物业公司服务管理方案样本.doc

服务文件目录第一章 广州东华物业管理介绍1第二章 服务工作目标6第三章 物业管理服务组织架构设置和整体运作步骤7第四章 质量确保方法10第一节 保安管理10第二节 清洁管理16第三节 绿化管理19第四节 宿舍管理26第五节 水电维修管理29第五章 工作人员培训及管理32第一节 人员培训32第二节 人员管理36第六章 项目经理简历表40第七章 关键管理及服务人员一览表41第八章 对各项管理指标承诺42第九章 服务响应差异表43第一章 广州东华物业管理介绍（一） 企业概述广州东华物业管理（以下简称东华物业）是广州市最早涉足物业管理行业、建设部第一批核发一级资质专业物业管理企业，其前身为广州东山区引进外资住宅建设指挥部东湖新村管理处，该管理处被建设部誉为全国第一个管理处。伴随业务发展，1987年成立了广州东华实业管理服务企业；，更名为广州东华物业管理。东华物业管理企业不仅含有优异管理队伍、高效运行机制、优异管理理念和管理方法和严格质量标准和有效质量保障体系，而且形成了较大管理规模和门类较齐全、分布较合理能够相互配合专业分工体系。经过二十多年积累和发展，东华物业已成为全国颇具规模和名望物业管理专业企业，注册资金550万元，职员总人数达700多人，88%以上管理层人员取得大专以上学历；中级职称以上管理人员和工程技术人员也有120人，取得了建设部全国物业管理企业经理上岗证人员达成100人。凭借丰富管理经验和较高管理水平，东华物业取得了一系列令人瞩目标优异成绩。n 1992年，东华物业管理五羊新村以总分第一名好成绩，在建设部组织全国模范文明住宅小区评选中折桂；n 1998年8月，东华物业在广州地域同行业中，首家经过ISO9001质量管理体系国际、中国双认证；环境优雅会所泳池n 从1988年开始，东华物业及其所管理物业屡获殊荣。在1988年到1992年五年时间，五羊新村一路凯歌高奏，囊括了“市优”、“省优”、“国优”等全部等级荣誉。在五羊新村以总分第一名成绩被评为全国模范文明小区后，东华物业管理模式风靡全国，从各地赶来参观者络绎不绝。羊城晚报等多家新闻媒体，历时多年对东华物业管理模式、管理经验进行全方位报道，有力地促进了东华物业管理经验在全国推广；n 4月，东华物业经层层严格审批，被建设部评定为全国首批含有一级资质物业管理企业；n 年末，东华物业又率先经过ISO14001环境管理体系认证，建立起了规范化、程序化、标准化现代企业管理制度；n 年末，东华物业又经过ISO9001、 ISO质量管理体系认证证书年审；n 年末，企业管理近二十年五羊新村顺利经过了市优复检。 （二） 企业文化经营理念：尽心尽力，做到最好，发明宜人家居生活经营标准：信誉为本，质量取胜管理模式：企业化、规模化、专业化、人性化管理（三） 管理目标和质量方针1、 目标经过全体职员努力，确保管理辖区内市政、园林、绿化、设备设施正常运作和维持正常小区生活秩序；确保物业管理服务质量不停提升，使用户满意度不停提升，为业主/住户营造一个“安全、优美、环境保护”宜人家居生活环境；确保质量管理体系在管理服务中得到落实实施；并经过认证机构年检，使本企业经济效益、社会效益、环境效益逐年提升。2、 质量方针“尽心尽力，做到最好”（四） 企业所取得国家认证情况u 1998年7月，本企业管理体系经过德国DQS和中国方圆标志认证委员会质量认证中心ISO9001国际质量体系标准联合认证，成为广州地域首家经过质量管理体系国际中国双认证物业管理企业。 u 年末，东华物业又率先经过ISO14001环境管理体系认证，在物业管理中融入环境管理理理念，建立了规范化、程序化、标准化环境管理制度。u 瑞士SGS向本企业颁发ISO14001环境管理体系认证证书。u 中国方圆向本企业颁发ISO14001环境管理体系认证证书。u 4月，本企业凭借良好信誉、优质管理和丰富经验，经过层层严格审批，在申报近千家物业管理企业中脱颖而出，被国家建设部评为全国首批物业管理一级资质企业（全国共40家，广州仅4家）。2月，本企业凭借优质清洁服务和丰富经验，经过重重严格审批，被广州环卫行业协会授予广州市市容环境卫生服务资质认定书。（五） 经营业绩评价为适应市场经济发展时尚，东华物业坚持开拓进取企业精神。在人力资源管理方面，坚持向外吸收人才和对内培养人员双管齐下做法。