xx道路项目申请立项可行性研究报告初稿(银行)2.doc

xx路项目可行性研究报告

XX路项目（暂定名）可行性研究报告

一、项目总论

1.1项目背景
1.1.1 项目名称
本次进行可行性研究的项目名称为：XX路项目（暂定名）
1.1.2 开发公司
本项目的开发公司为：XX(XX)置业发展有限公司
1.1.3 承担可行性研究工作的单位
承担本次可行性研究工作的单位为：

1.1.4 研究工作依据
本次进行项目可行性研究工作的依据如下：
⑴ 《概念性规划设计方案》
⑵ 《房地产开发项目经济评价方法》（建设部 2000年9月18日发布）
⑶ 国家及XX市经济建设的方针、政策和城市规划。
1.1.5 项目建设规模和内容
本项目总用地面积为xxxx㎡，总建筑面积为xxxx㎡,规划建设为单体别墅、双拼别墅、联排别墅，叠拼别墅；度假村、疗养院、酒店、会议中心、国际学校、商业、服务中心、组团配套服务中心。
主要规划技术指标：
⑴ 主体建筑物使用性质：住宅/酒店/学校；
⑵ 用地面积：1527919㎡ （含政府负责投资建设的52396㎡景观绿化带），其中别墅开发区用地801715㎡；配套学校区用地43242㎡；服务中心区用地42355㎡；酒店度假区用地152754㎡；别墅区外景观绿化用地428024㎡（含政府负责投资建设的52396㎡景观绿化带）；别墅区外道路用地59829㎡。
⑶ 建筑面积：346687㎡，其中别墅区面积290687㎡（含别墅面积277687㎡、会所面积10000㎡、幼儿园面积3000㎡）；学校面积6000㎡；服务中心面积20000㎡；酒店度假面积30000㎡。
⑷ 建筑容积率：0.36 。
1.1.6 项目开发手续（略）

1.2可行性研究结论
1.2.1市场预测
n 国内宏观经济形势看好，我国经济运行已经平稳进入新一轮景气循环的扩张期。
n XX市的经济景气度正处于上升阶段, 经济结构继续调整优化，经济运行质量进一步提高。人均GDP 达到27392元，比上年增长11.6%。
n XX市经济的持续高速发展及新的城市发展战略使房地产开发处于良好时机。
n 房地产市场进入2004年之后驶入快车道，处在加速发展阶段，销售价格持续稳步上升。
n 目前别墅逐渐成为市场上的热点，此时入市是一个绝好的时机。
n 本项目拥有优越的区位及自然地理环境，景观优势突出，是理想的别墅、Twonhouse等高尚住宅类用地。

1.2.2 项目建设期
本项目建设期为 5年，分期滚动开发。
1.2.3 投资估算和资金筹措
XX路项目的总投资估算约为191591万元，在建设期5年内分四期投入。
本项目开发投资的资金来源包括两个渠道：一是企业自有资金67057万元 ，二是对外融资124534万元。
1.2.4 项目综合评价结论
XX路项目的开发商成本利润率为30.55%，自有资金利润率为77.06%，税前财务内部收益率为49.9%，税后财务内部收益率为31.1%。本项目的财务内部收益率高于行业平均利润率，并且具有较强的风险抵抗能力，因此在经济上是可行的。
XX路项目开发时机良好，目前全国经济发展形势良好、XX市正处于经济景气度上升期、新的城市发展战略给房地产开发带来了新的契机，且项目自身拥有的优越区位、自然地理环境及景观优势突出、市场定位准确、开发周期短、投资回报率高等优势，如能抓紧时间，尽快推出，以独特的设计以及有效的市场营销占领市场份额，发挥出其地区优势，定会赢得良好的市场回报。

二、项目投资环境和市场研究

2.1市场宏观背景
2.1.1 全国投资环境
1、国内经济总体发展态势
中国改革开放以后的20多年里，国民经济一直保持了高速增长, 1998～2003年间经济增长率为7.5%左右，属全球最高之列。2004年国内生产总值为13.65万亿元,成为世界第六大经济体。这是自亚洲金融危机以来，中国经济增长率首次连续三年维持在8%以上。这一结果表明，我国政府持续实施多年的扩大内需的宏观调控政策开始取得显著成效，中国经济增长的内生动力明显增强，我国经济运行已经平稳进入新一轮景气循环的扩张期。

