房地产合作开发项目开发管理委托管理方案模版.doc

xxxx项目委托管理原则

甲方：xx房地产开发有限公司
乙方：xx投资管理有限公司
丙方：xx地产股份有限公司
丁方：项目公司（待成立）

鉴于：
甲、乙两方认可丙方的专业能力，经三方友好协商，甲、乙两方同意丁方将本项目的运营管理工作按照约定的条件和职权，委托给丙方经营。丙方愿意按照约定，在甲、乙两方的监督下，承接本项目的运营管理工作。
1、定义：除非上下文中另有所指，下列简称在本方案中具有以下含义：
1.1、本项目：xx市xx区的xx地块（土地编号：xx）。
1.2、委托管理费：指由丁方向丙方支付的，包括本项目的日常经营管理费用与丙方考核奖金的总和。
1.3、日常经营管理费用：指丙方为丁方及本项目提供管理服务支持所发生的费用，包括但不限于：提供的人员（包括销售人员）薪资（含提成、奖金、社保、公积金等）、管理、技术支持费用、行政办公费用等支持丁方及本项目运营所需的成本。仅不包括因丁方外部融资等行为产生的财务费用、丁方所需缴纳的各项税金和行政收费以及本项目的销售费用。
1.4、创造净利润：指以丙方编制的，经丁方公司董事会确认的项目开发纲要为依据，根据本项目的销售价格、动态成本等计算出来的本项目预计可以形成的净利润。
1.5、销售费用：指本项目在销售过程中发生的保险费、包装费、展览费和广告费、维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本项目而外聘的销售机构的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。不包括与丁方建立劳动关系的销售人员的薪酬（包括提成、奖金、社保、公积金等）等行政费用（行政费用已包含在包干的日常经营管理费用中）。销售费用不计入委托管理费中。
2、委托管理原则
2.1、全面委托原则：甲、乙两方委托丙方对项目进行开发建设和经营管理，在经丁方董事会审核通过的项目开发纲要、年度运营计划及资金计划的框架内，按照丙方的内部管控体系，负责项目的经营管理工作，包括日常经营决策权、年度资金计划和目标成本控制下的财务支付权、机构设置权、人员聘免与考核奖惩权、以及其它经丁方董事会批准授予的权限。考虑到本项目中的酒店物业为甲方自持物业,并由甲方负责酒店建成后的运营管理,项目开发过程中涉及到酒店部分的材料设备选型与采购甲方有最终的决策权。酒店部分的精装部分的工程管理是否委托丙方管理介时由甲方决定。
2.2、信息全面透明的原则：丙方需按照本合同的约定，将涉及本项目运营中的开发进度、销售、成本、市场等信息定期以报表的形式（报表的具体格式见本合同下文约定）报送给丁方董事会指定人员，对一些突发的重大影响本项目经营的信息，如安全质量事故、重大客户投诉等，丙方需在本方案约定的时限内及时准确的报告给丁方董事会指定人员。
2.3、代理原则：丙方接受甲、乙两方的委托，为丁方及本项目提供专业服务，丙方委派至丁方从事经营管理的人员应当与丙方根据法律规定建立劳动关系，并根据本协议的约定作为丙方雇员为丁方提供服务，与丁方不发生劳动关系。丙方承担上述人员的薪资福利（包括奖金、社保、公积金等）并对上述人员承担全部雇主责任。如因丙方委派至丁方从事经营管理的人员的责任，给丁方造成经济损失的，由丙方承担赔偿责任。
2.4、指定联系人原则：在执行本合同的过程中，丙方和丁方董事会需指定固定的联系人，并按照如下通讯方式发送书面文件或进行联络，如任何一方通讯方式发生变化，应及时以书面形式通知对方当事人，否则按照本方案所载地址寄出书面文件即视为已向对方成功送达。

