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西溪蝶园一期（暂定）住宅小区前期物业管理招标编号：招标文件杭州万科置业二OO七年九月“西溪蝶园一期（暂定）”概况及招标情况说明第一章 总则 “西溪蝶园一期（暂定）”为多层、小高层公寓项目，由杭州万科置业开发，座落于杭州市西湖区蒋村，北接浙江大学紫金港校区，南临西溪国家湿地公园。本项目一期建设用地50626平方米，建筑总面积144836平方米，包含地上面积116119平方米、地下面积28717平方米。项目一期主体为9幢多层、小高层住宅。估计项目一期总户数为700户。项目交付时间为 4月。本企业依据物业管理条例、建设部前期物业管理招标投标管理暂行措施及杭州市物业管理招标工作实施措施文件要求，决定采取公开招标方法选聘前期物业管理企业。一、“西溪蝶园一期（暂定）”计划建设基础情况（一）一期总占地面积：50626 m2。（二）一期总建筑面积：144836m2。一期地上建筑总面积 116119m2。其中住宅建筑面积 113906 m2，小区服务和商业建筑面积2213 m2。 一期地下建筑总面积28717m2。其中车库及其它26498m2（包含人防建筑面积12259 m2），自行车库面积2218 m2。（四）一期车位情况： 车位数 629 个。其中地上车位 63 个，地下车位 566 个。（五）一期公共设施及公用设备：1、 绿地率：30.2%2、 容积率：2.303、 建筑密度：25.0%4、 总配体量：住宅总户数 700户5、 建筑层数：1-2幢48层，3-9幢1012层；6、 关键设施及设备情况：（1） 生活给水系统水源：取自城市自来水，供水压力0.20MPa，从北侧蒋村一号路及西侧蒋村西路城市给水管道上各接1根200mm引入管，供本小区生活及消防用水，室外消防给水、室外生活给水管道分开设置，室外设三座水表井（消防两座，生活一座）。 最高日用水量：Qd=642.7m3/d ；平均小时用水量： Qh=29.6m3/h；最大小时用水量： Qm=63.8m3/h；（2）生活排水系统生活污水排水量和生活给水量相同。本工程室外采取生活污水和雨水分流制排水管道系统，室内采取粪便污水和洗浴废水分流排水管道系统，住宅厨房排水单独设置排水立管。为确保很好室内环境，卫生间污水管道系统设有专用通气立管。污水经污水处理站处理后达标排至市政污水管道。车库内排水排入集水井后用潜水排污泵提升后排至室外污水管道。（3）雨水系统本工程北侧道路蒋村一号路有城市雨水管道，基地南侧有天然河道朝天莫港，许可本工程雨水排入。屋面雨水采取外落式重力流雨水排水系统。屋面雨水由87型雨水斗搜集经雨水立管排至室外散水，再经13#雨水口搜集后排至室外雨水管道。住宅分体空调凝结水及阳台雨水经立管搜集后排至室外散水。（4）管材生活给水管：管径DN80mm者，采取内外壁涂塑钢管，丝扣连接；管径DN80mm者，采取管内壁涂塑球墨给水铸铁管，橡胶圈接口。并设支墩。管道、管件及阀门工作压力为1.0MPa。生活污废水及雨水管：室内给水管采取采取钢塑复合管，螺纹接口。排水管采取PVC-U管、承插粘接。（5）供配电系统电源等级：本工程高层住宅楼电梯、应急照明，汽车库中消防泵、喷淋泵、排烟风机、应急照明和小区通讯机房，消防控制室等用电为二级负荷；其它设备用电为三级负荷。拟设10kV开关站一座，10kV电业变电站（内附2800KVA变压器）4座。小区内各住宅楼及物业等用电均由所管辖电业站以380V/220V三相四线电缆直接埋地供至各楼单元配电间。（6）照明系统照明标准：办公室300Lx；电梯厅、设备机房100LX；地下停车库 75LX。住宅公共走道照明采取节能效果显著高光效环管日光灯；办公室等均采取高光效节能嵌入式荧光灯。走廊、电梯前室、楼梯间采取节能灯。（7）防雷接地系统根据建筑物防雷规范，本工程中19号住宅按三类防雷建筑考虑。防直击雷方法：屋面接闪器采取避雷带和屋面钢栏杆相结合方法，避雷带采取254热镀锌扁钢沿女儿墙四面敷设，避雷带和屋面钢栏杆在屋面组成小于2020m（或1624m）均匀网格。利用结构柱内主筋（16主筋两根）作防雷引下线，利用建筑物基础底板内主筋作接地极。