2016土地投资开发项目可行性研究报告.docx

某某土地收储开发项目可行性研究报告
目录
第一章 总论 3
1.1项目名称 3
1.2项目承办单位 3
1.3项目建设地点 3
1.4 项目开发内容及标准 3
1.5 项目一级开发投资估算与财务分析 3
1.6结论与建议 3
第二章 项目区位分析 3
2.1项目位置 3
2.2 项目现状分析 3
2.3 出让地块分析 3
2.4 项目用地规划条件 3
2.5项目所在区域交通分析 3
2.6项目所在区域绿化环境分析 3
2.7 项目所在区域商业环境分析 3
2.8项目所在区域规划 3
2.9 项目所在区域与周边关系 3
第三章 SWOT态势分析 3
3.1 优势 3
3.2 劣势 3
3.3 机会点 3
3.4 威胁点 3
3.5 分析结论 3
第四章 项目开发地点与开发条件 3
4.1 项目开发区域概况 3
4.2 现状调查与分析 3
4.3开发条件 3
第五章 土地一级开发方案 3
5.1方案综述 3
5.2 开发方案 3
5.3 征地、拆迁方案 3
5.4 基础设施建设 3
5.5 项目分期开发计划 3
第六章 环境生态影响分析 3
6.1 生态环境 3
6.2 社会环境 3
6.3 水环境 3
6.4 声环境 3
6.5 空气环境 3
6.6 环境保护措施 3
第七章 节能节水措施 3
7.1 节能 3
7.2 节水 3
第八章 投资估算及资金筹措 3
8.1 投资估算 3
8.2 资金筹措 3
第九章 效益分析 3
9.1 财务分析 3
9.2 社会效益 3
9.3 互适性分析 3
第十章 风险分析 3
10.1 项目的风险分析 3
10.2 防范和降低风险的措施 3
第十一章 结论与建议 3
11.1 结论 3
11.2 建议 3
第十二章 附录 3
12.1 附件 3
12.2 附表 3

第一章 总论
1.1项目名称
××××土地收储开发项目可行性研究报告（以下简称项目）
1.2项目承办单位
××公司（项目责任主体）是经××市人民政府批准，于2000年8月正式组建的国有独资公司，注册资本金100亿元，是××市基础设施投融资主要平台之一。
公司商业银行信用评级达到AAA。现已累计通过商业银行贷款，国家政策性银行贷款，银行票据、招商引资、发行信托计划、发行企业债券等方式完成投融资和招商引资约350亿元，先后完成了××市机场改扩建征地拆迁、二环路、立交桥、绕城线等50多个省市重点工程项目的投融资及建设，为××市重点基础设施建设做出了巨大贡献。
1.3项目建设地点
位于××市的××区（县）。地块的东西南北四面分别为：××××。研究范围北临××，南临××。
1.4 项目开发内容及标准
项目区土地整理工作，因为现状地形比较复杂，需要将地块整理为可利用地。进行竖向工程整理，同时解决项目区交通、水、电等设施配套接入问题，注重地块内景观和投资经济性等相关内容。
按土地整理要求完成开发区域内的规划编制和征地拆迁工作，并按照规划要求完成区域内道路、市政管网、景观绿化及土地平整工作，将“生地”变为“熟地”，达到土地交易要求。
开发范围的整理
土地勘测定界
土地权属调查
土地开发范围的整理
土地征收及拆迁安置补偿
拟定实施方案
基础设施的建设
项目一级开发的主要内容
开发范围、面积、地上建（构）筑物附着物调查
开发计划、开发成本测算
工作完成时限、实施方式
河道治理
场地竖向整理
城市道路建设
城市公共绿地建设
城市市政公用设施
l
l

项目土地一级开发主要工程量表
指标名称
单位
指标
备注
市政道路
m2
241644.46
新建9条次、支道路
桥梁
座
15
预应力简支梁桥
场地整理
m2
571529.61

河道整治
m2
38631.2

公共绿地
m2
26384

1.5 项目一级开发投资估算与财务分析
1、投资估算
项目动态投资300980.59万元（不含土地收储开发整理投资回报），各部分费用详见下表。
序号
工程或费用名称
数值（万元）
第一部分
建安工程费
41489.61
第二部分
其他基本建设费用
217640.57
第三部分
预备费
20730.41
第一、二、三部分费用合计
-
279860.59
工程静态投资
-
279860.59
第四部分
建设期银行贷款利息
21120.00
工程动态投资
-
300980.59
第五部分
土地收储开发整理投资回报
41130.42
工程总投资

