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物业法律风险管理手册zz集团法律事务部2016 年 9 月目录第一章物业管理费法律催收技巧4一、发送催款通知催讨物业服务费4二、采取诉讼方式催讨物业服务费4三、物业公司拖欠欠费问题的其他方式6四、物业管理费催讨常见问题解答7第二章物业服务公司资质管理10第一节 管理资质10第二节 竞聘方式12第三节 资质范围14第四节 证书管理（1）15第四节 证书管理（2）17第三章 物业交付18第一节 委托管理18第二节 物业合同20第三节 提供物业服务21第四章 物业交接管理22第一节 物业交付22第二节 现场交付24第三节 新旧物业交迭26第五章 临时管理规约28第一节 现场明示28第二节 业主承诺30第三节 承诺可行31第六章 业主大会制度32第一节 业主委员会32第二节 业主大会召开过程中需注意的问题和对应34第七章 公共维修基金管理35第一节 物业专项维修资金的使用35第二节 专项维修资金使用的风险及防范37第八章 物业服务收费管理39第一节 物业服务收费（1）39第一节 物业服务收费（2）40第二节 代收代缴费用41第九章日常物业管理42第一节 住宅安全42第二节 消防事故和隐患46第三节 装修管控49第四节 房屋管理51第五节 高空抛物53第六节 设备管理55第七节 公共环境57第八节 停车管理59第九节 小区违章搭建处理应注意的风险及规避61第十章 内部管理68第一节 管理责任68第一章物业管理费法律催收技巧一、 发送催款通知催讨物业服务费在发现业主不按时缴纳物业服务费时（一般为 3 个月不缴费）时，各管理处应当积极与业主取得联系，了解业主不按时缴费的原因，做好沟通工作（实际上，物业管理费收的好与坏，关键是服务好，沟通到位），尽可能避免矛盾的产生。并建议每季度或每半年向欠费业主发出一次催费通知。如果催费无法送达业主的，应当在其门口或楼道口张贴催讨信，拍照，并找业委会、居委会出具证明。对于商业物业，出现租户变更、公司停业、经营异常等情况的，物业管理处应及时核查物业费交纳情况，按照上述程序及时追讨。物管理处采用车辆不给进出、不代收快递、不办理停车手续、“人盯人”催交、商办楼停水停电等方式，有违法之嫌，不建议采取，如采取，以不发生肢体冲突和触犯刑法相关罪名为限。二、采取诉讼方式催讨物业服务费（一）诉讼需要的材料按照现在法院立案的要求，对每一户欲起诉的业主，贵司均应准备以下材料： 1.营业执照副本复印件一份;2. 资质证书副本复印件一份;3. 前期物业管理服务合同及与业委会签订的合同复印件三份。4. 前期的管理费收取审核表（如有），份数同第 3 项；5. 催款信函复印件（含挂号信凭条和 EMS 快递），份数同第 3 项；6. 部分服务记录，如保安交接、保洁卫生记录等等，份数同第 3 项；7. 电脑自动生成的滞纳违约金计算表（如有），份数同第 3 项。8. 民事诉状，份数同第 3 项。（二）诉讼步骤及诉讼过程中的一些注意事项1.向需要起诉的业主发送诉前告知书。尽可能通过协商的方式解决纠纷以减少诉累，如果业主经多次催讨仍不支付物业费，只能诉诸法庭。2.查询需要起诉的业主房产基本信息。房产基本信息属于政府信息公开的范围，公司职工可凭居民身份证或公司介绍信到房屋所在的行政区房地产交易中心可调取，进而核对房屋所有权人是否发生变化。3.查询需要起诉的业主身份信息。对于户籍在上海的业主，可直接到派出所查询，一般需要委托律师查询。4.进行诉讼。有些业主是外籍人士或者持外地户籍，调查他们的身份信息相对繁琐，需要到出入境管理处或外地公安局查询，为缩短诉讼时间，可以考虑分批诉讼，对户籍在上海的业主先行诉讼。（三）如何应对业主的答辩1、房屋质量有问题：如果是在开发商保修范围的，告知其这是应当由开发商事保修，作为物业，只能将您反映的情况给开发商进行沟通反映。如果是公共部位的维修、大修，告知应当用维修资金来维修，物业费不包括对公共部位的大修、更新、改造。使用维修资金要有一定的流程，与本案的诉讼无关。2、关于物业服务不到位：首先不能承认物业服务不到位，因为如果承认了服务不到位，就面临根据司法解释的规定，扣减物业费的情况。对于业主提供的照片、录像等说明物业“服务不到位”的材料。解释这不能说明物业服务的标准不到位。物业公司一定按照要求一天扫几次地，但物业公司无法保证每时每刻小区都是干净的，不能将标准混同于“小区的灯不能坏，地不能脏”。3、关于业主被盗、车辆被损：物业公司的保安服务实际上是公共秩序维护服务，不同于保管、保镖。物业公司不能保证小区“刑事案件”不发生，公安部门也不能保证小区不被盗。实际上，上海住宅物业管理规定明确了业主如果对车辆保管有要求的，应当与物业另行签订保管合同。