收益法酒店评估.doc

房地产抵押估价报告

项 目 名 称：A市开发区**西路18号商业房地产抵押价值评估
委 托 人：江苏**大酒店有限公司
估 价 机 构：江苏A房地产评估咨询有限公司
注册房地产估价师：景** 张**
估价报告出具日期：2010年12月10日
估价报告编号：苏房地镇扬估字（2010）第09号

致 估 价 委 托 人 函
江苏**大酒店有限公司：
我们接受贵公司的委托，对贵公司位于A市开发区**西路18号商业房地产(房产面积为27822.7m2，土地面积为28771.2m2)进行抵押价值评估，估价时点为2010年12月8日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
根据贵公司所提供的有关资料，经过房地产估价师实地查看和市场调查，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等有关法律法规和技术标准，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵循必要的估价程序，选用了成本法和收益法进行了评估，综合确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整(房产价值17485.9万元，其中土地价值9529.0万元，土地使用权单价为3312元/m2)。
估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整。
房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币0元，大写：人民币零元整。
以上内容摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，请认真阅读房地产抵押估价报告全文。

江苏A房地产评估咨询有限公司

法定代表人：

二〇一〇年十二月十日

估价结果一览表

项目
证号
幢号
房屋建筑面积（m2）
平均房屋评估建筑面积单价（元/m2）
总价（万元）
房产
扬房字第13600028号
1
27.6
6284.76
17485.9
2
24698.98
3
2724.90
4
371.18
小计　
27822.7

项目
宗地编号
土地面积
土地评估单价（元/m2）
——
土地
扬国用（2006）第00001786号
28771.2
3312
9529.0
小计　
28771.2

9529.0
合计
——
——
——
27014.9
法定优先受偿款
——
——
——
0
抵押价值
——
——
——
27014.9

目 录

估 价 师 声 明 4
估价的假设和限制条件 5
房地产抵押估价结果报告 7
一、估价委托人 7
二、估价机构 7
三、估价目的 7
四、估价对象 7
五、估价时点 13
六、价值类型 13
七、估价依据 13
八、估价原则 14
九、估价方法 15
十、估价结果 15
十一、估价对象的抵押价值未来下跌风险分析 17
十二、房地产变现能力分析 18
十三、房地产抵押估价报告使用提示 20
十四、估价人员 21
十五、估价作业日期 21
十六、本评估报告的使用有效期限 21
附 件 22

1.房屋所有权证复印件；2.国有土地使用证复印件；3.受托估价方营业执照复印件；4.受托估价方资格证书复印件；5房地产估价师资格证书复印件
估 价 师 声 明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.参与本次估价项目的房地产估价师景云、张晓慧于2010年12月10日对本报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6.本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
7.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
8.本报告不作土地、房产权属确认的依据。
9.本报告最终解释权为江苏A房地产评估咨询有限公司所有。

注册房地产估价师：景**(签章) 注册号：******
注册房地产估价师：张**(签章) 注册号：******

二〇一〇年十二月十日
估价的假设和限制条件

一、本次估价的假设前提
1.本报告以委托方提供的房地产权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，国有出让土地使用权转让、抵押能获得有批准权的人民政府或有关部门的批准为前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让、抵押等处分为假设前提。
2.本报告以房屋建筑质量合乎安全标准，可以长期持续使用为假设前提。
二、未经调查确认或无法调查的资料
1.估价师已对估价对象在估价时点的法定优先受偿款进行了尽职调查，若产权人在估价时点尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣除。
2.本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。
3.本次估价未对委托方提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》相关产权资料进行核实，委托方对产权资料的真实性负责。因产权资料失实造成估价结果有误的，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。
三、估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响
1.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变化、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。
四、本估价报告使用的限制条件
1.本次估价报告仅供委托方按约定的估价目的及上级主管部门审查使用，未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
2.本报告自提交之日起一年内有效。本估价报告需在设定的有效期内使用，超过有效期使用，本报告无效。
3.本估价报告需经房地产估价师签名或签章并加盖估价机构公章，并作为一个整体时有效，复印件无效。
4.本估价报告仅为委托方向中国工商银行扬中支行进行抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，运用于其它方向本估价报告无效。
5.估价对象状况和房地产市场状况因时间变化可能对房地产抵押价值产生的一定影响，在估价对象状况发生变化或房地产市场价格变化较快时应对估价对象房地产抵押价值进行再评估。