342111.01
2、资金筹措
项目动态投资300980.59万元,项目总投资342111.01万元，企业自筹资金122111.01万元，占项目总投资的35.69%。银行贷款220000.00万元，占项目总投资的64.31%。
3、土地出让收入测算
项目土地经整理后，可出让经营性用地1011.82亩，预计按440万元/亩出让，可得收益445200.80万元。
4、财务指标
指标名称
单位
指标
土地开发总收入
万元
445200.80
土地开发净利润
万元
39727.93
全部投资回报率
%
30.64%
资本金净利润率
%
32.53%
财务内部收益率（税前）
%
10.08%
财务净现值（税前）
万元
15955.40
投资回收期（税前）
年
4.48
财务内部收益率（税后）
%
8.16%
财务净现值（税后）
万元
1158.40
投资回收期（税后）
年
4.54
5、盈亏平衡分析
盈亏平衡点=固定成本/（销售收入-变动成本）。
项目盈亏平衡点：408.92万元。
1.6结论与建议
项目区位为上等，但拆迁成本和工作量较大，其地块的优势劣势都存在，地块价值也较优越，就其地块的价值来看，建议作为高档小区和配套商业进行规划设计。

第二章 项目区位分析
2.1项目位置
项目位于××市的××区（县）。地块的东西南北四面分别为：××、××、××、××。研究范围北临××，南临××。

2.2 项目现状分析
项目现无房、地调资料，以下数据根据1:1000地形图图解量面积测算。
1、地面房屋构筑物
项目开发涉及拆迁约后所村约950户，拆迁面积约711988.55m2，每户300m2范围内约284795.42m2，超300m2约427193.13m2。

2、土地性质

扣除已出让用地面积，已修道路面积，需新征地1550.85亩。
2.3 出让地块分析

项目范围用规划总面积2206亩，扣除已出让地块155.55亩，可出让用地面积888.34亩，其中住宅用地846.24亩，商业用地144.9亩。
用地性质
数量（亩）
总用地面积
2206
绿地面积
489.57
道路面积
494.14
河道面积
59.45
中小学用地
39.39
已经出让用地
155.55
可出让用地
888.34
其中：住宅用地
846.24
商业用地
144.9
2.4 项目用地规划条件
A6
A9
A8
A7

A1-A4地块控高60米,建筑密度≤25，容积率≤2.8，绿地率≥38;
A5、A6控高36米，建筑密度≤28，容积率≤2.5，绿化率≥35;
A7、A8控高24米，建筑密度≤30，容积率≤1.6，绿化率≥32;
A9、A10、A13控高12米,建筑密度≤45，容积率≤3.0，绿化率≥30.
2.5项目所在区域交通分析
1、现状路网
项目临××、××、××主干道现已建成通车。××已开工建设，项目交通情况比较好。

2、项目区域规划路网
规划城市主干路××已开工建设，项目区域规划次、支路路网线密度达5.5，未来交通优势明显。

3、公共交通情况
项目建成后，全区公交车全覆盖，方便出行。

4、××市地铁交通情况
项目距离轨道1号线约800米，2号线1400米。

2.6项目所在区域绿化环境分析
1、××市域层面
项目处于××市规划××湿地区，临××生态发展轴。环境优越。

2、项目所在区域
项目所在绿化景观布局“二轴二核心区”，二轴为××轴、生态轴。一处公共绿地核心区，一处水系湿地景观区。

2.7 项目所在区域商业环境分析
项目靠近××市主城区商业聚集区南北向发展轴与东西向发展轴。
距离附近成熟商业圈10-30分钟车程。

2.8项目所在区域规划
1、××市总体规划布局
（1）城市空间发展结构延续
在××市中心城区，紧邻主城××，××市传统中轴南向发展的末端，与××、××、××度假区紧密联系。

