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中国商业地产年度汇报及市场展望 一、中国商业地产发展总体回顾1、商业地产概念重新认识商业地产概念有广义、狭义之分。从广义概念上讲，商业地产是指多种非生产性、非居住性物业，包含写字楼、公寓、会议中心和商业服务业经营场所等。而狭义商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途物业形式，包含零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式和功效用途全部有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。本汇报关键是研究狭义概念商业地产。商业地产形式多样，规模大小差异很大，大商业地产如大型SHOPPING MALL项目，规模能够达成几十万平方米，规模小如小商铺，规模仅几百平方米甚至更小。商业地产关键特征表现在：开发模式是先招商后开发，融资模式是以非银行贷款为主，运行模式是以出租为主。2、中国商业地产发展关键指标l 投资增幅高于整个地产平均水平据国家统计局统计数据显示，1-10月，全国房地产开发投资9526亿元，同比增加28.9%，商业营业用房完成投资同比增加34.7%，可见，商业营业用房投资增幅大大高于全国整体地产投资增幅水平。从月度改变情况来看，2-10月，全国商业营业用房投资额月度同比增速分别为64.9%、61%、48.6%、38.7%、33.6%、35.6%、37%、35.1%、34.7%，以下图-1所表示。从图-1中能够看出，商业营业用房投资额月度增速呈下降趋势，并在一定水平上保持平稳。图-1：l 完工面积增速放缓据国家统计局统计数据显示，1-10月，全国房屋完工面积累计完成1.98亿平方米，同比增加9.8%，其中商业营业用房完工面积继续保持较快增加，增加16.2%。从各月情况看，4月开始，全国商业营业用房完工面积月度增速呈下降趋势，分别为39.80%、35.70%、22.40%、21.90%、18.20%、16.20%，增加速度逐步放缓。l 部分地域空置率居高不下空置率是衡量一个地域地产市场供求情况关键指标。依据国家统计局数据显示：全国40个关键城市中，重庆市商业用房空置面积高居榜首。截至9月末，商业营业用房空置总面积同比增加9.6，面积为230万平方米，占整个商品房空置面积44。其中，空置十二个月以上商业营业用房面积为150万平方米，同比增加30.9。由广东省房协市场分析课题组所做前三季度广东房地产市场分析汇报显示，广东商业用房空置全线上升，上升幅度达22%，其中滞销和积压面积（即一到三年空置和大于三年空置）上升42%，大大高于其它物业空置量增幅。3、商业地产在城市经济发展中地位和作用商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎作用。首先带动三产快速发展城市化是中国未来肯定趋势，而第三产业发达程度是表现城市化水平关键标志，商业地产发展正是带动第三产业发展和消费率提升有效推进力。国家统计局资料显示，中国消费率仅为55.4%，是1978年以来最低水平，而就全球平均水平来看，依据世界银行资料，世界平均水平为80.1%，显然，中国现在消费率大大低于世界平均水平。第二改善大家生活品质多年来，大家居住条件发生很大改变，不管是居住面积还是住房标准全部有大幅提升，而和之配套现代商业发展不足，尤其是小区商业发展严重滞后。迈向小康社会后，流通不再是简单地满足大家生活需要，而同时负担着提升大家生活品质功效。发展商业地产能改善居民购物环境，方便大家生活，是改善大家生活品质关键路径。第三提升城市综合竞争力现代商业发达程度直接关系一个城市商务功效，进而影响城市综合竞争力，而现代商业发展特点要求商业物业专用化。深圳市曾做过调查，商业物业中58%均是底商，而专用商业物业仅占12%，这一百分比远远低于发达国家水平。很多住宅项目热衷于开发底商，大部分商业网点是以底商形式出现，而真正专用商业物业并不多。第四吸纳社会就业人口现在中国很多城市失业率居高不下，发展商业地产能够有效缓解就业压力，依据劳动和社会保障部门公布数据显示，到年底，中国有失业人员770万人，失业率已经达成了4%，这是近5年来最高水平。另外，到年末还有下岗职员410万人。而目前，就业渠道也不在第二产业，第一产业和第二产业全部有剩下劳动力，吸纳社会就业最多是第三产业，商业地产兴起将有力地促进第三产业发展，从而大大促进中国就业率提升。