物业公司在保安服务方面没有过错，服务是到位的。对于小区的技防不好用的情况，应当说明这是应当由业委会用维修资金来维修的，物业公司已经报告给业委会了。物业管理服务标准是对全体业主的，不能因为个别业主认为物业服务不到位就扣减物业费，如果其认为物业有过错给其造成的损失的，可以以物业服务不到位造成其损失另行提出诉讼。4、关于邻里纠纷：主要是邻居违章、楼上漏水等等：“邻居违章，物业不管，所以就不交物业费”这就是个别欠费业主的逻辑。对于这一问题，首先物业本身应当对违章业主进行劝阻、报告房产部门。其次，应当对物业在违章管理的职责是“劝阻”，不能执法，业主有违章不能说明物业服务不到位。如果业主认为声音对其通风、采光、安全有影响，可以自行提出相邻关系诉讼或向业委会反映。由于物业公司对违章问题无直接的利害关系，无法直接提出诉讼。楼上漏水也是如此，同时应当说明漏水是由业主装修造成的，物业也进行了“劝阻”，但是如果是公共管道问题造成的漏水，物业可以私下与业主沟通协商一定赔偿，但应当坚持不存在物业服务不到位的情况。这里，需要做一下提醒，物业公司对于管道疏通的记录应当保留好，证据自己已经尽了物业管理的义务。（四）诉讼需要的时间正常情况下，如果业主个人身份信息、房产基本信息完整，从法院立案到审理终结至少要 3 个月时间（小额诉讼制度除外），但若发生特殊情况可能会导致诉讼时间的延长。可能出现的几个特殊情况：1.公告导致诉讼时间延长。业主实际居住地不详，法律文书不能送达开庭通知、判决书等均需要经过公告，每次公告需要3 个月，外籍人士公告每次需要6 个月，每个案件一般公告两次。所以，涉及对国内业主的公告案件，从法院立案到审理终结，需要半年以上；涉外的公告案件，从法院立案到审理终结，需要一年以上。2.执行困难导致诉讼时间延长。一些经公告送达生效的法律文书，在生效后仍因找不到业主而无法执行，或者被执行人无可执行财产，这些都会导致诉讼时间的延长。3.每年 11、12 月份法院结案高峰，经常出现法院不受理物业管理费案件的情况，建议各管理处诉讼时间最好把握在上半年，最迟不应晚于每年的 9 月份。三、物业公司解决欠费问题的其他方式（一）掌握欠交业主的诉求，采取有效措施化解矛盾一般来说业主拖欠物业费的原因有三种，开发商原因（主要是房屋质量问题）、服务瑕疵、收费流程等。针对前两种原因，物业公司在通过沟通了解客户的真正诉求后，应尽力采取有效措施及时处理，如果无法达到业主要求，也及时解释原因，消除业主不满情绪。对于第三种情况，可以改进缴费方式，尝试增加电子付费渠道，并动用广大业主接受此类方便快捷的付费方式，在方便业主缴费的同时还一定程度上保证了收缴率的提高。（二）实行收费考核，建立内部激励机制物业管理费收取工作能取得较好的交过，有一个很重要的原因是实行收费考核， 建立内部激励机制，发动物业管理处工作人员的主观能动性。（三）加强物业管理相关知识的宣传物业服务企业可组织该员工在小区内张贴有关物业管理的相关法律法规，物业服务合同，让业主及时了解物业服务企业在进行提供物业服务过程中应享有的权利和应尽的义务。在新的物业管理相关法律规范颁布后，先组织员工及时学习和了解，然后再讲新的法律法规张贴小区布告栏的同时接受有疑问的业主的询问，工作人员为业主进行详细解释，建立双方友好关系。（四）上门粘贴缴费通知单业主多为上班族，早出晚归，可能有时不能及时掌握到最新的欠费情况。针对这些业主，主要是长期拖欠物业费的业主，物业服务企业可以将催告通知单直接贴在他们的门口，要求其限期缴纳，否则会被物业起诉，并将张贴情况拍照记录。在张贴过程应小心，不要针对广大业主采用此种方式，让业主内部形成“原来大家都不交”的心理。四、物业管理费催讨常见问题解答1. 物业管理费诉讼材料送法院长期不立案怎么办？由于法院的物业管理费案件量非常大，大部分法院难以应对，所以，经常发生诉讼材料交给法院后长期不立案处理的情况，对于这种情况，我们建议由代理律师与法院进行积极沟通，争取及时立案解决，必要时可以通过综合性诉讼服务平台反映或者投诉，争取早日解决。2. 一般物业费诉讼法院会打折吗？目前出现物业费打折的情况，主要原因在物业公司退盘后，大批业主被诉讼，都提出物业服务不到位或未按照合同约定提供基础物业服务内容的，法院若查明情况属实的，为了平衡物业费收费，作出判决打折，甚至不支持物业公司的诉求。3. 延期支付物业费的滞纳违约金法院是否支持？一般情况下法院对业主延期支付物业费的情况会判决支付滞纳违约金的，但是目前有些法院对业主延期支付物业费有不同的和处理方式，有的支持不超过物业费本金的滞纳违约金，有的是按照同期贷款利率支持指导价，有的是不支持滞纳违约金，不支持滞纳违约金的主要原因是合同约定不明确，物业服务中有明显的瑕疵等等。4. 什么是诉讼时效，诉讼时效 2 年是指什么？