首先，不停吸纳高学历、高素质人才充实管理层，到现在为止，大专以上学历职员已占到管理层人员总数88%；其次，建立完善培训机制，主动激励职员参与内部及外部各类专业知识培训，培养了一大批业务能力较强、技术水平过硬专业管理队伍，有力地确保了企业管理水平和服务质量高质素。在体制改革、完善机制同时，企业在社会效益方面也取得了丰硕结果。在管理工作中一直坚持“以人为本、业户至上”服务宗旨及“尽心尽力，做到最好”针量方针，经过标准化管理、贴心服务、良性沟通，使得各项管理、服务工作均得到了广大业主住户充足肯定。多年来管理、服务咨询调查统计显示，住户对本企业管理服务满意率均保持在90%以上，纷至沓来一面面锦旗就是最好见证。本企业首先努力做好各项基础物业管理服务工作（清洁、园林绿化、保安、公共设备设施维护等）；其次本企业在做好各项物业管理工作同时，针对现代社会中人情关系淡漠，邻里互不关心问题，致力营造小区文化，定时或不定时组织开展多姿多彩小区文化活动，如：太极拳、交谊舞、大合唱、舞蹈班、粤曲、象棋、书法、美术、摄影、园艺等各类文体爱好班；进行征文比赛、钓鱼比赛、象棋比赛、拖拉机比赛等；组建少年篮球队等。经过举行一系列业户集体活动，使业户们相互认识、相互帮助、相互团结；建立业户间友谊，促进业户间沟通；消除业户和业委会、业户和物业管理管理处之间隔阂；使小区形成欣欣向荣、安居乐业美好生活。本企业还编印了小区期刊天下一家无偿赠予业户阅览，让大家共同参与到大厦管理、服务中来，为业主、住户营造温馨祥和小区气氛。为此南方城市报、广州电视台等多家新闻媒体亦对此进行了专题报道。伴随大家生活水平提升，需要多层次服务，对特约服务需求也呈快速上升趋势，本企业提供有偿服务得到了广大业主和住户充足肯定。多年来除了传统家政、小区服务得到深入发展外，像会所经营管理、智能化信息服务等新兴服务内容也成为本企业在各个楼盘和小区实施关键工作。本企业深信在全体职员勤奋耕耘下，现在、未来必将开拓出更宽广物业管理新天地，实现为广大业主“发明宜人家居生活”理想。广州东华物业管理控股企业广州市宜家创生物业管理成立于7月，注册资金万元。短短十二个月期间，被广州市誉为物业管理行业“后起之秀”于12月取得广州市二级物业管理资质。广州市宜家创生物业管理以股权收购及资产重组模式，针对广州市物业管理国营企业属下物业管理企业作为开发对象，分别于10月收购广州东华实业企业属下广州东华物业管理（一级资质，在管面积593万平方米），于4月收购广州白云山集团属下广州百润物业（二级资质，在管面积87万平方米），于12月收购新一方实业企业属下广州新一方物业管理（二级资质，在管面积54万平方米）。经过7年多年来辛勤耕耘，广州市宜家创生物业管理（在管面积161万平方米）及其所控股旗下三家物业管理企业从管理上合理利用资源，有效地达成成本控制，提升物业服务质量，得到了业界及广大业主高度认同，于11月，广州市宜家创生物业管理取得物业管理一级资质，也所以成为到现在为止，广州物业管理行业中在管面积最大物业管理企业（地产商集团属下企业除外），近三年来在管面积达建筑面积895万平方米，其中住宅面积达建筑面积640万平方米。第二章 服务工作目标一、服务工作目标：房屋建筑完好率达成98以上；报修立即率达成100；清洁管理无盲点；设备设施完好率达成98以上；管理区域内不发生重大安全和火灾责任事故；学生宿舍管理服务满意率达98以上；有效投诉处理率100；服务满意率达95以上；绿化完好率达成98以上；道路完好率达成98；各类管理人员岗前岗中培训100；无服务安全事故发生。第三章 物业管理服务组织架构设置和整体运作步骤物业管理服务，要求有一个高效率及科学组织架构，使人力、物力、财力得到合理配置，以要求达成降低管理成本、提供优质服务目标。本物业管理处按“直线制”设置管理架构。企业设置办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥立即，既能满足本物业管理要求，又能为未来业务发展留下充足空间。一、管理处组织架构保安消防部管理处宿舍管理部清洁绿化部工程维修部水电工宿管部长保安部长清洁绿化部长工程主管保安班长保安员义务消防员男生宿舍管理员女生宿舍管理员清洁员绿化工二、管理处组织架构描述：1.