【1993年～2004年全国GDP发展走势图】

2、国内经济运行主要特点
⑴ 经济增速创新高。
2004年全年国内生产总值达到13.65万亿元，按可比价格计算，同比增长9.5%，比2003年增加0.4个百分点，为1997年以来增长最快的年份。按现行汇率计算，2004年国内生产总值相当于1.6万多亿美元，我国经济已经结束1997年亚洲金融危机爆发以来的调整恢复期，正进入一个新的快速增长期。
⑵ 固定资产投资成为经济增长最主要拉动因素。
2004年全社会固定资产投资达70072.71亿元，同比增长25.8%。其中，国有及其他单位完成投资33713.19亿元，同比增长14.5%。按建设性质划分，新建项目增速较快，新建、扩建项目分别完成25425.35万元、11943.50万元，比去年增长36.5%和16.5%。工业投资增速高达38.3%，工业投资在全部投资中所占比例较上年提高3个百分点。
⑶ 消费需求平稳增长，消费结构显著升级。
2004年社会消费品零售总额达53950.1亿元，同比增长13.3%，超过上年9.1%的增幅。城市销售增长明显快于农村，全年城市消费品零售总额35573.2亿元，增长14.7%；县及县以下18376.9亿元，增长9.9%。新的消费热点持续升温，消费结构升级趋势比较明显。汽车、通讯器材、商品房等一些新的消费热点持续升温，成为推动经济增长的新兴力量。
⑷ 物价温和上涨，生产资料价格涨幅明显高于居民消费价格涨幅。
2004年全国居民消费价格总体水平比上年上涨3.9%，其中服务行业价格上涨2.3%。商品零售价格上涨2.8%。工业品出厂价格上涨6.1%。原材料、燃料、动力购进价格上涨11.4%。固定资产投资价格上涨5.6%。农产品生产价格上涨13.1%。
3、国内经济发展趋势分析与判断
从现实经济增长因素看，2005年国际国内有利于我国经济保持较快增长的因素很多：
首先，世界政治环境趋于缓和，经济环境有所好转，投资者和消费者信心恢复，主要发达国家为加快世界经济增长、防止全球性通货紧缩普遍采取财政和货币双扩张政策，徘徊了三年多的世界经济有望出现较快的复苏态势。世界经济加快增长，我国经济发展的国际环境将有所改善。
其次，国有资产管理体制改革、投资体制改革、政府职能转变步伐加快，重化工业化、城市化、市场化进程加快引导的内生经济增长活力进一步增强，将基本形成城镇消费结构升级、产业结构升级、企业自主投资能力提升、就业增加、城市化进程加快、消费结构进一步升级的良性循环。
再次，稳健货币政策将继续维持，间接融资渠道仍较通畅，企业债券等直接融资渠道有较大扩张空间。2005年经济发展对积极财政政策依赖会有所减弱，但国家仍将继续发行适量国债，以满足在建项目和社会发展的需要，我国经济社会协调发展能力进一步增强。
综合考虑以上因素的影响，2005年中国经济将承接2004年的发展势头，继续保持高增长态势，国民经济有望增长8.5%左右，我国的经济增长周期由复苏阶段向繁荣阶段发展。
2.1.2 XX市投资宏观背景
1、城市综合实力
XX是闻名遐迩的历史文化名城，因地处古沈水（浑河）之北而得名，孕育了辽河流域的早期文化，是中华民族的发祥地之一。
XX市位于辽宁省的中部，地处东经122°25ˊ－123°48ˊ，北纬41°12ˊ－43°02ˊ，XX市东西长115公里，南北长205公里，辖区总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。
XX市现管辖9区、1市、3县及113个行政街道，85个乡，55个镇；全市户籍人口689.1万人， 其中市区人口488.4万人，县（市）人口200.7万人，家庭户数230万户，户均规模3.04人，较1990年下降0.46人。

