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深圳美术馆物业管理投标文件标书编号：项目名称：物业管理投标人：深圳市二○○八年十一月目录一、法定代表人证实书 4 二、投标文件签署授权委托书 5 三、投标函 6 四、投标人情况介绍 7 五、开标一览表 20 六、物业管理费组成明细报价 21 七、物业管理方法、运作程序方案及实施文件 25 第一章物业管理整体设想及策划 25 （一）项目概况 25 （二）管理设想 25 （三）管理目标 27 （四）管理方法 27 第二章管理方法、工作计划 30 （一）管理方法 30 （二）工作计划 33 第三章人员配置、培训和管理 35 （一）人员配置 35 （二）人员培训 41 （三）人员管理 44 第四章制度和档案建立和管理 46 （一）档案建立 46 （二）管理处各项管理制度目录 48 第五章房屋管理和维护 51 （一）房屋维修养护 51 第六章共用设备、设施建立和管理 54 （一）共用设施设备维修养护管理要求 54 （二）共用设施设备维修养护计划及实施方案 56 （三）机电设备设施管理 58 （四）智能化系统管理 60 第七章保安及车辆服务 62 （一）保安队伍组织建设 62 （二）车辆交通管理 64 （三）会务服务 65 第八章安全管理和应急抢险预案 67 （一）安全管理工作特点 67 （二）安全管理目标 67 （三）安全管理标准 67 （四）安全管理内容和方法 67 （五）消防管理 68 （六）公共卫生安全管理 69 （七）安全突发事件处理 70 （八）突发停电应急预案 71 （九）意外伤亡应急预案 72 （十）水浸应急预案 73 （十一）火灾应急预案 74 第九章环境卫生管理 76 （一）环境卫生管理 76 第十章绿化管理 79 （一）绿化管理 79 第十一章物资装备 81 （一）物资装备 81 八、相关服务计划 82 （一）准备工作 82 一、法定代表人证实书同志，现任我单位职务，为法定代表人，特此证实。有效日期：12月28日签发日期：11月3日单位：深圳市（盖章）附：代表人性别：年纪：工作证号码：营业执照号码：经济性质：有限责任主营（产）：物业管理兼营（产）：餐饮管理、超市管理进口物品经营许可证号码：主营：兼营：说明：1、法定代表人为企业机关、国家机关、社会团体关键行政责任人。 2、内容必需填写真实、清楚，涂改无效，不得转让、买卖。二、投标文件签署授权委托书本授权委托书申明：我（姓名）系深圳市（投标人名称）法定代表人，现授权委托深圳市理（单位名称）（姓名）为我企业签署本项目已递交投标文件法定代表人授权委托代理人，代理人全权代表我所签署本项目已递交投标文件内容我均认可。代理人无转委托权，特此委托。代理人：性别：男年纪：联络电话：手机：身份证号码：职务：项目经理投标人：深圳市理法定代表人：授权委托日期：年 11月 3 日三、投标函致：深圳市中邦国际招标（招标机构名称） 1、依据已收到贵方招标编号为 C 2F01 深圳市物业管理项目标招标文件，遵照《中国政府采购法》和《深圳经济特区政府采购条例》等相关要求，我单位经考察现场和研究上述招标文件投标须知、协议条款、技术规范、图纸及其它相关文件后，我方愿以开标一览表中投标报价并按招标文件要求承包上述项目并修补其任何缺点。 2、假如我方中标，我方将根据要求提交上述总价 10 ％由含有独立法人资格经济实体企业出具履约担保书作为履约担保，共同地和分别地负担责任。 3、我方同意所递交投标文件在“投标须知”第15条要求投标使用期内有效，在此期间内我方投标有可能中标，我方将受此约束。假如在投标使用期内撤回其投标，其投标确保金将全部被没收。 4、除非另外达成协议并生效，贵方中标通知书和本投标文件将组成约束我们双方协议。 5、我方了解贵方将不受必需接收你们所收到最低标价或其它任何投标文件约束。