房地产项目-老项目经验教训成果转化自检表模版.doc

公司老项目经验教训成果转化自检表第一部分：总体规划及公共设施客户意见及需求(项目经验教训)简要说明自我检查情况说明落实和整改 1封闭的公共区域部分应考虑物业后期清洁维护(主要集中在高层群楼)部分公共区域无通道，导致交付后物业难于清洁维护，引发投诉和物业管理不便2公共区域长且陡的台阶及相应临空处应设置护拦、扶手此细节在设计施工时应考虑到，以合乎规范，杜绝安全隐患3公共用地及台阶临空处应安装护栏安全考虑4阳台、楼梯栏杆应符合规范要求并应防儿童攀爬/包括凸窗处理规范和安全考虑，对细节的把握结果直接体现我们的专业化水平（J项目反梁构成可踏面导致栏杆高度不合规范要求）5住宅室外绿化标高应低于室内标高 消除渗水隐患（S项目的教训）6高大乔木与建筑外墙保持合适距离安全隐患/影响采光、通风，客户投诉7园建绿化植物应无毒/无刺安全考虑，体现对客户的关注8园建绿化建议选择桉树等防蚊树种除虫菊、薄荷、天竺葵、百里香等植物散发的味道，具有天然驱避蚊虫的功效9小区道路应考虑种植遮阴行道树关注客户生活细节10背阴处绿化应选择耐阴植物易于成长，提高项目园建绿化品质11公共区域水景水廊的水位不宜过深 消除安全隐患12小区有“水装饰”的路面、泳池及周边活动区域须考虑防滑措施如采用防滑地砖等，消除安全隐患13泳池设计应考虑当地卫生防疫要求如儿童池与成人池分开14电梯应具备防夹感应功能便于老幼乘梯，有利安全（J项目）15多部电梯应考虑联动减少等候时间16电梯轿箱内应保持有效的通风换气改善空气质量和舒适度17地下车库应慎重考虑防水做法、要求消除渗漏隐患18室外停车场也应设置排水沟保持排水通畅19住宅小区内应设计无障碍通道公共区域人性化考虑20小区应考虑设置垃圾转运站便于物业后期维护21篮球场球架不应距墙太近，否则须考虑防撞设施专业化/人性化22公共部分用水宜单独设置水表能独立核算，便于物业后期操作23预留楼层清洁取水龙头便于物业清洁取水24降低公共部分用水设施，如泳池灌水/喷泉开放对住户的用水影响避免给水管与喷泉供水系统连接在一起，导致生活用水水压不足，影响生活用水25公共管道阀门和常操作件应设在公用部位降低使用维护时对住户的干扰26供电线路设计应考虑抄表到户要求考虑交付后物业管理需求27配电房等敏感而忌水的设备用房应注意选址并预先采用有效防水措施J项目已发案例，发电机房渗漏28电梯靠近室外时应有防雨设施维护及人性化需求，室外扶手电梯29室外公共部分接线盒应做防水处理防止短路30室外门如采光井门等应采用金属门，并注意防锈、防腐措施木门易老化,后期维护成本高31排污管道应避免落差低、弯度急、坡度小易造成主管道堵塞，导致住户家中污水倒灌或散发臭气32室外台阶灯锈死，下雨时易跳闸合理选材、注意室外环境的特殊要求33公共管线无线路图,PVC管易被园建绿化施工及维护时挖断注意项目各类图纸的完备，利于后续施工34电梯厅应有楼层显示屏人性化考虑，降低盲目等候的烦躁度35园建(木制品)应选用耐腐蚀耐磨损材料利于物业后期维护36应注意因设施设备振动可能造成的影响（必须预先考虑）JS项目一期顶层天台稳压泵振动，公司投资4.5万整改；三期全家乐冷柜振动；三期游泳池水泵整改，1.3万37发电机进风口应设有送风途径，避免热风内循环JS项目三期案例38水泵房/配电房设置选位时应考虑对临近住宅影响降低噪音影响39露台标高不应高出室内标高消除渗水隐患40窗户设计时应考虑设置气窗和安装纱窗的需求通风、防蚊虫41泳池按摩池应设对流口，避免流动净化靠泵进行降低物业维护费用42泳池旁应设计淋浴设施D项目室外泳池旁边设计淋浴设施，功能缺失不便使用，不符合卫生防疫要求43游泳池应设强制通过式浸脚消毒池D项目室外游泳池未设强制通过式浸脚消毒池，不符合本市卫生防疫要求44泳池吸污口应合理设置以保证使用要求（目前采用移动式吸污泵，每耗水量约200立方）。