房地产项目开发流程拟定模板.doc

房地产项目开发步骤（确定）目 录序言一、 项目开发前期二、 项目报批报建三、 综合管弦部分四、 项目产品定位五、 设计文件审核六、 设计变更部分七、 招投标和协议管理八、 工程预、结算和进度款管理九、 工程施工管理十、 工程签证管理十一、 营销工作管理十二、 入伙前 言首先感谢大家，对于步骤编制贡献和付出！经过30天时间，将大家智慧汇总成册，在此和大家分享。本案对房地产全程开发进行步骤演示及叙述，因为复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体步骤演示，其中操作细节需作专题展开。需要说明是：房地产开发地域性特征，造成各地市场差异显著，在此关键进行梳理企业本身步骤并为下一步优化做好基础。另外，鉴于房地产项目标耦合性特点：一件事情需要多个部门共同配合完成，每个阶段全部有部门作为牵头部门，相互输出又相互输入。故步骤复杂性较大，有些部分不能完全兼顾，所以要求我们完整了解整个步骤。每个步骤分为步骤示意图、步骤说明、支持性文件（表单表格）三部分，用来诠释整个步骤目标及使用方法，方便我们更深刻了解步骤本身。作为内部交流和分享机会，我们期待大家批评及提议性反馈，深入完善、充实其中内容，共同进步和提升！再次感谢为步骤编制努力并做出贡献同事们，谢谢！此致敬礼 步骤优化小组 敬上 9月1日一、 项目开发前期工作（一）土地获取1、 取得方法1) 行政划拨2) 协议出让3) 招标拍卖（挂牌、投标两类）4) 转让2、 细节叙述1) 前期资料准备a) 招标文件、公告（政府对地块现实状况、用途、计划说明）；b) 现场勘察地块位置、地块形态、生熟程度、四面环境、区域竞争楼盘资料；c) 前期研究汇报包含：市场相关数据、动态和发展趋势估计，项目开发工程信息资料、类似项目资料、同区域项目标建设、销售情况，潜在目标用户调查分析；d) 参拍发展商意向分析：资金情况、土地贮备、开发传统、背景资源等；e) 竞拍提交资料包含：法人营业执照（法人企业需另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书；1) 前期可行性分析（机会可行性分析）通常采取假设开发法（又叫剩下法）确定竞拍最高限价，依据待拍地块坐落位置、形态面积、区域情况、计划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行估计，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价：地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润（二）立项筹备凭土地出让协议到计划局计划技术处申报，计划测绘队测绘后，取得建设项目计划红线图，进行放点确位，报项目名并注册，同时选定各类专业服务机构。（三）项目可行性分析1. 市场调查分析1) 宏观环境分析估计A. 国家政治法律环境B. 经济科技发展趋势2) 中观环境（所在城市）分析估计：城市建设和计划A. 竞争企业及著名企业发展状态B. 市场供给和需求关系C. 各类专业机构情况3) 微环境分析估计A. 区域消费需求研判B. 竞争对手调查依据上述调查分析，对关键问题做出专题专题研究，提出初步可行性分析汇报：开发方法、材料供给、设计方案、产品形态、施工进程、市场定位等初步构想（各类专业服务机构开始正式介入）2. 投资计划安排依据初步可行性分析和企业资源，经计算、评定分析后，确定最优方案，加入对应资金流量分析和投资预算安排，得出最终可行性分析3. 项目标开发模式最终确定开发模式：独立开发、合作开发、投资商介入等4. 