丙方联系人
丁方董事会指定联系人
通信地址

邮编

联系电话

联系传真

联系电子邮件

联系人姓名

3、委托经营管理的内容
3.1、丁方持有的xx市xx区的xx地块开发工作的日常管理：
3.1.1、公司员工管理和专业培训，包括但不限于：
3.1.1.1、乙方指定丙方一名具备专业能力和职业操守，以及一定实际操作经验的专业人员担任项目总经理（丁方总经理），经丁方董事会批准后聘用。甲、乙两方可各派遣1名具备较强地产项目开发经验的人士在项目公司担任副总经理或其它同等职务，具体人选经项目总经理同意后，由丁方董事会审批聘用。同时，乙方有权派遣一名财务总监，甲方有权派遣一名财务部经理，负责项目资金管理相关工作，财务总监和财务经理的任命经丁方董事会审批后生效。
3.1.1.2、甲、乙两方还可以向丙方推荐担任丁方专业部门副职的专业人员，本着双向选择的原则，经丙方考察合格后，由丁方进行录用，其人事关系转入丁方，参加丁方内部组织的考核，薪酬福利也全部在丁方支付，并纳入托管费支付范围。除此之外，甲、乙两方也可向项目派遣成本、工程等专业交流人员，派遣人员视情况安排适合的工作职责，必须服从项目总经理的统一管理，同时，派遣人员的工资费用等由甲、乙方自行承担，不纳入托管费支付范围。
3.1.1.3、丙方根据内部管理的需要制定公司的内部管理制度，并监督项目从业人员有效的执行制度；根据本项目的开发需要，设计合理的项目岗位，并根据岗位，派出合适的专业人员来负责相关岗位的工作。
3.1.1.4、丙方应确保丁方员工的劳动关系期限与本项目的开发期限一致，如项目开发需要，劳动关系期限确需超过开发期限的，需经丁方董事会书面认可后方可继续聘用。
3.1.2、政府及客户关系处理：
包括但不限于：公司应取得的工商、税务、统计、建设、市政、规划、国土房产等政府管理部门的批文及关系维护事宜；日常客户关系的维护等。
3.1.3、及时传递运营信息,包括但不限于:
3.1.3.1、按照丁方董事会的要求，向董事会提交项目营运计划及执行情况，由董事会进行审批；
3.1.3.2、根据管理需要,定期报送各种运营信息报表(设计、工程、营销、成本、项目进度计划、资金计划等)
信息名称
上报频率
时限
参考格式
投诉月报
每月
每月25日

