物业管理公司工程维修部工作手册模板.doc

工程维修部工作手册 编 号: CBREXH-GZ-EM-04版本/状态: A/1编 制:审 核:批 准:生效 日期: 二一四年七月一日*物业管理服务工作手册目录序号章节文 件 名 称页面11工程维修部目标及实施方法422工程维修部组织架构533工程维修部岗位职责644工程维修部管理制度（要求）1554.1特种作业人员管理制度15642高低压配电室安全工作制度1674.3变配电工作票、操作票制度1784.4电梯安全管理要求1894.5电梯维保服务考评制度18104.6电梯机房管理要求19114.7设备机房管理制度19124.8设备机房防火管理要求22134.9设备事故处理要求23144.10设备机房卫生管理要求25154.11设备运行统计管理制度25164.12设备标识管理要求26174.13设备台帐管理制度26184.14机电设备维修工具管理要求27194.15安全用水、供电管理制度27204.16监视、测量装置管理要求28214.17运行值班工交接班制度29224.18工程、维修档案管理制度30234.19房屋修缮管理制度30244.20外包工程项目管理制度32255工程维修部工作步骤32265.1电气设备检修安全技术规程32275.2配电室倒闸规程34285.3市电、发电联锁柜操作、维护规程35295.4电梯安全操作规程35305.5给排水设备安全操作规程36315.6给排水设备运行管理规程38325.7给排水维护保养规程39335.8冷水机组运行操作规程42345.9中央空调系统运行管理规程44355.10柴油发电机安全操作规程46365.11螺杆冷水机组系统操作规程47375.12焊接作业规程49385.13设备安全事故处理规程50395.14直饮水系统管理规程51405.15通常报修步骤52415.16计划检修或重大设备检修步骤52425.17供电限电停电审批程序53435.18用户报修服务管理措施53445.19用户维修服务管理程序57455.20设备更新改造程序58465.21外包项目协议签署工作程序59475.22外包项目监管程序601工程维修部目标及实施方法1.1 目标： 1) 年度电能耗（除中央空调）同比下降10%以上2) 房屋本体及设施设备按计划保养，计划完成率100%，运行正常；3) 月度零修立即率达成98%以上，月度零修合格率达成100%，无零修质量造成有效投诉4) 有效控制供方驻场服务质量5) 设备重大管理责任事故为零6) 月度统计、资料保留完整，立即归档，归档率100%1.2 适用范围：适适用于*项目工程维修部。1.3 方法：1) 工程维修部人员在日常工作中，必需主动配合齐心协力，做到第一时间上门服务，确保用户满意。2) 部门人员做好安全、管理工作，采取预防方法，预防发生重大设备事故和人员伤亡。组织部门技术人员熟悉、掌握所管辖设备性能，参与处理大厦突发事故抢修。3) 负责对小区机电设备实施统一管理，主动做好维修运行日常管理工作。4) 熟练掌握设备设施性能和操作，加强对设备维护和保养，确保设备完好，为服务提供基础保障。2工程维修部组织架构总编制15人工程经理（1人）文员（1人）工程主任（1人）运行领班（1人）维修领班（1人）运行技工 （白班2人） 维修技工（泥木工1人）维修技工 （水工1人） 维修技工（电工2人）维修技工（空调工1人）运行技工（晚班1人）运行技工（中班1人）运行技工（早班1人）3工程维修部岗位职责3.1 目标：明确部门职能及各岗位工作职责、工作范围和日常工作。3.2 适用范围：适适用于*项目工程维修部。3.3 内容：3.3.1 部门工作职责：1) 负责楼宇设备设施交接验收，建立具体设备设施台帐，对接管验收设备设施做好现场标识，并完成交接汇报；2) 制订工程维修部日常运作、管理工作程序及各级人员岗位职责，建立设备设施安全操作、运行管理、维护保养、应急处理等技术文件和对客服务标准、规范；3) 负责制订楼宇（工程维修部分）年度和月度预算、采购计划、资金支付计划、年度和月度设备设施维护保养计划和设备设施大修计划；4) 对管理范围内设备、设施进行全方面、有效管理，确保设备设施正常运行。