（2）延伸南北向的功能轴线
强化以二环路为界面的主城中心的南北发展轴线，统领全城，有效的促进城南区域的发展，带动旧城改造的进程。
（3）加强东西向的景观联系
主城区外围的山体径流，在中心的平原地区形成多条河道贯入××，同时以××为核心向周面辐射的生态绿化廊道结合城区内部的开放空间向周边群山辐射，形成交错的山水生态景观系统。
2、项目所在区域分析-××市南市区
（1）××市南市区规划
1）总体发展思路：
把××市建设成为中国西南地区重要的商贸旅游中心和西部大开发的带动性城市。
2）南市区定位：南市区自然资源丰富，政府将南市区定位为旅游度假、体育休闲的新城。
3）南市区发展：充分发挥城区的历史文化与自然资源优势，同时大力发展与旅游观光、休闲度假和会展产业相配套，以商贸流通、房地产、金融业和信息产业为核心的现代服务业。
4）片区简介：
Ø 东市区：××市房地产开发最早的区域，但目前开发相对其他片区落后，且区域环境杂乱交通拥堵，市政配套滞后，非置业首选。
Ø 南市区：将结合××机场的搬迁，改造机场片区，与会展中心、××公园等统一规划成为南部城市副中心。
Ø 西市区：随着一些工厂的迁出，西市区的房地产开发将慢慢跟上南市区和北市区的步伐，成为××市的又一个置业热点。
Ø 北市区：北市区是××市的副中心，是行政办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能区。
Ø 中心区：××市商务、金融和文化中心。

2.9 项目所在区域与周边关系
1、项目附近生态环境
本项目地块所处位置在湿地公园与××区（县）古镇附近，项目具有得天独厚的自然及人文景观。

2、项目所在区域部分土地一级市场分析
××市2012年1月-10月上旬××市土地成交量为10829.94亩，南市区为6392.03亩，占整个××市成交量的59%。南市区供应量最大，未来居住、商业放量多。

（1）××路片区
既有规划定位条件：原规划为以居住、商业、商务为主的综合城市功能片区/××市金融聚集区
公共交通条件：新增轨道7#、8#和导轨填充线LRV

（2）××片区
既有规划定位条件：××是以××省奥体中心、国际商务商业、文化会展、金融贸易、主题旅游公园为主、生态示范住区为主体功能的 城市新中心
公共交通条件：轨道1#、6#。

