房地产公司商业法律风险管理手册模版.docx

zz商业法律风险管理手册目录第一章商业地产租赁1第一节 产权销售后的返租1第二章招商租赁9第一节招商宣传9第二节 选择承租商户11第三节 计租面积13第四节 租赁用途14第五节 租赁期限16第六节 租金计算17第七节 保证金18第八节 优先购买权19第九节 开业期开业率23第十节 营运期开业率25第十一节 品牌捆绑26第十二节 品牌排他27第十三节 逃生条款28第十四节 减免、抵扣费用29第十五节 租赁转租30第十六节 装修补贴32第十七节 非常规解约条款33第十八节 物业合同34第十九节 房屋抵押35第三章房屋交付及装修38第一节房屋交付标准确认38第二节 装修节点管控40第三节 装修施工管控41第四章消防安全44第一节消防安全检查44第二节 消防安全应急机制46第三节 消防安全责任47第五章租赁管理48第一节商户经营证照办理48第二节 租赁备案登记50第三节 收租管理52第四节 收铺管理54第五节 广告位的使用56第六节 户外广告点位、促销点位的报批57第七节 招牌和广告牌管理责任60第八节 合法经营62第九节 擅自停业64第十节 相邻关系65第十一节 消费侵权67第六章环境及设备管理69第一节运营管理69第二节 维修保管70第三节 公共治安71第四节 停车场安全73第七章财务管理75第一节免租期75第一章商业地产租赁第一节 产权销售后的返租1. 产权销售返租的操作分析产权式商铺就是开发商将大商场分割成若干个小块单元的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司（即中间商）的名义，承诺购买方在一定年限内每年给予固定回报而销售的商铺。一般开发商所承诺的回报年限为 5 年，最长的可达 10 年。产权销售是最近几年房地产业才开始兴起的一种销售方式，开发商往往采用返租的方式来处理这个矛盾，归纳下来主要为 4 种方式。 虚拟产权铺位，真实回报返租。回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。 虚拟产权铺位，虚拟回报返租。在虚拟铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是投资人自身的投资款。 独立产权铺位，虚拟回报返租。市场内分划成独立经营商铺，把销售价格定高， 通过高价格完成其 8%或 10%的返点。 独立产权铺位，真实回报返租。产权销售返租，关键看是否要有真实的回报作为支撑。产权销售一般用一次性付款、分期付款或银行按揭的方式。按揭销售在操作方法上有总款返租和首付款返租这两种模式。直接返点，返点一般为 8%或 10%，且一般设有担保公司进行返租担保。（1） 总款返租总款返租分两种方式。一种是将商铺虚拟分割，销售给小业主，每年承诺一定的回报，然后将商铺再整体包租给大商家。大商家的租金是偏低的，回报也是主要依靠商户的租金组成，这就是所谓的虚拟回报。总款有按年返的，也有一次性返还几年的。例如北京王府井某项目，其售价为 9 万元/m2，返 8.8%个点，同时采用商场业态建立名品折扣店。另一种是为了解决商户的入市购买门槛而采用的返租方式，即首付款返租市场，将市场分割成小铺位给小业主，让小业主自主经营或包租，返 8%或 10%的回报。（2） 首付款返租一般而言，商铺按揭成数一般为总款的 5 成，最高也不过 6 成。这样，一个总值20 万元的商铺，首付款需要 10 万元，相当于一套总价 40 万元住宅的首付款。如同小户型住宅拥有广泛的客户群一样，实施一次性返租可使商铺投资客的层面扩大，这样花几千元就可以买到一个商铺。对于 24 层商铺，则可分别采取一次性返租 35 年的策略，这种方法通过降低首期门槛，可一举打开高层商铺滞销难题。以一个总值达 10 万元的商铺为例，在实行一次性返租后商铺投资的供款情况见表5-2。从以上供款实例可以看出，一次性返租 5 年后，实付首期款仅为一成，即只需 1 万元就可以投资商铺。而由于在铺位分割中，2 层以上的铺位被尽可能地分成小单位，所以其总值就相对偏低，一般 4 楼的商铺总值大多在 10 万元以下，这样首期款就仅为数千元了。此外，一次性返租年限还与商铺楼层有密不可分的关系。随着楼层的不断增高，商铺的单价、总价在不断递减，对应的投资者的实力也随之递减，而一次性返租的力度反而随之加强。然而返租的方式也存在着一些不利的方面。