房地产公司工程概、预算管理规定模版.docx

工程概、预算管理规定第一节 总则第一条 为加强集团设计概算、施工图预算的管理，促进概预算管理的标准化、规范化，特制定本管理规定。第二条 本规定所称概算是在初步设计（技术设计）图纸阶段的设计概算，指对设计是否超限额设计基准价、是否需要进一步优化从经济角度作出评估。第三条 本规定所称施工图预算是对应于施工图设计阶段的施工图预算，包括总包施工图预算和分包施工图预算以及专业承包工程施工图预算。第四条 本规定所称总包施工图预算是根据建设单位与施工单位签订的合同中约定的计价条款编制。第五条 本规定所称分包施工图预算是根据总包单位与分包单位签订的联营合同或者联合体主办方与成员方签订的补充协议中约定的计价条款编制。第六条 本规定所称专业承包工程施工图预算包括指定分包工程和独立发包工程的施工图预算。第七条 本规定所称指定分包工程是指施工图纸中包含但不属总承包自行施工范围内，且需总承包单位对其现场施工进行管理的工程。指定分包工程范围见工程招（议）标管理规定。第八条 本规定所称独立发包工程是指总承包范围外因建设单位整体建设需要，通过直接招标或选定长期合作单位方式，发包确定施工单位的独立工程。独立分包范围见工程招（议）标管理规定。第九条 工程概、预算工作应遵循准确性、及时性的原则，做到及时帐清，以适应工程设计出图、工程招标、工程合同签订、工期等多方面的要求。第十条 本规定主要包含了总则、设计概算管理、总包/分包施工图预算管理、专业承包工程施工图预算管理、专业承包工程标底管理、附则、工作操作指引等内容。第二节 设计概算管理第十一条 设计概算编制分工如下：工程招标与预算管理中心下属分中心（下称“分中心”）负责编制除“两点一线”工程、设计修改变更工程、工程签证、议标工程外的全部设计概算（包括所管辖范围内的商业地产项目），“两点一线”工程、设计修改变更工程、议标工程设计概算由各地区公司审核部负责编制。第十二条 设计概算编制及评审，原则上由各分中心独立完成，对无法安排自行编制的工程，经分中心总监、中心业务管线总审批后，可将项目外委给中心确定的造价咨询公司编制概算。第十三条 设计公司在完成初步设计后，由设计代表根据管线分工表分别报送给分中心及各地区公司审核部进行设计概算的编制工作。第十四条 概算接单程序：集团各片（地）区工程设计管理中心（具体经办人为项目设计代表）根据工程所属片（地）区向分中心提供初步设计图纸，各分中心须办理签收登记手续，并于收图当天建立台帐记录。第十五条 图纸要求：1、编制设计概算的图纸，必须是经过集团设计管理中心审批确认过的图纸。2、设计图纸须明确工程所属板块、工程所在地、单位工程名称和编码；项目当期（区）的户型、栋数。3、设计图纸须尺寸清晰、准确，有详细的设备材料的规格型号和标准。如带装修的，须有明确的装修标准，明确产品档次、规格、型号，如使用套图的，须说明套图对象与变化情况。4、交楼标准的图纸中所列主要材料品牌如集团材料中标库及信息价中均没有，则由分中心主任工程师及设计代表确定标准，交由材料设备招标部信息组，纳入询价流程。5、编制设计概算的图纸应提供电子版和纸版，电子版和纸版必须相对应。电子图应符合广联达图形算量、钢筋抽料软件的导图要求。6、各分中心在接收图纸资料时，须认真检查，如发现存在图纸不齐，不具备以上概算编制条件的，可拒绝收图。第十六条 图纸变更修改要求：编制过程中发生设计图纸须澄清、变更修改、调整的，由设计代表书面通知各分中心预算组或在计算图纸上标注、签名。所有涉及图纸疑问、变更等情况的沟通均须以业务联系单形式书面完成。设计回复时间不列入设计概算编制时间内。第十七条 编制设计概算，按照国家颁布的“建筑工程工程量清单计价规则（GB50500-*）”和设计概算编制工作实施细则（见本章工作操作指引），结合当地建筑工程工程量清单计价办法,执行清单计价。