银行个人一手住房贷款管理规定.doc

x银行个人一手楼住房贷款管理规定

一、定义
一手楼住房贷款是指我行向自然人发放的，用于购买首次交易住房的贷款。
二、贷款对象和条件
（一）贷款对象
具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民。
（二）条件
1.具有合法有效的身份证明。
2.年龄加贷款年限不得超过70岁。两个以上（含）申请人申请贷款的，可以根据实际情况合理确定贷款期限，但至少其中1名借款人年龄加贷款年限不超过70岁。
3.具备按时偿还贷款本息的能力。原则上借款人月贷款支出与月收入比应控制在50%以下（含），月所有债务支出与月收入比控制在55%以下（含）。
4.遵纪守法、诚实守信，无违法行为，当前未涉及任何刑事案件或对其不利的民事案件。
5.经办机构规定的其他条件。
三、贷款币种、金额、期限、利率、还款方式
（一）币种：人民币。
（二）金额
1.贷款/授信金额最高不超过所购房产抵押价值的70%，同时须满足监管部门及我行相关规定。
2.监管部门政策调整的，按照我行及监管部门相关规定执行。
（三）期限：
（1）授信期限最长不超过1年。
（2）贷款期限最长不超过30年。
（四）利率
1.一手楼住房贷款可以采用浮动利率或固定利率。
2.贷款期限1年以上（不含）的，采取浮动利率。贷款定价在中国人民银行规定的基准利率基础上，按照监管部门确定的浮动范围及我行相关规定执行。
3. 贷款期限为1年以下（含）的，采取固定利率。
（五）还款方式
1.还款方式包括等额本息还款法、等额本金还款法。贷款期限1年以下（含）的，还可以采取按月付息到期还本还款法。
2.经办机构应根据借款人实际需求，结合其还款能力、信用记录等情况与借款人协商确定还款方式。
四、贷款担保
（一）所购房产必须抵押给我行。
（二）未办妥抵押登记手续放款的，原则上必须提供我行认可的阶段性担保措施。
（三）借款人原则上应为所购房产的购房人。若借款人不是购房人（之一）的，借款人应向我行出具书面声明，说明为购房人代付房款的原因，并声明自愿向我行申请贷款用于为购房人支付房款，该贷款系借款人本人的真实意思表示，不存在任何受他人欺骗、胁迫等违反本人意愿的情况。
五、合作开发商及楼盘管理
（一）各分行可以办理个人一手楼住房贷款的楼盘原则上应位于分行所在城市辖内（含辖内郊县）。
国家/地方政府部门或监管机构另有规定的，按照其规定执行。
（二）一手楼住房贷款合作楼盘必须进行开发商和楼盘准入审批，现房销售（即楼盘项目取得“销售许可证”，可以直接办理正式抵押登记）的楼盘除外。
（三）以按揭额度方式办理一手楼住房贷款的，按我行授信审批相关规定进行审批。
（四）以非按揭额度方式办理一手楼住房贷款的（以下简称“非按揭额度楼盘”），按照以下规定进行办理。
1.非按揭额度楼盘必须主体结构已封顶。
2.对于非按揭额度楼盘，在报批首笔单笔贷款的同时（或提前）必须对开发商及楼盘进行准入审批。
3.非按揭额度楼盘必须进行实地调查，对开发商合作方整体运行情况、楼盘预（销）售的合法性、售价的合理性等情况进行调查，并形成项目调查报告。
4.非按揭额度楼盘由分行个人信贷业务部门初审，分行个人信贷业务主管行长终审。
5.楼盘报批资料要参照按揭额度资料保管要求，单独立卷保管。
（五）房地产开发商准入条件
开发商应为工商行政管理部门批准成立的企业法人，具有房地产经营许可证，具有较强的经济实力和良好的经营状况，没有烂尾工程记录。需要承担阶段性担保的，还必须具备连带保证责任能力。
（六）合作楼盘准入条件
1.楼盘开发手续齐全。
2.楼盘定价合理，销售前景较好。
3.地理位置好，具有较强的变现能力。
4.后续开发资金已落实到位。
5.楼盘施工进度合理，能按时竣工和交付使用。
六、开发商及楼盘准入报批资料要求
（一）按揭额度开发商及楼盘报批资料要求
1.开发商申请楼盘销售合作时至少必须提供：
(1)开发商资料:
企业营业执照（验看原件，收受复印件）;
组织机构代码证（验看原件，收受复印件）;