按年度和月度设备设施维护保养计划对设备设施进行维护保养，确保维护保养和检修项目、方法和完好程度符合相关要求。定时进行设备设施完好率统计和考评，使设备设施完好率达成企业要求标准，满足用户使用要求。在紧急情况发生时，能够按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员和设备设施安全；5) 按对客服务标准完成对客服务事项，维修立即率、返修率、用户满意率必需达成企业要求标准；6) 建立、实施对工程分包方评审和考评制度，负责外委工程项目和采购设备、材料、配件验收和质量控制；7) 负责用户二次装修方案审核和施工现场技术方法、施工质量、使用材料监理，参与管理处组织二次装修验收，跟踪二次装修工程遗留问题整改；8) 做好上级领导安排工程整改项目、新增项目标招投标和协议签署工作，对施工计划进行审核，对项目实施过程进行监理，并完成完工验收等工作；9) 结合大厦实际，制订大厦经济、有效设备设施运行方案，应用新技术，实施节能降耗，定时对能耗及其它运行成本进行统计核实，将成本控制在合理范围；10) 实施各专业、各系统、各机房值班、运行、巡视、维护保养、检修统计制度，统计要清楚、真实、完整并含有可追塑性。建立档案管理制度，按管理要求做好运行统计、巡视统计、值班统计、技术文件、资料、图纸等搜集、整理、完善、保留和归档工作；11) 制订工程维修部年度、月度培训计划，做好新聘职员岗前培训，按计划实施各项专业技术培训，不停提升工程人员技术素质和实际操作能力；12) 配合政府、行业管理部门，确保电力、供水、煤气、通信、电视等正常工作，接管理部门要求，定时完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使排水、噪音等达成环境保护要求；13) 完成上级领导交办其它工作。3.3.2 人员岗位职责：1) 工程经理岗位职责：a. 全方面负责工程维修部工作，对大厦强电、弱电、空调、给排水、土建、消防运行及维修负责，落实企业管理制度和工作标准，确保各设备设施运行正常，不出现重大工程事故或较大人为责任事故；b. 负责楼宇设备设施管理工作，建立具体设备设施台帐，对管辖设备设施做好现场标识，完善和提升设备管理水平。负责改造或新增楼宇设备购进、安装调试、使用、维修保养。负责设备报废（申请或提议）及处理；c. 落实企业年度工程管理目标，制订、落实关键设备及通常设备维修及保养计划；d. 组织编制工程维修部日常运作、管理工作程序和规章制度，建立设备、设施安全操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术文件；对客服务标准和规范，提升专业管理水平；e. 协调并妥善处理和政府、行业管理部门关系，确保电力、供水、煤气、通讯、电视等正常工作，按政府管理部门要求，定时完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使排 水、空气质量、噪音等达成环境保护要求；f. 做好一线服务、和其它职能部门沟通、协调工作，立即为用户提供优质服务；g. 制订工程维修部年度、月度培训计划，组织专题安全和技术培训，确保工程人力资源得到合理使用和不停提升人员工作能力和技术水平；h. 落实企业用人政策和各项规章制度，做好部门团体建设，提升部门专业技术水平；i. 负责汇总、制订和申报工程维修部年度、月度预算、采购计划；组织制订设备设施年度保养、检修计划及设备大修计划，确保工程维修费用合理使用；j. 依据工作计划，组织做好各系统设备运行、维护保养、检修、大修、项目改造等 工作，督促工程维修部各级人员对管理范围内设备、设施实施全方面、有效管理，按各系统设备运行标准，保持设备、设施良好运行，设备完好率达成98%以上，确保建筑环境、供电、给排水、通风空调、电梯、消防、电讯、电视、监控等满足用户使用要求。