宾馆五星级旅游饭店建设项目可行性研究报告.doc

目 录第一章 总 论11.1 项目名称及承办单位11.2 项目承办单位概括11.3 可行性研究报告编制依据和原则11.4 项目概况21.5 项目总投资及财务评价指标21.6 项目主要技术经济指标31.7 小结3第二章 项目提出背景及建设必要性52.1 项目提出背景52.2 项目建设的必要性6第三章 需求分析与建设规模93.1 项目需求分析93.2 建设规模10第四章 项目建设地点及建设方案114.1 项目建设地点114.2 项目规划设计方案114.3 项目建筑工程方案124.4 加固工程134.5 装修方案144.6 项目配套工程16第五章 节能专篇225.1 编制依据225.2 节能措施22第六章 环境保护方案246.1 设计依据246.2 项目执行的环境质量标准246.3 项目主要污染源及污染物246.4 项目产生污染物分析及治理措施246.5 施工期的环境保护措施256.6 环境影响分析结论25第七章 劳动安全卫生277.1 安全卫生工作277.2 餐厅安全卫生277.3安全消防措施28第八章 组织机构与人力资源配置31第九章 项目实施进度与工程招标329.1 项目实施进度329.2 项目工程招标32第十章 投资估算与筹资方案3410.1 编制依据3410.2 投资估算说明3410.3 编制基础数据3410.4 项目总投资估算3510.5 筹资方案39第十一章 财务评价4011.1编制依据4011.2项目运营成本估算4011.3 项目经营费用估算4211.4 财务评价结论42第十二章 社会效益分析4312.1 项目实施对社会影响分析4312.2 项目与所在地区互适性分析4412.3 社会风险分析44第十三章 敏感性分析45第十四章 可行性研究结论4714.1 可行性研究结论4714.2 问题和建议47117第一章 项目总论一、项目摘要1项目名称：宾馆五星级旅游饭店建设项目2项目承办单位：*中国旅行社有限责任公司3项目负责人： 联系电话：4建设地区、地点：*5工程范围：*宾馆主体建筑工程、工艺设备、配套工程（电气、暖通、给排水等）5建设性质：新建6项目主要建设规模与内容：*宾馆五星级旅游饭店项目用地7803.1平方米，代拨城市道路用地4753.61平方米，总用地面积12556.71平方米。新建的饭店大楼规划地上26层，地下2层，总建筑面积74591.98平方米。配套完善饭店内的工艺设备以及配套工程（电气、暖通、给排水、绿化等）。7项目实施进度计划：项目工期为2年零8个月，即2009年5月至2011年12月。8项目总投资与效益情况：(1)总投资与资金筹措该项目总投资34955.5万元，资金来源于银行贷款和建设单位自筹，具体如下：1)申请银行贷款12000万元；2)建设单位自筹22955.5万元。(2)效益简述经济效益方面，该项目财务净现值大于零，项目财务内部收益率（全部投资）所得税后为13.2%，项目财务内部收益率（资本金）所得税后为13.9%，说明项目财务盈利能力较强，有利于引入社会化投资。同时，从项目现金流量分析来看，该项目可用于偿还贷款的结余资金富余，项目借款偿还期仅为4.7年（含建设期的借款期2年），各项资产负债指标良好，项目偿债风险小。另外，从财务不确定性分析来看，项目具有较强的抗风险能力。因此，项目经济效益显著。社会效益方面，该项目的实施有利于拉动地方经济发展，是“扩大内需保增长”的具体实施，可完善旅游的城市配套功能，提升城市品位。五星级酒店建成运营后，将极大缓解区域招商引资和商务接待等活动的需求，推动高新区、政务文化新区、经济开发区的发展，提升*城市形象。此外，在项目的建设和运营过程中，将会带来较多就业机会。因此，项目社会效益显著。9承担可行性研究工作的单位：*市信德工程咨询有限公司，为综合乙级工程咨询资质单位10可行性研究报告编制依据与研究范围(1)编制依据1)中华人民共和国评定旅游涉外饭店星级的规定（1997年10月16日国家旅游局发布）2)旅游涉外饭店星级的划分与评定（GB/T14308-2003）3)五星级星级饭店标准4)饮食建筑设计规范（JGJ 6489 ）5)投资项目可行性研究指南6)*市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要7)*市城市总体规划8)其他有关标准、规程、规范(2)研究范围本报告重点对项目建设的必要性、市场预测、建设规模、场址选择、建设方案、建筑节能节水措施、环境影响评价、组织机构与人力资源配置、实施进度计划、投资估算及资金筹措、经济及社会效益评价等进行研究，进而提出项目可行与否及有关建议。