万科设计管理核心制度及各部门职责.docx

万科地产管理步骤 设计管理制度1、目标设计中心是万科地产全部开发项目设计管理部门，依据事业部 总体战略要求并在事业部主管领导指导下全方面负责事业部设计管理 工作，代表东北事业部行使设计管理职能。采取纵向管控型和横向操作型 管理模式。目标是实现事业部发展战略，使项目设计管理和操作程序 规范化和制度化，促进事业部深入向专业化和科学化方向发展，以保 证设计管理和操作全过程计划性和有效性；明确各部门在设计管理工作 中责权和工作要求，提升跨部门协作效率，充足发挥设计中心和项目 企业整体优势并提升事业部对外投资整体效益。2、范围 本管理制度适适用于万科地产所属企业全部开发项目标设计管理 和操作。3、术语和定义3.1【决议委员会】 在本管理制度中指由万科地产高层领导及相关 部门组成项目开发决议机构。3.2【事业部主管领导】在本管理制度中指万科地产主管设计中心工 作副总经理。3 . 3【事业拓展部】在本管理制度中指万科地产主管新项目土地获取 、 土地贮备部门。3.4【财务部】在本管理制度中指万科地产主管财务部门。3.5【营销中心】在本管理制度中指万科地产主管营销部门。3.6【项目企业总经理】在本管理制度中指万科地产所属项目企业总经理负责项目设计横向跨专业操作管理者。3.7【设计中心】在本管理制度中指万科地产负责对项目企业设计体 系进行专业纵向管控职能部门。3.8【成本中心】在本管理制度中指万科地产负责成本核实和招投标 采购部门。3.9【项目企业设计部】在本管理制度中指项目企业负责设计管理具体操 作部门，在制度实施中接收设计中心指导和监督。3.10【项目企业营销部】在本管理制度中指项目企业负责营销定位、营销 策划部门。3.11【项目企业工程部】在本管理制度中指项目企业负责营造阶段工程 管理部门。3.12【项目企业开发部】在本管理制度中指项目开发过程中对外办理多种 手续部门。4、职责 本管理制度明确了事业部设计中心、项目企业设计部及各相关部门在 产品设计工作中对应职责范围。4.1 决议委员会4.1.1 在本管理制度中代表万科地产负责设计工作过程中重大环 节及设计步骤中重大节点进行审批，采取会议形式集体讨论决议， 并形成会议纪要指导后续工作。4.2 事业部主管领导4.2.1 在本管理制度中负责分管设计中心工作，协调万科地产所属项目企业和事业部设计中心之间工作。4.3 事业拓展部4.3.1 在本管理制度中负责土地开发拓展工作，信息搜集，可行性汇报， 办理获取土地多种手续。4.4 财务部4.4.1 在本管理制度中负责项目经济效益估计和测算分析。4.5 营销中心4.5.1 在本管理制度中指万科地产营销工作主管部门，指导、监督 项目营销部工作。在前期土地开发拓展阶段负责资料搜集、分析、 调研工作，项目开发策略意见，项目市场总体定位提议。4.6 项目企业总经理4.6.1 在本管理制度中项目企业总经理负责项目设计横向跨专业操作管理， 统筹、协调项目设计部和横向部门之间工作，负责组织建立项目公 司层面设计管理制度及实施细则。4.7 设计中心4.7.1 设计中心负责前期设计研究工作，并配合事业拓展部前期土地 开发拓展工作。4.7.2 设计中心对事业部所属项目企业开发全部房地产项目标产品设计 工作负有对应指导、检验和监督职能。4.7.3 设计中心负责搭建专业管理平台、建立设计管理制度和设计各 阶段管理步骤，依据事业部发展立即进行补充、修改和完善。4.7.4 设计中心对设计管理过程中各项关键管理步骤及关键控制点进行审核。4.7.5 设计中心将定时抽查各项目企业制度实施情况、项目设计部工作执 行情况每个季度一次）。4.7.6 设计中心将不定时对各项目企业进行拉练式检验，对出现问题提 出纠正提议并监督整改；对好做法总结案例进行推广。