房地产开发流程草案模板.docx

房地产开发步骤草案
可行性研究及项目决议阶段
交付使用阶段
项目销售阶段
工 程 建 设 阶 段
前 期 准 备 阶 段
物业移交
权属登记办理房产证
商品房销售
申办《预售许可证》
综合验收
工程质量验收
工程建设
市政配套工程
施工准备工作
施工手续至取得施工许可证
招标投标手续
计划手续至取得计划许可证
计划设计
项目立项
获取土地使用权
可行性研究及项目决议

第一篇 可行性研究及项目决议阶段
一、 工作步骤
获取土地市场项目信息后，经董事会同意初步立项后，可行性研究按5个步骤进行：
1、委托项目咨询企业或策划企业接收策划任务

2、咨询企业调查研究

3、咨询企业方案选择和优化

4、财务评价和经济评价

5、咨询企业编制可行性研究汇报，报董事会决议

企业董事会经过后，同意正式立项，项目进入前期开发阶段，主动筹备相关获取土地使用权相关工作。
二、 工作所需时间：
根据一般招拍挂程序，从公布公告之日起计算，共需要时间30天。
三、 工作所需费用：
参考彩石山庄项目开发策略研究，费用约40万元。
第二篇 前期准备阶段
第一章 获取土地使用权
一、国有土地使用权招拍挂牌步骤图
1、获取土地出让信息

2、企业研究决议

3、提交竞买申请

4、提交挂牌价格
制作标书、投标
参与拍卖

5、签署成交确定书

6、签署出让协议,缴纳成交价款及契税

7、办理土地登记手续

二、工作内容
国有土地使用权出让挂牌
（一）工作内容
1、获取土地挂牌出让公告信息
从报纸和网络等媒体取得国有土地挂牌出让公告
2、企业决议
企业研究确定参与竞买土地事宜。
3、提交竞买申请
1、向市国土局购置挂牌出让文件。
2、持国有土地使用权竞买申请书、营业执照副本、法定代表人身份证实书、法定代表人身份证及复印件，授权委托书、代理人身份证和复印件，向市国土局提出书面申请。
3、缴纳竞买确保金。（依据公告确保金数额缴纳）
4、提交挂牌价格
进入挂牌期。在挂牌期限内，需摘牌者提交摘牌价格。
5、签署《成交确定书》
1、在挂牌公告要求截止时间，最高应价或报价人为竞得人。
2、竞得人和出让人立即签署《成交确定书》。
3、挂牌活动结束，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或指定场所、媒介公布公告。
6、签署出让协议缴纳成交价款及契税
1、竞买人竞得后，凭《成交确定书》，竞得人和市国土局签署《国有土地使用权出让协议》。
2、在《成交确定书》《国有土地使用权出让协议》中约定期限内缴纳成交价款及契税。
7、办理土地登记手续
依据《成交确定书》、《国有土地使用权出让协议》及成交价款及契税缴纳发票，申请土地登记，领取《国有土地使用证》。
（二）挂牌时间估算
1、公告：20天
2、企业研究决议：19天内（公告确定交申请截止日前）
3、提交竞买申请：20天内或公告限定时间。
4、提交挂牌价格: 10天或公告确定时间。
5、摘牌成交结果公布公告：10天
6、签署出让协议：
（1）《成交确定书》签署后30内。
（2）缴纳成交价款及契税：协议约定时间内。
7、办理土地登记手续：15天
以上时间累计约2个半月内
（三）挂牌相关税费
1、缴纳确保金：依据公告确保金数额缴纳
2、成交价款：实际摘牌价格。
3、契税：成交价款3%。
4、土地登记费：每平方米约0.1元。