可行性分析内容提要（参考）1) 项目开发背景研判包含：宏观经济运行情况、区域社会、经济发展特征、产业政策环境、市场供求趋势等；2) 项目概况及基础数据包含：项目名称（项目名及推广名）、技术参数、计划关键点、地理位置、四面情况、片区特点、项目性质特征（SWOT分析）等；3) 目标市场分析包含：市场需求分析及估计、项目计划设计、发展专题及产品定位、目标用户确定和描述、销售价格估计、包装推广及销售计划制订等；4) 项目进程安排包含：项目开工、包装推广、预售、完工、验收、入伙计划等；5) 项目成本估算按方案确定开发次序、模式和规模，做出项目成本估算；6) 项目管理及财务评价 管理部分包含：贷款成本、贷款偿还计划和贷款和偿还平衡计算；财务平衡分析；项目规模及计划设计修改费用测算； 财务评价部分：现金流量分析（依据项目进程安排估算）、净现值、内部收益率、动态投资回收期、财务敏感度；7) 经营管理风险估计及处理8) 物业管理服务要求 （四）投资估算汇报1. 成本组成项目成本由土地费、前期费、营销费、管理费、税金、其它费、不可预见费、物管费、财务费（利息等）、建筑建安工程费、市政工程费、环境及绿化工程费组成;2. 初步投资估算即投资机会研究、项目提议书阶段、初步可行性研究阶段投资估算。1) 选择有利投资机会，明确投资方向，提出概略项目投资提议，并编制项目提议书。2) 依据项目提议书、搜集类似项目资料，对其进行对比分析，得出投资估算（投资估算误差率可在土30左右）3) 依据这一阶段投资估算作为审批项目提议书、初步选择投资项目标关键依据之一。（此阶段估算对初步可行性研究及投资估算起指导作用）4) 在投资机会研究结论基础上，深入搞清项目标投资规模、原材料起源、工艺技术、厂址、组织机构和建设进度等情况，进行经济效益评价，判定项目标可行性，作出初步投资评价。（该阶段投资估算误差率通常要求控制在20左右）3. 具体投资估算（可行性研究阶段）关键是进行全方面、具体、深入技术经济分析论证阶段，要评价选择拟建项目标最好投资方案，对项目标可行性提出结论性意见。该阶段研究内容详尽（投资估算误差率应控制在10以内） 这一阶段投资估算是进行详尽经济评价、决定项目可行性、选择最好投资方案关键方法。4. 投资估算动态调整项目开始投产后，搜集和成本组成相关部门数据资料，对成本进行动态调整，直致项目完工结束。项目结束后，调整投资估算最终落实为项目成本。在此过程中要尽可能达成不超初步概算要求，严格控制工程成本。5、支持性文件投资估算表 二、 项目报批报建（一）项目报批报建步骤示意图1、 土地证办理步骤示意图2、 建设工程计划许可证办理步骤示意图3、 建设工程施工许可证4、 商品房预销售许可证（二）步骤说明1、目标：2、具体说明1) 提交可行性研究汇报和立项申请，到计划发展委员会申请立项2) 将总体计划方案报计划局计划管理处审批，经过后领取建设用地计划许可证（第一证。总体计划经过后如一次计划分批实施，将分期实施具体计划和对应单体建筑设计报计划局计划管理处审批。）3) 在项目签署土地出让协议（第二证，土地使用证）、取得立项批文和建设用地计划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。4) 上述手续完成，到计划局计划管理处申领建设工程计划许可证（第三证）。5) 在项目标总体计划设计审查经过以后，由计划设计单位对整个项目标全部专业管线（包含：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线计划设计，设计方案送计划局市政计划管理处审核，经过后，将管线计划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同计划局相关人员召集各专业部门召开管线计划协调会，将全部专业部门意见形成会议纪要，以预防各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。