未来3个月的现金流计划
每月
每月第三个工作日

成本月报
每月
每月25日

销售周报
每周
项目开始认购后

销售月报
每月
每月第三个工作日

工程月报
每月
每月10日前

注：每个重要节点完成时，丙方须在24小时内书面知会丁方董事会指定联系人
3.1.4、应对和处理公司的如下重大突发、偶发事件：
3.1.4.1、紧急法律事件
快报内容指引
报送时间
诉讼及仲裁案件
1.事件描述；
2.处理情况；
3.风险评估及改进措施
收到起诉状次日前
知识产权保护
1.被侵害权利
2.当事人
3.公司措施及前景预测
事发3个工作日内
3.1.4.2、客户投诉：（丙方需于下述事件发生3小时内电话通知丁方董事会指定联系人，24小时内递交书面报告）
3.1.4.2.1、重大投诉：已经引发法律诉讼、已经被媒体曝光、投诉发生一个月后仍未能得到有效解决或10人以上的集体投诉。
3.1.4.2.2、热点投诉：可能引发法律诉讼或被媒体曝光、处理完毕后发生二次投诉、投诉一周以后仍未解决或3人以上的集体投诉，以及需要顾问支持和其他公司提供协助（包括经验支持）的投诉。
3.1.4.3、媒体对项目的负面报道：（丙方需于下述事件发生3小时内电话通知丁方董事会指定联系人，并在24小时内递交书面报告）
3.1.4.3.1、管理楼盘发生事故、火灾；
3.1.4.3.2、遭遇全国性媒体采访，不能排除负面报道可能的；
3.1.4.3.3、灾祸、犯罪等突发事件，媒体报道可能性大的；
3.1.4.3.4、发生客户群诉或其他群体性冲突，可能引发媒体关注的；
3.1.4.3.5、媒体以负面报道相要挟，要求广告利益的。
3.1.4.4、事故、灾祸类信息：（丙方需于下述事件发生3小时内电话通知丁方董事会指定联系人，24小时内递交书面报告）
3.1.4.4.1、遭受政府部门通报批评、经济处罚或其他要求项目停工或整改的事件；
3.1.4.4.2、人员非正常伤亡（含猝死、自杀未遂）的各种突发性事件；
3.1.4.4.3、公司员工发生盗窃、斗殴等违反法律法规的事件，或员工受到司法处理；
3.1.4.4.4、员工集体脱岗或投诉；
3.1.4.4.5、他人故意干扰办公秩序，严重影响公司声誉的突发性事件；
3.1.4.4.6、社会上的违法犯罪活动、损害社会安定的事件，对本项目及项目公司造成损害，把公司或项目牵涉入内的。
3.1.4.5、工程事故
3.1.4.5.1、合作方关系：（丙方需于事件发生之日起3个工作日以内向丁方董事会指定联系人递交书面报告）
3.1.4.5.1.1、监理合同中止或终止；
3.1.4.5.1.2、合同额200万以上的材料合同中止或终止；
3.1.4.5.1.3、合同额300万以上的施工合同中止或终止。
3.1.4.5.2、工程事故：（丙方需于事件发生24小时内向丁方董事会指定联系人递交书面报告）
3.1.4.5.2.1、在建项目发生死亡事故一人（含）以上；
3.1.4.5.2.2、在建项目发生需要向政府主管部门通报的重大安全事故，如边坡塌方、脚手架/模板/桩机/塔吊倒塌、火灾、食物中毒等。
3.1.4.5.3、质量事故：（丙方需于事件发生24小时内向丁方董事会指定联系人递交书面报告）
3.1.4.5.3.1、在建项目发生预估损失在10万元人民币及以上或需要向政府主管部门通报的的项目重大质量事故；
3.1.4.5.3.2、保修项目因为台风、暴雨等特殊气候环境，短期集中报修缺陷量达到10条/百户（以项目每一期计算）。
3.1.5、档案管理：对公司各种证照、重要的合同、项目的技术文件等有效存档，管理好各种档案等。
3.2、本项目运营管理：本协议签署之后，丙方应尽快提出项目开发前期工作计划，在建筑方案形成过程中不断深化项目成本估算与经济效益的初步测算，并协调甲方、乙方完成对方案的选择与调整；在方案完成1个半月内，丙方应完成项目开发纲要（包括项目总体开发计划、目标成本、销售策略、销售计划以及经济效益测算等）的编制，并报丁方董事会批准；经丁方董事会审批通过的项目开发纲要将作为未来对丙方工作进行考核和评价的依据。
3.2.1、本项目应取得的规划、建设、土地等政府管理部门的批文及政府关系维护事宜。
3.2.2、本项目开发的主要环节管理，主要任务包括：
3.2.2.1、设计管理
3.2.2.1.1、前期设计阶段管理，包括如下工作：
Ø 协助进行市场调研工作；
Ø 参与项目策划、调查、定位等前期工作，根据营销意见，确定规划及建筑设计、外装、室内、景观、结构、设备等设计原则；
Ø 为概念设计提供规划控制要点。
3.2.2.1.2、规划设计（方案设计），包括如下工作：
Ø 负责组织方案设计招标、评审；
Ø 组织产品策划方案的评审；
Ø 协助进行项目策划的前期技术性工作，包括总体规划、单体方案构思推敲至最后审定。
3.2.2.1.3、扩初设计管理，包括如下工作：
Ø 参与设计招投标文件、直接委托合同的谈判、审核工作，并协调与各设计单位和项目各专业的配合关系，控制设计进度与质量。
Ø 作好委托设计或设计招标的组织工作、设计合同确认、设计费支付及设计质量的把关工作；
Ø 负责编制扩初设计任务书，向设计单位提供周边市政管网等基本条件；
Ø 负责与设计单位的沟通联系，对设计单位设计质量、进度、成本限额等的控制；
Ø 组织包括政府职能部门在内的相关内外部单位对扩初设计的评审工作。
3.2.2.1.4、施工图设计管理，包括如下工作：
Ø 负责编制施工图设计任务书，提出设计要求；
Ø 负责对设计单位设计质量、进度、成本限额等的控制；
Ø 负责组织对施工图的评审工作；
Ø 二次深化设计管理，进行部门间各专业的设计管理、协调工作，参与确定各种影响建筑外观、室内效果、园林效果的材料及设备；
Ø 参与施工图技术交底；
