房地产项目南宁项目工程管理策划书模板(修改稿4模版.6).doc

“XXX”项目工程管理策划书编制：XXX项目公司编制： 审核： 签发：填报编制及审批要求：1、编制目的和意义：策划书应突出工程管理重点、涵盖工程建设全过程；预先评估项目的工程特点、难点及存在的风险，对工程各环节进行梳理、预估，提出相应管理重点及应对措施，以其保证工程各环节进展顺畅，降低成本，提高效率，提高工程实体质量和工程策划、管理水平。2、填报时间：总包招标版图纸已出图，土方单位进场开始挖土后60天内完成编制，编制完成后7天内审批定稿。3、编制要求：根据本模板要点逐项填报，可以视项目管理目标和定位不同而调整修改或增加内容，但最基本的内容要有所体现，如项目机构组建、项目分期范围划分、项目总平规划（含展示区布置）、项目总分包计划、样板层设置、招采计划、安全文明管理目标。4、审批流程：项目工程管理策划书由项目部编制完成后，应在7天内由项目部工程组长组织xx公司设计、采购、工程、营销、成本、运营部等部门负责人参加联合评审，并输出评审报告。经修改并会签确认后的工程管理策划书，由项目工程组长在3天内向xx公司工程部、运营部报备。目 录第一章、项目概况1.1.位置及环境 .31.2建设用地规划要求 .31.3建筑概况 .31.4建筑分期概况 .3第二章、项目部架构及人力资源计划2.1项目管理组织架构.3第三章、项目建设计划、场地综合利用规划3.1.项目建设计划 .43.2.项目建设总平面规划 .4第四章、项目管理目标4.1进度计划管理目标.54.2质量管理目标.54.3成本管理目标.64.4设计管理目标.64.4技术管理目标.64.5安全文明施工管理目标.64.6健康、环保管理目标.6第五章、开工准备5.1.工程承包范围、界面划分.65.2资源准备、采购策划和计划.75.3施工图准备.7第六章、工程管理6.1 进度计划 .86.2 节点控制 .86.3 工程质量管理 .96.4 工程技术 .116.5 安全文明施工管理.116.6 健康、环保管理 .116.7合同管理 .116.8 供方管理 .12第七章、保障措施7.1 进度计划保障措施 .137.2 工程质量保证措施 .157.3 质量通病防治措施 .287.4 成品保护措施 .397.5 安全文明施工措施 .407.6 工程会议制度 .41第八章、其他管理工作8.1紧急情况联络、处理程序.428.2文件档案管理.42 第九章、工地开放、工程交付91工地开放.4292交付计划及方案.42 93检查、验收及整改 .43 第一章、项目概况1.位置及环境项目地理位置，地貌，周围环境状况，道路交通，市政配套（给排水、供电、燃气、通讯等）状况等。2.建设用地规划要求项目占地面积，建筑占地率，绿化率，容积率，消防、道路及出入口位置等。3.建筑概况总建筑面积，建筑类型，各类建筑栋数、面积、层数、高度等，地下建筑概况（面积、层高、层数）等。4.建筑分期概况项目分期及各期所处位置、建设顺序，各期建筑面积、建筑类型、栋数、地下建筑概况等。第二章、项目部架构及人力资源计划1.项目管理组织架构在人力资源部的协助下制定项目管理组织架构；项目部人员构成、培训及发展计划。（1）质量保证体系项目部质量管理组织形式、人员配置；组建包括监理、总包的质量、技术人员在内的质量技术小组，解决项目日常质量和技术问题。（2）岗位职责各岗位的工作内容、职责描述。（3）项目部费用项目部办公场所及办公设备计划；项目部费用计划。第三章、项目建设计划、场地综合利用规划1.