国有土地使用权招标
（一）工作内容
1、获取土地招标出让公告信息
从报纸和网络等媒体取得国有土地招标出让公告
2、企业决议
企业研究确定参与竞买土地事宜。
3、提交投标申请
1、购置土地出让招标资料。
2、提交投标申请书、营业执照副本、房地产开发资质证实（另有要求除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理投标申请。
3、缴纳投标确保金。
4、制作标书、投标
1、依据投标文件要求制作标书
2、在投标截止时间前投标
3、出让人组织开标
5、签署成交确定书
1、竞标人中标后和市国土局立即签署《成交确定书》
2、出让人将投标出让结果在土地有形市场或指定场所、媒介公布。
6、签署出让协议缴纳成交价款及契税
1、中标人凭《成交确定书》和市国土局签署《国有土地使用权出让协议》。
2、在《成交确定书》《国有土地使用权出让协议》中约定期限内缴纳成交价款及契税（契税为成交价款3%）。
7、办理土地登记手续
依据《成交确定书》、《国有土地使用权出让协议》及成交价款及契税缴纳发票，申请土地登记，领取《国有土地使用证》。
（三）、招标时间估算
1、公告：20天
2、企业决议：19天内（公告确定交申请截止日前）
3、提交投标申请：公告期20天内
4、制作标书、投标:
(1)在投标截止时间前投标（公告确定期内）。
(2)开标期限：出让人另行公布公告
5、签署成交确定书：
（1）开标当日签署
（2）出让人对中标出让结果公告：10天
6、签署出让协议：
（1）《成交确定书》签署后30内。
（2）缴纳成交价款及契税：协议约定时间内。
7、办理土地登记手续：15天
以上时间累计约2个半月内
（四）、招标相关税费
1、缴纳确保金：依据公告确保金数额缴纳
2、成交价款：实际中标价格
3、契税：契税为成交价款3%
4、土地登记费：每平方米约0.1元。

国有土地使用权出让拍卖
（一）工作内容
1、获取土地拍卖出让公告信息
从报纸和网络等媒体取得国有土地拍卖出让公告
2、企业决议
企业研究确定参与竞买土地事宜。
3、提交拍卖申请
1、购置土地拍卖出让资料。
2、提交竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证实（另有要求除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请。
3、缴纳确保金。
4、参与拍卖
竞买人现场参与拍卖。
5、签署成交确定书
1、拍卖成交后竞买人和市国土局立即签署《成交确定书》
2、出让人将拍卖出让结果在土地有形市场或指定场所、媒介公布公告。
6、签署出让协议缴纳成交价款及契税
1、成交竞买人凭《成交确定书》，签署《国有土地使用权出让协议》。
2、在《国有土地使用权出让协议》中约定期限内缴纳成交价款及契税。
7、办理土地登记手续
依据《成交确定书》、《国有土地使用权出让协议》及成交价款及契税缴纳发票，申请土地登记，领取《国有土地使用证》。
（三）、拍卖时间估算
1、公告：20天
2、企业决议：19天内（公告确定交申请截止日前）。
3、提交拍卖申请：20天内（公告期内）。
4、参与拍卖:公告要求时间参与拍卖。
5、签署成交确定书：拍卖成交立即签署。
6、签署出让协议：
（1）《成交确定书》签署后30内。
（2）缴纳成交价款及契税：协议约定时间内。
7、办理土地登记手续：15天
以上时间累计约2个半月
（四）、拍卖相关税费
1、缴纳确保金：依据公告确保金数额缴纳
2、成交价款：实际拍卖价格
3、契税：契税为成交价款3%
4、土地登记费：每平方米约0.1元。
第二章 项目立项
一、 工作步骤图：
编制可行性研究汇报