（3）××村片区
位于××区（县）新螺蛳湾片区。紧邻汽车客运站，与规划中的绕城线相接。距离主城区约12公里，××新区5公里。总用地面积：627.88亩。
总建筑面积：761394㎡（其中：地下183444㎡；地上577950㎡）容积率：2.18。
公共交通条件：轨道1#
3、项目所在区域二级市场简介
（1）项目周边二级市场分布
随着××市城市建设规划，南市区已经成为××市开发热点区域，居住用地和商业用地成交的增加，预示着将来该区域楼盘放量将多于其他区域，居住和商业氛围会逐渐浓厚，配套设施建设更加完善，房地产市场趋于成熟。
（2）个盘分析
××××
楼盘价格：总价约600万起
主力户型：270-510平米
项目地址：位于××市××区（县）××路五甲塘湿地公园旁
项目介绍：××××是2008年以10亿拍下的××市目前为止唯一一块纯别墅居住用地。中航地产将投资7000万元进行改造湿地公园、3000万元将××路打造成××大道，斥资4亿元打造××市首席“航母式”大板地下室以解决××板块住宅地基不均匀沉降顽疾。
Ø ××1号
××1号项目位于××市现有城区和未来市政府所在地—××新城之间,××外海东北部,处于××滨湖旅游度假带的心脏位置,占地1116亩。项目区位及生态环境极其优越，容积率≤1.0，建筑密度≤30%，绿地率≥45%，建筑限高12米。
用地毗邻湿地公园，周边有较丰富的水系资源，为打造一个滨水、生态湿地型的住宅社区,本方案规划了几条南北和东西向的几条水系，相互交错，在水系的两侧留出了较宽的绿化用地，用来营造公共景观。这样，在整个小区内，就形成了以水系为主题、相互连通的绿色生态走廊。
（2）××周边区域是整个××市别墅物业最集中和供给量最大的区域，随着纯别墅项目的限批，纯别墅物业呈逐年递减，但片区临近××，西望××，区位优势突出，适宜开发高档物业，作为××市别墅物业最为集中的区域，未来该片区别墅供给量并不会消失，但更多的是作为混合性物业的组成部分来推售。
第三章 SWOT态势分析
3.1 优势
区位优势：项目地处南市区，近年来南市区土地供应量最大，未来居住、商业放量多。
交通优势：项目附近已建成××路、××主干路，××路已开始动工修建。
环境优势：本项目地块所处位置在湿地公园与××区（县）古镇附近，项目具有得天独厚的自然及人文景观
规模优势：地块面积为2206亩，开发规模较大。
政策环境优势：区委区政府非常重视城市建设，政府对本项目十分重视，并给予了多项政策支持，给本项目提供了良好的经营环境，保证了本项目开展的顺利性。
资金与技术优势：项目由××市城投负责一级开发，该公司资金雄厚，已经负责过多片土地的一级开发，具有很强的技术优势。
3.2 劣势
现片区居民经济收入较低，对拆迁的接受度比较弱，需要引导。
项目规划用地居住用地面积为846.24亩，商业用地144.90亩，商业用地面积较小，难以形成较大的商业环境。
3.3 机会点
城市新规划为本项目提供了增值空间，区政府对己做了全面的规划，重点发展该地区，本项目起承旧启新作用。
城市化发展为本项目提供了有利的市场环境，区政府和人民，都迫切希望城市化发展，本项目的开发为城市化发展做出了贡献，将创造“提高居民的生活水平与生活质量”的社会价值。
价格已经比原先上了一个台阶：由于各项新政的出台，附近各房地产商的介入，此区房产价格己由最高价不到4000元／平方米，升至最高价卖到8000元／平方米左右。意味着，消费者已形成对房产价格的接受观念。
3.4 威胁点
拆迁成本高，存在一定风险。
由于新区规划范围内的城中村改造实施将比较缓慢，从而影响了本案的升值，直接影响销售。
3.5 分析结论
项目区位为上等，但拆迁成本和工作量较大，其地块的优势劣势都存在，地块价值也较优越，就其地块的价值来看，适合作为高档小区和配套商业。
第四章 项目开发地点与开发条件
4.1 项目开发区域概况
××市是××省省会，西南地区中心城市之一，国家历史文化名城。全市总面积21111平方公里，辖8区2市8县，总人口600万，聚居着18个民族。
历史文化：
经济发展：
对外经济贸易：
旅游资源：
交通建设：
发展目标：
项目位于××市的××区（县）。地块的东西南北四面分别为：××路、××河、××路、××路。研究范围北临××市机场，南临××。土地一级开发项目片区规划范围内现状村庄、乡镇企业、仓储、工业、居住等各种功能用地混杂。
4.2 现状调查与分析
1、项目建设区域城中村情况
（1）布局混乱，建设无序。
城中村工厂、作坊、仓库和居住交错混杂，用地布局混乱，加之乱搭、乱建，破坏了村庄空间结构的自然和谐，城市肌理混乱，空间结构与城市整体结构冲突，现状建设缺乏秩序。
（2）市政设施缺乏，环境质量差。
现状城中村开发强度大，公共活动空间、绿地缺乏，环境质量较差；市政及公共配套设施不足，制约了该区域整体服务功能的提高和生活质量的改善，同时也影响了城市的形象。
（3）社会问题、安全隐患多
私房出租的巨大收益使得外来人口集聚在城中村，由于缺乏有效的监督管理，城中村往往有突出的社会治安等问题。城中村的建设缺乏规划控制，建筑挤占道路和公共空间，防灾救护能力极度脆弱，房屋建设通常没有考虑地质条件、防震抗震等要求，安全隐患多。
（4）经济驱动力不足
城中村依靠“出租经济”，社会经济发展的驱动力弱。土地资源配置难以向高效益转化，与城市经济发展脱节。
城中村整体表现出的问题影响了××市“四创”、“两争”的进程，因此，改善该片区的整体城市环境质量显得日益迫切和必要。××市××区（县）××××土地收储开发项目将以居住区的模式对各村庄进行彻底的改造，结合用地功能置换，完善配套设施，改善城市环境。
2、土地利用情况