【XX市区位图】

XX是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以XX为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。
XX市委、市政府在“东北大振兴，XX要先行”的战略决策和“新思路、新体制、新机制、新方式”的战略方针下，以“抓项目”与“抓环境”为工作核心，社会经济得到了空前的快速发展，产业结构在调整中不断优化，第二产业对经济增长的拉动作用进一步增强，第二、第三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固，三产业增加值占地区生产总值的比重为5.5∶47.3∶47.2。第二产业比重继续提高，并自“九五”以来首次超过第三产业而居三次产业中的首位。

2、主要经济指标
近几年来XX发生了历史性变化，进入了全新的发展时期、城市功能不断完善、投资环境极大改观、城市综合实力大大增强，已经成为全国的重要工业基地，综合配套改革的试点城市和辽东半岛对外开放的腹地。

XX市2000-2004年主要经济指标(单位：亿元)

XX市2000-2004年主要经济指标增长率

XX市2000-2004年人均GDP和可支配收入指标（单位：元）

XX市2000-2004年人均GDP和可支配收入增长率

由以上图表数据可以看出，2000年以来，XX市各项经济指标均在稳步提升，这标志着XX经济正处于高速健康发展的运行状态，在各利好因素的促进下，2004年XX市主要经济指标均创造了历史新高。

“东北大振兴”、2006年世园会、2008年奥运会为XX的经济发展带来了新的契机，XX的经济在未来几年必将保持稳步快速的发展态势，为本项目的操作提供了一个良好的宏观经济环境。在各种利好因素的促进下，我司预测未来几年，XX的各项经济指标将继续提高，居民的可支配收入将大幅度增加，购买力将大大增强，对本项目的发展极为有利。
3、城市发展战略目标
作为中国经济增长第四极核心城市的XX，正在着手实施“大XX”战略，与鞍山、抚顺、本溪、辽阳、铁岭等辽宁中部城市共同打造“XX经济区”。
2003年XX政府对XX城市发展空间重新进行了规划布局，提出了“南北金廊”中轴线和“东西银带”浑河中轴线的概念，从而构筑起城市未来发展的基础框架和空间。
“南北金廊”——XX中央都市走廊，简称金廊，是《XX城市发展战略规划》中提出的核心概念。通过逐步开发和改造，使金廊成为建筑标志化，环境生
态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区、国际大都市的形象展示区、东北中心城市的核心控制区，成为XX城市的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。
“东西银带”——浑河不仅是XX城市发展的生态带，还是一条城市发展带与活动带，浑河沿线河岸地区将成为XX未来的城市发展重心与生态景观系统的联系带，浑河滨水区的开发建设必将成为继“金廊”之后XX市经济发展的新亮点。
4、房地产市场概况
⑴ 发展历程
XX市房地产业经过20多年的发展，已经从无到有、从小到大，从无序到逐渐规范地发展起来。XX市房地产的发展大致分为四个阶段，详见下表：

表[2-1]
阶段划分
运行特征
备注
1993年以前
启动阶段
1982年第一家房地产开发企业成立
1994—1997年
调整阶段
国家宏观调控
1998—2000年
过渡阶段
市房地产开发建设领导小组成立
2001年以后
规范发展阶段
“三清一查”，土地有偿使用，市场化道路土地储备交易中心成立

① XX市历年商品房投资情况

【XX市2000-2004年房地产投资额】

2004年XX市房地产投资额以大幅度攀升，比2003年增长93.2%，增幅比上年提高40.4个百分点，其中住宅建设完成投资比上年同期增长78.6%，实现了历史性的突破。充分显示出房地产业已经成为XX经济发展的重要产业。

② XX市历年商品房施工情况

【XX市2000～2004年房屋施工面积】
全年房屋施工面积2805.3万㎡，比上年增长61.3%。

③ XX市历年商品房销售情况

【XX市2002～2004年商品房销预售面积】
按照XX市房产局的统计，2004年XX商品房销预售面积为770.1万㎡，销售额为245.2亿元，同比均增长49%。