6) 到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理以下：a) 将报批范围内全部建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书b) 到当地建设局计划财务处缴纳建设规费c) 到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费d) 到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费e) 和当地房管局白蚁预防所判定白蚁预防协议，缴纳白蚁预防费f) 按整个建设项目计划绿化率要求专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图，送园林管理局审批g) 按当地人防配套要求，做项目标人防计划，然后将所做人防计划和人防工程立项申请报当地人防办部门审批经过h) 到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费i) 到当地城建档案馆签署建设工程档案移交协议书j) 到当地建设局质监站签署建设工程质监协议，缴纳工程质监费7) 领取建设工程计划许可证后，将准备实施全部单体建筑施工图纸送建设局技术处和建筑工程施工图审查中心审查。审查经过后领取建筑工程施工图审核同意书。8) 如投资方（项目控股方）是国有资产，建筑工程必需经过当地招投标办公室进行公开招投标，对中标施工单位发中标通知书。9) 凭建筑工程施工图审核同意书和施工单位中标通知书到建设局建管处，申领建设工程施工许可证（第四证）10) 凭建设工程施工许可证及商品房核价相关资料送当地物价部门进行商品房预售核价，获取商品房预售许可证（第五证）名词解释： 五证：土地出让协议（土地使用证）、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证 三书：房屋质量确保书、住宅使用说明书、质量验收合格证（三）支持性文件三、综合管线（一）步骤示意图（二）步骤说明1、目标：2、具体说明：（三）支持性文件四、项目产品定位产品汇报模版（需补充）五、设计文件审核（一）图纸会审步骤示意图（二）步骤说明1、目标：2、具体说明1) 勘察汇报审核a) 钻孔深度检验，岩土试样取样、送样、试验结果b) 审查汇报内容是否满足设计要求c) 评定汇报提出技术参数是否合理。d) 物理试验结果汇报是否齐全、正确。e) 地质勘探汇报署名、盖章是否齐全。f) 图纸和文字说明是否清楚。2) 设计方案审核设计方案审核，以确保项目设计符合投资计划要求；符合国家相关工程建设方针、政策；符合现行建筑设计标准，规范并结合企业开发理念和工程实际，作到工艺合理、技术优异适用、经济安全。充足发挥工程项目标社会效益、经济效益和环境效益。设计方案审核，贯穿于初步设计（技术设计）阶段，它包含总体方案和专业设计方案审核两部分内容，由项目管理部设计组负责牵头组织相关配套单位、教授和工程技术人员进行审核，评审意见交项目管理部经理审批后实施。审核工程项目建设总体方案通常包含以下关键内容：a) 总建筑面积：包含全部建筑面积和各类面积（使用面积、辅助面积等）。如：关键建筑物、公共辅助设施、会所、供配电、水泵房、消防中心等设施面积和其它关键建筑技术指标说明。b) 工艺及技术水平项目采取新工艺、新技术、关键工艺设备选择等。c) 工程成本控制指项目总体方案结构选型、设备选择、材料选择、配套设施等是否控制在成本计划范围之内。总体方案审核关键在初步设计时进行，关键审核设计依据、设计规模、设备方案选择、功效工艺、项目组成和总平面布局、配套设施、占地面积、协作条件、环境保护、防灾抗灾、建设期限、投资概算等可靠性、合理性、优异性和协调性、超前性是否符合企业开发设计理念，是否满足质量目标和水平。3) 专业设计方案审核专业设计方案审核，关键是审核设计方案、设计参数、设计标准、结构选型、功效和使用价值等方面是否满足适用、经济、美观、安全、可靠，是否结合本企业制订总体目标进行设计，满足使用要求，其审核关键内容：A. 建筑设计方案a) 平面部署b) 空间部署c) 室内装饰d) 门窗、幕墙部署e) 建筑物理方面： 采光、环境 热环境、隔热、保温方法 声环境 通风f) 消防g) 防火h) 人防i) 环境工程B. 结构设计方案关键审核结构方案设计依据及设计参数；结构方案选择（对复杂建筑体型有没有概算及方案比较）。安全度、可靠性、抗震、抗风是否符合要求；主体结结构型是否合理，是否和建筑相协调；结构材料选择是否考虑新技术、新工艺、新材料等等。