D项目泳池仅在靠珊湖一侧泳池壁上设有7个吸污口，泳池每次吸尘时间超过7小时，正常开放季节无法满足使用要求45住宅与商业配套在设计时应做有效分隔降低对居住可能产生的不良影响46强弱电井应增加排水功能用电安全考虑47电梯轿箱内宜避免采用镜面、不锈钢耐损,利于降低物业后期维护成本48建筑布局及户型设计适当考虑风水因素关注客户需求49房屋外墙一米内全部硬化，不种花草（浇灌水泥铺面）潮湿，蚊虫较多50电梯选型应考虑大型物品搬运(电梯轿箱)便于床/钢琴等物品搬运51地上车位应避免距离住宅过近防止尾气和噪音干扰52架空层已售私家车位设置活动地桩并加锁施工时预留,便于物业有效管理53规划时建议另行安装电梯紧急招援对讲花城6-7期电梯内对讲呼叫，监控中心不能区分呼叫电梯54“大连砖”不宜铺行车道路面“大连砖”受强度和铺装方式限制，只宜铺人行路面。J项目追求美观，采用“大连砖”垫砂铺设车道路面，破损严重55转换层及相关设施检查口应有专用通道进入，以便于维护检修J项目污水管道检查口设在五楼转换或商铺顶层，疏通时须穿过业主家，业主不愿配合时无法检修56小区内户型设计时应考虑周边环境并采取一定安全防范措施D项目TC户型靠湖边围墙不安全，多层、小高层入户阳台不安全57须注意烟道及相应功能部位的实际排放效果彩园03户型1-29层厨房、次卧对应位置因立面向内凹进，31层以上向外凸，形成有盖空巷，1-29层油烟凝聚在29层，业主投诉，现无有效解决办法58连廊等设计须注意防雨及物业后期维护J项目二期连廊飘雨，涂料外墙的墙脚部位是绿化，大雨时从外墙下来的泥沙溅到连廊内、墙面。水景旁的园林绿化要作好雨水的疏导，避免雨天污水流入污染第二部分：建筑主体及户内客户意见及需求(项目经验教训)简要说明自我检查情况说明落实和整改 1相邻单位间应考虑防攀爬措施消除安全隐患/降低客户顾虑2避免卧室与客厅阳台相连通户内公共区域与私密空间有效分隔3避免预留孔洞与梁及孔洞管线之间形成使用冲突防止影响业主的实际使用4客厅全玻平开门应安装门锁降低客户安全顾虑（花城案例）5预留热水器排气孔径应符合要求注意平衡式热水器的特殊要求6示范单位厨卫不应无门部分示范单位从美观角度无户内门7卫生间玻璃淋浴间(隔断)不宜太小至少要850mm8阳台花台(放花盆处)设防坠落措施关注生活细节/降低高空坠物风险9露天外门处宜设雨蓬关注客户使用细节10卧室报警器设置位置应合理设置在床位正背后,已失去实际意义11生活阳台门多规格洗衣机应能进入便于客户使用/体现专业化12洗衣机预留位应满足多数机型尺寸便于客户使用/体现专业化13厨房应注意预留电器位与房门开启冲突关注细节/提高专业化14厨、卫预留热水器位置和给排气孔洞为客户居家生活提供便利15示范单位内地板铺装须做防潮处理16示范单位厨房顶应预留检查口便于保修操作17示范单位应注意避免假装修不利于示范单位的销售18装修房房厨卫墙地面瓷片须满贴考虑防潮19示范单位合同保修期应延长原合同保修期仅一年，存在风险。交付时，保修期已过或临近届满，许多隐藏问题（如卫生间防水）入住后才暴露，处理难度大，装修单位因保修期已过不在负责，而总包更不愿承担其保修。应将保修期延至两年以上，并对防水另做保修时限要求。规定施工单位在保修期内按房屋接管验收表内容检查、维护不少于2次。