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厦门物业前期介入操作指引手册

物业前期介入项目规划设计操作指引手册

厦门万科物业服务有限公司
1．目的
1．1编制操作手册目的
规范新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导前期介入工作的开展。
1．2项目规划设计阶段介入工作目的
Ø 住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。
Ø 住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。
Ø 建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。
Ø 生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。
Ø 设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
Ø 注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。
Ø 安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。
Ø 智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。
Ø 便于物业组织管理，节约管理成本。
Ø 各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。
2．范围
适用东莞物业公司所有新建和在建项目
3．职责
3．1设备设施专业组负责编制、发布和修订本工作指引。
3．2品质部各专业委员会负责审核本专业内的介入标准的制定、编制和修改。审核各项目提交地产公司本专业内的建议书。
3．3各项目前期介入专员负责参照本工作指引，结合项目的实际情况制定具体工作方案和计划，确保前期介入工作的顺利完成。
4．操作过程指引
4．1前期介入概念
物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从业主使用角度和物业管理运作对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

4．2前期介入操作流程图
③提 出 专 业 建 议
④形成前期介入建议书并跟踪落实
②传递信息
①收集项目信息
前期介入岗
地产公司
物业专业岗
⑤缺陷整改，接管验收报告

4．3操作指引表：
介入阶段
　介入项目
介入要点
介入要领
对接人
一、建筑规划阶段
配套（6项）
物业用房（一站式客服中心、物业服务中心、监控室、信息中心等）、社区用房、邮政用房、垃圾房、会所配套、教育配套
提供准确面积与功能，参与讨论并提出具体的安放位置，跟进结论并做备忘。人员更换时进行再次确认，每期施工时都要跟进确认。
建筑设计师
安全交通（10项）
车位比、围合、围墙围栏、出入口、岗亭、车行路、人行路、单体车库、地面停车位、巡逻路径
提出物业的合理要求建议书；对于地产的反馈方案进行判断，非常不合理的进行专业力争。
建筑设计师
智能化（10项）
监控消防中心、周界防越、门禁、对讲、闭路监控、室内安防、电子巡更、电子显示屏、背景音乐、设备运行监控
提出与集团标准配置不同的要求，跟进智能公司出方案，施工时现场跟进以解决个案问题。
电气工程师
设施设备（5项）
中水站、换热站、自备井、避雷、发射塔
关注位置不给客户造成负面影响，并且销售时进行公示。
水、电气工程师
二、单体建筑设计阶段
房屋本体（13项）
楼内取水点、空调位、外立面、门窗、上人屋面、阳台、地下室、单元门入口、栏杆扶手、信报箱、告示栏、避雷、标识
配置个数与距离要求、做法要求；免维护要求；使用功能要求
建筑设计师
会 所 （5项）
泳池、健身、锅炉、空调系统、部品配备
免维护要求、使用功能要求、客户需求功能
室内设计师
设施设备（11项）
机房、配电室、管道井、电表、水表、水泵房、水箱、污水井、雨水井、消防系统、泳池水处理系统
符合国家设计规范，配置标准与感观标准，后期维修与管理方便
水、电气工程师
三、景观方案深化阶段
环境绿化（12项）
保洁绿化取水点、绿地规划、植被选择、浇灌设施、排水设施、绿地边角、垃圾房、雨水管散水、灯座、树撑、种植土、人工湖
配置数量位置功能；感观标准；后期维护方便
景观设计师
部 品 （7项）
垃圾桶、儿童健身老人游乐设施、信息栏、自行车棚、休闲椅、石景、标识
配置数量功能位置；后期维护方便、安全性
景观设计师
设施设备（4项）
水景、化粪池、路灯、设备井
能耗低、后期维护与使用方便
水、电气工程师

