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银行贷款贷前调查操作细则
第一章总则
第一条为提高信贷资产质量，规范贷款行为，防范信贷风险，实现 贷前调查科学化、规范化、制度化，根据国家金融法规、信贷管理政策及《商业银行法》、《贷款通则》等有关规定，结合我行实际，特制 定本操作细则。
第二条贷前调查是指我行受理借款人申请后，经初审符合贷款政策和基本条件，对借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵（质）押物、保证人情况，测定贷款风险程度，提出贷与不贷、 贷多贷少和期限、利率等建议。是我行发放贷款前最重要的一环，也是贷款发放后能否如数按期收回的关键。
第三条贷款贷前调查包括对借款人、保证人资格的调查; 对企业提供基础资料的初步审查;对借款人、保证人的调查评价；撰写调查评价报告。
第二章借款人、保证人应具备的条件第四条借款人应具备的条件
借款人向我行申请流动资金借款，应具备产品有市场，生产经营有 效益，不挤占挪用信贷资金，恪守信用，并满足以下基本条件：
1、有按期还本付息能力，原应付借款利息和到期借款已清偿，没有清偿的已经做了贷款人认可的偿还计划。
2、应当具有法定资本或有处置权的财产，且所有者权益与总资产

的比例不得低于 30%。
3、除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计未超过其净资产总额的 50%。
4、持有合法有效的法人营业执照（自然人除外）、企业组织代码证、 税务登记证。
5、已开立基本账户或一般存款帐户。
6、借款人账户在结息日必须有足够现金以保证利息的支付。
7、按时向我行报送有关报表，接受我行贷款检查和监督。借款人有下列情况之一的，我行原则上不接受其申请：
1、连续二年亏损，或连续二年净经营现金流量为负。
2、已在我行同一辖区内的同级分支机构取得信用的。
3、向我行提供虚假或隐藏重要事实的资产负债表、损益表等财务报告。
4、骗取、套取贷款，用借贷等行为牟取非法收入的。
5、违反国家规定将贷款从事股本权益性投资的。
6、生产经营或投资国家明文禁止或严重有损于社会公益和道德的产品或项目的。
7、项目建设或生产经营未取得环保部门许可的。
8、在进行承包、租赁、联营、合并（兼并）、合作、分立、产权有 权转让、股份制改造等体制变更过程中未清偿、落实原有债务或未对其清偿债务提供足额担保的。
9、列入黑名单的。
第五条项目贷款（固定资产购置、技术改造、技术引进、科技开发、 基本建设等）除具备第四条的基本条件外，还应具备以下条件：
1、符合产业政策、行业总体规划、投资政策、产业布局、发展规划、国家信贷政策和我行信贷投向。
2、项目建议书已经有权部门批准、立项。
3、经过论证的项目可行性研究报告。
4、项目具有国家规定比例的资本金。
5、项目符合中央和地方政府有关城市建设、环境保护、消防、安全卫生、运输、劳动保护等有关法规和规定。

6、借款人提供了前二年财务报表及反映生产经营情况的资料。
7、固定资产项目申请贷款已经落实投产后流动资金。
8、有权部门批准的年度基建计划文件。
9、其他材料。
第六条保证人应具备的条件
（一）法律条件
1、企业法人、从事经营活动的事业法人、其他经济组织和具有完全民事行为能力的自然人。
2、企业法人的分支机构作保证人的，应有企业法人的书面授权书。
3、有限责任公司、股份有限公司为借款人提供保证的，要符合新
《公司法》第十六条及该公司章程的规定。
（二） 经济条件
1、保证人的前二年的经营现金净流量大于所保证的借款本息额。
2、保证人对外提供保证的债务总额（包括拟提供保证的借款本息），不得超过保证人净资产。
3、保证人的信用良好，在银行无逾期贷款和拖欠利息的情况。
4、保证人自愿提供连带责任保证，不存在骗保和被迫担保和互保的情况。
（三）下列法人或其他机构不得作为保证人
1、国家机关，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。
2、以公益为目的的事业单位：学校、幼儿园、医院、科学院、图书馆等。
3、社会团体。
4、无企业法人的书面授权或者超过企业法人书面授权范围提供保证的企业法人的分支机构。
5、企业法人的职能部门。
6、有信用劣迹的自然人、企业法人和机构。
7、超出公司章程规定的担保限额的。
第七条抵押人、质押人应是企业法人、从事经营活动的事业法人、其他经济组织和具有完全民事行为能力的自然人。有财产共有人的，