XX市历年商品住宅平均价格趋势

【XX市2000～2003年商品住宅平均价格趋势】
2004年XX市商品住宅平均价格有了较为明显的提升，比2003年增长了3.6%，但增幅远比2003年低了2.2个百分点。
⑵ 市场现状
① 商品房销售实现高速增长
2004年，据统计局数据，全市商品房销售面积与销售额比上年同期分别境长61.4%和61.2%；其中商品住宅销售面积与销售额比上年同期分别增长67.7%和73.7%；根据XX市房产局合同备案统计，XX市实际销预售商品房面积770.1万㎡，金额245.2亿元，同比均增加49%；其中商品住宅销售面积与销售额同比分别增长63%和71%。
统计局数据和房产局合同备案统计口径虽然不同，但增长的百分比相似，商品房的销售同比增长基本上都在50%左右，其中商品住宅销售增幅都在60%以上。商品房不仅在增长幅度远远超过存量房，而且总量超过了存量房190万㎡，这是XX房地产史上第一次。说明了房地产市场已经进入了高潮期，呈现前所未有的大好局面。
②商品房价格平稳运行
2004年，我市商品房价格平稳运行的良好态势。商品住宅价格由年初剧增后，逐月回落。按市统计局数据，全年商品房平均销售价格与上年持平，商品住宅价格同比上升3.6%。详见表[2-2]、表[2-3]。
2004年XX市商品房销售价格分析表
表[2-2]

价格（元/㎡）
环比增长（%）
同比增长（%）
同比增长值（元）
1月
3189
9.4
15.8
435.3
2月
3189
0
15.8
435.3
3月
3042
-4.6
14
373.8
4月
2872.9
-5.6
7.9
210.4
5月
3135.7
9.1
14.1
387.2
6月
2881
-8.1
1.4
39.2
7月
2764.3
-4
0.3
7
8月
2722.2
-1.5
-19.3
-652.8
9月
2731.6
0.3
7.4
+187.7
10月
2928.3
7.2
10.8
285
11月
2840.9
-3
-2.2
-65.2
12月
2960.9
4.2
-4
-122.3
1～12月平均
2911.2

-0.2
-4.7
2004年XX市商品住宅销售价格分析表
表[2-3]

价格（元/㎡）
环比增长（%）
同比增长（%）
同比增长值（元）
1月
3085
10.6
18.3
477.6
2月
3085
0
18.3
477.6
3月
3031.6
-1.7
17.3
446.7
4月
2751
-9.3
4.5
119.4
5月
3084
12.1
13.4
364
6月
2800.8
-9.2
-1.1
-32.4
7月
2740
-2.2
1.1
30.4
8月
2676.5
-2.3
-18
-589.4
9月
2715.7
1.5
6.2
157.8
10月
2876.3
5.9
14.1
356.3
11月
2857
-0.7
-0.07
-2
12月
2872.6
0.5
4
111.8
1～12月平均
2851.8

3.6
99.1
※注：以上两表数据来源于XX市统计局。

③ 个人购房占据绝对主导地位
2004年，XX市的房地产市场中，个人购房已经占据绝对主导地位，全年个人购买商品房占商品房销售面积的99.7%，比上年上升1.1个百分点。
④ 存量房价格增幅略有回落
2004年，我市存量房平均价格全年在每平方米2千元大关上下运行，全年平均每平方米2006.3元，同比上升21%，每平方米上涨346.9元；其中存量住宅平均每平方米1991.9元，同比上升22.1%，平均每平方米上涨360.7元。由于2004年房屋拆迁量锐减，存量房需求量显著下降，因此存量房处于平稳运行的状态；但由于惯性作用和XX市购房落户政策的驱动，存量住宅的价格仍然是居高不下。
⑤ 房地产开发模式发生重大变化
进入2004年来，XX住宅开发模式不断发生剧烈的演变，其主要特征是：由粗放式的单一项目开发模式转化到集约式的规模开发模式，由居住小区开发模式逐步演变到社区开发模式，由核心城区开发为主的模式转化到以郊区化开发为主的模式，由重视“地段开发模式”开始向重视“健康住宅开发模式”转化，XX房地产开发进入了真正意义上的“大盘时代”。
⑥ 理性消费，购房自住比例较大
据有关数据显示，XX市商品住宅销售量的85%以上是消费者购房自住，属于投资性购房比例在10%左右。XX市由于前些年经济环境较差，占较大比例的工业职工购房比例较小，随着近几年整体经济形势好转和房改的深入推进，个人购房支付能力增强，以改善居住条件为目的的居民购房大量增加，因此住房终极消费是XX市房地产市场的消费主流，由于终极消费比例较大，投资炒房比例相对较小，炒作空间不大。