项目建设计划依据项目开发计划和项目关键节点计划编制项目工程管理策划书中的项目建设计划部分；该部分应纳入政府管理部门、市政配套部门等与项目建设有关的控制部门、监管部门、配合部门的报送、审批、准许时间节点；亦应纳入公司内部的产品、营销、设计、成本、采购等相关部门的计划；该部分应由总体计划、分期计划和标段计划组成。2.项目建设总平面规划根据总体、分期、标段建设计划，结合项目市政配套条件，考虑营销配合要求、室外道路、管网、景观绿化等建设的先后顺序，综合布置施工道路、临时水电网及施工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等，做到在项目建设过程中不拆迁、不返建，不影响各期的建设和交付。总平面规划亦应考虑场地内外的相互影响和制约。（1）开放示范区考虑项目建设先后顺序，合理规划位置，交通方便；不影响市政管道接入、小区道路和管网布置；项目建设全周期均可利用，或者作为永久设施的一部分。（2）临时设施临时办公室、宿舍、食堂等应考虑项目建设及交付的先后顺序，结合永久道路、管网布置，做到项目建设后期或项目建设完毕后拆除；成品、零部件仓库和设备维修车间的布置原则同上；上述生活区域应与施工区分开布置，并设置隔离或明显分界标志。（3）材料加工、运输材料加工与堆放场地应相邻布置，以减少材料水平搬运距离；两者亦应考虑项目建设及交付的先后顺序，做到项目建设后期或建设完毕后拆除。塔吊布置应同时考虑水平和垂直两方面的运输要求；亦应根据工程各阶段运输量的要求，考虑塔吊本身的运输半径、起吊重量、提升及回转速度等因素，以及塔吊间的协同工作等，合理布置塔吊，使塔吊作用最大化。砌筑材料（砖、砌块等）、门窗、面砖等非工地加工材料的临时卸货/堆放场应尽量靠近所使用部位的垂直运输设备（塔吊、临时货梯等），以减少二次水平搬运。塔吊等大型设备应考虑综合利用，尽量减少安装、拆除次数，且做到安装、拆除方便、安全。（4）临时道路、水电网络考虑以永久道路的路基作为临时道路；临时水电网应不与永久水电网相碰撞、交叉；临时水电网应考虑项目建设顺序，不与永久建筑相碰撞，建一部分房屋拆一部分临时水电网；临时水电网应满足给水试压、电梯等永久用电设施试运行的要求。第四章、项目管理目标1.进度计划管理目标进度计划：总进度计划、分期计划、标段计划的偏差控制目标；标准工期：基础、开放、开盘、结构封顶、交付等节点的偏差控制目标。2.质量管理目标工程实体质量：实测实量合格率（详集团实测实量工作指引），渗漏、裂缝等质量通病出现频率控制目标；工程一次性验收合格率控制目标。客户满意度：客户质量满意度目标（客户投诉率）；质量奖：鲁班奖、詹天佑奖、地方质量奖如xx市优质工程“结构杯”和“邕城杯”等获奖目标。3.成本管理目标目标成本：公司下达的目标成本控制、管理目标；动态成本：设计变更、计划不周、管理不善等造成返工、签证的控制目标；措施成本：施工方案优化，施工工艺改进，减少浪费、节约成本目标。4.设计管理目标图纸质量：施工图深度（包括各专业图纸齐全、相互配合程度、节点详图等）及错、漏、碰、缺控制目标；设计变更：避免重大设计变更、减少变更频次控制目标；环保节能：外墙保温，节电、节水、节气等环保节能目标。5.技术管理目标新材料、新技术、新工艺应用目标；风险识别及技术事故控制目标。6.安全文明施工管理目标工程现场整洁、有序管理目标；安全措施落实，杜绝安全事故（尤其是人身伤亡事故）目标；安全文明施工获奖目标。7.健康、环保管理目标环境保护（排污、粉尘、噪音）目标；限用、禁用材料控制，室内空气质量监测、控制目标。