房地产抵押估价结果报告
苏房地镇扬估字（2010）第09号

一、估价委托人
单位名称：江苏**大酒店有限公司
单位地址：A市**西路18号
法人代表：徐广福
经营范围：许可经营项目：中西餐制售；住宿；公共浴室；卡拉OK厅。
一般经营项目：代售飞机票、火车票；日用百货；工业美术品销售
二、估价机构
估价机构： 江苏A房地产评估咨询有限公司
房产资质等级： 一 级 资质证号：建房估证字[2010]085号
土地资质等级： 全国范围内从事土地评估业务
资质证号： ******
法人代表： ***
联 系 人： ***
联系地址： 南京市**路188号**大厦9层D座
联系电话： ******
网址： http://www.******.com/ <http://www.******.com>
电子信箱E-mail：******
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
1.估价对象范围
估价对象为位于A市开发区**西路18号的商业房地产，房屋总建筑面积为27822.7m2，土地面积为28771.2m2。
2.估价对象状况
房屋所有权证号
扬房字第13600028号
所有权人
江苏**大酒店有限公司
所有权性质
有限责任公司
房屋座落
开发区**西路18号
幢号
建筑结构
层数
建筑面积（m2）
1
混合
1
27.6
2
混合
14
24698.98
3
混合
4
2724.90
4
混合
1
371.18
合计

27822.7
（1）估价对象登记状况
根据委托估价方提供的估价对象房屋所有权证和国有土地使用证，估价对象的权属状况如下表所示。
表1 房屋登记状况一览表
表2 土地登记状况一览表
土地使用权证号
扬国用（2006）第00001786号
土地使用权人
江苏**大酒店有限公司
房屋座落
开发区**西路18号
使用权面积
28771.2m2
地号
0506123
图号
68.00-81.00
地类（用途）
商业服务业
使用权类型
出让
终止日期
至2043.09.08止