在确保质量安全可靠前提下选择最经济方案。C. 给水、排水工程设计方案关键审核给水方案设计依据和设计参数；给水方案选择，应依据水源、用水量、给水系统、消防系统、冷却循环水系统综合考虑，给水管线部署和所需管材、设备选择等能否满足规范和要求，是否经济。排水工程关键审核排水设计方案设计依据和设计参数、排水方案选择是否能和市政管网有效对接；排水管网部署；所需设备、器材选择等。D. 通风空调设计方案关键审核通风、空调方案设计依据和设计参数；通风、空调方案选择；通风管道部署和所需设备选择等是否合理并满足规范和使用要求是否经济。E. 电气工程设计方案关键审核机电方案设计依据和设计参数、机电方案选择；供电方案确定；动力线路部署；备用电源方案选定；所需设备、器材选择等。关键审核设计建筑物防雷类别是否符合国家要求及安全要求；审核建筑物顶部防雷装置及地下防雷接地装置设计方案是否符合标准、规范，还包含强弱电防雷接地方法。F. 通信工程设计方案关键审核通信方案设计依据和设计参数；通信方案选择；通信线路部署；所需设备、器材选择等。G. 消防工程设计方案关键审核消防设计方案是否符合消防规范，在满足消防规范前提下选择比较经济方案。4) 设计图纸审核设计图纸是设计工作最终结果，它又是工程施工直接依据，所以，设计阶段质量控制任务，最终是要表现在设计图纸质量上。所以，对设计图纸审核，侧重于设计深度和采取技术方案是否符合总体和专业设计方案要求和专业之间是否有相互矛盾。a) 是否符合城市计划方面要求。如工程占地面积及界限；建筑红线、建筑层数及高度；关键造型和所在地域环境协调等。b) 是否符正当定技术标准。如对安全、消防、人防、卫生、防震、三废治理等方面是否符合相关标准要求。室内外地面标高确定是否会盲目加大投资。c) 相关专业设计审核。如对供水、排水、供电、供热、供气、交通道路、通信、智能化等专业设计，应关键审核是否和工程所在地域各项公共设施相衔接等。A. 建筑1) 总平面部署a) 有没有建筑工程计划许可证及国土局土地同意书，计划报建方案审核书。b) 本工程地形图所采取坐标、高程系统及其和城市坐标系统换算关系。c) 本工程和当地水、电、交通公共服务设施相关关系是否吻合、协调。d) 所表示建（构）筑物平面和单体建（构）筑物是否一致。e) 建筑物退缩间距是否符合相关要求要求。f) 场地标高确定是否合理。g) 公用配套设施部署及用地是否满足要求。h) 公建配套是否符合计划设计批文要求。2) 建筑设计a) 户型、单元组合、房间平台尺寸能否符合采光通风、防火要求。b) 建筑层数、层高、垂直交通设置能否符合现行规范要求。c) 门窗、幕墙大小部署合理是否，是否符适宜用、经济、美观要求。3) 装饰标准对特殊功效要求房间是否满足相关要求，如人防、防爆、隔声等。B. 结构a) 设计依据：荷载取值、结构周期、振型、层间位移、总体位移、地震、风载确定。b) 结构选型：对复杂建筑体型应进行试算及结构方案比较。c) 绘出结构草图：对确定结构方案提供多层结构平面部署图；估算关键承重构件截面、新技术、新材料选择。d) 提出可能采取地基基础方案，做出技术经济分析，在确保质量、安全前提下优选适宜地基持力层和较经济基础方案。e) 和建筑配合确定伸缩缝、沉降缝和抗震缝尺寸和位置。f) 其它工种配合特殊要求。C. 给排水初步设计应符合已经同意方案设计文件或设计任务书要求。D. 电气a) 审查用电负荷设计依据和计算参数是否符合实际需要和相关规范，核实用电总容量。b) 供电方案选择是否基础符合供电部门相关要求，确定供电电源回路数（是单路还是双回路高压供电）是否依据用电负荷关键性和国家相关要求，用电负荷等级是否符合实际需要。c) 供电电源选自何处，供电距离是否适宜，电压等级（是低压、高压还是超高压）选择，供电线路敷设方法（是架空还是埋地敷设，是用电缆还是导线）是否符合经济、技术要求，备用电源选择是否符合消防要求，备用电源容量、型号选择是否基础符合实际需要和安全经济标准。d) 变、配电房数量、位置及结构形式是否经济合理。用电负荷有没有考虑功率原因赔偿，赔偿方法、赔偿容量及赔偿后功率因数多少是否经济合理。