Ø 负责勘察、设计队伍的推荐、资质审定、招标、委托、评定勘察报告和档案管理；
Ø 负责委托工程地质勘察。
3.2.2.1.5、设计变更管理，包括如下工作：
Ø 负责方案设计后变更的审核、批准；
Ø 参与项目部所组织的对涉及外立面、景观及重大建安成本的变更评审；
Ø 负责对业主装修的技术问题（如增容）进行现场勘察，并提出方案；
Ø 负责涉及顾客变更的技术和设计方面的评审。
3.2.2.1.6、成本管理，包括如下工作：
Ø 负责落实以目标成本为限额的扩初及施工图设计；
Ø 负责监控设计变更、项目变更的成本，确保满足目标成本的要求。
3.2.2.1.7、材料选型及封样，包括如下工作：
提交项目材料清单,负责主要建筑装饰材料的选型和封样。
3.2.2.1.8、其它，包括如下工作：
Ø 建立机制对设计中出现的问题进行收集、评价、反馈、总结；
Ø 对项目施工阶段进行施工现场配合；
Ø 组织设计类承包商的选择及评价（包括招投标、议标和直接委托的组织）。
3.2.2.2、营销管理：
3.2.2.2.1、产品定位，包括如下工作：
Ø 编写产品建议书；
Ø 参与规划设计方案的讨论和评审。
3.2.2.2.2、项目营销策划，包括如下工作：
Ø 根据公司市场分析和项目定位，负责营销策划方案的制定及落实；
Ø 根据项目定位报告，确定进度表；
Ø 确定合作的企划公司；
Ø 明确项目的推广总体方向；
Ø 组织编写项目营销策略；
Ø 根据批准后的营销策划方案，拟定销售实施计划。
3.2.2.2.3、销前管理，包括如下工作：
Ø 根据公司年度经营计划制定年度销售目标和计划；
Ø 制定有关销售管理及服务标准；
Ø 负责组织销售展台、售楼处布置方案策划与实施；
Ø 负责策划和管理销售环境；
Ø 参与选择销售代理公司，并参与销售代理招标工作；
Ø 负责销售物料和资料的准备；
Ø 负责代理公司的管理和评估。
3.2.2.2.4、销售过程管理，包括如下工作：
Ø 负责制定和监控来访客户的接待流程；
Ø 负责销售档案和物料的管理；
Ø 负责房屋销售，拟订补充协议，交客服签约岗审核；
Ø 负责销售现场的统一管理和监控；
Ø 负责销售过程中的销控管理及销售数据统计分析、汇总分析。
3.2.2.2.5、品牌管理，包括如下工作：
Ø 按“xx地产”品牌体系，结合股东方的需求，对项目品牌进行系统管理；
Ø 制定符合股东方要求的品牌推广战略；
Ø 组织、实施品牌推广活动；
Ø 项目标识以及各种媒介广告的定版。
3.2.2.2.6、营销费用管理，包括如下工作：
Ø 审核及监控项目的营销费用预算。
3.2.2.2.7、物业管理策划，包括如下工作：
Ø 负责策划项目物业管理方案；
Ø 在项目物业外包时，参与选择物业管理公司。
3.2.2.2.8、工地现场营销场地的管理，包括如下工作：
Ø 负责组织工地现场营销场地布置方案策划和评审；
Ø 负责组织工地现场营销场地的验收；
Ø 负责工地现场营销场地的使用管理和处置。
3.2.2.2.9、广告管理，包括如下工作：
Ø 负责年度广告费用预算编制；
Ø 负责项目广告月度计划制定和项目广告价格审核；
Ø 广告合同文本的管理，包括汇总、编号、归档等工作 ；
Ø 广告合同办理；
Ø 广告月度付款计划的申报；
Ø 广告效果的评估，包括：项目、品牌、活动等；
Ø 公司媒体资源、广告公司的统一管理和关系维护 。
3.2.2.2.10、其它事务，包括如下工作：
Ø 安排测量单位预售查丈和竣工查丈；
Ø 配合公建设施的验收和移交；
Ø 负责办理预售申请；领取《预售许可证》。
3.2.2.2.11、营销供应商的选择，包括如下工作：
Ø 组织营销承包商的选择工作(包括招投标、议标和直接委托的工作)；
Ø 组织营销类承包商的招投标工作。
3.2.2.3、工程管理
3.2.2.3.1、工程技术管理，包括如下工作：
Ø 负责确定主要设备参数，参与主要材料设备的招标采购；
Ø 对于重大施工方案组织专家进行评审；
Ø 组织工程例会以及各种技术交底和答疑；
Ø 负责对业主重大投诉（涉及工程技术方面）的技术核查，并提出处理解决方案；
Ø 组织施工图技术交底。
3.2.2.3.2、变更管理，包括如下工作：
Ø 负责（重大）设计变更的审核；
Ø 参与对涉及重大建安成本变更的评审；
Ø 负责协助涉及顾客变更的重大技术和设计方面的评审。
3.2.2.3.3、工程进度、质量与安全文明管理，包括如下工作：
Ø 负责项目工程进度、质量、安全文明施工情况检查、督促；
Ø 负责跟踪项目工程质量通病防治情况，并做出总结；
Ø 参与各阶段的工程和样板间验收；
Ø 负责落实工程安全文明施工大检查；
Ø 参与对工程供方的资质预审。
3.2.2.3.4、技术资料管理，包括如下工作：
Ø 负责对项目工程技术、施工资料管理的督促、检查；
Ø 负责项目完成后的资料审核。
3.2.2.3.5、工程合同管理，包括如下工作：
Ø 负责拟订工程施工合同，按内控要求进行审批、签署；
Ø 负责合同生效后的合同管理。
3.2.2.3.6、报批报建管理，包括如下工作：
Ø 负责规划设计和工程施工的报批报建管理。
3.2.2.3.7、招标管理，包括如下工作：
Ø 负责组织招标工作小组进行工程及材料设备的招投标；
Ø 组织和相关部门一同对工程供方的资质预审和评价。
3.2.2.3.8、材料设备采购，包括如下工作：
Ø 确定项目材料和工程的采购方式；
Ø 负责《项目设备及材料采购总体计划》的编制和调整；
Ø 负责工程及材料设备技术标书的编制；
Ø 根据项目部的采购要求，负责编制《材料采购月度实施计划》，执行日常的采购作业；
Ø 负责对授权范围内的直接采购活动的实施；
Ø 负责不合格材料退货的管理工作；
