思源北京万泽碧轩又一村项目市场研究报告.doc

万泽碧轩房地产开发公司又一村项目市场研究报告北京思源房地产经纪有限公司目录第一部分 宏观市场概述41宏观经济形势分析41.1北京地区宏观经济形势分析41.1.1北京市宏观经济综述41.1.2北京经济运行状况41.1.3北京市产业发展状况71.1.4北京发展新趋势102房地产产业政策对市场的影响112.12007年北京市宏观政策环境112.1.1房地产行业政策分析112.1.2房地产金融政策分析132.1.3房地产土地政策分析142.1.4房地产税收政策分析153北京市市政交通建设情况及对房地产市场的影响163.1北京市市政交通建设情况163.1.1北京市道路交通规划163.1.2市政交通建设对北京房地产市场的影响174地区住宅供应分析及区域市场特点184.1北京市房地产投资情况184.1.1北京市商品房供给情况184.1.22007年北京住宅市场供应状况204.2住宅宏观销售分析204.2.1总体销售情况-北京市商品房销售情况204.2.22007年住宅销售情况214.2.3总体销售特点224.3住宅宏观价格分析234.3.1总体价格走势-北京市商品房价格走势234.4区域宏观经济形势分析244.4.1海淀区区域经济概况244.4.2海淀区2007年经济运行情况分析254.4.3海淀区2007年期房住宅成交分析274.4.4海淀区土地成交情况分析314.4.5区域经济形势对于房地产的影响324.4.6区域市政交通建设对房地产市场的影响345未来整体市场预测375.1未来市场供应预测375.1.12007年北京市土地市场情况375.2未来市场价格走势预测47第二部分 区域市场分析481区域市场分析说明481.1区域市场的界定481.2样本的确定492分析内容说明512.1供应量分析512.1.1核心区供应量522.1.2外围区供应量552.2产品分析582.2.1规划指标分析582.2.2住宅建筑设计602.2.3住宅硬件水平622.2.4户型分析642.2.5装修水平682.2.6物业管理692.3价格分析712.3.1核心区价格分析712.3.2外围区价格分析742.3.3区域存量房价格分析782.4销售情况分析802.4.1核心区销售情况分析802.4.2外围区销售情况分析843客群特征分析873.1重点项目成交客户分析873.2调研项目客群特征分析883.2.1客群年龄段分析883.2.2客群家庭特征分析893.2.3客群行业分析893.2.4客群置业次数情况分析903.2.5客群偏好性分析904媒体推广调研分析924.1各项目媒体发布情况分析924.2各项目推广诉求分析935主要竞争对手横向点评955.1西钓鱼台嘉园955.1.1项目简介955.1.2产品分析955.2新华联国际975.2.1项目简介975.2.2产品分析986区域市场总结101第一部分 宏观市场概述1 宏观经济形势分析1.1 北京地区宏观经济形势分析1.1.1 北京市宏观经济综述改革开放以来，北京经济持续、高速、平稳发展。2001年申奥成功后，北京在原来“首都经济”的基础上又提出“奥运经济”的概念。2007年是北京迎接奥运关键的一年，作为中国的政治、文化与国际交往中心，北京这个综合性产业城市生机勃勃且充满活力。2008奥运经济战略的逐步实施，极大地刺激了投资需求和消费需求，推动了城市的产业发展，从而使北京作为首都多年聚积形成的优势资源开发转化出来，为首都经济发展提供新的强大动力。1.1.2 北京经济运行状况1. 固定资产投资2003年以来北京市全社会固定资产投资年均增长幅度稳定在16.4%，其中2005年受宏观调控的影响，投资增长下降到11.8%。2006年北京全社会固定资产投资完成额为3371.5亿元，同比增长19.3%，其中城镇固定资产投资完成额3086.3亿元，同比增长18.9%。随着奥运建设投资逐渐完成，2007年，北京市固定资产投资小幅回落，全社会固定资产投资完成额3966.6亿元，同比上年同期增长17.6%，城镇固定资产投资完成额3656.7亿元，同比上年同期增长18.5%。2.北京历年地区生产总值（GDP）状况北京市GDP保持高速增长。