投标人：深圳市理单位地址：深圳市法定代表人或其委托代理人：邮政编码： 518033 电话：传真：开户银行名称：开户银行帐号：开户银行地址：深圳市开户银行电话：日期：年 11 月 3 日四、投标人情况介绍序号项目内容及说明备注一营业执照 1 注册年度及注册编号 2 注册资金（万元） 1000万 3 经营场所 4 使用期 10月31日—10月31日二税务登记证 1 国税税务登记证编号 2 地税税务登记证编号三资格（质）证书（若有其它资质证书，可按表格格式扩展） 1 证书名称中国物业管理资质证书 2 同意单位中国建设部 3 等级壹级 4 批按时间及编号 5 使用期／四得奖或评优项目（若有多个奖项，可按表格格式扩展） 1 得奖或评优项目数量 2 项目A 项目名称奖项名称、等级及颁发单位项目规模及性质简明说明 3 项目B 项目名称奖项名称、等级及颁发单位项目规模及性质简明说明五其它（投标人认为需补充其它说明） 1 政府部门物业管理经验 2 项目A 项目名称项目简明说明 3 项目B 项目名称项目简明说明六 ISO9001质量管理体系七 ISO14001环境管理体系八 OHSAS18001职业健康安全管理体系注：1、在按要求填写好此表格后，各投标单位能够用其它方法，就企业整体情况作出具体介绍。 2、相关资质和获奖情况需提供证书扫描件。五、开标一览表工程名称本项目月收费单价单位备注深圳市美术馆物业管理元/月注：1、本项目收费单价：内容应包含招标文件中所要求全部服务项目； 2、本项目总收费：指招标文件中所要求全部服务项目协议期内整年总报价，此报价作为投标方投标总价。六、物业管理费组成明细报价（单位：元/月）管理费组成测算序号项目费用 1 人工费用（含管理人员、保安员、保洁员、绿化工、厨师等各类人员费用） 2 行政费用 3 节日装饰 4 房屋维护 5 公共设施维修 6 公共设备维修 7 治安保卫费 8 清洁卫生费用 9 绿化费用 10 折旧费用 11 管理酬金 12 其它 13 税金每个月累计整年累计七、物业管理方法、运作程序方案及实施文件第一章物业管理整体设想及策划（一）项目概况美术馆是集美术展览、美术品收藏和美术培训教育等功效为一体公共文化设施。占地面积8000平方米，建筑面积达15000平方米，拥有八个标准展厅，一个中央圆形大厅和一个户外雕塑广场，和7层多功效办公大楼，所以物业管理工作十分关键而艰巨。（二）管理设想依据文化场馆物业管理本身运作规律，针对美术馆现在实际情况，我们经过初步综合分析，认为在对该物业管理服务工作中应着重抓好以下几项工作： 1、高标准、高水平管理方法（1）建立和实施完善物业管理质量体系物业管理行业发展过程证实了要达成高质量物业管理服务水平必需建立一套高标准质量确保体系。近几年来，在中国物管行业逐步推广实施ISO9001-质量体系标准被实践证实是行之有效，这一点我们企业在导入并经过ISO9001-质量体系国际认证后，就深深地体会到其好处。在美术馆物业管理工作中，从一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。（2）培育高素质职员队伍人才对我们来说，是最关键资源，它决定了企业兴衰。在人才管理上，我们着重抓好两个步骤，一是“引进关”，引进人才要含有较高专业技能和很好综合素质。二是“培训关”，我们企业每十二个月全部要针对不一样人员分别制订出具体培训计划，要求大家有现代物业管理意识，为业主服务意识，全部要做到一专多能，每十二个月培训考评成绩全部要作为职务晋升和年底奖励关键依据。作为做好物业管理服务工作关键前提，我们人才培养目标是：培养一支高素质精干职员队伍。 2、管理深度和广度做法社会在进步、时代在发展。对于美术馆这么一个精英荟萃项目而言，物业管理服务深度和广度是没有止境。我们认为：伴随社会进步和社会分工不停专业化，物业管理企业在管理深度和广度上，除了依靠科技手段外，还应尽可能和社会各专业服务机构联合，满足业主多方面需求。 3、发明优美舒适、安全文明、洁净环境设想（1）硬件建设可靠安全保障系统、管理完善环境设施、简练醒目标形象设计系统、安全方便交通网络和丰富文化色彩等，一系列含有一定超前性能优异设施、设备为美术馆环境和文明建设提供了物质确保。严格车辆交通管理。我们准备设置完善各类交通标识，加强车辆监控和引导，立即处理突发事件。利用现代科技手段，“三防”结合，确保安全。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施快速反应系统，物防上采取围墙、防盗装置，技防采取高科技智能化系统等手段提升防范能力。