诉讼时效，是指权利人请求人民法院以强制程序保护其合法权益而提起诉讼的法定有效期限，物业欠费 2 年的诉讼时效是指业主欠费超过 2 年，如果物业公司不及时提出诉讼，就丧失了要求业主支付超过 2 年以外的物业费。建议物业公司对长期不支付物业费业主及时提出诉讼，如果不提出诉讼的话，也及时进行发函催讨，并保留好相关的催讨凭证。5. 没有物业服务合同，可以诉讼业主欠费吗？业主以物业服务合同已经到期不缴费。这种情况下，物业服务合同到期，而业委会未聘请新的物业服务企业，也未与原企业续签合同，原企业继续为小区提供事实物业服务的情况，对此法律未做明确规定。如遇此情况，建议援引合同法第 37 条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，认定成立实时合同关系。6. 利用小额诉讼制度追讨物业管理费新修订的中华人民共和国民事诉讼法（以下简称新民诉法）于 2013 年1 月 1 日起施行，新民诉法第一百六十二条规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”明确规定了在基层人民法院和派出法庭审理的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，标的又在当地省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行小额诉讼制度。据此，我们物业管理费案件多数会被列入小额诉讼制度的范畴之中。为了各物业管理中心更好的催收物业费，现将这一制度进行说明并下发各公司。按照新民诉法规定，小额诉讼适用简易程序且实行一审终审。选择小额程序审理的案件由审判员一人独任审理，法院可以安排在晚间、休息日开庭，并在立案之日起 3 个月内审结。小额诉讼制度的确立，使数额较小的纠纷得到更快捷的处理，大大的节省双方当事人的时间、精力。同时考虑到中国各地经济社会发展不平衡的现实情况，新民诉法对小额诉讼的门槛不做统一规定，而是规定为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资的 30以下，充分地考虑了不同地区收入不一的现状，符合中国国情。小额诉讼制度完全可以适用于物业公司追讨小额物业管理费的诉讼中，并且大大有利于物业公司物业管理费的追讨。根据上述规定，上海地区 2011 年职工年平均工资为 52655 元，其百分之三十则为 15796.5 元，按照这一标准，在上海，诉讼标的 15796.5 元以下的案件均可适用小额诉讼制度来进行审理。而多数物业公司追讨物业费的案件，仅仅只有几千元的诉讼标的，这样的案件如果按照普通程序来进行，可能被法院长期拖延不予处理，有时候甚至还可能引起二审，如此一个案件下来就可能花费大半年的时间。多数物业管理费追讨案件诉讼标的本来就比较小，一项案件的审理期限如果被拖得太久，不仅造成了我国审判资源的大大浪费，而且不能尽早地解决当事人之间的纠纷，使得物业公司的资金不能及时收回，不利于其日后管理。所以小额诉讼制度对于物业公司来讲无疑是一个绝佳的选择，一方面可以尽早地解决小区物业公司与业主的纠纷，有利于小区物业公司与业主的和谐相处；另一方面又可以尽早的收回公司资金，不会造成物业公司资金链的断截，有的周转，从而更好的进行小区管理。综上所述，小额诉讼制度对于物业公司追讨小额物业费诉讼来讲，无疑是一个很好的选择。所以我们物业公司对于这一制度，可以多加学习，并加以利用，特别对于我们一些欠费比较多的住宅小区，这制度如果能直接利用，可以更好的保护自己的利益，部分解决物业费拖欠的问题。第二章物业服务公司资质管理第一节 管理资质1. 风险点没有物业管理专业资质证书承接物业管理服务业务的。2. 法律风险描述物业管理条例第 60 条规定了未取得资质证书从事物业管理的法律责任，包括无资格从事物业管理的行政责任、民事责任以及骗取管理资格的法律后果。一、无资格从事物业管理的行政责任和民事责任（一）行政责任物业管理条例第 32 条第 2 款规定，我国对物业服务企业实施资质管理制度， 具体的办法由国务院建设行政主管部门制定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。未取得资质证书而从事物业管理的行政责任的构成要件是： 1.责任的主体是从事物业管理的企业。2.该从事物业管理的企业缺乏从事物业管理的资格，即未取得相应的资质证书。3.该企业从事了具体的物业管理活动，不管是否造成损害或者是否盈利。该行政处罚的内容包括： 1. 没收违法所得。2.罚款。凡是未取得资质证书而从事物业管理活动的，在没收非法所得的同时，并处 5 万元以上 20 万元以下的罚款，并且，此处的罚款是“并处”而不是“可以并处”。