大厦写字楼物业管理顾问协议-经典.docx

招商局物业管理文件x招商局物业管理有限公司 物业管理顾问服务协议xx大厦物业管理顾问服务协议根据中华人民共和国合同法及有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上， xxxx置业投资有限公司 （以下简称“甲方”）和xx物业管理有限公司（以下简称“乙方”）经过友好协商，就甲方委托乙方对xx大厦 提供物业管理咨询顾问服务事项，订立本合同。第一章 总 则第一条 本合同当事人甲 方：xxxx置业投资有限公司 代 表 人： x _ 公司地址：x 乙 方：xx物业管理有限公司成都分公司 代 表 人：x 公司地址：x 第二条 目的根据有关法律、法规，在自愿平等、协商一致的基础上，甲方委托乙方为甲方所管辖的物业（以下简称“本物业”）提供物业管理顾问服务。乙方接受委托，向甲方提供物业管理的品牌、技术输出、咨询服务和人员培训。第三条 项目名称：xx大厦；坐落位置：x物业类型：住宅、公寓、商业及配套建筑；占地面积：总面积约6615.26 m；建筑面积：68717.74m；物业基本情况以国土部门确认的测绘机构测绘报告数据为准。第二章顾问服务期限第四条 本合同自甲乙双方签字并盖章之日起生效。顾问期限为 3 年，自 xx 年 9 月 1 日至 2020 年 8 月 31 日。第五条 合同约定期满，本合同自然终止，双方如欲续订合同，应在该合同期满前一个月向对方提出书面意见，双方并另行签订合同。第六条 合作期间及合作期履行结束后的 10 年内，甲方所开发的同类项目，在同等条件下乙方具有优先合作权。第三章 顾问服务方式第七条 为了全面配合甲方营销、入伙、正常运营期等重要阶段物业管理的顺利开展，将以甲方的工作需求为前提，派遣技术顾问团、服务管理团队进行驻场帮扶或质量稳定性跟踪。第八条 顾问工作根据下表计划执行。但每次乙方赴现场工作前，甲方应参照本合同第二十九条的第三点约定，发出书面函件确认安排和工作实施依据。乙方应在甲方书面确认函发出之日起5个工作日内，按合同的约定安排顾问专家组人员抵达本合同约定的项目工地。序号时段人数时间一驻场顾问1项目开盘项目经理1人客服主任1人环境主任1人工程主任1人安全主任1人3年营销阶段2交付、入伙阶段3正常运营期二质量跟踪1共8次短期跟踪，具体时间以甲方出具的函件为准专家团（顾问经理）2人8次每次4个工作日第九条 乙方驻场人员现场工作时间为每周五天工作制，乙方不能在每周五个工作日内完成相应工作的，应自行安排加班，相关费用由乙方自行承担。甲方因现场实际工作需要或因甲方现场配合问题，在每周五个工作日以外的时间或法定节假日安排加班的，应由甲方另行计发和支付加班工资。第四章 顾问服务的范围和内容第十条 在合同有效期内，乙方为甲方对位于_xx1号的_xx大厦_的物业管理提供专业顾问服务。第十一条 本合同有效期内，乙方向甲方提供如下专业顾问服务：1、物业管理机构筹建及销售配合 本条对应第八条附表中驻场顾问的第一项：项目开盘和营销阶段； 配合甲方编制销售广告，确定销售配合模式以及专业服务程序； 设计物业管理组织架构，并拟定人员编制、岗位资格； 为销售中心、样板房及其他销售区域提供高档尊贵的服务，使购房者预先体会，提高其购买欲； 培养、跟进合适的管理骨干。2、交付入伙 本条对应第八条附表中驻场顾问的第二项：交付、入伙阶段； 组织入伙筹备工作，包括编制入伙方案；编制入伙前各项文件，讨论定稿，跟踪完成印刷；入伙物资的准备；入伙现场装扮；入伙前的演练等； 编制物业管理方案，包括物业管理模式、岗位设置、人员要求、服务内容和标准、各专业实施方案、采购方案、费用预算等； 建立培训体系，编写培训教材，组织进行员工培训，协助进行外派培训； 建立品质管理体系，建立品质管理基础文件。3、正常管理 本条对应第八条附表中驻场顾问的第三项：正常运营期； 引导甲方团队由营销管理过渡到正常物业管理工作； 指导项目完善各类运作管理程序和质量检测和持续提升方式； 引导甲方团队实施管理工作； 协助其他工作。