（2）软件建设创建高级次文化场馆，软件建设比硬件组成更为关键、更为艰巨。尤其是中国物业管理行业发展时间短，管理企业和广大业主均需要深入加深对物业管理认识和本身修养，这个过程需要日积月累努力，物业管理企业应着眼于长远发展，持之以恒地在软件建设上下功夫。（三）管理目标 1、业主单位满意率达90%以上； 2、有效投诉率低于2次； 3、有效投诉处理率达100%； 4、责任展品受损率，资产流失率为0； 5、房屋及公共配套设备、设施完好率98%以上； 6、场馆内治安案件案发率为零，无任何重大管理责任事故发生； 7、环境卫生、消杀、绿化达标率为100%； 8、利用现代化管理手段对物业进行管理； 9、消防管理经过政府要求，年检完好率100%。（四）管理方法 1、导入ISO9002质量管理体系本企业已建立了ISO90002质量确保体系，并顺利经过第三方认证，经过多年实际运作和连续改善，质量确保体系已日趋完善和稳定，并含有较强可操作性，质量确保体系已成为我们提供规范化、标准化物业管理服务基石。伴随国际标准化组织于12月颁布了质量管理标准，我们审时度势，主动跟进，立即对原有质量体系进行了改版，并成功取得IS09002∶质量管理体系认证。在美术馆物业管理实施过程中，我们将一如既往地推行IS09002，以期在为用户提供优质服务过程中不偏离既定轨道。 2、实施“质量、成本双否决”运行机制本企业结合物业管理行业服务特征，全方面推行“质量、成本双否决”机制。企业每十二个月经过和管理处签署目标管理责任书，把服务质量和成本控制作为考评管理处工作业绩两项最关键指标，且二者是“或”和“否”关系。我们将把这一套运行机制用于该场馆管理实践中，努力争取在“服务质量”和“成本控制”之间找到更正确结合点，以提供“质优价廉”服务产品。 3、建立“加油站式”职员培训机制因为提供服务产品主体之间个性差异，对于服务产品提供，不能简单地只制造一个“准则”，而是应该依据服务需求改变而不停调整，也即服务层次、内容和方向做出对应改变，其中一项关键问题就在于对职员连续不停培训。在实践中，我们推出了“加油站式”培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级职员全部有明确培训达标标准，使每一层级职员保持服务知识、技能和服务需求达成动态平衡。同时，我们亦强化“管理者就是培训者”、“培训是企业对职员最大福利”观念，并把这种意识在物业管理工作中落实一直。 4、提倡开放式管理服务物业管理企业和用户之间关系若协调不好，必将演化为阻碍物业管理水平提升一个阻力。为此，我们提倡和强调开放式管理服务，即：我们经过要求其按时公布财务帐目、定时提交“管理汇报”、组织“管理处开放日”活动、公布管理处主管人员联络电话等方法，自觉接收业主监督。 5、管理体系全方面整合和提升社会环境时时在变，需求亦时时在变，一直沿用旧有管理模式和服务方法是无法满足业主不停增加服务需求要求。在美术馆日常工作中，将致力于用新型“以用户为中心、以步骤为导向”运作替换传统“以企业为中心、以职能为导向”运作，实现物业管理水平连续提升。 6、致力于共用设施、设备循环改善楼宇管理一个关键内容就是共用设施、设备管理和维护。共用设施、设备运行状态良好程度将直接影响到用户日常办公和安全保障等问题。依据我们对楼宇多年管理经验，我们将对共用设施、设备管理分为三个层次进行，即：以确保共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目标日常管理及维修；以消除多种运行隐患，确保设施、设备性能得以充足发挥为目标定时维修养护（包含大、中修）；以提升设备性能、增强设备自我保护功效。第二章管理方法、工作计划（一）管理方法 1、管理体制接管美术馆物业管理以后，管理处于政府主管部门和物业企业直接领导下，依据所签委托管理协议条款要求，严格实施《物业管理条例》及其实施细则，实施综合一体化物业管理。管理指导思想是：以社会效益为主，经济效益、环境效益有机结合，为用户提供一流服务。（1）外部管理体制管理处业主单位政府主管部门物业管理企业（2）管理处组织管理架构依据物业管理服务协议，设置美术馆管理处，财务实施独立核实。