⑦ 外籍和外埠开发商大举进入XX房地产开发市场
目前由于XX市房地产业形势良好，呈现出明显的发展潜力，从而吸引了大批国外和外埠开发企业入驻XX开发，目前已经有91家外资企业和38家外埠企业来沈投资，结束了XX市多年的中小开发企业唱主角的开发时代。
⑧ XX市房地产市场存在的主要问题
n 住房供给结构失衡现象仍然比较严重；
n 商品房结构性空置较为严重，面积在120㎡以上的住宅占全部空置量的73.2%；
n 商业地产略有过热迹象；
n 城市基础配套设施工作较为滞后；
n 房地产投诉有所增加

2.1.3 区域发展及前景预测
1、区域总体状况
棋盘山国际风景旅游开发区是XX最大的自然风景区，全区规划占地面积约203平方公里，其中景区面积约142平方公里，城区面积约61平方公里，是以自然山水林木为主体，集森林生态旅游、冰雪旅游、风光旅游、度假旅游、名胜古迹旅游、融棋牌竞技、科普知识、商贸购物、文体娱乐为一体的旅游胜地。
开发区东邻抚顺，北接铁岭，西、南面与XX市城区接壤。风景区交通十分便利，现有XX至棋盘山专用快速旅游公路、沈铁、毛望、沈抚等公路直达景区，这些公路与XX外环高速公路、沈大高速公路、桃仙机场公路连接，构成了便利的公路网络。目前开发区已开通两条从市中心至风景区的公共交通线路。

【棋盘山国际风景区旅游开发区位图】

2、区域投资环境
经过多年的开发建设，开发区已初具规模。目前，区内累计已引进主要建设项目26个，协议投资总额16.26亿元人民币。其中已投入使用的19个，在建项目3个，已签约待建项目4个。近几年来，开发区管委会累计投资1亿多元人民币进行区内基础配套设施建设及区内公用服务设施的完善。已建成环湖道路和区内旅游道路28公里，铺设供排水管道16条10000延长米，日供水量4000吨；架铺供电线路10公里；新建了1300㎡的邮政大楼和3700㎡的电信楼，电话设计能力为20000门，现已有2000门程控电话正式开通使用。开发区的基础配套设施完全可以满足投资者不同程度的需要。

3、区域发展现状
以棋盘山风景区为中心，连同XX盛京国际高尔夫俱乐部、植物园、怪坡风景区、国家森林公园等文化古迹和旅游景区形成了独具魅力的XX东部旅游线，一条新的黄金旅游线在这里诞生。
棋盘山国际风景旅游开发区正在飞速发展，在新的世纪前十年，将实施大旅游战略，完成集自然和人文景观为一体的现代旅游、文化娱乐、综合性、多功能的旅游副城建设。尤其是XX棋盘山国际跑马场、世界园艺博览园、室内海滩乐园、国际狩猎俱乐部、冒险家乐园、高句丽古代民俗文化村等正在如火如荼的发展。
4、片区未来规划
⑴ 总体功能定位
依托XX市总体规划确定的东部风景城，发展以清新、优美、宜人的山岳、湖泊、森林为主的自然山水环境和具有现代化的多功能的娱乐、休闲，度假综合功能，设施完善、环境一流的旅游城为特色的中国东北地区风景旅游度假胜地。是XX整体功能的重要组成部分。
⑵ 总体规划布局
依据棋盘山景区旅游资源的类型组合特点，构建“一轴、两带、两片、四景区”的总体布局结构。
n “一轴”——旅游路空间景观主轴。
n “两带”——浑河景观带、景观过渡带。
n “两片”——北部棋盘山风景区（游览区）和东部副城区（旅游城）两大片区。
n “四景区”——森林生态景区、湖光山色景区、高科技生态农业观光区及东部副城建设区。