在紧急情况发生时，组织安排各级人员，按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员和设备设施安全；k. 组织实施对工程外包单位管理、评审和考评。对外包商实施有效监控和管理。组织安排工程整改项目标招投标、签署协议和施工配合，调配适宜人员参与项目施工监理和完工验收等工作；l. 负责用户二次装修方案审核和施工现场监管，参与管理处组织二次装修验收，跟踪二次装修工程遗留问题整改；m. 负责组织做好对客服务工作，处理对客服务过程中出现多种投诉，不停提升服务质量；n. 组织制订经济、有效运行方案，应用新技术，实施节能方法，定时进行能耗和其它运行成本统计核实，合理控制和降低运行成本；o. 完成上级领导交给其它工作。2) 工程主任岗位职责：a. 落实实施工程经理指示，负责本大厦设备、设施专业技术管理。制订部门设备、设施专业技术工作计划及审核各领班工作计划，报上级审批，同意后落实实施。对大厦设备（设施）安全经济运行、技术管理、运行人员培训等工作负直接领导责任；b. 当好工程经理助手，负责工程维修部人员日常工作调配。组织和督导职员认真实施职员守则和本部门各项安全技术规程；c. 做好对用户服务工作，尽可能满足用户要求。用户对物业设施改动或装修要求，除热情服务外，还要审批其改动方案，不能使物业设施遭到伤害或违反相关消防条例等，推行管理职能；d. 确保各设备设施维修保养工程能按期、按质完成。负责组织人员完成临时或应急工程任务；e. 和其它部门或相关人员协调，提倡团结和协作精神；f. 必需严格要求自己，自觉实施企业规章制度，对工作认真负责，以身作则。组织全体人员学习技术业务，不停提升技术素质和业务水平，定时或不定时考问讲解和考评，搞好现场培训活动；g. 落实实施电业安全生产方针及规章制度，加强安全思想教育，组织安全活动，主持事故、故障调查分析；h. 编制年、季度、月工作计划并组织实施。按时、立即总结工作，上报工作总结和多种报表；i. 配合编制各设备、设施安全操作规程及维修保养工作程序、制度工作。并监督落实；j. 负责各设备运行、调配和维修保养等专业技术工作，尽可能做到节省、安全运行。建立健全正常运行工作秩序，定时巡视关键部位及其关键设备、设施，发觉异常或故障，立即采取有效方法立即处理。查阅相关运行、巡视统计，了解设备（设施）运行情况，作好安全经济运行和工作质量分析；k. 帮助部门经理对二次装修资料进行审核，负责二次装修现场监管，参与管理处组织二次装修验收，督促租户对遗留问题整改；l. 每个月对职员行为规范、劳动纪律、工作效率、工作质量、服务态度进行考评；m. 负责立即向上级汇报各项工作，完成上级交给其它工作。3) 文员岗位职责 a. 负责处理本部日常事务，实施部门经理下达各项指令；b. 负责整理、统计、管理工程维修工作单；c. 负责收发、整理、统计及管理多种通知、信函、文件和各系统运行、操作统计，落实综合管理部相关办公及行政管理要求；d. 负责本部门全部文件、图纸及技术资料整理、建档、管理。做到文件资料齐全，无缺页、遗漏；e. 负责部门文件资料打印、校核、复印及传真，并做好登记工作；f. 负责编制每个月职员工作安排表，统计本部职员考勤；水、电和分类物料消耗统计，做到细致正确；和物品发放工作。负责和其它部门联络工作，跟进报批事项；g. 负责本部门全部物品申购及办公用具申领工作。每个月对仓库备件存货量作一次盘点统计，做好统计报表交上级审核；h. 依据水、电和分类物料消耗统计，分析消耗增减原因，当好工程经理参谋。i. 定时召集工程例会，并做好会议统计，立即提交会议纪要；j. 立即汇报工作进度，完成上级领导交给其它工作。4) 运行领班岗位职责：a. 在工程经理、工程主任领导下，主管变配电、发电系统；中央空调系统；给排水系统；电梯；消防系统等正常运行，确保设备在良好安全状态下运行；b. 天天定时检验工作范围内现场；c. 各相关设备运行现场检验，发觉问题或隐患应立即地向上级汇报和纠正和处理（在相关运行统计上署名）；d. 检验下属各岗位岗风岗纪和考勤实施情况；e. 