Ø 负责拟订工程材料采购合同，并组织相关部门会签。
3.2.2.3.9、供应商的管理，包括如下工作：
Ø 负责收集供应商信息，包括对供应商的评价信息，建立供应商信息库；
Ø 负责组织对供方进行资质预审；
Ø 负责对供货不合格供应商的信息反馈和督促整改。
3.2.2.3.10、项目前期准备，包括如下工作：
Ø 协调组织项目前期过程中的各项工作；
Ø 负责施工前各项准备工作的实施和督促；
Ø 组织对本项目参建单位人员的培训；
Ø 负责施工组织设计的评审及批准工作。
3.2.2.3.11、进度管理，包括如下工作：
Ø 负责组织根据项目总控计划制定详细的施工进度计划；
Ø 负责监控项目施工进度计划的实施情况，并及时进行调整；
3.2.2.3.12、现场技术管理，包括如下工作：
Ø 负责处理施工单位现场提出的技术问题；
Ø 负责组织项目例会，沟通、协调施工过程中现场术问题；
Ø 负责解决施工图中出现的问题；
3.2.2.3.13、质量管理，包括如下工作：
Ø 负责针对工程特点，编制质量控制要点计划，明确职责权限，并负责实施；
Ø 负责审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情况, 并对监理工作进行考核；
Ø 负责对关键工序、关键部位的施工方案的审核；
Ø 组织施工各阶段的工程验收；
Ø 质量通病的防治和消除；
Ø 负责对工程质量情况进行定期的分析与改进,形成质量分析报告。
3.2.2.3.14、成本管理，包括如下工作：
Ø 负责现场签证权限范围内的审核把关；
Ø 负责对施工单位工程进度付款的审核；
Ø 负责对项目部成本控制信息进行统计、归档、上报等工作。
3.2.2.3.15、安全文明管理，包括如下工作：
Ø 负责按安全文明管理的要求对施工现场进行管理；
Ø 施工现场的社会治安的综合治理；
Ø 监督施工单位建立符合公司品牌形象的工地环境。
3.2.2.3.16、材料管理，包括如下工作：
Ø 参与建筑装饰装修材料选型；
Ø 负责审核施工单位编制的材料及设备进场计划，并跟踪、督促计划的执行；
Ø 负责编制项目材料清单及各阶段的项目材料需求计划；
Ø 负责对材料封样的现场管理；
Ø 负责对施工单位材料进度报量的审核；
Ø 负责材料验收、材料证明资料收集和手续办理；
Ø 负责与供应商、施工单位账目的核对；
Ø 负责权限范围内的材料采购工作；
Ø 负责材料台帐建立、维护工作。
3.2.2.3.17、供应商管理，包括如下工作：
Ø 参与工程供方的资质预审；
Ø 施工过程中负责对供应商的服务质量进行监控、考评等；
Ø 参与材料供应商的评价。
3.2.2.3.18、成本管理体系，包括如下工作：
Ø 负责项目成本战略的策划、制定和实施；
Ø 负责建立项目目标成本责任体系，并负责落实与考核；
Ø 建立成本监控预警机制。
3.2.2.3.19、成本策划，包括如下工作：
Ø 负责在产品可研阶段进行成本测算；
Ø 负责目标成本的制定、监控与调整；
Ø 负责参加对建筑方案设计、初步设计的经济性评审，评审通过后按要求编制《目标成本指导书》；
Ø 负责编制招标经济标书，并对各投标单位的经济标书进行评价。
3.2.2.3.20、成本动态管理，包括如下工作：
Ø 负责对目标成本控制范围内的重大支出进行会签，避免目标成本的非预期超出；
Ø 负责定期对项目成本进行监控，超出预期成本变动范围的情况启动预警程序；
Ø 参与施工图的经济评审，确保符合限额设计的要求。
3.2.2.3.21、成本分析及效益评估，包括如下工作：
Ø 负责项目后成本分析评价，并落实成本责任制；
Ø 负责组织对已完成项目的效益评价及整理工作。
3.2.2.3.22、招标管理，包括如下工作：
Ø 按照丁方的企业性质和相关规定组织招投标；
3.2.2.3.23、合同审价及管理，包括如下工作：
Ø 负责项目合同洽谈；
Ø 负责审定合同价格；
Ø 负责项目合同生效后的合同管理。
3.2.2.4、客户关系管理
3.2.2.4.1、客户服务体系，包括如下工作：
Ø 负责建立和完善客户服务体系；
Ø 负责建立公司客户服务标准和服务流程；
Ø 负责按照服务标准进行各界面的服务质量的检查和抽查。
3.2.2.4.2、客户投诉处理，包括如下工作：
Ø 负责接收客户通过电话、来访及各界面直接传递上来的各种投诉；
Ø 负责组织协调相关专业部门处理客户投诉，并进行跟踪；
Ø 负责对客户投诉处理的结果进行回访；
Ø 负责记录客户投诉信息，并管理客户投诉档案；
Ø 负责定期对客户投诉进行分析。
3.2.2.4.3、客户满意度调查，包括如下工作：
Ø 组织开展公司的客户满意度调查活动；
Ø 负责对顾客满意度调查结果的分析,和定期向管理层报告。
3.2.2.4.4、客户关系管理，包括如下工作：
Ø 负责收集、输入和维护客户信息资料；
Ø 负责策划、组织、实施客户活动。
3.2.2.4.5、服务信息的分析利用，包括如下工作：
Ø 组织各界面正确地对客服信息进行统计分析；
Ø 参与项目开发前期的产品定位策划、实施方案设计工作。
3.2.2.4.6、危机管理，包括如下工作：
Ø 负责建立危机管理风险防范体系；
Ø 策划有关危机处理预案。
3.2.2.4.7、销售事务办理，包括如下工作：
Ø 内部认购/预订登记管理和正式认购管理；
Ø 审核补充协议，与顾客签订销售合同；
Ø 对项目签约资料及合同进行会签；
Ø 负责在公司指定范围内选择按揭银行，并负责销售回款；
Ø 客户签约前后回款跟踪，以及客户按揭月还款跟踪及统计；
Ø 负责办理销售后的相关产权办理工作，包括：初始登记、转移登记、面积补差、买卖合同备案并协助监管银行或业主办理《房产证》；
Ø 负责组织项目入伙策划；
Ø 跟物业公司进行后期对接。