由于产权式商铺不同于底商，由于在市场类业态中，产权式商铺的产权分散，因而不利于市场经济发展的统一管理。针对这一点，对上述的虚拟回报模式许多人持反对意见，主要是因为可能带有某种金融诈骗犯罪的性质。2. 返租需要处理的难点2.1 大型商家整体租赁与商铺销售的关系。在许多市场中，由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。这种操作模式的方式是：商业项目由大型商家整体长期租赁，大型商家作为本项目商业经营者的角色而存在，而商业裙楼将分割成各种不同单位销售给小业主；小业主则是作为商铺的投资者而存在；开发商作为物业开发者，它既是三者之间的组织者，又是协调者。因此从整体上看，三者之间存在两个基本点与两个关系。（1） 两个基本点开发商与大型商家的租约与开发商与小业主承包经营协议在时间上具备一致性。购买本项目商铺的前提是：小业主在租期内不能自行经营与自行出租，必须与开发商签订与租期相一致的承包经营协议，而开发商则是通过与大型商家的租赁协议来保证小业主的租期收益。（2） 两个关系 开发商与小业主的承包经营关系 大型商家与开发商的承租方与出租方的关系2.2 销售风险与回避（1） 差价补贴的风险大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租的租金必然比较低，而开发商为了实现商铺销售，必然要提供一个使投资客户认同的回报率，而这两者之间将存在一定的差距，因而就使得开发商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金。例如：假设大型商家租用某大型商业 10 年时间，综合考虑起租的租金、递增率及商铺项目对应的市场售价，其 10 年的平均回报率为 5.8%，而开发商承诺投资客户的回报率为 8%，这之间就存在 2.2%的差距。假设本项目的最终销售价值为 1 亿元，则开发商在这 10 年承租期中共需补贴：1 亿元 x10 年 x0.022=2200 万元，因而，由于长期的高回报导致长期补贴，为开发商今后留下了包袱，也产生了一定的风险。而该方面的风险也可通过一定的方式来回避：开发商首先需判断自身资金的使用效率，如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好的收益率，那么对投资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收益弥补。补贴仅仅作为一种资金成本而已。在市场允许的合理范围内，在开发商提供了长期的高回报保障前提下，项目的市场销售价值可得到一定程度的提高，在一定程度上可适当弥补回报的补贴。但这种方式必须非常理性，脱离了市场规律的价值。（2） 大商家经营不良带来的风险这是商家经营所带来的风险，也是开发商最为担心的风险。主要原因是在承租期中，由于商家的经营管理不良，从而无法再继续经营，导致大型商家不支付租金。而开发商却处于需要支付小业主的承诺回报，但无法收取租金的尴尬状况中，这时其所承担的回报压力就更加大了。由此产生的风险也需要通过一定的方式来规避。应选择实力雄厚的知名商家。知名商家一般在长期的商业经营运作中积累了很多经验，具有较强的商业经营管理能力及吸引消费能力，消费群体的认同感与忠诚度比较高，市场竞争能力与持续经营的能力比较强。针对自身项目素质要判断市场经营前景，就如同是社区大型商业地产商选择大型超市一样是充分迎合了市场的需求与商家经营的联动关系。社区中大量的家庭消费需求就可为那些为家庭提供日常消费为主的超市提供源源不断的生意机会。这样，商家的持续经营就有了良好的基础，租金也就有了稳定支付的保障。（3） 返租期满后产权分散带来的风险 。分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题。虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾，但在返租期满后又将如何解决这个问题来保障众多小业主的利益呢？大型商家如继续租用，则恐怕难以应对众多的小业主；但若不继续租用，也需将其统一规划成一个商场来实现其商业价值。开发商在承租期满后，从项目本身营销的角度看，其已经完成了对业主的承诺。但为了更好地实现商业的销售价值，开发商需提前解决好这一问题，不要为将来的商场经营留下后遗症。在项目前期分割规划中，可充分考虑今后经营的需要。