第十二条 合作期内由乙方派出如下人员负责实施相应岗位的管理职责并承担相应管理责任，派驻人员自 xx 年 09 月 01 日起赴项目现场实地工作： 序号岗位类别派驻时间对人员要求1项目经理 对应第八条附表时段1、 大专以上学历2、 持物业经理上岗证资格证3、 5年以上工作经验，3年以上独立物业管理项目运作管理经验4、 有3年以上住宅类物业前期管理经验5、 有一次以上营销配合及营销案场物业管理经验6、 具有良好的组织、沟通能力及较强的综合事务处理能力2客服主管对应第八条附表时段1、 专科以上学历2、 持物业经理上岗证、持质量管理体系三体系内审员证3、 3年以上工作经验，1年以上独立物业管理项目部门运作管理经验4、 具有项目品质管理经营，能完成体系修订、组织实施品质检查、体系持续改进5、 具有良好的组织和沟通能力3工程主任对应第八条附表时段1、 工科专业毕业，大学专科科以上学历；2、 5年以上相关管理工作经验；3、 具有较强的资源运用能力和组织、计划与执行、控制、指导、沟通的能力，具有较强的综合事务处理能力。4安全主任对应第八条附表时段1、 思维清晰、表达准确，善于沟通、流利、语言表达能力强；2、 大专以上学历，公安/政法类专业优先，3年以上基层管理经验，转业军人优先；3、 五官端正、身体健康；年龄45周岁以下；4、 计算机操作熟练。5环境主管对应第八条附表时段1、 有3-5年服务行业工作经验，专注于清洁服务行业；2、 熟练操作电脑办公软件；3、 有良好的逻辑思维分析和说服能力；4、 需要能和各级层面的员工管理人员及客户进行有效的沟通。第五章 培 训第十三条 乙方的顾问在向甲方提供顾问服务的过程中，将对甲方的员工进行培训和业务指导。1、在 成都 市行政区划范围内、由乙方常驻顾问人员组织的培训，乙方不再另行收取费用，培训方案由常驻顾问人员与甲方协商确定。具体的培训内容、培训方式以附件1xx大厦物业服务方案所载内容为准。2、在 成都 市行政区划范围以外的地区举行的员工培训，根据甲方要求安排，费用由甲方承担和另行支付。关于培训内容、培训方式、培训费用、培训人员和乙方报酬等，要经甲、乙双方协商一致后方可确定。第六章 保密信息第十四条 甲乙双方只能在下列情况下运用对方所提供的保密信息：1、乙方为甲方指定的物业公司或者物业项目提供物业管理顾问服务。2、甲方指定的物业管理公司对其受托的物业项目进行物业管理。除上述二种情况外，任何一方运用对方的保密信息均要严格保密，不可向第三方透露任何保密信息，除非另有协议准许透露或应法律要求。保密信息的所有权在信息未透露前为原始持有者所有。在本协议终止之后，在任一方手中的机密文件必须进行销毁或将相关资料送回另一方。第七章 授权和特许使用第十五条 本合同有效期内，甲乙双方同意不拥有对方或其所属机构的商标或标识的所有权。在甲方按照合同约定支付了第一笔款项后，乙方同意甲方在项目的售楼书或对外的宣传广告中引用“由xx物业管理（香港）有限公司提供物业管理顾问服务”的字样并可免费使用LOGO及标色，但甲方在广告刊登前须与乙方进一步商讨细节，并经乙方认可后方可制作和发布。合同期满或提前终止后，甲方应立即停止有关使用乙方品牌的广告及宣传活动，否则应支付品牌使用费人民币陆拾万元整（￥600，000.00元）。甲方同意乙方在对外宣传广告中引用“xx置业或_xx大厦项目_由xx物业管理（香港）有限公司提供物业管理顾问服务”的字样，并免费使用甲方的Logo及标色，唯在广告刊登前须与甲方进一步商讨细节，并经甲方认可后方可制作和发布。合同期满或提前终止后，乙方应立即停止有关使用甲方品牌的广告及宣传活动，否则应支付品牌使用费人民币陆拾万元整（￥600，000.00元）。第十六条 在顾问服务期间，乙方特许甲方使用乙方提供的专有信息。乙方以书面和电子文件的形式将信息传于甲方。专有信息也可由乙方的附属机构提供。1、专有信息只能由甲方在合同约定项目的物业管理工作使用。2、本合同终止后，甲方仍可继续使用特许的专有信息，但必须用于甲方在合同约定项目进行的物业管理。3、本条所规定的专有信息的费用已包括在服务费中，甲方无需再付费用。4、未经乙方的书面同意，甲方应禁止掌握此专有信息的员工采取复印、分配、加工和分解等办法公开此专有信息，此项规定通用于专有信息的全部。若甲方或甲方的员工经营、管理本项目的物业管理业务需要时，不受此规定的限制。5、双方确认专有信息可以包括由甲方要求和指定、由乙方提供的材料。