第五承载城市景观功效大型购物中心、商业街不仅是商业地产关键开发形式，也是城市景观关键组成部分。“不到南京路就没有到上海，不到王府井就没有到北京”这么印象已深入人心。二、中国商业地产发展显着特征中国商业地产展现五大特征：1、投资主体多元化特征，伴随国家对土地出让，尤其是这些年来投资开发过分住宅类地产土地出让逐步严格和住宅项目标过分竞争，造成开发商向相对竞争较弱领域商业地产转型，商业地产投资价值逐步被更多开发商认识到，市场上有更多房地产开发企业由住宅开发转向商业地产开发。万达、金源就是经典例子。大连万达已将商业地产作为和住宅开发并重主攻目标，和国际商业巨头沃尔玛结成了战略性同盟，并很快吸引了家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等中国外著名新型商业企业加盟，并计划在上海杨浦和北京等15个城市开发商业地产。金源黄总提出：要在退休前，把住宅房地产企业转成商业房地产企业。 “只有商业地产才是真正属于自己。”黄如论期望经过努力能在全国建10个左右大型摩尔购物中心。2、投资结构不平衡特征非专业资本在不停逐利过程中，并不可能站在地域商业平衡基础上进行建设，造成了阶段性、结构性、地域性不平衡和网点布局不合理。这种投资自发性和盲目性，突出表现在网点布局上。商务部公布资料显示，东部沿海地域社会消费品零售总额占全国比重为36%，商业网点占全国商业网点比重高达62%；西部地域消费品零售总额占全国比重为17%，零售网点占全国零售网点比重不足16%。另外，农村、城镇结合部和新建居民区商业设施严重不足，网点市中心区热而小区及边缘区冷等现象比较普遍。在商业地产投资业态结构上，普遍热衷于追捧底商、大型购物中心和商业街。尚没有形成以新型业态为主体现代流通业态体系，商业地产投资业态不尽合理。3、投资规模扩大化特征商务部一项权威性调查显示：近两年大型商业设施投资来势很猛，北京、上海在建和拟建大型购物中心建筑面积也在100万平米以上，深圳已建成和在建购物中心面积也在100万平方米，武汉市在建5000平方米以上商业设施达成150万平方米。1月-10月份，全国商业营业用房完成投资同比增加34.7%，高于房地产开发投资增幅5.8个百分点；全国商业营业用房完工面积增幅达16.2%，高于房屋完工面积增幅6.4个百分点。 现在中国部分地方政府不顾当地实际经济发展情况，一味地主动推进，已经出现了盲目求大商业地产政绩工程，这些商业设施已经对中小商业企业带来了巨大生存压力，而且过于重视城市景观要求，忽略了商业功效开发，致使项目陷入招商难尴尬境地。4、投资建设盲目性特征大企业转型带动了一大批住宅房地产企业进入商业地产领域，很多小企业不顾本身实力有限，盲目跟风进入商业地产开发领域。有开发商不考虑区域科学性，反复建设，造成了网点布局结构性、地域性不合理，也造成社会资源浪费，加大了开发风险，部分地域商业地产空置率居高不下就是最好说明，另外还出现了很多隐性空置现象。部分开发商仍然采取“先开发后招商”方法，凭非理性感觉进行项目投资，在缺乏专业市场研究和商业策划前提下，在没有明确目标、明确用户，甚至没有明确将要对哪些业态进行组合情况下就开始敲定方案，紧接着破土动工，然后再考虑怎样招商问题。其结果是招商效果不好，最终造成项目标损失巨大，还易形成开发商、经营商、物业管理商三方矛盾，成为新一轮投诉热点。有还出现了影响交通、破坏环境等一系列问题。5、运行模式回归性特征前两年大多数地产商全部抱着“卖完就走”经营思绪，以售代租，尽可能缩短开发周期，这既不可能进行完善细致商业地产计划，同时也将风险完全留给了中小投资者。尤其是底商和商铺，因为缺乏整体经营主体，开发商（通常是地产开发商）只能将商铺卖给中小投资者方便回笼资金，中小投资者再依据自己对市场判定进行经营，不可避免地出现了混乱局面，开发前计划被打乱。，面对很多不成功经营现实，受市场原因影响，有实力企业开始着手聘用专业商业计划和招商企业进行整体运作，运行上采取以商业连续良性发展物业出租方法为主，说明在运行模式上开始出现回归，但因为刚刚处于起步阶段，所以还未完全到位。有开发商则承诺将售出商铺从投资者手中回租，整体交由有实力商业经营主体进行运作，并给投资者一定回报，即返租，客观地说，返租作为一个营销策略，在收益性物业销售中确实能起一定作用，从某种程度上是发展商信心和实力表现，是对市场认识和把握。但我中国地商业地产市场仍不成熟，这种策略一旦不能兑现时，将给个人投资者造成巨大损失；同时对开发商伤害也相当大。