要合理组织人流走向通道，合理设置通道的长与宽，尽量保证铺位的分割，做到“分则好售，合则好用”。大型商家整体承租后再分割销售，作为一种商铺的营销模式，它有其存在的合理性。它最大程度上解决了经营统一与分散产权的矛盾。但同时也应意识到它所带来的风险，只有在前期合理回避相应的风险，才能做到有效保障开发商的开发获利，还是小业主的投资收益， 才能都得到更有效的保障。4. 售后返租中的法律关系售后返租可能涉及多方主体，如开发商、运营商、担保人、投资者、商铺实际使用者等等，因此售后返租中包含了多层的法律关系，主要有如下几种：4.1 房屋买卖合同关系：开发商将商业地产分割为小单元对外出售，投资者与开发商签订房屋买卖合同，双方建立房屋买卖合同关系。房屋买卖合同关系是售后返租的基础法律关系，其他法律关系均基于此。4.2 房屋租赁合同关系：开发商在投资者购买商业地产后，自行或指定另外的经营管理公司与投资者签订租赁合同，约定投资者将所购买的商业地产出租给开发商或经营管理公司。开发商或经营管理公司通过返租的方式从所有投资者手上获得商业地产的整体承租权，并对外进行商业经营。4.3 委托经营关系：开发商或者经营管理公司也可能视项目实际情况采取委托经营的方式，即投资者与开发商或经营管理公司签订委托经营合同，由投资者授权委托开发商或经营管理公司经营商业地产。4.4 担保合同关系：有些开发商为增强商业地产吸引力，打消投资者对经营风险的疑虑，增强投资者的投资信心，往往会寻找专业担保公司或者银行介入，为投资者的收益提供担保，实际上这也是开发商的营销手段之一。4.5 转租合同关系：开发商或经营管理公司在获得投资者购买的商业地产的使用权后，通常会对外进行统一招商，通过转租商业地产的方式引进商家的进驻，因此，商业地产实际经营者与开发商或经营管理公司之间又构成转租合同法律关系。4.6 其他法律关系：售后返租中还存在其他的法律关系，如物业服务合同关系、开发商与经营管理公司之间的委托关系、承包经营等。5. 法律风险点描述产权式商铺的所有权和经营权是相分离的。多数方式为开发商出售虚拟产权铺位， 给予真实回报反租方式。商品房销售管理办法第四十二条中禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房，禁止返本销售商品房或者变相返本销售商品房。房地产开发企业在销售商品房中有以上行为的，处以警告，责令限期改正，并可处以 1 万元以上 3 万元以下罚款。商品房销售管理办法第四十五条对返本销售作出解释：返本销售，是指房地产出租人以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为；第四十五条还对售后包租做了解释：售后包租，是指房地产出租人以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。商品房销售管理办法第十一条规定，房地产出租人不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产出租人不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。住房和城乡建设部关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知（建住房2006166 号）明确指出，“对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后包租、返本销售的”，要“予以严肃处理”，不再区分销售的是不是“未竣工商品房”。6. 法律风险可能产生的后果6.1 产权式商铺售后返租的合法性风险6.1.1 涉嫌非法销售商品房的风险：商品房销售管理办法第四十二条规定禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房。如果开发商以售后返租的模式销售未竣工的商品房，极可能构成非法销售商品房。6.1.2 涉嫌非法融资的风险：商品房销售管理办法第四十二条规定禁止返本销售商品房或者变相返本销售商品房。承诺固定回报的产权式商品房的售后返租模式可能被认定为借贷合同关系而非委托合同关系。小业主向开发商支付的房款是借款，开发商承诺的回报是利息。如果开发商与小业主约定在一定的期限内，开发商再将商铺回购，那么开发商极可能构成非法融资。6.2 运营不善导致小业主预期利益落空的风险开发商或商业地产管理公司向小业主承诺的高额回报。