如需承担连带保证责任的，需提供公司章程（验看原件，收受复印件）;
如需承担连带保证责任的，需提供近期财务报表，以及经审计的上年度财务报表等可以证明开发商资金实力的资料;
经办机构规定的其他资料。
(2)楼盘资料:
土地使用权证（或出让合同）;
建设用地规划许可证;
经办机构规定的其他资料;
2.开发商及/或楼盘获准与我行建立合作关系后，如申请合作时尚未提供，在首笔贷款发放前还需补充提供以下资料：
（1）法定代表人证明书（收受原件），授权其他人员办理相应手续还应提供授权委托证明文件（收受原件）。
（2）法定代表人身份证件（验看原件，收受复印件）。
（3）如需承担连带保证责任的，需提供贷款卡（验看原件、收受复印件）。
（4）楼盘项目建设工程规划许可证、施工许可证（验看原件、收受复印件）。
（5）如需承担连带保证责任的，需提供相关授权资料。
（6）销（预）售许可证（验看原件，收受复印件）。
（7）我行审批结论中要求提供的其他资料。
（二）非按揭额度开发商及楼盘报批资料要求
1.对于非按揭额度楼盘，分行必须获得楼盘预（销）售许可证，其他资料要求由分行根据具体
2.对于开发商提供连带保证责任的，必须提供保证责任所需资料。
（三）上述资料中，如果无法获取相应证件原件的，可以通过工商、房地产管理等相关政府主管部门或分行认定的权威行业信息网站等渠道对相应资料进行查询，将查询结果打印后纳入上报资料，并注明查询渠道。
七、放款模式及阶段性担保方式
（一）一手楼住房贷款放款模式分为标准放款模式和特殊放款模式。特殊放款模式主要包括见（预）抵押登记回执放款、见已备案合同放款两种。
1.标准放款模式
标准放款是指办妥房地产（预）抵押登记手续后发放贷款的模式。
2.见（预）抵押登记回执放款模式
见（预）抵押登记回执放款是指已递交（预）抵押登记申请，房地产管理部门出具抵押登记受理回执，我行凭该（预）抵押登记回执发放贷款的放款模式。
3.见已备案合同放款模式
见已备案合同放款是指借款申请人与房地产开发商签订商品房买卖合同，并在房地产管理部门进行登记备案，我行凭已登记备案的合同原件发放贷款的放款模式。
（二）不同放款模式的基本规定
1.标准放款模式、见（预）抵押登记回执放款模式
符合我行一手楼住房贷款准入要求的楼盘均可以采取标准放款模式或见（预）抵押登记回执放款模式。
2.见已备案合同放款模式
采取该放款模式的开发商除需满足我行合作开发商条件外，原则上还必须具备三级以上（含）资质。
（三）放款模式的审批规定
1.具体楼盘能否采取见已备案合同放款模式，必须经有权审批人审批，审批权限与相应楼盘审批权限保持一致。
2.对于需要采取上述放款模式，但合作开发商资质等级暂未达到相应要求的楼盘，放款模式一并由楼盘有权审批人或审批机构审批。
（四）特殊放款模式的贷后管理规定
1．对于采取特殊放款模式的楼盘，必须要求开发商承
诺配合我行办理（预）抵押登记手续。对出现超过合理期限无法办证现象且无有效解决措施的开发商，要停止对其开发楼盘采取特殊放款模式，并根据具体情况采取相对应的措施防范抵押权悬空风险。同时，要争取开发商承诺因楼盘质量等开发商因素导致无法办理抵押登记手续的，将采取回购等措施确保我行贷款安全。
2．对于采取特殊放款模式的楼盘，分行要进行抵押权跟踪落实管理。
（五）阶段性担保
以按揭额度形式办理的一手楼住房贷款必须要求开发商
承担阶段性担保责任。
以非按揭额度形式办理的一手楼住房贷款，开发商不承担阶段性担保责任的情况下，要求客户必须提供经他阶段性担保。阶段性担保须由我行认可的专业担保公司提供担保。对符合我行个人贷款优质客户标准的客户还可由符合优质客户标准的其他自然人提供阶段性担保，但不得互保。阶段性担保期间至少应覆盖贷款发放之日至抵押物办妥正式抵押登记，且将相关权利证书交由我行保管之日止。
八、保险
（一）我行建议客户购买抵押物财产保险。
（二）分行个人信贷业务管理部门可以根据实际情况与客户协商是否购买抵押物财产保险；客户购买保险的，保险公司由客户自行选择确定。
九、最终收款账户的规定
一手楼住房贷款最终收款账户必须为售房人的对公账户。