电商产业园物业管理专项方案.doc

电商产业园物业管理方案一、 产业园基本状况及物业规模 A、产业园项目概述及物业概述 项目规划占地 亩，建筑面积 平方米。项目建设内容涉及：综合服务区、智能仓储区、电商孵化区。1、综合服务区：办公楼、食堂、娱乐中心和商务酒店四某些。总计建筑面积为 万平方米。2、智能仓储区：建筑面积 万平方米。3、电商孵化区：建筑面积 万平方米。B、产业园物业规模1、安全保卫系统 重要涉及产业园区总体安全环境管理；对入驻公司管理；车辆交通及道路管理。2、设备设施维护系统重要涉及房屋管理与维修养护；共用设备管理（给排水设备管理、供电设备管理、弱电设备管理、消防管理）；专业设备管理（空调设备、电梯设备管理）；共用设施管理。3、环境绿化及保洁系统 重要涉及办公楼、娱乐中心、电商孵化区及产业园区公共某些以及公共设施寻常保洁工作；产业园区公共绿地维护和保养工作。4、 园区食堂管理 重要涉及厨房管理以及员工就餐管理;5、 娱乐中心管理 丰富入驻公司业余生活；二、 产业园物业实行总体方案 对比既有几种物业管理模式优缺陷，并结合淮安电商产业园现状，建议采用自管与委托外包相结合模式。由我公司单独组建物管部门进行管理，可以充分运用公司既有各种资源，利于树立产业园整体形象，减少运营成本，保证核心业务收益。同步，将保安、特种设备、餐饮、保洁、绿化等需要专业资质和大量人力业务外包，由物管部门对各个分包业务进行监督与协调，最后达到减少人员成本，减少运营费用，保证物管工作掌控力度，提高服务质量目。 （1）、物业管理架构 物业管理服务，规定有一种高效率及科学组织架构，使人力、物力、财力得到合理配备，以求达到减少管理成本、提供优质服务目。 园区下设物业管理部来详细负责园区物业管理。其长处是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理规定，又能为将来业务发展留下充分空间。（2）、岗位设立1、物业管理部经理参加重大项目合同或标书评审；编制新增项目物业管理方案；参加工程跟踪及验收工作；组织本部门员工专业技能培训；自我监督与质量体系关于程序操作,发现不合格时,及时采用纠正办法及恰当防止办法；制定各专项规章制度,对本部门员工工作业绩予以评审；负责所属项目物业管理寻常工作,并对部门员工进行业务指引；检查监督各项业务筹划(年度、季度、月度等)实行状况并向上级报告；与政府关于部门联系,理解行业最新规定；推广新有效管理办法,并总结分析,提出合理建议。2、物管员（兼资料员）负责与公司各部门工作对接，辅助部门经理做好内勤工作。负责解决员工征询、投诉，并提供协助。书写各类告知、告示，完善各类合同文本。遇有紧急事故，及时向上级报告并协助解决善后工作；协助经理制定本部门规章制度及员工守则；配合客户服务文员做好水电费等其她费用收取；负责装修档案，客户档案、管理处文书档案管理；3、客服员收取及审视园区建筑物巡楼报告及每天关于投诉记录并对重点内容进行记录归纳，重要状况及时向上级报告；准时向客户派发各种费用交费告知单；负责做好水电等费用收付。负责园区公共钥匙管理工作；负责定期对服务质量进行记录、分析、评估、考核，并提出整治方案；4、设备主管负责向经理提交管辖范畴内设备、设施更新、改造建议和大、中修筹划，协同经理共同向公司提交方案并组织、监督实行项目整治全过程。向经理提交设备改造、更新先后运营效果各方面对比和改造、更新经验总结；负责设备有关维修、保养、更换等合同草拟。负责协助公司项目部对本项目新增项目接管及验收工作；负责园区已接管项目涉及消防水泵房、空调系统、热水供应设备、消防供水、生活供水设备正常运营，及其设备、设施管理、维护、维修、保养。做好园区工具、设备材料选购、库存和保管使用工作。负责编制所管辖区域内每台设备台帐，绘制供热水、给排水、消防、制冷通风系统图；负责制定所管辖区域内设备、设施管理各种规章制度，出具设备、设施巡检表；负责产业园水电等抄表记录。5、委外工作主管（可暂不设立）督导外包单位各项工作，定期对各外包业务进行检查和考核，并对浮现问题提出整治规定。负责客服人员转发投诉解决，及整治意见贯彻。三、 产业园物业管理重要内容及人员配备1、安全保卫系统 依照园区当前总体管理需要，保安重要负责园区出入口值班管理以及园区巡逻，采用三班两运转机制，每班2人，门岗2人，总计需要6人（含队长1人），每人费用40000元/年，每年预测费用24万元，保安规定年龄在20-40周岁。A、总体安全环境管理 物业管理部对外聘保安严格寻常检查、管理、派专人负责安保和消防系统24小时监控值班，安保负责人负责寻常检查和突击检查，保证外聘保安工作质量。同步在园区四周、车辆进出口、园区出入口，电梯轿厢内设立闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。严格管理保安队伍，保安员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对园区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范办法并及时消除安全隐患。在出入口处对来访客人进行登记，控制园区内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；遇有突发事态，可以及时调配全公司人力和物力集中增援；制定应急准备和应急预案，如防台风、防地震方案等。B、入园公司管理 建立与入园公司寻常沟通机制，及时理解入园公司需求，并做好入园公司沟通工作，使之能配合物业管理工作。C、车辆交通及道路管理 园区停车场管理有序，排列整洁，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡逻园区内道路，保证道路畅通，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及员工寻常生活。D、科学管理 记录全面事件日记，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。2、设备设施维护系统 依照产业园设备管理需要，设备管理人员配备如下：设备维护需要维修水电工1-2人，每人费用约48000元/年。网络管理需要1-2人，每人费用约48000-50000元/年。A、是以防止为主，坚持寻常保养与筹划维修并重，使设备始终处在良好状态；B、是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋重要设备清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定期和定质；C、是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同步设备使用操作人员参加寻常维护保养和进行某些小型维修。D、是完善设备管理和定期维修制度。制度科学保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修筹划。1）、房屋管理与维修养护 主出入口设楼层平面示意图，幢标号标志明显；定期检查外墙，保证房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调冷凝水集中收集；设立小告示板，及时通报有关事项。2）、共用设备管理 制定共用设施管理原则，对共用设施进行维护保养；开发收益性服务项目，借助专业物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好运营机制充分发挥物业使用价值。3）、给排水设备管理管理目的：细心保养，保证给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，以便员工生活。