资源描述
陕西xx房地产开发有限公
山阳县xx嘉园商住楼
可行性研究报告
西安xx信息咨询有限公司
二○一四年三月
山阳县吉兴嘉园商住楼可行性研究报告
目 录
第一章 总论 4
第一节 项目背景 4
第二节 项目概况 8
第二章 市场分析 10
第一节 宏观经济分析 10
第二节 2014年山阳县房地产市场分析 19
第三节 山阳县房地产市场分析 37
第五节 竞争对手分析 37
第三章 项目竞争优势分析 40
第一节 区域环境分析 40
第二节 项目SWOT分析 41
第四章 销售策划 43
第一节 项目开发定位 43
第二节 销售推广策略 45
第三节 销售推广方案 46
第五章 项目规划设计布局 47
第六章 环保、消防及安全 62
第一节 环境保护 62
第二节 消防 63
第三节 安全保卫 63
第七章 人员组织 63
第八章 项目实施进度 64
第一节 建设工期 64
第二节 项目实施进度安排 64
第九章 投资估算与资金筹措 66
第一节 投资估算依据 66
第二节 项目投资估算 68
第三节 资金筹措 71
第十章 财务评价 71
第一节 财务评价基础数据与参数选取 71
第二节 销售收入估算 71
第三节 项目财务效益测算 73
第十一章 研究结论与建议 74
第一节 研究结论 74
第二节 建议 75
附 录
附表：
附表1: 项目投资估算表
附表2：项目总投资来源及支出预测表
附表3：项目销售计划及销售收入测算表
附表4：项目财务现金流量表
附表5：项目损益及利润分配预测表
附表6：项目借款偿还预测表
附表7：项目敏感性分析表
附件：
附件1：企业法人营业执照复印件
附件2：国有土地使用证
附件3：建设用地规划许可证
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第一章 总论
第一节 项目背景
一、项目名称
陕西xx房地产开发有限公山阳县xx嘉园商住楼项目
二、项目开发商概况
建设单位名称：陕西xx房地产开发有限公司
注册地址：商州市商州区新区兴商街
法定代表人：程同榜
注册资本：2,000万元
公司类型：有限责任公司（自然人控股或私营性质企业控股）
经营范围：房地产开发，商品住宅销售等；
三、可行性研究报告编制依据
1、《投资项目可行性研究指南》；
2、国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资[2002]15号）；
3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
4、国家有关部门颁布的关于房地产开发项目的有关规定；
5、2013年山阳县政府工作报告；
6、山阳县政府制定的《山阳县经济上新台阶的规划纲要》；
7、山阳县城市总体规划；
8、陕西省建筑工程投资概预算指标及有关费用标准；
9、国家统计局官网、陕西省统计局官网、商洛市统计局官网；
9、山阳县政府官网及委托方提供的其他材料。
四、项目提出的理由与过程
山阳县位于陕西东南部,地处秦岭南麓、商洛市南部,属长江流域汉江水系,是一个“八山一水一分田”的土石山区农业县、国家扶贫开发重点县、革命老区县。东与丹风、商南为邻,西与镇安、柞水交界,南与湖北省郧西县毗邻,北与商州区接壤。县城距西安市143.6公里,距商洛市区60公里,距武汉市556公里,距十堰市156公里。
山阳历史悠久,于西晋泰始工年(公元266年)置县,古名丰阳县,明成化十二年(公元1476年)更名山阳县。全县辖23个镇、324个村(居)、13.04万户44.97万人,人口居商洛市第三。县域面积3535平方公里,居商洛市第一、陕西省第六。全县耕地面积39.16万亩,人均不足1亩;山地面积457.4万亩,人均近11亩。境内山大沟深,沟壑纵横,北有流岭、中有鹘岭、南有郧岭,汉江支流金钱河、丹江支流银花河自西向东穿境而过,形成“三山夹两川”的岭谷地貌。境内平均海拔1100米,年平均气温13.1摄氏度,无霜期207天,年均降水量709毫米,年均口照时数2134小时,属亚热带向暖温带过渡的季风性半湿润山地气候。
山阳地处秦头楚尾,历史上曾是秦楚和宋金的国界,自古是兵家必争之地。山阳处于我国南北地理、气候、文化过渡带,受南北文化共同影响，山阳民风淳朴,既有北方之犷悍、又兼南方之灵秀,人民勤劳善良,热情质朴。山阳又是革命老区县。1932年红四方面军和红三方面军经山阳北上,播下革命火种。1935年红二十五军在山阳创建革命根据地,建立苏维埃政权,是当时鄂豫陕革命根据地西部中心区域。1946年李先念率领的新四军五师在山阳突围,从事游击战争。1949年6月29日全县解放。