组织架构设置标准是精简高效、一专多能，采取管理处经理负责制，签署经营责任书，实施独立核实。2.管理处各岗位所需人力资源配置实施物业管理企业管理下完全双向选择，以确保管理处经理建立一支高效、协调团体。3.管理处内部采取直线职能制，尽可能降低管理步骤，提升工作效率和确保信息渠道通畅。4.保安消防部职责是维持辖区良好公共治安秩序，负责辖区内防火、防盗、防事故等工作。5.宿舍管理部职责是维持学生宿舍楼正常学习生活秩序，督促学生遵守宿舍纪律，搞好宿舍卫生，帮助学校进行诸如雅室评选等各项工作。6.清洁绿化部职责关键是负责学生宿舍楼公共环境卫生，保持清新宜人学习生活环境，对辖区内绿化物进行精心养护和维护工作。7.工程维修部职责是负责辖区多种设备、设施维护、检修和用户请修工作。三、管理服务人员配置（81人）常驻主管：1人1、初中校区22人 保安：10人花工：2人 清洁：10人2、高中校区58人 保安：24人花工：4人清洁：15人宿管：10人司机：1人 高压电工：4人第四章 质量确保方法第一节 保安管理治安管理一、治安管理服务内容1、 学校基础实施封闭式管理；2、 实施二十四小时值班及巡查制度；3、 实施学校内安全巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时帮助统计维修事项，如：照明、漏水等；4、 结合学校特点，制订安全防范方法；5、 进出学校多种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行；6、 学校停车有专员疏导，管理有序，排列整齐；7、 非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整齐；8、 危及人身安全处设有显著标志和防范方法。9、 立即处理学校内各突发事件，必需时疏散人员，立即汇报物业管理部门并做好统计；10、 检验学校设施是否完好；11、 负责停车场区域巡查、管理，确保车道通畅；12、 检验门岗出入设备、工具及非开放时段进出人员凭证，责任人员登记工作；13、 监督学校内装修项目标施工，装修人员出入登记，装修工具物料出入登记。二、 门岗服务1、 门岗值岗时要认真、负责，在管理区域门岗实施二十四小时立岗秩序管理服务；2、 在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；3、 立岗姿势端正，面带微笑行注目礼，热情回复问询，严禁和她人闲聊。4、 做好人员进出管理工作。5、 监督物品进出管理。6、 负责机动车辆进出、停放管理工作。三、人员及物品出入管理1、 根据学校要求全部出入人员一律凭学生证或工作证出入校园。对没有根据要求人员进行登记和纠正工作。2、 对装修施工人员进出管理进行办卡登记做到一人一卡，根据装修管理要求认真管理辖区内装修施工人员。3、 做好辖区物品进出管理工作，阻止易燃、易爆、剧毒等危险物品进入辖区，根据物品放行工作程序做好辖区物品放行工作。四、车辆管理1、 对机动车进出实施出入证制度、登记制度，严禁载有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品车辆进入管理区域。2、 停车场车辆停放有序，并做好车辆情况检验，发觉漏油、破损等缺点立即提醒车主，并向管理处汇报，做好统计。3、 对于外来车辆实施管制和临时出入卡制度。4、 车辆驶出学校时，收回停放证，做好统计。5、 对自行车管理我们认为车主为自行车有偿安装“可分式防盗车牌”，是预防车辆丢失有效方法。五、巡岗服务1、 管理区内实施整年365天二十四小时全天候治安管理巡视服务。2、 巡视前检验和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视统计表，并随身携带装小件垃圾塑料袋；3、 巡视内容：走道清洁，公共场所、照明、消火栓、机房、门、窗、装修现场等；4、 按治安管理服指定巡视路线巡查，巡视统计中应记载发觉情况立即间。