3.3、工作交接：甲、乙、丙三方应对丁方及本项目的前期工作进行交接，具体包括：
3.3.1、丙方应组织符合项目开发要求的专业人员承接丁方的工作。
3.3.2、关于交接的具体事宜，由甲乙丙三方签署交接备忘录进行确认。

4、丁方董事会的权利和义务
4.1、丁方董事会有权在丙方对丁方及本项目运营过程中的所有事项进行监督、审计等工作。
4.2、丁方董事会有权调阅丁方及本项目的全部资料、批文、证书、账簿、合同、凭证等一切文件。
4.3、丁方董事会批准，由丁方向丙方支付委托管理费（包括月费）
4.4、在丙方受托对本项目进行运营管理的过程中，有如下情况或事项时，需经丁方董事会审批方可执行：
4.4.1、项目开发前期工作计划、项目开发纲要（包括项目总体开发计划、目标成本、销售策略、销售计划以及经济效益测算等）、年度资金计划、年度经营目标等项目经营的关键事项需由丁方董事会审批。
4.4.2、如因开发策略调整、非丙方原因的功能或规划调整、开发资金不能及时到位、市场或政策出现重大波动、不可抗力出现或其他因素导致丁方董事会批准的经营计划（以下简称为原定经营计划）中的开工、开盘、竣工备案、入住这四个节点较原定经营计划发生变化[推迟超过一个月（含本数）或影响到本项目年度结算额指标]。
4.4.3、本项目各分期目标成本较原定经营计划变化超过5%（含本数）。
4.4.4、年度销售面积、销售金额、销售回款、利润较原定经营计划调减幅度超过5%（含本数）。
4.4.5、销售定价和价格调整。
4.4.6、销售折扣的确认。
4.4.7、变更招标程序或非最低价中标结果的确认。
4.4.8、项目开发过程中动态成本与目标成本变动在100万元以上的重大变更的审批。
4.4.9、建筑设计方案的确定、工程总承包入围单位的审批。
4.5、其他丁方董事会认为需要审批的事项。