供水设备（涉及蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）:对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，保证供水设备运营正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理办法，无污染隐患；生活用水水质符合卫生原则；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生允许证、水质化验单；停水提前一天告知住顾客。 排水管理：每天巡视排水管道等设施，保证排水、排污管理畅通，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定期间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象4）、供电设备管理 供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）：建立24小时运营和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，保证正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡逻制度（每班巡逻一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运营记录；停电提前一天告知各顾客；暂时施工及住（用）户装修制定暂时用电管理办法；发生地震、火灾、水灾等状况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。 配电房管理：由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运营记录，每班巡逻1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时解决，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检查时，必要按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。 供电设备正常维护和保养:观测种类仪表、电压与否正常，使用电流变化状况，高峰用电时电流数值，三相电流与否平衡，对照值班记录检查分析关于差别；核对各个支路实际负荷与否与装设保护元件整定值相符合；配电箱固定与否牢固，箱内器件与否完好无损，各闸具接头有无松动，操作与否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘与否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘与否良好，各类绝缘导线绝缘与否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接地线与否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定与否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具与否牢固；各种地板接地电阻与否符合规定。5）、弱电设备管理： 每天对机房清洁并对互换机等系统进行维修保养，保证故障能及时排除。6）、消防管理 消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制定突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规培训。 建立寻常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月所有检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，保证消防设施齐全、完好，标记完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备用法并能及时解决各种问题；组织开展消防法规及消防知识宣教，明确各区域防火负责人；建立义务消防队，制定突发火灾应急方案；每年举办2次消防演习，增强应急技能、提高客户消防意识。3、环境保洁绿化系统 产业园办公楼卫生清洁需要3-4人；园区外围公共区域卫生以及道路清洁需要1人。环境卫生管理目是净化环境，给园区全体员工及客户提供一种清洁宜人工作、生活环境。对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定期间、定任务、定质量。保洁管理原则 垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；原则化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；园区公共部门共用设施无蚁害；园区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持干净。 绿化管理原则 定期对园区绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对园区绿化进行改进、栽种；绿地无变化使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整洁美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。环境保洁范畴、工作内容频次原则：a、寻常保洁楼道： 收垃圾：洗垃圾桶 2次/天，无遗留物、臭味； 扫地板及楼梯： 1次/天，无杂物，无积水； 冲洗楼梯： 1次/周， 无杂物，无积水；擦电梯： 2次/天，无灰尘，无手印 擦公共门： 1次/周，无灰尘 擦楼梯扶手： 2次/周，无灰尘 擦天花板： 1次/周，无灰尘、蜘蛛丝 擦消火栓：1次/月，无灰尘 擦窗户及玻璃：2次/周，无灰尘和印记 道路 路面：循环清扫，无杂物 路边绿地： 2次/天， 无杂物 水泵结合器： 1次/周 无灰尘 路灯柱： 1次/周， 无灰尘 绿地清理： 2次/天，无灰尘、枯叶 b、四害消灭在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采用办法消灭老鼠、蟑螂，二 次消灭蚊子、苍蝇，配合周边区域对四害滋生地消毒解决。c、绿化维护项目办法原则 绿化浇水： 浇水（依气候变化）， 浇足浇透草皮： 修剪（按季节进行）， 草皮美观平整杂草：清除（每周一次） 保证基本无杂草防虫： 病虫害防治（一年2次） 无病虫害养护：施肥（一年4次）， 绿化生长旺盛常青树： 修剪造型一年4次 4、园区食堂管理民以食为天，食以安为先，食品安全是关系到身体健康和生命安全大事。产业园区食堂采用全程外包模式，由专业食堂承包单位负责详细运营，提供厨房设备及用餐场地，承担水电、燃料，自主经营，自负盈亏。产业园组织园区各客户对餐厅进行满意度调查，并有物业专人专门负责对其进行监督管理。物业管理部依照满意度调查及有关意见，召集食堂承包单位磋商协调，改进服务。并通过经济核算和员工满意度调核对承包方进行考核。5、娱乐中心管理娱乐中心需管理员1名，重要负责人员出入管理、器械使用管理、保养、财物等管理。6、产业园区文化活动系统创造一种和谐、文明、舒服生活与工作环境是我司员工与客户共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，组织园区员工参加开展各种积极向上文艺活动，使全体员工拥有一份归属感。以上寻常物业管理服务中，安全保卫系统、车辆交通及道路管理、环境保洁系统、绿化维护系统以及设备管理中强电、弱电、消防、空调、电梯都采用外包方式进行管理。同步鉴于网络及电话系统对于保障公司商业机密重要性，建议由公司专人进行管理。为了减少物管工作运营成本，建议某些岗位可由公司内部人员在不影响寻常工作前提下兼职。