一旦商业项目经营不善， 开发商或商业地产管理公司将难以兑现高额回报的承诺，小业主可能无法获得承诺的投资回报时，极有可能引起小业主群诉事件。6.3 小业主收益受到影响后引发资金断供的风险。售后包租预期的收益不能实现 时，或当开发商或商业地产管理公司无法兑现收益承诺或出现房价下跌等情形时，小业主采取断供的方式进行抵制，无力或恶意不偿还相应银行贷款，引发群体断供的风险。6.4 开发商或商业地产管理公司对外转租经营期限超出小业主委托经营期限，构成无权处分的风险。一般情况下，开发商或商业地产管理公司与小业主先签署委托经营合同，再行对外出租，通过转租形式对外经营。一旦转租期限超过委托经营期限，开发商或商业地产管理公司一方面构成无权处分，另一方面还要承担对转承租商户的违约风险。6.5 构成非法吸收公众存款刑事犯罪的风险最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释第 2 条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”若开发商与小业主之间不存在真实房屋产权交易，或者开发商明显以融资为目的而非销售房产为目的进行售后包租的，存在被认定为刑事犯罪的风险。7. 防范措施7.1 为避免采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房而受到处罚、遭受损失，应在销售过程中采取某些措施进行规避，例如销售过程中签署租赁合同时对具体日期留白等等，因各项目情况不同，因此具体个案个别分析。7.3 对于由小业主直接和承租商户签署的租约，应规范委托经营管理合同的履行：在委托经营管理合同的履行中，经营管理公司应当及时向小业主告知商铺的合同签订、租金支付、租金金额、租赁期限等情况。在承租商户违约的情况下，也应承租商户的损失进行约定，以减少经营管理公司的风险。其次，对商铺的状况及因商铺自身问题导致的7.2 对委托经营合同内容的控制：经营管理公司应当在首次签订的合同中注意设置自动续约条款，即在委托经营合同中载明合同到期前，合同双方皆未通知对方到期终止的，合同期限自动延续。向承租商户行使权利。当及时告知小业主，并告知小业主有向承租商户索要租金的权利，并协助小业主7.3 开发商事先充分评估商业项目的经营风险以及自身的商业运营管理能力，充分了解项目所在地的监管政策和尺度，适时调整操作模式。7.4 加强对外发布广告内容的法律审查，避免宣传广告出现升值或投资回报等违规承诺，对房屋的质量、价格、项目情况介绍等内容的描述应当尽量符合实际， 避免出现过分夸大甚至虚假的内容。第二章招商租赁第一节招商宣传1. 风险点广告宣传不实或商标侵权引发法律责任。2. 法律风险描述虚假广告宣传所引起的惩罚性赔偿风险广告法第 4 条：广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。第 25 条：招商等有投资回报预期的商品或者服务广告，应当对可能存在的风险以及风险责任承担有合理提示或者警示，并不得含有下列内容：（1） 对未来效果、收益或者与其相关的情况作出保证性承诺，明示或者暗示保本、无风险或者保收益等，国家另有规定的除外；（2） 利用学术机构、行业协会、专业人士、受益者的名义或者形象作推荐、证明。刑法第 222 条 【虚假广告罪】广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。侵犯第三方的知识产权商标法反不正当竞争法3. 法律风险可能产生的后果3.1 民事责任：本企业在招商过程中由于把关不严，侵害他人无形财产权等，应当向对方进行赔偿。3.2 行政责任：利用商标、商号为手段进行不正当竞争，扰乱市场秩序的，将承担行政处罚责任，如被处以罚款、停业等。3.3 刑事责任：因发布虚假广告构成犯罪的，可依照虚假广告罪追究刑事责任。4. 防范措施4.1 在招商前对相关员工进行专项培训，在实际招商过程中对其行为进行严格管理，以规避风险；4.2 出租人利用合作的商户的一些品牌、标识进行广告宣传，在与其签订租赁合同时，一定要对此方面的内容作出详细约定如使用期限、使用形式，以规避可能出现的风险，与一些主力商户解除合作后，应及时对涉及的广告进行修改和删除；4.3 宣传广告中图片、画面等均存在被认定为虚假宣传的可能性，若构成虚假广告，建议在签订租赁合同时对该赔偿责任的最终承担主体做出明确约定，同时在发布广告前应由出租人审核。