5．物业必须了解项目基本情况包括：
5．1红线外信息：
Ø 项目地块地理位置，占地面积。
Ø 外围交通情况，公路分布情况，项目外围是否有停车场。
Ø 项目外围治安情况。
Ø 项目外围环境情况。
Ø 公共配套（学校、幼儿园、商业网点、邮政）。
5．2红线内信息：
Ø 总建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率、围墙长度、楼体数量。
Ø 总户数，户型。
Ø 开发周期、各期开发面积等。
5．3需要与地产确定相关信息：
Ø 概念规划总平面图，需表示“总图布置、主要出入口、主要道路”
Ø 分期开发项目中各期分期范围需在总图中表示；
Ø 项目停车场、停车位、车辆主次出入口、小区行车路线规划。
Ø 项目配套情况（商业、会所、泳池和公共娱乐设施）。
Ø 项目物业管理用房。
Ø 人、物、技防设计方案
Ø 设备房、管道井设计方案
Ø 房屋单体。
Ø 户内配套（空调外机位置、水、电、气、网络及通信）。
5．4新技术运用，节能降耗相关信息：
Ø 项目新技术、新材料运用情况，及建议。
Ø 项目节能降耗措施。
Ø 景观节水建议
Ø 车库照明节能措施建议
6．物业需要获得的资料。
6．1报批报建文件：
《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。
6.2企划文件：
市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。
6.3设计文件：
总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。
6．4地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。
6．5物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。
7支持性文件：
7．1集团前期介入操作指引