【XX路项目位置图】
2.1.4 宏观市场及本项目发展借鉴
n XX市经济的持续高速发展及新的城市发展战略使房地产开发处于良好时机。
n 本项目所在片区的相关规划，如北部棋盘山风景区、浑河景观带等，对项目周边环境的改善有着积极意义，也为本项目带来了巨大的升值潜力。
n 由于别墅用地的限制，目前别墅的新增供应量在逐渐减少，同时在售楼盘档次较低，性价比不高，而本项目区位及环境优势突出，应抓紧时间，尽快推出，以独特的设计以及优越的地理环境占领市场份额，发挥出其优势，赢得良好的市场回报。
2.2区域市场分析
2.2.1 区域市场界定
本项目位于XX市XX区棋盘山风景区境内，项目定位为集旅游、度假、休闲、娱乐、商务、高档别墅、TOWNHOUSE等功能为一体的，超大型高尚旅游度假基地。由于本项目的规模大、档次高，区域内以别墅为主，因此本次可行性研究主要分析XX市近年别墅项目市场的供求情况。
2.2.2 别墅市场分析
1、供给分析
2003年以来XX市陆续开发了多个别墅项目，由于别墅用地审批已停止，所以现有别墅项目剩余的土地储备将是未来XX市别墅开发的主力军。目前，这些别墅开发项目基本已进入二、三期的开发。建筑风格主要以欧式和美式风格建筑为主，单体、联体、叠拼别墅都有自己的市场。 大部分别墅项目，如奥林匹克花园、香格蔚蓝、美地庄园、佳地园，销售情况良好（山地艺墅已经接近尾盘）；但也有少数项目开发、销售情况不太理想，如比华利葡萄小镇的开发曾一度停滞，开盘四年至今一期还没有建完；皇嘉美墅、维也纳森林别墅、玫瑰园等由于人气不佳，建设进度缓慢，一期尚在销售中。尽管XX市的别墅项目的开发和销售情况良莠不齐，但总体销售价格却在稳步上升，详见下表。
XX市主要别墅项目汇总表
表[2-4]
项目名称
地理位置
销售均价
锦绣山庄
XX浑南新区
8000元/㎡
假日伊利亚特湾
浑南新区临波路10号
7000元/㎡
XX奥林匹克花园
XX市XX区双园路269号
4000元/㎡
山地艺墅
XX区双园路118号
6500元/㎡
维也纳森林别墅
XX区森林路1号
5200元/㎡
香格·蔚蓝
XX市XX区南塔街道前林
3500元/㎡
佳地园
XX浑南佳园路7号
4500元/㎡
玫瑰园别墅
XX区桃仙大街100号
4000元/㎡
美地庄园
浑南新区桃仙机场副城
4650元/㎡
比华利葡萄小镇
桃仙机场绿岛森林公园
3700元/㎡
花溪山庄
XX苏家屯区梧桐大街16号
5800元/㎡
皇嘉美墅
XX市苏家屯佟沟乡樱花街3号
8200元/㎡
2、需求分析
本项目所处片区在棋盘山风景区的带动下在近几年发展迅猛，尤其是2006年世界园艺博览会的召开为片区的发展带来了无限的商机，省内、国内众多开发商闻讯而至，同时，由于XX市自然资源丰富、旅游景点众多，及近年来的改造、建设，也吸引了相当多周边城市的高收入人士来沈购房居住，从而拉动高档别墅的需求。

3、竞争分析
2006年世界园艺博览会即将在XX召开，为项目所在片区房地产的发展带来新的契机，但随着开发量的增加，竞争也将进行一步加剧。棋盘山、植物园附近的别墅因其地理位置优越，必将成为有利的竞争者，同时浑南地区的别墅也将因
联动效应进行一步热销。就具体项目而言，奥林匹克花园、香格·蔚蓝、美地庄园、佳地园等销售情况良好，已有一定的知名度，必将成为本项目的主要竞争对手；比华利葡萄小镇、玫瑰园等楼盘之前销售情况不理想，但近期对楼盘进行了整合、包装，对本项目也存在一定的威胁。

2.2.3 典型物业调查
1、XXxxxx花园

表[2-5]
项目名称
XXxxxx花园

项目位置
XX市xx区xx路xx号
发 展 商
XXxxx置业投资有限公司
占地面积
1，730，000㎡
建筑面积
865，000㎡
容 积 率
0.43
栋 数
3000
套 数
6000—8000
层 数
2～4层
均 价
4000元/㎡
物业管理
1.5元/㎡·月
主力户型
三房二厅、250㎡左右
交房标准
清水房
销售情况
一期已售完，二期销售40%
配套设施
6000㎡xxxx运动城、超市、业主会所
物业点评
该项目建设规模宏大、交通便利。
建筑类型是联排和叠拼，密度大，绿化和活动空间相对较少。
建筑密度较高致使私密性不强。
国内相继开发多个奥园项目，品牌效应已经初步形成，销售情况较好。