“专有信息”的定义是：所有技术知识、专业集成、工程数据、程式、规范、设计、程序、系统技巧、数据、图纸、指导、专长、商业规范、商业信息、电脑程序、软件、录像、录音和发明。上述信息是乙方全部或部分拥有、编制、制作及创作的。6、乙方提供给甲方的专用信息，在编制、引用、制作过程中，涉及到的商业秘密、专利、特许经营和材料保护等由乙方自行与相关权利人协商，由此引发的责任均由乙方自行承担，与甲方无关。如甲方因此承担责任的，有权向乙方追偿，并有权要求乙方赔偿相关的损失。第八章 顾问服务费用第十七条 在附件1报价的基础上，本合同有效期内，经双方协商，甲方向乙方支付总额为：人民币肆佰零捌万元整（￥4,080,000.00元）的顾问服务费（含税价）。甲方除支付上述费用及第十八条第三点费用外，除非因法律法规变化导致上述费用变化，享有本合同项下的所有权利均无需再向乙方支付任何其他费用。当甲方提出其他非本合同的业务要求时，费用另行协商计算。第十八条 费用构成：本合同的费用包括品牌和技术使用费、顾问服务费等乙方接受委托期间提供服务的一切费用，其中：1、品牌使用、技术支持费总额人民币壹佰贰拾万元整（￥1200,000.00元），每年肆拾万元整（￥400,000.00元）（含税）。2、顾问服务费包括：、驻场人员人工费用（包括但不限于人员工资、津贴、通讯、社保等费用）；、技术顾问专家组人工费。3、费用说明（1）人工费用根据实际发生情况、乙方所在地的政府法规、国家法律等进行计算。（2）顾问人员在项目现场工作期间的住宿、办公费由甲方承担。（3）应甲方要求或现场实际需要而另行增加的顾问工作（包括顾问公司领导赴现场检查、临时增加的顾问工作等），所产生的交通食宿费用由甲方承担。（4）根据本物业顾问服务的实际需要，在本合同的约定之外，乙方按照甲方的要求，可不定期派遣顾问组或专业人员到本物业实地进行评审指导，顾问组或专业人员不定期赴现场考察的往返交通费及现场食宿费由甲方向乙方另行支付。第十九条 付款方式1、 合同签订后驻场期开始执行后的第15个自然日前，支付顾问费首期款人民币陆拾肆万元整（￥640,000.00），其中到帐支付合同费用肆拾万元整（￥400,000.00），其余贰拾肆万元整（￥240,000.00元）作为合同质量履行保证金，在第二期至第十一期中分别支付，共计十期，每期支付人民币贰万贰仟元整（￥22,000.00元），第十二期支付人民币贰万元整（￥20,000.00元）。支付的条件如下：甲方成立“_xx大厦项目_”物业管理顾问服务品质监督管理小组，负责会同乙方物业顾问服务品质管理小组按照双方商定的考核方式及标准（见附件:2）对乙方的物业管理工作进行监督考核，并出具考核报告，根据考核报告的结果确定当期合同质量履行保证金支付比例，并按本合同的约定支付时间向乙方支付。具体考核方法详见本合同附件。甲方双方品质监管小组检查过程中发现的不合格，要求乙方在规定时间内（不超过30日）进行整改。规定时间内整改完毕，经检查、考核达到规定要求。规定时间内不能完成整改的，甲方有权延迟支付本次应付合同质量履行保证金，乙方整改完成后，甲方应在3个工作日内签字确认；逾期确认的，视为甲方确认。甲方应在确认后5个工作日内支付本次应付合同质量履行保证金。2、 首期款支付后，乙方对_xx大厦项目_进行立案，将项目资料分发至各顾问专家组，并进行各项前期准备工作，以便能够及时满足项目顾问方的需求。3、 第一期至第十二期付款：对应第八条附表中驻场顾问，按季度支付，每季度首月的15个自然日内，支付当季度物业顾问费；在服务阶段中，经品质考核后，甲方按品质考核结果，支付当上季度的合同质量履行保证金。根据项目进度，乙方驻场人力费用如果未进驻则按附件四标准扣除。