5、 用户需要帮助时，应立即提供服务或通知相关人员到场处理；6、 发觉可疑人和异常事、物，经过对讲机立即汇报，并快速查明情况，严密监视；7、 发觉装修违规情况，立即向用户指出，立即阻止，并汇报管理处做出对应处理；8、 遇紧急情况，按应急预案实施；9、 巡视时看到小垃圾立即拾捡，投入就近垃圾箱内；发觉灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等，应立即通知设备人员修复；10、 巡视结束后，交接巡视器材；六、突发事件处理发生火警1、 立即用对讲机通知管理处采取必需紧急方法或直拨火警电话119；2、 通知并帮助做好人员撤离危险区工作；3、 做好现场安全保卫工作，听候指挥。发生刑案1、立即向管理处汇报或报公安部门110并保护现场，并救护伤员；2、向发觉人和周围人了解情况并统计。3、向公安人员提供情况，帮助破案。发生盗、抢事件 1、用对讲机汇报请求支援，同时设法抓住犯罪嫌疑人；2、对犯罪嫌疑人应认清特征、人数、作案工具，立即汇报公安部门110；3、保护现场，帮助破案。发觉触电事故1、切断电源，使触电者脱离电源；2、汇报管理处经理和监控中心，同时立即施行人工抢救，并拨打医务抢救电话120，请求医务抢救中心派医生来现场；3、引导救护车抵达现场；4、无救护车时，临时调车将触电者即送医院抢救。发觉电梯困人1、立即用对讲机汇报，督促设备人员快速前往处理；2、抚慰被困人员；3、帮助设备人员抢险，安全接应被困人员。消防管理消防工作至关关键，我们一直保持高度警觉，将日常消防管理作为一项关键工作来抓。我们着重开展以下几项工作： 一、我们坚持“预防为主，防消结合”消防工作方针，严格实施防火安全责任制，并树立“全员防消”管理观念,实施全员义务消防员制。二、加强消防教育宣传和培训演练工作（一）消防教育宣传工作：我们将在校园宣传栏内不间断地传输消防法规、防火知识，并定时邀请消防中队前来举行消防知识讲座。我们还将不定时向学校师生人员发放一册消防知识手册。（二）做好消防培训及演练工作：关键加强保安员消防实战演练，每十二个月组织两次义务消防队员和师生共同参与消防演练，提升全体师生及学校工作人员“自救”意识和能力，防范于未然。三、加强装修消防管理（一）对装修审批时，要求装修施工单位按标准配置灭火器材方可入场施工。（二）对于复杂装修、大面积装修，要求施工单位必需提供消防报批手续和灭火方案，方可开工。（三）在装修期间，我们将经过设专员巡查监管、安置挡车桩、安置简明指示标识等措施，着重处理违章占用消防通道问题，确保消防通道顺畅。四、建立消防快速反应分队结合以往工作经验，我们将在保安员中选拔一批队员组建管理处“消防快速反应分队”，以确保一旦出现火警时，我们能快速作出反应，立足“自救”，最大程度地降低火灾损失。附火警应急程序以下：（一）报警1、管理处全部些人员均应加强消防意识，发觉异常情况如烟雾、火光等，应立即向上级领导及消防部门汇报。2、管理处值班员接到火警报警后，应快速通知周围人员赶往现场，查明报警地址、燃烧起因、现在火势、周围环境及人员受伤情况等。（二）召集1、火警确定后，通知义务消防队员赶赴现场。2、管理处全部些人员一旦得悉火警均应立即直赴现场，参与灭火。管理处经理接报后应赶往现场进行调度，经理助理帮助进行指挥。3、抵达现场人员必需听从现场指挥调配。（三）灭火1、现场指挥依据火场情况，快速组织到场职员成立灭火组、抢救组、疏散组、警戒组及支援组等，开展灭火工作。灭火人员实施命令应快速、正确。2、灭火组在现场指挥率领下使用灭火器材进行灭火。抢救组应快速组织人力将珍贵物品及危险物品搬离现场。疏散组负责帮助邻近火场人员快速由消防通道疏散，同时指挥停泊在危险区域内车辆驶离。3、后续赶往火场人员为支援组。按现场指挥命令，向现场运输灭火剂、灭火器材和所需多种物品。4、若火势过大且消防警已到场时，无须要人员要快速撤离。义务消防员继续帮助消防警灭火直至火势被完全控制。（四）善后和恢复火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，并帮助消防部门查明火因，统计损失，向上级提交事故汇报。第二节 清洁管理一、清洁管理（一）清洁卫生管理关键点：1全员保洁，人过地净；关键部位，关键保洁。2确保辖区内部环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全；3建立专业化保洁队伍，制订具体操作规程及工作标准，实施每日10小时保洁服务；4生活垃圾和装修垃圾实施分类袋装，日产日清，搜集和转运采取密闭方法。