7．2集团设计规划关注要点

7．3集团智能化设计标准

7．4集团新建物业接管验收标准

7．5集团公示红线外不利因素操作指引

8分项目介入技术要点
8．1项目停车场、道路、主次出入口、岗停设置要点：
8．1．1介入目的
Ø 各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。
Ø 主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
Ø 机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。
Ø 有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。
8．1．2介入要点
8．1．2．1主次出入口及岗停设计关注要点
Ø 住宅小区出入口不宜超过3个（40万平米以上的小区可以考虑设计4个），小区内交通应该实行封闭式管理。
Ø 宜采用人车分流设计，人行出入口与车辆出入口区分设置。
Ø 小区车辆岗亭车道出入口最小宽度需求：
1) 直线单行车道：一般车道3米，防火疏散车道4米
2) 曲线单行车道：一般车道3.8米， 防火疏散车道4米
Ø 车辆出入口岗亭附近设置小区总平面图。
Ø 小区出入口与城市道路界面的景观布局要保持视野开阔。
Ø 岗亭刷卡出入口应设减速坡，刷卡处设置防雨装置。
Ø 因岗亭内电脑长期连续使用,为防止高温导致电脑故障，应考虑安装空调。
Ø 主出入口岗的岗亭设计采用永久性建筑，应设置卫生间、插座、内线电话、贮物柜等。
Ø 岗亭设计应考虑视野通透、开阔，安全员在岗亭内可看到四周的情况，即每面墙要有窗或门；朝向园区内的墙上设门。
Ø 岗亭窗户最好是推拉窗，门为内开门，以免占用室内空间或刮撞行人。岗亭门开启频繁，应采用金属材料门且密封性好，执岗门口上方需设置雨搭，并加设照明灯。
Ø 岗亭地面如采用水泥砂浆地面，墙面需抹出150mm高水泥砂浆明踢脚线。
Ø 岗亭内设置与监控中心、住户连接的对讲机。有供手台充电、饮水机使用的插座若干。
8．1．2．2停车场智能化控制部分设置要求：
Ø 小区车须设置道闸和车辆进出图像、车牌对比识别系统。图像对比功能，应能够实现准确的进出车辆的时间、车牌、主要特征等重要的记录、查询、存储功能。车场门禁卡应与门禁用卡通用。
Ø 停车场出入口的刷卡器安装雨棚，便于雨天刷卡进出。
Ø 一个社区设置多个车辆出入口的，各出入口应联网操作，以便于车辆管理。
Ø 车场读卡器处应设置高于路面的安全岛，其前侧安装地桩，防止车辆意外冲撞，道闸系统应具有防砸车功能。
Ø 高档别墅项目小区车辆出入口建议使用远距离自动读卡识别系统。
Ø 车场值班岗亭内应安装可与指挥中心直接联系的直线电话，以便出入口核实访客需要，避免对讲机内直接呼叫，影响周边客户。
Ø 对于商业停车场道闸控制系统上应安装空余车位数量（库容）显示系统，以便疏导车辆。
Ø 支持性文件详见：7．3集团智能化设计标准
8．1．2．3停车位（停车库、停车场）设置要求：
Ø 住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。
Ø 停车位尺寸设计标准
1) 别墅单独车库尺寸：宽4米，长度7米到10米（充分考虑停车后，开车门宽度）
2) 小停车场车位尺寸：宽度2.2米到2.5米，长度5米。
Ø 地面停车位与住宅楼宇墙裙保持2-3米间距，防止物品坠落损坏车辆。
Ø 地面停车位建议采用生态停车场，停车场设计时应有碎沙垫层，便于绿化排水,植草砖应选择非塑料硬质抗压材料，同时应选择中孔且孔距较大的型号，以便于承重及最大限度保证土壤量。
Ø 车位设计除了需要保持合理安全距离外，地面停车场的车位设计要充分考虑车灯、噪声及汽车尾气对住户的影响。
Ø 架空层停车位地面易受降雨影响，经常出现车位积水。建议车位纵向设置排水沟或地面应有坡度，避免积水。
Ø 停车限位装置建议实用免维护的高强度的橡胶或塑料制品，且高度不要超过10公分。
Ø 商业配套停车场(库)应与小区居民车位分离设置，商业停车独立于小区之外，并宜采用独立地下室或商业绿化带设置，商业区域周边停车场设计应考虑商家的货物装卸、餐饮业垃圾清运、消费者的停车便利。停车位与停车场岗亭独立于小区停车场设施。
Ø 停车场要考虑预留10%-20%的访客机动车停放位置；临时停车位尽可能考虑在地面，以减少车场内安全事故。
Ø 为保障地下车库经久耐用和地面易于清洗，对地面面层需要提高水泥标号或采用其他耐磨材料。
Ø 地下停车场在缓坡段和水平段交接处设置截水沟，地下车库出入口应设排水沟防洪闸，另在沿墙处设一道排水沟。地下车库出入口坡面的截水沟盖板设计牢固，以降低噪声污染和避免盖板翘起损坏车辆底盘。
Ø 地下车库需按设计规范或相关规定设置符合消防要求的消防沙池。
Ø 地下车库集水井应配潜水泵，宜设超高水位报警系统，可将报警信号连至监控中心或其它易发现位置；
Ø 地下停车场应设计可直接通向住宅电梯厅的通道，以方便业主出入。
8．1．2．4车行道路设置要求：
Ø 小区车行主干道路面宽6-9米；组团间车行路面宽3-5米；宅间车行小路宽度不宜小于2.5米。
Ø 小区车行道路主干道应设置在小区的周边，避免横穿小区以造成对行人的干扰。小区道路采用单向行驶的环道设计，以方便车辆转弯和出入，小区内车行道路应连通；停车场（车库）内道路建议设计为单向行驶车道。
Ø 车辆出入口坡度尽量减小，地下停车场的上下坡度应做好防滑处理，小区内车行坡道面层应有防滑措施。
Ø 小区道路不易采用细沥青或粗糙材质的砖石铺设路面，将会导致路面噪声大，同时不利于维护，建议采用粗粒沥青路面，噪音小、不宜脱落。
Ø 车辆通道（以路牙为界）与组团门间保持2-3米间距；单元苑门附近、车辆转弯、车辆掉头、交叉等路段的植物高度不宜过高，保持视野开阔。
Ø 小区道路人流较多的路段设置减速坡，减速坡与路面采用整体浇注成型或橡胶减速坡。水泥浇筑减速坡地面以上高度为5-6厘米、宽度为40-60厘米，中段应留40厘米豁口，方便自行车、儿童车的通行以及利于排水。
Ø 消防车道的宽度不应小于4.00m。消防车道距高层建筑外墙宜大于5.00m，消防车道上空4.00m以下范围内不应设置妨碍登高消防车操作的树木、架空管线等障碍物。
Ø 尽头式消防车道应设有回车道或回车场，回车场不宜小于15m×15m。