二、项目承办单位概况项目承办单位*中国旅行社有限责任公司，是于2002年7月由原*中国旅行社改制成立的。下属*宾馆、*中国旅行社有限责任公司营业部等二个单位，主要经营餐饮、客房、国内旅游及相关业务。公司注册资金1537.53万元，公司现有股东5个，其中，股东福建华侨实业集团公司占资本20.01%，股东福建省*天元集团有限公司占注册资本29.04%，股东*占注册资本20.63%，股东朱建辉占注册资本22.32%，股东朱铖晗占注册资本8%。至2008年10月，公司资产5201.47万元。公司法定代表人为*，公司注册地址为梅列区牡丹新村11幢。下属单位*宾馆是一座按三星级标准设计的商务型旅游涉外饭店，位于*市中心最繁华的列东大街与东新二路交汇处，是商贸、经济、政治、文化的枢纽地带，更是交通汇集地。三、主要技术经济指标项目主要技术经济指标见表1-1。主 要 技 术 经 济 指 标 表表1-1序号项 目单 位数 量备 注1占地面积平方米12556.71其中代征道路面积4753.61平方米2总建筑面积平方米74591.98地面26层，地下2层3客房数套4684写字楼平方米156605劳动定员人3016总投资万元34955.56.1建设投资万元33357.26.1.1工程费用22726.06.1.2工程建设其他费用9042.86.1.3基本预备费用1588.46.2建设期利息万元723.46.3流动资金万元874.97资金筹措万元34955.57.1申请银行贷款万元120007.2建设单位自筹万元22955.58财务指标8.1年均产值万元14091.88.2年均创利润总额万元6517.78.3年均上交税金万元782.18.4总投资收益率%19.08.5资本金净利润率%21.38.6财务内部收益率(全部投资)%13.2所得税后8.7财务净现值(ic=10%，全部投资)万元6124.2所得税后8.8财务内部收益率(资本金)%13.9所得税后8.9财务净现值(ic=10%，资本金)万元6695.2所得税后8.10投资回收期(全部投资)年8.8所得税后,含建设期3年，其中筹备期1年8.11借款偿还期(最大偿还能力方式)年4.7含建设期借款期2年9新增就业人数人280四、存在问题及建议1问题(1)项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。(2)项目规模较大，时间较紧，建设资金能否按时到位将直接影响项目实施进度。(3)项目建设与运营单位要建立一支高素质的星级宾馆管理服务队伍。2建议(1)在下阶段工作中应进一步优化、优选工程设计方案，以进一步突出城市标志性建筑的地位，并节省投资。(2)加快项目融资步伐，开辟多渠道融资途径，尽快落实资本金。(3)树立“以人为本”意识，强化岗位培训制度。由于现代信息技术的飞速发展，知识更新频率越来越快，过去靠学校教育一劳永逸的情况已不复存在，任何一名饭店工作人员都应该具备“活到老，学到老”的良好心态，及时吸纳新知识、新技术，饭店也要花大力气抓好新知识的教育培训和新人员的常规业务培训，努力建设一支高素质的服务团队。第二章 项目背景和发展概况一、项目提出的背景1国家及旅游饭店行业发展状况旅游饭店业是我国与国际接轨最早、开放步伐最快的行业之一，是中国改革开放的形象和窗口。1979年，我国建设第一家外资饭店北京建国饭店，1982年引进第一家国际饭店管理公司香港半岛管理集团。目前已有41家国际饭店管理集团、67个饭店品牌进入中国市场，管理了516家饭店，排名世界前10位的国际饭店管理集团均已进入中国市场。30年来，中国旅游饭店业取得了五个方面的显著成绩：一是产业规模不断扩大。截至2008年底，全国星级饭店已经超过了1.4万家，是1978年全国饭店总数的100倍。