（2）他项权利状况
在估价时点，估价对象房地产未设定抵押等他项权利。
3.估价对象实物状况
3.1估价对象实物状况
（1）座落：A市开发区**西路18号；
（2）建筑面积：27822.7m2；
（3）总层数/层次：2号房屋为酒店主楼，共14层，3号房屋为职工宿舍，总层数4层，1号及4号为门卫及配电房，均为1层；
（4）建筑结构：钢混及混合；
（5）平面布置：估价对象独立使用，2号楼内置电梯，3号楼内置楼梯连接；
（6）工程质量：经估价人员现场勘查，确认建筑物结构完好；
（7）建成年代：2004年，门卫室改建于2006年；
（8）维护、保养、使用情况：估价对象的主体结构维修保养良好，且外立面及内部均经装修，成色较新，使用状况良好；
（9）临街状况：估价对象临**西路；
（10）方便程度：酒店内配备室外停车场；
（11）物业管理：有物业管理；
（12）装修、设施设备及利用现状：估价对象为位于A市开发区**西路18号的江苏**大酒店。江苏**大酒店是是由**集团投资设计建造的四星级，集客房、餐饮、娱乐、休闲、旅游购物为一体的现代化商务旅游酒店，为A市标志性建筑。酒店共占地43亩，总建筑面积2.7万平方米，酒店主楼共14层，东西裙楼3-5层，拥有总统套房、商务套房、豪华套房、商务房、豪华房及高级房等不同规格客房间140多（套）；餐饮设施设备齐全，拥有餐位1000多个，2个功能齐全的大型宴会厅，1个大型会议中心，多个豪华包厢及普通包厢，1个可同时容纳400人就餐的中餐厅，1个可同时容纳200人就餐的中餐厅，1个西餐厅；酒店还拥有完备的会议服务设施，包括2个大型会议中心、3个中型会议室、2个小会议室及1个贵宾厅，大型会议中心可同时容纳350人会议，为大型的多功能会议室，配备大屏幕投影、活动舞台等；酒店还配有桑拿会所、美容美发、棋牌室、商务中心、健身房及室外网球场、游泳池等，是A市目前规模最大、档次最高的接待、住宿、娱乐服务场所。
1号楼为酒店门卫，改建于2006年，层高4.1米，外墙铝塑板贴面，室内造型天花，地砖地坪，局部改造为中国银行自动柜员机网点。
2号楼为酒店主楼，为钢混结构，层高3.6米，共14层，其中地下一层，为洗衣房、更衣室、员工食堂、员工娱乐中心及仓库，地上13层，第1层为酒店大堂、西餐厅部、餐饮包厢及一个大型宴会大厅。第2层主体为康乐中心，包括为桑拿中心、足疗洗浴、美发中心、棋牌室、商务中心等，另有部分多功能厅。第3层为会议及餐饮，包括高级豪华包厢、多功能厅、各规模会议室及一个贵宾厅，第4-13层为客房部。其中顶层部分为仓库，另还有配套配电房、物业房及员工宿舍楼。
酒店整个主楼大楼外墙贴面砖，西裙楼圆弧造型，钢结构玻璃幕墙。酒店大堂入口为玻璃幕墙面，地面及墙身铺砌磨光花岗岩、大理石，天花板采用特色吊顶，豪华枝形水晶艺术吊灯。西餐厅地面铺设高级地砖，内墙贴高档护墙板及艺术贴画，造型石膏板吊顶。餐厅包厢地面铺斜纹地毯，内墙贴墙纸，装饰艺术画，造型石膏板吊顶，水晶吊灯，大部分餐厅包厢单独配备卫生间。宴会大厅及多功能会议中心地面铺地毯，内墙贴墙纸，造型石膏板吊顶，水晶吊灯，配活动舞台。桑拿会所、棋牌中心包间地面铺地毯，内墙贴墙纸，大部分单独配备卫生间。客房地面铺地毯，内墙贴墙纸，天花石膏板吊顶。公共部位地面铺设磨光花岗石，墙身为磨光花岗石、天花板采用特色石膏板吊顶。洗手间地面铺设防滑地砖、墙身铺设光面瓷砖、防潮天花吊顶。
酒店带有中央空调系统，24小时热供水系统，自动喷淋及烟感报警系统及全方位监控系统。酒店还配备三部高速客运电梯、一部员工电梯、一部货运电梯及多处安全楼梯，酒店带配设室外数百个停车位。
3号楼为员工宿舍及相关单位办公用房，部分出员工宿舍为内廊式结构，宿舍都为普通粉刷，地砖地坪，室内都带有淋浴室。
4号楼为配电房和物业办公室，层高4.8米，外墙贴面砖，室内普通粉刷，地砖地坪。
⒀房地产照片：
大酒店外观 大酒店及1号楼、2号楼外观 2号楼内部