第二节 选择承租商户1. 风险点选择租赁合同承租商户应注意真实性，其具有经营合法的稳定性。2. 法律风险描述在考虑出租时，除达到要求的租金标准外，还应该对承租商户资质、背景及其履约能力综合考虑，选择优质商户，获得长期有保证的租约，以保证给公司稳定、持续、健康的回报率。如选择承租商户过程中未对主体真实性进行评估考核，未对承租商户的商标授权、工商登记相关证照进行检查登记，可能因承租商户不具有合法资质或合法主体提高其后期履行租赁合同的违约风险。3. 法律风险可能产生的后果由于未能正确评估承租商户的真实身份及经营实力，导致租赁合同出现因商户缺乏经营能力不能得到正常履约，可能给公司带来经济损失风险。承租商户在法律允许的范围内享有租赁物业上自主经营的权利，同时也自主承担相应的经营风险和法律责任。租赁合同须约定当承租商户出现违法行为的时候，公司享有可以提前解约，收回铺位的权利。同时，由于未能对商标授权及工商登记资料进行检查登记，签约承租商户经营时出现侵权行为、无照经营，公司承担连带法律责任后， 可能无法找到合适的法律主体进行经济追偿。4. 防范措施4.1 认真挑选及检查租赁合同承租商户与提供资料内容的真实性、关联性，对有疑问的地方及时提出，签约前对承租商户提供的经营主体资料及商标授权等文件进行严格审查，如果是单位，应查验营业执照并留存复印件作为合同的附件， 如果是自然人，则须确定其身份真实、合法，并留存身份证复印件作为合同的附件，以防止承租商户方面的一些支付租金及法律风险。并通过网络或者工商信息等平台进行核实，充分评估对方的经营实力和信誉状况，确认无误后再签约。4.2 在租赁合同中重点提示不得进行违法违规行为，一旦发现出租人违反可立即解除合同并要其搬离，并及时向工商、税务、公安等有权机关进行举报。4.3 建立巡查制度，并鼓励其他商户对违法违规行为进行举报，尽到管理义务。4.4 配合相关机关调查，如实提供相关资料，作为未来一旦遭遇诉讼的有利证据。4.5 解除租赁合同，向违法违规的商户追究违约责任、或没收保证金。第三节 计租面积面积。采用固定方式计价的，合同条款中未说明计价面积是按照建筑面积或是套内建筑1. 风险点2. 法律风险描述单元面积决定租金、物业管理费等的计算。同时，单元面积是否能够分开测绘， 还会影响租赁合同的登记等其他方面。根据各地区房管局的不同操作方式，对商场分割测绘采取了不同的做法。一般采用固定方式计算时合同应标明是按照套内建筑面积或是建筑面积。3. 法律风险可能产生的后果以建筑面积或是套内面积作为商铺的租赁面积，会引起租金的变化，而且会因建筑面积构成以及测绘变化而出现面积差异并导致纠纷。4. 防范措施店采用套内面积计价）。（建议：目前常规做法主力店采用建筑面积为计租面积，非主力建议通过双方约定的形式明确租赁面积的定义，同时，对发生交付租赁面积变化时，如何指定重新测绘机构，以及针对面积变化采取的相应费用的调整方式，也应予以提前约定第四节 租赁用途1. 风险点出租商铺应符合承租商户的经营目的。2. 法律风险描述商品房屋租赁管理办法第六条的规定，下列房屋是不能出租的：属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形。合同法第 216 条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租商户，并在租赁期间保持租赁物符租赁合同定的用途”，如果出租人提供的房屋不能符合合同目的，那么出租人将承担违约责任。3. 法律风险可能产生的后果3.1 属于违法、违章建筑的情况：关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用第二条和第三条，未取得建设工程规划许可证、没有按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或者未经批准、未按照批准内容建设的临时建筑，都是违法建筑。房屋的规划和建筑质量是关系到社会公共利益和公民法人人身财产安全的重大问题；如没有经过有关政府部门办理报批手续，容易危害社会公共利益或者造成重大安全事故。3.2 不符合安全、防灾等工程建设强制性标准，主要是指建筑物必须具备相关法律法规规定的安全、防灾等工程建设强制性标准；不符合此类标准的房屋不能用于出租。3.3 违反规定改变房屋使用性质的，主要是指房屋的产权证上载明房屋原本不属于商业用途的，未经许可不能擅自改变为商业用房。