支付日期及金额详见下表：期 数以下日期前支付人力费用品牌使用、技术支持费保证金首次支付合同签订后/400,000.00/第一期xx年10月15日220,000.00/第二期2018年1月15日220,000.00/22,000.00第三期2018年4月15日220,000.00/22,000.00第四期2018年7月15日220,000.00/22,000.00第五期2018年10月15日220,000.00100,000.0022,000.00第六期2019年1月15日220,000.00100,000.0022,000.00第七期2019年4月15日220,000.00100,000.0022,000.00第八期2019年7月15日220,000.00100,000.0022,000.00第九期2019年10月15日220,000.00100,000.0022,000.00第十期2020年1月15日220,000.00100,000.0022,000.00第十一期2020年4月15日220,000.00100,000.0022,000.00第十二期2020年7月15日220,000.00100,000.0020,000.00合 计/26400001200000240000总计40800004、 甲方以下列第 3 种方式向乙方支付合同约定的费用：（一）现金；（二）支票；（三）银行转账。5、 如甲方以银行转账的方式支付费用的，乙方指定下列银行帐户为收款账户：开户名：xx物业管理有限公司成都分公司；银行帐号：x6、 开户银行：x 7、 甲方每次付款前乙方应出具足额的发票。如因乙方提供的转帐资料有误或发票问题等造成合同款项延期支付的，甲方不承担任何责任。第九章 双方责任界定第二十条 甲方的责任和义务1、对项目的一切经营活动承担责任，拥有决策权。包括但不限于人事管理、保洁、绿化、安全、防火、设备设施的运行及维护保养、保险、客户投诉、财务管理、财产保值、收取和催收各项费用、适时采取法律行为等。2、在业主委员会成立之前，负责制定管理规约并将其作为房屋租售协议书的附件，要求业主和物业使用人在签署购买协议书或租赁协议书时一并签署管理规约或承诺书。3、面试、聘用物业管理所需的各类人员，负责与其签订劳动合同，承担相应的法律责任。4、参加政府行政主管部门的会议，接受政府主管部门的领导，落实有关要求，承担相应的社会责任。5、按时支付各项应缴纳之费用和税赋。6、审定、批准乙方提交的物业管理文件和各项物业管理服务建议和成熟的咨询意见。7、对物业管理项目的经营结果承担全部责任和风险。8、保证房屋、设施、设备达到国家验收标准要求，如存在质量问题，负责返修。9、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于本合同生效之日起六十日内向乙方提供档案分类和细目，提供后由乙方签字确认，并声明公司已按照其要求提供了相关的所有资料。10、当业主或物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，负责催交或以其它方式解决。11、协调、处理并负责最终解决本合同生效前发生的工程遗留问题。12、负责项目的物业管理工作和宣传教育等文化娱乐活动。13、检查、监督乙方的顾问服务质量，对乙方的工作应给予全面的支持与配合。14、根据本合同之规定，按时足额向乙方支付应付款项。15、向乙方提供对履行本合同所需之一切资料，并于乙方对甲方所提资料疑难而请求甲方协助解释时，以迅速方式解答。16、甲方承诺，在双方的合同履行期间，不向乙方派驻本项目的所有工作人员提出转职的要求，即使乙方派驻人员有此愿望，甲方亦不予接纳，否则乙方有权利追究甲方的违约责任。17、在与项目第一个房产购买人签订房地产买卖合同前， 应完成物业管理公司的设立及前期物业管理合同签署工作。18、甲方授权下列人员在双方往来函件上签字确认。授权人员为： xx 或 ，签字样式为： 或 19、乙方根据甲方考核不符合约定项目未进行整改的，甲方有权根据对方乙方服务的考核情况发放本合同约定的合同质量履行保证金，并有权顺延支付时间。第二十一条 乙方责任和义务1、拥有对甲方、物业管理公司以及项目的物业管理和日常运行工作的建议权。2、拥有根据本合同向甲方推荐顾问人员的推荐权。3、乙方提供给甲方的所有咨询意见均应建立在诚信和对甲方高度负责的基础上。4、指导项目的日常物业管理工作，包括保安、清洁、公用设备设施维修保养、周边及室内绿化、项目节日布置等。5、根据有关法律规定及本合同的约定，提交物业管理文件建议稿，如用户手册、装修手册、应急手册等。6、针对项目具体情况，提交管理规约建议文本。7、按时提供房屋附属建筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护建议和大中维修草案，供甲方参考使用。