2号楼内部 2号楼内部 3号楼外观

3号楼内部 4号楼外观 4号楼内部

3.2估价对象土地状况
⑴座落：开发区**西路18号；
⑵土地使用权面积：28771.2m2；
⑶宗地形状：规则；
⑷宗地四至：东至道路，南至**西路，西至道路，北至凯旋苑小区。
⑸宗地级别：A市商业用地四级地；
⑹宗地内基础设施完备程度：宗地内达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”，场地平整“一平”的开发水平。
4.区位状况
4.1.地理位置
估价对象坐落于A市开发区**西路18号，估价对象四至情况为：东至道路，南至**西路，西至道路，北至凯旋苑小区。
4.2.区域概况
估价对象所在区域位于A市开发区。
A市，地处长江三角洲，紧靠上海、南京等大中城市，与镇江、常州、扬州、泰州等名城隔江相望。全市由长江市航道以南的雷公岛、太平洲、西沙、中心沙四个江岛组成。周边长120公里，全市总面积332平方公里，其中陆地面积228平方公里。A市辖17.0个镇，一个开发区，总人口30万。扬中工业发达，实力雄厚。现有机械制造、电气产品、轻纺服装、精细化工、电子等30多个行业，并形成了工程电器、硅橡胶、钎焊材料、精细化工、电子测量测试仪器、复合肥等六大产品基地。全市交通便捷，扬中人民自筹资金建造的横跨夹江的扬中长江大桥和沟通苏北的“扬高”汽渡，分别与国家一类开放港口镇江港、高港以及沪宁高速公路、京沪高速公路、宁通一级公路连接成线，扬中二桥直通苏锡常。
委估房地产位于位于**西路，为A市市区和开发区交界处，城市基础设施配套齐全。
4.3.交通条件
4.3.1道路条件
委估房地产位于A市开发区**西路18号，**西路红线宽度约为40米，**西路连接交通型主干道明珠大道、混合型主干道新扬北路、混合型干道扬子中路等多条主次干道，区域内路网密度高，主要道路路面为沥青，道路保养维护较好，总体道路通达状况优。
4.3.2公共交通条件
委估房地产位于A市开发区**西路18号，楼前不远处有公交站台**大酒店站及出租车站台，有多路公交车在此通过，交通便捷。
4.3.3对外交通条件
待估宗地所在区域距A市汽车站较远，对外交通状况较好。
4.3.基础设施状况
估价对象所在区域供水、排水、供电、通讯、道路交通等基础设施完善。
5.商服繁华程度
委估房地产位于扬中开发区与市区交界处，商业繁华度较高，周围以商业、住宅用地为主，沿街两侧为商铺，类型包括餐饮、休闲、住宿，经营种类齐全；周边有大型的生活小区凯旋苑、聚福园等，附近有扬中最大的华润苏果超市，客流量大，公共服务设施齐全，有中国建设银行扬子分理处、中国工商银行春柳分理处等，商业繁华程度较高；
6.环境条件
6.1自然环境
估价对象所在区域污染治理较好，基本无水、噪音及大气污染，区域环境较优。
6.2区域景观
估价对象所在区域位于开发区，规划协调，区域景观较好。
五、估价时点
根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押估价时点原则上为完成估价对象实地查看之日，故本次以房地产估价师实地查看之日2010年12月8日作为本次评估的估价时点。
六、价值类型
根据《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》和本次估价的具体要求，本估价报告中的评估价值是指估价对象在现状条件下，用途为商业用房，在估价时点2010年12月8日的房地产抵押价值。
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
七、估价依据
（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2.《中华人民共和国土地管理法》；
3.《中华人民共和国担保法》；
4.《中华人民共和国物权法》；
5.《城市房地产抵押管理办法》。
（二）本次估价采用的技术规程
1.中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；
2.建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的建住房[2006]8号《房地产抵押估价指导意见》。
（三）委托方提供的有关资料
1.《国有土地使用证》复印件；
2.《房屋所有权证》复印件。
（四）估价机构和估价人员搜集掌握的有关资料
1.估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料；
2.估价人员实地踏看和调查收集的有关估价对象权属、现状利用等方面的资料；
八、估价原则
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等一般性原则。
1.独立、客观、公正原则
要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
2. 合法原则
应以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提估价。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。
3.谨慎原则
要求在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
4．最高最佳使用原则