山阳自然资源丰富。县境内森林面积373万亩,森林覆盖率62.9%,是国家级林业科技示范县。境内生物资源荟萃,有野生中药材10OO多种,己开发利用和挂牌收购的500多种,中药材总面积30万亩。果、畜、菌、茶开发潜力巨大;矿产资源富集,己探明矿产49种,其中钒储量310万金属吨,为亚洲最大矿床;水力资源充足,水能蕴藏量19.5万千瓦,可开发量5.6万千瓦;旅游资源丰富,正在开发建设的国家级森林公园“秦岭奇观·山阳天竺山”、省级风景名胜区月亮洞、全省保存最完整的明清古建筑群——漫川古镇对外有一定影响。
1.5.2.2经济社会发展情况
近年来,山阳县坚持以科学发展观统领经济社会发展全局,紧紧围绕农民增收、财政增长、城镇增容三大目标,大力实施生态立县、工业强县、药业兴县、旅游活县四大战略,积极落实开放带动、产业带动、项目带动三大举措,全力抓好农业产业开发、工业经济发展、重大项目建设、旅游和水力资源开发、城镇建设、和谐社会建设六件大事,全力以赴保增长、调结构,保民生、促和谐,全县经济社会保持平稳较快增长态势。
山阳县公路四通八达。现有公路213条,其中7条干线公路与县外通连,北与312国道、西与西康铁路相接,南可到湖北,东可达河南。商漫高速全面贯通;丹凤县竹林关至宁陕县高速公路即将开工建设;最近,杵水至山阳高速公路项目已获得省发改委可行性研究报告批复,即将开工建设。柞水至山阳高速公路起自柞水县下梁镇夜珠坪,与包茂高速公路相接,向东经东坪、小岭镇、凤凰镇、杏坪镇、柴庄乡、牛耳川镇、色河铺镇、冯家湾村,止于山阳县北申家湾,与福银高速公路相接。路线全长79公里,采用双向四车道高速公路标准建设,设计速度80公里/小时,路基宽度24.5米。全线设夜珠坪(枢纽)、小岭、杏坪、色河铺、山阳西、山阳（枢纽)互通式立交6处,预留户家坦互通式立交。估算总投资65.7亿元,建设工期四年。全县省道、县道、乡道、村道和专线公路全长达1958.53km,公路占有量为每百平方公里56.76km,一个以县城为中心,省县道为骨架,乡道为动脉,村道为网络的三级公路网初具规模。
山阳县电力供应充足。己与西北大电网接通。截止目前,全县电力总投资9000多万元设施建设和网络改造,先后建成35kv变电站5座,11Okv变电站2座,完成乡村网改造120个,实现了村村通电,可为全县经济发展提供充足的电力。
山阳县通讯网络健全。全县电话机总容量已突破5万门,10O%的乡镇实现了光缆通讯,98%的村通电话,基本形成高效、快捷的光缆骨干传输网和包括数字微波、卫星通信、程控交换、数据通信、可视会议等多种手段在内的综合电信业务网络,为服务全县经济建设做出了贡献。
该项目的建设正是在上述宏观大背景和微观环境两个层面市场分析的基础上提出来的。
第二节 项目概况
一、建设地点
拟建项目位于山阳县城南大街中段,其北临为城市规划路及居民住宅,东临私人地块及东方商务酒店,西临防洪渠及二小路,南临南大街(街道对面为东方雅居高层)。项目场地地势平坦,形状方正规整,土地利用条件好。项目建设符合《山阳县土地利用整体规划》,适宜本项目的建设和使用
本案地块
xx嘉园商住楼地块儿示意图
xx嘉园商住楼宗地图示意
二、用地面积及建设规模
本项目土地面积为717㎡，规划建筑面积合计约为21570.16㎡。项目具体规划详见下表：
项目
单位
数值
总用地面积
㎡
1147
总建筑面积
㎡
21570.16
其中
地上建筑面积
㎡
20853.16
地下建筑面积
㎡
717
住宅建筑面积（四至二十三层）
㎡
17843.2
商业建筑面积（一至三层）
㎡
3009.96
地下设备用房
㎡
717
总户数(不含一至二层商业)
户
120
其中
地面停车位
辆
/
半地下停车位
辆
/
容积率
18.2
三、项目建设总投资与资金来源
该项目总投资为5644万元，其中陕西xx房地产开发有限公自筹资金3644万元，申请社会性融资2000万元。
四、项目建设期
项目于2014年4月开始施工，预计于2016年2月完工交房，建设周期18个月。
第二章 市场分析
第一节 宏观经济分析
一、山阳县概况