二是产业素质稳步提高。饭店经营业绩逐年好转，2008年全国星级饭店实现利润40亿元，与上年同比增长了两倍多。饭店连锁经营步伐加快，服务更加规范，队伍素质更加专业，饭店更加注重绿色和环保，现在全国已经拥有绿色旅游饭店2000多家。三是产业形态走向多元化。除传统的观光饭店和商务饭店外，度假饭店、会议饭店、经济型饭店、公寓酒店、乡村酒店、青年旅馆等均获得较快发展。四是集团化水平稳步提升。2008年全球饭店集团300强排名，中国内地有7家入围，其中锦江国际酒店集团首次进入20强，排名第17位。五是星级标准得到广泛认可，星级服务理念对其他服务业产生了广泛的影响，星级在社会上很多领域已经成为产品质量与档次的象征。2我国五星级酒店市场状况中国目前已呈现全面的五星级酒店热，从一、二线城市，到三线甚至四线城市，都卷入了这个热潮之中。五星级酒店成为发达的一、二线大城市的风向标。进入2004年以来，五星级酒店兴建、开业的消息不绝于耳，风靡全国。喜来登、万豪、希尔顿这些国际品牌五星级酒店相继在多个城市开业。长期以来对于新建酒店业进行严格控制的上海也传出将新增多个五星级酒店的消息，北京作为中国的经济、政治、科技中心，五星级饭店增加自不用说。而业内人士称广州酒店市场在未来3-5年内将增加30家高星级酒店，其中五星级酒店10家，四星级酒店约20家。成都也即将增加数个五星级酒店。沈阳市掀起五星级酒店投资热潮。从去年底至今年初，约有10余家五星级酒店在建或筹建之中。3项目发起人和发起缘由根据国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见的精神，随着省、市关于实施项目带动战略决策部署的贯彻落实和*社会经济持续发展，以及福银、三泉高速公路的建成通车，永宁高速公路、向莆高速铁路的开工建设，*的区位交通环境将得到大为改善，*将成为一座更加开放的区域中心城市。同时，也将有助于*境内丰富的旅游资源优势转化为经济优势，带动旅游业、酒店业的繁荣发展。作为全国旅游城市，*迫切需要一家上档次、上规模的旅游饭店。*宾馆五星级旅游饭店项目由母公司*中国旅行社有限责任公司的5个股东共同发起。发起缘由如下：(1)*市旅游资源丰富，*是中国优秀旅游城市*是福建省辖市，位于武夷山与戴云山脉之间。全市总面积22959平方公里，其中市区1178平方公里，总人口267.5万；辖1个县级市（*）、2个区（*、*）、9个县（）；森林覆盖率达76.8%，有“中国绿都”、“绿色宝库”之誉；年平均气温为19.4C，一年四季均可游览。*历史悠久，人文荟萃，风光旖旎，特色鲜明。旅游资源得天独厚。*岩前发现了20万年前古人类文化遗址。宁化石壁是中国历史上由北向南客家大迁徒的中转站，被誉为“客家祖地”。古邑多俊杰，宋代“理学四贤”中的杨时、罗从彦、朱熹和清代画坛“扬州八怪”之一的黄慎及清代“书法四大家”之一的伊秉绶等历史名人都诞生在这里。*名胜古迹众多，自古以来为人们所称颂。这里有被誉为“天下第一湖山”的泰宁大金湖；有被著名地理学家徐霞客称“大而逼，远而整”的永安桃源洞“一线天”；有犹如“神仙洞府”的将乐玉华洞。改革开放以来，*旅游业迅速发展。现已建成以“山、水、洞、林、石、古文化”为特色的旅游风景区（点）60余处。其中：世界地质公园1个（泰宁世界地质公园）；国家重点风景名胜区3个（泰宁大金湖、永安桃源洞-石林、将乐玉华洞）；国家4A级旅游区4个（泰宁大金湖、永安桃源洞、梅列瑞云山、三元格氏栲）；国家2A级旅游区1个（沙县沙阳乐园）；国家级自然保护区3个（将乐龙栖山、永安天宝岩、建宁闽江源）；国家森林公园5个（泰宁猫儿山国家森林公园、三元国家森林公园、将乐天阶山森林公园、*仙人谷森林公园、建宁闽江源）； 国家地质公园2个（宁化天鹅洞群、永安国家地质公园）；国家重点文物保护单位5个（泰宁尚书第明代建筑群、三元万寿岩、永安安贞堡梅列正顺庙、建宁红一方面军领导机关旧址）；全国红色旅游经典景区名录3个（宁化县红军医院旧址、长征集结出发地、北山革命纪念园，泰宁县红军街,建宁县红一方面军司令部、总前委、总政治部旧址）。全市现有市、县两级旅游局13个，旅游质监所3家，旅游监察大队2家，旅游培训中心1家，并成立了市旅游协会。