融资担保公司转按揭担保业务操作规程模版.doc

**融资担保有限公司
转按揭担保业务操作规程

第一章 总则

第一条 为规范转按揭担保业务、防范业务风险，根据《**担保个人担保业务管理办法》，特制定本规程。
第二条 转按揭担保业务，是指房产卖方将其已抵押给银行的房产转让给买方时，根据卖方或买方的申请，由本公司提供担保，银行向申请人发放贷款，用于偿清原按揭/抵押贷款，赎出《房地产证》，以便办理过户并由买方办理二手楼按揭/抵押贷款（或由买方一次性付款）的业务。包括以下几种类型：
1、 卖方申请的周转性赎楼贷款
2、 买方申请的提前发放的按揭贷款
3、 买卖双方共同贷款
第三条 房产业务部可按本规程受理和操作转按揭担保业务。

第二章 操作流程

第四条 转按揭担保业务的基本操作流程包括以下环节（详细流程见附图）：
1、 客户申请和业务受理
2、 担保项目的尽职调查
3、 担保项目的审批和担保手续的办理
4、 担保项目的手续办理
5、 担保项目的保后监管
第五条 客户申请和业务受理
1、 客户申请转按揭担保业务时，需由买卖双方共同提供以下资料：
1) 买卖双方的身份证、户口本及婚姻证明复印件（身份证或回乡证）；
2) 卖方配偶同意出售共有房产确认书
3) 原贷款合同、抵押合同原件；
4) 原按揭贷款银行欠款清单或还款记录复印件；
5) 交易标的的《房地产证》复印件；
6) 交易标的的房产评估报告复印件（视银行而定）；
7) 房产买卖双方签署的买卖合同或协议复印件；
8) 买方已付首期购房款证明复印件；
9) 买卖双方的个人全国征信查询记录；
10) 银行审批表及房产买方贷款合同复印件
2、 符合下列所有条件的业务客户经理可以受理：
1) 客户愿意按我司要求提供真实资料、配合办理相关手续且交纳担保费；
2) 转按揭交易双资信状况良好，交易行为真实且合理,有向银行按期偿还贷款本息以及配合办理各项手续的能力和意愿；
3) 卖方作为贷款人的需有可控的还款来源，即买方所付购楼款（按揭或者一次性付款）中可控部分大于赎楼贷款本息；
3、 对于下列情况之一的客户，其转按业务不予受理：
1) 房产卖方原按揭贷款银行还款记录最终逾期金额在6期以上（含6期）；
2) 房产卖方原贷款为私人借款；
3) 房产抵押于典当行；
4) 买卖双方房产过户是为了以物抵债；
5) 交易价格高于市场正常交易价格20%；
第六条 担保项目的尽职调查。
客户经理受理客户申请后，应根据客户资料以及相关情况进行调查，调查的范围包括：
1、 所有资料是否与原件一致，所有资料复印件均需由客户经理A角查验原件，并加盖验件专用章；
2、 借款申请人的法律资格以及资信状况，具体包括：
1) 借款人是否是具备完全民事行为能力的自然人或者法人；
2) 买卖双方身份证明是否真实且号码与房产证、公证书、银行承诺书等一致；
3) 买卖双方的家庭住址、工作单位以及联系方式；
4) 卖方原按揭贷款的供款情况是否正常，是否属于第四条第3款规定的范围之内；
5) 卖买双方的其他相关信息；
3、 还款来源的可靠性和可控性，具体包括：
1) 还款来源的可靠性：A、银行贷款承诺金额加上资金监管金额是否大于贷款本息（银行承诺金额加资金监管金额等于贷款本金的应要求客户预存三个月利息到银行）；B、银行贷款承诺是否含有限制性条款；C、银行贷款承诺的有效期是否在担保期限内；D、银行监管资金是否到位；
2) 还款来源的可控性：A、以买方按揭贷款作为还款来源的业务，贷款人是否已落实控制措施；B、银行相关控制措施的法律文件是否已经签署，如划款委托书等；
4、 双方交易的合理性和真实性，具体包括：
1) 房产证是否真实且号码与抵押合同、借款合同、公证书、银行承诺书一致；
2) 交易的价格是否合理，是否在市场交易的正常范围之内；
3) 卖方售出房产和买方购买房产的意愿是否自愿且真实；
4) 已付定金及首期款的情况是否真实；
第七条 担保项目的审批和担保手续的办理。
1、 担保项目的可行性审批
1) 办理担保可行性项目审批时，客户经理填写《担保项目审批表》（含《项目调查评价报告》。担保项目可行性审批的基本流程为：
客户经理
提交资料
部门经理初审
风险管理部审核
总经理审批
执行
董事