经过多年来的努力,山阳县城建初具规模。目前县城建成区达到3.5平方公里,人口达到6.5万人,生活污水集中处理率达到8O%,县城建成区绿地率达到31.1%,人均公园绿地面积达到8.8平方米。县城规划总面积8.829平方公里,已形成“一横两纵”的城镇体系发展框架,配套服务设施齐全。随着县城建设规模的扩大及国家有关城镇化建设、移民搬迁等政策的实施,预计2015年底县城人口达到12万人。目前县城中心广场、翠屏小区、城周绿化亮化、县体育场、西河新区、工业园区、南大街东延等重点建设工程已经实施到位或正在建设当中。
1.1，产业类别发展情况：
2013年，山阳县以科学发展、富民强县为主题，坚持稳中求进的总基调，促发展、求突破，全县经济发展呈现了良好态势。全年实现生产总值80.78亿元，同比增长14.8%。其中：第一产业增加值15.08亿元，同比增长5.7%；第二产业增加值39.67亿元, 同比增长22.8%；第三产业增加值26.03亿元，同比增长10.1%。一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为6.7%、65.9%和27.4%，分别拉动GDP增长1.0、9.7和4.1个百分点。
全年社会消费品零售总额完成19.21亿元，同比增长13.3%。分行业看，批发零售业完成17.3亿元，同比增长12.6%；住宿餐饮业完成1.91亿元，同比增长19.4%。社会消费品零售总额较上年同期回落3.1个百分点，2013年一季度增速降至低谷，从二季度以来保持在一个相对平稳的水平。
1.2，固定资产投资较快增长：
全县积极加大重点项目建设力度，投资项目建设进展顺利。全年，全社会固定资产投资完成63.56亿元，同比增长26.8%，其中城镇固定资产投资完成61.01亿元，同比增长28.4%。在城镇固定资产投资中，一产完成投资6.57亿元，同比增长140.7%; 二产完成投资17.6亿元，同比增长30.3%; 三产完成投资36.84亿元，同比增长17.9%。
1.3，财政、金融运行平稳：
全年财政总收入4.51亿元，同比增长22.5%。其中地方财政收入3.15亿元，同比增长25.5%。截止12月底，全县存款余额为75.97亿元，同比增长11.2%，其中城乡居民储蓄存款60.04亿元，同比增长14.9%。贷款余额为32.32亿元，同比增长16.7%。其中中长期贷款余额23.05亿元，同比增长27.1%。
1.4，城乡居民收入不断增加
全县积极落实各项强农惠农政策，加大惠民强农资金投入，提高城乡居民收入，全年城乡居民收入均实现两位数增长。城镇居民人均可支配收入达到21922元，同比增长11.0%；农民人均纯收入6474元，同比增长14.8%。2005-2009年，山阳县的居民人均可支配收入增长了58.99%，年均增长11.8%。人均可支配收入及消费支出的高速增长，证明了山阳县居民较强的经济实力。经济收入和消费支出的持续增长为房地产消费奠定了较为坚实的基础。
二、政策法规
（一）国家政策法规
2013年房地产调控政策
1、2012年政策回顾：
1月10日国务院出台"国十一条",严格二套房贷款管理，首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型,一概执行40%首付。
时间
措施
要点
2012.02.24
国务院:不得强收落户城镇农民宅基地
关于农民土地权益，《通知》明确，农民的宅基地使用权和土地承包经营权受法律保护。农民落户城镇，是否放弃宅基地和承包的耕地、林地、草地，必须完全尊重农民本人的意愿，不得强制或变相强制收回。
2012.03.20
住房与城乡建设部网站正式发布《建设用地容积率管理办法》
住房与城乡建设部网站正式发布《建设用地容积率管理办法》，要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
2012.04.06
财务部：成年子女名义购买首套房可享受契税优惠政策
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》中规定：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
2012.06.08
国土部公布了《闲置土地处置办法》
国土部申明开发商"囤地"两年将无偿收回 今后，如果开发商“囤地”造成土地闲置的，未动工开发满一年将被征缴土地价款20%闲置费，满两年则将无偿收回土地使用权。昨天，国土部公布了《闲置土地处置办法》，并将于下月1日起实施。
2012.08.25
房产税写入房地产十二五规划 明确开征房产税