（二）民事责任无资格从事物业管理活动的损害赔偿责任：这种赔偿责任首先存在着违约责任和侵权责任的竞合问题，即物业服务企业的行为可能既构成违约，也构成侵权；业主委员会既可以要求其承担违约责任，也可以要求其承担侵权责任。3. 法律风险可能产生的后果由于没有资格而从事物业管理的企业与业主委员会之间往往存在物业管理的服务合同，根据该合同的约定，物业管理方有义务提供一个正常的物业服务企业或者其与业主委员会明确约定的物业管理服务。如果企业实际上并不具备必要的管理资质条件，导致无法满足物业管理的要求，业主委员会有权利依法追究非法从事物业管理的企业的违约责任。如果物业服务企业的活动，造成了业主的财产损失或者其他人身损害，同时也就构成了侵权行为。作为侵权责任的构成要件是，行为人违反了物业管理条例关于资质证书的规定，没有资格而从事物业管理活动，行为人的行为具有违法性和过错；行为人的无资格管理行为给业主造成了损失；损失与行为之间具有因果关系，即损害的发生是由于行为人的管理行为造成的。所谓损失，包括直接损失和间接损失。前者指的是，由于物业管理的不善导致的现有财产的减少；后者指的是由于物业管理人的行为而导致的财产应该增加而未增加。4. 防范措施按政府相关规定办理物业管理专业资质证书并按时年检，确保专业资质的有效性。第二节 竞聘方式1. 风险点承接物业服务项目时，未履行招投标程序。2. 法律风险描述物业管理条例第二十四条第二款【前期物业管理招投标】国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。物业管理条例第五十七条 【对建设单位违法选聘物业服务企业的处罚】违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处 10 万元以下的罚款。3. 法律风险可能产生的后果本条涉及的违法行为有两种情况：（1） 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业。一般而言， 住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业，这是因为住宅物业涉及的利益主体比较多，为了保证公共利益，必须保证选聘行为的公开和透明。这是国家的强制规定，建设单位必须遵守。（2） 特殊的住宅物业建设单位，未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业。这是针对投标人少于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业的规定而言的。虽然这两种类型的物业可以不采用招投标的方式选聘物业服务企业，但是必须经过一定的行政机关批准，如果没有履行批准手续，擅自采用协议方式选聘物业服务企业，就是一种违法行为。4. 防范措施严格按照物业管理条例等规范性文件的规定，履行招投标程序或经批准采取协议的方式签订前期物业服务合同。第三节 资质范围1. 风险点超越资质等级范围承接物业服务项目。2. 法律风险描述物业服务企业资质管理办法第八条：一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接 30 万平方米以下的住宅项目和 8 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20 万平方米以下住宅项目和 5 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。物业服务企业资质管理办法第十九条：物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正， 并处 1 万元以上 3 万元以下的罚款。3. 法律风险可能产生的后果遭受行政处罚，合同可能无法继续履行，同时影响到资质的续期审核。4. 防范措施跟进物业服务企业的资质等级，严格按照物业服务企业资质管理办法承接项目。第四节 证书管理（1）1. 风险点物业服务企业出租、出借、转让资质证书2. 法律风险描述物业服务企业资质管理办法第二十条 物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处 1 万元以上 3 万元以下的罚款。3. 法律风险可能产生的后果3.1 挂靠经营的一般风险分析挂靠经营法律风险：由于挂靠合作对外一切经活动都是以被挂靠企业的名义进行， 对内他们都是独立的民事主体，都有各自的利益，挂靠企业利用被挂靠企业的资 质、品牌、信誉等优势，承揽工程，并最大程度地为自己谋取利益。