审阅运行、巡检等报表，对监测数据有异常应立即检验和处理。提出节省能源方法和落实实施；f. 负责本班全部原始统计搜集、整理、按月装订及上交存档工作；g. 落实实施电业安全生产方针及落实电气运行方案和操作规程，合理使用设备。制订各电气设备维护保养计划及各类电气设备检修技术质量标准，经上级同意后，负责组织实施；h. 遵守大厦各项规章制度，加强安全思想教育，实施上级下达各项指令，确保大厦设备（设施）正常运行；i. 全方面掌握大厦设备情况，做好大厦机电设备台帐、设备登记卡保持在完好统计状态；j. 督促运行班全体人员搞好设备卫生及例行维护，确保墙白、地净、沟见底、设备见本色，杜绝跑、冒、滴、漏现象；k. 遇突发事件及事故隐患要立即采取处理方法，并向上级汇报。遇重大事故发生时要冷静，在向上级汇报同时，要组织人员采取方法预防事故扩大或漫延，同时有责任保护好事故现场；l. 负责配合外包单位来人对大厦设备进行检修保养、督促做好检修统计并存入设备档案；m. 监查大厦用电、用水情况，发觉用电、用水异常应立即查找原因并采取处理方法，杜绝浪费；n. 负责对下属人员进行技术培训和指导工作；o. 负责提出本范围内设备维保计划。经同意后，组织实施。负责签发操作票；p. 配合工程维修班搞好设备紧急抢修工作，确保维修工作安全进行；q. 负责本班范围内安全生产工作，确保人为责任事故率为0%，职员较大或重大工伤事故率为0%；r. 主动向上级汇报工作，完成上级交给其它工作。5) 维修领班岗位职责：a. 在工程经理、工程主任领导下，主管强弱电设备、中央空调设备、给排水设备、电梯、消防设备、大厦土建装饰设施等维护保养及修理工作，确保设备设施在良好安全状态下运作；b. 天天定时检验工作范围内现场；c. 各相关检修现场检验，发觉问题或隐患应立即地向上级汇报和纠正和处理；d. 检验下属各岗位岗风岗纪和考勤实施情况；e. 审阅或编制维修、保养等报表，。提出节省能源方法和落实实施；f. 负责本班全部原始统计搜集、整理、按月装订及上交存档工作；g. 组织和督导职员认真实施职员守则和大厦多种规章制度，实施上级下达各项指令，确保大厦设备（设施）处于良好运行（或待运行）状态；h. 制订各设备定时维护保养计划及各类设备维修、保养技术质量标准，经上级同意后，负责组织实施；i. 遵守大厦各项规章制度，加强安全思想教育，实施上级下达各项指令，确保大厦设备（设施）正常运行；j. 全方面掌握当班大厦设备情况，处理本班设备运行和维修中出现问题。依据实际情况轻重缓急，合理分配人员检修。设备维修、抢修工作全部要有始有终地跟进其工作情况、进度，直至完成为止；k. 遇突发事件及事故隐患要立即采取处理方法，并向上级汇报；遇重大事故发生时要冷静，在向上级汇报同时，要组织人员采取方法预防事故扩大或漫延，同时有责任保护好事故现场；l. 督促维修班全体人员搞好设备设施检修后现场卫生清洁工作，确保墙白、地净、沟见底、设备见本色；m. 立即处理相关工程上投诉并做分析，避免反复发生并作好统计向上级汇报；n. 参入大厦用户二次装修审图；装修过程相关检验及安全检验，确保装修过程控制在大厦相关要求内有序进行；装修完工验收检验及整改项目标跟进等；o. 组织维修组人员学习技术业务，提升本身或技工技术素质和业务水平，大力开展增收节支活动；p. 负责本班范围内安全生产工作，确保人为责任事故率为0%，职员较大或重大工伤事故率为0%；q. 认真监督外包单位保质保量按时地完成外包维保工作，更换材料要经过仔细检验并具体登记，若需付费要以旧换新；r. 主动向上级汇报工作，完成上级交给其它工作。6) 运行技工岗位职责：a. 必需含有国家认可电工、空调等操作证，并经部门考查合格后，方能正式上岗；b. 在领班领导下，运行工负责对大厦供配电、空调、电梯、消防、给排水等系统设备运行值班，处理通常性故障，参与设备、设施维修保养工作。对发生问题立即向上级汇报；c. 熟悉自已工作范围内各变配电设备和其它电器设备性能、分布，能完成本职内各项工作；d. 严格实施安全操作规程，开机前应认真作好检验工作，设备情况正常，方可开机。