4.7.7 对于特殊操作方法、关键步骤节点进行讨论，对项目设计关键阶 段性结果进行评审，以会议纪要形式确定或确定。4.7.8 本管理制度实施监控责任人为设计中心设计总监和项目企业总经 理，本制度在实施中发生意见分歧由事业部主管领导裁决。4.8 成本中心4.8.1 在本管理制度中负责万科地产所属项目标各设计阶段成 本控制，编制各设计阶段成本目标。审核各设计阶段设计协议， 审核各阶段设计步骤中对应节点工作。组织项目建设过程中部品、 部件和材料招投标采购，并为各设计阶段提供材料样品、生产厂家等 工作配合。4.9 项目企业设计部4.9.1 实施万科地产设计管理制度及各阶段设计步骤，4.9.2 负责编制项目企业层面设计管理制度及实施细则。4.9.3 负责现场跟踪服务，处理现场技术问题。4.10 项目企业营销部4.10.1 在本管理制度中负责项目开发指导意见书，项目市场深化定位汇报 ，确定景观样板段和装修样板间，并提出标准提议。4.10.2 负责确定项目总体标识风格，4.11 项目开发部4.11.1 获取土地使用证及计划设计条件。4.11.2 负责办理项目开发过程中各设计阶段对外手续。4.11.3 负责配合现场办理对外协调工作。4.12 项目企业工程部4.12.1 负责现场营造过程中组织、协调、管理工作，工作关键是计划控 制、成本控制、质量控制。4.12.2 负责审核施工单位施工组织设计和施工方案合理性。4.12.3 负责审核设计图纸及设计变更可操作性，并明确设计变更签证费 。4.12.3 负责审核施工单位提出技术洽商单（技术联络单）合理性， 并明确签证费用。5、设计管理内容5.1 设计计划管理5.1.1 设计计划制订 项目企业设计部负责编制项目整体设计周期计划、年度设计进度 计划和季度设计进度计划并和对应项目标项目整体经营计划 和项目年度经营计划保持一致。设计中心审核，项目总经理审批。5.1.2 设计计划实施（1）设计计划一经制订实施，即成为房地产项目开发及产品设计工 作标准性工作纲领，各项目应严格实施。 （2）设计中心和项目总经理、项目设计部应建立起主动有效沟通和协调路径（例会、文件、表格、模板、会议纪要等），保障设计计划得到 有效落实实施。（3）事业部计划部项目专员参与计划协调和督办。5.1.3 设计计划跟踪和调整（1）设计中心对项目设计计划实施情况进行定时跟踪和总结，项目设计 部以设计工作月报、季报和年报形式提交设计中心审核并汇总。（2）依据整体战略和年度计划要求、市场形势、项目进展等方面 改变情况，项目经营计划进行必需调整后，设计计划在整体 或局部上已经不适用时，项目设计部依据实际情况进行设计计 划修定，设计中心审核，项目总经理审批。5.2 设计过程管理5.2.1 项目设计阶段 项目设计阶段关键由前期设计研究阶段、计划设计阶段、方案设计阶 段、初步设计阶段、地质勘察阶段、施工图设计阶段、景观设计阶段 、 装修设计阶段、市政专业施工图设计阶段组成。5.2.2 设计过程控制（1）设计中心负责完成项现在期设计研究阶段可研汇报计划设计部分和 前期设计研究，项目设计部参与。（2）项目设计部负责完成计划设计阶段、方案设计阶段、初步设计阶段、 地质勘察阶段、施工图设计阶段、装修设计阶段、景观设计阶段、市政专业施工图等设计阶段工作。设计中心在关键步骤和控制点进行审核，项目总经理审批。（3）设计中心关键审核项目设计指导书、各阶段设计任务书，参 加阶段性设计结果评审，跟踪及监控产品定位方案落实， 参与重大设计变更（指影响产品使用功效、立面效果、景观效 果设计变更）评审，和设计结果总结和推广。（4）项目设计部负责完成设计需求分析、编制项目设计指导书、 编制各阶段设计任务书、设计单位委托、设计协议签定、设计过 程跟踪、组织方案汇报、组织设计结果评审、现场施工配合、 组织重大设计变更评审等。