项目片区规划范围内现状村庄、仓储、工业、居住等各种功能用地混杂，公共服务设施不完善，使得片区用地难以实现统一管理和配套建设，不利于服务水平的提高和改善。因此，调整片区用地结构，适当减少功能的混合度，将不适宜片区发展的功能进行外迁，进行公共服务设施的统一配给，以提高用地的整体秩序，对片区规划项目显得尤为重要。
现状用地开发的社会价值、经济价值、土地利用价值得不到体现，在一定程度上造成了土地资源的浪费。在项目前期调查中，应开展存量建设用地普查、检测和评价，摸清闲置、废弃和低效用地情况，按照“规划引导、用途管制、因地制宜”的原则，为政府加大存量用地储备力度并在年度供地计划中优先实施供应做好准备，为政府积极盘活存量建设用地提供依据。
3、交通环境
（1）在规划范围内，道路主要为支次道路，以及村道，道路密度较低，道路系统不完善，现状道路路况一般。
（2）为满足发展需求，在该片区应形成良好的城市道路微循环系统，片区内支次道路的道路线型需要全面调整。
通过分析可以看出，在项目土地整理用地规划范围内，存在的交通问题主要是普遍缺乏与城市主次干道联通的城市道路网，公交可达性不高，道路的占道情况时有发生，居民生活对道路功能有一定干扰，而且路网密度较低。因此，在项目土地范围内增加道路资源供给是必要的。项目将依托片区的综合规划，完善道路系统，并在此基础上改善该片区的整体交通面貌。
4.3开发条件
1、总体规划的需求
《××市城市总体规划修编（2006-2016年）》中的城市用地布局规划中指出，××市城市的空间拓展方向应以东南、东北两个方向为主，远景向流域外次级城市拓展空间。东南部是缓丘地带，现有基础设施条件好，与××市主城的联系密切，城市发展的阻力最小，适宜人口与产业的聚集，是近期主要发展方向，也是最容易延续和承接主城职能的区域（如物流、行政、教育等），但要处理好与主城的联系与分割的关系，大规模开发与山水自然环境的和谐问题。
为整体改善城市南部环境，提升城市形象，并最终符合于城市“四创”目标，××市委、市政府提出了项目土地整理的要求，通过该片区的改造，促进城市整体更新的建设步伐，为建设美丽春城形成积极的经验积累作用。
2、交通条件
项目土地西连官南大道，北连××路，南连××路，向东则有××路，昆玉高速，进出市区交通发达，与外界联系非常方便。根据规划中的路网，××路将横穿地块，这将为项目地区带来新一轮的发展动力。
但是区域内部交通则差强人意，通过现场调查发现道路多为低等级的城市支路，乃至于乡道村道，而且区域内没有形成合理的路网结构，缺乏与主次干道之间的联系。而且路面等级过低，行车环境不舒适，现有的道路大部分需要通过升级改造才能更好的起到交流的作用，提高货物，人流等的流通效率。
3、土地利用
通过现场调查发现，项目地块主要为村民自建房屋用地，厂矿企业较少，市政基础设施较差，各项配套不完善，而且片区内建筑比较散乱，很难进行统一管理和配套建设，在自建房屋周围则有大片的废弃土地及农田。
因此，调整片区用地结构，适当减少功能的混合度，将不适宜片区发展的功能进行外迁，进行公共服务设施的统一配给，以提高用地的整体秩序，对普吉片区规划项目显得尤为重要。同时由于该片区低密度建筑密度，只有少量为钢筋混凝土结构，大部分为砖混、砖木和土木结构，片区内部还有大量的闲置用地，因此普吉片区土地的再次开发难度不会太大。
第五章 土地一级开发方案
5.1方案综述
1、定位思路
《××市城市总体规划修编（2006-2016年）》中的城市用地布局规划中指出，××市城市的空间拓展方向应以东南、东北两个方向为主，远景向流域外次级城市拓展空间。东南部是缓丘地带，现有基础设施条件好，与××市主城的联系密切，城市发展的阻力最小，适宜人口与产业的聚集，是近期主要发展方向，也是最容易延续和承接主城职能的区域（如物流、行政、教育等），但要处理好与主城的联系与分割的关系，大规模开发与山水自然环境的和谐问题。
南部城区应结合××机场的搬迁，改造机场片区，结合国贸中心、××公园和星耀体育城统一规划成为南部城市副中心。××路中段应强化区级公共服务设施配套功能；服务周围居住用地，并合理布局商业批发设施用地。用地西部地区以××国家级旅游度假区、××生态公园，大观公园的建设为主，保护好湖光山色和景观视廊，形成大型生态风景游览区，民族文化展览区和旅游度假休闲娱乐区。××界桩（1887.4米水位线）后退100米以内区域及绕城以外、××以东、××乡至××××路划定为城市禁建区。在××北岸建设环湖道路、环湖观光黄金岸线及截污工程，主要河道入湖段建设人工湿地，形成××生态北岸保护区；用地北部、中部清理、拆迁各类市场，逐步改造城中农村成为城市地区。
2、项目定位
结合项目地区发展优势，项目定位必须突出以下特色：
协调城市发展，完善城市功能；
配合××市大型生态风景游览区的建设，营造良好生态环境；
考虑居民回迁，发展与旅游休闲相关产业，促进居民就业，提升地区经济价值。
通过以上分析确定地区发展定位为：依托资源和便捷的交通优势，依山傍水的自然环境，深厚的历史文化底蕴，开发高档住宅小区，合理布局商业及公共服务配套设施，配合××市大型生态风景游览区的建设，将项目地区建成集工作、居住、休闲购物为一体的绿色生态片区。
5.2 开发方案
××市××区（县）××××土地收储开发项目的开发方案主要包括以下内容：
1、按照批准的土地整理范围，完成土地勘测定界、土地权属调查等工作，根据地面建（构）筑物的调查统计数量；
2、拟定土地征收和拆迁安置补偿方案；
3、拟定土地整理实施方案，实施方案主要包括：开发范围、面积、地上建（构）筑物附着物情况、开发计划、开发成本测算、工作完成时限、实施方式等；
4、区域内设施的开发建设方案，包括河道治理、城市道路交通工程、城市公共绿地、城市市政公共设施、排水等。
开发范围的整理