区发改委投资科审查

窗口受理

地震局执法支队
环境保护局监督管理处
发改委投资处

合 格
立项

依据意见做环评

环评中心

窗口

环境保护局监督管理处

环评批复

二、 关键工作内容
1、 编制项目可行性研究汇报：
可行性研究根本目标是实现项目决议科学化、民主化，降低或避免投资决议失误，提升项目开发建设经济、社会和环境效益。
可行性研究关键内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模确实定； (4)计划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及提议。
2、 申请立项所需要提报资料：
(1) 土地成交确定书、土地出让协议 (2) 申请汇报（可行性研究汇报，4份，发改委2份，环境保护局、地震局各一份） (3)自有资金证实（银行出具：自有资金占总投资35%，如成交确定书收据金额达成，则无须银行出具） (4) 招标计划（1份，发改委窗口领取） (5) 书面申请（2份）(6) 营业执照副本（发改委2份） (7) 项目所在区发改委审批意见（2份，报区发改委资料：①可行性研究汇报②书面申请③项目所在区发改委所需其它资料）（8）报环境保护局资料（①土地成交确定书、土地出让协议②项目书面申请③营业执照，1份④地图1张，简单标示出项目所在位置⑤可行性研究汇报）（9）报地震局资料（①可行性研究汇报②项目书面申请）（10）房地产企业开发资质（4份，发改委2，环境保护局、地震局各一份。）
以上资料一式两份，均报发改委窗口，报环境保护局、地震局资料由发改委接收后统一分发，10个工作日内办理完成。环境保护局受理以后，由监督管理处决定项目是否做环评、做哪个种类环评，出具审查意见（即立项回函），监督管理四处长签字、分管领导签字，5个工作日内办理完成，送至窗口。地震局窗口受剪发改委立项联络函后，转到地震局执法支队，由执法支队出具初步审查，执法支队苏处长盖章后，转到窗口，也可从执法支队领取，5个工作日内办理完成。
设计单位设计完成环评结果后，先到环境评定中心进行环评评定，评定中心需要立项阶段环境保护局给发改委立项回函，后开教授评审会，半天即可开完，会后依据教授意见修改，于7个工作日内评定完成。评定合格后再报环境保护局窗口，需携带修改完成后环评汇报书5份，评定中心出具评定汇报6份，建设单位向环境保护局出具相关环评汇报批复请示。窗口受理后，报环境保护局监督管理处审批，处长签字后，分管领导签字，15个工作以后审批完成。（如项目须作环境评价汇报表，则需先到项目及所在区环境保护局监督管理科审查，出具审查意见后，再报环境保护局窗口）
设计单位设计完成地震安全性评价后（45日，包含地震安全性评价教授评审，设计单位办理），报送审批中心地震局窗口，窗口受理后，报地震局执法支队审批，5个工作日审批完成。
项目所在区发改委需先行审查，待区发改委投资科审查同意后，出具同意同意资料：①可行性研究汇报②书面申请③项目所在区发改委所需其它资料）
发改委在收到发改委在得到环境保护局、地震局立项回函后，于5个工作日内出具项目立项批文。
注：国家依据建设项目对环境影响程度，对建设项目标环境影响评价实施分类管理。
建设单位应该根据下列要求组织编制环境影响汇报书、环境影响汇报表或填报环境影响记录表：
（1）可能造成重大环境影响，应该编制环境影响汇报书，对产生环境影响进行全方面评价；
（2）可能造成轻度环境影响，应该编制环境影响汇报表，对产生环境影响进行分析或专题评价；
（3）对环境影响很小、不需要进行环境影响评价，应该填报环境影响记录表。
建设项目标环境影响汇报书应该包含下列内容：
（1）建设项目概况；
（2）建设项目周围环境现实状况；
（3）建设项目对环境可能造成影响分析、估计和评定；
（4）建设项目环境保护方法及其技术、经济论证；
（5）建设项目对环境影响经济损益分析；
（6）对建设项目实施环境监测提议；
（7）环境影响评价结论。
（8）包含水土保持建设项目，还必需有经水行政主管部门审查同意水土保持方案。
三、 项目立项时间估算
1、 环评汇报编制及报批：约需要2个月；
2、 可行性研究汇报编制：约需要1个月；
3、 立项申请时间: 约需要1个月。
以上时间累计约3个月
四、 立项阶段相关税费
1、环境影响评价咨询费：
依据《国家计委、国家环境保护总局相关规范环境影响咨询收费相关问题通知》（计价格〔〕125号），收费标准以下表：
建设项目环境影响咨询收费标准
单位：万元
估算投资额(亿元)咨询服务项目
0.3以下
0.3－2
2－10
10－50
50－100
100以上
编制环境影响汇报书(含纲领)
5－6
6－15
15－35
35－75
75－110
110
编制环境影响汇报表
1－2
2－4
4－7
7以上
评定环境影响汇报书(含纲领)
0.8－1.5
1.5－3
3－7
7－9

评定环境影响汇报表
0.5－0.8
0.8－1.5
1.5－2
2以上
注：1.表中数字下限为不含，上限为包含；
    2.估算投资额为项目提议书或可行性研究汇报中估算投资额；
    3.咨询服务项目收费标准依据估算投资额在对应区间内用插入法计算；
    4.以本表收费标准为基础，按建设项目行业特点和所在区域环境敏感程度，乘以调整系数，确定咨询服务收费基准价。调整系数见附件2之表1和表2；
    5.评定环境影响汇报书(含纲领)费用不含教授参与审查会议差旅费；环境影响评价纲领技术评定费用占环境影响汇报书评定费用40％。
    6.本表所列编制环境影响汇报表收费标准为不设评价专题基准价，每增加一个专题加收50％；
    7.本表中费用不包含遥感、遥测、风洞试验、污染气象观察、示踪试验、地探、物探、卫星图片解读、需要动用船、飞机等特殊监测等费用。
2、可行性研究咨询费用：
依据国家发展和改革委要求《建设项现在期工作咨询收费暂行要求》，收费标准以下：
可行性研究汇报收费标准立即间
单位：万元
估算投资额
3000万元—1亿元
1亿元—5亿元
5亿元—10亿元
10亿元—50亿元
50亿元以上
一、编制项目建设书
6—14
14—37
37—55
55—100
100—125
二、编制可行性研究汇报
12—28
28—75
75—110
110—200
200—250
三、评定项目提议书
4—8
8—12
12—15
15—17
17—20
四、评定可行性研究汇报
5—10
10—15
15—20
20—25
25—35
注：1、估算投资额是指项目提议书或可行性研究汇报估算总投资额
2、建设项目标具体收费标准，依据估算总投资额在相对应区间内插入法计算。
3、依据行业特点和各行业内部不一样类别工程复杂程度，计算咨询费用时可分别乘以行业调整系数和工程复杂程度调整系数