8、业主和物业使用人装修自有物业时，协助甲方与其订立有关限制条件的书面约定并协助进行监督。9、协助甲方对其员工的专业培训。10、如需要，协助甲方修改管理规约以及其他管理文件中的相应条款。11、在本合同有效期内，协助甲方逐步推行国际质量ISO9001标准。12、乙方驻场顾问人员属乙方人员，受乙方领导和管理，在项目日常运行中依照本合同的有关规定开展顾问工作。如因乙方责任造成乙方人员在工作期间发生伤亡或标的物损失而产生的责任和费用均由乙方负责解决。因甲方责任造成的乙方人员在工作期间发生伤亡或标的物损失而产生的责任和费用均由甲方负责解决。13、乙方顾问人员在国家法律法规许可的范围内，应严格遵守甲方的各项管理规定和规章制度。14、除顾问人员外，乙方不对与项目物业管理有关的任何人员承担责任和义务。15、乙方为甲方培养出一支高水平的物业管理实干队伍，创立成都市高档物业管理的典范。16、甲方提出的工作建议、修改意见等，乙方应及时改正或采纳。17、乙方在向甲方派驻人员之前应按照本合同约定进驻人员的条件提供相关的资质、证明材料等，并加盖公章承诺保证其真实性和合法性。18、乙方授权下列人员在双方往来函件上签字确认。授权人员为： x ；联系方式：（x），签字样式为： 。第十章 违约责任第二十二条 当出现以下情况时，违约方须自违约行为发生之日起三十日内一次性向对方支付违约金，违约金金额为人民币贰拾万元整（￥200,000.00）。1、本合同生效后，甲、乙双方任何一方公司内部出现的股权转让、股东变更、法定代表人变更或双方其它单方面的原因均不构成修改或终止本合同的理由，否则违约方须支付上述约定的违约金。2、甲、乙任何一方违反本合同有关条款或由于自身经营等原因致使该合同不能履行或直接造成对方名誉或经济损失的，对方有权要求违约方限期整改或解决，限期整改或解决不了的，对方有权解除本合同，同时违约方须支付上述约定的违约金，守约方名誉或经济损失超过违约金的，违约方还需给予超出部分的赔偿。3、如甲方未能按本合同约定向乙方按时支付费用，乙方有权催告甲方在要求期限内支付，催收后甲方仍未支付的，甲方应自催收期满之日起按拖欠款项金额日万分之五比例向乙方支付违约金；如甲方延迟支付超过一个月，则乙方除收取拖欠款及违约金外，同时有权单方解除本合同，并向甲方收取约定的违约金。在甲方按照约定支付了全部款项之前，乙方有权不向甲方提供约定的服务，由此产生的一切损失由甲方承担。4、如乙方未能按本合同约定派驻（安排）人员（专家组），甲方有权催告乙方在要求期限内支付派驻（安排），每延迟一日，乙方应按所对应阶段的顾问费金额日万分之五比例向甲方支付违约金；如乙方延迟派驻（安排），超过一个月，则甲方除收取违约金外，同时有权单方解除本合同，并向乙方收取约定的违约金，并收回甲方已支付乙方的顾问服务费，由此产生的一切损失由乙方承担。5、甲、乙双方均不得将对方之商业秘密、管理资料、软件系统等泄露给第三方，否则违约方须支付违约金，并赔偿由此而给对方造成的名誉及经济损失。6、甲、乙双方在合同期限内，不得将对方在本项目工作的员工转职为本方员工，如接纳对方工作人员并成功入职的，须向对方支付违约金。第二十三条 如因乙方派驻的人员不符合本合同约定的条件或存在虚假情况造成顾问目标偏差的，乙方向甲方返还合同质量履行保证金的5%。如顾问目标实现，现场质量达标则不适用本条款。第十一章 附 则第二十四条 双方可对本合同的未尽事项进行协商，形成补充协议，其补充协议与本合同具有同等法律效力，补充协议与本合同约定不一致的，以补充协议为准。第二十五条 本合同中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第二十六条 本合同正本一式肆份，甲乙双方各执贰份，各份具有同等法律效力。第二十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使本合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第二十八条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解。调解不成的，双方同意由成都市工商行政管理局经济合同仲裁委员会仲裁。