《全国房地产业发展“十二五”规划》的编制正在加快推进。据悉，就在国务院督查地方楼市调控的同时，住建部发布了《关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知》
2012.11.16
四部委联合称:严控土地储备总规模和融资规模
国土部、财政部、央行和银监会四部委日前联合发布《关于加强土地储备与融资管理的通知》(下称《通知》)，要求加强土地储备管理，强化土地储备融资风险管控。
2，2013年政策回顾：
时间
关键词
政策内容
2013.2.20
国五条
国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”，这是自2009年12月份开始楼市调控以来的第五次升级。前四次分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”以及2011年1月的“新国八条”。
2013.2.26
二手房征收20%个税
《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》【国办发〔2013〕17号】文件公布。其中，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。此《通知》下达后市场一片哗然，二手房市场一度陷入恐慌。
2013.3.1
国五条细则
国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)，从内容上来看，是对2月20日“国五条”的细化，因此被业内称为“国五条细则”。该细则明确，二手房（房源、代理、租房）交易中个税按个人所得的20%征收、提高房价上涨过快城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率、对执行限购政策措施不力的地方政府进行约谈和问责”等具体内容。
2013.3.30
地方版细则陆续出台
3月30日开始，地方版细则陆续出台，北京、上海、重庆细则先行。各地细则落实力度不一，很多地方都对20%个税避而不谈。大多数城市仅公布了本年度房价控制目标，在公布细则的城市中，对“国五条”各项调控政策的落实力度也存在差异，仅有北京、上海等城市在地方细则中严格落实“国五条”的相关要求。
2013.9.13
以房养老
中央人民政府网站发布《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见国发〔2013〕35号》，指出大力加强养老机构建设。在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。鼓励境外资本投资养老服务业。鼓励个人举办家庭化、小型化的养老机构，社会力量举办规模化、连锁化的养老机构。鼓励民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。
2013.10.23
京七条
北京市住建委发布关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见，业内称为“京七条”。意见指出，自住型商品住房项目在土地出让前，应明确住房套型建筑面积、销售均价等要求，作为土地出让的依据载入招拍挂交易文件，并在土地成交后将其纳入出让合同。自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米;销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。
2013.11.9至12日
十八届三中全会
11月9日至12日十八届三中全会在北京召开，全会过后，土地和保障房的政策动向成为热议话题。11月开始，深圳、上海、广州陆续出台二套房首付提高至七成等系列政策后，武汉、南昌、沈阳、厦门、福州也相继出台类似政策，从11月中旬开始，连续有13个城市公布调控新政。
2013.11.18
穗6条
广州出台“穗6条”，其中提出二套住房贷款首付将提至7成，对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（放心保）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）等内容。“穗6条”自身有力的威力以及加上之前政策叠加效应，导致了一二手楼市量价下滑。