例如房屋产权证上载明房屋属于居住用房的，这类房屋不能出租用于商业活动。3.4 法律法规禁止出租的其他情形。以上不符合合同目的和租赁要求的房屋，如出租此类房屋可能导致租赁合同无效的法律风险，如承租商户因无法达到经营目的而退铺，公司可能因此而承担相应的经济赔偿责任。4. 防范措施在租赁签约前认真检查商铺硬件条件和商户的经营需求是否相符合，房屋租赁合同中应当对出租房屋的用途予以明确约定，以防止承租商户在租赁房屋之后改变房屋用途。第五节 租赁期限1. 风险点租赁期限超出最高法律限制。2. 法律风险描述合同法第 215 条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。合同法第 214 条规定，租赁合同的期限一次最长不能超过二十年，超过部分是无效的。但期满之前可以续签合同，每次续签的期限最长也不能超过二十年。3. 法律风险可能产生的后果3.1 房屋租赁合同期限最长 20 年，每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20 年。3.2 房屋租赁期间届满，双方续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过 20 年。3.3 房屋租赁期限超过 20 年，租赁期限按 20 年计算，超过 20 年部分租赁期限无效。4. 防范措施如约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同，房屋租赁只能视为不定期租赁，双方可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租商户。正常租赁合同签署期限应按照法律规定，不超出 20 年的最高租赁额度限制。第六节 租金计算1. 风险点根据不同的商户情况慎重选择不同的计租方式。2. 法律风险描述租金收入的约定主要有两种方式，第一种是采取纯粹的固定租金的方式，即每个租期商户向出租人固定的交纳一定数额的租金，第二种是采取扣率租金和固定租金两者取其高的方式，即确定一个百分比例，按照每个租期商户的营业额乘以百分比所得的金额为扣率租金。如果扣率租金高则当月租金为扣率租金，如扣率租金低于固定租金，则当月租金为固定租金，一般采取的是先预交固定租金，待租期结束后再补足扣率租金与固定租金之间的差额的形式。这种做法，使得出租人在获得固定收益的同时，也分享了商户的经营成果，保证了出租人利润的增长。3. 法律风险可能产生的后果如采用营业额扣点方式计租的，如何确定商户的营业额则是个突出的问题，很多时候出租人和商户会因为营业额数额上的争执而引发法律纠纷甚至终止双方之间的租赁合同。4. 防范措施如果是商场统一收银方式的话，则不存在此问题；如果是由商户各自收银，应采取“日报”和“月报”相结合、商户自报和出租人定期抽查相结合的形式核查。首先， 应每日统计商户的日营业额，待到月底时再让商户上报整月的营业额；其次，应不定期的抽查商户的营业情况，根据当日抽查的营业额再与商户自报的营业额进行对比分析。在实践中应采取灵活合理的方式，并在合同中进行明确具体的约定， 以避免法律纠纷的出现。第七节 保证金1. 风险点租赁合同中未约定在商户欠租时可以从保证金中抵扣，以及抵扣后一定期限内商户应及时补足的条款。2. 法律风险描述出租人与商户签订租赁合同，履行合同过程中商户拖欠租金两个多月，多次催收又拒不支付，过了一个多月，商户人去楼空，租金、物业费、水电费统统未付。在此情况下，出租人一般很难联系到商户，如果进行诉讼的话，由于商户已经是既没有资产，又有没有人员的空壳公司，从实际效果上讲没有意义。3. 法律风险可能产生的后果如果承租人欠租逃跑，拖欠租金和物业费，出租人没有保证金作为履约保护，易发生损失租金收入的风险。4. 防范措施4.1 在合同中约定，如果欠费租金或其它任何由商户支付的各类费用，出租人有权采取停水、停电等措施，维护自己的合法权利；4.2 如果租赁合同中有规定逾期多少天不交房租，出租人可以收回房屋的话，在对原商户的财产采取扣留、处理等措施后，可将房屋再租出去。第八节 优先购买权1. 风险点房屋租赁关系中，承租商户按照法律规定享有的，在出租人出卖租赁房屋给第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。2. 