第十八条 设计概算的编制统一采用广联达计价软件（上海地区采用兴安得力清单计价软件）和图形算量、钢筋抽料软件，原则上一个单位工程在15天内完成，有地下室的高层工程原则上在20天内完成。第十九条 设计概算完成后，编制人员须编制设计概算指标分析表（见本章工作操作指引，设计概算管理），科目、计算范围、口径须与限额设计基准价保持一致，与限额设计基准价进行分析比较。第二十条 概算编制完毕，不超限额设计基准价的，交由设计代表办理出图审批手续。出图审批表经过审批后的复印件，由设计代表在完成审批流程工作后的7天内交给工程招标与预算管理中心各分中心。第二十一条 当设计概算超限额设计基准价，则由设计代表组织图纸优化设计；凡发生设计优化须根据优化后的图纸（或设计人员书面说明的优化范围、内容、构件尺寸变更情况等），对概算重新调整，调整后的概算须编制设计概算指标调整分析表（见本章工作操作指引，设计概算管理流程部分）。第二十二条 优化设计后概算仍然超标，则由设计代表负责办理不可优化工程超标审批手续，审批通过则作为施工图出图依据。第二十三条 对优化后的图纸编制调整概算，原则上一个单位工程在10天内完成，有地下室的高层工程原则上在15天内完成。第二十四条 设计概算的编制总价误差控制在3%以内，清单单项误差控制在5以内，为设计人员控制工程造价提供数据支持。第二十五条 台帐管理：各分中心须建立统一的分中心工作台帐（见附表7），记录概算完成的实际情况，并及时与工程招标与预算管理中心预算部（下称“中心预算部”）对接。分中心台帐应分地区、分项目汇总。第二十六条设计概算完成之后，经设计代表办理施工图出图审批手续，分中心收到施工图出图审批表的复印件后应于七天内填写概算验收表（见本章工作操作指引，设计概算管理）并附整套概算成果文件报送工程招标与预算管理中心预算部办理概算验收。提交的概算成果文件必须完整齐全，应包括：概算成果文件的电子版（刻成光盘）、纸版。概算成果文件必须签署编制人、审核人的姓名及执业资格证编号、盖章。第二十七条 工程招标与预算管理中心预算部在依据概算成果文件编制施工图预算时，须对概算进行复核，如发现概算有重大误差（误差率超过5以上），可将复核意见反馈给分中心，分中心应重新调整概算，对超标原因做出分析并对相应责任人员进行处罚。第三节 总/分包施工图预算管理第二十八条 总/分包施工图预算编制分工如下：工程招标与预算管理中心负责编制除“两点一线”工程、设计修改变更工程、工程签证、议标工程外的全部施工图预算（包括所管辖范围内的商业地产项目），“两点一线”工程、设计修改变更工程、工程签证、议标工程的施工图预算由各地区公司审核部负责编制。第二十九条 总包范围的工程由工程招标与预算管理中心预算部编制施工图预算；指定分包、独立发包等单项工程由分中心编制施工图预算及标底。第三十条 立项的项目在确定施工单位之后，工程招标与预算管理中心工程技术部将施工图纸（包括纸版和电子版）交给中心预算部，中心预算部依据施工图纸、概算成果文件，在接到项目正式开工令之后，按照施工图预算编制实施细则（见本章工作操作指引）中的规定，结合具体合同、经建设单位确认的施工组织设计（或施工方案）、协议书所明确的工程范围、承包模式、计价原则，进行总、分包施工图预算的编制工作。施工图纸和施工组织设计的收发和存档：1、对于工程总承包类的招标立项，由工程招标与预算管理中心工程技术部总工或主管对招标图纸资料进行签收。图纸1式7套（或根据投标单位数量定）需经地区公司集团或地区工程设计中心盖章确认；而有相应基准价的地区项目则直接委托相应的长期合作单位进行施工，该部分项目需提供施工图2套及施工组织设计1套给工程招标与预算管理中心工程技术部，1套图纸和施工组织设计用于中心编制施工图预算及存档，1套图纸给推荐的施工单位。工程招标与预算管理中心工程技术部跟踪图纸和施工组织设计到位情况。