从以上全国出台相关政策可以看出，2013年的房地产市场注定是不平凡的一年：从年初有着史上最为严厉调控政策“新国五条”细则的横空出世，到新一届政府城镇化政策的重点推进；从中央明确房产税扩围的时间节点，到房贷政策的收紧；从国务院“以房养老”政策的出台，再到年末十八届三中全会对楼市改革方向的定调……跌宕起伏的调控贯穿了全年，但政策的影响力似乎也没有预期的深远，房价涨势难阻。
政策层面已明显转向关注民生，逐步对国民收入、解决居住的问题提高关注度，一方面有利于地产发展，另一方面国家三级住房体系对商品房客户分流的挑战也现实存在。
（二）陕西省政策
为深入贯彻落实国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号）、陕西省住房和城乡建设厅《关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》（陕建发[2013]300号）精神，与2013年十月西安市住房保障和房屋管理局颁布用以知道省内房地产开发运营的指导文件即“十四条”文件如下：
1、加强商品房预售行为监管
（1）、严格落实商品房预售许可制度。房地产开发企业要严格遵守国家商品房预售管理的有关法律法规规定，依法取得商品房预售许可后，方可开展商品房预售活动。
（2）、规范房地产预售广告发布。未取得商品房预售许可，不得通过电视、报纸、电台、网站等任何媒介发布任何形式的房地产预售广告。
（3）、加强开发项目销售现场管理。未取得商品房预售许可的开发项目，不得对外开放销售场所。
2、强化商品房预售活动监管
（4）、加强商品房预售方案管理。房地产开发企业申请商品房预售许可时，应制定详细的预售方案，并严格按照报备预售方案组织预售活动。
（5）、完善商品房预售资金监管制度。申请商品房预售许可前，房地产开发企业必须与监管银行签订预售资金监管协议，确定监管账户。
（6）、强化商品房销售价格备案制度。房地产开发企业预售商品房，要严格落实价格主管部门“一房一价”，“一价清”等相关规定，明码标价对外销售。
（7）、规范商品房买卖合同履约行为。房地产开发企业预售商品房，必须按照平等、自愿、公平的原则，通过商品房网签备案系统与购房人签订商品房买卖合同，严格按照双方合同约定内容，依法履行责任和义务。
3、加强房地产销售人员和房地产经纪管理
（8）、实行商品房销售人员挂牌上岗制度。商品房销售人员须经专业培训，并取得《商品房销售人员上岗证书》，方可从事商品房销售业务。
（9）、加强房地产经纪机构及执业人员管理。
（10）、强化房地产经纪活动监管。
（11）、市房地产协会应充分发挥行业组织的自律作用，完善行业规范，制定符合行业特点的从业标准；建立健全房地产中介服务机构信用档案并向社会公示；认真开展商品房销售人员及房地产经纪从业人员的专业培训和继续教育，不断提高商品房销售人员及房地产经纪从业人员队伍素质。
4、加大违法违规行为查处力度
（12）、加强房地产市场日常监管。
（13）、加强社会监督。设立举报电话、开通举报信箱，建立网上投诉举报平台，畅通投诉举报渠道。
（14）、严格查处商品房预售活动中的违法违规行为。对存在未取得预售许可，违法进行商品房预售，擅自发布商品房预售广告等违法违规行为的开发企业，一经查实，我局将依法严肃查处，并通报国土、规划等有关部门，依照有关规定暂停新购置土地及其他经营活动。
西安市“十四条”的颁布实施，迅速成为陕西省内各级市县房企开发运营的重要依据，陕北、关中、陕南地区大部分区域的政府部门加紧各个环节的督导力度，以规范化房地产市场、保障市场供需公平透明为目的；
（三）、商洛市房地产状况：
商洛市房地产业是从1990年起步的，当年仅完成投资499万元，到2012年全市房地产完成投资14.2亿元。2012年末，全市房地产开发企业32家，拥有资产20.77亿元，从业人员869人。自2009年12月份楼市调控以来，房地产调控政策出台了五次，2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”；2011年1月的“新国八条”，2013年2月20日出台的“国五条”。商洛市坚持执行国、省房地产宏观调控政策，对商品房销售价格一致实行备案管理。
商洛市作为三线城市，政策的作用还未完全释放、传导的效应还为完全显现，但房地产市场发生了变化。主要表现为：