需经财产共有人同意办理抵押。有限责任公司、股份有限公司为借款人提供抵、质押的，要符合新《公司法》第十六条及该公司章程的规 定。
（四）抵、质押物条件
1、国家允许其流通和转让。
2、权属关系明确，不存在产权争议，拟抵押、质押部分未设定其他权利。
3、未被查封、扣押和监管。
4、市场价值稳定、易于变现、保管和处置。
（五）权利质押的条件
1、权利人明确，不存在争议，拟质押部分未设定其他权利。
2、权利真实有效。
3、未被冻结、保全。
第三章 对客户提供资料的初步审查
第八条支行信贷人员收到客户申请材料后，应按《某银行信贷业务申请材料清单》（附件 1）清点材料是否齐全，并对材料的完整性、合法性、规范性、真实性和有效性进行审查分析。具体审查要求是：
1、企业法人营业执照是否合法有效。
2、企业法人代码证书是否合法有效。
3、法定代表人证明书、法人授权委托证明书。
（1） 要求提供原件，复印件无效；
（2） 与身份证影印件名字相符；
（3） 有效期到合同签订日通常至少要有 3 个月，否则到审批签订合同时可能丧失实效；
（4） 法定代表人证明书上填写的委托代理人的权限要具体、明确， 借款申请书要加盖公章，法定代表人要签字。
4、查阅公司合同、章程：
（1） 对公司的组织形式、出资方式、经营方式、最高权利机构等有全面的了解，从中看出其申请借款是否需要由最高权利机构如董事 会决定；
（2） 若借款人为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或

承包经营企业，需提供公司成立批文、合同、公司章程。5、审查征信情况：
（1） 查看在我行系统内有没有贷款，是否为多头贷款；
（2） 了解在他行的贷款情况；
（3） 算出累计贷款额、逾期余额、承兑、贴现金额、累计保证余额、已过担保期限而未撤销的余额。
6、审查在我行结算的资金流量：
（1） 结算资金进出量有多大；
（2） 结算资金进出频繁程度；
（3） 结算量频繁的单位，在其他条件都符合的情况下，可优先考虑支持，反之则要慎重考虑。
7、审查评估资信等级证书：
经我行或我行认定的资信评估公司评定的资信级别是否在有效期内。
第九条建筑安装企业另需审查如下证件1、审查《承建资格证书》：
（1） 是否持有《承建资格证书》，该证是施工企业承担工程的资格 证明，按规定承担各类工程施工任务，必须持有建设部门核发的施工企业《承建资格证书》；
（2） 是否在有效期内。按规定施工企业《承建资格证书》每年由发证机关审核换发一次；
（3） 对照借款申请书和施工合同，看是否有工程项目所要求的许可施工范围。
2、审查《安全资质证》、《工程项目施工安全许可证》：
（1） 是否持有《安全资质证》。按规定取得建筑安装《安全资质证》的企业，在其承建的工程开工前，还必须办理《建筑安装企业工程项目施工安全许可证》后方准施工；
（2） 两证必须在有效期内。《安全资质证》有效期为两年，期满后 向发证机关申请复审，经复审合格签证后继续有效；《工程项目安全许可证》有效期至该工程竣工验收；
（3） 没有取得上述两证的施工企业承接工程项目的施工，被视为