挂靠企业一 切管理活动都由其自主进行，被挂靠企业难以对其实施有效监管，一旦对外担责 时，依法应由被挂靠企业承担法律责任。3.2 挂靠经营诉讼实务分析挂靠经营之债务负担：一般而言，在挂靠经营中，容易出现的债务形态有以下几种：一是与发包方间因履行合同所生之债；二是与雇佣人员因劳务费给付、人身损害赔偿所生之债；可见，在对外负债场合，被挂靠企业的担责风险机率几乎为百分之百。即便被挂靠企业可以依据“挂靠协议”向挂靠企业启动追偿程序，但被挂靠企业的实体权益能否得到充分保护和补偿，必然受到挂靠企业的经济状况等客观因素的影响。在司法实践中，由于挂靠企业携款潜逃，或者因故丧失支付能力，最后只得由被挂靠企业自己埋单的不幸遭遇也不在少。3.3 品牌信誉风险3.3.1 挂靠公司是以被挂靠公司的名义进行物业管理活动，一旦出现管理问题或法律责任事故，所有的风险和责任都将由被挂靠公司承担，而对于挂靠公司只是损失利益，但是被挂靠公司会被牵入债权债务，造成被挂靠公司的经济损失并对被挂靠公司的品牌及信誉造成极大的影响。3.3.2 由于挂靠公司都是以企业利润最大化为主，极有可能出现为了获取利润而影响被挂靠企业品牌；而因此不光造成挂靠物业服务企业的品牌形象，甚至是开发商的形象也将受到牵连。4. 防范措施严格遵守物业服务企业资质管理办法的规定，不出租、出借、转让资质证书。第四节 证书管理（2）1. 风险点物业服务企业不按照物业服务企业资质管理办法的规定及时办理资质变更手续的。2. 法律风险描述物业服务企业资质管理办法第二十一条物业服务企业不按照本办法规定及 时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正， 可处 2 万元以下的罚款。3. 法律风险可能产生的后果不及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处 2 万以下的罚款。4. 防范措施严格遵守物业服务企业资质管理办法的规定，及时办理资质变更证书。第三章 物业交付第一节 委托管理1. 风险点物业服务公司将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托他人2. 法律风险描述物业管理条例第六十二条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。城市新建住宅小区管理办法第 15 条规定：“物业管理公司违反本办法规定， 有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权投诉；管委会有权制止，并要求其限期改正；房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失， 并可处以罚款：(1)房屋及公用设施、设备修缮不及时的；(2)管理制度不健全， 管理混乱的；(3)擅自扩大收费范围，提高收费标准的；(4)私搭乱建，改变房地产和公用设施用途的；(5)不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。”3. 法律风险可能产生的后果关于物业服务企业违反委托管理限制之法律责任，物业服务企业在实行物业管理社会化的情形下起着至关重要的作用。在确定法律责任时，首先需要考虑的问题在于谁是物业企业法律责任的承担主体。在某些条件下，不是由物业服务企业， 而是由其他主体承担物业管理中所发生的法律责任。目前，法律规定承担物业管理法律责任的主体必须是有民事责任能力的自然人和有独立法人地位的企业。物业服务企业能否承担法律责任关键在于其是否具有法人地位。如果物业服务企业不具备法人条件，则不能独立承担法律责任，当需要承担法律责任时，应由其投资人作为承担法律责任的主体；当然，它自身的财产可以先行用于承担法律责任，不足承担时，则由其投资人补充承担；当物业服务企业虽有财产但拒绝承担时，也可以直接要求投资人承担。物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，属于实施了擅自作为行为，应受到县以上房地产主管部门的责令限期改正；罚款；吊销资质证书；委托所得收益用于公共维修与养护；或者赔偿业主损失等。4. 防范措施可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，不得将全部物业管理一并委托给他人。第二节 物业合同1. 风险点物业服务合同中免除物业服务公司责任，加重业主委员会或者业主责任，排除业主委员会或者业主主要权利的条款2. 法律风险描述最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。3. 