经客服复查，发现施工单位对检查维护不到位的， 可以延长保修期20房屋墙体内暗埋的镀锌管易爆裂桂苑三期2001至2003年发生30多单，虽过保修期，但业主认为墙内水管其未动过，不应2-3年就坏了，认为是质量问题 21大户型单位厨房面积也应相应增大关注和引导客户需求22应谨慎处理阳台和露台的上下关系防止高空抛物风险与客户违章搭建23入户门尽量避免正对电梯口/楼梯口私密性考虑24避免设计过窄(狭长)的阳台提高阳台实用性25底层卧室不宜直接通向入户花园安全性考虑/风水26洗衣机位不适宜安排在厨房不符合多数客户使用习惯27卫生间手纸架的位置要合理关注生活细节28卫生间内应尽量避免使用木制品考虑防潮（如木制天花吊顶）29卫生间宜预留排气扇孔为客户居家生活提供便利30户内设计应避免出现“黑房间”，却无法避免应考虑排气及通风设施D项目独立别墅一楼小卫生间为“黑房间”，无排气通风措施。公寓卫生间未留排气扇孔洞31围墙施工应将防爬网/刺一并施工便于物业安全管理，避免重复施工32卫生间臭气管应避免被挡住33主卧卫生间排水采用PVC管材应考虑降噪措施上下楼层间噪音干扰34厨房应考虑消毒碗柜的位置关注生活细节35须注意示范单位英制配件与公制配件冲突避免选用英制配件/专业细节第三部分 居住性能及居住设备客户意见及需求(项目经验教训)简要说明自我检查情况说明落实和整改 1窗户设计应考虑开启扇和便于清洁D项目别墅二楼周边为落地窗或固定窗，无开启扇，通风差，难清洁。地下车库也全是固定扇，改为开启扇或通风百叶2可视对讲摄像头高度/角度应合理J项目角度不合理，无法摄到来访者3顶层空调板/位须避免被坡屋面遮挡无法放置空调4插座要避免被设置在储藏柜里面或被其遮挡，或被潜在的后序工程遮挡合理安排前后工序可能产生的使用冲突（D项目推拉门后的插座）5煤气表位置应避免户门开启后碰撞使用冲突应纳入专题研究6厨卫排水管弯头最低点距地面应大于2.4m考虑对厨卫吊顶的影响7苑落单元门应有效降低开关噪音防止噪音扰民8空调百页在关注美观的同时更应考虑耐用性风吹日晒雨淋，对材料和后期维护要求高9建议阳台上除地漏外增设溢水口防止堵塞后，积水倒灌入室内10热水器排烟罩应考虑防水措施防止雨水倒灌11预留冷风进风口，考虑室外机散热要求,防止空调“热风短路”J项目二期6、7、8号楼特殊层的下一层D户型主卧室外机位前方有一面墙档住（比一期宽约20公分），顶部因特殊层阳台罩住，上升热气无法排出，致使空调百叶发烫，室外机散热不良，保护性停机12空调位与电源位置应适当（避免空调电源线长度不够）专业/细节13空调冷凝水管接口不要高于空调管线预留口防止冷凝水排水不畅，有渗漏隐患14灯具开关避免设置在入户门后开关不便，忽略专业化细节15下沉式卫生间回填层考虑排水要求回填层排水不畅导致积水，有渗漏隐患16别墅、TOWNHOUSE可视对讲宜设两套（多层复式）便利客户、提升品质17客厅空调应兼顾壁挂式和柜机的安装需求分析客户可能需求，最大化满足客户18室外空调机位大小应合理机位与厅房使用面积相匹配19坡屋面的雨水槽选材、安装需更到位提高排水能力，消除渗漏隐患20复式洋房室内楼梯照明建议采用两地开关控制提高使用便利，提升品质21露天信报箱应该有挡雨罩关注使用细节22须注意梁对室内净高的影响符合规范，提到住宅空间利用率23避免外墙（坡屋顶）发光/反光装饰对住宅产生光污染光污染已经越来越引起重视24空调板避免设在山墙上便于空调安装25空调出风口不宜正对卧床居住实用性对空调预留位的要求26冰箱插座设计应合理,不设置在冰箱位正后面关注细节27抽油烟机排烟口不宜对着卧室窗户降低住宅污染28大面积露台宜增加地漏数量提高排水效果29建议阳台能接入水电提高阳台实用性30可能产生噪音的公共设施应避免与住宅相邻如配电房、泵房等设施，如有应告知并在合同中体现和注明31项目配套商铺能预先考虑油烟排放及噪音影响商业配套可能的特殊要求，如烟道尺寸等32进户门/客厅/阳台平开门应安装门吸成品保护（考虑墙上装防撞胶皮），装修房装门吸33楼道窗户应考虑通风问题S项目翠柏苑H602、J601业主反映楼道1至5层设有活动窗，而6楼为封闭式固定窗。