管理处组织架构图以下：主任综合管理部机电部保安部环境部（3）管理处组织架构说明 1）管理处内部采取直线职能制组织形式，尽可能降低管理步骤，提升工作效率和确保信息渠道通畅。 2）在岗位设置上，充足考虑到项目规模偏小，硬件设施优异特点，岗位设置少而精，降低中间层，满足实际需求，降低管理成本。 3）要求管理处管理维修人员素质高，一人多职，一专多能，最大程度地压缩人员定编数量。 2、监督约束机制（1）监督约束机制示意图物业企业用户政府主管部门业主意见调查 ISO9001内审目标责任书工作会议、财务审查专题检验物业管理考评管理处业主意见调查职员双周检制度定时巡查职员监督栏公布相关投诉电话服务承诺制回访职员定时考评用户（2）监督约束机制说明 1）由政府部门、主管部门、物业管理企业对管理处实施全方位监督。 2）管理处内部运作公开透明，便于大家监督。 3）强化物业管理企业及管理处检验考评职能，考评结果和职员工资待遇挂钩。 3、激励机制（1）激励机制示意图激励机制奖惩体系酬劳体系培养提升体系沟通体系企业文化体系（2）激励机制说明 1）企业激励机制分为两个层次，第一层次为职员直接感受酬劳及奖惩体系。第二层次为沟通、提升、企业文化体系，满足职员精神需求。 2）经过合理酬劳体系设计，完善绩效管理和考评，严格奖惩体系，真正做到奖惩分明，优胜劣汰，保护职员长久工作热情及动力。 3）经过加强沟通，加强企业文化建设，引导职员形成共同价值取向和文化观，确保职员主动主动愉快地从事本职员作。同时对主动上进，追求自我提升职员，给她们提供培训再教育机会，伴随企业发展，使职员本身能力不停提升，尽可能发明条件满足职员自我价值实现愿望。第三章人员配置、培训和管理（一）人员配置 1、管理处人员配置方案主任 1人保安部队长 1人领班 3人保安员 19人机电部主管 1人工程师 1人电工 7人环境部主管（兼）清洁工 8人绿化工 3人综合管理部主任助理1人管理员 2人财务（兼）展厅服务7人人员配置说明：管理处拟配置各类人员54人，其中管理人员7人，通常层职员48人。 2、岗位职责（1）管理处主任 l 在企业领导下，全方面负责管理处内部管理、用户服务、房屋设备设施运行和维护保养、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。 l 组织拟制、审核和落实管理服务工作计划和作业文件。 l 负责场馆管理服务质量控制和费用控制。 l 负责协调和物业行政主管部门、地方相关管理部门及相关专业企业之间关系。 l 负责初审承包方、分供方，审批场馆管理服务公开文件和管理处作业文件发放。 l 立即向业主方通报工作、交流情况。 l 完成企业交办其它任务。（2）主任助理：帮助管理处主任完成本管理处各项工作任务；加强卫生、工作秩序、公共安全监控，完成月度工作；掌管贵宾室钥匙，督促清洁人员天天打扫贵宾室卫生和组织好来访贵宾接待；主任外出时，代行使主任职务。（4）机电工程师： l 设备、设施安全运行负责，制订设备定修、检修、维修计划并监督实施，指导； l 督促技术岗位人员加强业务训练和学习，不停提升技术业务水平； l 严格审核设备、设施维修方案； l 督促完成好设备、设施维修工作。（5）管理员 l 在管理处主任领导下，负责用户服务接待工作。 l 拟制场馆用户服务计划、费用预算，负责用户服务质量控制。 l 负责编制每日《工作日报》，并向企业上报。 l 负责协调处理用户投诉、报修事宜。 l 负责建立用户档案，登记产权清册和租赁清册、权籍资料，对用户档案实现动态管理。 l 负责代收公用事业费、有线电视费；代订境外报刊杂志及代购纯水、订购职员盒饭等事宜。 l 负责搜集编排：管理信息、用户服务咨询单，立即张贴和收回，对反馈用户见议和意见进行分析、落实和安排处理，保持和用户沟通。 l 负责管理处计算机应用和办公设备维护保养工作 l 具体组织小区公益性活动。 l 完成经理交办其它工作。（6）展厅服务员 l 负责窗口咨询、服务、接待工作，处理观众投诉事件； l 负责观众及展品安全，维护展厅面貌、维持参观秩序； l 接待关键贵宾，做好贵宾室领导接待、服务工作； l 做好导览工作，兼顾贵宾室日常接待服务，帮助部署展览。