（二）清洁管理具体方法及工作标准：序号项目具体措施标准01垃圾箱每日清洗一次并套上黑色垃圾袋摆放在指定位置并加盖密闭，桶外壁洁净无垃圾粘附物垃圾车、池垃圾车、池每日冲洗，每七天根本消杀一次垃圾车无显著附着物，垃圾池周围无积水、污渍02楼道地面1、水泥地面每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次，每个月冲洗一次2、瓷砖地面每日用地拖擦拭一遍3、大理石地面定时抛光打蜡1、水泥地面目视无烟头、碎纸、果皮等垃圾，无积水、无尘土、无痰迹2、瓷砖地面洁净，无显著污迹黑印，无积水，条缝清楚3、大理石地面光亮，可映出照明轮廓，洁净无蜡迹03公共墙面1、内墙面每七天根本清洁一次，每日巡扫污染处2、天棚、墙角每七天除尘、除蛛网1、抹灰、喷涂墙面凹凸处无显著灰尘，无蛛网2、瓷砖墙面目视无污迹、无尘、无乱张贴，用白纸巾擦拭表面50厘米，纸巾不被显著污染3、外墙光亮、整齐，无显著水渍、油渍04公共照明灯罩每个月用清洁剂清洗擦抹一次目视灯罩表面洁净，内部无积尘05消火栓、电表盖、管线等每七天用清洁毛巾擦抹1、玻璃明亮，目视无尘2、箱顶、侧无尘，用白纸巾擦试30厘米不被显著污染3、无显著积尘、无蛛网06玻璃门、窗、幕、墙每日用清洁毛巾擦抹，每七天用清洁剂根本清洗一次1、玻璃目视明亮，无灰尘、污迹、无水珠2、窗台目视无积尘3、镀膜玻璃半米之内可照出人影像07楼梯扶手每日用清洁毛巾擦抹无尘，用白纸紧擦拭30厘米，纸巾不被显著污染楼梯梯级天天清扫，每七天拖抹一次，每个月冲洗一次目视洁净无垃圾，无杂物，无显著污迹（油污、黑印等）08多种指示牌、标识每七天清洗擦抹一次目视无显著积尘、无水珠、无破损09集中绿地每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次草坪目视洁净，无显著废纸、塑料袋、瓶罐等垃圾，无砖头、大石子，配自动剪草机10宣传栏天天擦抹一次玻璃明亮，目视无尘、无水珠，不锈钢面光亮，宣传栏内无显著可见积尘11花池每个月根本擦抹及冲洗一次。随时清洁污染处瓷贴片洁净、无显著污迹、水垢12地面其它公共设施每个月根本擦抹一次，随时清洁污染处无乱张贴，无乱涂划，无破损13广场地砖、辖区道路每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次，每个月冲洗一次目视洁净，无杂物，无显著污迹，条缝清楚、无杂草二、“四害”消杀维持公共环境卫生，预防疾病发生，进行除虫、灭鼠消杀服务，进而提升辖区环境效益。管理处将成立专业消杀队伍，配置消杀器材，定时对辖区进行消杀，每七天五将对小区道路、地下排污管道、空地、绿地、楼宇上下公共部分喷洒药品，进行集中消杀，在不一样季节，或特殊需要配合市政部门能够调整消杀频率，进行定点关键防治，降低蚊蝇虫孳生地。常常巡查、抽查，搜集用户反应信息，进行针对性投放鼠药，进行专题季节性灭鼠消杀工作，扼制鼠患发生，进而根本消亡虫害、鼠患。（一）消杀时间：每七天五下午。（二）消杀地点：垃圾桶、污雨水井、化粪池、绿地、楼道、天面、食堂宿舍、设备房、消防梯、停车场、商业网点等。 （三）消杀过程及方法：用喷雾器喷洒杀虫药水，消杀虫害；投药、放药、装笼、堵洞，消亡鼠患。（四）常常巡查、抽查，搜集用户反应信息，进行针对性投放鼠药，进行专题季节性灭鼠消杀工作，扼制鼠患发生，进而根本消亡蚊蝇、蟑螂、白蚁等虫害和鼠患。第三节 绿化管理园林绿化是有生命，能够美化生活，陶冶情操，对实现以人为本、追求生态环境效益相关键意义。经过建绿、护绿、养绿，加强绿化管理，发明清洁、平静、舒适、优美生态校园，极大提升环境效益。一、 实施园林绿化管理校园绿化系统由花坛绿化“点”，道路绿化“线”，绿地“面”组成。绿化本着“经济、美观”指导思想，见缝插针，合理配置，注意景观，采取关键和通常，集中和分散，点、线、面、带相结合方法，以自然式和混合式格局，利用精巧园林艺术小品和丰富多样园林植物进行多层次立体绿化，收到“立地成景，四季常青效果，从而形成优美清新、绿意盎然、赏心悦目标生态环境。园林绿化部署注意层次搭配，正确选择植物品种，配置必需速生、抗病虫花草树木，和水池、喷泉、花架、假山、雕塑等，做到遮荫、防尘、调整视觉效果。