5.2.3 设计评定总结 产品交付完成后，项目设计部应组织实施产品设计工作总结，以产 品设计后评定汇报形式提交设计中心立案存档。5.3 设计资料管理5.3.1 设计资料内容 整体控制性文件项目设计指导书，各设计阶段输入要求，如设 计任务书、专题会议纪要等技术文件组合，作为过程控制和成 果评审依据性文件。各设计阶段输出结果，即对应各设计阶段工 作关键关键节点文件。其它资料包含但不限于在产品营造阶段发生 关键设计变更图纸和设计变更通知单汇总等。5.3.2 设计资料维护本管理制度实施过程中，设计资料维护由项目设计部负责。立即对项目设计资料进行整理、统计、分析、维护和存档，以各设计阶段为节点进行分段维护并立即调整和更新项目设计指导 书，分期开发项目以每期为节点工程移交后，应将全部 设计资料（含电子文档）提交事业部档案室；同时提交电子文 档给设计中心立案存档。设计中心对于提交设计资料进行归集、研 究。5.4 设计资源管理5.4.1 设计资源库建立 设计中心负责建立设计资源管理库，依据项目特点、规模、标准、风 格等不一样要求提供对应设计资源并将项目企业掌握优异设计资源不 断扩充。5.4.2 设计资源选择 各设计阶段中（一些地方政府指定或地方专业企业垄断工程除外），项 目设计部提报设计资源需求，设计中心负责提供设计资源（项目设计 部也可推荐设计资源）。采取设计单位比选方法、比价方法和直接委托 设计单位方法，确定设计单位。比选方法和比价方法标准不少于两家 设计单位；直接委托方法标准是在政府指定、垄断行业、工程紧急、 一体化成度较高（如装修、景观）、专业性较强、适合指定风格情况 下进行直接委托设计单位。确定设计单位过程由项目设计部组织，对 项目标计划设计、单体方案、景观方案及装修方案设计单位比选、 比价、直接委托设计中心参与评定、评审会，确定后项目总经理审批。 除上述要求外其它阶段设计单位确定设计中心不参与评审会，只审核确定设计单位评审汇报，项目总经理审批确定。5.4.3 设计资源评定 项目开发各设计阶段设计完成后，项目设计部应组织实施针对设计 单位评价工作，以设计单位后评定汇报形式提交设计中心备 案存档。5.4.4 设计资源维护 设计中心负责为合作过或接洽过设计单位建立并维护设计单位资 料索引数据库，归集并整理设计单位相关资料。设计中心围绕事业 部开发项目提供多种技术支持和政策咨询，开展教授研讨、技术调研 和学术考察。5.5 设计成本管理5.5.1 设计中心依据项目特点、规模、标准 、风格、品质等编制项目设计 成本目标，经讨论后确定该项目设计成本控制总目标。其中包含各阶 段、各专业设计成本目标分解。作为项目设计部控制设计成本指 导性文件；5.5.2 设计中心派相关人员参与 50 万元以上设计费商务洽谈，并对设计 协议、设计周期和付款方法进行审核，项目总经理审批。5.6 设计档案管理5.6.1 项目设计部负责根据档案管理要求建立设计档案管理制度，分期开 发项目应按自然区号存档，并建立档案管理目录。总规图、区域总图、 综合管网图纸独立存档。电子文档视同资料档案管理单独建制。 5.6.2 项目开发部负责根据档案管理要求建立档案管理制度，送往政府及政府所属相关部门多种报件和政府及政府所属相关部门多种回执审批 件存档。5.7 人员招聘管理各企业设计总监（或设计部经理）招聘需经项目企业总经理及事业 部设计总监面试经过，由事业部主管领导确定后方可录用。6、附则6.1 设计中心是本管理制度建立、维护和落实责任部门，并负责制度 解释。6.2 各项目企业各层级、各专业应在本管理制度所确定标准和框架范围 内，建立适用细化管理制度和细化管理体系。6.3 本制度自颁布之日起实施