8．1．2．5交通辅助配套设施：
Ø 小区主要出入口与城市干道交接处，应考虑缓冲地带（如：设置辅道），减轻城市道路压力，避免引起交通阻塞。
Ø 在设计小区级道路与城市支路接驳处时，应充分虑到城市道路与市政设施拓展之需。应设计预留足够横穿小区道路的地下线管或线槽。
Ø 小区行车道路和地下车库的停车位标线，采用热涂方式铺设。热涂标线具有美观、立体感强、维护成本低、使用寿命长等优点。
Ø 小区道路主要位置设置混凝土减速坡或塑胶减速坡。
Ø 车位需划定车位标线和编号，出售车位安装车位地桩锁。
Ø 为保证车辆入库安全，车库入口应安装限高杆，限高杆上应粘贴反光膜或刷反光漆。
Ø 车库照明采用多路或分级控制（如：全开、局部开），安装节能灯具或设计采光井。
Ø 道路、停车场/库附近的明装水管、燃气管及柱子、栏杆等应有防撞措施。
8．2小区人行出入口、人行道路规划介入指
8．2．1介入目的
Ø 确保小区人、车进行分行。
Ø 方便业主出行。
Ø 降低出入口设置，合理安排安全岗位设计
8．2．2介入要点
8．2．2．1小区人行出入口设置要求：
Ø 小区宜采用人车分流管理，在设计时应把人行出入口与车辆出入口区分设置。
Ø 人行出入口的设置应与市政道路公交站毗邻。
8．2．2．2小区人行道路设置要求：
Ø 高层住宅小区人行道不宜延楼宇轮廓设计走向，如果必须沿楼设计需考虑防止高空抛物的安全距离，最好不低于5米，不能满足安全距离的情况下需考虑设计连廊等相关设施。
Ø 小区人行道路与城市人行道路采用无障碍连接方式，以便于残疾人及老年人通行。小区单元入口应设置残疾人通道。
Ø 小区（组团、苑）内的人行路面应高出草地4-5cm以防路径周边草地被损坏。
Ø 鉴于目前施工方法不太成熟，卵石脱落后修补困难。建议人行小径不宜大面积采用卵石铺设。
Ø 公共区域踏步、坡道处应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜采取相应保护性措施（例如采用不锈钢栏杆等）。
Ø 公共路面不宜铺装木地板，路面贴砖应具有防滑功能；人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面宜铺设黑色鹅卵石。如采用方砖路面，砖缝不宜超过5mm，以免对女士鞋跟造成伤害。
Ø 建在水景中间的人行踏步的颜色应与水池表面颜色有明显的区分。
Ø 步行街、人行小径不宜大面积采用卵石、毛石等非平面材质铺设。
Ø 苑内草坪人行道路选择石板踏步设计时,石板间距应不小于15厘米,以便草坪的维护。
Ø 园区外围墙应预留人行巡逻通道，以便周界报警时的有效监控。
8．2．2．3无障碍通道设置要求：
Ø 人行道与机动车道接合部建议采用无障碍通道设计。
Ø 电梯厅或单元门出入口有高差时，应设置无障碍通道和扶手。
Ø 居住区道路进行无障碍设计应包括以下范围:
1) 居住区路的人行道(居住区级)
2) 小区路的人行道(小区级)
3) 组团路的人行道(组团级)
8．2．2．4宅间小路的人行道
Ø 居住区各级道路的人行道纵坡不宜大于2.5%， 在人行步道中设台阶应同时设轮椅坡道和扶手。
Ø 建筑入口为无障碍入口时，入口室外的地面坡度不应大于1:50。
Ø 公共建筑与高层中高层居住建筑入口设台阶时必须设轮椅坡道和扶手
Ø 建筑类别入口平台最小宽度(m)
1) 大中型公共建筑2.00 m
2) 小型公共建筑1.50 m
3) 中高层建筑公寓建筑2.00 m
4) 多低层无障碍住宅公寓建筑1.50 m
Ø 无障碍入口和轮椅通行平台应设雨棚
Ø 供轮椅通行的坡道应设计成直线形直角形或折返形不宜设计成弧形
Ø 坡道两侧应设扶手坡道与休息平台的扶手应保持连贯
Ø 坡道侧面凌空时在扶手栏杆下端宜设高不小于50mm 的坡道安全挡台。
8．3游池规划介入指引
8．3．1介入目的
Ø 通过前期介入工作，减少后期泳池管理风险。
Ø 符合集团、行业等强制设计标准，减少后期管理成本。
8．3．2介入要点
8．3．2．1泳池尺寸、形状设计要点
Ø 公共游泳池平面形状设计建议优先采用矩形。不能采用矩形的情况下，要保障泳池周边至少三处观察点前视能够观察到任何角落。
Ø 新建人工游泳池（单个池）水面面积不小于100m2，不大于500m2平方米。客户群体对泳池需求旺盛的情况下，可以采用规划多个泳池的办法解决。公共泳池同一时间内容纳人数按照每人2.5平方米计算。
Ø 泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池的区别、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池，公共泳池应分设浅水区（水深1.2米以下）和深水区（水深1.2m以上），分界处应有明显标志和浮标隔断。
Ø 有成人水滑梯的，水池水深为0.7- 0.8m 。有儿童滑梯的，水池水深不大于0.6m，池壁、池底呈浅色，没有影响救生员判断的图案。水面上设有桥、有一定遮盖面积的装饰物影响救生员视线的，桥及装饰物下应有防止泳客进入的措施，所有棱角及底角应为圆形、池壁应平整、池底应防滑，预埋件不应露出池底和池壁。
Ø 水深1.2米处的池壁水线下15cm位置预埋内陷式不锈钢环，便于系挂隔断浮标，游泳池四周铺设有防滑走道，其地表面的静摩擦系数不小于0.5。游泳池与防滑走道之间设有排水沟并保障泳池溢水不会流到防滑走到。
Ø 泳池应设置更衣室、泳池清洁及药品存放房间、浸脚消毒池、强制沐浴设置；泳池实行封闭式管理；
Ø 浸脚消毒池设置要求如下：更衣室与游泳池走道中间设有强制通过式浸脚消毒池，池长不小于2m、宽度与走道宽度相同、深0.2m 的浸脚消毒池；地面石材采用防滑地板，入池前必须经强制淋浴装置清洗消毒。。更衣室与游泳池中间的走道地表面的静摩擦系数不少于0.5。
Ø 强制喷淋设备设置要求如下：
1) 强制淋浴装置设置在游泳池走道中间，通道长度应采用2.0～3.0m；
2) 强制淋浴的设计应符合下列要求：
a) 淋浴喷头在通道内不宜少于3 排，每排间距不宜大于1.0m：
b) 淋浴喷头间距宜为0.8m，且每排的喷头数不宜少于2 只。当为多孔管时，孔径不宜小于0.8mm，间距不宜大于0.6mm
c) C、喷头或多孔管的安装高度不宜大于2.20m；
d) D、喷头或多孔管的开启，应采用光电感应自动控制。
Ø 进入泳池流程为：
“ 表示进入泳池流程 表示从泳池出去