有饭店、宾馆166家，其中星级饭店33家，有旅行社43家，旅游汽车公司5家。*交通方便，国道205线，316线、省道212线形成了四通八达的公路交通网络，鹰厦铁路横贯市区，开通了*至厦门、福州城际列车和“金湖号”专列，京福高速公路*段一期工程（*-福州）已建成通车。龙岩冠豸山机场距*市区仅2小时车程。*物产丰富，有竹、木、菇、闽笋、建莲、金桔、天然宝石等，还有“汀州八大干”的明溪肉脯干、宁化辣椒干、田鼠干在国内外久负盛名。*旅游已形成了一个能够满足旅游者吃、住、行、游、购、娱需要的旅游接待服务体系。2001年12月，*市荣膺“中国优秀旅游城市”称号。永安市和泰宁县也分别于2000年和2004年荣获“中国优秀旅游城市”和“优秀旅游县”称号。(2)市区规模以上饭店尚没一家四星级（或）以上的旅游饭店作业中国优秀旅游城市，但目前*市区规模以上饭店尚没有一家四星级（或）以上旅游饭店。市区现有饭店格局是饭店规模小（100个以上客房的仅3家）、接待档次低（梅列、三元三星级旅游饭店仅8家），接待一个1000人左右的大型会议就得使用10多家星级饭店和社会宾馆，接待能力和档次已远远不能适应*社会经济不断发展的要求。(3)*宾馆现有服务设施不足*宾馆是一座按三星级标准设计的商务型旅游涉外饭店，位于*市中心最繁华的列东大街与东新二路交汇处，是商贸、经济、政治、文化的枢纽地带，更是交通汇集地。由于运行时间较长，虽几经装修维护，但很多设施设备陈旧。现仅有100多间标准客房和豪华套房，宴会厅容量偏小。特别是遇节假日，游客常常抱怨住宿暴满，影响*城市整体形象。为进一步提高*市区宾馆饭店接待档次和接待能力，同时本项目作为*大力发展旅游经济的重点配套工程，得到了市政府领导及有关部门的大力支持。由于*宾馆和毗邻的*市商业集团有限公司原办公、住宅楼地块较为狭小，且受现有建筑制约，单独建设无法体现高星级旅游饭店档次及城市景观的整体性。根据*市政府的要求，经该项目承办单位与*市商业集团有限公司协商一致，同意联合报建、各自投资。本报告中项目“建设内容”即*宾馆，不含*市商业集团有限公司的“牡丹新村17幢旧房改造”工程。二、项目发展概况1场址初勘和初步测量工作情况该项目已于2008年1月委托*市土地资源勘察队进行了场址勘察定界，其成果为土地勘测定界技术报告书（编号：200806）。场地实测面积为14012.65平方米（21.019亩），其中，*中国旅行社有限责任公司占地7803.1平方米，*市商业集团公司占地1564.7平方米，交通运输用地4644.85平方米。场址处暂没进行工程及水文地质勘察，应在下一步工作中详细进行。2项目建议书的编制、提出及审批过程该项目已于2008年1月由*市梅列区发展和改革局立项（备案）（闽发改备2008G02002号）（详见附件1：项目备案表），其他前期工作（拆迁、可行性研究、方案设计等）正在紧张有序地进行。三、项目建设的必要性及意义1项目实施有利于拉动地方经济发展，是“扩大内需保增长”的需要酒店业与农业、食品加工、旅游业、饭店业等行业有着相辅相成的联系，努力促进餐饮业的发展，将会更有效地促进经济的综合发展。同时，酒店业对地方经济发展的贡献，最直接的体现莫过于对会展业的拉动作用。近年来，*每年都举办“海峡两岸林业博览暨投资贸易洽谈会”、“中华风味小吃展”等大型展会。会展经济已日益成为*展现城市形象和品牌的重要手段。可见，上规模、上档次的酒店工程建设对于推动酒店行业的良性发展将起到深远的意义，同时对于扩大内需，促进经济增长，稳定社会有着积极的推动作用。2项目实施是*“发展大旅游”的内在需求，也是项目自身发展的需要*是中国优秀旅游城市，吸引了无数的国内外游客。旅游业在*市的经济发展中起到了举足轻重的作用。旅游业作为一个综合性很强的产业，能够带动吃、住、行、游、购、娱等上下游产业的快速发展，包括饮食、建筑、交通、通讯、园林、商业等行业，对整个经济发展的带动作为非常明显。一旦一个地区的旅游业发展起来，酒店业的受益程度是最大的。据法国旅游业协会主席菲利普邦贝尔热的研究：“43%的旅馆、咖啡店和饭店的收益，同旅游直接有关；航空运输收益的42%同旅游有关，铁路运输收益的23%、汽车的12%、农业的8%、建筑业的6%同旅游业有关。”