第五章、开工准备1.工程承包范围、界面划分合理划分工程承包范围的界面，即合理划分工程承包商的承包范围是工程管理过程中的一个重要环节，工程界面划分即工程承包范围划分的合理与否对保证工程质量尤为重要；以工程施工工序的合理性、承包商的专业能力划分工程界面/承包范围，明确验收、交接责任，杜绝出现盲区；工程的招投标范围和工程量清单亦应按工程承包界面划分确定。2.资源准备、采购策划和计划根据项目开发计划、项目关键节点计划、公司相关规定以及工程承包范围的划分，由采购部门策划制定勘察单位、设计单位、监理单位、总包单位及独立分包单位、甲指分包单位等的采购计划；采购部门根据工程进度计划制定材料设备供应计划；优先采用集团集中采购的材料设备，其次采用区域集中采购的材料设备，再次是一线公司采购的材料设备。3.施工图准备（1）土建施工图施工图深度应满足住房和城乡建设部于2008年11月26日发布的建筑工程设计文件编制深度规定（2008年版）的要求；施工图需经政府授权的图纸审查机构审查通过，并经一线公司内部会审、设计分管负责人批准。（2）装修图装修工程必须有完整的装修图，装修图须与土建施工图相一致；卫生间及卫生洁具、厨房及厨房设备等布局合理，不存在使用功能缺陷；配电板、插座、开关面板、水管、龙头等的数量配置满足使用要求，且布置合理、定位准确，并与墙面装饰材料排版协调。（3）桩基、地基处理桩基、地基处理可提前施工的，应在上部主体结构确定并保证不变的情况下，先提供经会审通过的、完整的桩基、地基处理施工图。（4）室外道路、管网室外道路、景观绿化设计应考虑雨水有组织排放，应系统标明标高、坡度，使雨水排水顺畅，路面、草坪不积水。室外管网应结合市政配套管网接入点和区内建筑、设施规划需求，并应考虑分期建设的使用要求等综合布置。（5）建筑构造及工序、工艺建筑构造、施工工序、工艺及方法应遵守集团发布的建筑构造及标准工艺相关规定和做法。第六章、工程管理1.进度计划施工进度计划施工计划应综合考虑单体工程与整体工程、室内工程与室外工程等的配合，以及市政配套和区内道路、管网铺设的关系等，做到施工先后有序、互不干扰、互不牵制；（1）以标准工期为基准，建立控制节点，编制标段、楼栋的具体施工计划；（2）编制年计划、月计划、周计划以及形象进度计划控制表；（3）考虑甲指、甲供材料设备的采购周期，编制供货及进场计划；（4）甲方指定分包单位、甲方独立分包单位的进出场计划；（5）市政配套（道路、给排水、供电、燃气、通讯等）施工及接入计划；（6）售楼中心、开放展示区、样板房等的建设计划；（7）临时设施的搭建及拆除计划。2.节点控制基础、开放、开盘、结构封顶、交付等节点的时间控制。防止压缩阶段工期，造成工期松紧程度不一的情况发生；报批报建计划土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及施工许可证等施工证照获取计划，避免无证开工。3.工程质量管理（1）工程质量管理体系、检查制度的确立建立甲方、监理、总包及分包在内的项目部工程质量管理体制，落实施工单位自检、复检。专检和监理单位监督、检查及甲方检查的检查验收制度。（2）样板引路大面积施工前先做样板，发现问题、改进工艺是保证质量的重要措施。样板对工人上岗前的培训具有非常具体的指导作用。参考公司样板层制度。砌筑样板层设置原则：主体结构完成10层以上，安装施工电梯后，在标准层6层设置不同户型的砌筑样板层，完成时间要求一个月内完成验收并会签确认。交房样板层时间要求：主体结构验收完成后，按交房标准在砌筑样板层的基础上一个月内完成交房样板的施工，并在一周内完成验收会签确认。