未涉及仲裁的条款仍按本合同履行。第二十九条 如因甲方现场管理需要，在本合同期结束之前，可通过函件形式商议及调整本合同约定的驻场起止时间，超出合同约定驻场期限部分，甲方按附件四：xx大厦物业服务方案中人工成本支付乙方相应费用。第三十条 乙方不承担项目在经营和管理方面的任何亏损；亦不承担因甲方对乙方的建议和意见长期抵触或拒不执行而产生的任何后果。如因乙方意见出现错误，导致甲方遭受损失，乙方应承担责任。第三十一条 其它1、本合同各条款的标题只是为了分类和明确意见，这些标题不应影响本合同的解释。2、本合同构成甲乙双方之间的完整协议，并取代以前达成或目前达成的有关协议事项的任何口头或书面协议。3、本合同所要求给予的任何通知均可通过传真、快递、EMS的方式送达。甲乙双方确定下列地址和传真为本合同约定事项的送达方式。如地址和传真发生变化，应以书面方式告知对方，否则一方将文件、资料等寄送下述地址后均视为送达，由此产生的任何法律责任均其自行承担。甲方确认收件地址为： x ；收件人： x 联系电话： x传真号码： 乙方确认收件地址为：x收件人： x ；联系电话：x ；传真号码： x 4、本合同受中国法律的约束，并根据中国法律进行解释。5、甲、乙双方的营业执照复印件作为本合同的附件。6、乙方的物业管理资质证书复印件作为本合同的附件。7、xx大厦物业服务方案作为本合同的附件和有效组成部分，本合同未约定或约定不具体的，以xx大厦物业服务方案为准。第三十二条 附件附件1：xx大厦物业服务方案附件2：物业管理顾问服务品质考核方案甲方：xxxx置业投资有限公司 乙方：xx物业管理有限公司代表人： 代表人：日 期： 日 期：附件1：xx大厦物业服务方案附件2：物业管理顾问服务品质考核方案在合约期内，甲乙双方各自组成xx大厦项目物业管理品质监管小组，每季度对项目物业管理实施情况进行实地考核，对各部门物管工作的优劣做出评价，依据双方的考评结果向乙方发放合同质量履行保证金。本考评实施方案及考核细则的制订，结合了甲乙双方签署的合同、全国物业管理优秀示范小区考评标准、住宅小区物业管理公共服务等级指导标准（一级）等，并将根据双方首次的考核情况，对本考核细则进行适当调整，力求考核公平、公正、合理、科学。一、考核小组甲方的品质监管小组：组 长： 物业发展总监专职组员：-开发负责人-营销负责人-物业负责人乙方的专家技术顾问作为默认的xx大厦项目品质管理小组，全程跟踪管理xx大厦项目的运作，根据项目的进展需求不断提升其物业服务品质，物业品质管理小组组成如下：组 长： x副组长： x组 员： x 二、考核实施时间甲乙双方按照驻场时区实施考核，考核前5个工作日应做沟通和书面确认。三、考核内容甲乙双方对项目物业管理过程进行全面考核，以发现问题，及时改进工作提高项目物业管理质量。运作中考评组定期的项目考评内容包括：n 考评各项管理制度、岗位、部门职责及其执行情况。n 机构设置，定岗定编、人员配备是否合理，员工的培训情况等。n 各种档案包括业主档案、房屋入伙时应移交并保存的各种图纸资料，每次考评结果是否建档并妥善保存等。n 安全护卫方面：停车场的管理情况，安管制度执行情况，白天和夜间巡逻护卫的安排是否合理，监督措施是否有效，安管员是否熟知本岗位职责并正确操作，突发事件发生时（如火警、匪警）的处理原则与方法是否得当等。n 清洁、绿化方面：考察清洁、绿化的范围，清洁、绿化的标准及检验标准，所使用清洁、绿化工具，特殊区域的清洁方法如外墙的清洗及蓄水池的清洗等，对属清洁、绿化范围内的某一区域进行检验，考核清洁工、绿化工对其专项工作的熟知情况等。n 消防设施的保养、维护：了解内消防设施的分布，数量、型号，目前维护、保养的情况，测试记录，现场进行消防试验。n 其它设施设备的维修保养：了解设施设备的维护保养情况，掌握各种设施设备的数量与型号，查看维修保养的记录，维修保养工作的划分，具体的保养措施，维修、保养合同履行情况及相应的记录，对备用设施设备进行现场测试等（包括配电系统，加压供水系统，中央空调系统、共用照明、中水系统、上下水管道、落水管、天线等）。四、考核方式甲乙双方品质监管小组根据考核细则各自进行主观打分，分数采取百分制，甲乙双方权重分配为5：5。在每次考核完成后，对于考核的结果应由双方签字确认，或将考核结果按第二十九条第三点的方式达对方。