而一个好的酒店同时包括了旅馆、咖啡店和饭店，其受益程度可想而知。3项目实施是城市品牌发展的需要，是城市亮丽的名片，有利于提升城市整体形象五星级酒店，为城市增辉，使城市变得更加美丽，更有魅力。*作为经济不发达的地区，同时也是全国文明城市、卫生城市、优秀旅游城市等，连一家五星级酒店都没有，既影响城市形象，又影响经济发展。五星级酒店如今成了城市亮丽的名片，为旅游、商务活动提升了档次。全国创优秀旅游城市活动，不仅促进了旅游经济的发展，而且推动了城市的发展。因此，五星级饭店是一道美丽的风景线，是城市的骄傲，是现代城市的名片。4项目实施对于促进就业有着明显的效果金融危机下，第三产业的价值被凸显的淋漓尽致，酒店下乡，餐饮娱乐商圈，服务业用工荒，鼓励农民工返乡发展第三产业等经济现象成了网络热词，对于这一经济现象的热议表明了人们对经济危机带来的城市农民工失业所延伸出来的社会问题的隐忧，而国家鼓励基础设施建设，扩大内需，鼓励消费的政策恰恰符合了发展第三产业，促进就业的这一发展规律，频繁的酒店工程建设顺理成章地走到了建筑产业的前台，对扩大内需起着良性的推动作用。另外，由于项目建成运行后，将需要扩招酒店服务人员350人，而且这些人员大都来自农村剩余劳动力或者城市下岗职工，因此，项目的实施对于解决当前就业困难的问题其作用尤其明显。第三章 行业市场分析与建设规模一、市场分析1目标市场调查近年来，*市旅游业发展迅速，度假旅游、商务（考察）旅游、会议旅游人员不断增加。截止2008年12月31日，全市有37家星级饭店（四星级2家，三星级17家，二星级18家）。今年春节期间，全市37家星级酒店共接待游客10万人次，客房平均入住率达98.75%。由于各种原因，*市还只有两家四星级酒店，而*市区没有一家四星级以上的酒店。市区现有饭店格局是饭店规模小（100个以上客房的仅3家）、接待档次低（梅列、三元两地三星级旅游饭店仅8家），接待一个1000人左右的大型会议就得动用10多家星级饭店和社会旅馆，接待能力已远远不能适应*社会经济不断发展的要求。与省内部分兄弟县市相比，*市高星级的酒店宾馆建设明显落后。旅游的六要素包括“吃住行游购娱”，五星级酒店本身至少已囊括了“吃住购娱”四要素。因此，尽快打造一家五星级酒店对拉动*旅游经济意义重大。一业内人士介绍，由于目前*还没有一家五星级酒店，一些企业家为了提升接待档次，经常要跑到兄弟市区的五星级酒店去开会、谈生意，这样一来，*无形中流失了这部分消费群体。这部分人，办完正事后必然会进行宴会、观光、购物等活动，这对当地的旅游市场具有很大的促进作用。而要把具备较高消费能力的人群吸引到本地，当地优秀的旅游资源固然很重要。高档次的酒店在这方面所起的作用不可小觑。如果*宾馆五星级旅游饭店建成，不但能为前来投资创业和进行商务活动的各界人士提供优质服务，还能留住本地高消费群体，吸引外地高消费群体。另外，五星级酒店本身资金实力雄厚，拥有自己的一套先进营销模式。酒店将通过参加国际国内的各种推介会、博览会进行自我推销，这同时也推销了*的旅游资源。特别是银福高速公路、泉三高速公路的通车以及正在建设中的向莆高速铁路的实施，*正面临一个崭新的发展机遇，*的区位优势将得到极大提升，今后和外地旅游、文化等方面的交流肯定会更加紧密，必须要提前做好准备。2旅游住宿需求预测近年来，我国星级酒店的总体规模呈现持续快速上涨的态势，19982008年，年均增长率达20.12%，其中2000年增长最快，增长率高达56。2004年，星级酒店总数突破一万家，2008年星级酒店数量是1998年的5.12倍。高档饭店竞争将更加激烈。一方面近年来国内高档饭店建设步伐加快，另一方面，洲际（Intercontinental）、里兹卡尔顿(Ritz Calton)、圣瑞吉斯（St.Regis）、丽晶(Regent)、柏悦(Park Hyatt)、四季（FourSeason）等国际饭店集团顶级品牌全面进入，势必对中国饭店原有高端客源市场的分配产生重要影响，加剧高档饭店的竞争。高星级酒店越来越多，市场竞争越来越激烈，而很多酒店开始把竞争转向了服务，通过个性化服务来吸引消费者，2008以后年我国五星级酒店的竞争将转向服务竞争。