无证施工，我行不予以发放贷款。
3、审查建设单位的《建设工程施工许可证》：
（1） 要有开工许可证；
（2） 对照借款申请书和施工合同，施工单位、建设单位、工程项目名称必须相符。
4、审查施工合同或购料合同：
（1） 施工合同或购料合同是借款人将要履行施工或正在履行施工或付款义务的合同，失效的合同不得用来申请借款；
（2） 认真查阅合同条款，属施工单位垫资承建的要进一步审查工程项目有关资料及建设单位信誉实力。
第十条房地产企业要另外检查以下证件：
1、《房地产开发企业资质等级证》要在有效期内；
2、审查《施工合同》；
（1） 必须是借款申请人将要履行或正在履行预付或支付工程款义务的合同，失效的合同不得用来申请借款；
（2） 查阅计划部门有关文件，看该工程项目是否列入房地产开发投资计划；
3、审查‚三证‛即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》；
（1） 《建设用地规划许可证》由规划部门颁发、加盖公章；
（2） 《建设工程规划许可证》由建设部门核发、加盖公章；
（3） 《建设工程开工许可证》由建设部门核发、加盖公章；
（4） ‚三证‛上的项目名称和建设单位名称必须相符，并要与借款申请书有关内容相一致；
（5） 必须同时具备‚三证‛并在有效期内，方予考虑发放贷款。第四章对授信客户及担保单位进行调查评价
第十一条对企业的调查评价要力求以有资格机构审计过的财务报表为基础，通过调查走访客户财务部门和主要管理者，必要时拜访客 户的商业往来客户、供货商和其他债权人，向他们询问借款人资信情 况，核对财务报表和主要凭证、查看库存、了解和掌握客户的动态情况以及走访外部管理部门，了解其对客户的评价，核实有关情况等方

式，获取第一手材料。
第十二条对借款人的调查内容主要包括以下方面：
1、企业设立情况。包括所有制性质、所属行业、主管部门、注册和办公地址、成立日期、法定代表人、投资方及出资方式、投资比例、 注册、实收资本、经营期限、经营范围及主营业务。
2、企业组织架构。包括组织机构、母公司、子公司、分公司、关联公司、合资控股、合资企业情况。
3、企业的账户开立情况。资金如何运作、资金流量有多大、分别在那些行结算。
4、企业的负债情况。有哪些银行借款、哪些或有负债、是否参与证券市场投资，参与的请说明。
5、企业主要的产品或服务。包括销售情况和市场情况以及市场占有率情况。
6、企业的主要竞争对手有哪些；竞争的主要方式是什么；价格、产品质量、售后服务或原材料来源有何优势。
7、企业发展环境。包括政策，经济和地理环境等，与同行业相比有何优势；经济效益如何。
8、企业在同行业区域经济中的地位，行业现状、市场发展前景如何。
9、企业发展规划是否科学，判断企业处于成长期、成熟期或衰退期。
10、企业经营策略是否随市场变化而变化，有效性如何。
11、企业有无资源，产品或销售渠道有无优势，新产品开发和市场 拓展方面是否具有竞争力、发展潜力如何。
12、企业的技术装备、质量管理、成本结构情况如何。
13、企业原材料储备水平、储备天数、货币金额。
14、企业每月开工天数、班次、每班次的产能、产值。
15、目前的应收账款回收期和数量、收回应收账款的措施，存货的 销售期和数量等。
16、企业对本年销售额和利润的预测值以及明年的发展目标。
17、借款人与商业往来客户、供货商和其他债权人之间业务关系紧

密程度；应付款情况，有无不履行偿还债务行为，产品、价格、质量、 管理水平，有无对客户不利的情况等。
18、企业是否有扩大生产规模或兼并其他企业的计划。
19、企业存在的问题和发展展望。
20、了解领导人的情况：通过了解借款人主要领导尤其是法定代表 人的资历、素质、业绩、管理及开拓能力、经营作风等来考察借款人 的管理水平。
21、企业家群体（董事会主要成员、总经理、业务部门及财务部门负责人）资历、背景、管理能力与经验，以往工作业绩，专业知识水 平，年龄结构，组织能力，工作能力及应变能力，职业道德，思想水 平等；任期、稳定性及连续性。
22、企业经营决策人，董事会与总经理的授权关系；企业经营与企业所有者的关系是直接经营还是委托经营等其他形式。
23、客户的公司治理结构、领导人的任免情况、协作关系等。
24、企业的人力资源管理情况：包括数量、年龄、文化程度、工资 待遇、企业凝聚力等。
25、企业的管理素质；人事、业务、财务等管理水平、制度执行有 效性；部门设置是否科学，财务人员对本企业财务及经营状况是否定 期进行分析，总结并提出合理化建议。
26、是否有重大的事项发生（人事、财务、经营事故、诉讼等问题）；企业准备如何应对这些事项。
27、借款用途是否合规，有无证明贷款用途的购销合同，涉及进出 口业务的还需提供进出口许可证和进出口购销合同等凭证资料。
第十三条对企业提供会计报表的调查
在对企业财务报表进行审查时，要把握住审查重点，注意帐、表、 原始票据的核对一致。对于银行来说，最关心的是企业的第一还款来源，即贷款到期能否有足够的现金支付贷款本息。重点分析企业的资产负债结构，现金流量的大小，有多少资产作为偿付贷款的保证，特别是企业有多少立即可以变现的资产作为偿还贷款的保证。
第十四条资产项目的审查：
1、货币资金：是指企业的库存现金、银行结算户存款、外部存款、