按建设项目估算投资额分档收费调整系数
行 业
调整系数(以表所列收费标准为1)
一、行业调整系数

1、石化、化工、钢铁
1.3
2、石油、天然气、水利、水电、交通(水运)、化纤
1.2
3、有色、黄金、纺织、轻工、邮电、广场、、电视、医药、煤碳、火电(含核电)、机械(含船舶、航空、航天、兵器)
1.0
4、材业、商业、粮食、建筑 
0.8
5、建树、交通(公路)、铁道、市政公用工程
0.7
二、工程复杂程度调整系数
0.8～1.2 
注 ：工程复杂程度具体调整系数由工程咨询机构和委托单位依据种类工程情况协商确定
第三章 计划设计
一、 工作步骤图：

二、 关键工作内容
1、 修建性具体计划设计：
（1） 具体计划设计招标：
依据项目规模及董事会要求，对所开发项目进行设计招标。
招标需要准备资料：①招标文件、②计划设计要求通知书、③地形图电子文档、④可行性研究汇报、⑤项目立项批文、⑥相关市政条件资料。
（2） 具体计划设计委托：
和选定计划设计单位签署设计委托协议，进行设计委托应提供资料：①可行性研究汇报、②计划设计要求通知书、③项目立项批文、④设计任务书、⑤地形图及电子文件、⑥相关市政条件资料。
（3） 具体计划设计：
计划设计单位依据计划要求，对项目进行修建性具体计划，直接对建设项目和周围环境进行具体安排和计划设计，关键确定各类建筑、各项基础工程设施、公共服务设施具体配置，为建筑方案和施工图设计提供依据。修建性具体计划结果应该包含计划说明书、图纸、电子文件。具体应包含：
① 建设条件分析及综合技术经济论证；
② 建筑、道路和绿地等空间布局和景观计划设计，部署总平面图；
③ 对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析；
④ 依据交通影响分析，提出交通组织方案和设计；
⑤ 市政工程管线计划设计和管线综合；
⑥ 竖向计划设计；
⑦ 估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。
（4） 计划评审：
甲方依据项目策划产品定位和计划要求通知书，对具体计划进行评审，并提出修改意见，详规设计企业进行优化、调整。
（5） 本阶段工作所需时间：根据通常居住小区规模考虑，如考虑计划招标时间，时间约需要3个月；如不考虑计划招标，时间约需要2个月。
（6） 具体计划费用估算：根据用地规模计算，约3万元/公顷
2、 建筑方案设计：
依据具体计划对项目进行深入设计，在满足控制指标情况下，依据甲方产品定位要求，对建筑风格、建筑布局、单体平面、户型、外立面等进行设计。
（1） 地质勘察：
依据现场地质条件为工程建设计划、设计、施工提供必需依据及参数。关键工作包含：①搜集研究区域地质、地形地貌、遥感照片、水文、气象、水文地质、地震等已经有资料，和工程经验和已经有勘察汇报等; ②工程地质调查和测绘；③工程地质勘探见工程地质测绘和勘探；④岩土测试和观察见土工试验和现场原型观察、岩体力学试验和测试；⑤资料整理和编写工程地质勘察汇报。
地质勘察时间：约0.5个月；此项工作在详规完成后即可进行，可和建筑方案招标同时进行。
地质勘察费用：约14元/建筑平米
（2） 建筑方案设计招标：
编写、评审、确定建筑方案招标文件，招标文件应包含：满足并用足计划设计指标、户型设计要求、户型设计百分比、建筑风格等内容；