1、二手房市场影响较大。据了解在近期，商州的二手房交易中心办理过户手续的是往年同期的几倍，很多过去可以享受免税或者税收优惠的业主都想赶在各地《实施细则》出台前办理过户手续，担心新的地方《细则》出台会影响二手房价，减少个人收入。地方《细则》出台后二手房市场将会趋冷。
2、更多购房者持观望态度。对于投资性需求者会更多地考虑购房成本和持有、销售过程中的税费等投资会更加慎重和理性；刚性需求者也暂时持观望态度，期待房价会尽快降下来。
3、开发商投资信心减弱。“国五条”核心政策体现在：稳定房价、抑制投机投资、加强监管，增加普通商品房、增加保障房，对于投资的制约主要体现在抑制投机投资，严格实施差别化住房信贷政策，同时平抑房价，这对地产商来说不是“利好”政策，让地产商的投资信心有所动摇。
第二节 2014年山阳县房地产市场分析
一、宏观市场分析：
2013年，陕西省35个重点示范镇全年新开工建设项目508个，完成投资102.6亿元，占全年计划任务的128.2%，基本实现了“三年出形象”的目标。31个文化旅游名镇（街区）规划全部编制完成，启动建设项目103个，完成投资13.26亿元，圆满完成了年度任务。省上跟踪指导考核的16个市级重点镇参照省级重点示范镇建设模式，加快推进。2014年，要把新区模块建设纳入考核重点，确保完成5年目标任务的80%以上；分类指导建设。对排名靠前、新区进展较快的镇，以抓入住为重点，对排名中间及靠后档次的，以加快项目建设为重点，并抓好产业发展，确保群众进得来、留得住、能致富；稳步推进重点示范镇“扩权强镇”改革；积极拓宽小城镇建设融资渠道，整合部门项目资金，引导社会资金参与建设；指导各镇制定乡规民约，全面提升城镇居民文明素质。
同时，陕西省也将加快推进文化旅游名镇建设，坚持分类推进，完善控制性详细规划和各类专项规划，优先推进镇区环境综合整治，加强日常督查和动态考核，确保完成年度建设目标。今年陕西省文化旅游名镇计划开工建设项目190个以上，完成投资30亿元。
二、城镇居民可支配收入持续增长：
2013年，全省城镇居民人均可支配收入22858元，较上年增加2124元，增长10.2%。从绝对值上看，西安、铜川、宝鸡、咸阳、渭南、延安、榆林和杨凌示范区城镇居民人均可支配收入超过全省平均水平。其中最高的西安市，城镇居民人均可支配收入突破三万元。从增速上看，汉中市最高，增速达到11.8%，较全省平均水平高1.6个百分点。
图一：2013年陕西省各市（区）城镇居民人均可支配收入单位：元
三、2013年全省房地产状况分析及2014年趋势预判：
2013年我省房地产业在“国五条”及陕西出台的相关房地产细则的影响下，房地产开发销售总体呈现回落态势。1-12月房地产投资和商品房地产销售增速回落到全年最低点；房地产开发企业到位资金总体情况较为紧张，本年资金到位和个人按揭增速继续呈回落态势。
1、房地产开发投资持续回落
2013年1-12月份，全省房地产开发企业投资2240.17亿元，同比增长22.0%，增速比前三季度回落5.3个百分点，比上半年回落10.8个百分点，比一季度回落12.8个百分点，比去年同期回落8.1个百分点，比全国平均增速高2.2个百分点，全国排名第14位，比前三季度回落2个次位。
按投资构成分，1-12月仅设备工器具购置投资增速比前三季度提高了0.4个百分点，而其他三项建筑工程、安装工程、其他 费用（包括旧建筑购置费和土地购置费）增速均比前三季度有所回落，从而影响投资回落。1-12月建筑工程、安装工程、其他投资分别为1709.82亿元、224.98亿元和277.52，同比增长27.2%、26.3%和-4.2%，比前三季度回落4.6、5.5和7.9个百分点，占投资比重的76.3%、10%和12.4%。
按工程用途分，住宅、办公楼、商业营业用房和其他用房投资均比前三季度回落至少4个百分点以上，影响了房地产投资增速的持续回落。住宅投资1768.95亿元，同比增长19.7%，增速比前三季度回落5.1个百分点，占房地产开发投资的比重为79.0%；办公楼投资79.85亿元，同比增长82%，增速比前三季度回落16.1个百分点，占房地产开发投资的比重为3.6%；商业营业用房投资224.08亿元，同比增长44.1%，增速比前三季度回落7.6个百分点，占比10%；其他用房投资167.28亿元，同比增长5.2%，增速比前三季度回落4.2个百分点，占比7.5%。