e) 审查建筑物防雷保护等级选择是否正确，防雷接地线、防雷接地装置及防雷接地电阻值确实定是否符合相关要求。安全接地系统中，配电系统及用电设备保护接地方法（接零还是接地保护）确实定是否适宜，有没有考虑等电位连接等安全方法。f) 关键设备、材料表是否符合要求，有没有明确名称、型号、规格、品牌、单位数量是否符合施工协议要求范围。E. 空调1) 初步设计图纸深度是否达成相关设计文件要求深度，图纸文件是否齐全。2) 空调、通风、采暖、消防系统设计是否符合方案设计标准和要求，或符合方案审定意见，变动后系统审查对应概算文件，投资控制有没有突破限额。3) 关键设备材料选型是否齐全正确，是否优异、节能又经济实用，是否符合主体工程规模档次。4) 空调水管、风管、暖气管道走向部署是否合理，和其它专业有没有严重冲突，对建筑层高影响，空调管井面积是否够用，进排风口对周围环境有没有不良影响。5) 施工图设计审核F. 建筑除初步设计审查内容外，要着重审核：a) 总体部署是否符合初步设计批文要求。b) 所表示坐标、标高正确是否。c) 竖向设计能否满足施工要求深度。d) 是否符合施工报建图纸及审核意见。e) 平面尺寸、标高数据是否正确。f) 详图标注是否正确、清楚，结构做法是否经济、安全、合理、美观。G. 结构a) 建筑结构安全等级、抗震设防列度、人防工程等级、抗渗等级、多构件抗震等级是否经济合理。b) 后浇带设置及施工要求是否合理。c) 基础形式是否依据地质钻探资料，充足利用地基承载力。d) 结构平面图中梁部署及梁柱部署及梁柱定位是否和建筑协调。e) 玻璃幕墙、铝合金窗等装饰工程每套图纸均应附有计算书，并审核计算参数取值是否正确，结构是否合理，是否满足相关规范要求。H. 给排水a) 室外给水排水总平面图及管道纵断面图、图纸内容应包含：建筑物轮廓、位置、坐标、名称等；给排水管道、消火栓、水泵接合器、水表井、洒水栓、检验井、雨水口等也应在图上标明。假如较复杂给水管网，应绘制给水节点图。b) 室内给水排水消防平面图：图纸内容应包含：和给排水、消防相关各层建筑平面图；多种管道平面部署图；底层给水排水图等。c) 系统图包含到生活给水、热水、热回水、污废水、雨水、 消防给水（消火柱、自动喷洒、水幕）等，均应绘制系统图和立管图。d) 局部设施图：当建筑物内有提升、调整或小型局部给排水处理设施时，应绘制详图。e) 详图：丸管道附件、设备、仪表及特殊配件需要加工而又无标准图可利用时，应绘制详图。I. 电气a) 电气动力、照明、消防报警、弱电、电视装置平面部署是否合理，有没有依据装饰标准及装修图天花、室内家俱部署、窗台高低等实际情况作平面部署。b) 电气线路敷设方法（是采取三相五线制还是三相四线制敷设）是否合理。c) 电气管线敷设方法（是明敷还是暗敷）是否经济合理。d) 配管、配线材料（是钢管还是塑料管、采取电线还是电缆、母线槽）选择是否经济、合理。e) 配电箱、开关、插座安装位置和高度要求是否一致，是否符合安全技术要求，有没有针对施工中存在通病提出技术要求。f) 消防自动报警系统设计是否符合已报消防局审批消防文件要求。g) 弱电系统（电视、电话、防盗保安监控、可视对讲、门禁系统）设计是否符合企业确定使用要求和售、购房协议书中要求。h) 天面防雷装置设计敷设方法是否符合安全要求，是否经济、合理。i) 电气系统图及电气管线部署图有没有按要求要求绘制；是否安全、经济、合理。j) 设备、材料及灯含有没有依据装修标准及房屋购售协议要求选择；是否符合楼房档次高低和经济实用标准。J. 暖通空调a) 审核图纸设计深度是否达成文件要求设计深度，图纸目录、设计说明、系统图、大样图、设备材料表等是否齐全，图幅大小、图纸百分比是否符合企业文件要求。b) 审核设计总说明和系统图，看施工图系统设计是否符合初步设计标准和要求，有没有较大变动，如有，理由是否合理，有没有明确依据，是否经过相关审批手续变动，有没有显著增加投资。c) 审核设计总说明，看设计选择设备材料有没有违反规范，是否符合初步设计标准和要求，是否和主体建筑规模、档次相当，有没有超标。d) 审平、剖面图。