（一）依据项目进度的不同则考核的侧重点将有所不同。入伙前为物业管理的营销配合期，考核侧重于项目的营销配合（附表1）；物业入伙后为入住管理期，考核侧重于现场管理，包括内部考评和外部评价两部分（考核内容附表2、附表3）。（二）甲方根据上述考核结果汇总分，向乙方支付当期合同质量履行保证金。考核分值分配表如下：满分计算方法考核结果应用100分入伙前外部考评内部考评9080-8970-7969以下甲方地产公司营销部评价占45分xx物业评价占27.5分甲方评价占27.5分;不扣扣当期合同质量履行保证金20%，即￥20000.00扣当期合同质量履行保证金40%，即￥6000.00扣当期合同质量履行保证金60%，即￥8000.00入伙同上同上入伙后入伙后客户满意度调查占35分xx物业评价占22.5分甲方评价占22.5分。甲方地产公司占20分（三）甲方双方品质监管小组检查过程中发现的不合格，要求乙方在规定时间内（不超过30日）进行整改。规定时间内整改完毕，经检查、考核达到规定要求。规定时间内不能完成整改的，甲方有权延迟支付本次应付合同质量履行保证金，乙方整改完成后，甲方应在3个工作日内签字确认；逾期确认的，视为甲方确认。甲方应在确认后5个工作日内支付本次应付合同质量履行保证金。附表1xx大厦项目物业管理品质监管考核细则（营销配合部分）序号考核标准内容分值评分细则一销售配合配合甲方项目营销宣传、推广工作15 参与营销策划的过程，深入了解营销意图，调研当地服务市场，制定适宜营销服务方案，并获得评审后使用 保障营销环境，如安全有保障、环境整洁、设施设备的运行良好等； 如有需要，利用xx物业的充分资源，为的营销宣传提供便捷的推广服务；例如：可利用各地的分公司对的宣传工作提供支持（需甲方提出需求，我司予以配合，如有成本支出，甲方给予适当的补偿）。二按照要求设置物业管理咨询台，解答准业主的咨询15 协助设立咨询台，制定规范语言标准，与销售部门统一咨询服务口径； 对业主关于物业管理服务方面的咨询能及时有效的给予解答，保证顾客满意。三配合甲方筹备、组织准业主公关联谊活动15 全面保障各种公关联谊会安全有序的进行； 充分展示xx物业高品质服务。四服务展示大堂行政展示15 客人服务环节的设计 客人服务各岗位的执行质量五管家服务展示15 基本服务的调研和设立 增值服务的调研和设立 室内清洁服务的调研和设立 业主事务处理流程的设立和执行六业主联谊10 与业主就其物业建筑进展的进行适宜频率沟通 设立业主档案，收集业主喜好七日常运作服务项目的建设5 24小时安保服务、清洁家政服务、园艺服务（可参考附表2部分内容实施）八团队培养按计划对员工进行培训，包括与项目销售人员的互动培训及本地员工强化培训10 有培训、考核记录，并对培训效果有评估。附表2xx大厦项目物业管理品质监管考核细则（内部考评部分）序号全国物业管理示范住宅小区标准内容分值xx大厦项目物业管理品质监管考核评分细则一基础管理281、建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定 1建立物业维修基金管理规定；按规定管理使用公共维修基金。2、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善 23、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法24、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨 4管理人员应100%持有物业管理上岗证书，特种作业人员应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗；一线服务人员每年体检一次，合格上岗；在小区管理中建立本企业的形象识别系统：服务理念、行为规范（专业着装、佩戴标志、语言规范、文明服务）、现场标识等。