防侧击雷方法：将45米及以上部分外墙上栏杆及金属门窗等较大金属物体和防雷装置连接，在每层利用结构梁中2根水平主钢筋（16）和引下线焊接成均压带，全部引下线、接地干线、建筑物内金属结构和竖向金属管道等应和均压带连接。防雷电感应方法：建筑物内设备、管道、构架等关键金属构件均需和防雷接地装置可靠连接。防雷电波侵入方法：进出建筑物金属管道及预埋钢管，电缆金属外皮等均和防雷接地装置可靠连接。电气设备接地、防雷接地、弱电系统接地共用一套接地装置，接地电阻1欧姆。电气接地故障保护采取TN-C-S系统，在电源进户处作反复接地，凡电气设备和电气装置均经过专用接地干线可靠接地。在地下室设总等电位端子箱进行总等电位连接。在卫生间设局部等电位端子箱进行局部等电位连接。在安保室、通讯机房等处设专用弱电接地端子。（8）消防电气火灾自动报警系统：在地下车库一、二内设火灾自动报警系统；采取集中报警、二总线制系统。消防控制室设于8号楼一层，集中监控小区火灾报警情况。车库内设置感温（烟）感探测器、手动报警按钮、消防广播扬声器。各关键设备机房设消防电话。灭火联动控制系统：火灾发生确定后，由消防控制室发出指令起动消防泵、喷淋泵、排烟风机、送风机，降下防火卷帘，同时切断非消防电源。住宅消火栓按钮报警信号引至消防控制室，并可直接开启消防泵。（9）弱电系统电话通信：住宅电话按2门/户考虑，小区系统容量按1500门考虑；小区数据网可和INTERNET网等信息网联网。经过电信总机房内网络管理设备，小区物业管理机构可为用户提供社会、经济等多媒体信息。每套住宅内设12个信息点。小区累计需安装约1400个信息点。有线电视系统：一般住宅内每套配设23只电视用户终端，小区累计电视终端约2100只。保安监控系统：可视对讲系统、家庭安全防范报警系统、电视监视系统、背景音乐广播系统、周界红外报警系统、电子巡更系统（10）电梯： 16 台。二、“西溪蝶园一期（暂定）”物业配套设施设备保修期限物业保修期限：依据国务院第279号令建设工程质量管理条例要求实施。1、 电梯： 24 个月2、 主体主建： 600 个月3、 主体水电：24 个月4、 供水系统： 24 个月5、 监控系统： 24 个月6、 消防系统： 24 个月7、 绿化： 24 个月8、 配套市政：24 个月保修期时间计算：自设备安装完成经甲方工程部、监理单位、施工单位依据国家相关要求，对所安装设备进行外观、调试、运行等方面检测，在取得甲方工程部、监理单位、施工单位和物业管理企业三方认同签章之日起即为保修期起始日期。三、物业管理内容 （一）房屋和公共配套设施管理和维修养护；（二）公共场所监控系统及消防设备管理和维修养护；（三）服务设施、文化娱乐、体育活动场所等公用设备设施管理和维护保养；（四）清洁卫生；（五）公共绿化维护和管理；（六）多种车辆（包含机动和非机动）管理；（七）帮助公安部门进行治安防范工作，对物业管理区域内违反相关治安、环境保护物业装修和使使用方法律、法规要求行为，应该阻止并立即汇报；（八）对装修活动进行监督管理；（九）商业网点管理；（十）小区文化活动；（十一）档案资料管理；（十二）法律政策及协议要求其它事项。四、物业管理资金起源和物业管理用房（一）物业管理维修基金将按足额上缴杭州市房管局物业维修资金管理中心；（二）物业管理用房及物业经营用房：招标单位和中标企业签署前期物业管理服务协议，并待楼盘验收合格后1个月内，建设单位根据物业建设工程许可证载明地上总建筑面积7百分比配置物管用房（其中3物业管理办公和活动用房及4物业商业用房）移交给中标单位。（三）小高层、高层物业管理费暂定每平方米 元/月，商铺 元/月，车位使用管理费 元/个月，上述收费标准可上下浮动20。地面停车费用根据杭州市住宅小区机动车停放服务收费管理措施收取。小区业主大会成立后，现定暂定收费标准转为基准收费标准，并由业主大会和物业企业对收费标准进行重新协商制订。已完工交付但还未出售物业，由开发建设单位根据物业管理费100标准交纳。物业买受人未入住使用空置物业由物业管理企业管理，业主根据物业管理费70%标准交纳。 电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设备运行所需能花费用按实用摊。