土地开发范围的整理
l
l
土地勘测定界

土地权属调查

土地征收及拆迁安置补偿

拟定土地整理实施方案
开发范围、面积、地上建（构）筑物附着物调查
土地整理项目的主要内容

工作完成时限、实施方式
开发计划、开发成本测算

河道治理

城市道路建设
场地竖向整理
基础设施的建设

城市市政公用设施
城市公共绿地建设

5.3 征地、拆迁方案
项目开发用地2206亩，扣除已出让用地面积，已修道路面积，需新征地1550.85亩，涉及拆迁的总户数约950户，拆迁面积约711988.55平方米。
征地、拆迁补偿按《××区（县）××片区征地、拆迁补偿方案》执行（详附件）。
5.4 基础设施建设
1、场地竖向整理
（1）场地竖向整理工程方案
一般来说，根据建设具体工程项目的使用功能要求，结合场地的自然地形特点、平面功能布局与施工技术条件，在研究建、构筑物及其他设施之间的高程关系的基础上，处埋好充分利用地形、减少工程填挖土方量，因地制宜合理地确定建筑、道路的竖向位置。合理地组织场地地面排水、有利于地下管线的敷设，并解决好场地山外按规划控制要求的高程衔接。这些对场地地面及建、构筑物等的高程（标高）所作的设计与安排，通称为场地竖向设计。
竖向设计是场地设计中一个重要的有机组成部分，它与规划设计、总平面布置密切联系而不可分割。当地域范围大、在地形起伏较大的场地，功能分区、路网及其设施位置的总体布局安排上，除须满足规划设计要求的平面布局关系外，还受到竖向高程关系的影响。所以，在考虑规划场地的地形利用和改造时，必须兼顾总体平面和竖向的使用功能要求，统一考虑和处理规划设计与实施过程中的各种矛盾与问题，才能保证场地建设与使用的合理性、经济性。做好场地的竖向设计，对于降低工程成本、加快建设进度具有重要的意义。
竖向设计的步骤：一般先作道路，后作场地。根据设计规范道路和排雨水坡度的规定，按照场地坡向道路与节省土石方要求，考虑建筑室外场地处于较高地形为前提。也就是说，从确定主要道路中线交点、折点、起伏变化点的标高开始，计算出道路分段长度与坡度，使道路成为一个高低不同各点相连的立体网。这个立体网控制着整个地形，一切工程标高都与它发生关系，受它的影响和制约。在场地地形处理标高过程中，可以反过来再调整道路的标高。一般来讲与道路相邻的场地标高要高，而建筑室外标高更高，建筑室内标高为最高。这样由道路至地形，再由地形至道路，经过几次反复调整，并结合不同方案土石方计算结果，进行分析比较，最后确定合理的方案。具体来说，分为如下五个阶段：
1）进行场地地面竖向布置
选择场地竖向布置方式，确定按平坡式、台阶式还是混合式人工地合理确定各部分的标高，力求减少土方量，并满足使用功能和建筑、道路等的布置要求，使场地内外能够相互衔接。并满足场地自然排水要求坡度。
2）确定建、构筑物的高程
确定建、构筑物与露天台、场、仓库的室内标高，一般是场地的最高点、室外四角标高要低，有关道路、铁路、排水沟（渠）等的控制点标高，一般是场地更低地段。按场地条件，不能挡水存水，沟渠还要流水通畅。
3）拟定场地排水方案
拟定场地的排水方案，保证地面雨水的顺利排出，并不受洪水侵害，避免场地积水和水淹。一般场地顺序为建筑室外四角向场地外缘排水，场地沿着道路坡度排出。场地最低点应高于洪水水位0.5米。
4）安排场地的土方工程
拟定场地土方平整方案，计算并确定填挖土方工程量，选定弃土和取土的地点。
5）设计有关构筑物
确定场地内由于挖方、填方等而必须建造的工程构筑物，即护坡、挡土墙以及排水构筑物如散水坡、排水沟等，进行有关构筑物的具体设计。
总之，通过合理地选择、确定建设用地的地面形式和场地排水方案，在满足平面布局要求的同时，确定建设场地上各部分的高程标高关系等，使之适应使用功能要要求，达到工程量少、投资省、建设速度快、综合效益佳。
（2）主要工程量
项目整理范围为：674557.90平方米的土地。
2、城市道路
城市道路设计坚持一下原则：
（1）以《××市城市总体规划修编（2006-2016）》作为指导，以相关批复和会议文件为依据，进行区域内的道路研究；
（2）注重道路交通设计理念的研究与应用，综合分析建设区域规划、周边环境，工程方案应满足交通发展的近远期要求，结合远期的交通需求，做到方案功能适用、技术可行，以取得较佳的投资效益；
（3）紧紧围绕“以人为本”的设计理念，构造合理的交通系统，处理好机动车、非机动车、行人的相互关系，适应建设的需求，在尽量与规划紧密结合的前提下，对周围生态环境进行保护，结合道路全线绿化的美化设计，形成一个以自然生态景观与沿线建筑相辉映的主干道；
（4）坚持科学态度，积极采用新技术、新工法、新材料，使工程建设既经济合理，同时安全可靠。
（5）范围内市政道路工程汇总
市政道路汇总表
序号
路名
方向
红线宽（m)
长度（m)
备注
1
新××区（县）××号路
南北向
50
633