二、绿化养护管理俗话说：“三分种树，七分养护”，这说明日常养护管理十分关键。绿化养护管理工作包含除草、松土、浇水、整形、除虫等，还有预防人为毁坏。在做好日常性管理同时，还要针对不一样花草树木品种、不一样习性、不一样季节、不一样生长久，对生存客观条件要求，进行针对性和动态性管理。做到树木生长茂盛无枯枝，树形美观完整无倾斜，花坛土壤疏松无垃圾，草坪平整清洁无杂草。三、绿化服务内容及标准1、草坪1.1养护管理质量要求a. 草坪覆盖度不少于95%；b. 每七天巡查一次，并做好相关统计；c. 应控制病虫害，草坪色泽正常，生长良好，无杂草；1.2浇灌、排水a. 浇灌必需湿透根系层，应浸湿土层深度为100mm，不发生地面长时间积水；b. 浇灌量依据土质、生长久、草种等原因确定；c. 浇灌时期和浇灌时间可按下列要求：-冷地型草，春秋两季度充足浇水，保持生长。夏季适量浇水，宜早晨浇，安全越夏。-暖地型草，夏季应勤浇水，宜早、晚浇，保持生长。1.3修剪a. 草坪长到60-70mm时，应进行修剪，修剪高度冷地型草坪宜为50mm，暖地型宜为40mm。b. 草坪修剪频率及次数依据情况而定。1.4清除杂草a. 应立即清除杂草，除早、除小、除了；b. 清除杂草方法有：人工除草、化学除草。1.5施肥a. 冷地型草种追肥宜在春季和秋季，暖地型草种施肥宜在晚春；b. 追肥应以复合肥料为主。追肥时间和数量可依据土壤肥力、草种和幼苗生长等情况而定。早春、晚秋可施有机肥。施肥方法可撒施和根外追肥。1.6病虫害防治a. 病虫害防治全部应以防为主，防治结合；b. 对不一样种病虫害防治可依据具体情况选择无公害药剂或高效低毒化学药剂。1.7草坪更新a. 更新复壮方法有：补播草籽复壮法、条状更新法、定时封闭法和断根更新法。1.8其它养护a. 草坪应有整齐边缘线，装饰性草坪或花坛内，可利用切边机切边养护。边缘斜坡宜为300mm；2、乔灌木2.1浇灌和排水a. 对新栽植树木应依据不一样树种和不一样立地条件进行适期、适量浇灌，应保持土壤中有效水分；b. 已栽植成活树木，在久旱或立地条件较差，土壤干旱环境中也应立即进行浇灌，对水分和空气温度要求较高树种，须在清晨或黄昏进行浇灌，有时还应合适进行叶面喷雾；c. 浇灌前应先松土。夏季浇灌宜早、晚进行，冬季浇灌选在中午进行。浇灌要一次性浇透，尤其是春、夏季节；d. 树木周围暴雨后积水应排除，新栽树木周围积水尤应立即排除。2.2中耕除草a. 乔木、灌木下大型野草必需铲除，尤其是对其危害严重各类藤蔓植物，比如兔丝子等；b. 树木根部周围土壤要保持疏松，易板结土壤，在蒸腾旺季须每个月松土一次；c. 中耕除草应选在晴朗天气，土壤不过分潮湿时候进行；d. 中耕深度以不影响根系生长为限。2.3 施肥a. 树木休眠期和栽植前，需施基肥。树木生长久施追肥，能够根据植株生长势进行；“注”：花灌木应在开花前、开花后进行。果木应按相关果木种类不一样养护要求进行。b. 施肥量应依据树种、树龄、生长久和肥源和土壤理化性状等条件而定。通常乔木胸径在15cm以下，每3cm胸径应施堆肥1.0kg，胸径在15cm以上，每3cm胸径施堆肥1.0-2.0kg。树木青壮年期欲扩大树冠及观花、观果植物，合适增加施肥量；c. 乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，其外径应和树木冠幅相适应，深度和宽度均为25-30cm；d. 施用肥料种类应视树种、生长久及观赏等不一样要求而定。早期欲扩大冠幅，宜施氮肥，观花观果树种应增施磷、钾肥。注意应用微量元素和根外施肥技术，并逐步推广应用复合肥料；e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得触及树叶。2.4修剪、整形a. 树木应经过修剪调整树形，均衡树势，调整树木通风透光和肥水分配，调整植物群落之间关系，促进树木生长茁壮。各类绿地中乔木和灌木修剪以自然树形为主。-乔木类：关键修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝和枯枝和烂头。行道树主干要求3.2m高；遇有架空线者应按杯状形修剪（悬铃木按“三主六枝十二叉”杯状形修剪）；树冠圆整，分枝均衡；树冠幅度，不宜覆盖全部路面，道路中间高空宜留有散发废气空隙。