（7）机电工 l 对主管负责，实施管理处各项要求和制度； l 负责变配电系统运行管理和维修保养； l 负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气设备维修保养及故障检修； l 负责给排水、消防设备动力电源正常供给； l 认真钻研技术，熟练掌握电气设备原理及实际操作和维修技术，做到判定故障快捷正确，处理快速立即； l 按时按质保量完成设备检修工作； l 定时巡视电气设备，亲密注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养统计；（8）保安员 l 对主管负责，服从上级命令； l 关键出入口设置保安固定门岗二十四小时值班。对通常外来访问、办事人员，建立问询登记制度。对进出人员、车辆、物品进行监控和管理； l 设置流动巡查岗、固定岗，严禁脱岗； l 验证《物品出门证》，施工人员《临时出入证》后放行； l 发觉责任区域公物损坏向上级汇报； l 帮助主管进行紧急服务处理。（9）保洁工 l 对保洁主管负责，认真实施各项管理制度； l 认真做好承包区域环境保洁； l 在主管率领下，认真完成本职员作和其它交办任务。（10）绿化工 l 负责展厅及办公楼花草日常养护及临时增配花草定购、摆放； l 在主管率领下，认真完成本职员作和其它交办任务。 l 负责院内绿化带全部植物及花草日常养护及临时增配花木定购、摆放。 3、项目责任人简历姓名王定军性别男年龄 28 拟任职务职称学历大专参与工作时间从事物业管理工作年限工作简历项目名称担任职务时间备注学历证书资格证书 4、机电责任人简历姓名性别年龄拟任职务职称学历参与工作时间 5年从事物业管理工作年限工作简历项目名称担任职务时间备注操作证书资格证书（二）人员培训 1、培训工作标准：理论联络实际，学用一致，按需施教，讲求实效。 2、培训系统实施运作培训计划修正实施岗位应用培训组织培训考评反馈评价系统图说明：（1）针对管理特点来设置培训目标并拟订实施计划。（2）有效利用多种培训形式和方法，确保培训达成预期效果。（3）经过对职员进行考评，以了解培训有效性及职员接收程度。（4）依据对考评结果评定和反馈，立即调整培训思绪并确定未来培训关键。强调将理论应用到实践工作中。 3、培训组织方法（1）培训职责 1）管理处负责职员日常培训计划、协调、组织、考评等工作。 2）主管级以上管理人员依据企业提出培训计划进行逐层培训，并对培训实施评定和反馈。（2）培训形式实施企业和管理处两级培训，依据培训要求，采取多个形式对职员进行岗前培训和在岗培训，其中在岗培训是培训关键形式。（3）培训实施步骤职员培训分为三个阶段，即：岗前培训——岗位转正培训——在岗培训。每位新入职职员必需接收为期一周入职培训，内容详见《新职员公共培训科目》。三个月试用期满后，经考评合格后方可转正。转正以后职员将接收长久连续在岗培训。全部培训课程结束后均进行考评、评价，并归档管理。 4、培训内容及目标（1）新职员公共培训科目序号公共科目名称具体内容一礼仪知识：1、常见礼仪知识 2、《明喆物业管理企业仪表、仪态、行为规范》二服务意识：1、职业道德教育 2、怎样处理业主和住户投诉 3、和业主住户沟通技巧三企业文化：1、企业发展史及基础情况介绍 2、企业经营理念 3、《职员手册》4、内部管理规章制度四项目基础情况介绍及二次装修管理关键点五行业法规：建设部及深圳市物业管理方面法规条例六物业管理基础知识七安全知识及消防知识（2）保安员及车管员培训科目序号培训内容培训频率培训目标一 1、单兵队列动作 2、三大步法 3、体能训练逢周一至周五天天训练一小时培养组织纪律性练就扎实基础功二 1、擒拿格斗基础功 2、捕俘拳 