室内或室外泳池
浸脚池
强制沐浴
更衣室

8．3．2．2泳池设备、设施设计要点
Ø 泳池可配置合理的照明灯具，以保持夜间游泳及救生需要，建议减少或不采取水下照明。
Ø 泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修。
Ø 泳池周边地面应选择防滑地砖，配置救生圈、人工吸尘工具。
Ø 泳池回水口、进水口有格栅盖板防护，建议使用不锈钢材。
Ø 游泳池的更衣柜、钥匙，建议选用防湿、防锈材料制作。
Ø 公共游泳池应该设计成坡底，泳池一端为最浅端，另一端为最深端，游泳池深水区与浅水区的分隔设施齐备、完整，严防儿童误入深水区。
Ø 给水口的设置：
1) 形状为喇叭形，喇叭口面积不得小于连接管截面积的2倍；
2) 喇叭口设格栅护盖，成人游泳池的格栅孔隙不应大于10mm，儿童游泳池不应大于8mm； 格栅护盖孔隙的水流速度不宜大于1.0m/s；
3) 应采用铜、ABS塑料等耐腐蚀、不变形和不污染水质的材料制造。
Ø 回水口的设置：
1) 池水顺流式循环时，池底回水口的数量应按淹没流计算确定，但不得少于2个。应设在池底最低处，且宜做成坑槽式。回水口应并联接管。
2) 回水口数量应满足池水循环流量的要求，面积不得小于连接管截面积的6倍；
3) 回水口顶面应设格栅板。成人游泳池的格栅孔隙宽度不得超过10mm；儿童游泳池不得超过8mm；格栅孔隙的水流速度不应大于0.2m/s；
4) 格栅板和盖座应采用铜、不锈钢及塑料等耐腐蚀的材料制造。
5) 回水口的格栅板和盖座安装在池底时，应固定牢靠，且与他底相平
Ø 泄水口设置：
1) 游泳池进水口应设在浅水一端，泄水口应设置在池底的最低处；
2) 泄水口的数量按4h排空全部池水计算确定；
Ø 水中灯具工作电压不大于24V，其电源变压器的初、次级绕组间要采用相当于双重绝缘或加强绝缘水平的绝缘隔离。变压器初、次级间的绝缘电阻不小于7MΩ，变压器绕组对金属外壳间的绝缘电阻不小于2MΩ。
Ø 吸污口设置：
1) 在池侧壁池水表面下0.5m处设置吸污接口 ；
2) 游泳池宜每边侧壁设置3个，等距离布置； 不规则游泳池宜按间距不大于20m设置一个；
3) 吸污接口的连接管与循环水回水管分开设置，并应接至循环水泵的吸水管上，设阀门独立控制；
4) 吸污接口连接管管径应根据池底吸污器同时使用数量确定；
5) 池底吸污器工作时，池子回水管上的阀门应关闭。
8．4物业管理用房规划介入指引
8．4．1物业管理用房相关法律支持文件：
8．4．1．1《广东省物业管理条例》第二十二条建设单位应当按照不少于物业管理区域总房屋建筑面积千分之二的比例无偿提供物业管理用房。分期开发建设的物业，建设单位在先期开发的区域配置全部物业管理用房，或者以先期开发区域的房屋建筑面积为基数，按千分之二比例配置物业管理用房。
8．4．1．2《广东省物业管理条例》规定物业管理用房应为地面以上的独立成套房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于四层。
8．4．1．3按《物权法》第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。
8．4．1．4《物业管理条例》第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
8．4．2集团相关文件规定：
Ø 详见7．4集团新建物业接管验收标准
Ø VKWG08—22物业与地产相关操作指引
8．4．3物业管理用房功能分区表
物业管理用房功能分区
类别
区域
项 目
设置方式
可设置区域
备注
一类
行政区
办公区
集中
住 宅 区
社区服务区
核心商业区
1）物业服务中心办公室位置在小区中心、方便业主办理事务。
2）食堂位置的选择不影响业主居住环境。
3）员工宿舍位置的选择不影响业主居住环境，自然通风较好、利于员工健康。
4）危险品仓库的设置标准：20万平方米以上的小区设置15m2油漆储存间，10m2柴油储存间，15m2消杀药品储存间，15m2绿化药品储存间。
经理或经理助理室
资料室
会议室
二类
作业区
维修处
保洁室
库房
行政用品库房
维修物料库房
危险品库房
社区服务区
食 堂
操作间
三类
后勤服务区
宿 舍
分散
住 宅 区
社区服务区
核心商业区
更衣间