2、xxxxxx

表[2-6]
项目名称
xxx

项目位置
XX区双园路118号
开 发 商
XXxx房屋开发有限公司
占地面积
250000㎡
建筑面积
60000㎡
容 积 率
0.2
栋 数
120
套 数
120
层 数
2层
均 价
6500元/㎡
物业管理
1．8元/㎡·月
主力户型
300～500㎡
交房标准
清水房、精装房
销售情况
80%
配套设施
业主会所
物业点评

该项目位于棋盘山风景区，地理位置优越，紧邻世博园。
自然环境优美，空气清新，交通便利。
小区环境雅致、北高南低，利用园区原有的地势地貌、顺其自然坡度、依山而建、错落有致、景色宜人。
建筑采用北美风格，自然展示出山地别墅的风格。

3、维也纳森林别墅

表[2-7]
项目名称
维也纳森林别墅

项目位置
XX区森林路1号
开 发 商
XX富城房地产开发有限公司
占地面积
200，000㎡
建筑面积
66，000㎡
容 积 率
0.33
栋 数
180
套 数
180
层 数
2层
均 价
5200元/㎡
物业管理
1.5元/㎡·月
主力户型
独体271～383㎡ 联排280㎡
交房标准
清水房
销售情况
30%
配套设施
业主会所、医疗中心、
物业点评

该项目与植物园一墙之隔，与棋盘山风景区遥遥相望，自然条件优越。
园区所处位置地势较高，创造了得天独厚的采光、通风、自然景观等条件。
园区内占地2亩的果园。可任业主随意采摘成熟果实，享受田园风情。
销售情况不佳，园区缺乏人气。

4、香格·蔚蓝

表[2-8]
项目名称
香格·蔚蓝

项目位置
XX市XX区南塔街道前林
开 发 商
辽宁弘洋房地产开发有限公司
占地面积
1，000，000㎡
建筑面积
700，000㎡
容 积 率
0.7
栋 数
400
套 数
2000
层 数
3、4层
均 价
3500元/㎡
物业管理
1.5元/㎡·月
主力户型
叠拼、联排140～260㎡
交房标准
清水房
销售情况
一期AB区销售完，CD区销售60%。
配套设施
业主会所、小学、中学、幼儿园、商业步行街、体育活动场所、娱乐场所、影院等
物业点评

该项目采用欧美建筑风格，TOWNHOUSE形式联排别墅。
占地面积大，有一定的规模，相应园区配套设施完善。
离市区较近，交通方便。
建筑密度大，价格相对便宜，户型面积较小，定位于中等水平消费者。
大景观、大水景、大广场。

5、佳地园

表[2-9]
项目名称
佳地园别墅

项目位置
XX浑南佳园路7号
开 发 商
XX佳地房地产开房有限公司
占地面积
4，002，000㎡
建筑面积
720，360㎡
容 积 率
0.18
栋 数
1200
套 数
2000
层 数
2层
均 价
4500元/㎡
物业管理
1.8元/㎡·月
主力户型
182～500㎡
交房标准
清水房
销售情况
60%
配套设施
业主会所、骏杰会骑士度假俱乐部、网球场、篮球场
物业点评

采用新加坡风格现代艺术式，自然的浪漫主义生活。
170亩自然水系，1.6万㎡人工湖。

6、玫瑰园

表[2-10]
项目名称
玫瑰园别墅

项目位置
XX区桃仙大街100号 桃仙机场副城
开 发 商
辽宁虹洋房屋开发有限公司
占地面积
240，000㎡
建筑面积
96800㎡
容 积 率
0.4
栋 数
350
套 数
422
层 数
2层
均 价
单体4400元/㎡
联排3500元/㎡
物业管理
1.5元/㎡·月
主力户型
联排180～260元/㎡ 单体240～400元/㎡
交房标准
清水房
销售情况
一期30%
配套设施
业主会所
物业点评