近几年来，人们在生产和消费过程中，越来越关注资源与环境保护；国际环境保护的潮流也对我国饭店产生重大冲击，要求饭店按国际环境标准从事营销。在国内外的环保压力下，我国酒店行业绿色营销意识将不断加强，这也就成了我国高级酒店未来发展的趋势。根据满足旅客住宿需求和住宿设施适当超前的原则，到2015年，*市星级宾馆住宿设施床位需求总量将增加到9000张。规划到2015年，*市星级宾馆总数达到50家、9000个床位，使每万人游客拥有星级宾馆床位数由2008年的8.5个增加到12.8个。住宿设施结构需求预测见表3-1。住宿设施结构需求预测表表3-1年份星级宾馆总床位数(张)宾馆数量(家)高档床位(张)中档床位(张)低档床位(张)20083710002700230060002015502300390028009000新增数量+13+1300+1200+500+3000注：表内高档宾馆指四、五星级宾馆，中档宾馆指三星级宾馆，低档宾馆指一、二星级宾馆。3项目SWOT分析(1)SWOT分析优势（S）1)项目位于*市区政治、经济、商贸、文化核心位置，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面；2)区域最高档酒店，享有一定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大；3)项目承办单位*中国旅行社有限责任公司，系*市成立最早规模最大的专业旅游服务机构，福建中旅集团成员单位，主营国内旅游，代办机（车、船）票业务，提供住宿、餐饮、娱乐、会议等一条龙服务，能给客户以坚定的购买信心；4)项目本身已具有一定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。*宾馆现为三星级旅游饭店，经过近30年的经营实践，已造就一支懂经营、善管理的干部队伍和作风过硬、业务娴熟的服务员队伍，已使其成为*市的品牌饭店，社会各界和广大宾客对*宾馆有较高的认知度，这是一笔宝贵的无形资产。5)该项目的建设对*市旅游经济的发展具有重大意义，已列入*市政府旅游基础设施建设重点项目。劣势（W）1)项目入住客户类型单一化；2)项目配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑不足；3)项目周边商业氛围较弱；4)项目内部酒店功能性设计存在缺陷。机会（O）1)WTO、CEPA带来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础；2)多条高速公路开通、向莆高速铁路开工，进一步突显区位优势；3)会展业相对发达，消费能力强；4)全市目前没有一家五星级饭店。威胁（T）1)市场潜在竞争压力巨大；2)国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征等给项目的经营带来不确定因素。(2)应对策略四大SO策略（强化优势与机会策略）1)强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜；2)配合项目城区地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注；3)利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化老客户；4)强化、利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团消费。两大WT策略（化解劣势与规避风险）1)项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案，吸引客户消费；2)针对自身酒店配套设施经营的劣势，我们建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次；3)利用政府背景优势对项目进行信誉担保；4)快打快销规避政策风险。(3)结论通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，我们认为：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。