8．4．4物业管理用房面积设计标准
以下面积优先考虑比例、其次考虑参考值。
功能划分
参考值
功能要求
备注
客户服务中心
（20%）
经理室
≥10m2
摆放办公桌椅、文件柜、更衣架
1、客服中心的选址应尽量满足业主的便利性需求，设在交通及人行路径较集中区域或园区中心区域，方便业主；
2、从控制管理成本角度出发应避免设置多处客户服务中心。
3、质保期结束后，负责返修人员撤出，相应办公区域转给物业使用
集团物业管理部编制的《标准化住宅规划设计建议书》
办公室
6m2/人
计算人数时，可考虑重要岗位的主办人员也安排在此办公
前台
≥30m2
指前台接待、客户休息区，现场摆放复印机、饮水机
洽谈室
≥10m2
接待客户洽谈兼做部门小型会议室
资料室
≥10m2
摆放业主资料柜
信息处理室
≥10m2
信息处理工作人员夜班可以睡觉，所以其工作室建议与休息室相连
休息室
≥5m2
更衣室
≥10m2
沿墙需考虑做一些更衣柜
卫生间
≥5m2
洗手区域与卫生间区域之间以门的形式隔离
值班室
≥5m2
按集团五步一法要求，服务中心夜间需有值班经理值班