2) 项目可行性审批需递交给风控部的资料：
A) 客户提供的申请资料（第二章第四条第一款）；
B) 证明客户还款来源的资料复印件（银行贷款承诺书、资金监管协议以及入帐凭证、监管资金的划款委托书、存入利息的入帐证明等）；
C) 客户授权我公司员工办理后续相关手续的公证委托书原件一份；
D) 客户与我司签定的《委托担保协议》、《不可撤消买卖合同》、《资金监管协议》、《借款协议》等法律文件原件；
E) 我司向银行出具的不可撤消保证书、保证合同以及帐户确认书等法律文件原件；
F) 相关反担保资料原件（如中介承诺函、反担保书等）；
G) 其他资料。
3) 总经理、董事长的审批权限按公司的相关规定办理。
2、 担保手续的办理
1) 买方和卖方公证委托书的办理。委托书的具体授权权限包括：还清原按揭贷款、到原按揭银行领取相关文件、转卖/购买房产、申请抵押贷款、到房管局领取相关文件、收取售搂款以及办理抵押贷款手续等，详见附件。公证书需注明该委托为不可单方撤消委托，公证费由客户承担；
2) 担保协议及其他法律文件的签定。所有担保服务协议及其他法律文件需由客户经理A角面签，面签时客户经理需核实签字人的身份证明是否与申请资料一致，保证确属客户本人签名和打按指模；
3) 担保项目审批通过后，客户经理A角负责将所有审批资料以及需盖章的文件（包括委托担保协议、帐户确认书、保证合同、监管协议、借款协议等）交给监管经理D角，D角负责办理盖章手续；D角办理完毕盖章手续后，将担保服务协议、不可撤消担保书、帐户确认书等法律文件留存一份后交给A角送达给客户和银行，所有报批的原始资料在审批完成后即由D角接收归档；
4) 对于担保手续已经办理，而银行未能发放赎楼贷款导致担保责任未实际发生的，由A角负责将送给银行和客户的法律文件收回并交给风险经理存档。
3、 担保贷款出帐的审批
1) 担保贷款出帐的审批。办理担保贷款出帐审批时，客户经理填写《个人房产业务出帐审批表》。担保贷款出帐审批的基本流程为：
客户经理
提交资料
部门经理初审
风险管理部审核
总经理审批
副董事长
财务部
意见