4项目定位*宾馆五星级旅游饭店为*中国旅行社有限责任公司全资拥有，是*市为改善投资环境、旅游环境而兴建起来的，饭店高26层。*宾馆五星级饭店是一家豪华商务旅游酒店。位于*市区繁华的列东大街、东新二路的交汇处。饭店严格按照国际五星级酒店标准运作管理，饭店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。因此，项目应该定位为：*首个五星级国际级商务旅游中心酒店。二、建设规模1用地规模*宾馆五星级旅游饭店项目用地7803.1平方米，代拨城市道路用地4753.61平方米，总用地面积12556.71平方米。2建筑规模*宾馆五星级旅游饭店项目主楼设计为地上26层、地下2层。设计总建筑面积74591.98平方米，其中，计容建筑面积61916.98平方米，不计容建筑面积12675平方米。3设计服务（接待）能力*宾馆五星级旅游饭店项目设计客房共468套（标准间450套、套房5套、总统套房1套、商务套房12套、）、大中小餐厅（含贵宾厢）餐位数1400-1500个，其中多功能宴会厅餐位数1000个左右。饭店建成运营后，每年接待宾客约30万人以上。第四章 项目选址与建设条件一、项目选址*宾馆五星级饭店拟在现*宾馆处拆除重建。地址：*市梅列区牡丹新村11幢。项目选址处位于*市区城市核心位置，处于全市政治、经济、文化中心。二、建设条件1交通条件及周边配套分析项目位于*市区政治、经济、商贸、文化中心，各种配套完善。城市交通主干道列东街、东新二路紧邻项目区。另外，*市外部交通条件日益完善，泉三高速公路、银福高速公路已建成通车，永武高速公路、永宁高速公路、向莆高速铁路正在建设，为*社会经济发展带来新的机遇。项目方圆500米内，高尚物业众多，集中了*市人民政府、列东百货、电子城、邮政、电信、银行等行业机构。2景观价值分析项目的景观资源丰富，坐拥*城区中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。项目建成后将成为这一区域最高标志性城市建筑。3自然条件(1)气象条件*市区属中亚热带季风气候，其特征是：夏半年多为偏东风，炎雨；冬半年盛行东北风，寒冷干燥；降雨量充沛，季风性气候显干燥，冷热明显，四季较为分明，光照充足。年平均气温为19.4摄氏度，年平均气压为995.2毫巴，年平均相对湿度为79%，年平均降水量1610.7毫米，年均雾日56天。(2)水文沙溪系闽江三大主干流之一，具有流程短、坡降大、水流急、径流系数大等特点。沙溪是流经*市区的唯一河流，主干流从三元区溪口农场入境，从西南向东北穿过市区中部至梅列区洋口仔流入沙县。境内河长49.1公里，出口集水面积9874平方公里，河道坡降0.11%，其两岸注入的主要支流有湖源溪、溪源溪、鱼塘溪、薯沙溪、台溪、东牙溪、黄沙溪、碧溪、小溪等九条，呈树状分布。沙溪河*段河面宽阔，水量丰富。据历史资料，*段平均年径流量为94.0亿立方米，平均流量308立方米/秒，最大洪峰流量7230立方米/秒，实测最小流量13.5立方米/秒，四、五、六月为丰水期，十一、十二、一月为枯水期，其它各月为平水期。(3)地形、地貌条件*市区属山区丘陵地带，四周高山环抱。沙溪由西南流入城区，经城区中心向东北方向（梅列区洋口仔）流入沙县。河流西岸丘陵广布，坡度较缓，其间嵌有岩前、吉口、碧溪等小盆地。东岸阶地狭窄，多高山或丘陵，地势向东急剧升高。市区东部多山岭，其中以普禅山、莲花顶、罗拔顶的海拔最高，均在1500米以上，其主脊形成一条与沙溪走向相似的玳瑁山脉北段。城区位于梅列盆地的中部，平均海拔高度约为160米。用地内地形高差不大，全场高差3米以内。(4)工程及水文地质条件尚未进行场地工程及水文地质勘察，必须在下阶段工作中进行详勘。4基础设施项目地处城区核心，其城市交通、市政给排水、用电、通讯等各项外部协作条件优越，均可协商相关部门快速解决。5社会经济条件*市是一座新兴的工业城市，是全国创建精神文明先进城市和国家卫生城、园林城及中国优秀旅游城市。*辖二区一市九县，土地总面积2.29万平方公里，人口270万人。