银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款等项 目的合计数。
查验办法：核对银行对账单、查询开户行存款余额及库存现金余额。2、短期投资：是指企业购入的各种能够随时变现的、持有时间不
超过 1 年（含 1 年）的股票和债券，以及期限不超过 1 年（含 1 年） 的其他投资。
查验办法：查验企业持有的各种股票、债券及其他有价证券的权益证明和银行的付款记录。
3、应收票据：是指企业持有的未到收款期也未向银行贴现的各种商业汇票，包括商业承兑汇票和银行承兑汇票。
审查时注意查验票据的真实性、合法性，并剔除其中已向银行贴现、已背书转让和被拒付的票据。
4、应收账款：是指企业因销售商品、产品和提供劳务等而应向购买单位收取的各种款项。企业往往通过该项目虚增收益数字，应重点 审查。
审查时应采取账龄分析法，剔除应收账款中的虚增数字或不具备变 现可能的数字。另外，应注意应收账款的到期日是否超过一年或一个营业周期；应收账款的大部分是否集中于少数几个客户等。
5、预付账款：是指企业预付给提供商品或劳务单位的款项。审查时根据预付账款明细账、银行存款明细账及原始票据加以核对。该项目与应收账款类似，审查时同样应注意分析其账龄，剔除账龄超过三年的数字和可以确定无法收回的数字，防止企业虚增资产数字。
6、其他应收款（含公司内或关联公司往来）：是指企业向其他单位或个人应收回的各种应收和暂付款项。本项目指以上应收账款之外的短期债权，查验办法与应收账款、预付账款相同。
7、存货：是指企业在生产经营过程中为生产经营耗用或为销售而储存的各种物资。包括各种材料、商品、在产品、包装物、低值易耗 品、分期收款发出商品、委托代销商品、受托代销商品等。审查此项 目时，不仅要剔除虚增的存货和长期积压不能变现的存货，还要防止企业少计当期已销售成本，高估未销售的商品成本。
查验办法：

（1） 审查前后各期成本核算办法是否一致；
（2） 根据已销售商品的数量和存货的数量，测出存货成本是否高估；
（3） 根据市场现行价格判断企业期末单位存货价格是否偏高；
（4） 查验购进存货时的原始资料，判断有无虚增成分；
（5） 审查存货的账龄是否太长，是否存在积压现象。
8、长期投资：是指企业在一年内（含一年）不能变现或不准备变现的各种债券性质的投资。审查时应注意分析长期投资项目能否获得 高收益，是否实现了低风险或风险分散的投资组合，是否与企业的总 体目标相一致。对长期投资占总资产比例达到 10%以上时，要核实明细账，看其与总账和报表是否相符，并要了解和分析投资收益。
9、固定资产：是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上。并且在使用过程中保持原有物质形态的资产。审查时应注意企业所使用的固定资产折旧方法，从各个会计年度来说，采用不同的折旧 方法，其折旧额会不同，因而对当年净收益额会有所影响，并要查看明细账和权利凭证，分析固定资产的构成；房屋等不动产有多少；机械设备、车辆等动产有多少。
10、无形资产：是指企业长期使用而没有实物形态，却能给企业带来经济效益的资产。包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土 地使用权、商誉等。首先查阅无形资产明细项目，看各无形资产项目的确认是否合法；其次审核无形资产的 确认价值是否和报表列示金额一致；最后审核无形资产摊销是否合理正常。
11、递延资产：是指不能全部计入当年损益，应当在以后年度分期 摊销的费用，包括开办费、租入固定资产的改良及大修理支出等。
第十五条负债项目的审查：
应与信贷登记咨询系统查询结果核对，不一致的数字应了解清楚， 加以说明。并且对于每一笔借款的到期日、用途、偿还情况等都应了解清楚。
1、短期借款：是指企业向银行或其他金融机构借入的期限在一年以下的借款。查验其报表数与总账余额是否相符，总账、明细账和信用报告记录数是否相符。对借款不能按期归还则要作出合理的解释。

