上海上半年房地产估价师理论与方法确定最终的评估价值考试题.docx

上海2015年上半年房地产估价师理论与方法：确定最终的评估价值考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20，年运营费用50万元目前该类物业无风险报酬率为5，风险报酬率为安全利率的60，则该商场在2005年10月的价值最接近于【2005年考题】A：536万元B：549万元C：557万元D：816万元E：工业用地的监测点评估价格 2、房地产估价师续期注册的有效期为_年。A一B二C三D四3、所谓_，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。A投资机会选择B决策分析C前期准备工作D建设阶段 4、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象_的方法。A利润B价格C价值D收益价格5、商业标准宗地的位置应是_。A街角地B二面临街地C一面临街地D畸零地 6、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是_。A交通拥挤B建筑技术减少C城市规划改变D自然环境恶化 7、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为_万元。A1504B1404C1304D1204 8、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理之日起_日内，做出是否准予续期注册的决定。A15B30C60D90 9、某商场先向甲银行贷款30万元。后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由_。A两家银行按债权比例受偿B两家银行均等受偿C甲银行优先全额受偿D乙银行优先全额受偿 10、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+08y，则该国此时的引致消费是(公式中C表示消费，Y表示收入)。(2006年试题)A：08B：08yC：1000D：1000+08yE：执行层的组织协调11、在买方报价拍卖中，只有_才是要约表示。A拍卖人宣布的起拍价B拍卖师的报价C拍卖的保留价D竞买人的报价 12、_要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。A合法原则B公平原则C替代原则D估价时点原则 13、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是_。A物权B知识产权C人身权D撤销权14、甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有_。A甲等于乙B甲大于乙C甲小于乙D难以判断 15、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。A：在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B：增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C：在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D：严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降E：工业用地的监测点评估价格 16、某房地产在2006年3月的价格为2009元，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年39月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为元。A：2700.8B：2800.1C：2800.8D：2817.7E：工业用地的监测点评估价格 17、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于。A：房地产开发投资B：房地产置业投资C：房地产间接投资D：投资于房地产投资信托基金E：借款合同 18、征收基本农田，须经批准。A：国务院B：省级人民政府C：市级人民政府D：县级人民政府E：执行层的组织协调 19、一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求。A：越富有弹性B：需求弹性越小C：越缺乏弹性D：完全无弹性E：执行层的组织协调 20、当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用更简便的，进行预测。A：平均增减量法B：平均发展速度法C：移动平均法D：指数修匀法E：工业用地的监测点评估价格 21、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元，安装工程直接费为450元(其中人工费为50元)，装饰装修工程直接费为900元(其中人工费为45元)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15，安装工程综合费率为安装工程人工费的75，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72，税金为3.5，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为元。A：2204.55B：2397.99C：3237.60D：3345.64E：工业用地的监测点评估价格 22、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（）分析的目的。A盈亏平衡B敏感性C风险D概率23、某人用这样的方式获取购买一处房产所需的资金：先向银行抵押，得到大部分所需的款项，余下的资金向亲友借。这个人没有花自己的一分钱却购得一处房产用于出租。这个人的行为属于_。A投机行为B房地产开发投资C房地产置业投资D固定资产投资 24、按照中华人民共和国物权法规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经_的业主同意。A专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上B专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数C专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上D专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数25、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是。A：最高最佳使用原则B：合法原则C：替代原则D：谨慎原则E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列金融工具中，银行汇票属于。A：直接金融工具B：短期信用工具C：商业信用工具D：消费信用工具E：执行层的组织协调 2、B县W房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由_与W房地产开发公司签订。AA市人民政府BA市人民政府土地管理部门CB县人民政府DB县人民政府土地管理部门3、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。A2277.4B2281.9C2728.8D2741.9 4、依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，_。A由国家无偿收回B自动续期C应于届满前6个月申请续期D应于届满前1年申请续期5、业主应履行的义务有。A：遵守业主公约、业主大会议事规则B：遵守物业管理区域內物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度C：按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况D：按时交纳物业服务费用E：法律法规规定的其他义务 6、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为年。A：4B：3C：2D：1E：执行层的组织协调 7、自城市规划法实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就_出台了部门规章。A红线B绿线C紫线D蓝线E黄线 8、将代理分为委托代理、法定代理和指定代理是根据的不同来划分的。A：代理方式B：代理权限C：代理责任D：代理权的发生依据E：执行层的组织协调 9、甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。(2007年试题)下列关于双方达成协议的表述中，正确的是。A：双方达成的是一种单务合同B：双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告C：甲公司是乙公司的被代理人D：甲公司开始支付的款项是一种定金E：停止侵害 10、按照最新政策，房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过年。A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调11、下列关于股票与股单的表述正确的是。A：股票和股单都是在股份制企业中运用的概念B：二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别C：股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证D：股票有普通股与优先股、记名股与不记名股E：股单可以是记名的，也存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分 12、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2。A2600.00B2386.30C2832.84D3003.45 13、职工可以提取住房公积金用于消费的事项有。A：购买上班用的电动车B：购买自用二手商铺C：自建自住住房D：装修自住住房E：偿还购买自住经济适用住房的贷款本息14、股票。A：是由有限责任公司公开发行B：可作为买卖对象和抵押品，成为金融市场上主要的、长期的信用工具C：只是代表股份资本所有权的证书D：它自身没有任何价值，是真实的资本，也是一种独立于实际资本之外的虚拟资本E：一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股，但可以通过证券市场进行转让 15、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定确定，对招标出让中， 应当确定为中标人。A：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标人B：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准之一的投标人C：能够满足招标文件的形式性要求且价格最高的投标人D：能够满足招标文件的实质性要求且价格最低的投标人E：能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人 16、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括_。A定期收取的物业管理服务费B物业共有部位共用设施设备装修基金C政府的扶持D对长期拖欠物业费业主的罚款E开发建设单位给予一定的支持 17、根据房地产广告发布暂行规定，房地产广告不得_。A涉及贷款服务B出现融资的内容C承诺为入住者办理户口D利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果E使用建筑设计效果图 18、房地产开发企业税后利润最后可用于。A：弥补企业以前年度的亏损B：提取法定盈余公积金C：提取公益金D：向投资者分红E：借款合同 19、国有土地使用权转让人应缴纳的税费有。A：土地增值税B：教育费附加C：营业税D：城市维护建设税E：契税 20、从事房地产估价，首先要有房地产_。A估价业务B估价目的C估价对象D估价程序 21、根据国务院令第483号国务院关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)的决定，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。A：大城市1530元B：大城市1224元C：中等城市1224元D：小城市0918元E：县城、建制镇、工矿区0612元 22、房屋登记机构应进行实地查看的情形有。A：房屋所有权初始登记B：房屋所有权转移登记C：最高额抵押登记D：在建工程抵押权登记E：地役权登记23、.2008年11月，w房地产开发公司通过出让方式，取得了一块住宅建设土地使用权，项目开发总投资1600万元，建设工期为16个月。w房地产开发公司通过招标方式，选择了H施工企业，工程合同价为1100万元。按照规定，w房地产开发公司在申请领取施工许可证时，其到位资金原则上不得少于万元。A：300B：330C：550D：600E：执行层的组织协调 24、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。A38B42C58D6025、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有(A：城市的发展布局B：功能分区C：禁止、限止和适宜建设的地域范围D：建筑形态控制指标E：城市性质