*资源丰富，是全国南方集体林区综合改革试验区，享有福建“绿色宝库”的美誉，林木品种繁多，森林覆盖率达76.8%；已发现金属和非金属矿种79个，已探明储量的矿种49个；境内主要河流沙溪、金溪、尤溪，均系闽江水系，总长875公里，年径流量达215.8亿立方米，全市水力资源可供开发发电装机容量达170万千瓦。*山川秀丽，风光独特，旅游资源丰富。主要旅游风景区有泰宁金湖，将乐玉华洞，永安桃源洞、鳞隐石林，宁化天鹅洞，沙县淘金山，*市区格氏栲自然保护区、大佑山、瑞云洞，将乐龙栖山，尤溪九阜山，建宁金饶山、闽江源，明溪紫云等。“绿三角之旅”和“客家之旅”被列为省级三大联合促销黄金线路。2008年全市地区生产总值666.92亿元，其中第一产业增加值138.6亿元，第二产业增加值318.95亿元，第三产业增加值209.37亿元，地方级财政一般预算收入32.96亿元。人均GDP为25407元（折合约3717美元），增长14.4%。产业结构继续调整。第一、第三产业比重有所下降，第二产业比重继续提高。三次产业比例由上年的21.8：43.3：34.9调整为20.8：47.8：31.4。居民消费价格总水平比上年上涨4.9%。6项目相关政策分析国务院、福建省均出台了有关“加快发展服务业的相关意见”，明确提出要大力发展餐饮业。*市人民政府关于加快发展旅游产业的若干意见提出，鼓励发展星级饭店。到2010年，力争全市各县（市、区）至少有1家四星级(含)以上饭店，政府定点接待单位优先从旅游星级饭店中选定。对新评定为五星级、四星级旅游饭店的，分别一次性奖励100万元、30万元。对三星级及以上旅游饭店（含配套服务项目）的用水、用气实行与一般工业企业同等价格；对安装单台容量在20千瓦及以上的蓄热式电锅炉及冰蓄冷空调用电，实行优惠电价政策；有线电视收视费按实际安装终端数的50收取；经环保部门认定的饭店，其污水排放达到国家或地方标准，并已进入城市污水处理管网的，给予免征污水排污费。对三星级及以上旅游饭店和旅游景区内的旅游饭店及娱乐场所实施绿卡制度，相关执法部门在开展执法检查活动中要依法依规进行，防止随意性，切实维护经营者和游客的合法权益。第五章 项目建设方案一、执行标准项目建设应按照五星级酒店设计标准、中华人民共和国评定旅游涉外饭店星级的规定、饮食建筑设计规范、旅游饭店星级的划分及评定等有关标准、规范进行严格设计。二、项目组成该项目工程内容由大楼主体工程、主要工艺设备系统(中央空调系统、消防双自动系统、电梯、电脑管理系统、热水供应系统等)、配套工程(电气、暖通、给排水等)等构成，分述如下。三、主体建筑方案1建筑方案综述随着海西经济的开发、开放，*已成为海西经济的重要组成部分。鳞次栉比的高层建筑、争高斗艳的公共建筑、绿意盎然的生态园，无不表现出新*未来城市形象。位于*市区中心地段将矗立起一座豪华五星级酒店*宾馆，一座高贵典雅、极具雕塑感的建筑。它位于列东街与东新二路交界处，气势恢宏，宛如璀璨的宫殿，褶褶生辉。(1)建筑设计指导思想与原则1)变化的时代、变化的形式、变化的空间。在过去的年代里，我们经历了无数的变化，信息时代中的我们将经历社会生活各个层面的更加快速的变化。建筑设计也面临着新的挑战，着力创作体现时代精神的建筑是项目目标。新时代的五星级酒店的特征是，五星级酒店的客户人群应该是勤奋工作同时亦注重生活品质的成功人士，且应成为一座充满时代感，并反映其地域特征与时代特征的五星级酒店。2)形式的探索既能充分满足巨大的面积要求，又能保持优美的比例的体形，并具有独特的外形。通常意义上说，入住五星级大酒店的客人是有身份、有品味、甚至是富有的人士。他们既注重入住酒店的内在品质，也注重其外在形象，并以此反映其独特的品位与爱好。再加上酒店所处的不可多得的地理位置，独特的建筑外形是设计中无法忽略的重要因素。一家五星级的豪华酒店必须气势宏伟壮观，但是它的零售网点、顾客的活动场所、各项服务网点及各种设施的安装等都必须结合主楼的功能加以全盘合理的布局。(2)外立面设计将*宾馆主楼的立面考虑为实的墙体与虚玻璃幕墙的对比。由于其相对的独立性，使得建筑造型有了多种可能性。利用顶层的电信机房设计另一层高度，与前面的主立面形成竖向的高度变化。标准客房采用统一的