法律风险描述2.1 合同法第 230 条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租商户，承租商户享有以同等条件优先购买的权利。”2.2 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释200911 号）第二十一条：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租商户或者存在其他侵害承租商户优先购买权情形，承租商户请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。2.3 最高人民法院关于承租部分房屋的承租商户在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函（1） 从房屋使用功能上看，如果承租商户承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租商户的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋;如果承租商户的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。（2） 如果房屋不可分割或虽可分割单分开出售会对出租人造成重大影响的，一般不允许承租商户对其承租部分行使优先购买权。建议保障承租面积达到 50%以上面积的承租商户的优先购买权。3. 法律风险可能产生的后果3.1 出租人未告知 ： 出租人在转让房屋之前，未告知承租商户，直接损害承租商户的优先购买权，在此情况下，如第三人已取得房屋所有权，则承租商户虽不能以损害优先购买权为由请求确认房屋交易合同无效，但根据房屋租赁合同司法解释21 条，承租商户可以请求出租人承担赔偿责任。如第三人未善意取得租赁房屋，则承租商户可以同等条件优先受让。在司法审判实践中，损害赔偿范围通常包括两方面：一是承租商户为行使优先购买权或要求出租人承担赔偿责任而支出的费用。比如承租商户为确定出租人是否出卖房屋进行的调查取证费用，为确定房屋价格而发生的鉴定费用，为与出租人交涉而产生的费用等；二是房屋价差损失。房屋价差损失可以分为几种情况，一是出租人按市场价出卖房屋给第三人，但出卖房屋时的市场价格较低，而承租商户要求赔偿时的市场价较高，这时承租商户有权要求出租人赔偿两者之间的价差损失。二是虽然房屋市场价格维持不变，但是出租人以低于市场价的价格出售给了第三人，此时承租商户有权要求出租人赔偿市场价与交易价之间的价差损失。3.2 出租人已告知，但通知条件明显高于实际条件 ：出租人在转让房屋之前，告知承租商户房屋出让的事实，但告知承租商户的出让条件与其实际成交条件相差较大，承租商户在此情况下仍不能以优先购买权受损为由主张交易合同无效。但是，如果出租人与第三人存在恶意串通，告知承租商户的出让条件明显高于与第三人的交易条件，承租商户可以根据合同法52 条规定，请求确认房屋买卖合同无效。3.3 出租人对第三人可能承担的法律风险 ： 出租人与第三人确定了交易条件，但最终未与其签订买卖合同，可能要承担缔约过失责任；若已经和第三人签订了买卖合同，但因优先购买权与承租商户签订了买卖合同，则可能要对第三人承担违约责任。 如果出租人在与第三人谈判后确定了交易条件但并未及时签订买卖合同，此时，出租人若将该交易条件告知承租商户，而承租商户表示愿以该条件购买房屋，则出租人无法与第三人签订合同，因此第三人可能起诉出租人请求其承担缔约过失责任；如果出租人已经和第三方签署合同，承租商户主张优先购买权， 则第三人可要求出租人承担违约责任。4. 防范措施4.1 在签署租赁合同同时，要求承租商户放弃优先购买权，并进行书面约定，明确该承诺不可撤销；4.2 应预先考虑到可能出现的转租的情形；建议在相关条款中约定承租商户保证次承租商户在其签订的转租合同中承诺放弃优先购买权的义务，并将其承诺作为出租人同意转租的条件。4.3 出租人为避免对第三人承担责任，可采取如下措施：在与第三人磋商时，告知其可能因承租商户行使优先购买权而无法与之签订买卖合同，保证第三人对该情况的知情，则不构成缔约过失。此外，若承租商户与第三人签订房屋买卖合同， 可约定该合同为附生效条件的合同，生效条件为承租商户以书面形式明确表示放弃优先购买权，若承租商户行使优先购买权，则该合同永不生效。若如此约定， 则可以避免对第三人承担违约责任。