2) 担保贷款出帐审批需递交给风控部的资料：
a) 个人房产业务出帐审批表
b) 担保项目审批表
c) 贷款担保协议
d) 产权查询资料
e) 已收保费凭证
f) 业务审批时规定需要补充的其他资料；
3) 总经理、董事长的审批权限按公司的相关规定办理；
4、 担保贷款出帐的手续办理
1) 客户经理A角提交出帐申请；
2) 由风控部监管经理和财务部放款员核定出帐条件。
放款员需要核定的条件是：担保贷款已经发放到我司指定帐户、担保费及手续费已经收取；
风控部监管经理核定的条件是：查档——拟交易房产产权未被查封；落实项目审批表中出账条件。
3) 放款员和监管经理确认可以放款后，由风控部经理及有权审批人审批，监管经理协助办理相关手续，放款员凭个人房产业务出帐审批表转出贷款；
第八条 担保项目的手续办理
1、 赎楼和取证
1） 赎楼贷款出帐后，由A角办理赎楼款手续，A角需在赎楼贷款出帐当日办理赎楼，并且在赎楼后两个工作日（含赎楼当日）内将赎楼的还款凭证原件交回财务部放款员存档；
2） 对于还清银行贷款后的多余款项，A角应将余额转回公司指定帐户；
3） 还清银行贷款后，A角应及时取回房产证等资料妥善保管，不得遗失；
2、 拟交易房产的过户
A角应在取得房产证当日协同买家到房管局及时办理过户手续，并在过户手续完成后两日内将过户回执原件交由风控部D角保管；
3、 领取新房产证和办理抵押登记
1） 过户回执规定的取件时间到期前，A角向风控部监管经理领取过户回执，并协同客户以及按揭贷款承诺银行的经办人员一同到房管局领取新的房地产证并办理抵押手续；
2） 抵押手续的取件回执可由银行经办人员保管，A角应在抵押回执到期前及时通知银行经办人员前往取件；
4、 担保责任的解除和余款的结算
1） 银行取得抵押登记手续后，A角应督促按揭银行及时发放按揭贷款并且还清赎楼贷款本息；
2） 对于银行发放的按揭贷款本息以及客户需要结算的其他资金，A角应协助及时到公司财务部门办理资金结算手续；
3） 担保责任解除后（买方贷款解除时间点为办理完毕抵押登记手续），A角应及时取得银行《担保责任解除通知书》，交回风控部D角存档作为解除担保责任和计算业绩的依据；
第九条 办理业务的时限
1、客户经理从业务确定受理到提交部门经理审批的时间不超过2个工作日；
2、风控部接收审批资料后完成审批不超过1个工作日；
3、总经理及其他有权签字人审批时间不超过1个工作日；
4、赎楼贷款到帐后，赎楼时间不超过2个工作日，A角需在赎楼贷款出帐后两个工作日内将还款凭证交回放款员存档；
5、赎楼后到办理过户递件手续不得超过15个工作日；
6、过户手续递件后到领取新房产证不超过30个工作日；
6、取得新房产证后到办理完毕抵押登记手续不超过15个工作日；
7、从赎楼贷款出帐到取得《解除担保责任通知书》不得超过60个自然日。
业务受理后后，A角以及各审批人和监管经理需严格按照本规程要求进行业务处理。
第十条 保后监管
1、 担保责任形成（即赎楼贷款出帐）后，A角需严格按照各规定的时限办理各项手续， 风控部监管经理负责跟踪和监督，并对未按时办理的业务及时通知A角、A角所在部门的部门经理以及风控部；
2、 A角在业务操作过程中，发生特殊情况，应在发现问题当日报告部门经理以及风控部，以及时采取措施。

第三章 担保收费

第十一条 转按揭担保业务的担保收费包括担保费和手续费两部分，收费标准按公司规定执行。
第十二条 担保费需在公司担保责任实际发生前收取。
第十三条 收费后如果业务未实际发生，担保收费可全额退还，但手续费可不予退还。

第四章 风险控制要点和反担保措施

第十四条 风险控制要点
1、客户经理
1）客户经理需严格按照本规程受理和操作业务；
2）受理客户申请时，必须仔细核对客户资料的原件，所有的复印件必须查验原件；
3）客户公证授权委托书委托权限不得小于本规程规定（第二章第7条第2款第1）项）的权限；
4）按照本规程及时、迅速的办理赎楼、取证、过户、抵押等各项手续；及时向部门经理和风控部反馈业务过程中的突发事件；
2、部门经理
1）重点审核资料的完备性以及交易的合理性、真实性；
2）督促A角按规定受理业务和操作业务；
3）及时处理业务办理过程中发生的突发事件并及时向风控部反馈；
4）掌握相关政策，指引业务导向。
3、风控部审核员
1） 提交资料的完备性；
2） 业务的合规性和可行性；
第十四条 反担保措施
1. 对于卖方房产抵押在银行，由买方申请按揭贷款的业务，由卖方提供负连带责任的反担保，担保责任自赎楼贷款发放起至本公司解除担保责任之日止；
2. 对于原按揭贷款欠款逾期在六期之内的业务，可要求卖方提供反担保人，反担保人要求是厦户且在厦门拥有房产；
3. 对于借款申请人是法人的，可要求其法人代表提供个人无限责任反担保；
4. 反担保手续在赎楼贷款出帐前办理完毕，所有反担保法律文件由A角面签。
第十五条 任何人不得指示客户经理办理不符合担保条件的业务，客户经理有权拒绝办理上级指示的不符合担保条件的业务。

第五章 档案管理

第十六条 担保业务的可行性审批通过后，所有审批资料即由监管经理接收和归档；A角在业务办理过程中，应及时将还款凭证、过户回执以及《解保通知书》归档；
第十七条 监管经理在接收到A角递交的资料后，应当仔细核对资料清单，双方应当签署确认。当担保责任解除后，《担保责任解除通知书》、还款凭证、过户回执一并入档保管。