样板引路计划表序号样板名称控制要点实施时间完成时间负责人验收人1屋面工序控制2卫生间工序控制3砌筑砌筑质量要求4抹灰抹灰质量要求5涂料、面砖涂料质量要求7楼梯踏步加固8后浇带保护层9构造柱马牙槎留置10外墙、楼板模板不胀模，不歪斜11梁板柱钢筋绑扎、搭接、垫块12外墙穿墙封堵洞口基层、修补材料、工序、养护（3）加强过程管理施工前的交底、准备及施工过程中的监督、检查和及时纠错是保证工程质量的重要手段，一次做成就是最好的质量保证。（4）工程质量通病防治制定工程质量通病（如渗漏、裂缝）预防及改进方案是工程质量管理的一个重要环节，对确保工程实体质量，提高客户质量满意度具有一定的积极作用。应把外墙、窗边、屋面、阳露台、卫生间等与水有关的部位作为防渗漏重点控制部位；把墙面、地面、顶棚等需抹灰的部位作为防裂缝、空鼓的重点控制对象。（5）材料、设备质量检验所有材料设备在使用前必须进行相关试验或检验。（6）实测实量遵照产品质量评估管理办法（试行）和产品质量实测实量操作指引（试行），对工程施工全过程进行检查和评估，做到日测日量，随时掌握工程质量状况，鼓励建立分户档案。（7）隐蔽工程验收工程被下道工序隐蔽前、即下道工序施工前须对已完工程进行检查验收，并拍照、做好验收记录。a.地基处理；b.桩基；c.钢筋；d.砌体；e.门窗；f.防水；g.预留预埋。（8）成品保护合理的施工工序是成品保护措施能否切实执行的前提，易损坏/污染部位的保护是成品保护的关键。a.施工顺序：先湿后干、从上到下、由里而外、清扫出门；b.保护部位：门窗、地面、卫生洁具、厨房系统、固定家具、分集水器、地热、散热器，防水层，公共部位的地面、墙面、电梯，室外部分的管线、硬铺、景观等；4.工程技术（1）施工图会审由公司工程部/项目部组织设计部门、成本部门、项目部/工程部及设计单位、监理单位、施工单位对施工图进行会审。a.解决施工图的错、漏、碰、缺问题；b.检查设计功能缺陷，以期减少设计变更和工程返工；c.检查设计缺陷，消除工程质量隐患；d.对因设计造成施工降效提出设计修改意见、提高施工效率，降低成本。（2）基坑支护与监测有深基坑的项目必须委托专业设计单位进行基坑支护设计，提出设计、监测方案，组织专业部门、专家对基坑支护、监测方案进行评审。（3）结合工程特点、难点的技术方案阅读工程图纸，找出该工程的特点、难点及风险点，编制相应施工方案及控制措施，作为重点跟踪管理对象。（4）新材料、新技术、新工艺评估新材料、新技术、新工艺的特性、可靠度及其适用性，究明其对施工环境、施工条件的要求及与其他工程材料的相容性。5.安全文明施工管理执行集团安全文明现场管理标准（试行）。6.健康、环保管理遵守国家和集团公司绿色建材标准和限用禁用工程材料清单的规定；装修材料使用前必须进行环保指标检测；室内空气质量监测达到相关要求标准以上。7.合同管理合同文件组成范围及先后顺序的规定；工程范围的界定，工程界面划分，工程量清单的确定；展示区、临时设施等非永久建筑或设施的合同属性的规定；工程款计算依据、计价方式、结算条件；设计变更、工程签证，是否采取合同总价包干；工程款支付条件，关于计划、质量、安全文明施工等的奖罚；合同生效、失效的时间及条件；解除合同的条件，合同纷争的解决方法。8.供方管理（1）监理单位就如何在工程管理中使监理作用最大化，如何发挥监理在工程管理中的积极作用，尤其是在质量管理、现场监督、检查方面的积极性进行评估和论证，建立健全的监理考核管理制度。a.