（四）其它有偿服务项目：1、停车收费，物业经营用房出租等；2、受物业产权人、使用人委托而提供代办性服务、特约性服务，需要收费，由物业管理企业按相关要求并和委托人协商确定。五、管理投标企业资质条件含有行政主管部门颁发物业管理三级及三级以上资质专业物业管理企业。六、奖惩方法（一）“西溪蝶园一期（暂定）”物业管理服务标准按杭州市物业管理行业规范服务达标考评标准及前期物业管理服务协议（招标单位和中标单位签署）实施，中标单位投标书中相关指标和内容超出上述标准或另有要求，以投标书为准；（二）在未成立业主委员会前，中标单位未按杭州市物业管理行业规范服务达标考评标准及前期物业管理服务协议实施，或因为物业管理企业管理不善造成严重后果（如：失窃、偷窃等行为，具体情况视公安机关或其它政府职能部门最终裁定），招标单位有权对中标单位终止委托协议，由中标单位负担违约和赔偿责任；（三）托管期内，若“西溪蝶园一期（暂定）”被评为浙江省物业管理优异住宅小区，由开发商一次性给中标单位人民币贰万元奖励。七、相关说明（一）中标单位应依据国家、省、市相关法律、法规和规章及和开发建设单位（杭州万科置业）签署前期物业管理服务协议对“西溪蝶园一期（暂定）”实施统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏；（二）制作标书时，统一按 月 日为物业管理企业进驻时间；（三）招标单位经过综合验收合格后，按要求移交给中标单位管理，前期物业管理服务协议至业主大会成立，并和新选聘物业管理企业签署物业管理服务协议生效之日止。业主大会将依据物业管理条例选举产生。业主大会成立后视中标单位工作服务业绩情况决定续聘或改聘；（四）除由开发建设单位投资配套设施外，在投标书中提出需要增设其它设施，被视为投标物业企业负担费用，如中标，须在承诺期限内给予实施；（五）违反招标文件要求及在投标过程中违法违纪，或以其它方法采取不正当竞争手段，一经查实，由杭州市物业管理招标领导小组按要求给处罚，取消此次投标资格，已经中标终止前期物业管理服务协议，一切后果由责任者自负。第二章 投标须知一、投标依据（一）国家及省市相关“物业管理”政策法规；（二）杭州市物业管理优异示范小区评选标准；（三）政府相关部门同意“西溪蝶园一期（暂定）”小区计划方案。二、投标要求投标单位应认真审阅招标中全部内容、协议条件、要求格式、计划建设基础情况和图纸，和投标依据，认真研究，实实在在做好投标书。三、招标文件解释及答疑（一）为便于投标单位获取认为有必需信息和提出问题并得四处理，投标单位将被邀请参与现场答疑会，并对小区现场和周围环境进行勘察，以获取编制投标文件和签署协议所需资料。现场答疑会及勘察现场时间另定。（二）投标单位在收到招标文件后，若有意见需要澄清，应于收到招标文件后五天内以书面形式向招标单位提出，招标单位经过投标答疑会给予解答，会议结束后，由招标单位整理会议纪要和解答内容，作为招标文件补充报市物业管理招标办核准同意后，以书面形式发送到全部取得招标文件单位。 （三）不管招标单位向投标单位发送任何资料文件，还是向投标单位提出问题给回复，均以书面形式为准，任何口头回复或承诺一律无效。第三章 投标文件编制一、投标文件语言投标文件及投标单位之间和投标相关来往通知、函件和文件均应使用简体汉字；用文字表示数额和数字表示金额不一致，以文字表示金额为准。二、投标文件组成（一）投标函；（二）法定代表人授权委托书；（三）综合说明书（企业概况、管理经验、结果和企业发展方向等）；（四）接管“西溪蝶园一期（暂定）”关键物业管理人员名单、介绍及职称、职务、专业资格资质证书复印件；（五）管理方案及内容： 1、符合国家及省、市相关“物业管理”政策法规小区管理整体设想及策划； 2、采取管理方法、工作计划和物资装备； 3、依据“西溪蝶园一期（暂定）”实际情况，组织有效管理机构，制订行之有效管理规章制度和管理人员配置、培训、管理； 4、依据“西溪蝶园一期（暂定）”实际情况，制订物业管理具体方法，关键包含：房屋管理、共用设备设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安管理、入住管理、业户服务、档案管理等）； 5、制订争创“杭州市物业管理优异小区”计划和具体实施方案，制订完成承诺指标采取方法。