空调主机非正常开、停，必需立即向领班或上级汇报；e. 当班人员要尽职尽责，坚守岗位，服从指挥，根据相关要求对空调主机及各层新风机运行数据及运行情况逐项填写运行统计和巡视统计并署名，发觉问题立即汇报领班或上级。有超时空调单元，需要进内测温，并统计；f. 负责对大厦各空调区域温度及设备运行情况进行监测，并依据外界气温情况，对空调运行参数进行调整。在使各空调区域温度相对保持在符合要求数值范围同时，努力提升空调运行效率，降低空调运行能耗；g. 严格做到： 三洁净：设备洁净、工作场所洁净、维修后现场洁净； 三不漏：不漏电、不漏油、不漏水； 五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好；h. 严格遵守考勤，安全操作规程和其它相关制度。不许可有脱岗、睡岗现象；i. 接收和实施上级命令，供配电系统操作严格实施工作票、操作票工作制度；j. 负责全部变配电室设备巡视、安全检验工作，负责责任区域内设备维护和清洁工作，认真做好巡视统计、运行统计和值班（及交接班）统计；k. 严格实施各项电气安全操作规程，负责全部变配电室人员出入登记和跟踪，发觉异常情况立即上报；l. 保持变配电设备房物品有序摆放，做好设备房防水、防火、防小动物安全管理工作；m. 碰到忽然停电或其它突发性事故时，采取正确有效应急方法，确保备用电源或应急电源能投入使用，同时向上级汇报；n. 为用户维修服务时,必需带头遵守管理处相关要求；o. 主动参与实施增产节省活动；p. 熟悉本职范围内各类消耗材料、维修零配件性能、规格、型号等,能提前向上级提议购置工作所需之零配件或物料；q. 对用户计量电表进行标识、巡查，立即更换损坏电表。认真做好电表统计工作；r. 完成上级交给其它工作。7) 维修技工岗位职责： a. 必需含有国家认可相关证件,并经部门考查合格后,方能正式上岗；b. 在领班领导下，完成各项设备、设施维修保养工作；c. 熟练掌握设备（设施）结构、性能、特点和维修保养方法。能完成本职范围内各项工作任务；d. 严格做到： 三洁净：设备洁净、工作场所洁净、维修后现场洁净； 三不漏：不漏电、不漏油、不漏水； 五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好；e. 严格遵守考勤，各安全操作规程和其它相关制度；f. 按时完成机电设备（设施）各项维修、保养工作，依据设备保养计划对设备进行维护保养，并认真做好相关统计；g. 严格遵守安全操作规程和维护保养规程，预防发生安全事故；h. 维修工作中碰到难题或需要进行协调时，应向当值领班汇报，由当值领班安排处理，若仍未能处理再向其它上级汇报，方便使问题立即得四处理；i. 服从当值领班工作安排，平时应于工程维修部待命室待命，有工作单时应即时行动抵达维修现场，并立即、高质量地完成相关维修项目，做到工完场清、用料节省。完成维修单之工作后，应即时回到待命室并主动联络领班接新工作单，以确保工作效率；j. 每日需认真填写维修单（标明维修时间、维修具体内容、所耗材料等）；k. 熟悉本职范围内各类消耗材料、维修零配件性能、规格、型号等,能提前向上级提议购置工作所需之零配件或物料；l. 为用户维修服务时,必需遵守管理处相关要求；m. 发生突发情况时，应快速赶往现场，立即采取应急方法，确保设备（设施）正常完好；n. 主动参与实施增产节省活动；o. 完成上级领导交给其它工作。8) 维修技工（电工）岗位职责： a. 必需含有国家认可电工操作证,并经部门考查合格后,方能正式上岗；b. 在领班领导下，完成各项电气设备、设施维修保养工作；c. 熟悉大厦范围内各用电设备和控制电器性能、分布，和相关技术规范、要求，熟练掌握设备（设施）结构、性能、特点和维修保养方法。能完成本职范围内各项工作任务；d. 严格做到： 三洁净：设备洁净、工作场所洁净、维修后现场洁净； 三不漏：不漏电、不漏油、不漏水； 五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好；e. 