确定监理单位时应根据项目管理需要要求其人员数量、专业配置，根据需要可对总监或总监代表进行面试和规定试用期；b.工作岗位、职责范围划分；c.实测实量、检查频次的确定及考核；d.旁站制度的建立及实施、监控、检查；e.建立监督、检查及复查制度；f.建立个人考评、奖励制度，提高监理人员工作意愿；（2）总承包单位总包单位是工程成败的关键。总包单位的选择，尤其是项目经理和项目管理班子的人选对工程管理尤为重要。a.就项目的进度计划、质量管理目标、成本控制目标等向总包单位交底；b.制定适合本工程特点的施工组织设计：工程进度计划，施工总平面布置，机械设备进出场时间，劳务队伍来源及劳动力安排，质量保证措施，安全文明施工措施；工程难点、风险点的管控、对应方法；a.明确工程总体协调、配合责任；b.检查计划执行情况，随时纠正计划偏差；c.建立质量保证体系，通过实测实量检查，提高工程质量；d.检查工地签证与成本执行情况；e.检查工地的整洁、文明施工状况和安全措施落实情况；f.检查施工资料、文档管理情况；（3）指定分包和材料设备供应商督导独立分包单位、专业分包单位制定质量保证措施、施工方案、配合方案及进出场计划；督导材料设备供应商按照工程进度计划的要求制定材料设备的生产、质检、运输和安装计划。第七章、保障措施1.进度计划保障措施（1）充分的施工准备完整的施工图、工程承包范围界面的合理划分、工程量清单及施工单位确定、工程开工前的周密策划是计划顺利执行的必要条件。（2）管理组织、资源保障项目供方管理体系（现场监理人员配置，总包单位的选择、现场项目部管理体系、项目经理及管理人员配置，甲方指定分包单位管理人员配置等）是计划得以实现的组织保障；材料设备供应计划落实、周转材料的数量保证、机械设备配置以及劳动力的数量、工种保证和合理安排是计划得以实现的基本保障。（3）严谨可行的施工方案仔细研读图纸，熟悉掌握工程，制定严谨的、切实可行的施工方案是保证计划顺利执行的前提。专项施工方案清单序方案完成时间专项方案名称实施时间责任人号1施工组织总设计2安全文明施工策划4安全文明施工方案5现场临水临电施工方案7工程测量方案10工程检验批划分施工方案11混凝土施工方案12混凝土修补施工方案13钢筋施工方案14模板施工方案15混凝土同条件试件留置施工方案16外脚手架施工方案17卸料平台施工方案18塔吊安拆方案19施工电梯安拆方案20地下室防水施工方案21土方回填施工方案22后浇带专项施工方案23工程植筋专项施工方案24砌筑工程施工方案25屋面及卫生间防水施工方案26外墙装修方案27节能专项施工方案（4）合理的施工工期工程有其自身的客观规律，每道工序、每个工艺都有其时间间隔保障要求，所以，合理的工期才可顺利执行。标准工期是工程实施的基本时间要求。节点控制则是执行标准工期、保证工程质量和计划的手段。2.工程质量保证措施（1）材料、设备质量保证措施使用合格的材料、构配件、设备设备，在施工过程中并严格控制，确保正确使用。装饰工程美观协调：完善装饰装修设计，进行多方案比较，从尺度、对称、 对比、 色差、环境等方面，优化设计方案，提高装饰的完整性、协调性；采购 选择合格的、环保的装饰材料，严格进场检验。使用前进行挑选，充分发挥材料 的优良性质，来提高装饰效果；改进和完善装饰工程的足尺大样和样板工程的工 作，达到体现和完善设计的意图和效果；注意装修的收尾整理和成品保护，使工 程达到安全适用、美观、讲究和魅力质量。（2）主体结构质量保证措施a.钢筋：钢筋工程是结构工程质量的关键，要求进场材料必须由合格分供方提供，并经过具有相应资质的试验室试验合格后方可使用。