因为“返租”形式能够在短期内聚集大量资金，但资金成本高，经营压力大。返租承诺不能兑现，不仅信誉和形象受到伤害，还可能被告上法庭，负担经济责任等。商业地产关键是商业，而商业是微利行业，超出商业利润率地产开发和租金回报则肯定存在“泡沫”成份，是不符合市场经济规律。三、中国商业地产发展影响原因1、 宏观政策方面原因商业地产项目标开发和经营周期长、不可预见性原因较多，受相关政策影响相对较大，商业地产市场发展和商业地产政策制订和实施息息相关。因为现在商业地产融资渠道比较单一，关键来自间接融资渠道，即银行贷款，直接融资渠道还不多。全国商业地产业银行信贷依靠水平在70%-80%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金依靠度已超出90%。因为商业地产业对金融依靠度太大，也造成了金融机构对单一产业发展贷款集中度过大风险。在现在商业地产市场资金链中，银行基础参与了商业地产开发全过程。经过住房消费贷款、商业地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地贮备贷款等，银行实际上直接或间接地承受了商业地产市场运行中各个步骤市场风险和信用风险。所以在今年上六个月宏观调控中，商业地产也被列入了调控范围。国务院领导明确指示：大型商业设施建设也应合理计划，预防盲目投资和反复建设。国家加强了对开发用地和投资审批管理，而且明确要求将购物中心列为固定资产投资加以清理，今年4月11日央行宣告，从4月25日起，资本充足率低于一定水平金融机构，将实施8%存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将实施7.5%存款准备金率，目标是限制商业银行信贷盲目扩张。商业地产业是信贷调控首要对象之一。银根紧缩造成很多在建项目搁置，同时影响了更多项目标立项和上马，下六个月商业地产新开工项目显著少于上六个月。在土地政策方面，根据国土资源部公布71号令，8月31日以后，中国土地市场不得再采取协议方法出让经营性土地使用权，国有土地使用权必需以公开招标、拍卖、挂牌方法出让。这意味着：仅凭政府一纸批文就协议取得土地使用权大门根本关上了，取而代之是以招投标方法为主“阳光地政”。 “831”大限后，商业地产开发商资金压力更深入加大，开发成本大幅提升。宏观调控不仅影响了企业开发能力，而且降低了企业对市场预期，市场上解读不一，普遍弥漫着消极情绪，部分地方甚至出现了“一刀切”说法。今年4 月份，商务部颁发全国市场体系建设纲要，对中央宏观调控做出了科学权威解读，并就商业网点建设发表了明确政策信息。商务部认为：目前商业网点开发和布局在部分地域确实存在着一定程度过热倾向，但总体来看，还是结构性矛盾。从总量上看现在中国商品市场建设远不适应翻两番战略目标和全方面建设小康社会要求。要继续采取有效方法引导各方面资本加大对商品市场投入，研究制订吸引投资政策，调动各方面对市场建设投资主动性，加强对各类投资主体指导，提升投资成功率，加大对流通基础设施和带有公益性市场建设项目标资金支持。初，商务部和建设部还联合发出通知：要求地市级以上城市加紧制订商业网点计划，因为计划制订和实施周期较长，所以对市场调控并未产生实质性影响。西安、上海等部分城市对商业网点建设即使实施了听证试点，但因为仍处于探索阶段，效果也不尽理想。总而言之政策宏观调控对商业地产影响象征意义大于实际意义。2、 市场环境方面原因市场供给方面，首先各地政府投资热情高涨，造成商业地产开发烧度不减，尤其是部分代表城市形象大型商业项目标陆续建成扩大了市场供给量。其次众多住宅开发商转向商业地产开发领域，尤其是今年部分大型开发商开发商业地产力度加大，起到了市场带动作用，促进了市场供给量上升。 市场需求方面，首先自从中国加入世界贸易组织后，很多国际零售、娱乐、家居、餐饮业商业巨头均在加紧进军中国市场，尤其是12月11日，伴随零售业全方面对外放开，外资零售业扩大了在中国扩张区域，加紧了发展步伐，使商业地产需求量深入加大，据了解，在之前，家乐福计划在现在50家中国分店基础上再大幅增加15家分店，沃尔玛计划今年之内在中国再开设7家新店，使在中国连锁店总数将达成35家，百安居计划新增门店7家，对商业地产需求容量大大增加；其次，现在市场处于品牌商家买方市场，部分著名商家凭借本身在市场上优势地位，在商业地产选择、租金价格谈判中占据主动权，能够在好地段、好项目中以较低价格得到理想经营场地，这无疑又给开发商增加了资金回收难度，降低了商业地产投资者收益，这种现象估计将会连续一段时间。