-灌木类灌木修剪应使枝叶繁茂，分布匀称；花灌木修剪，要有利于促进短枝和花芽形成，修剪应遵照“先上后下，先内后外，去弱留强，去老留新”标准进行。-绿篱类绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶丰满；也可作整形修剪，特殊造型绿篱应逐步修剪成型。花球确保春秋两季各修剪一次。-地被、攀缘类地被，攀缘植物修剪应促进枝分，加速覆盖和攀缠功效；对多年生攀缘植物要定时翻蔓，清除枯枝，疏删老弱藤蔓。b. 修剪时切口全部必需靠节，剪口应在剪口芽反侧成45度倾斜；剪口要平整，应涂抹园林用防腐剂，对于过于粗壮大枝应采取分段截枝法，防扯裂，操作时必需确保安全；c. 休眠期修剪以整形为主，可稍重剪；生长久修剪以调整树势为主，宜轻剪。有伤流树种应在夏、秋两季修剪。3、补植树木3.1 树木缺株应尽早补植；3.2 补植季节a. 落叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植或在秋季落叶以后土壤冰冻以前补植。b. 针叶树、常绿阔叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植；或在秋季新梢停止生长后、降霜以前补植。3.3补植树木，应选择原来树种，规格也应近似；若改变树种或规格则须和原来景观相协调。补植行道树树种必需和同路段树种一致。4、枯死植株挖除4.1结合补植工作对枯死植株进行调整；4.2枯死大树挖除前，必需报经市园林主管部门审批，任何部门和个人无权私自挖除。5、花坛花境5.1花坛养护、管理a. 依据天气情况，确保水分供给，宜清晨浇水，浇水时应预防将泥土冲到茎、叶上；b. 做好排水方法，严禁雨季积水；c. 花卉生长旺盛期，应合适追肥，施肥量依据花卉种类而定。施肥后要立即喷洒清水，严禁肥料沾污茎、叶面；d. 立即做好病虫害防治工作；e. 花坛保护设施应常常保持清洁完好；f. 花坛换花期间，每十二个月必需有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次换花期间地裸露不得超出5天；g. 花卉应生长健壮、花型正、花色艳、花期长，而且重视做好“五一”，“十一”花卉管理；h. 花坛内应立即做好清除枯萎花蒂、黄叶、杂草、垃圾；立即补种、换苗。花坛内缺株倒苗不得超出3-5处，无枯枝残花（残花量不得大于15%）。第四节 宿舍管理一、宿管员岗位职责1、 宿舍管理员实施二十四小时轮番值班制，天天8：00接班，次日8：00交班。必需按时上下班，做好交接班工作。2、 遵守劳动纪律，不得迟到、早退、脱岗（不在岗达15分钟即视为脱岗）。3、 管理员负责本岗位秩序及安全管理工作，要忠于职守，上岗时不得做和本职员作无关事。4、 文明执勤，服务热情、主动，注意工作方法，不和她人发生争吵。5、 严格实施作息时间制度，按时开、关宿舍大门，并督促学生自觉遵守。6、 要求熟悉本宿舍人员住宿情况，严格出入登记和访客登记制度。7、 熟悉学生宿舍管理措施及学生手册中相关要求，并在学生中加以宣传、教育，严格日常管理，努力提升管理水平。8、 了解消防知识和技能，学会使用消防器材和设施，碰到火警等突发事件要冷静处理，立即汇报相关部门并引导学生有序疏散。9、 同事之间相互尊重，相互团结，发扬团体协作精神，共同做好管理工作。10、 服从分配，听从指挥，爱岗敬业，主动完成上级领导交办其它工作。7.11对工作过程中发觉物业辖区异常情况立即向保安或管理员汇报。二、出入登记和访客制度1、 根据学校要求严格控制人员进出宿舍情况；2、 非宿舍开放时间进出宿舍人员一律做好登记，杜绝学生无批条进入宿舍；3、 严禁异性进入学生宿舍，除房修、检验卫生、巡视宿舍教职员和学生干部外；4、 严禁小商贩进入学生宿舍从事叫卖、推销活动；5、 非本宿舍楼人员入内必需问明原由，查验证件，做好会客统计。包含来客姓名、来访时间、证件（身份证）号、找哪位学生、和被访学生关系、离开时间。6、 严禁不明身份人入内，发觉可疑人员或可疑情况要立即汇报上级。7、 对携带珍贵或大量物品出宿舍者，要查验学生证或身份证，并认真登记搬出时间、学生姓名、班级、寝室号和搬出物品具体情况。第五节 水电维修管理本企业实施定人、定机、定岗及相互配合运作管理方法。