招标工作步骤：①确定建筑方案招标代理单位，签定招标代理协议；②建设单位到市建委立案；③待设计单位完成建筑方案设计后，确定建筑方案投标设计单位并公布招标文件；④建筑方案教授评审（开标），确定中标建筑方案及方案设计单位。
建筑方案招标需提供：①招标代理单位编制招标文件、②可行性研究汇报、③项目立项汇报批复、④具体计划批复文件或计划设计要求通知书⑤地形图及电子文件⑥设计任务书
招标所需时间：约2个月；
招标所需费用：约3万元，由中标设计单位支付
（3） 建筑方案优化
和选定建筑方案设计单位签定方案设计协议后，进行方案优化。
建筑方案设计结果具体内容应包含：①场地和环境分析；②小区各项功效配套、布局；③交通组织方案；④竖向设计；⑤各专业设计方案（结构、给排水、消防、暖通、电气等）；⑥建筑平立剖设计；⑦效果图。
建筑方案完成后，即可进行报批手续。
建筑方案设计时间：约2个月；
建筑方案设计费用：约8元/建筑平米。
3、 扩初设计：
（1） 扩初设计
扩初设计委托通常不单独委托，和方案设计或和施工图设计一并委托。
扩初设计为在方案设计基础上深入设计，深入对图面进行深化。该阶段要明确所采取建筑材科、建筑结构、暖通水电等系统组成。深度应在建筑结构、暖通、水电等系统和材料和其它相关方面表现该项目标规模和特点。
需向扩初设计单位提供：设计委托书、建筑方案
（2） 扩初评审
甲方依据项目设计方案要求及产品定位等，对扩初进行评审，并提出修改意见，扩初设计企业进行优化、调整。
扩初设计工作所需时间：约1个月。
扩初设计费用：约8元/平方米
4、 施工图设计：
(1) 施工图设计委托：
依据前期所进行产品定位评审，和交房标准等，起草设计任务书，签定施工图设计、地勘协议；
和选定设计单位签署设计委托协议，进行设计委托应提供资料：①可行性研究汇报、②计划设计要求通知书、③项目立项批文、④设计任务书、⑤地形图及电子文件、⑥相关市政条件资料。
和济南市人防设计院签署设计委托协议，进行设计委托应提供资料：①设计任务书②项目建设、计划定点等同意文件③人防设计要求（防空地下室报建表）④地质勘探汇报
施工图设计委托时间：约0.5个月。
(2) 施工图设计：
施工图设计包含建筑、结构、给排水、暖通、电气专业设计。
施工图设计应做到以下几点：①根据我企业交房标准和造价要求设计②表现建筑方案建筑风格③建筑和结构应细化到节点做法、具体大样、工艺要求等④给排水、暖通、电气专业应细化平面图、系统图、逻辑关系表、产品选型参考参数等⑤向我企业提供图纸及电子文件
施工图设计时间：约3个月；
施工图设计费用：约16元/建筑平米左右
(3) 人防工程设计：
依据济南市人防办文件，小区内须建设人防设施，若易地建设，必需缴纳人防易地建设费。可依据项目实际情况选择缴费或建设人防地下室。
人防设计包含建筑、结构、给排水、暖通、电气等专业。人防项目为平战结合，进行人防设计时，应和施工图设计单位相互沟通。
人防工程设计时间：1个月；
人防工程设计费用，根据人防工程建筑面积计算以下：
1500平方米以下：5.5万/单体+7元/平方米
1500-5000平方米：38+7=45元/平方米
5000平方米以上：33+7=40元/平方米
(4) 图纸评审：
请教授、专业人员、室外管线设计单位、施工单位会同施工图设计人员对设计图纸各专业进行审核、优化。设计人员依据会审意见进行设计优化、修改。
图纸评审时间：1个月；
图纸评审费用：教授评审相关费用，2万元左右

