物业管理办法试行收费标准1215修改版.doc

如皋经济技术开发区(城北街道)安置小区物业管理办法（试行）第一章 总则第一条 为加强如皋经济技术开发区（城北街道）安置小区的物业管理工作，营造整洁、有序、和谐的居住环境，提高人民群众生活质量,根据物业管理条例的有关规定，结合本街道实际，制定本办法。第二条 本办法适用于开发区（城北街道）财政及其所属公司投资建设的搬迁安置小区。第三条 本办法所适用的安置小区物业管理，先行采取如意花苑管理委员会、北郊花苑管理委员会以及小区所在社区（以下简称安置区管理单位）管理和专业化管理服务相结合的管理模式运行：即安置区管理单位落实“三基本”（基本保洁、基本保绿、基本养护）管理服务，农工局物管科负责电梯、消防泵房、二次供水泵房、通风设备、监控等专业设施设备保养维护。在具备完全市场化运作条件后招聘专业物业服务企业提供物业服务。第二章 交房条件第四条 建设局在安置小区达到交付条件后，向农工局提出交房接洽。农工局委托相关职能部门、专业公司、入驻业主代表对安置区进行承接查验。查验出现的问题，建设局负责落实整改，合格后予以办理交房手续。安置小区交付前，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得各单体竣工验收证明、分户验收合格证正本复印件；（二）供水、排水、供电、燃气等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电（已交房户）已安装独立计量表具，电话通信线、有线电视和宽带数据传输信息终端信息端口敷设到户；（三）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等公共消防设施建设；小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；（四）绿地、物业和社区管理服务用房、车库、车位等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）监控设施敷设完毕投入使用；电梯、二次供水、通风等共用设施设备必须验收合格；第五条 现场查验二十日前，建设局应当向农工局移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，路灯、监控、电信、供电、供水、燃气、消防等管网工程竣工图等资料；(二) 物业质量保修文件和设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料；(三)分户验收合格证正本复印件、分户测绘面积说明文件；(四)小区管理所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设局应当列出未移交资料的详细清单并注明补交的具体时限。第三章 管理方式第六条 针对安置居住小区地点分散、规模不一、房屋类型不同等特点，可因地制宜，分类管理。具体管理模式由农工局物管科与安置区管理单位分门别类协同确定，实行“基本保洁、基本保绿、基本养护”三基本标准服务。第七条 财政局应当提供前期物业管理相关费用，用于购买物业管理办公设备等固定资产，由安置区管理单位使用。第八条 农工局具体负责本办法所适用的安置小区内物业管理工作的指导、协调、监督和考核，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设主体、业主与小区物业公司的关系，负责协调建设、财政、城管、公安等部门共同做好安置小区物业管理相关工作。第九条 农工局负责指导安置区管理单位招聘物业服务企业，实行市场化管理。小区交房未满三年的由农工局物管科与安置区管理单位委托招标的外包单位进行管理，相关费用由财政支付，农工局进行考核；小区交房已满三年的必须确保“三基本”到位的情况下由安置区管理单位招标市场化物业管理公司管理，物业管理费由安置区管理单位每年向住户收取后分月交由物业管理公司使用，物业管理公司须对安置区的全部物业管理工作负责。安置区管理单位与农工局物管科每季度末之前须对物业管理公司工作情况进行季度考核，达不到规定分值，安置区管理单位可以拒付下月资金,终止与物业公司的合同。交房已满三年，各项条件成熟具备收费条件的小区物业管理费收取实行财政扶持，三年内过渡到全部市场化。安置区管理单位必须按照相关物业服务收费标准，以多层0.6元月，高层1.2元/月收取物业管理费。第一年按多层0.2元月，高层0.4元/月收取，第二年按多层0.4元月，高层0.8元/月收取，第三年按多层0.6元月，高层1.2元/月收取。前两年不足部分由财政出资扶持，该工作列入安置区管理单位考核重点内容，实行奖惩（另附考核办法）。对各小区内非拆迁安置户，安置区管理单位必须足额收取物业管理费。农工局主要履行以下职责：（一）负责制定安置小区管理规章制度、管理标准，对安置小区物业服务情况进行业务指导、考核；（二 指导各安置区管理单位组建立健全安置小区物业管理网络，实行常态化管理。（三）负责安置区闲置房源的保管工作。（四）负责前期相关物业管理费的管理支付。（五）负责审核安置房及设施设备的维修申请。（七）负责建立投诉处置机制、联席会议制度，协调解决物业纠纷，处理物业管理重大事宜。（八）负责建立应急服务机制，做好小区应急服务。（九）负责对安置区管理单位物业收费工作进行指导和考核。（十）物业档案资料管理。(十一)在开发区管委会筹建实体化运作的国有物业管理公司对安置小区实行管理后按照新的运作办法进行管理。第十条 安置区管理单位要发挥属地管理优势，协调处理管理服务中的矛盾纠纷，引导业主参与物业管理、逐步树立正确的物业服务消费意识。安置区管理单位主要履行以下职责：（一）在农工局物管科指导下，开展安置小区物业管理“三基本”服务； （二）负责安置小区物业管理费收缴工作。（三）监督公共部位设施设备的维修维护；（四）做好装饰装修管理工作，做好控违、拆违工作；（五）完成安置小区城市创建等突击性任务；（六）负责引导选聘专业物业服务；（七）负责与安置小区入驻户签订村规民约，负责各楼幢楼长选聘，负责安置小区社会矛盾纠纷调处。（八）负责业主信息收集整理工作，负责对专业物业服务的督查、考核。第十一条 安置小区区域内，建设主体应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业和社区管理服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照二十至四十平方米建筑面积配置。物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设主体装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。