严格遵守考勤，各安全操作规程和其它相关制度。f. 按时完成机电设备（设施）各项维修、保养工作，依据设备保养计划对设备进行维护保养，并认真做好相关统计；g. 严格遵守安全操作规程和维护保养规程，预防发生安全事故；h. 供变电系统操作时严格实施工作票、操作票工作制度；i. 熟悉本职范围内各类消耗材料、维修零配件性能、规格、型号等,能提前向上级提议购置工作所需之零配件或物料；j. 为用户维修服务时,必需遵守管理处相关要求；k. 发生突发情况时，应快速赶往现场，立即采取应急方法，确保设备（设施）正常完好；l. 主动参与实施增产节省活动；m. 完成上级领导交给其它工作。9) 维修技工（空调工）岗位责职责： a. 必需含有国家认可空调工操作证，并经部门考查合格后，方能正式上岗；b. 在领班领导下，空调工负责对大厦中央空调系统设备、新风系统运行及日常维护保养工作，处理突发故障，主动对设备、设施进行维修保养工作。对发生问题立即向上级汇报；c. 严格做到： 三洁净：设备洁净、工作场所洁净、维修后现场洁净； 三不漏：不漏电、不漏油、不漏水； 五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好；d. 立即完成领班或上级分配各项用户报修任务，按要求做好各项工作统计；e. 认真做好交接班工作和办好交接手续，打扫洁净工作场所，保持设备洁净；f. 自觉遵守企业和规章制度、操作规程、确保安全文明生产；g. 为用户维修服务时,必需遵守管理处相关要求；h. 在设备停机抢修时，一定要注意给油箱保温，并挂好警示牌，以防发生意外；i. 按时向上级提交维修、保养、材料、费用预算汇报。负责对空调系统外包协议推行、施工数量、质量、工期等进行监督；j. 碰到突发性事故时，必需采取正确有效应急方法，确保空调主机及其它设备安全，同时向上级汇报；k. 主动参与节能降耗活动和提合理化提议活动；l. 完成领导交给其它工作。10) 维修技工（给排水）岗位职责： a. 必需含有深圳市卫生防疫站体检合格证及二次供水卫生知识培训合格证，方能正式上岗；b. 熟悉大厦范围内各给排水设备、设施及消防水设备、设施及及各类污水池化粪池性能、分布，和相关技术规范、要求，熟练掌握设备（设施）结构、性能、特点和维修保养方法，熟悉多种卫生洁具修理。能完成本职范围内各项工作任务；c. 自觉遵守企业各项规章制度、操作规程、确保安全、文明生产；d. 严格按各项安全操作规程实施设备操作，预防发生安全事故。按巡视周期巡视管辖设备、设施，落实区域责任制；e. 工作主动主动，凡上级交给任务，不分内外主动完成，做好机水设备保养、维修工作；f. 严格做到： 三洁净：设备洁净、工作场所洁净、维修后现场洁净； 三不漏：不漏电、不漏油、不漏水； 五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好；g. 负责全部机房设备巡视、安全检验和处理报修工作，负责责任区域内设备维护和清洁工作；h. 发生突发情况时，应快速赶往现场，立即采取应急方法，确保设备设施正常及大厦安全；i. 按时、按质、按量地完成本专业部署计划性维护工作，并填写对应统计。进行维修保养工作时，需在工作范围放置标示牌，若碰到难以处理问题，要立即向上级反应，不能隐瞒、拖延；j. 定时通知用户服务部安排清洁工清理各集水井、多种管道，以免造成堵塞；k. 认真做好卫生工作，保持设备和工作场所卫生，确保二次供水安全卫生；l. 负责跟进二次供水系统清洁、消毒工作，确保二次供水符合本市相关要求；m. 为用户维修服务时,必需遵守管理处相关要求；n. 主动参与节能降耗活动和提合理化提议活动；o. 完成领导交给其它工作。11) 维修技工（泥木工）岗位职责： a. 含有熟练泥瓦工、木工操作技能，熟悉对应安全规程，经部门考查合格后,方能正式上岗；b. 负责大厦内外地坪、玻璃幕墙、钢结构、装饰、墙面、地毯、窗帘、木门、家俱、锁、镜面等服务设施维修保养工作，以保持其美观、整齐、安全；c. 立即按质按量完成当值领班分配或本专业部署计划性维护工作和用户报修任务，按要求做好各项工作统计。