5、 室外工程设计：
(1) 设计委托：
和选定设计单位签署设计委托协议，进行管线综合和专业管线设计委托。设计委托应提供资料：①设计任务书②项目总平面图
电力、电信、自来水、热力、燃气等专业需到对应专业企业分别委托。可在和专业企业签署协议时加入施工图设计委托事项。
设计委托时间：约0.5个月
(2) 管线综合：
综合处理各专业工程技术管线部署及其相互间矛盾，从全方面出发，使多种管线部署合理、经济，最终将多种管线统一部署在管线综合平面图上。管线综合应做到以下几点：①依据多种管线介质、特点和不一样要求，合理安排多种管线敷设次序②确定各专业工程管线在地下敷设时排列次序、覆土深度③各工程管线间水平、垂直净距等。
管线综合设计时间：约2个月，可在方案批复后进行。
管线综合设计费用：约0.6元/建筑平米
(3) 各专业管线设计：
依据管线综合图中位置、走向、节点图等，各专业管线分别设计。其中，电力、电信、自来水、热力、燃气均需要专业企业设计，排水、雨水、污水、路灯等专业可由管线综合设计单位设计。
专业管线设计时间：因为需协调市政部门和单体施工图，时间约为4个月。可在单体施工过程中设计。
专业管线设计费用：约1.4元/建筑平米。不含各市政专业企业设计费用。
(4) 图纸评审：
专业人员和施工单位会同设计人员对图纸进行会审，依据会审意见对图纸进行审核、优化。
图纸评审时间：约0.5个月
6、 景观设计：
（1） 设计委托：
和选定设计单位签署设计委托协议，进行景观设计委托，包含景观计划、方案、施工图设计。设计委托应提供资料：①设计任务书②项目建筑方案及扩初文件
设计委托时间：0.5个月
（2） 景观方案：
景观方案阶段包含景观总体计划和景观分区设计。此阶段景观设计具体包含：景观总平面绿地空间结构分析交通结构分析植物景观结构和植物类型分析铺装材料布局照明设计结构场地空间尺度和设施小品分布节点设计样图景观效果、鸟瞰图
景观方案初步完成后甲方需依据产品定位、风格等进行内部评审，设计单位依据评审意见调整方案，提交方案结果。方案结果应包含彩色文本、彩图和电子文件。
景观方案设计时间：约2个月
（3） 景观施工图：
景观施工图阶段设计具体包含：景观施工图总平面竖向设计：包含场地标高、排水设计等种植图：种植部署图、苗木表等道路铺装及建筑小品设计景观照明设计
景观施工图完成后甲方需结合单体、室外施工图对景观施工图进行评审，设计单位依据评审意见进行设计调整。
此阶段因为需要参考单体施工图设计和室外工程设计，故需提供单体施工图和室外工程图纸。此阶段设计可和单体施工图和室外工程图同时进行。
景观施工图设计时间：3个月
（4） 景观设计所需费用：
依据锦绣苑设计协议，景观设计从方案至施工图按12元/景观平米，约合4.5元/建筑平米。
三、 计划设计时间估算：
（1） 详规阶段：3个月；
（2） 方案阶段：4个月；
（3） 扩初阶段：1个月；
（4） 施工图设计阶段：5.5个月；
（5） 室外工程设计：6.5个月
（6） 景观设计：5.5个月；
计划设计阶段总时长：约25.5个月，因为施工图设计、室外工程设计、景观设计可同时进行，估算计划设计阶段总时长18个月。
四、 计划设计费用估算：
费用均依据锦绣苑项目估算得出。
（1） 详规阶段：3万元/公顷，按容积率1.5计算，约2元/建筑平米；
（2） 建筑方案阶段：
① 勘察：14元/平方米左右，依据锦绣苑勘察协议。
② 建筑方案：8元/平方米左右，依据锦绣苑设计协议。
③ 扩初阶段：8元/平方米左右，依据锦绣苑设计协议。
（3） 施工图设计阶段：
① 建筑施工图设计：16元/平方米左右，依据锦绣苑设计协议；
② 人防工程施工图设计：依据锦绣苑设计协议，人防部分45元/平方米，按人防面积占总面积十分之一计算，折合建筑面积4.5元/平方米。
③ 图纸教授会审：2万元，估算合0.1元/平方米。
④ 室外工程设计：2元/平方米，依据锦绣苑设计协议。
⑤ 景观设计：约合4.5元/建筑平米，依据锦绣苑设计协议。
总费用约为：59.1元/平方米。
第四章 计划手续至取得《建设工程计划许可证》
一、 工作步骤图：
(一)建设用地计划许可证