4.2 出租人为避免对承租商户承担法律责任，应及时有效履行通知义务，第一是应该在作出房屋出卖意思表示前的 15 日通知承租商户，而不是在确定有交易对象后再通知；第二是如实的将和第三方磋商的最终条件通知承租商户，通常首先应该通知承租商户房屋出卖的信息，可以不附条件，请求确认优先购买权，若承租商户行使优先购买权的，出租人则应通知承租商户其和第三方磋商的最终条件， 因为一般为了实现利益最大化，出租人必然会和第三方反复磋商，历经多次谈判， 所以通知承租商户的应该是最终的谈判条件。若承租商户表示放弃优先购买权， 则应要求承租商户书面明确放弃，并注明放弃的交易主要条件，如成交价格、付款时间和方式、交房时间等，并签字确认。5. 案例2013 年，某公司与承租商户张某签订房屋租赁合同，将某大厦二楼整层出租给承租商户张某。合同约定，租期三年，合同租赁期满，若张某需继续租赁，合同自动顺延，租赁价格按市场价定。 某公司办理完产权证后，本房产可优先售给张某。合同签订后，张某按照合同约定一次性支付三年租金。此后，某公司未将其欲整体转让该大厦的事宜通知张某，并于半年后将房屋产权转让给第三人。后张某诉至法院，要求被告某公司承担赔偿责任。法院判决：被告因未在租赁房屋出卖之前的合理期限内向承租商户张某履行相应的通知义务，其将租赁房屋实际售予第三人的情形导致张某未能优先购买租赁房屋，已构成违约，判决被告承担赔偿责任。提示建议：承租商户优先购买权是中华人民共和国合同法明确规定的法定权利，即使承租商户和出租人未在合同中约定，承租商户仍然享有优先购买权。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第 21 条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租商户或者存在其他侵害承租商户优先购买权情形，承租商户请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。注意：出租人在出售租赁房屋前，应当提前向承租商户履行书面通知义务，避免侵犯承租商户优先购买权承担赔偿责任。建议在租赁合同中，对租赁房屋销售提前告知的合理时间、告知方式、承租商户的答复期限进行明确约定，避免发生争议。第九节 开业期开业率1. 风险点双方约定商场在整体开业日时开业率比例达到一定指标。2. 法律风险描述很多承租商户提出商场在开业日如未达到约定开业率，出租人减免收取承租商户租金或同意解约并赔偿损失等，如发生此等情况，给出租人带来一定的经济损失。3. 法律风险可能产生的后果商场开业日的确定是较为困难的，因其需要同时要兼顾各方面利益，也因此受到各种因素的限制，包括预定出租率是否能够完成，工程能否顺利竣工并通过验收等等。上述情况的存在，导致开业日能否顺利开业成为商场的重大风险。4. 防范措施应充分考虑影响开业日的各方面因素，并预留处理意外情况的期限，慎重决定开业日的暂定期限。同时，通过合同约定的方式，将商场开业日设定为出租人根据商场对外营业条件自主决定并以合理方式宣布的日期，并设定承租商户在开业日同期开业，如承租商户违反则将承担相应责任。5. 案例某商场招商时规划图显示商场定位为服装城，一楼二楼共两层做二三线品牌服饰， 三层做一线品牌服饰，并承诺开业时出租率达百分之七十以上。但实际招商时， 一楼二楼却调整为其他娱乐行业，仅有三楼的二分之一区域引入服饰商户，且出租率仅为百分之五十，导致商场没有足够的服饰品牌吸引购物人群，入驻服饰商户经营情况不佳。在本案中，商户是否可以向开发商索赔？分析：商场的定位及出租率对入驻商户的经营有重大影响，对商场定位的承诺构成商户签订租赁合同的重要原因。商场变更定位、调整规划，已构成违约，应当赔偿入驻商户的经济损失。如造成入驻商户签约目的无法实现的，合同还可能被解除。第十节 营运期开业率1. 风险点双方约定商场在经营期间商铺的开业率必须要达到一定指标。2. 法律风险描述承租商户要求商场在营运期间达到一定的商铺开业率，否则出租人减免收取承租商户租金或同意解约并赔偿损失等，如发生此等情况，给出租人带来一定的经济损失。3. 法律风险可能产生的后果商场营运期是个漫长的期间，其中整体商场的商铺开业率可能受到市场行情、政治因素或管理者的决策因素，发生一定不可预计的变化。如承诺承租商户在漫长的经营期间商场商铺的开业率要达到一定标准的话，必须具备较强的运营管理能力，否则，承租商户可能因此约定而发生拒付租金，或者要求出租人给予一定经济