3、防卫术逢周六、周日熟练掌握擒敌及防卫技能三内务管理每七天一次检验评选保持宿舍洁净整齐四工作例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）每七天一次提升思想觉悟总结本身存在不足五《保安服务工作手册》每个月一次培训考评熟练掌握保安员岗位职责、操作规程、工作标准六保安服务规章制度及相关法规政策每个月一次培训考评熟悉相关法律常识，提升理论水平七《消防管理工作手册》每个月一次培训考评了解消防基础知识，救火基础程序及各自职责八突发事件应急处理，紧急集合演练每三个月一次提升突发事件处理能力九消防实战演练，伤员救护知识每六个月一次提升消防实战能力（3）维修技工培训科目序号培训内容培训频率培训目标一工作例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及技术交流）每个月召开一次提升思想觉悟，总结本身不足，提升技术水平二内务管理每个月一次检验保持宿舍洁净整齐三《维修服务工作手册》《设备管理工作手册》《消防管理工作手册》每个月一次培训考评熟悉技工岗位职责、操作规程、工作标准，掌握消防知识和设备管理知识四房屋维修方面管理条例，房屋修缮标准每三个月一次培训考评熟悉相关法律常识，提升理论水平五场馆内水、电、消防管道走向，设备设施特点，维修服务范围每三个月一次培训考评了解和熟悉场馆情况，提升工作效率六土建、机电、给排水等相关专业基础管理知识每六个月一次培训考评提升技工综合能力及素质七设备及机具操作演练和保养规程每六个月一次培训和考评检验技工实际操作能力八技术大比武每十二个月一次综合评选，提升技能九消防实战演练(配合保安部) 每六个月一次提升消防实战能力（三）人员管理 1、量才录用，培养提升我们在用人机制上：重视管理人员品德修养、工作能力和在职培训：强调管理人员一专多能和管理队伍年轻化、知识化。在管理人员选拔上，我们将严格根据岗位要求制订招聘标准，依据招聘标准择优录用。不片面强调工作年限和学历资格，以“适用”为标准。在管理人员培训上，我们对每一岗位工作技能全部要求了达标要求，并经过在职教育、岗位轮训、职务轮换等多个形式对管理人员进行培养，不停提升其综合素质。 2、默契合作，充足授权强调分工合作工作态度。我们将采取管理处主任全权负责直线职能管理方法，各项目组本着精干、高效标准设置岗位，首先确保管理人职员作负荷饱满，其次避免各岗位职责交叉，做到“人人有事做，事事有些人管”。同时我们提倡全员协调管理（在其它章节有对应叙述），职员应以合作姿态开展工作。提倡合理授权，在业主面前，每个职员全部是管理处主任。学会授权是我们对管理人员基础要求。管理处主任经过授权，将更多精力和时间放在把握全局，正确决议上。各项目主管经过授权从繁琐日常事务中脱离出来。同时，经过授权，每位职员全部能快速地处理业主提出服务需求，让业主在第一时间得到满意服务。同时建立检验和反馈制度，各级管理人员经过定时检验，检验授权效果。对偏离服务标准行为立即纠正，避免管理失控。坚持分级指挥和逐层反馈标准。我们强调一个上级标准，并在管理处内部建立逐层向上负责垂直指挥系统。管理处主任及各项目经理依据实际情况发出工作指令，并经过现场指导、工作例会、内部电脑网络等形式逐层向下传达和实施。无特殊情况下，管理人员不得随意越级指挥，而作业职员碰到问题也必需逐层向上汇报，不得越级请示。 3、定时考评，绩效为本绩效考评，是我们人力资源管理关键组成部分。其根本目标是营造“以效率为导向”良好工作气氛。管理人员绩效考评将严格依据企业已建立并有效运作绩效考评体系进行考评。经过企业质量管理部等相关职能部门、管理处主任、多个路径、多个方法对管理处管理人员进行日常工作绩效考评。第四章制度和档案建立和管理档案资料管理是物业管理工作一个关键组成部分，科学、规范化档案管理能有效地为住宅区楼宇及共用设施使用、维修、改建和各项管理工作提供指导和服务。针对美术馆物业管理形式，做到每一项管理工作有理论、有制度规范、有工作详实统计，计算机系统对原始文件资料进行管理，完善档案管理工作，从物业管理角度统计每一个住宅单元生活档案，配置专职档案管理人员，建章立制，对全部档案资料进行严格、科学、集中管理。（一）档案制度建立和管理 1、关键思绪档案资料分类：依据小区具体情况，管理特点略有增减、各有侧重。在管理过程中，重视对原有资料整理，找到过往管理中存在缺点和不足，并进行重新分类和补充，使其符合对美术馆细致管理需求。档案建立抓住重新接管这一契机，整理住户全方面原始资料，并对陈旧部分进行立即修正，最大程度明确现有物业情况和业主自然情况，作为分户管理档案基础，以方便接管后日常管理。档案管理实施原始资料和电脑管理资料综合管理。原始资料包含：纸张、文字、卷宗、录像带、胶卷、照片、图表等形式；电脑资料包含：电脑软、硬盘储存系统；做到多种档案资料并重，相互补充，形成小区管理无盲点网络。