审核空调设备选型是否满足使用要求（冷量、风量、余压等是否满足使用要求），审核水管、风管部署走向是否合理，风管、水管截面尺寸是否合理，风速、水流速有没有超标，审核剖面图、安装大样图是否能满足施工需要。e) 审核图纸绘制标注有没有错、漏、平剖面图有没有和总说明和系统图矛盾等。六、设计变更（一）设计变更步骤示意图（二）步骤说明1、目标为了明确相关单位、相关部门和岗位在设计变更中职责权限和接口关系，加强施工期间设计变更步骤管理，降低因设计变更而造成工程造价增加和进度延迟，确保工程造价和进度在预期目标控制范围内，特制订本程序。2、适用范围本程序适适用于施工期间全部设计变更步骤管理。根据设计变更提出方划分，设计变更分为：a) A类变更 企业和/项目管理部/工程部为改善设计而提出变更b) B类变更 施工单位提出变更c) C类变更 用户提出变更d) D类变更 设计单位（发觉设计有错误或失误后）提出变更3、职责分配工程部各专业工程师提出A类变更，签署B类变更意见；各类变更进行造进度评审（初审）；工程部经理提出A类变更；签署B类变更意见；各类变更进行进度评审；成本组各专业工程师提出A类变更，签署B类、C类、D类变更意见；对各类变更进行造价评审（初审）；成本组组长提出A类变更，签署B类、C类、D类变更意见；对各类变更进行造价评审；设计组各专业工程师提出A类变更，签署B类、C类、D类变更意见，将设计变更和设计组组长会签；设计经理助理提出A类变更；签署B类、C类、D类变更意见；进行“进度和造价关联性评审”（初审），将设计变更和总工会签并报项目管理部经理审批；营销组组长提出A类、C类变更；将和小业主购房协议直接相关变更通知用户。项目管理部经理进行“进度和造价关联性评审”； 审批设计变更；通知设计组发放变更给工程部实施变更。总经理提出A类变更；审批重大变更。施工单位提出B类变更；实施变更。监理企业签署B类变更意见；监督施工单位实施变更。设计单位提出D类变更，参与进行“技术评审”；根据要求完成设计变更。4、具体说明1) 企业激励为了改善设计而提出A类设计变更。经核实，设计变更有利于降低造价、促进销售、缩短工期，企业将给提出设计变更意见者一定奖励。2) 初步评审对于B类变更，现场工程师须初步评审。现场工程师认为不合理，可给予否决；现场工程师认为可行，可签署变更意见，并提交设计变更申请书。对于C类变更，企业标准上不受理。当用户或销售代理企业代表用户数次或强烈提出要求时，项目管理部营销组长初步评审，认为不合理，可给予否决；认为可行，可签署变更意见，并提交设计变更申请书。设计变更申请书包含：变更理由，时间要求，相关资料等。设计变更申请书应由申请人提交给部门主管领导审批后，提交项目管理部设计组，项目管理部设计组组织成本、工程、营销及总工会签，提交项目管理部经理审批后，实施变更。变更未引发结构安全、立面效果、进度、造价发生等改变，能够口头申请，现场决定变更，无须上报。不然，必需按以上要求报批。3) 进度评审a) 工程部负责进行“进度评审”。b) 工程部各专业工程师及部门责任人在接到设计变更申请书后，在2日内完成“进度评审”，填写设计变更评审意见。评审结论认为不合理、无须要或设计变更会造成严重延迟工期，可给予否决，退回申请人；假如认为可行，签署“进度评审”变更意见，并提交项目项目管理部设计组。4) 造价评审a) 成本组各专业工程师及成本组组长负责进行“造价评审”。b) 成本组在接到设计变更申请书和设计变更评审意见后在2日内完成“造价评审”初审，填写设计变更评审意见。评审结论认为不合理、无须要，或设计变更会造成大幅度增加造价，可给予否决，退回申请人；假如认为可行，签署“造价评审”初审意见。5) 造价和进度关联性评审a) 项目管理部设计经理助理负责进行“造价和进度关联性评审”（初审），签署初审意见提交项目管理部经理。b) 项目管理部经理在接到设计经理助理设计变更申请书和设计变更评审意见后2日内完成“造价和进度关联性评审”，填写设计变更评审意见。评审结论为不合理、无须要，或设计变更会造成严重增加造价，可给予否决，退回设计组；可行，签署“造价和进度关联性评审”变更意见，并签发设计变更。