碰到困难时，应汇报领班并听从领班安排；d. 严格做到： 三洁净：设备洁净、工作场所洁净、维修后现场洁净； 三不漏：不漏电、不漏油、不漏水； 三良好：使用性能良好、外观良好、安全性能良好；e. 认真做好卫生工作，保持设备和工作场所卫生；f. 努力学习技术，做到故障判定正确，维修快捷；开拓个人主动性，对常常出现故障，作技术上改造，降低设施便用故障返修率；g. 当遇有台风、地震、火灾等自然灾难时，灾后应对玻璃幕墙进行全方面检验，并视损坏程度进行维修加固；h. 努力学习，提升技术水平。熟悉通常建筑结构及原理及防水材料性能，熟悉通常装修、木工材料及装饰材料性能，努力完成上级交给装修维修、制作等工作任务；i. 严格遵守企业各项规章制度，严格实施本岗位责任制；j. 主动参与节能降耗活动和提合理化提议活动；k. 为用户维修服务时,必需遵守管理处相关要求；l. 配合上级进行土建项目标交接、验收和整改工作；m. 完成领导交办其它工作。4工程维修部管理制度4.1 特种作业人员管理制度：4.1.1 目标：从方法上确保安全，特种作业岗位确保不出安全责任事故。4.1.2 适用范围：适适用于*项目特种作业 。4.1.3 内容：1) 特种作业岗位：a. 电工:在高低压配电室内值班、维修工作人员，应含有有效电工操作证（由劳动部门颁发）， 在配电室操作人员，应含有市供电局颁发进网作业许可证。b. 焊工:应含有有效焊工操作证（由劳动部门颁发）c. 制冷（空调）工:应含有有效制冷（或空调）工操作证（由劳动部门颁发）d. 水工:应有市卫生防疫站二次供水体检合格证,及二次供水卫生知识培训合格证.2) 新职员上岗前，应熟知下列事项，并经考试合格后，方可许可上岗独立工作：a. 电工： 本企业相关电气方面操作规程和相关制度、方法； 本企业高、低压变配电系统一、二次接线和设备分布、结构性能、操作要求和维修保养方法等； 电气安全装置、设施等性能、作用及管理使用方法； 电气安全防护及人身事故抢救； 本企业变配电运行方法，负荷情况和负荷调整方法、电压调整等方法。 本企业相关消防方面操作规程和相关制度、方法；b. 焊工： 本企业相关消防方面操作规程和相关制度、方法； 本企业电、气焊设备操作要求和维修保养方法 通常电气安全装置、设施等性能、作用及使用方法； 电、气焊接安全防护及人身事故抢救； 熟悉本大厦平面部署及消防分区。c. 制冷（空调）工： 本企业相关消防方面操作规程和相关制度、方法； 本企业制冷、空调设备操作要求和维修保养方法； 通常电气安全装置、设施等性能、作用及使用方法； 焊接安全防护及人身事故抢救； 熟悉本大厦平面部署及消防分区。d. 水工： 本大厦相关给排水、消防水设备、设施方面操作规程和相关制度、方法； 本大厦相关给排水、消防水设备、设施管理要求和维修保养方法； 二次供水卫生要求及熟悉本大厦给排水、消防水设备、设施平面部署。3) 工作要求：a. 工作人员应按要求穿戴整齐；必需时必需穿戴要求劳保防护服装（或用具）；b. 工作前做好必需安全防护准备（如焊接前要开动火证及准备灭火器等）；c. 工作中必需严格遵守对应安全操作规程（或要求）；d. 工作中分工不分家，各工种应相互配合，相互保护；e. 遇有意外发生，对应专业人员必需按多种事故紧急预案处理，不得临阵脱逃及躲闭；f. 意外发生处理后，对应专业人员必需实事求是填写事故汇报，不得隐瞒。4) 其它：a. 电梯、消防、中央空调外包必需是有合格资质外包专业企业,来大厦维保人员个人资质应提供复印件在工程维修部存档。b. 来大厦维修玻璃幕墙或其它高空作业必需是有合格资质外包专业企业。c. 来大厦进行二次装修施工队，其队内个人特种作业资质应由楼宇管理部查对把关及存档。4.2 高低压配电室安全工作制度：4.2.1 目标：从行政组织方法上确保安全，杜绝人为安全责任事故发生。4.2.2 适用范围：适适用于本大厦高低压配电操作。4.2.3 内容：1) 在高低压配电室内值班、维修工作人员，应含有有效电工证（由劳动部门颁发），在配电室操作人员，应含有市供电局颁发进网作业许可证。