5、财务管理
5.1、甲、乙两方作为丁方的股东，负责资金管理和外部融资事宜，丙方应遵从甲、乙两方在资金调拨上的指令，并全力配合项目融资工作。
5.2、丁方的财务管控体系按照丙方财务管控体系制定，并经丁方董事会审批后实施，若甲、乙两方认为有需要调整的，经丁方董事会同意后，可要求丙方作出适应性调整。
5.3、丁方的财务总监由乙方委派，丁方的财务部经理由甲方委派，其余人员由丙方委派。其中，丙方委派的财务部副经理负责丁方的会计核算工作。丁方的会计核算工作以及财务数据提供方面应积极满足甲、乙两方股东的需求。
5.4、丁方的公司印章、法定代表人名章以及公司账户由董事会指定丁方的全职人员进行管理。丙方应严格按照丁方董事会的授权以及丙方的内控流程管理公司印章、法定代表人名章以及公司账户的使用。涉及到公司印章、法定代表人名章以及公司账户的每一次使用，丙方都应及时将相关资料的复印件以及审批表单复印后存档（或存储于信息系统中），并向双方股东敞开信息，以便随时可以查阅。股东若有疑问的，可向项目总经理了解进一步情况，丙方有义务进行解释或说明。若因丙方超出丁方董事会授权擅自使用印章或擅自付款、或者因内控体系漏洞而造成甲、乙方利益受损的，丙方应承担相应的赔偿责任。
5.5、根据项目进度计划，制定项目的年度资金计划并报丁方董事会审批。在年度计划框架内，根据实际需求，由项目管理团队制定月度资金计划（实际上为3月滚动计划，下月资金计划要求详尽、准确，误差不能超过10%，后两个月的资金计划为预计），经财务总监和财务部经理审核后，由股东方有责任根据月度资金计划足额提供资金。若因资金供应不及时而造成项目延误，不应由丙方承担延误责任。

6、委托管理费：甲、乙、丙三方一致确认：就本合同所述之委托经营管理事项，丁方需向丙方支付委托管理费。委托管理费不包含甲、乙两方为获取项目及项目开发过程中已经发生或未来可能发生的各种支出。委托管理费包括两个部分：即本项目日常经营的费用和丁方董事会根据本项目的经营业绩给予丙方的奖励，其中：
6.1、本项目的日常经营管理费用按照项目全成本(含地价、建造成本、资本化利息)的2.5%进行计算，由丙方进行包干，超支部分由丙方自行承担。
6.2、甲、乙两方派遣的副总经理、财务总监、财务经理的薪资（包括工资、奖金、社保、公积金等）按照派驻人员的原有薪酬体系在甲、乙两方或丁方据实列支，不纳入丙方收取的委托管理费总额度内。甲、乙两方派出的在丁方公司学习、实习、审计、监督等人员的薪资、差旅等费用，由派出方自行承担，不纳入丙方收取的委托管理费总额度内。
6.3、丁方董事会应根据项目经营目标完成情况确定对丙方的奖励，在项目结束时一次性支付。
6.4、托管费用的支付：
6.4.1、丁方应按月向丙方支付托管月费150万元/月。丁方按月支付的托管费用累计达到托管总费用的90%时，丁方可停止按月向丙方支付托管费。
6.4.2、首期月费应在正式委托管理协议签署后五个工作日内支付；以后每月在月初的五个工作日内支付。
6.4.3、在托管月费限额范围内，丙方为丁方的项目开发所发生的直接和间接的日常经营管理费用（包含所有与项目相关的人员报酬及其它费用）可在丁方账面直接列支，不能列支部分由丙方直接向丁方开具咨询服务费发票，超支部分由丙方自行承担。
6.5、项目的结束以及结束后托管费的清算：
非销售物业竣工验收并移交甲、乙两方，可销售物业竣工验收并入伙作为项目结束条件。项目结束后1个月内，丁方应向丙方一次性支付扣除已支付月份后剩余未支付的托管费的90%。项目结算并移交完整项目资料完成3个月内，由丁方董事会组织成立由甲、乙、丙三方参与的联合审计小组，对该项目托管费用的计算和支付情况进行审计，并依据审计结果对托管费遵循“多退少补”原则进行清算。
6.6、委托管理费的使用由丙方全权负责，
6.7、委托管理费的约定是基于丁方董事会审批通过的项目开发纲要所规定的项目结束时间，若因土地原因、资金供应问题或国家政策变化等原因导致项目结束时间超过项目开发纲要规定的结束时间，丙方可以向丁方董事会据实汇报，并在丁方董事会认可后，丁方按实际延期时间对丙方进行托管费的补偿,补偿费用不低于项目公司在延期期间的管理成本。