2、总承包工程项目招标完成后,设计代表通过项目部给施工单位蓝图的同时，需给工程招标与预算管理中心工程技术部蓝图一套,或从立项部门提供的蓝图中留下一套，与预算对应，此套图纸存档、借阅由工程招标与预算管理中心预算部负责管理。设计代表从设计院拿到蓝图的电子版图，交给所属地区设计总监，上传到集团信息办的公共平台。最终优化的白图（同审批后的出图审批表一致）与蓝图还有差异的，由设计代表填写施工图与概算图对比表，与蓝图一道交给工程技术部。3、施工单位确定后，地区公司需提供经审批通过的施工组织设计一份到工程招标与预算管理中心工程技术部（施工组织设计内容应包括施工过程中涉及到的所有施工措施项目，并与施工图对应），作为工程招标与预算管理中心编制施工图预算包干措施费用的重要依据。第三十一条 施工单位应同时根据施工图纸及施工合同及补充协议计价原则编制施工图预算，按工程招标与预算管理中心的要求时间完成并将完整电子版、纸版预算文件及计算底稿提交中心预算部。中心预算部自收到完整预算资料起5天内完成审核，将审核后预算电子版、纸版发给施工单位。施工单位在接收到预算书起5天内须对该预算做出书面回复意见，5天内未回复则视为认同中心预算部审核的预算，无异议。第三十二条 若施工单位对中心预算部审核预算有疑议，中心预算部应自收到施工单位书面回复意见起5天内安排预算的核对工作。第三十三条 施工图预算核对完毕、装订成册后，经甲乙双方签字确认，作为合同下册办理会签。同时填写预算验收表并附整套预算成果文件壹份（见本章工作操作指引，施工图预算管理）报集团审核部，由集团审核部对总/分包施工图预算进行预算验收。第三十四条 施工图预算的编制统一采用广联达计价软件（上海地区采用兴安得力清单计价软件）和图形算量、钢筋抽料软件，原则上一个单位工程在15天内完成，有地下室的高层工程原则上在20天内完成。第三十五条 施工图预算与施工方进行核对，则核对的完成时间原则上在20天内完成，有地下室的高层工程原则上在25天内完成。第三十六条 对于签署合同之时已经出图的工程，按照以上流程控制施工图预算编制、核对及提交办理会签的时间；但对于签署合同时尚未出图的工程，则相应的施工图预算的编制及核对工作须在收到完整施工蓝图且已有设计概算成果、同时接到项目正式开工令之后的45天内完成。第三十七条 施工图预算编制总价误差控制在1以内，清单单项误差控制在3以内。第三十八条 施工图预算成果文件应包括：预算文件的电子版（刻成光盘）、纸版；相应施工图的电子版。成果文件必须签署编制人、复核人、审核人的姓名及执业资格证编号、盖章。第三十九条 中心预算部完成施工图预算后，编制预算指标分析表，同时对设计概算的准确度、完整性和设计图纸有无修改变更作出评估分析，对概算进行验收并填写施工图预算-概算对比分析表（见本章工作操作指引，施工图预算管理）。第四十条 工程竣工办理竣工结算时，如施工单位对原施工图纸（即预算编制依据的施工图）范围的预算子目有异议，则由工程招标与预算管理中心预算部负责与施工单位对数。第四十一条 竣工结算完成后，如对应于原施工图纸（即预算编制依据的施工图）范围的结算价与预算价误差超过1，对超标原因做出分析并对相应责任人员做出处罚，最终报集团审批。第四十二条 台帐管理：中心预算部应建立台帐管理体系。部门工作台帐（见本章工作操作指引，总/分包工程施工图预算管理流程部分）应分地区、分项目汇总。第四节 专业承包工程施工图预算管理第四十三条 工程招标与预算管理中心下属各分中心负责专业承包工程施工图预算的编制工作。第四十四条 专业承包工程施工图预算接单程序：地区公司设计中心向各分中心提供专业承包工程施工图及已签合同或拟签合同，各分中心须办理签收登记手续，并建立台帐记录。同时，该项目的施工单位亦应根据施工图纸及施工合同及补充协议编制施工图预算。第四十五条 图纸要求：1、经过集团/地区设计中心审批确认过的图纸，并应加盖出图专用章。2、编制专业承包工程施工图预算的图纸应提供纸版和与其相对应的电子版。