(二)建设工程计划设计要求通知书

(三)建设工程计划许可证

（四）施工图审查

1施工图联合审查

2施工图技术审查

人防审查

消防审查

市政审查

面积审查

卫生审查

计划审查

防雷审查

3渣土审查

4施工图设计审查立案书

施工图设计审查合格书

4开具缴费联络单

1缴纳人防费

(五)办理缴费及管线审查
2管网审查

3缴纳配套费

（六）取得计划证原件

（七）计划放验线

二、关键工作内容
市计划局在市行政审批服务中心设总服务窗口，受理城市计划区内建设用地计划许可证（含建设用地计划通知书）、建设工程计划设计要求通知书、建设工程计划许可证等事项办理申请。
（一）建设用地计划许可证（含建设用地计划通知书）
1、以划拨方法提供国有土地使用权建设项目，经相关部门同意、核准、立案后，办理划拨土地同意手续前申请办理建设用地计划许可证
2、以出让方法提供国有土地使用权建设项目，在签署国有土地使用权出让协议后申请领取建设用地计划许可证。
所需资料:
①建设用地计划许可证申请表。
②1：500现实状况地形图2份（需拆迁使用土地3份）其中1份用HB铅笔标明拟用土地位置和范围；用地规模超出20公顷建设项目申请办理用地许可可提供1：现实状况地形图；
③建设项目同意、核准或立案文件（如为复印件需核验原件）；
④国有土地使用权出让协议及补充协议（需核验原件）和反应实际出让土地范围勘测定界图纸；
⑤省或市国土资源部门立案地质灾难危险性评定汇报或出具项目用地不处于地质灾难易发区证实文件，省或市环境保护部门审查同意环境影响评价汇报（如为复印件需核验原件）；
⑥依据建设项目标特殊性需提供相关材料；
⑦法律、法规、规章要求其它材料。
办理时限:自受理之日起5个工作日
缴费标准:2.1元/平方米
（二）建设工程计划设计要求通知书
申请人在取得《建设用地计划许可证》（含建设用地计划通知书）后,在编制具体计划或进行建设工程设计前，需办理建设工程计划设计要求通知书，依据通知书中计划条件，委托有对应资质设计单位进行设计.
所需资料
①建设工程计划设计要求申请表；
②建设项目同意、核准或立案文件（如为复印件需核验原件）；
③土地使用权属证件（需核验原件）或建设用地计划许可证（复印件），并提供土地勘测定界图；出让用地需提供国有土地使用权出让（转让）协议（需核验原件）；
④1:500或1:1000现实状况地形图2份(其中市政管线工程需提供加载现实状况地下管线资料1：500现实状况地形图)；
⑤依据建设项目标特殊性需提供其它相关材料。
办理时限: 自受理之日起20个工作日
（三）建设工程计划许可证
申请人依据《建设工程计划设计要求通知书》计划条件和要求，组织制订建设工程设计方案后申办建设工程计划许可证。
要求:除工业、仓储、物流、基础设施类项目和可计划建设用地面积3公顷以下建设项目外，其它建设项目在编制建设工程设计方案前，还应该委托有对应资质设计单位编制修建性具体计划方案.需要编制修建性具体计划方案,申办建设工程计划许可证时应该一并提供.
所需资料:
①建设工程计划许可证申请表；
②建设项目同意、核准或立案文件（如为复印件需核验原件）；
③土地使用权属证件（需核验原件）和土地勘测定界图，出让用地还需提供国有土地使用权出让（转让）协议（需核验原件）；进行道路（和道路一并实施管线）、管线工程建设，提供使用土地证实文件；
④符合国家标准和制图规范要求建设工程设计方案结果2套（需要编制修建性具体计划建设项目，还应该提供修建性具体计划结果）
⑤需进行日照分析项目，应提供有资格单位提供日照分析汇报；
⑥包含机场净空、无线电通道管制、名泉保护、文保单位保护范围、文物埋藏区、特殊消防要求、气象观察点、政策性住房及危房判定、对环境保护有重大影响、地质灾难易发区、防洪滞洪区和关键水土保持区、和相关利害关系人有约定等情况建设项目，需提供对应主管部门或单位意见；
⑦需经教授评审论证修建性具体计划和建设工程设计方案，应附评审会议纪要。
办理时限:自受理之日起20个工作日
缴费标准:领取计划许可证前,需缴纳计划技术咨询服务费,住宅类项目2.3元/平方米,公建类项目3.2元/平方米
（四）施工图审查
申请人取得《建设工程计划许可证》及附图后,按其要求组织建设项目施工图设计,办理施工图审查。
施工图审查分为施工图联合审查、施工图技术审查两部分内容,并同时进行审批.
1、施工图联合审查