2003-2007年间，北京GDP年均增长15%左右，高于全国平均近5个百分点。其中，受房地产、奥运工程等固定投资增长过快的影响，2004年GDP上涨达20.6%。在这一轮房地产宏观调控中，北京房地产投资受到抑制，2005年北京GDP增长率回落到13.6%，2006年北京GDP增长回升到14.3%。2007年北京市预计实现地区生产总值9006.2亿元，按可比价格计算，比上年增长12.3%。3.人均GDP增长连续五年来以来，北京人均GDP稳定增长，几乎每年都保持了两位数的经济增长率。高速的经济增长率使得2003-2007年人均地区生产总值连年节节高升，2007年达到56044元，达到发达国家中等以上水平。4.CPI指数分析消费者物价指数（CPI）运行基本稳定。2003-2007年，北京市CPI年均保持在1.9左右，在国际警戒线之内，说明物价基本稳定。其中，受投资过热的影响，2004年CPI接近国际警戒线，达到3.9。2005、2006、2007年北京市CPI基本稳定，特别是2007年1-11月，全国物价指数达到6.9，而北京保持在2.2左右的水平。预计北京2007年全面CPI在2.4左右，物价稳定。5.北京市人均可支配收入和支出分析2007年北京市城镇居民人均可支配收入21989元，比上年增长13.9%，扣除价格因素，实际增长11.2%。从2003年开始，逐年增长率都在12%以上。 北京市人均消费支出近五年以来也在逐步上升。2006年已达到14825元，预计2007年可达到15500元。6 北京近年居民消费支出结构分析居民生活消费结构主要包括食品类、衣着类、居住、其他四类，其中食品消费比例，即恩格尔系数是在衡量当地经济发展、生活消费水平过程中的重要考察指标。近三年来，北京市居民消费支出结构中，各项所占比例变化不大，恩格尔系数都保持在30%。1.1.3 北京市产业发展状况“十一五”时期（2006年2010年）是首都抓住奥运会举办、城市总体规划实施的战略机遇，充分发挥首都资源优势，推进经济增长方式转变和结构调整，走高端产业发展之路，提升“四个服务”的水平和能力的关键时期。北京市“十一五”时期产业发展与空间布局调整规划提出了“十一五”时期首都产业发展和空间布局调整的指导思想、原则和目标，提出了发展高端、高效、高辐射力产业的重点任务、六大高端产业功能区及若干特色产业集聚区的产业布局，并提出了相应的对策建议，是首都“十一五”时期产业发展和空间布局调整优化的重要依据。l 北京市产业总体发展目标到“十一五”期末，初步形成与北京率先基本实现现代化、构建和谐社会首善之区相适应的产业体系和规模，基本形成与首都城市功能相适应的产业空间发展格局，努力把北京建成国际化现代服务业中心和亚太地区科技创新中心。1经济总量预期目标地区生产总值：预计到2010年，地区生产总值超过10000亿元，年均增长约9%。2产业结构预期目标第三产业所占比重：预计到2010年，第三产业年均增幅保持在9-10%左右，增加值达到7500亿元，占全市生产总值比重72%左右。第二产业所占比重：第二产业年均增幅保持在8-9%左右，增加值达到2800亿元，占全市生产总值比重为27%左右。第一产业所占比重：第一产业增加值总量基本保持不变，稳定在100亿元左右。3空间集聚预期目标中心城区（包括核心区和拓展区）服务业集中度：预计到2010年，中心城区服务业增加值占全市服务业增加值的比重稳定在80%左右。开发区工业集中度：预计到2010年，科技园区和工业开发区实现的工业增加值占全市工业增加值的比重超过60%。4科技创新预期目标企业R&D投入：预计到2010年，企业R&D经费支出将达到企业主营收入的3%，企业R&D经费支出将占到北京R&D支出的50%左右。发明专利数量：预计到2010年，每万人专利申请数达到18件。中关村科技园区：预计到2010年，实现增加值占全市生产总值的比重超过20%。5社会责任预期目标劳动就业指标：全市增加就业岗位110万个；城镇登记失业率控制在3.5%以内。安全生产指标：生产安全死亡率控制在0.38人/万人以下。资源综合利用指标（“十五”期末为基准）：万元地区生产总值水耗下降20%；万元地区生产总值能耗下降20%；工业用水重复利用率达到96%。