四、中国商业地产发展趋势分析，中国商业地产将展现四大趋势： 1、中国商业地产发展供给趋势分析伴随中国各项商业地产调控政策逐步到位，尤其是房地产信贷门槛提升和城市商业网点计划条例立即出台，全部将在一定程度上限制商业地产盲目开发。商业地产门槛抬高后，将淘汰众多不具开发实力小企业，而使大企业开发集中度提升，投资开发盲目情况将有所改善，将会出现部分无力继续开发商业地产项目被大企业并购现象。投资渠道方面，构建渠道多元化、高效而且有利于风险分散房地产金融成为中国商业房地产发展一个亟待处理问题。因为中国并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多金融工具，中外基金是否能进入将对商业地产开发产生很大影响，这是市场发展不确定原因之一。2、中国商业地产发展需求趋势分析中国连锁百强从到所用店铺数量展现出快速增加势头，对中国地产开发商意味着商铺成为一个直接需求。现在，中国前100名零售企业发展速度很快。，每家连锁百强企业可用店铺数量是111家，达成了169家，达成了204家。部分含有优势连锁企业，已经把加紧开店速度，扩大规模作为企业发展首要战略目标。不过因为边际效益下降，内资连锁企业开始放慢了扩张速度，而愈加重视门店管理和效益，从开店数量增加速度看，略有下降。伴随中国商业零售业12月11日根本对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家关注，寻求适合商家发展商业地产项目，成为众多中国外商家扩张规模，占领市场基础。据了解，家乐福将在北京、上海、广州和深圳等四大城市各新开12家店铺，在其它部分大城市各新开6到8家新店，同时计划，明年新开100家迪亚店，新增10至15家冠军生鲜超市。，外资商业对商铺需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越项目将成为追捧对象。3、中国商业地产发展结构趋势分析初，国务院将颁布城市商业网点计划条例和听证制度草案，商业网点业态结构、布局结构将趋于合理，网点计划管理条例将参考发达国家做法，引入听证制度，邀请教授、利益相关者参与听证，避免开发盲目性。依据条例要求，以后10000平方米以上商业地产设施项目必需进行听证，由发改委建设计划、工商行政管理、交通环境保护等部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织及教授学者参与听证，商业网点所在区、街道也将推选小区代表发表意见，开发商经过听证以后必需拿到书面同意建设意见，方可办理相关建设手续。而建设1万平方米以上商业网点，还必需到国务院相关部门进行听证。以后政府将对商业网点统计纳入到法定统计范围之内，在此基础上对商业网点数量、布局、结构和市场需求情况进行动态检测，立即向社会公布信息，引导企业和银行包含个人投资者决议，增加科学性。同时开发商逐步开始重视科学化地调研分析，也会促进商业地产结构更趋合理。这一政策出台，将对以后商业地产发展产生深远影响。从多种类型商业地产发展趋势看，因为城市新小区建设步伐加紧和各级各地政府现在主动激励发展小区商业，所以及以后一段时期，小区商业将展现出较大发展潜力。商务部认为：目前，新建居住区商业设施滞后矛盾比较突出，不仅数量少、布局分散而且设施落后、现代化水平差，离以人为本、服务居民生活要求还有相当差距。商业网点建设要在促进城市商业繁荣、繁荣同时，愈加重视满足老百姓日常需求商业和生活服务设施建设，要把小区商业作为计划关键；在业态上，要表现便利性、实用性；在功效上，要以老百姓不停发展改变消费需求为取向，完善服务设施，提升服务功效。这些精神将对各地商业网点建设产生关键指导意义，能够估计，以后部分适合小区商业发展商业形态，包含小区型购物中心、邻里中心和现代生活广场等将会得到快速发展，逐步成为商业地产中新亮点。4、 中国商业地产发展效益趋势分析从近几年发展情况来看，由政府推进会展中心、城市广场、步行街这类形象工程问题将逐步暴露出来，部分不符合城市商业计划、不符合商业地产运作规律项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点，尤其是关键城市中标志性项目标成败将会起到强力调控效果。伴随商业地产运行模式理性回归逐步到位，以租赁为主运行模式将越来越多，百分比将越来越高，开发商将越来越意识到追求短期赢利行为已不现实，而取得合理收益和长久效益将使市场更趋于有序。