分区域来看，西安市、渭南市、汉中市、榆林市和商洛市5个市1-12月的投资增速比前三季度有所回落，是影响我省的投资回落的主要原因。西安投资1595.64亿元，同比增长24.5%，比前三季度回落6.8个百分点，占比71.2%；渭南投资101.33亿元，同比增长19.1%，比前三季度回落0.3个百分点，占比4.5%；汉中投资69.09亿元，同比下降5.9%，比前三季度回落20.8个百分点，占比3.1%；榆林投资89.65亿元，同比增长70.8%，比前三季度回落20.1个百分点，占比4.0%；商洛投资17.16亿元，同比增长20.9%，比前三季度回落3.0个百分点，占比0.8%。
2、施工速度持续减缓，新开工面积和竣工面积比去年减少
1-12月，全省房地产开发企业房屋施工面积17240.86万平方米，同比增长11.9%，增速比前三季度回落5个百分点，比上半年回落11.4个百分点，比一季度回落17个百分点，比去年同期回落14.2个百分点；其中，房屋新开工面积4483.35万平方米，同比下降5.4%，增速比前三季度提高0.6个百分点，比上半年回落12.9个百分点，比一季度回落16.8个百分点,比去年同期回落23.1个百分点。房屋竣工面积1511.67万平方米，同比下降8.6%，比前三季度增速提高7.8个百分点，比上半年增速回落3个百分点，比一季度提高2.8个百分点，比去年同期回落55.2个百分点。
3、商品房销售面积持续回落
1-12月，商品房销售面积3045.70万平方米，同比增长10.5%，增速比前三季度回落8.5个百分点，比上半年回落17.2个百分点，比一季度回落2.8个百分点，比去年同期提高20.2个百分点；其中，住宅销售面积2831.22万平方米，增长11.9%，增速比前三季度回落8.1个百分点。商品房销售额1608.11亿元，增长13.2%，增速比前三季度回落9.4个百分点，比上半年回落22.6个百分点，比一季度回落10个百分点，比去年同期提高19.1个百分点；其中，住宅销售额1413.20亿元，增长16.3%，增速比前三季度回落10.1个百分点。
从结构来看，1-12月除了其他用房销售面积增速较前三季度有所提高，住宅、办公楼和商业营业用房均比前三季度销售面积增速有较大幅度的回落。住宅销售面积2831.22万平方米，增长11.9%，增速比前三季度回落8.1个百分点，占商品房销售面积的93%；办公楼销售面积44.83万平方米，下降32.0%，增速比前三季度回落27.2个百分点，占比1.5%；商业营业用房销售面119.22万平方米，下降4.1%，增速比前三季度回落11.2个百分点，占比3.9%。
分区域来看，西安市、铜川市、宝鸡市、汉中市、安康市、商洛市和杨凌示范区7个市区1-12月的销售面积增速比前三季度有所回落引起全省销售面积较大幅度回落。1-12月西安销售面积1662.75万平方米，同比增长8.0%，比三季度回落15.2个百分点，占全省销售面积的比重54.6%；铜川销售面积28.28万平方米，同比增长6.0%，比三季度回落13.5个百分点，占全省销售面积的比重0.9%；宝鸡销售面积242.72万平方米，同比增长10.1%，比三季度回落3.7个百分点，占全省销售面积的比重8.0%；汉中销售面积164.35万平方米，同比下降11.2%，比三季度回落12.5个百分点，占全省销售面积的比重5.4%；安康销售面积120.62万平方米，同比下降0.9%，比三季度回落19.5个百分点，占全省销售面积的比重4.0%；商洛销售面积66.07万平方米，同比增长24.8%，比三季度回落0.8个百分点，占全省销售面积的比重2.2%；杨凌示范区销售面积44.8万平方米，同比下降9.2%，比三季度回落9.6个百分点，占全省销售面积的比重1.5%。
4、房地产开发企业到位资金和个人按揭贷款增速持续回落态势
1-12月份，房地产开发企业到位资金2592.39亿元，同比增长11.9%，增速比前三季度回落7.9个百分点，比上半年回落13.4个百分点，比一季度回落2.3个百分点，比去年同期回落7.7个百分点。其中，国内贷款326.10亿元，增长16.3%；利用外资7.44亿元，增长210.0%；自筹资金1143.18亿元，增长2.0%；其他资金1115.67亿元，增长22.0%。在其他资金中，定金及预收款743.62亿元，增长24.4%，占比66.7%；个人按揭贷款291.30亿元，增长28.4%，占比26.1%。
5、2014年我省房地产趋势预判
5.1、新增房地产企业开发项目幅度较大