7、权利和义务
7.1、甲、乙两方作为丁方的股东，享有丁方及本项目的利润分配权和收益权
7.1.1、有权派出董事组成丁方董事会，项目相关的管理和决策主要通过丁方董事会实施。丁方董事会的权利义务参见本方案第4条“丁方董事会审批权”的内容。
7.1.2、在运营过程中，甲、乙两方有权利对项目设计功能要求及设计方案提出意见和要求，丙方应尽量满足，若存在争议或无法满足的，应通过丁方董事会进行协调。
7.1.3、在运营过程中，若甲、乙两方发现实际情况与丁方董事会审议成果存在明显偏差的，可通过丁方董事会向丙方或项目运营团队提出异议，并要求丙方或项目运营团队提供解释。
7.1.4、甲、乙两方应在丁方董事会审批通过的年度资金计划框架内，根据月度资金计划足额、及时地提供项目开发所需资金，并为本项目的开发给予其它必要的股东支持。
7.1.5、其他按照本合同约定和相关法律法规规定应享有的权利和应承担的义务。
7.2、丙方的权利义务如下：
7.2.1、丙方有权按照本合同约定获得委托管理费。
7.2.2、丙方在本项目的运营过程中，按照本合同约定和法律法规规定享有合同权利。在受托范围内进行经营，不得利用其对丁方的控制权或代理权从事与本项目无关或有损甲方、乙方或丁方权益的行为。
7.2.3、按照本合同的约定完成受托事宜，及时向丁方董事会通报相关事项。
7.2.4、丙方在受托对本项目进行开发运营的过程中，应自觉维护甲、乙、丁方利益，不得利用对本项目的控制权谋取个人不正当利益。
7.2.5、丙方需确保其下属团队的专业性和人员的稳定，非经丁方董事会书面同意，不能随意更改其运营团队的主要成员（指担任部门经理以上的人员）。
7.2.6、丙方在受托对本项目进行开发运营的过程中，应秉着诚信、公平的原则对本项目实施管理，为项目股东争取利益最大化。
7.2.7、丙方在受托对本项目进行开发运营的过程中，不得将其在管理本项目时获知的任何甲、乙、丁方及本项目商业秘密和资料使用在与本项目无关的其他任何地方，或透露给其他任何第三人。
7.2.8、甲、乙、丙方应对其派驻丁方履行职责的人员负责，对其派驻人员可能发生的违法、违规行为给甲、乙、丙、丁造成的损失承担连带赔偿责任。

附表一：项目委托管理费支付的范围
科目
简 要 说 明
管理费用和开发间接费
工资
丙方派出人员及丁方人员（不包含甲、乙两方的派出人员），含工资、奖金等
住房公积金
福利费
社会保险费
丙方派出人员及丁方人员（不包含甲、乙两方的派出人员）含员工社会基本保险费及补充养老保险、补充医疗保险等
工会经费
丙方派出人员及丁方人员（不包含甲、乙两方的派出人员）
教育经费
劳动保护费
丙方派出人员及丁方人员（不包含甲、乙两方的派出人员），含因工作需要配备或提供工作服、手套、安全保护用品等所发生支出
差旅费
丙方派出人员及丁方人员（不包含甲、乙两方的派出人员），含因公出差的交通费、住宿费、误餐补助费、出差补助费等
车辆使用费
由丙方购置车辆产生的油燃料费、养路费、停车路桥费等
办公费
由丙方租赁的办公场所发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通信、书报等费用
通讯费
由丙方租赁的办公场所发生的电话费、网络费、信息系统维护费等
水电费
由丙方租赁的办公场所发生的水电费支出
租赁费
由丙方租赁的办公场所发生的房屋租赁费、物业管理费等
交际应酬费
丙方派出人员及丁方人员（不包含甲、乙两方的派出人员）发生的交易应酬费支出
低值易耗品摊销
由丙方租赁的办公场所发生的低值易耗品
修理费
由丙方租赁的办公场所发生的修理费支出