2、应付票据：是指企业开出、承兑的尚未到期付款的应付票据， 包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。
3、应付账款：是指企业购买原材料、商品和接受劳务供应等应付给供应单位的款项。查验其报表数与总账余额是否相符，总账和明细帐是否相符，对大额明细户要抽查原始凭证进行核实。
4、其他应付款：是指企业所有应付和暂收单位和个人的款项。方法同‚应付账款‛。
5、预提费用：是指企业按照权责发生制核算办法预提的应计入本期成本的费用。查验时主要看报表数与总账余额是否相符，金额较大时，应看明细项目是否符合财务规定。
6、长期负债：长期负债是指企业在一年或超过一年的一个营业周期以上偿还的债务。看其报表数与总账余额、信用报告记录是否相符。
第十六条所有者权益项目的审查：
1、实收资本：指企业各股东实际投入的股本总额。审查时应注意：
（1） 审查资本投入的真实性；
（2） 查看有无与股本金额接近的应收款项，若有，则要核实形成往来的原因，防止股东通过往来账户抽回投资；
（3） 查看会计师事务所出具的验资报告，切实防止股东的假投资。 2、资本公积：是指企业的股本溢价、接受捐赠的实物资产、住房
周转金转入、资产评估增值以及投资准备的累计金额。审查时应注意：
（1） 资产评估增值是否有确凿的依据；
（2） 接受捐赠的实物资产计价是否合理；
（3） 住房周转金的转入是否有充足的依据；
（4） 股本溢价是否以银行存款记录作为依据。
3、未分配利润：是指企业历年滚存的尚未分配的税后利润。 审查时应注意：
（1） 前后各期的数字变化与企业的盈利水平是否相称；
（2） 是否存在虚列利润，多年未分配现金股利的现象。第xx条对损益表的审查：
1、主营业务收入：是指企业经营主要业务所取得的收入总额。

审查时应注意：主营业务收入的确认是否符合会计准则、会计制度 的规定；主营业务收入的增加是否存在虚增应收账款；主营业务收入 与银行存款记录和结算是否相称；主营业务收入的数字与企业的纳税 记录是否一致；主营业务收入与销售量是否相称。
2、主营业务成本：是指企业经营主要业务发生的实际成本。
审核时应注意：已销售商品的成本与存货成本的水平是否一致；企 业反映的成本水平和同行业相比是否正常，有无明显低于市场成本水平的现象；企业的进货成本与应付账款、银行存款记录是否一致；看企业成本明细帐已结转数的累计金额与报表列示金额是否一致，是否有挂账未结转的成本。
3、营业费用：是指企业销售商品过程中发生的费用，包括运输费、包装费、保险费、展览费、广告费，以及为销售本公司产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用。
审查时注意：营业费用与企业的业务规模是否相称，有无低营业费 用现象；企业反映的费用水平和同业相比是否正常，有无显著低于市场成本水平的现象。
4、管理费用：是指企业为组织和管理生产经营而发生的费用。 审查时应注意：企业费用与企业的机构设置、人员配备、业务规模
是否相称；企业反映的费用水平和同业相比是否正常，有无显著低于市场成本水平的现象。
5、财务费用：是指企业为筹集生产经营所需资金而发生的费用， 包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失以及相关的手续费。
审查时注意：财务费用与企业的融资规模是否相称；财务费用与银行借款、应付票据和结算记录是否相称；有无低估汇兑损失的现象； 对金额过大的汇兑损益或溢余要查明形成原因，看是否属实。
6、投资收益：对大额的投资收益审查被投资企业最高权利机构关于利润分配的决议，查验会计凭证上表示的对方会计科目是银行存款还是应收账款，以核实是否真有投资收益，是否收到货币资金。
7、营业外收入：对金额较大的营业外收入或支出，要查验明细账， 先看累计金额是否同报表列示金额一致，然后抽查大额营业外收入或支出的原始单据，验证其是否真实。