安防监控、消防控制 （5%）
≥50m2
最好与客服中心信息处理室相邻，便于相关信息传递
1、 监控机房不宜设在地下室，应与物业服务中心临近，独立机房面积不小于40平方米，如与消防控制室合用，面积不小于50平方米；
2、 为便于日后管理，降低成本，消防中心、安防监控中心合二为一。
物业服务中心
（10%）
经理室
≥10m2
摆放办公桌椅、文件柜、更衣架
1、物业办公用房和业主委员会办公用房应为地面以上的成套房屋，具备水、电、供热、通讯等条件； 2、业委会用房与物业办公用房相连； 3、业委会用房水、电、采暖单独计量
《广东省物业管理规定》；
办公室
6m2/人
按服务中心办公室人员定编计算，同时在办公室内摆放文件柜，不单独设置资料室；
更衣室
≥5m2
沿墙需考虑做一些更衣柜
会议室
≥30m2
供全体员工培训开会用，可单独考虑设置，但距离办公地点不宜过远
卫生间
≥5m2
洗手区域与卫生间区域之间以门的形式隔离
业委会
（2%）
办公室
≥15m2
主任、副主任、秘书长三个办公位
安全
（20%）
宿舍
2m2/张
以班组为单位，每班一室，根据人员定编情况计算面积，考虑通道空间；沿墙做更衣柜，以存放日常用品
员工住宿不能设在地下室中，并且通风、噪音应达到国家住宅房内标准，利于员工健康
《集团指引》——地产公司委托物业公司相关业务操作规范6.2.5.3
娱乐活动室
≥15m2
供休班安全员观看电视、娱乐活动
阅览室
≥25m2
供安全队部门内部开会培训用，休班安全员业余看书、读报
储藏间
≥15m2
以班组为单位，每班一间，用于存放安全员行李物品。
淋浴间
≥5m2
可根据人员定编进行调整
卫生间及洗漱间
≥10m2
洗漱间与卫生间之间以门的形式隔离
阳台
≥5m2
晾晒衣服
1、维修班不能设置在地下； 2、维修操作间需要设置在对业主不造成影响的位置，避免在维修加工时产生的噪音和气味对业主生活、休息造成影响
维修
（10%）
办公室
2m2/人
按人员定编计算，室内摆放文件柜
值班室
≥5m2
放一张床、洗衣机、饮水机
卫生间
≥5m2
设置淋浴、洗手池
库房
≥20m2
与维修班其它功能房设置在一起，便于物品取用
操作间
≥20m2
此功能房可单独设置
保洁
（5%）
休息室
1m2/人
可容纳全体保洁员休息，沿墙做更衣柜
1、 根据园区规划情况，如地上不能满足保洁、绿化用房，也可在半地下解决，但须保证采光、通风
2、 可根据项目情况，如有公共卫生间或其它，室内卫生间可取消。
卫生间
≥5m2
洗手区域与卫生间区域之间以门的形式隔离
绿化
（2%）
休息室
1m2/人
可容纳全体绿化员休息，沿墙做更衣柜
库房
（8%）
保洁库房
≥15m2
用于存放清洁用品、工具等
因绿化用房内存放绿化设备，所以此用房选择时，门前要无台阶。
可利用园区不可售资源。
绿化用房
≥15m2
用于存放绿化设备、工具等
服务中心库房
≥30m2
用于存放园区包装物品、标识等
危险品库房55m2
不足20万平米小区不需另设，但须采取隔离措施

20万平方米以上的小区设置15m2油漆储存间、10m2柴油储存间、15m2消杀药品储存间、15m2绿化药品储存间
集团物业管理部编制的《标准化住宅规划设计建议书》
食堂
（18%）
住宅区面积5万
食堂面积50 m2

保证通风、防疫（位置）
《新建物业接管验收工作指引》5.15
10万
100m2

20万
150m2

30万
200m2

40万
250m2

50万
300m2

8．5垃圾中转站规划介入指引
8．5．1介入目的
Ø 项目规划的垃圾中转满足物业管理后期使用要求。
8．5．2介入要点
8．5．2．1垃圾中转站的规划面积
功能划分
参考值
功能要求
运作方式
*垃圾房
5-7m2/100户
1、高度3米左右，最小面积不能低于20平方米；
2、设置在比较隐蔽，且在小区边缘和市政道路的接口处，朝园区内、朝市政路均有门，便于清运； 3、垃圾房有给排水设施、供电设施；
4、通风窗安装防护栏； 5、用地周围应设置不小于2米宽的分隔、遮护绿带，避免与居住和主要活动空间发生矛盾。
实际按建筑和户数设几处垃圾房，在一期时就需修建。
8．5．2．2垃圾房内设计标准
Ø 垃圾收集站应在室内预留给排水装置，地面应铺设成中间高两边低，便于定期清洗。要有2个门，一个门要面向小区外，便于环卫车直接清理垃圾。垃圾中转站周围建议种植绿化植物。
Ø 位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，建议设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置（最好设置在小区的边缘和城市道路的接口处，避免垃圾车进入小区影响居民生活）。
Ø 地面应铺设广场砖，内墙面贴瓷砖，外墙设计风格应与小区整体规划相协调。
Ø 考虑通风设施及工具摆放位置。
Ø 垃圾房面积的设置应含有地埋式垃圾压缩设备位置及其他工具、小垃圾车的安放位置；同时预埋排水、给水设施及三相电源（电源容量不小于设备工作负荷11KW，电源线3*6+2*4）；垃圾房净空高度不小于3.8米；
Ø 垃圾中转站周围建议种植绿化植物（乔木为主），宜添加防蚊虫植物或设备。
8．5．2．3垃圾站施工图详见附件：