依据设备机房安全管理制度，设备人员安全守则实施安全管理。制订运行管理规程，实施日常巡视和周期检验保养工作。制订设备系统安全操作规程，规范设备操作管理。按统一设备帐、卡、物管理措施，维修保养内容要求，质量检验标准实施标准化管理。依据设备完好率统计标准对设备设施完好程度进行统计，确保安全正常运行和使用。一、设备管理内容1. 供配电设备1.1每日根据设备、设施巡视内容和程序巡视配电机房设备，并统计配电房巡视统计表；1.2 配电机房每七天打扫一次，配电柜每个月清洁一次。1.3按设备、设施（年度）周期检验、保养计划表和供配电设备（设施）维修保养规程内容要求进行周期检验、保养，并将结果统计于设备、设施周期检验、保养统计表内；1.4供配电设备、设施维修工作统计于设备、设施维修统计表内；1.5供配电设备发生异常和故障立即汇报管理处经理，统计设备故障统计表，并在经理协同下排除异常和故障。1.6每十二个月12月制订下十二个月度设备、设施（年度）周期检验、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；1.7管理处每个月定时组织电工检验供配电设备运行情况，填写供配电系统检验表。2 .供气设备和煤气企业保持联络，每七天巡检，请煤气企业定时专业保养，随时进行报修。3 电梯设备3.1 每七天按设备、设施（年度）周期检验、保养计划表进行定时保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果统计表内；3.2设备发生异常和故障立即汇报经理，统计于设备故障统计表上,并立即处理。3.3定时巡视电梯设备，填写电梯房巡视统计。发觉异常立即通知电梯维保人员并汇报经理，督促维修保养；3.4每十二个月12月制订下十二个月度设备、设施（年度）周期检验、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；3.5管理处每个月定时组织电工和电梯维保人员检验电梯设备运行情况，填写电梯设备系统检验表。对每次周期检验保养统计、维修统计、故障统计进行检验验证；4 给排水设备4.1每日一次巡视泵房设备，并统计水泵房巡视统计表；4.2 水泵房每七天打扫一次，机组每个月清洁一次。周交替更换一次；4.3按设备、设施（年度）周期检验、保养计划表进行周期检验、保养，并将结果统计于设备、设施周期检验、保养统计表内；4.4给排水设备发生异常和故障立即汇报管理处经理，统计设备故障统计表，并在经理协同下排除异常和故障。4.5每十二个月12月制订下十二个月度设备、设施（年度）周期检验、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；4.6管理处每个月定时组织检验给排水设备运行情况，填写给排水系统检验表。5 消防系统5.1日常巡视治安管理人员负责消防设施日常巡视，每个月对小区内消防设施巡视一遍，将巡视结果统计于统计表内。5.2定时检验5.2.1每个月进行一次消火栓泵、喷淋泵、双电源开启测试，统计设备定时开启统计表；5.2.2由管理处组织，并由秩序管理人员和设备维修工参与操作，每十二个月一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；电源、控制联动功效和报警安全系统测试。统计消火栓、喷淋系统测试统计表。5.3维修保养5.3.1按设备、设施（年度）周期检验、保养计划表和消防设备（设施）维修保养规程内容要求进行周期检验、保养，并将结果统计于设备、设施周期检验、保养统计表内；5.3.2消防设备、设施维修工作统计于设备、设施维修统计表内。5.3.3每十二个月12月制订下十二个月度设备、设施（年度）周期检验、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；5.3.4每个月定时组织设备维修工检验消防设备运行情况，填写消防及报警系统检验表。对每次周期检验保养统计、维修统计、故障统计进行检验验证；第五章 工作人员培训及管理第一节 人员培训一、管理服务人员培训（一）培训工作标准理论联络实际，学用一致，按需施教，讲求实效。（二）培训系统实施运作1、培训系统图 培训计划 修正 实施 岗位应用 培训组织 培训考评 反馈