要求以估价对象的最高最佳使用为前提估价。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
5.替代原则
要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
6.估价时点原则
要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理的价值。同一宗房地产在不同时点往往会有不同的价格，所以在评估一宗房地产价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况也是以其在该时点的状况为准。
九、估价方法
本次对估价对象房地产抵押价值进行评估，所采用的技术路线为：
（1）求取完全权利状况下的估价对象市场价值；
（2）估价对象抵押价值＝（1）－估价师知悉的法定优先受偿款。
一般而言，房地产估价方法主要有收益法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法、成本法等。不同的估价方法从不同的角度反映了房地产在一定权利状态及一定时点的价值水平，只是各种方法的适用条件、特点、对资料的要求有所不同，需根据特定的估价目的、估价对象、市场情况等选择适宜的估价方法。
估价对象为集客房、餐饮、娱乐、休闲、旅游购物为一体的现代化商务旅游酒店，周边区域基本无类似的转让和出租交易案例，因此不适合采用市场比较法。
假设开发法通常用于待开发土地的估价，而且估价对象为新建酒店，短期改建的可能性不大，因此也不适宜选用假设开发法评估估价对象的价格。
因估价对象属经营收益类房地产，故可采用收益法进行评估。考虑到估价对象处于A市主城区基准地价覆盖范围内，估价师亦已较全面地掌握了A市主城区房地产开发的成本构成，故又用成本法进行验证。
所谓收益法指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，其计算公式为：
V -------------- 房地产价值
a ---------------- 年纯收益
r ---------------- 资本化率
n ---------------- 收益年限
成本法技术路线：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即:
房地产价格=土地价格+房产重置价格×成新率
其中房产重置价格的技术路线为：
房产重置价格=前期费用+建安造价＋基础设施配套费+管理费用＋投资利息+销售费用+开发利润＋销售税费
土地价格采用基准地价系数修正法，具体技术路线：首先分析基准地价评估基准日与本次土地估价基准日间的地价变化情况，对基准地价进行期日修正；然后根据其地价内涵中开发程度的差异进行土地开发程度修正，之后分析待估宗地因素条件与所在区域因素条件平均状况的差异，进行区域因素和个别因素修正；最后进行年期修正和容积率修正得到待估宗地地价。即：
地价＝(基准地价×K1±开发程度修正)×K2×K3×（1±∑K）
式中： K1──期日修正系数
K2──土地使用年限修正系数
K3──容积率修正系数
∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，选用了市场比较法和收益法进行了评估，综合确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整(房产价值17485.9万元，其中土地价值9529.0万元，土地使用权单价为3312元/m2)。
估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整。
房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币0元，大写：人民币零元整。
十一、估价对象的抵押价值未来下跌风险分析
建议房地产抵押估价报告使用者密切关注估价对象抵押价值在未来年限内下跌的风险，目前预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素主要有以下几方面：
房地产的使用和维护情况。房地产寿命长久，随时间推移，建筑物自然老化、使用磨损等物质损耗，以及人们消费观念的改变、建筑技术的进步、建筑设计的缺陷等功能损耗，将导致建筑物抵押价值的下跌，若维护欠缺，房地产抵押价值下跌将更为显著。估价对象房屋建成于1998年，根据估价师现场勘查，估价对象的主体结构维修保养良好，且外立面经装修，成色较新，使用状况良好。但是，若日后使用过程中，维护保养不当，则估价对象价值将减少。
区位因素的改变。因房地产的位置固定性，其所处区位状况的变化将直接影响其价值。如房地产所处的自然环境或者人文环境恶化、区域交通拥堵、或者城市规划改变为不利房地产的利用，将导致房地产抵押价值下跌。
房地产市场供求变化情况。房地产价格水平及其变动，是由房地产的供给和需求共同作用的结果，总体而言，房地产的价格与其需要正相关，与其供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。未来年限内，若房地产市场供给过量或者需求不足，则估价对象的抵押价值存在下跌风险。