3、各分中心在接收图纸资料时，须认真检查，如发现存在图纸不齐，不具备预算编制条件的，可拒绝收图。第四十六条 专业承包工程施工图预算编制的计价原则：（一）按已签合同或拟签合同的计价条款执行。（二）属于集团长期合作项目的工程，应按集团颁布的长期合作合同执行。（三）属于集团颁布了地区施工基准单价的项目，应按集团颁布的施工基准单价执行.（四）已进行单项工程招标的项目，应根据招标结果审批文件执行。（五）除以上四点外的项目则按以下原则编制：1、 工程量清单计价，依据建设工程工程量清单计价规范（GB50500-*）、当地现行定额、当地现行计价文件。2、人工、材料、机械单价套用及其它费用计算原则：（1）费率：有上下限的取值，原则上均以中间值计算。（2）材料的分类及价格套用具体见第二章第四节材料信息库管理，如无中标价、信息价、定额价可套用的材料，可由材料招标部门进行市场询价。（3）按当地当期的编制原则执行。在软件中须注明所有人、材、机、独立费的价格来源及分类。第四十七条 专业承包工程施工图预算的编制统一采用广联达计价软件（上海地区采用兴安得力清单计价软件），原则上在15天内完成。第四十八条 专业承包工程施工图预算与施工方进行核对，则核对的完成时间原则上在20天内完成。第四十九条 专业承包工程施工图预算编制误差控制在1以内，清单单项误差控制在3以内。第五十条 专业承包工程施工图预算与施工方核对完成，双方签名盖章（原件一式叁份）。由各分中心填写专业承包工程施工图预算验收表附整套预算成果文件壹份，送各地区审核部预算验收并办理盖章手续。各地区公司盖章后返回各分中心一份并下发到相应单位。第五十一条 专业承包工程施工图预算成果文件应包括：预算文件的电子版（刻成光盘）、纸版；相应施工图的电子版。成果文件必须签署编制人、复核人、审核人的姓名及执业资格证编号、盖章。第五十二条 完整的专业承包工程施工图预算果文件应包括但不限于以下内容：1、电子版预算文件包含：1)软件版预算文件；2)工程量计算底稿（使用软件进行图形算量、抽料的，须包括软件版）；3)封面、编制说明及造价汇总表；4)往来文件。5) 专业承包施工图电子版2、纸版预算书主要包含：1）专业承包工程预算书封面（格式见管理规定附表）；2）编制说明（格式见管理规定附表）；3)主要材料一览表（须标注规格型号、品牌、产品等级、价格来源、材料分类等）；4）各单位工程相关表格，包含：单位工程费用汇总表、分部分项工程量清单综合单价计算表（清单下挂定额子目）、措施项目计价表、措施项目费分析表、人材机汇总表等；5）图纸目录.第五十三条 工程招标与预算管理中心下属各分中心应建立完善的专业承包工程预算的资料存档管理和台帐管理体系。 第五节 专业承包工程标底管理第五十四条 工程招标与预算管理中心下属各分中心负责专业承包工程标底的编制工作。第五十五条 专业承包工程标底编制接单程序：立项部门根据工程所属片（地）区向分中心提供专业承包工程施工图及已签合同或拟签合同（应有明确的工程范围、承包模式、编制原则），各分中心须办理签收登记手续，并于收图当天建立台帐记录。如遇施工单位需在投标后进行二次深化设计， 招标时按综合单价报价的特殊项目可按审批后的施工方案进行标底编制。第五十六条 图纸要求：1、经过集团或地区设计中心审批确认过加盖出图专用章的图纸。2、编制专业承包工程施工图标底的图纸应提供纸版和与其相对应的电子版。3、各分中心在接收图纸资料时，须认真检查，如发现存在图纸不齐，不具备标底编制条件的，可拒绝收图。第五十七条 专业承包工程标底的编制依据及原则：（一）编制依据：施工图纸、招标文件、拟签合同、答疑纪要等。（二）编制原则：1、适用于工程清单或定额计价的招标项目：当主要材料价格采用政府信息指导价，并可采用工程量清单或定额计价的项目，依据建设工程工程量清单计价规范 （GB50500-*）、执行当地现行定额、当地现行计价文件进行编制。