物业服务用房不计入分摊公用建筑面积。建设主体在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。物业服务用房不得买卖和抵押，不得私自改变用途。第四章 物业维修第十二条 市场化招聘的小区物业公司，按照现代公司运行，实行独立核算，所需各类人员由公司公开招聘。小区物业公司参照如皋市物业管理暂行办法为安置小区选聘专业公司，提供电梯、二次供水、消防、监控、通风等专业设备设施维护服务。第十三条 在建筑施工单位工程保修范围和保修期限内发生质量问题的维护维修由原施工单位负责，建设局督促。业主因违规装修或使用不当造成损坏的，安置区管理单位责成业主维修恢复，费用由业主承担。第十四条安置区管理单位收取的物业管理费交由物业公司使用，物业管理公司承担安置区内的物业维修维护责任。第五章 行为规范第十六条 安置房防盗窗门的设置应当遵循以下原则:（一）任何单位和个人对墙外附着物的安装不能影响他人的休息与安全；（二）任何单位和个人不得安装凸出房屋外墙的防盗窗、护栏；（三）不得改变房屋阳台的使用功能，不得在房屋阳台安装防盗窗、护栏。房屋阳台门、窗内侧可以安装防盗门、防盗窗；（四）同一住宅小区或同一幢房屋的防盗窗要统一样式，并与住宅环境协调，禁止一户一样。（五）属于公共部位的窗台、窗户，严禁安装防盗窗。（六）属于公共部位的平台、屋面，严禁搭建阳光房或其他建筑设施。第十七条 安置房业主、物业使用人使用房屋应当遵守有关法律、法规和管理规约的规定，不得有下列行为:（一）擅自变动房屋建筑主体和承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;（二）违章搭建建筑物、构筑物、破坏建筑物统一外立面、私开门窗及擅自改变房屋规划使用用途等违反规划规定的行为;（三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备以及乱堆乱放、乱贴乱画、乱停乱放、乱种乱植等违反物业管理规定的行为;（四）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;（五）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;（六）车辆乱停乱放，小区车速过快，乱按喇叭等行为;（七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为;（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;（九）法律、法规、管理规约禁止的其他行为。物业管理公司及业主发现上述行为时应予以劝阻、制止，并及时报告安置区管理单位及有关部门。第六章 附则第十八条 本办法自公布之日起施行。二一五年十二月附件1如皋经济技术开发区安置房居住小区实施基本物业服务项目考核评分标准序号基本项目考核内容分值评分标准得分一内部管理（20分）1.服务人员持证上岗，佩戴标识，行为规范，举止文明，主动热情。4每有一项不符合扣1分。2.建立各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施。4每有一项不符合扣0.5分。3.在服务显著区域公示服务电话，接受业主和使用人对报修、求助、建议，问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。4符合4分，值班制度不符合扣1分，未设服务电话扣1，发现一处处理不及时扣0.5分，没有回访记录扣0.4分。4.及时化解和解决小区业主的矛盾和问题，做到无上访，无市长热线，无投诉。 8发现一例扣2分。二基本保洁（30分）1.环卫设施完备，无破损，定期清洗。4每发现一处不符合扣0.5分。2.清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。6未实行责任制的扣2分，无专职清洁人员和责任范围的扣2分，未实行标准化保洁的扣0.5分。3.垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。4每发现一处垃圾扣0.2分，未达到垃圾日产日清的扣1分，未定期进行卫生消毒、灭杀的扣0.5分。二基本保洁（30分）4.小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。5每发现一处不符合扣0.4分。5.房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。5每发现一处不符合扣0.4分。6.小区内不得饲养家禽、家畜；饲养宠物等应当符合相关规定。3每发现一处不符合扣0.5分。7.无乱设摊点、乱设广告牌和乱贴、乱画、乱堆放现象。3每发现一处不符合扣0.5分。三基本维修维护（20分）1.共用配套设施完好，无随意改变用途。2每发现一处不符合扣0.5分。2.共用设施设备运行、使用及维护按规定要，求有记录，无事故隐患。2每发现一处不符合扣0.5分。3.对业主违法搭建、违规装修等行为及时制止，并上报执法部门，有记录。8每发现一处不符合扣2分。4.排污、排水管道畅通，无堵塞、积水、外溢现象。4每发现一处不符合扣1分。5.路灯（楼道灯）明亮，道路畅通，路面平整；井盖无缺损、无丢失，不影响车辆和行人通行。4每发现一处不符合扣0.5分。四基本公共秩序维护（10分）1.小区基本实行封闭式管理，主出入口24小时值守。1符合1分；未封闭或无人值守扣0.5分。2.有专业秩序维护队伍，秩序维护员熟悉小区的环境，文明执勤，巡逻有序，言语规范，认真负责。3符合3分；每发现一处不符合扣0.5分。3.危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。1符合1分；无防护措施的扣0.5分；无标识的扣0.5分。四基本公共秩序维护（10分）4.消防设施设备完好无损，可随时使用；消防通道畅通；制定消防应急方案。3符合3分；每发现一处不符合扣0.5分。5.机动车车辆进出有登记，车辆停放有序，合理划分停车位。2符合2分；每项不符合扣1分。五基本绿化养护（20分）1.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。6每发现一处不符合扣0.5分。2.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。6每发现一处不符合扣0.5分。3.绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；对业主擅自改变绿地使用用途的行为进行及时制止，上报执法部门，配合处理。8每发现一处不符合扣2分。