2013年1-12月，全省房地产开发企业共有1690家，由于年报有退出企业112家，比前三季度减少2家企业，比上半年增加28家企业，比一季度增加85家企业，比去年同期增加44家企业；开发项目1904个，比前三季度增加131个项目，比上半年增加237个项目，比一季度增加391个项目，比去年同期增加162个项目。1-12月企业数和项目数均比去年同期有较大幅度增加。
5.2、土地购置面积增速提高
1-12月房地产开发企业土地购置面积503.45万平方米，同比增长6.4%，比前三季度提高11个百分点，比上半年回落19.2个百分点，比一季度回落12.5个百分点，比去年同期提高16.9个百分点；
5.3、待售面积增幅较大
2013年末，商品房待售面积355.53万平方米，增长37.4%，增速比前三季度提高14.4个百分点，比上半年提高10.6个百分点，比一季度提高7个百分点，比去年同期回落67.9个百分点。
分区域来看，1-12月待售面积增加较快的市区有咸阳和杨凌，分别比前三季度待售面积增加24.74和22.4万平方米，影响全省1-12月的待售面积增速较大幅度增加。待售面积增速比前三季度提高的地市有咸阳、延安、榆林、安康和杨凌示范区，占我省待售面积的比重分别为10.4%、4.5%、6.7%、2.8%和8.8%。待售面积增速回落的地市有西安、铜川、宝鸡、渭南、汉中和商洛市，占我省待售面积的比重分别为21%、1.7%、4.1%、23.6%、15.1和1.3%。
2013年我省房地产企业和项目增幅较大，新开工面面积和竣工面积增速比三季度均有所提高，土地购置面积增加，这些因素将会使2014年我省房地产投资和销售呈现较为稳健的走势。
四、山阳县宏观经济总结及房地产发展趋势预判：
山阳县全社会固定资产投资自‘十一五’末以来，成功实现稳步增长态势。2010年完成投资26.15亿元，同比增长17.2% 。2011年突破30亿达35.07亿元，同比增长34.1%。2012年跨越50亿大关达50.12亿元，同比增长43%。2013年超越60亿达到63.56亿元，同比增长26.8%，其中：城镇固定资产投资完成61.01亿元，同比增长28.4%。
（一）、2013年城镇固定资产投资完成情况
1、从登记注册类型看：内资企业完成投资59.73亿元，同比增长27%，其中：国有企业35.94亿元，有限责任公司4.7亿元，私营企业17.77亿元，其他企业1.32亿元同比分别增长15%、31%、55%、50%；港、澳、台商投资企业完成投资1.28亿元，同比增长227%。
2、从国民经济行业分类看：农、林、牧、渔业完成投资6.56亿元，同比增长40%；采矿业完成投资3.78亿元，同比减少15%；制造业完成投资11.73亿元，同比增长65%；电力、燃气及水的生产和供应业完成投资2.08亿元，同比增长8%；交通运输、仓储和邮政业完成投资2.84亿元，同比减少4%；信息传输、计算机服务及批发零售业完成投资1.09亿元，同比减少3%；房地产业完成投资9.52亿元，同比增长167%；水利、环境和公共设施管理业完成投资13.18亿元，同比增长152%；文体、教育、卫生和社会工作完成投资3.48亿元，同比增长27%；公共管理和社会组织业完成投资2.63亿元，同比减少81%；批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业依次完成投资2.58亿元、0.87亿元、0.66亿元，皆为县域投资当年新增行业。
3、从施工和新开工项目情况看：全年入库施工建设项目140个（包括房地产2个项目），比上年同期增加47个，增长51.8%，其中当年备案项目88个（新建47个，续建41个），增长83.3%，是年初计划项目的117%。
4、从资金情况看：全年城镇固定资产投资到位资金57.96亿元，同比增长26%。其中：国家预算内资金26.32亿元，同比增长59.7%；自筹资金30.27亿元，同比增长15%；国内贷款1.37亿元。各项应付工程款3.32亿元，同比增长37%。
（二）、存在的问题
1、项目单位报表报送不及时，大都无固定统计人员。尤其是一些部门投资项目，分段（片）管理，管理人员众多，报表推诿扯皮严重，相应的项目建设进度情况、数据质量等无法保证。
2、项目单位备案文件资料不全，执行不力，入库难度依然很大。2013年备案入库项目88个，其中有8个项目是2012年动
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