法律风险可能产生的后果作为业主，小区对公共部分的占有、使用和收益，是物权法赋予其基本的权利，对此类权利构成侵害的条款，应当认定无效,小区业主可以主张要求确认， 合同相关条款无效。4. 防范措施按规范合同执行，甲乙双方权利与义务应是相辅相成，按照公平原则签署合同第三节 提供物业服务1. 风险点未按照物业服务合同约定给业主提供相应物业服务的。2. 法律风险描述物业管理条例第 25 条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”物业服务解释第 6 条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释第 3 条第 1 款的规定： “物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”3. 法律风险可能产生的后果物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致 业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律 责任。物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复 收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。4. 防范措施物业服务合同中明确约定服务等级、具体服务项目；对于共有部位的管理不仅应消除已存在的危险，对可预知的风险也应消除。提供服务应有明确的记录，具体到人、时间、内容、视频记录、证明人等，例如巡逻记录。第四章 物业交接管理第一节 物业交付1. 风险点物业承接验收时的文件资料移交不全。2. 法律风险描述物业管理条例第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图， 配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。3. 法律风险可能产生的后果事实上物业涉及的文件资料大体包括物业的权属文件和技术资料。前者是反映物业上的法律权利义务关系的资料，而后者则是关于物业建设的相关技术文件。这两类资料都是物业管理公司开展有效的物业服务所应拥有的，在办理物业承接验收的时候都需要进行移交。权属文件就是记载物业产权及其他法律权利义务关系的文件。物业不仅表现为建筑物和设施设备，而且体现在物业上附着的各种权益关系。权属文件承接验收的目的就是明晰这些权利义务关系，尤其是明晰物业产权关系及附着其上的其他权利义务关系。除了上述资料，物业承接验收时需要接受的技术资料一般还有：主体结构工程勘察、设计、施工资料以及配套设备设施及主要部件技术资料，包括反映各类设备设施和主要部件的型号、主要参数和技术指标的说明书、使用手册等。这些资料是整个物业管理中工程维护维修的主要技术依据。这些资料对于物业服务的重要性，同时物业服务企业也只是受托保管这些资料，因此物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。在实际操作中发现物业企业档案资料缺失，建设单位移交资料不完整，前期物业管理未及时向建设单位主张资料移交，造成相关物业资料不全，物业无法全面了解整个物业管理区域共用部位、附属设施设备状况，给物业管理带来困难。同时给企业经营带来风险，根据物业管理条例规定了需承担相应的法律责任。4. 防范措施按照交房方案时间节点，跟房地产开发公司对接，做好收楼文件资料、钥匙等物资的移交工作，确保交房工作的顺利开展。第二节 现场交付1. 风险点物业服务企业在承接物业时应履行查验义务。2. 法律风险描述物业管理条例第二十八条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。3. 法律风险可能产生的后果物业服务企业承接建设单位移交的新建物业时应当进行验收，这就是狭义上的物 业服务企业的承接验收。从广义上说，物业服务企业的承接验收还包括对于原有 物业的承接验收。物业承接验收是物业服务企业承接物业时不可或缺的工作程序。物业服务企业的承接验收不同于竣工验收。竣工验收是指建设工程竣工后，开发 建设单位会同设计单位、施工单位、设备供应单位以及工程质量监督部门等，对 该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工质量、设备安装质量进行全面检验， 取得竣工合格的资料、数据和凭证。竣工验收包括隐蔽工程验收、分期验收、单 项工程验收和全部工程验收。作为承接单位的物业服务企业应当会同建设单位对 房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水、卫、消防、供暖、供 气、电梯、附属工程及其他项目进行质量与使用功能的检验。