房地产政策影响。房地产的自身特性（如不可移动、价值量大等），使其容易收到未来制度、政策变化的影响。目前国家宏观调控政策偏紧，特别对于房地产市场的调控效果开始显现：国内房地产开发投资的增长速度已明显回落，房价过快上涨的趋势得到抑制，房地产投资性需求明显下降，地方政府重新开始重视经济适用房和廉租房的建设，房地产供给结构正在发生明显改善。在抵押权存续期间，房地产抵押估价报告使用者需关注前期房地产政策的累加效应以及后续的房地产政策对于估价对象价值的影响。
十二、房地产变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响抵押房地产变现的因素主要有：
房地产的通用性。通用性是指是否常见、是否普遍使用。通常某一类型的房地产只适合于一部分特定的购买者，若房地产的用途越专业化，使用者的范围就越窄，越不容易找到买者，其变现能力越弱。
房地产的独立使用性。独立使用性是指能够单独的使用而不受限制。一般的独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力越弱。
房地产的价值量的大小。一般的说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。
房地产的可分割转让性。可分割转让性是指在物理上、经济上是否可以分离开使用。由于价值大的房地产变现能力弱，而如果该房地产容易分割，就可以分割成多个价值量小的可以独立使用的部分分别转让，这样就可以提高其变现能力。
区域未来规划及发展潜力。估价对象自身情况符合所在区域未来规划，并且发展潜力较大，则房地产变现能力较强。
区域市场状况。抵押房地产所处区域市场交易活跃将有利于抵押标的物的变现；若所在区域房地产市场发育不够、交易较少，其变现能力降低。
变现过程中的税费。抵押房地产变现过程中发生的税费主要涉及营业税、土地增值税、契税、印花税等税金及交易综合服务费等费用；以拍卖方式处置抵押房地产时，要支付拍卖佣金、评估费、法律诉讼费及保全费等费用；抵押房地产原欠缴的各种费用（除优先受偿款），需要在变现过程中补交的，也应计入变现费用中，主要包括欠缴的水电暖费用、物业管理费等。
清偿次序。处分抵押房地产所得金额，扣除优先受偿款后，依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用、扣除抵押房地产应缴纳的税款、偿还抵押权人债权本息及支付违约金、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害、剩余金额交还抵押人。房地产抵押的优先受偿款包括：划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承办人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包含强制执行费用。同一房地产有数个抵押权人的，应当按照设立抵押权的先后顺序清偿。
基于以上影响抵押房地产变现的因素，并结合估价对象实际情况，分析估价对象变现能力：
1. 估价对象适合多种用途使用，通用性较强；估价对象面积较大，不便于使用、但利于处置；估价对象可分割使用、出租或转让，并达到各自独立使用条件可分割性强；故估价对象变现能力一般。
2．假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般与评估的市场价值的差异程度大约在15%-25%。
3．处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高。一般情况下，抵押物的处置都需要经过司法程序，这个过程中产生的费用可统称为诉讼费用。根据《诉讼费用交纳办法》（中华人民共和国国务院令第481号 ），人民法院收取的诉讼费用主要有案件受理费和申请执行费，另外还有执行中的实际支出费用，包括人民法院执行人员异地执行本案时按照国家有关规定标准支出的差旅费用，有人民法院或人民法院委托其他单位或个人进行的与本案有关的勘验、鉴定、评估、拍卖、仓储、保管、运输等实际支出费用。另外，诉讼费用还包括抵押权人支出的律师费用等。处分抵押房地产应缴纳的税费主要包括营业税金及附加、印花税、土地增值税、交易费等。
十三、房地产抵押估价报告使用提示
1.估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因素变化导致抵押价值减损。在估价对象实物、区域等因素不发生变化，能正常维护使用，且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。
2.对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注: 估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。
3.估价报告使用者应遵循谨慎原则，在对信贷风险进行必要的预测基础上，合理使用本报告评估价值。关注处置房地产时快速变现及费用的影响，当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利。
4.定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。
十四、估价人员
注册房地产估价师：景 云(签章) 注册号：3220090140
注册房地产估价师：张晓慧(签章) 注册号：3220040041
十五、估价作业日期
从2010年12月8日起至2010年12月10日止。
十六、本评估报告的使用有效期限
一年（从2010年12月10日起至2011年12月9日止）。