5、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率 26、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:至少每季度年向甲方报一次物业管理服务费用收支情况 27、房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成册,管理完善,查阅方便 3建立完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、日常管理档案等）。8、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册,查阅方便 39、入伙后建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录 2小区应设置“服务中心”，实行24小时服务接待，公示服务联系电话。10、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建议及时整改,满意率达95%以上 2采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与50%以上业户作有效沟通，每年有效投诉处理率100%，每年进行一次满意度测评，有效样本覆盖率大于20%，并对薄弱环节持续改进。11、建立并落实便民维修服务承诺制,零修急修及时率100%、返修率不高于1%,并有回访记录5入伙后实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报双方约定时间到达现场。回访率90%以上。二房屋管理与维修养护 91、主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显 1小区主出口设小区房屋、道路平面分布图。小区内各、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。2、无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象 43、房屋外观完好、整沽,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹 1外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画。4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损 15、封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等 1对违反规范私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理。7、房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象 1房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装饰装修人员登记及相关材料，日常验收手续等。对私搭乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益现象及时劝止、报告。三共用设施设备管理 141、共用配套设施完好,无随意改变用途 12、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录,无事故隐患, 专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范 8共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患。有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好；各设备房卫生、整洁，主要设施设备标识清楚齐全。4、排水、排污管道通畅,无堵塞外溢现象 25、道路通畅，路面平整;井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行 16、制订供电系统管理措施并严格执行,记录完整:供电设备运行正常,配电室管理符合规定路灯、楼道灯等公共照明设备完好 2路灯、楼道灯等公共照明设备完好率98%以上，按