1.1材料的分类及价格套用具体见第二章第四节材料信息管理。1.2其它辅材费等直接费内容按定额价计取；1.3人工费、机械费：按当地当期信息价，有上下限的按平均值计取；1.4根据以上原则编制其预算后，参考在建工程及两年内竣工的同类型专业承包工程历史中标价的下浮点数，按一定比率下浮后，作为该项专业承包工程招标时的标底。 无历史价可参考的，可按照项目的具体情况，结合当地建筑市场的特点，按一定比率下浮后，作为该项专业承包工程招标时的标底。 2、适用于工料机成本综合计价的招标项目:当主要材料价格无政府信息指导价，采用中标价或市场询价时，可采用工程量清单计价，依据建设工程工程量清单计价规范 （GB50500-*）、工料机消耗量执行当地现行定额消耗量或实际测算消耗量，取费不执行政府公布的计价程序，按工料机计取直接费并计取-10%综合管理费率（含规费、企业管理费、利润）进行编制。2.1主要材料宜采用市场询价方式。可根据招标文件中明确的品牌、厂家，由分中心招标组进行市场调查、询价后按询价结果（含采保费）进入预算（原则上按询价结果最低价计入）。2.2人工费：按当地当期信息价，有上下限的按平均值计取；2.3其它辅材费、机械费等直接费内容按定额价计取；2.4措施费按定额规定计取：费率中有上下限取值的，原则上均以中间值计算；2.5税金按以上合计总造价作为计费基础，执行国家现行费率标准；3、适用于采用成本综合单价的招标项目：当无法按以上2种编制计价模式进行的项目（如铁艺栏杆、GRC构件等），则按照成本综合单价进行编制。3.1有历史同类型项目中标价的，以历史中标价作为该项工程招标时的或标底价。3.2有政府颁布指导价格的项目，如桩机检测费、锚杆检测费、地质勘察费等，可参考政府颁布的近期指导价格，原则上不能高于政府颁布的指导价格。3.3无历史同类中标价可参考的，宜采用市场询价方式。由分中心招标组进行市场调查、询价，进行对比分析后，取合理最低价为参考标底价。询价应通过不少于三家单位进行，每家单位询价表应注明报价单位、联系人、联系方式等。3.4如各地区公司根据施工工艺有规定的损耗率标准（或可参考类似或相近的定额规定的损耗率）计算人工、机械、主材、辅材的消耗量的，可按市场水平价格计算相应人工、机械、主材、辅材费用作为直接工程费，综合施工管理费和利润按直接工程费的5-10%计取，税金执行国家现行费率标准计算。第五十八条 专业承包工程标底编制完成后，需填写工程招标项目标底价审批表，100万元以内（含100万元）的标底价由各分中总监审签，100万元以上的标底价应附整套标底价编制成果文件送工程招标与预算管理中心预算部复核，并报中心业务管线总审签。第五十九条专业承包工程标底的编制统一采用广联达计价软件（上海地区采用兴安得力清单计价软件），原则上在15天内完成，特急项目在7天内完成。特急项目必须报经集团审批同意。第六十条 工程招标与预算管理中心下属各分中心应建立完善的专业承包工程标底的资料存档管理和台帐管理体系。第六节 “两点一线”工程预算管理第六十一条 “两点一线”工程主要包括作为销售中心的独立会所主体工程及售楼部装饰工程、样板房装饰工程、样板房软装饰、临时销售中心及临时样板房的主体工程及装饰工程、销售中心与样板房之间的销售通道主体工程、样板房所在单位工程的首层大堂及所在楼层的电梯厅装饰工程，以及为美化销售环境在销售通道周边所做的配套景观工程。第六十二条 “两点一线”景观工程范围在地区总经理审批后需报集团工程设计管理中心最终审定。第六十三条 “两点一线”工程的预算由地区审核部编制。第六十四条 独立会所的主体预算编制的图纸要求参见工程概算管理章节第十五条、十六条。第六十五条 独立会所的预算编制原则参见工程预算管理章节第四十六。第六十六条 独立会所的预算编制时间要求参见工程预算管理章节第三十四、三十五、三十六条。第六十七条 独立会所的预算编制准确率要求参见工程预算管理章节第三十七条。