由于物业共用部分、 共用设施设备业主一般不可能进行查验，同时物业服务企业将承担对于物业共用 部分、共用设施设备的维护与保养的任务，条例特别强调物业服务企业在承接物 业时必须对于物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业服务企业在查验的时 候应当根据国家标准以及合同规定的标准进行查验。物业服务企业擅自承接未经 查验的物业，因此物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服 务企业应当承担相应的赔偿责任。4. 防范措施按项目接管计划，确认相关房屋主体及相关配套、设施设备及物业用房符合规范要求，保证物业服务工作的正常开展。第三节 新旧物业交迭1. 风险点前期物业服务公司拒不移交物业相关资料的，或原物业服务公司未按规定交接的， 或原物业服务公司拒不撤出物业管理区域的2. 法律风险描述物业管理条例第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的， 对建设单位、物业管理企业予以通报，处 1 万元以上 10 万元以下的罚款。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定， 物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移，交，并以存在事 实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费 的，不予支持。3. 法律风险可能产生的后果在建设单位、物业服务企业、业主之间由于物业管理问题发生纠纷，更换物业管理主体时，常常出现掌握资料的一方拒不将资料移交给另一方的情况。由于这些资料是开展物业管理，对物业进行维修养护所必需的，如果掌握资料的一方拒不移交，将会给对方的工作造成许多障碍，所以，条例特别规定了拒不移交的行政责任。行政处罚措施主要有： 1.责令限期改正。即责令在规定的期限内，对资料予以移交。此措施适用于所有的义务主体，即业主委员会、物业服务企业、建设单位。2.通报。在经过规定的时间，负有资料移交义务的建筑单位，物业服务企业仍然拒不移交的，对其给与通报批评。这是对违反义务人的声誉的谴责。3.罚款。对经过规定的时间，仍然拒不移交资料的建筑单位、物业服务企业，在通报批评的同时，处以 1 万元以下 10 万元以上的罚款。上述行政处罚措施由物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门做出。4. 防范措施物业服务合同终止的，应按规定及时交接，并做好交接记录，如有此情况，及时相关管理部门反馈，或请求业委会协助、公告。第五章 临时管理规约第一节 现场明示1. 风险点物业销售前业主临时公约未向业主明示并予以说明。2. 法律风险描述物业管理条例第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。3. 法律风险可能产生的后果正式的业主公约是全体业主自治管理的产物。从程序上来说，业主公约是经过全体业主参与的业主大会审议通过的。因此，业主公约的效力来源于它是全体业主参与制定的经业主审议通过的业主自治文件。但是业主临时公约却是由建设单位制定的，而不是业主大会审议通过的，并且如前述事实上也不可能召开业主大会来制定业主临时公约。由于业主没有参与业主临时公约的制定，而又需要要求其承诺遵守业主临时公约，为了保护物业买受人的利益，就应由建设单位作出一定的说明。建设单位的义务包括：第一，建设单位应当将业主临时公约向物业的买受人明示。也就是说建设单位应当让物业的买受人知晓业主临时公约的存在和内容。其次，建设单位应当向物业的买受人解释业主临时公约的具体内容。业主临时公约的内容在于对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主临时公约制定物业使用与管理的规则，业主临时公约还确认业主拥有正当使用物业共用部分、共用设施的权利。同时业主临时公约也规定业主应当履行的义务，包括妥善利用和爱护物业的公用部分与公用设施，不得擅自利用、毁损物业的共同部分等等。这些内容都直接影响物业买受人将来对于物业的使用与管理，因此也直接影响着物业买受人的购买意愿。为避免日后纠纷，也是为了将来业主临时公约能够得到物业买受人的切实遵守，建设单位应当向物业买受人说明业主临时公约的具体内容。4. 防范措施将内容向业主明示并予以说明。第二节 业主承诺1. 风险点业主未签定含有承