特别注意：借款是否为修饰报表而重新评估资产值，短期债务是否 不成比例增长；销售额增长但利润却减少，资本不明不白的增加或减少，是否管理层出现问题等一一核实清楚。
第十八条在对企业财务报表进行审查并调整的基础上进行财务比率分析：
一、长期偿债能力分析：
1、资产负债率=负债总额/资产总额
2、产权比率=负债总额/所有者权益总额
3、利息保障倍数=（利润总额+利息费用）/利息费用二、短期偿债能力分析：
1、流动比率=流动资产/流动负债
2、速动比率=速动资产/流动负债
速动资产=流动资产-存货-预付账款-待摊费用或速动资产=流动资产-存货
3、现金比率=现金类资产/流动负债
4、营运资金=流动资产-流动负债三、盈利能力分析：
1、销售利润率=（销售利润/销售收入净额）*100%
2、营业利润率=（营业利润/销售收入净额）*100%
3、净利润率=（净利润/销售收入净额）*100%
4、成本费用利润率=（利润总额/成本费用总额）*100%
成本费用总额=产品销售成本+产品销售费用+管理费用+财务费用四、营运能力分析：
1、总资产周转率=销售收入净额/资产平均余额资产平均余额=（期初余额+期末余额）/2
2、固定资产周转率=销售收入净额/固定资产平均净值
固定资产平均净值=（年初固定资产净值+年末固定资产净值）/2 3、①应收账款周转率=赊销收入净额/应收账款平均余额
赊销收入净额=销售收入-现销收入-销售退回-销售折让-销售折扣
②或销售收入净额÷应收帐款平均余额=应收帐款周转率4、应收帐款回收期=计算期天数/应收账款周转次数

5、存货周转率=销售成本/平均存货余额
平均存货余额=（期初存货余额+期末存货余额）/2 6、资产报酬率=（税前净利润/资产平均额）*100%
7、权益报酬率=（税前净利润/有形净资产）*100% 第十九条对担保情况的调查
1、保证贷款除严格按第六条所规定的保证人应具备的条件进行调查外，还应调查以下内容：
（1） 是否具有作为保证人的法律资格；
（2） 前三年的经营现金净流入量及净资产数额，同拟保证的借款本息额相比较以此来判断保证人是否具有代为偿还能力；
（3） 对自身债务是否能到期偿还，生产经营活动是否正常；
（4） 保证人的对外担保情况；
（5） 董事会、股东大会、职工代表大会同意担保的决议（个人担保的除外）。
2、抵（质）押担保贷款除了严格按第七条所规定的抵（质）押物应具备的条件外，还应调查下列内容：
（1） 是否具有作为抵（质）押人的法律资格；
（2） 土地使用权抵押的，要重点查验国有土地使用权证书，核实真实性，弄清是以出让还是以划拨方式取得的国有土地使用权；土地 使用权的评估价格同当地市场价格及土地使用权出让或转让价格是否相符；查实交付土地出让金的付款凭证情况；
(3) 在建工程抵押的，要重点调查在建工程的性质，是否可以处置， 否则不能用于抵押；在建工程是否具有《土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销（预）售证》（该证可暂缓要求客户提供，仅前四证即可）；在建工程抵押贷款，无论开发商是否拖欠施工商的工程款，我行都应要求施工商书面向我行承诺放弃抵押部分的优先受偿权；在建工程的评估与市场价、开发成本是否相符合。同时，还应查验工程完工程度以及土地使用权出让金是否交纳；已建造面积是否已超过总设计建筑面积的 50%;是否能保证在贷款到期两个月前交付使用；对不满足上述条件的，不予办理在建工程抵押贷款；