2) 新职员上岗前，应熟知下列事项，并经考试合格后，方可许可上岗独立工作。3) 工作时间，工作人员应按要求穿戴整齐；严密监视变电室多种设备、仪器仪表信号装置等运行情况，早班每二小时应进行一次誊录多种运行数据统计和相关说明,中、夜班每四小时一次。4) 严格按工作票、操作票制度进行操作，发生事故紧急处理并上报，做好统计。5) 每班在誊录运行参数时必需巡查高低压变配电室通风、照明及气体灭火装置是否正常，有没有影响安全运行异物或异常现象。6) 保管好多种资料、图表、工具仪器、消防设施和器材、电气安全用具等，做好室内设备及环境卫生.7) 按制度做好交接班工作。闲杂人员不得进入供配电设备房，若需进入，须经工程经理同意，并在运行电工陪同下方可进入。8) 按计划做好维修保养工作和各项必需安全试验，必需严格按电气设备检修安全技术方法办事。9) 每个月中和月未中班应开启柴油发电机组，运行20分钟。10) 倒闸操作和维修工作，通常全部应有二人以上，一人操作、检修，一人监护。11) 高压室无杂声、通风良好、温湿度正常，电压指示灯正常闪烁，高压柜按要求上锁、挂牌。12) 离开高低压配电室应锁好门。4.3 变配电工作票、操作票制度：4.3.2 目标：做到“安全第一”，确保不出任何人为安全责任事故。4.3.3 适用范围：适适用于本大厦电气设备操作。4.3.4 内容：1) 在全部停电或部份停电电气设备上工作，必需实施工作票、操作票制度。2) 经理或主任在停电任务确定后，即签发工作票一式两份（或委托领班签发），一份交给领班，一份交给值班电工。3) 值班领班或电工应负责审查工作票所列安全方法是否正确完备，是否符合现场条件，并应完成施工现场安全方法，并应认真填写操作票，按操作票所列次序操作，即进行停电验电挂临时接地线，挂标识牌及装设临时遮拦和下达工作许可通知，工作终止恢复供电工作等。4) 操作票内容：5) 包含：填写日期、编号、发令人、受令人、下令时间、操作开始时间、操作结束时间、操作任务、次序、项目、操作人、监护人及备注等。6) 实施操作票具体要求：a. 高低压变配电室倒闸操作均应填写操作票。b. 填写操作票必需以命令或许可为依据。命令形式有书面和口头两种。c. 书面即工作票；口头命令可由经理或主任亲自向值班领班或电工当面下达或以电话方法下达。d. 值班领班或电工必需将口头命令复诵，确定无误后，将受令时间填入值班统计内，操作票由值班领班或电工填写。e. 操作票应按操作次序填写，不应涂改，不许用铅笔填写。f. 操作票应进行编号，已经操作过应注已“实施”，每个月交文员存档。g. 操作项目中应包含以下内容： 按要求操作程序填写清楚。如：拉开XXX，合上XXX。 应检验临时接地线是否拆除。如：拆除XXX处接地线。 若停电则应检验需要悬挂临时接地线设备或线路确已无电。 某一回路送电前，先检验全部高压断路器（或自动开关）确在断开位置。如检验XXX确在断开位置。 拉开高低压断路器、隔离开关、自动开关，应检验实际断开位置。如：检验XXX确在断开位置。 合上高低压断路器、隔离开关、自动开关，应检验实际合闸位置，如：检验XXX确在合闸位置。 电压互感器隔离开关合闸后，应检验电压情况。 取下或装上某控制回路及电压互感器一、二次侧熔断器，亦需填写操作票。 解除或恢复继电保护装置和改变整定值时，应将其内容填入操作票。h. 不需要操作票操作项目：在发生严重威胁设备或人身安全紧急情况下，不需填操作票，应立即断开相关电源，但事后必需向上级汇报，同时将具体情况记入值班统计本内。i. 操作中发生疑问时，必需立即向领班或主任汇报，搞清楚后再进行操作。不准私自更改操作票。4.3.5 相关统计：1) 停、送电操作票2) 停、送电工作票4.4 电梯安全管理要求：4.4.1 目标：电梯属于国家要求危险性较大特种设备，是大厦关键垂直交通运输工具。为确保电梯正常安全运行，愈加好地为用户服务，特制订本要求。4.4.2 适用范围：适适用于大厦直梯和扶梯安全管理。4.4.3 内容：1) 电梯工须含有高中以上文化，并经深圳市质量技术监督