对钢筋的绑扎、定位、清理等工序采用规矩化、工具化、系统化控制。钢筋内控指标：序号允许偏差项目国家标准内控标准1网的长度、宽度1072网眼尺寸1073骨架的宽度、高度534骨架的长度1075受力钢筋间距107排距536箍筋、构造筋间距（拉勾等）1077钢筋弯起点位移1510中心线538焊接预埋件位移水平标高+3，-0+2，-0基础539受力钢筋保护层梁柱32墙板32b.模板：模板工程是影响到结构工程观感质量的关键，要求进场材料必须按合同执行，采用全新的模板，竖向构件采用黑模板。对模板的安装、定位、 加固、清理等工序采用规矩化、工具化、系统化控制。模板内控指标：项 目允许偏差（mm）检验方法规范标准内控标准轴线位置53钢尺检查底模上表面标高53水准仪或拉线、钢尺检查截面内部尺基础105钢尺检查柱、墙、寸+4，-5+4，-5钢尺检查梁不大于 5m63水准仪或拉线、钢尺检查层高垂直度大于 5m85水准仪或拉线、钢尺检查相邻两板表面高低差22钢尺检查表面平整度532m 靠尺和塞尺检查c.混凝土：混凝土浇筑过程中注重振捣密实，混凝土浇筑之后注重养护工作。采用商品混凝土，在技术和质量上要控制好塌落度。在砼初凝前进行收面，处理砼顶面细微干燥硬皮及风吹后的毛细收缩裂缝。在砼接近初凝时，进行压光收面处理并保湿覆盖。根据实际情况8-12 小时后进行洒水养护。洒水过迟或未保湿覆盖容易产生细微收缩裂纹，砼浇筑 后 3-4 天是养护的最佳时间，在此期间养护不及时，砼容易产生裂纹。拆除模板 后必须养护 14 天。（1）砼内控指标项 目允许偏差（mm）检验方法规范标准内控标准基础1510轴线位置独立基础1010钢尺检查墙、柱、梁85剪力墙55层高5m85经纬仪或吊线、钢尺检查垂直度5m107全高（H）H/1000 且H/1000 且经纬仪、钢尺检查3030标高层高105水准仪或拉线、钢尺检查全高3030截面尺寸基础宽、高+8，-55钢尺检查墙、柱、梁宽、+8，-53钢尺检查井筒长、宽对+25，0+20，0钢尺检查定位中心线电梯井井筒全高（H）H/1000 且H/1000 且经纬仪、钢尺检查垂直度3030表面平整度852m 靠尺和塞尺检查预埋设施预埋件108中心线位预埋螺栓55钢尺检查置预埋管33预留洞中心线位置1510钢尺检查（2）、实测实量竖向构件（剪力墙、柱）拆除模板后，用墨线方式弹出控制线，轴线，并标轴线号。（3）砌体质量、砌体与主体连接保证措施测量放出主轴线，砌筑施工人员弹好墙线、边线及门窗洞口的位置；砌体工程首先施工样板。1.材料规格、强度等级必须使用合同规定的材料，应满足图纸及设计要求，对需检验的材料进场后需进行送样检测，合格后方能使用。2.墙体砌筑出现的质量通病：灰缝不平直、游丁走缝，墙面凹凸不平，水平灰缝弯曲不平直，灰缝厚度不一致，出现螺丝墙，垂直灰缝歪斜，灰缝宽窄不均，丁不压中。在墙体砌筑时，首先必须排砖，绘制皮数杆，拉通线，灰缝控制在 10mm，墙体正面必须勾缝。不得出现通缝、明缝，保证灰缝横平竖直、饱满、均匀；垂直度、平整度均不得大于 5mm，层高 3 米以上垂直偏差不得超过 8mm。轴线偏移不得大于 10mm。3.一次砌筑高度不得大于 1.5m，墙体拉结钢筋应优先考虑留设，若采用植筋方式，植筋应牢固，通过拉拔试验合格（试验费用合同另行规定）墙顶后塞斜砌部位用膨胀细砼进行填充，上端制作喇叭口，砼浇筑完毕后在剔除喇叭口处多余的砼，确保砼浇筑密实。4.墙体砌筑构造柱模板安装前，必须清理干净底角砂灰，并按要求贴双面胶进行封堵，模板必须用对拉螺杆进行连接，构造柱上端制作喇叭口，砼