各项指标包含：房屋及配套设施完好率、治安、消防事故发生率、保洁率、绿化完好率、住户投诉率及物业管理企业满意率等等； 6、重视小区文化建设，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，提出小区文化活动计划及制度建设； 7、以“西溪蝶园一期（暂定）”为依靠，列便民服务项目，进行经费收支，制订增收节支方法，重视经济效益社会效益，表现以业养业发展后劲； 8、发挥高科技在管理中作用，智能化系统日常运行及维护方案。三、投标报价1、投标文件中，全部投标内容报价，必需用人民币报价。2、投标报价应包含下列内容：A. 报价为综合报价，包含推行协议全部相关服务费用B. 报价均包含全部税费和利润3、不能在投标价格之外还有其它费用出现。四、投标文件份数和书写（一）投标文件应用不能擦去墨水打印或书写，须统一使用A4纸，并装订成册，各投标单位应提供6份完整投标文件。（二）投标文件由投标单位法定代表人或其委托代理人用不能擦去墨水亲自署名并加盖法人单位公章和法定代表人或其委托代理人印章。（三）全套投标文件应无涂改和行间插字，除非这些删改是依据招标单位指示进行，或是招标单位造成必需修改错误。修改处由投标文件签字人签字证实加盖印章；在招标文件要求提交投标文件截止时间送达补充或修改内容无效。（四）投标文件叙述应简练明了。第四章 投标文件密封和递交一、投标文件密封（一）投标单位应将投标文件装订成册，正本和全部副本分别装入文件袋，文件袋接缝处用薄纸张粘封，并在封条和文件袋接缝处加盖法定代表人印章及法人单位公章。（二）投标文件封面应写明招标单位及投标单位名称、地址和邮编，加盖法人单位公章及法定代表人印章。（三）投标文件没有按要求密封，将拒绝接收并原封退回投标单位。二、投标截止期投标单位应于 月 日 分前将投标文件密封送达市建设工程交易中心（杭州市东新路155号和平家私城四楼）。三、投标文件处理中标单位投标文件将成为前期物业管理服务协议有效组成部分。未中标单位投标文件给予退回，但不予支付标书制作所需相关费用。第五章 评标、决标一、评标组织由招标单位代表在评委库中随机抽取相关教授和开发建设单位代表组成评标小组，负责评标。二、评标标准本着公平竞争，优胜劣汰标准，由评委对投标单位标书、企业综合情况和答辩情况进行论证，并实施计分制，取得最高分物业管理企业作为中标单位。三、评标程序（一）于 月 日 分在杭州市物业监管处监督下进行开标，在确保不泄露情况下，评标小组对各投标单位标书进行审核论证。依据标书分高低确定入围企业参与答辩；（二）招标单在 月 日 分举行答辩会，每个投标单位限3人参与，投标单位法定代表人或其委托代理人及拟任管理处主任必需参与。法定代表人或其委托代理人因故不能参与，应经市物业管理招标办认可并书面委托代理人参与。投标单位及招标单位未能按时参与或未参与答辩会，将视做放弃此次招投标资格。（三）答辩会在杭州市物业监管处监督下，由市物业管理招标办主持。以抽签方法确定答辩次序，评标小组对参与投标单位就标书及“西溪蝶园一期（暂定）”管理事项进行提问。（四）依据标书（40%），企业综合考评（30%），答辩情况（30%）综合评分进行综合评分。总分得分最高者中标。四、评标内容保密（一）在宣告中标以前，相关招标资料不得向投标单位或和过程无关其它人泄密。（二）在投标文件审查、澄清、评价和比较和授予协议过程中，投标单位和评标小组其它组员施加影响任何行为，全部将造成取消投标资格。第六章 协议签署一、招标单位依据杭州市招标办核准通知书通知中标单位，中标单位应在接到中标通知书三十天内和招标单位签署前期物业管理服务协议；招标单位和中标单位不得再行签订背离协议实质性内容其它协议。若中标单位借故拖延或拒签协议，招标单位报经市物业管理招标办同意后有权取消其中标资格，并重新组织招标，另选中标单位。招标单位未经市物业招标办许可无故拖延给中标人造成损失，招标人应给赔偿，并由市物业管理招标办相关要求给予查处。二、中标通知书将成为前期物业管理服务协议组成部分。三、前期物业管理服务协议以前期物业服务协议文本为准。投标文件中指标要求及中标单位标书和答辩过程中承诺将成为协议内容。