施工图联合审查分为消防审查、卫生审查、市政审查、面积审核（建委）、计划审查、人防审查、防雷审查，各职能部门依据国家、地方相关要求，审查施工图是否满足要求要求,最终取得各审查部门出具审查合格意见书.
所需资料:
①联审申报表（8份）
②发改部门审批、立案当年度建设计划批文（复印件2份）
③土地使用权属证件（验原件,复印件1份）
④建设工程设计计划要求通知书及附图(复印件8份)、建设工程设计方案计划审查意见书（复印件3份）、方案图（一本）或建设工程计划许可相关技术经济指标、建设工程计划许可证核发通知单（复印件3份）。
⑤消防设计审核及立案抽查
⑥施工图设计文件（建筑、结构、给排水、暖通、电气专业1套，装订成册）。
⑦《济南市建筑工程勘察设计招标投标立案书》（建筑面积在1万平方米以上单体建筑工程项目或总建筑面积在5万平方米以上住宅小区或工厂生活区项目）；外地工程勘察设计单位进济承接业务单项工程立案表（复印件1份）。
⑧建设项目排水工程（雨、污水）设计总平面图（表明管径、管材、埋深、坡度、周围地形地貌等数据）。
⑨月均用水量3000立方米以上新、改、扩建工程项目，需提交节水设施设计图。
⑩ 建筑面积在2万平方米以上宾馆、饭店、商店、公寓、综合性服务楼及高层住宅，建筑面积在3万平方米以上机关、科研单位、大专院校和大型综合性文化、体育设施，计划人口在3万以上或每日中水回用量在750立方米以上住宅小区，需提交中水设施设计图（包含：工艺步骤图、平面图）。
持上述材料去市行政审批服务中心设建委服务窗口办理施工图联审受理通知书
注:计划审查（施工图立案）
申请人报送施工图计划审查后,应向市计划局申请立案,并领取施工图立案证实.
所需资料:
①施工图立案书面申请及申请表
②经过施工图审查施工图纸（建筑专业）1套
③施工图联审中消防部门出具消防审查意见
④《建设工程计划许可证》原件，复印件及附表
办理时限:自受理之日起约20个工作日
2、施工图技术性审查
申请人可自行选择审查机构,选定后审查机构依据国家颁布技术规范条文审查施工图纸建筑、结构、设备（水、暖）、电气专业.符合规范要求由审查机构开具《山东省建设工程施工图设计文件审查合格书》
所需资料:
①《工程地质勘察汇报书》（原件3套）
②施工图设计文件（建筑、结构、给排水、暖通、电气专业3套，装订成册）
③民用建筑节能设计计算表（2份）
④民用建筑结构计算书（1份）
⑤加层、改造工程房屋判定汇报（1份）
⑥超限高层建筑工程专题审查意见等。
⑦计划部门同意《建设工程计划许可证》
⑧《济南市建筑工程勘察设计招标投标立案书》（建筑面积在1万平方米以上单体建筑工程项目或总建筑面积在5万平方米以上住宅小区或工厂生活区项目）；外地工程勘察设计单位进济承接业务单项工程立案表（复印件1份）
办理时限:自受理之日起约20个工作日
缴费标准:住宅类:多层2.25元/平方米;小高层3.63元/平方米;高层4.45元/平方米;具体标准详见《施工图审查标准》.
3、渣土审查
申请人办理完施工图审查后，报送市渣土管理处进行审查,具体核实土石方工程量缴纳渣土处理费，再到各区渣土整改指挥部交纳渣土处理确保金，市渣土整改指挥部出具渣土办结函。
所需资料:施工图联合审查、技术审查合格后施工图纸1套。
办理时限:约自受理之日起3个工作日
缴费标准:渣土处理费2元/立方，渣土确保金2元/立方
4、办理施工图立案和开具缴费联络单
申请人分别取得《山东省建设工程施工图设计文件审查合格书》、联审各部门出具审查合格意见书、渣土办结函后,到建委设计勘察处办理施工图立案手续，取得《济南市建设工程施工图设计文件审查立案书》和《济南市建设项目施工图联合审查缴费联络单》.
所需资料:
①山东省建设工程施工图设计文件审查合格书
②施工图联审各审查部门出具审查合格书
③渣土办结函
办理时限:约1个工作日
（五）办理缴费及管线审查
申请人取得缴费联络单后,到市行政审批服务中心服务窗口分别办理人防费缴纳手续、管网审查、缴纳配套费手续.
1、办理人防审批手续分两种情况:
①缴纳人防易地建设费,取得缴费回执单.
缴费标准:依据济南市人民防空办公室下发济价费字【】52号文件要求各项标准办理缴费,由山东省物价局和山东省财政厅联合下发鲁价费发【】14号文件作了部分调整.
如小高层根据建设人防设施考虑，不缴纳人防易地建设费。
②修建防空地下室:具体详见人防工程设计规范