6) 技术评审 当变更包含到关键结构、平面布局、技术参数和功效、性能指标改变或人身安全及和相关规范、规程、法律、法规要求违反时，应对变更进行技术性评审验证。项目管理部设计组负责牵头进行设计变更技术评审，设计组在接到设计变更申请书后，首先判定和规范规程及原设计有没有冲突,必需时能够咨询设计院相关设计人员意见,填写设计变更评审意见 。评审结论认为不合理、无须要或设计变更会造成严重违反规范或设计院设计人员明确不一样意,可给予否决，退回申请人；假如认为可行，签署“技术评审”变更意见，开始按步骤实施。7) 总经理审批重大设计变更超出10天或造价超出3万元，项目管理部经理可直接报请总经理，咨询总经理意见，以免因正常评审而造成工作延误。但按以上程序评审结束后，须由总经理进行最终确定。（三）支持性文件七、招投标和协议管理（一）招投标步骤示意图（二）步骤说明1、目标：2、具体说明（三）支持性文件八、工程预、结算及进度款管理（一）工程预算管理1) 按工程相关节点控制，设计提供最终施工图纸和样品后进行预算编制。2) 在编制预算过程中，价格确定要结合信息价并参考市场价确定。关键材料市场价格有大幅度调整时（超出10%时）预算也要进行对应调整。3) 对所编制土建及安装等预算要进行成本拆分及经济指标分析；以调整投资估算和积累经验数据。4) 对经济指标偏大项目要立即和设计、工程提出，进行方案修改及优化。5) 全部预算资料必需整理和对应图纸一并归档。（二）工程结算管理1、工程结算步骤示意图2、步骤说明：1) 目标2) 具体说明：a) 结算工程，需相关单位提供完整完工验收汇报，并经工程部确定签字方可申报结算。b) 施工单位上报结算清单，成本需依据相关图纸、协议、施工工序、现场签证进行审核。c) 审核完成后，需填写工程审定单并走对应步骤。d) 对结算清单及相关图纸、资料进行归档。e) 项目完工后，整理资料，汇总全部工程结算，进行整体项目标决算，对已完工程结算进行成本划分及经济指标分析，调整投资估算。f) 项目资料进行整理，归档。3、支持性文件（三）工程进度款管理1、工程进度款步骤示意图2、步骤说明：1) 目标2) 具体说明：a) 在施工工程，依据协议，对工程部门提供形象进度进行复核。协议清单工程量（如没有，则需重新编制），如和实际无较大偏差，依据工程已完工程量划定支付款。并对施工单位申报量价进行审核来确定支付价款。b) 全部进度款审批，由成本填写工程款支付申请表，经监理企业和工程部门现场确定签章并由企业领导核实后方给予支付（如和协议不符，以协议为准，不得和协议相背）。c) 全部工程款必需统计在册，工程.成本.财务等部门要定时沟通查对，以免发生和工程进度不一致或超付等情况。3、支持性文件九、工程施工管理1、 步骤示意2、 目标：确保企业工程项目进度、质量、安全、现场成本达成预定管理目标，严格过程管理和协议约束；严格建设结果验收。3、 具体说明：4、 支持性文件： a 工程通知单、联络单； b 工程会议纪要 C 材料、设备进场移交单 d 现场签证表 e工程款支付申请表 f 扣款通知单 g完工验收表 十、工程签证管理1、步骤示意 2、目标：为了加强现场签证审批管理，规范工作步骤，切实有效地控制成本，确保工程质量和工程进度，制订本实施措施。3、职责a) 工程部：工程主管代表只对现场发生工作量签证含有有效性,不包含到单价签证,项目经理负责对每七天施工签证进行抽查，抽查量不少于20%,进行现场签证时必需对照相关协议条款（含清单附件）、原施工图纸及相关工作内容慎重处理。交叉施工签证要把握工作界面，避无偿用反复计算。如是损坏重修工程签证需找出对应破坏方开具对应工程罚单。b) 成本组：检验工程组提供附件材料，包含工程量签证单、图纸等；勘察现场，了解审核内容和实际情况是否一致；计算项目工程量，复核费用。c) 监理工程师：只对现场发生工作量签证含有有效性,不包含到单价签证,在审核施工签证时，应明确审核内容（具体做法）、工程量及工程材料品牌、型号、规格、配比等。4、具体说明：1) 乙方在发生签证时应约监理、工程部、成本组（隐蔽工程时）共同到现场审核。签证当日必需带统一表格并三方确定工作内容和工程量并签字。