2
1号路
南北向
30
684

3
2号路
南北向
25
707

4
3号路
南北向
30
546

5
4号路
南北向
25
636

6
5号路
东西向
25
895

7
6号路
东西向
30
875
范围内半幅
8
7号路
南北向
50
323
范围内半幅
9
小计
-
-
5299

10
新××路
南北向
68
872
上级统筹修建
11
××
东西向
60
1462
已建
12
小计
-
-
2334

13
总计
-
-
7633

3、城市公共绿地
（1）绿地及景观系统规划
绿地较均匀地分布规划区内，由公园、街头绿地、防护绿地组成。包括城市道路、滨水的街头绿地及用地内的少量集中绿地，以及沿工业用地的防护绿地。
规划区内结合绿地、水体形成组团内部绿化廊道，并结合公园形成景观核，以线性绿化为主。
（2）景观系统规划的原则
1）强化片区的空间特色；
2）刻画开放空间的系统性和形态特色；
3）结合产业布局，发掘主题创意，引入城市文化，促使本区城市品质的形成。
（3）公共绿地设计原则
1）生态性原则—强调原生态、原野化和本土化，体现生态环保理念，凸现森林、湿地的野趣和自然风貌，为城市营造一个绿色透气囊。
2）景观性原则—充分利用基地地理位置的特殊性，维护和强化城市发展格局的主体地位和公共空间的连续性。
3）文化性原则—展示地方文化与交流地方特色，强调以人为本，生态为根，文化为源，自然为脉。
4）经济性原则—突出城市生态公园的经济性，通过生态的自身效益达到投入和维护的整体平衡。
（4）道路景观设计原则
1）可持续发展原则
道路景观设计应坚持与现有自然资源、环境要素协调，以发展的眼光考虑设计内容，在道路景观建设时协调保护与开发、景观与生态、投入与产出、建设与经营养护的多重关系，注重道路景观与沿线各功能地块总体景观的统一建设，使城市道路景观的建设对环境产生积极、正面的影响，确保道路景观的可持续发展。
2）保持整体性原则
从城市整体出发，道路景观设计要体现片区的形象和个性；从道路本身出发，将一条道路作为一个整体考虑，统一考虑道路两侧的建筑物、绿化、街道设施、色彩等，避免其成为片段的堆砌和拼凑。
3）连续性原则
视觉空间上的连续性。道路景观的视觉连续性可以通过道路两侧的绿化、建筑布局、建筑风格、色彩及道路环境设施等的延续设计来实现。
（4）主要工程量
据规划图面量取，项目范围内公共绿地为320474.94平方米。
4、城市市政公共设施
城市公共空间是为城市公共生活服务的、开放的、共享的空间。（1）城市公共空间的核心内容。城市公共空间包括绿地、广场、庭院、道路、滨水公共空间、建筑物外部空间这些为市民的公共生活和休闲娱乐提供场所的共享空间。这些核心公共空间可按居住型、工作型、交通型、游憩型公共空间类型进行控制。
1)居住型公共空间包括社区中心、儿童游乐场、老年活动中心、绿地。
2)工作型公共空间包括绿地、市民中心广场、商务中心广场。
3)游憩性公共空间包括水上乐园、休憩健身公园、度假中心、娱乐商业街、商业广场、娱乐中心。
4)交通型公共空间包括天桥地道、道路节点、交通环岛、街心花园、通行性空间、商业步行街、林荫道、湖滨路。
（2）开发模式
合理布局片区功能空间，构建适合片区的公共空间模式，形成以旅游业、娱乐业、服务业、文化业和科研为核心的综合型公共空间，对于发展城市文化休闲经济，构建文化休闲城市，刺激消费、扩大就业、拉动经济发展有着积极的作用。
综上所述，通过对各种开发模式的分析，××市××区（县）××××土地收储开发项目将考虑实际情况，合理利用上述建设模式，使片区形成合理的土地强度利用，促使土地向高收益类型转变，带动地区经济活力及片区建设、服务水平的提高。
5、河道综合整治工程
综合整治方案内容主要包括：生态河道工程、河道清淤工程、附属景观绿化工程（人行及车行交通桥由交通部分统一考虑）。
具体工作内容包括：
（1）河道整治平面布置：根据××市确定的河道防洪标准，通过水文分析计算，确定各河道洪峰流量和水位线，结合河流、水系规划，对河道宽度、平面位置进行布置。在不影响防洪排涝的前提下，力求结合实际地形地物，保持河道的自然弯曲，河道断面及护坡宽度等尽量做到收放有致，不必强求平行等宽，使整治后的河涌能成为一条更自然、生态的水道。
（2）堤岸断面选型：
人工整治河堤断面可分为复式、梯形、矩形、双层和混合型断面等形式。
本片区河流属于城市中的河道，周边城市居民对于河道功能的要求是在安全的前提下应该具有景观功能，护岸及周围景观的合理布置要充分体现河道安全、休闲和亲水的功能，营造人水和谐的人居环境，提高城市居民的生活质量和生活品位。
但是由于本次整治河段集中在未来人口集居的地方，属于城市密集区，受城市建设用地的限制，河道两岸的可利用空间不能太大，从节约建设用地面积角度出发，河堤治理应该采用梯形断面、矩形断面和复式断面等三种基本形式。
现对这三种基本形式之间还应该根据现状两岸建设的情况和可拆迁范围进行适应性的比较与选择，确定具体方式。
（3）主要工程量
涉及范围内河道平均10m宽沟渠4km.
5.5 项目分期开发计划
项目范围用规划总面积2206亩，将划分为四期开发建设。具体分区如下：