空气中废气、热气由下向上循环，6楼窗户设计不科学，强烈要求整改34建筑地下车库等应考虑搬家便利性如车辆可直接开进车库或最近处等，J项目业主在搬家时有诸多投诉35地下车库应注意观感并与项目品质相称地下车库过低，且上面管道凌乱，给人压抑、杂乱之感，J项目业主有投诉36坡地建筑应注意设置无障碍通道，小区应注意无障碍设施的设置S项目六、七期属坡地建筑，各苑内的道路布局多采用台阶，给老人和推婴儿车出行业主造成极大不便第四部分 工程质量类客户意见及需求(项目经验教训)简要说明自我检查情况说明落实和整改 1冷热水管应连通，便于检测渗漏情况便于项目后期客户服务保修操作2阳台栏杆容易生锈注意选材，老化太快同样美观和项目形象3玻璃胶易发黑问题卫生洁具玻璃胶易发黑，影响美观4木门、窗、玻璃等在交付前应做好成品保护该项为交付及保修过程中最易遭投诉也最难以处理的5应有效防止种植楼板产生渗漏A、楼板裂缝，防水层被拉裂；B、楼板陶粒层地漏被不同程度堵塞，陶粒层富含的积水无法排走6窗户周边易渗漏水主要为凸窗墙体裂缝；墙体渗漏水，外墙面渗水；空调孔渗水；以上几点往往多次返修仍然有渗漏现象，难以根除7厨卫冷热水管外接龙头口嵌入墙面过深贴瓷砖后影响使用8墙面抹灰不平、空鼓、裂缝、起砂等各项目均不同程度存在，须加强施工控制9公共部分地灯、插座质量较差选材，提高质量和耐用性，降低维护成本10橱柜五金配件生锈，内板脱皮注重选材，确保质量和施工方法11水龙头/花洒腐蚀、脱皮严重选材应适当12木门离地间隙应大于35mm考虑地板/瓷砖铺装要求13预防给排水管道渗漏（标识管线、制作管线图）业主不熟管线走向打破给水管，交叉施工导致带伤交付14避免采用ABS管。该管经不起成年累月的风吹、日晒、雨淋；且承受压力有限；管道受室外气温变化因素影响很大。S项目罗兰苑、百合苑、海棠苑的外墙供水管自交付房屋使用一年多时间就开始出现漏水和爆管现象，保修期过后这种漏水现象越来越严重，部分水管已呈快速老化趋势15泳池、水景等部位易渗漏，加强施工控制环节监控力度因结构复杂，节点多，一些部位又处于伸缩缝位置，一旦防水处理不到位或裂缝使防水破坏，极易产生渗漏。16洗手间及厨房易发生上下层渗漏水多为防水层老化引起，业主对防水层老化早有极大意见17铝合金部品交付前应做好成品保护减少入伙投诉,降低保修成本18窗户安装隔音通风槽，预留洞口、插座，可自行装风机降低污染平衡浓度便利客户，提升品质，体现专业化细节19楼道铁艺门（室内金属楼梯等金属构件）做工应精细，避免毛刺严重提高施工质量20电气设备房建筑顶面和侧面须有防水措施S项目丹桂苑E01等商铺下方为设备房。E01装修施工时，水渗漏到配电房，造成天花漏水。按住宅设计规范：电气设备房的建筑顶面和侧面须有防水措施。此情况在前几期商铺也存在，买卖合同中无条款约定业主须做防水21游泳池应设有排水沟（按本市疾病预防控制中心规范做）J项目管理处在办泳池营业执照时，深圳市疾病预防控制中心出具的公共场所建设项目工程竣工卫生学评价报告认为：成人游泳池内没有内缘排水沟，而儿童池走道外缘未设置排水沟，存在潜在污染。（生活水箱也应考虑当地防疫要求）22游泳池渗漏游泳池施工建设时应注意防水防止渗漏D项目儿童泳池临人工湖一侧泳池侧壁渗漏。