(4) 房地产抵押的，要调查房地产的土地使用权性质及取得方式， 可否用于抵押；现场调查房地产是否易于变现，其评估价与市场价是 否相符；对投入使用的房地产要调查是否出租，查看租赁合同是否真 实，查看租赁合同的期限、租金额及付款方式，对租赁期较长（超过 3 年的）或已经付清租金的，不予办理抵押贷款；
(5) 其他动产抵（质）押的，要调查评估价同市场价是否相符，是否属易于保管、变现的资产；
(6) 是否重复设定抵押，评估作价同市场价是否相符，权益有无保证等；
(7) 股份有限公司和有限责任公司需出具董事会同意抵（质）押的决议文件；
(8) 财产共有人同意抵（质）押资料；
(9) 抵（质）押物如是第三人提供的，必须有第三人的明确授权。 3、对权力质押贷款，调查以下内容：
(1) 是否具有作为质押人的法律资格；
(2) 存单质押。现场调查存单的真伪，现场办理冻结止付手续； (3)债券质押。用于权利质押的债券限于国债、金融债券。记名债
券要到出售部门调查债券的真伪和抵押止付情况；无记名债券到出售部门核实债券真伪情况。
4、其他调查内容：
(1)有无其他优先权，譬如税收优先权。抵押人、出质人设定担保物权时不应欠税务机关税收，应到税务机关核查抵押人、出质人是否欠税；
用于抵押的土地使用权的情况。土地上面无附着物者可单独抵押， 同时到土地管理部门进行登记；有附着物者必须连同附着物一同抵押，同时到房产管理部门和土地管理部门进行登记；
（2）以房地产等建筑物抵押的，其占有范围内的土地使用权必须同时抵押，同时到房产管理部门和土地管理部门进行登记。
第五章撰写调查评价报告
第二十条调查人员在完成上述调查内容后，计算分析各项财务指标，按贷款方式和借款人性质选择侧重点，写出详实清晰的调查报告。

（详见附件 2）
第六章贷款贷前调查责任的界定及追究办法
第二十一条贷款贷前调查责任追究制度是指对贷款贷前调查过程中未认真执行各项规章制度而形成的不良贷款的责任人追查原因、追 究相关责任的制度。
第二十二条贷前调查环节包括贷款管理决策岗、贷前调查管理岗、 分析与评价（审查）岗等岗位，分为发起人责任（第一责任人）和贷前调查责任（直接责任人）。支行行长为发起人（第一责任人）；支行信贷业务部门负责人、支行授信评审部门负责人、支行主管信贷业务的副行长为贷前调查人（直接责任人）。
第二十三条发起人（第一责任人）责任：
1、对授权范围内的信贷决策行为负全部责任。
2、对总部信贷管理部室审查审批的授信业务负有直接责任，是上报贷款的第一责任人；对支行审贷小组通过的授信业务及其他信贷管理审议的事项具有一票否决权；对上报的信贷业务，如贷多贷少、期限、利率、担保、信用评价、不良资产处置、诉讼等做出决策意见， 是贷款风险防范和控制的第一责任人。
第二十四条贷前调查人（直接责任人）责任
一、因工作浮漂、草率从事，使调查失误、评估失准，造成决策失 误的，贷前调查责任人承担直接责任。
二、贷款调查人员徇私舞弊，或与借款人恶意串通，故意隐瞒和编 造事实，造成决策失误的，贷前调查人承担直接责任。
三、调查属实，审查审批人员判断失误，或贷款调查人员有充分理 由表示不同意发放但审查审批人员未予采纳而形成的贷款风险，贷前调查人员无责任。
四、行内外同级或上级部门领导、工作人员或其他关系人介绍或安 排的贷款，贷款调查人员未按程序进行贷前调查，或经调查不符合贷款条件但仍同意发放、未提出反对意见，形成不良贷款的，贷款调查 人员应视具体情况分别承担不同责任。经调查不符合贷款条件因而提出反对意见的，无责任。
第二十五条本操作细则由某银行负责制定和解释，适用于流动资金

贷款的贷前调查管理，其他种类贷款管理首先要符合本操作实施细则的相关规定，再按相关贷款业务管理规定操作。
第二十六条本办法自颁布之日起执行。