纯美式、欧式建筑，有真正可以使用的壁炉。
门窗建材等多采用进口材料。
园区景观效果不佳。
销售情况不佳，缺乏人气。

7、美地庄园

表[2-11]
项目名称
美地庄园

项目位置
浑南新区桃仙机场副城
开 发 商
XX政兴实业有限公司
占地面积
660，000㎡
建筑面积
151，800㎡
容 积 率
0.23
栋 数
300
套 数
300
层 数
3层
均 价
别墅4650元/㎡
物业管理
1.5元/㎡·月
主力户型
179～336㎡ 公寓88～144㎡
交房标准
清水房
销售情况
联排已售完、单体65%、公寓10%
配套设施
业主会所、超市
物业点评

园区比较成熟。
建筑类型、户型多样，单体、联排、公寓相结合。
房屋错落排列，间距大，采光好。

8、比华利葡萄小镇

表[2-12]
项目名称
比华利葡萄小镇

项目位置
桃仙机场绿岛森林公园
开 发 商
XX比华利房地产开发有限公司
占地面积
168，400㎡
建筑面积
84200㎡
容 积 率
0.5
栋 数
120
套 数
188（其中一期118户）
层 数
2层
均 价
3700元/㎡
物业管理
1．8元/㎡·月
主力户型
单体面积大于300㎡ 叠拼、联排面积200㎡左右。
交房标准
清水房
销售情况
10%
配套设施
业主会所、业主巴士
物业点评

美国泊落山基比佛利别墅区风格。
价格较低。
工程进度缓慢，2001年至今一期尚未建完。

9、花溪山庄

表[2-13]
项目名称
花溪山庄

项目位置
XX苏家屯区梧桐大街16号
开 发 商
XX华宇置业房屋开发有限公司
占地面积
250，000㎡
建筑面积
75，000㎡
容 积 率
0.3
栋 数
300
套 数
350
层 数
2层
均 价
5800元/㎡
物业管理
1.8元/㎡·月
主力户型
230～440㎡
交房标准
清水房
销售情况
40%
配套设施
业主会所
物业点评

法国酒庄式。
价格较低，园区配套设施比较成熟。
“真山、真水”围绕园区，园区内有自然水系（太子河支流）。
园区位置较远，出行不方便。
销售周期长。

10、皇嘉美墅

表[2-14]
项目名称
皇嘉美墅

项目位置
XX市苏家屯佟沟乡樱花街3号
开 发 商
XX珍实企业（集团）
占地面积
40000㎡
建筑面积
15200㎡
容 积 率
0.38
栋 数
27
套 数
27
层 数
2层
均 价
8200元/㎡
物业管理
3.5元/月·㎡
主力户型
450㎡、880㎡
交房标准
清水房、精装房
销售情况
30%
配套设施
SALON会馆
物业点评

该项目均采用高档建材、配置豪华设施，定位于高收入人群。
紧邻机场高速公路，交通便利。
户型偏大，物业费较高，所以客户群比较小。

典型物业调查分析：
n XX市的别墅区大多位于XX浑南和XX两大地区。
n 由于国家对别墅用地的控制，XX的别墅从2003年4月后开始以联排别墅为主流产品。如奥林匹克花园、香格·蔚蓝、莱茵南郡等。
n 在价格方面，XX的中低档别墅的价位3000元/㎡至5000元/㎡，高档别墅的价位5500元/㎡至8500元/㎡。
n 对于别墅而言，私家花园的占地面积、幽雅的生活环境、规范的物业管理和对私密性的高度保障是影响别墅销售量的关键因素。
n 毛坯房是市场主流。
n 别墅多以欧式风格为主，配以美式和英式建筑风格。
n 单户面积多数均在180㎡以上，主力户型面积在280㎡左右。
n 别墅区的规划较注重绿化、景观、会所的布局。

2.2.4别墅市场调查有关结论
XX市别墅市场供求两旺，市场对于别墅产品的档次要求不断提高，目前，现有的别墅区大部分已不能满足消费者目前更高层次的需求，所以，本项目此时入市时机较好。

三、项目分析及评价

3.1地块解析
1、地理位置
本项目坐落于XX市XX区