8．6项目其它配套
功能划分
参考值
功能要求
运作方式
*社区用房 （一站四室）
卫生室
≥30m2
*1、不小于150平，不足千户按15平方米/百户配建； 2、社区用房配置上下水和采暖设施；
3、水、电、采暖可单独计量； 4、老年活动室设置的位置应稍偏离业主生活集中区，避免噪音扰民，配置简单的娱乐设施；
产权归属社区或街道（以签署协议为准）
社区办公室
≥35m2
警务室
≥15m2
老年活动室
≥60m2
服务站
≥10m2
*自行车棚
0.5台.0.5m2/户
可根据园区情况设置
物业自管、业主使用；在一期就需修建
公 厕
≥30m2
设置在公建底层,如与城市公厕布点重合,需按有关规定配建.
可与业主会所兼用
8．7商业配套介入
8．7．1介入目的：完善商业配套设施，减少商业对住宅业户的影响，降低后期住宅业主群诉的风险。
8．7．2介入要点
Ø 商业配套设计建议与住宅用地相对独立，最好设计在园区出入口的外围对外开放，形成商业集中管理区域，有利于开放式管理。
Ø 餐饮商业房屋建筑的首层门窗不宜向住宅区域开设。
Ø 噪音大，营业晚等对住户影响较大的铺面建在临街外围。
Ø 商铺内的污水管的敷设应本着“利于排放，方便检修”的原则，在不便于检修的户内部分，建议适当加大管径及加大坡度。对于餐饮区域的给排水管道应单独敷设，建议在规划阶段统一设计隔油池。
Ø 餐饮区域应设置安装集中抽排烟装置（符合当地规范要求），周边无住宅建筑相连，预留厨房通道和专用垃圾收集装置。
Ø 空调不建议选择中央空调，可统一设置分体空调预留机位，因商铺空调使用时间长，空调位设计不宜离住户太近，以避免噪音和散热影响住户。如必须设计中央空调的，其冷却水塔安装位置要充分考虑到噪音和震动对居民的影响。
Ø 商业建筑要统一考虑招牌安装位置，大小、款式应提前设计，写入出售、出租合同。广告灯箱及霓虹灯的设计应避免对住户产生灯光污染。
Ø 商业建筑若与住宅区域接近，应考虑设置隔离设施，保证住宅区业主的私密空间免受打扰，在住宅与商业街区的隔离带上种植高大树木，利于隔音。
Ø 设计时考虑引入大型超市，其作业区一定要远离居住区。且该区域交通可实现封闭式管理，尽量避免与小区道路相通。
Ø 在核心商业区内应设置1-2处公共卫生间。
Ø 熟食和生鲜档的楼板应加大荷载。同时由于生鲜档等位置长期被水浸泡，地面容易发生渗水，因此该类场所最好不要设置在地库的上方或二楼及以上区域。不可避免时应该对相关地面进行加强防水处理。
Ø 商铺采取连廊设计时，其招牌灯箱位置应设计预留在连廊外临街位置，以吸引路人。
Ø 商铺的水、电表应集中布置在公共区域或分置在商铺外以利于抄表。
Ø 商业配套一般应考虑超市、菜店、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐等的配套服务功能。
8．8会所介入指引
8．8．1介入目的：满足后期业主使用需求。
8．8．2介入要点
Ø 小区会所的选址，建议设在人流较为集中的小区中心区域或人行出入口处。
Ø 会所经营项目的设置，应根据当地居民的生活习惯、民俗民情、时尚潮流以及住区居民的年龄、文化水平等因素而设定，会所项目应以大众化、普及性强的项目为主。
Ø 会所应安装水、电表单独计量。
Ø 为节约能源，建议会所采用分体独立空调，如果选择中央空调，建议选用多机头螺杆制冷机，使用率低时只使用一个机头制冷，安装位置要充分考虑到噪音和震动对居民的影响，送风口可以实现人工控制调节。
Ø 会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。
1) 基本配置：
接待区、健身房、跳操室、棋牌室、更衣室、淋浴室