区内各项管理工作必需建立档案资料，依据“采取管理方法”中制订规范程序，逐一建档，形成标准化、制度化档案管理体系。 2、建立档案、资料分类检索 1）业主提供资料 a、项目同意文件 b、用地同意文件 c、建筑执照 d、拆迁安置资料 2）技术资料 a.总平面图 b.单体建筑、结构、设备完工图 c.消防、隶属工程及地下管网完工图 d.地质勘测汇报 e.工程协议开 f.完工汇报 g.工程预决算 h.图纸会审统计 i.工程设计变更通知及技术核定单（包含质量事故处理统计） j.隐蔽工程验收签证 k.沉降观察统计 l.完工验收证实书 m.钢材、水泥等关键材料质量确保书 n/新材料、构配件判定合格证书 o.水电、卫生器具、电梯等设备检验合格证书 p.砂浆、混凝土试块试压汇报 q.供水试压汇报 r.绿化工程完工图纸及相关资料 s.其它技术资料 3)管理处建立资料 a.住宅区基础资料 b.住宅区分区资料 c.商业网点资料 d.娱乐设施资料 4)住户资料 a.住户入住资料入住通知书入住协议书 b.家庭人员档案住户情况记录表（二）管理处各项管理制度目录序号文件名称文件编码 1 管理处内部岗位设置、标准 LZG.00.01 2 职业安全健康职责 LZG.00.02 3 物料管理措施 LZG.00.03 4 停电停水应急预案 LZG.00.04 5 水浸应急预案 LZG.00.05 6 治安应急预案 LZG.00.06 7 文件质量统计管理措施 LZG.00.07 8 犬类管理措施 LZG.00.08 9 保安岗位架构图 LZG.01.01 10 保安运作规程 LZG.01.02 11 人员出入管理措施 LZG.01.03 12 监控中心管理措施 LZG.01.04 13 车辆管理措施 LZG.01.05 14 保安岗位操作规程 LZG.01.06 15 安保岗位标准 LZG.01.07 16 燃放烟花爆竹管理要求 LZG.01.08 17 保洁岗位监管规程 LZG.02.01 18 绿化（地）养护监管规程 LZG.03.01 19 消防安全管理措施 LZG.04.01 20 火警应急预案 LZG.04.02 21 消防设备（设施）运行管理措施 LZG.04.03 22 消防设备（设施）操作规程 LZG.04.04 23 消防管理制度 LZG.04.05 24 消防设备（设施）维修保养规程 LZG.04.06 25 弱电设备（设施）运行管理要求 LZG.04.07 26 弱电设备（设施）操作规程 LZG.04.08 27 弱电设备（设施）维修保养规程 LZG.04.09 28 弱电设备（设施）安全管理制度 LZG.04.10 29 电梯设备监管措施 LZG.05.01 30 电梯故障紧急预案 LZG.05.02 31 供配电设备（设施）安全管理制度 LZG.06.01 32 供配电设备（设施）运行管理规程 LZG.06.02 33 供配电设备（设施）操作规程 LZG.06.03 34 供配电设备（设施）维修保养规程 LZG.06.04 35 电工安全操作守则 LZG.06.05 36 给排水设备（设施）安全管理制度 LZG.07.01 37 给排水设备（设施）运行管理规程 LZG.07.02 38 给排水设备（设施）操作规程 LZG.07.03 39 给排水设备（设施）维修保养规程 LZG.07.04 40 管道维修工作规程 LZG.07.05 41 房屋设备（设施）安全管理制度 LZG.09.01 42 房屋设备（设施）运行管理规程 LZG.09.02 43 房屋设备（设施）操作规程 LZG.09.03 44 房屋设备（设施）维修保养规程 LZG.09.04 45 房屋、设备设施巡视内容和要求 LZG.09.05 46 设备完好率标准 LZG.09.06 47 房屋、设施维修保养规程 LZG.09.07 48 服务供方质量监管规程 LZG.10.01 49 雨天防滑管理措施 LZG.10.02 50 业户管理措施 LZG.11.01 51 空房管理措施

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