附 件

一、房屋所有权证复印件
二、国有土地使用证复印件
三、委托估价方营业执照复印件
四、委托方法定代表人身份证复印件
五、房地产所在区域位置图
六、受托估价方营业执照复印件
七、受托估价方资格证书复印件
八、房地产估价师资格证书复印件

房地产抵押估价技术报告
苏房地镇扬估字（2010）第09号

一、实物状况描述与分析
1估价对象实物状况
（1）座落：A市开发区**西路18号；
（2）建筑面积：27822.7m2；
（3）总层数/层次：2号房屋为酒店主楼，共14层，3号房屋为职工宿舍，总层数4层，1号及4号为门卫及配电房，均为1层；
（4）建筑结构：钢混；
（5）平面布置：估价对象独立使用，2号楼内置电梯，3号楼内置楼梯连接；
（6）工程质量：经估价人员现场勘查，确认建筑物结构完好；
（7）建成年代：2004年，门卫室改建于2006年；
（8）维护、保养、使用情况：估价对象的主体结构维修保养良好，且外立面及内部均经装修，成色较新，使用状况良好；
（9）临街状况：估价对象临**西路；
（10）方便程度：酒店内配备室外停车场；
（11）物业管理：有物业管理；
（12）装修、设施设备及利用现状：估价对象为位于A市开发区**西路18号的江苏**大酒店。江苏**大酒店是是由大全集团投资设计建造的四星级，集客房、餐饮、娱乐、休闲、旅游购物为一体的现代化商务旅游酒店，为A市标志性建筑。酒店共占地43亩，总建筑面积2.7万平方米，酒店主楼共14层，东西裙楼3-5层，拥有总统套房、商务套房、豪华套房、商务房、豪华房及高级房等不同规格客房间140多（套）；餐饮设施设备齐全，拥有餐位1000多个，2个功能齐全的大型宴会厅，1个大型会议中心，多个豪华包厢及普通包厢，1个可同时容纳400人就餐的中餐厅，1个可同时容纳200人就餐的中餐厅，1个西餐厅；酒店还拥有完备的会议服务设施，包括2个大型会议中心、3个中型会议室、2个小会议室及1个贵宾厅，大型会议中心可同时容纳350人会议，为大型的多功能会议室，配备大屏幕投影、活动舞台等；酒店还配有桑拿会所、美容美发、棋牌室、商务中心、健身房及室外网球场、游泳池等，是A市目前规模最大、档次最高的接待、住宿、娱乐服务场所。
1号楼为酒店门卫，改建于2006年，层高4.1米，外墙铝塑板贴面，室内造型天花，地砖地坪，局部改造为中国银行自动柜员机网点。
2号楼为酒店主楼，为钢混结构，层高3.6米，共14层，其中地下一层，为洗衣房、更衣室、员工食堂、员工娱乐中心及仓库，地上13层，第1层为酒店大堂、西餐厅部、餐饮包厢及一个大型宴会大厅。第2层主体为康乐中心，包括为桑拿中心、足疗洗浴、美发中心、棋牌室、商务中心等，另有部分多功能厅。第3层为会议及餐饮，包括高级豪华包厢、多功能厅、各规模会议室及一个贵宾厅，第4-13层为客房部。其中顶层部分为仓库，另还有配套配电房、物业房及员工宿舍楼。
酒店整个主楼大楼外墙贴面砖，西裙楼圆弧造型，钢结构玻璃幕墙。酒店大堂入口为玻璃幕墙面，地面及墙身铺砌磨光花岗岩、大理石，天花板采用特色吊顶，豪华枝形水晶艺术吊灯。西餐厅地面铺设高级地砖，内墙贴高档护墙板及艺术贴画，造型石膏板吊顶。餐厅包厢地面铺斜纹地毯，内墙贴墙纸，装饰艺术画，造型石膏板吊顶，水晶吊灯，大部分餐厅包厢单独配备卫生间。宴会大厅及多功能会议中心地面铺地毯，内墙贴墙纸，造型石膏板吊顶，水晶吊灯，配活动舞台。桑拿会所、棋牌中心包间地面铺地毯，内墙贴墙纸，大部分单独配备卫生间。客房地面铺地毯，内墙贴墙纸，天花石膏板吊顶。公共部位地面铺设磨光花岗石，墙身为磨光花岗石、天花板采用特色石膏板吊顶。洗手间地面铺设防滑地砖、墙身铺设光面瓷砖、防潮天花吊顶。
酒店带有中央空调系统，24小时热供水系统，自动喷淋及烟感报警系统及全方位监控系统。酒店还配备三部高速客运电梯、一部员工电梯、一部货运电梯及多处安全楼梯，酒店带配设室外数百个停车位。
3号楼为员工宿舍及相关单位办公用房，部分出员工宿舍为内廊式结构，宿舍都为普通粉刷，地砖地坪，室内都带有淋浴室。
4号楼为配电房和物业办公室，层高4.8米，外墙贴面砖，室内普通粉刷，地砖地坪。
2估价对象土地状况
⑴座落：开发区**西路18号；
⑵土地使用权面积：28771.2m2；
⑶宗地形状：规则；
⑷宗地四至：东至道路，南至**西路，西至道路，北至凯旋苑小区。
⑸宗地级别：A市商业用地四级地；
⑹宗地内基础设施完备程度：宗地内达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”，场地平整“一平”的开发水平。
三、区位状况描述与分析
1.地理位置
估价对象坐落于A市开发区**西路18号，估价对象四至情况为：东至道路，南至**西路，西至道路，北至凯旋苑小区。
2.区域概况
估价对象所在区域位于A市开发区。
A市，地处长江三角洲，紧靠上海、南京等大中城市，与镇江、常州、扬州、泰州等名城隔江相望。全市由长江市航道以南的雷公岛、太平洲、西沙、中心沙四个江岛组成。周边长120公里，全市总面积332平方公里，其中陆地面积228平方公里。A市辖17.0个镇，一个开发区，总人口30万。扬中工业发达，实力雄厚。现有机械制造、电气产品、轻纺服装、精细化工、电子等30多个行业，并形成了工程电器、硅橡胶、钎焊材料、精细化工、电子测量测试仪器、复合肥等六大产品基地。全市交通便捷，扬中人民自筹资金建造的横跨夹江的扬中长江大桥和沟通苏北的“扬高”汽渡，分别与国家一类开放港口镇江港、高港以及沪宁高速公路、京沪高速公路、宁通一级公路连接成线，扬中二桥直通苏锡常。
委估房地产位于位于**西路，为A市市区和开发区交界处，城市基础设施配套齐全。
3.