J项目泳池也有向池外渗水现象23泳池花坛中游戏通道应设排水设施D项目露天泳池花坛中游戏通道未设排水设施，雨天时花坛内积水流入游戏通道内无法排放24卫生间洗面盆排水管应做“U”形弯J项目示范单位主卫与公卫洗面盆排水管未安装存水弯，产生返臭现象25示范单位/套餐木地板铺装时应考虑防潮措施J项目样板房木地板未做防潮膜处理且地面未干透，致使后期木地板霉变26示范单位/套餐装饰天花应留检修孔，并避免封堵空调预留孔J项目示范单位/套餐空调预留孔被装饰天花封堵，致使后期空调无法安装，且天花未开检修孔，客户质疑公司专业化27木地板铺装应注意预留伸缩缝J项目示范单位室内木地板与过道大理石相交处未留伸缩缝，地板起翘。（建议装修套餐不送木地板）28装修套餐/示范单位卫生间淋浴房采用无框玻璃隔断不安全安全考虑，并应采用安全玻璃29示范单位/装修套餐内各类柜具门及抽屉应装拉手部分示范单位出于美观考虑，不装拉手，且镜面装饰导致开启冲突30厨房油烟机位、卫生间热水器位上方装修天花板未预留烟孔位J项目装修套餐的厨房卫生间热水器位上方的天花板上，未预留安装检修孔，无法安装硬质排烟管31卫生间洗面盆及厨房洗菜盆排水管与预留PVC排水管相交处应接合并塞缝密封卫生间洗面盆排水管及厨房洗菜盆排水管均与楼板上预留的PVC排水管相交处未密封，房内返臭，不卫生32选用铝合金门窗应注意考虑型材的密闭性（尤其高层更应特别注意）J项目一期铝合金门窗在风吹时产生啸叫声，刺耳且难听，业主多有投诉。目前唯一处理办法：平推窗、上旋窗可更换密封胶条，但对无胶条却又存在缝隙的推拉窗边框则无计可施33大露台应增加地漏并特别考虑排水效果D项目独立别墅大露台面积大，排水途径长，地漏过少，且水平地漏极易堵塞，雨水大时不能及时排走34卫生间排水管吸气帽不应设在室内D项目TB二楼两卫生间排水管吸气帽在室内，有返臭隐患，影响美观35空调冷凝水管避免设在室内，插座距空调洞距离应合适D项目TB主卧空调冷凝水管在室内，且空调插座离空调洞较远36小区内及户内防护栏设置应保证其能有效发挥作用D项目TA户型玻璃采光井旁防护栏杆未形成封闭，有严重安全隐患。D项目独立别墅二楼通向室外露台的钢台阶周边无栏杆，且通道排水地漏被钢台阶挡住37须注意其他设施导致的有效防护高度降低D项目TA户型顶楼附墙水管减少了女儿墙的有效防护高度，存在安全隐患，应加防攀爬措施38排水管道防返臭措施效果不理想我们习惯于将排水管道内压力按恒定压力对待，忽略其压力变化，认为有水封即可防止污水管道臭气逸出，达到防臭目的。而实际上排水管道压力变化明显，不适当的存水弯或地漏水封在使用中失效，臭气进入室内。因工程习惯延续已久，需引起关注。必须保证规范规定的存水湾深度:不小于50mm39注意避免入户门与户内厨房门的开启冲突J项目二期部分户型入户门木门（大扇）打开后与厨房门发生冲突，使用不便。40须注意排污管帽等设施对业主居家生活可能的影响与不便D项目107栋901室排污管帽正对着出露台的门，引发业主投诉41楼板暗埋给水管应考虑有效防护措施及维修便利性楼板暗埋给水管一般在楼板砂浆找平层。J项目二期部分房间水管埋在楼板双层钢筋网之间。因水管无悬挂或支撑物，相当于直接搁在下层钢筋网上，水管离天花表面约4公分（钢筋直径+保护层厚度+抹灰层厚度），装修时可能打穿水管，且维修困难42空调冷凝水集中汇水管应注意安装套接顺序J项目4-1703、1603房空调冷凝水集中汇水管接连处渗漏，与套接方式、无伸缩节有关43顶层屋面老虎窗的隔热S项目顶层老虎窗屋面板太热，既使做了隔热层，效果仍不好，考虑能否有顶层隔热的更好预防措施44注意避免相邻两户防盗门安装后的开启冲突J项目案例