第六章 环境生态影响分析
本建设项目在施工期间会对当地的环境产生一定影响。施工期对环境的影响主要来自施工废气、施工废水、施工固体废物、施工噪声以及低频振动、夜间照明等，施工期结束后，上述影响即可消除。项目对环境的影响主要包括以下几个方面：
6.1 生态环境
由于项目永久占地和临时施工占地，造成部分土地资源尤其是耕地的损失，临时占用的土地资源在施工结束后可得到一定程度上的恢复，但永久占地占用的土地资源将永久性的丧失。
项目的建设将使区域内植被的生态价值降低，引发新的水土流失，对当地生态环境和水土保持造成一定程度的负面影响。
6.2 社会环境
本项目的开发将改善区域内的交通环境，推动区域资源开发利用，促进区域教育和医疗卫生事业发展，提高居民生活质量，促进社会经济的发展。
项目建设过程中的施工占地、征地拆迁、居民区施工、市政施工等将产生一定程度的不利影响。
6.3 水环境
该项目建设期主要以市政基础设施建设为主，施工期的场地废水和生活废水会对局部水体和河流水质造成不利影响。
（1）施工场地废水影响
施工过程中产生的大量建筑垃圾、渣土等，若遇到强降雨作用，将大大增加地表径流中的污染物浓度和悬浮物颗粒，地表径流排入雨水管道或者沟渠，将对水体水质造成间接污染；材料堆放场内堆放的材料如沥青、油料、化学物质等保管不善被暴雨冲刷进入水体引起水体污染。
（2）施工营地的生活污水
在施工营地范围内施工人员的日常生活，必然会产生一定量的生活污水。
6.4 声环境
施工期内各种施工机械产生的噪声将对施工现场人员及工程区附近居民产生一定程度的噪声影响，这种影响具有时段性。
6.5 空气环境
施工时施工机械和运输车辆将排放废气，土方开挖等过程会产生一些扬尘。施工期的大气污染将随着施工期的结束而消失。
（1）运输车辆道路扬尘
运输车辆行驶引起的道路扬尘是影响施工现场周围环境空气质量的主要