第六十八条 独立会所的预算编制成果文件要求参见工程预算管理章节第三十八条。第六十九条 独立会所的预算编制台账文件参见工程预算管理章节第四十一条。第七十条 售楼部、样板房的装修预算原则上按市场原则进行编制，非A类主材价格通过市场三家以上的询价确定，A类主材执行长期合作价，定额套用执行当地现行定额。第七十一条 售楼部、样板房的装修预算的时间要求、成本文件内容、台账管理、准确率要求参见独立会所预算编制要求相关规定。第七十二条 售楼部、样板房的装修预算在确定后作为议标或招标标底，超过标底10%，原则上作为废标，要求工程部门重新补充招标单位。第七十三条 “两点一线”景观工程的预算原则上按市场原则进行编制，其时间要求、成本文件内容、台账管理、准确率要求参见独立会所预算编制要求相关规定。第七十四条 市场询价由项目设计代表、项目工程部、地区审核部、长期合作施工单位四家单位参加，询价记录需清晰完整，包括但不限于材料品牌、规格、型号、商家联系方式及对应价格信息等。具体参照材料询价记录表。询价记录在参加人员签字后作为材料结算价格的依据。第七十五条 本节条款与相关法律、法规存在冲突的，适从相关法律、法规。第七十六条 本节由集团财务与投资管理中心负责解释。第七节 设计变更修改管理规定第七十七条 工程变更的定义：在施工过程中，由于施工单位自身的原因，无法按照原图纸设计（施工方案）进行施工而要求对原设计（方案）进行修改；第七十八条 设计变更的定义：由于图纸设计原因或建设单位要求对原设计进行修改；第七十九条 工程变更原则上由施工单位负责变更损失，如果工程管理部门同意由建设单位承担变更损失，工程管理部门必须申办设计变更申请。第八十条 设计变更预算编制由各地区公司审核部负责编制。第八十一条 为准确编制设计变更预算，原施工图预算在合同签订，且甲乙双方已确认预算后，预算编制部门需将施工图预算文件资料（包括文字和电子文件资料）分别发送给集团和地区公司审核部门。第八十二条 设计变更预算编制资料要求：1、设计变更申请表，区分设计类、工程类、营销类（详见附表46）；2、设计变更的图纸，必须是已按变更权限审批过的图纸，设计变更前的图纸。3、设计变更图纸须尺寸清晰、准确，有详细的设备材料的规格型号和标准。4、编制设计变更预算的图纸应提供电子版和纸版，电子版和纸版必须相对应。电子图应符合广联达图形算量、钢筋抽料软件的导图要求。第八十三条 编制设计变更预算，必须严格根据建设单位与施工单位签订的合同中约定的计价条款编制。第八十四条 设计变更预算内容应包括：设计变更前，设计变更部位原施工图预算的内容（在设计变更预算中为负值），设计变更后，设计变更部位该部位的预算内容。对设计变更造成拆除的部分造价，不在设计变更预算中反映，而是通过工程签证形式反映。第八十五条 设计变更预算的编制，原则上不超过14天（日历天）完成。第八十六条 设计变更预算编制完毕，地区审核部应及时将预算电子版、纸版及预算核对业务联系函发给施工单位，施工单位在接收到预算书起五天（日历天）内须对该预算做出书面回复意见，5天（日历天）内未回复的，则视为认同该预算，无异议。第八十七条 设计变更预算如需对数，施工方须提供由其编制的完整电子版、纸版预算文件及计算底稿；对数工作原则上在10天（日历天）内完成。第八十八条 设计变更预算的编制误差控制在3以内，为设计人员控制工程造价提供数据支持。第八十九条 台帐管理：地区审核部建立统一的设计变更预算工作台帐，记录设计变更预算编制完成的实际情况。台账格式与PM系统中设计变更台账一致。第九十条 设计变更预算编制完成后，需及时更新各项目的动态成本报表。第九十一条 本节条款与相关法律、法规存在冲突的，适从相关法律、法规。第九十二条 本节由集团财务与投资管理中心负责解释。第八节 附则第九十三条 本规定由工程招标与预算管理中心预算部负责制订、修改、解释。第九十四条 本规定自下发之日起执行。