乙方有义务准备齐全资料、图纸等，有蓝图必需在相关图纸上做签证尺寸和做法修改。2) 每个月5日前，发包单位、承包单位应就截止上月末已完工且手续完备设计变更及现场签证，核清造价送成本组复核。成本组在两周内将其结清并和乙方查对，并将结果在每个月25日前向成本委员会提交。3) 年底时成本组将月结整理汇总年结算，进入决算单初步填写。4) 全部呈报及返回时间全部要求有收发签字认可程序，施工单位签证办理时间逾期，监理企业、项目管理企业、工程组、成本组有权不予认可；如若甲乙双方在签证费用产生分成歧意，不能立即返回，甲方应向乙方说明原因，并确定处理时间,如遇紧急情况(如抢险等)，或签证金额极小（500元以下），现场甲方代表可先作处理，但必需按审批程序立即补办签证手续。5、支持性文件：工程现场签证表十一、营销工作管理（一） 营销工作1、步骤示意营销工作步骤销售策略确定时间节点 工作内容 具体部分总体营销推广思绪策划阶段价格策略确定售楼处包装广告策略确定样板房包装开盘方案销售阶段销售立案签约、回款交房准备交房初始化登记办理房产证、土地证办理2、具体说明1) 项目听证会前：市场调研市场可行性调研分析汇报）2) 项目立项确定后：市场定位（项目定位、产品定位、用户定位、价格定位）3) 计划设计阶段：计划设计提议（开发节奏、户型、立面、庭院、配套）4) 计划方案确定后：项目操作策划（销售推广策划、前期销售工作计划）5) 正式发售前3-6个月：销售推广实施（销售准备,广告策划,包装策划）6) 楼花销售期 ：正式发售（销售组织、信息反馈；协议按揭手续）7) 楼花销售期：销售策略调整（上月销售总结、下月销售推广计划、阶段销售总结及策略调整）8) 入伙前1-3个月：尾盘促销（尾盘促销计划）9) 正式入伙前7-20天：业主入伙（入伙组织、安排）10) 销售率达95%以上：项目销售总结（项目销售总结汇报及用户分析汇报）11) 入伙1个月后：办理业主房产证（房地产初始登记、办理业主房产证）（二）销售管理1. 策划企业管理：1) 项目销售策略及实施汇报2) 销控安排3) 广告策略4) 包装策略5) 媒体计划以上各项目由甲方审核认可后实施（或委托实施）；2. 代理销售企业管理：1) 具体价格表（包含销售底价、表价、成交价）2) 销售策略3) 价格策略4) 促销方法5) 销售人员组织和培训计划以上各项目由甲方审核认可后实施（或委托实施）；3. 媒体管理管理4. 销售管理1) 在正式销售开始前，可采取内部认购（或内部咨询）方法进行市场试探市场反应，同时进行市场预热，为正式销售累积用户资源。2) 项目建设进度达成法定要求，凭建设工程施工许可证和预售同意文件到当地房管局房地产市场处领取商品房预销售许可证，销售正式展开。（三）支持性制度、文件1、代理企业管理制度；2、配套表单、表格；3、月营度销汇报模板（四）定价步骤1、定价步骤示意竞争情况原因调整价格体系制订 楼盘分栋和销售分期原因调整制订项目总体均价进入销售过程，制订调整策略形成销售价目表形成调整后价目表立体原因调整制订折扣/优惠方案尤其物业单位调整形成价目表制订楼层和平面价差制订分栋均价2、项目定价方法考虑产品成本、市场需求和竞争情况。定价方法通常有1) 成本导向定价；2) 需求导向定价；3) 竞争导向定价4) 可比楼盘量化定价法3、项目定价模版十二、入伙项目在经过质检综合验收（包含消防、人防、煤气、水电等），准备“房屋质量确保书”和“房屋使用说明书”，含有入伙条件。（一） 物业管理部分1、前期介入工作内容a) 从物业管理角度，对项目标结构设计和功效配置提出提议；b) 搭建管理组织架构、制订管理计划和计算管理份额；c) 制订管理工作步骤及职员培训计划；d) 确定物业管理文本（包含业主条约）；e) 查对用户物业费优惠名单及数额；f) 制订第十二个月度财务预算；2、施工安装工作内容a) 了解并审查各类设备性能特点；b) 掌握各管线连接、分布情况；3、完工验收工作内容a) 质检综合验收完成后，交付使用之前（入伙之前），进行内部质量验收；b) 制订各类设施使用、维修、保养制度；（二） 营销部工作内容1. 移交用户资料，帮