l 产业空间布局“十一五”时期，优化产业空间布局的主要思路是：以“梯度分布、专业集聚、功能耦合、内联外引、南北均衡、东进西优”为原则，根据“优化疏解首都功能核心区，完善提升城市功能拓展区，重点建设城市发展新区，适度开发生态涵养发展区”的要求，打造中关村科技园区、现代商务中心功能区、奥运体育文化旅游功能区、金融街金融产业功能区、亦庄高新技术制造业功能区、临空经济功能区等六大高端产业功能区，成为体现首都势能优势，最具经济活力、市场竞争力、产业辐射力的战略增长极。“十一五”期间六大高端产业功能区示意图l 北京市产业运行状况2003年到2006年，北京市第三产业投资额保持逐年增长的势态，2006年与2005年相比，增加了24.5%。2007年第三产业投资额达到3465.8亿元，增长15.8%。 上图是北京市是各产业投资额所占的比重，从中可以看出，北京市第三产业所占比重相较第一、第二产业所占比重较多。从2003年到2007年都保持在80%以上，并且有逐步上升的趋势，到2007年11月已占到87.7%。而第二产业所占比例却逐年有所下降，上述数据表明北京市产业结构调整正逐步趋于优化。北京市第三产业所占比重越来越多。由2003年67.6%上升到2007年71.4%，基本上是稳步增长。而第二产业产出值由2004年的30.6%下降到了27.5%，从产业结构上看，第三产业占总产出值的比重是衡量一个国家或地区现代化程度的重要指标，比重越高说明现代化程度越高。1.1.4 北京发展新趋势“十一五”时期，是首都实现“新北京、新奥运”战略构想的关键时期，在北京市现代化进程中处于承前启后的重要阶段，北京市发展将会呈现出重要的新趋势。首都经济步入发展新阶段。人均地区生产总值向更高水平迈进，推动消费结构和产业结构不断升级，为北京市国民经济长时期内保持较快增长提供了强劲动力。保持经济持续快速发展的关键在于转变增长方式，需要在注重总量扩大的同时，更加注重结构优化和发展质量与效益的同步提升。人民生活向更加富裕的小康迈进。城乡居民消费需求呈现出越来越明显的多样化与差异性特征，维护社会公平日益受到广泛关注，需要在注重提升整体社会福利的同时，更加注重帮助困难群体解决生产、生活问题。科技进步推动产业升级不断加快。新技术革命逐步改变传统的经济形态，促使产业链不断延伸，产业发展趋向交叉融合。创新成为决定竞争力的主导因素，需要在注重推进整体产业优化和全面升级的同时，更加注重自主创新能力增强和高端产业发展。市场开放促进新的发展格局加速形成。制度环境成为关键因素，需要在注重保持传统竞争优势的同时，更加注重以制度创新为核心的发展环境优化和区域经济合作。城市发展进入战略调整的关键时期。在注重增强整体服务能力的同时，更加注重外向服务功能的拓展和资源空间配置的优化。社会结构继续深刻转型。建立有效的发现、回应和参与机制成为维护社会稳定、促进社会和谐的关键，需要在维护和增进整体利益的同时，更加注重利益的均衡与协调。综上所述，2008年将是北京经济发展的关键时期。随着经济持续、平稳的发展，城市地区GDP和人均GDP的快速增长，以及“奥运经济”带来的投资需求和消费需求，产业结构调整将趋于更加均衡、合理，消费结构的不断全面升级、优化，人均生产和消费总值也将上一个新的台阶。对房地产市场也将提出更高的要求，提供更优质的服务和产品适应新的消费需求。2 房地产产业政策对市场的影响2.1 2007年北京市宏观政策环境2007年，可以说是政策的实施年。3月5日，温家宝总理在政府工作报告中指出，必须促进房地产业持续健康发展，接下来，全年调控新政不断，尤其是物权和保障性住房的政策，给楼市的规范化运作带来极大的震撼，在土地，信贷，税收，金融等方面，各种政策也连续出台，这让市场经受洗礼的同时，也不断推动地产行业的转型，提高对开发企业流动资金的要求、加强对市场产品结构的控制，从而使得房地产开发商强者愈强、弱者更弱直至为市场淘汰。2.1.1 房地产行业政策分析2007年国家及北京有关房地产行业政策如下：颁布日期政策名称文号颁布部门主要内容07-3-16中华人民共和国物权法国家主席令物权法2007年3月16日通过，10月1日起施行07-3-29关于开展房地产市场秩序专项整治的通知建稽200787号建设部、国土资源部等九部委整治集中于三个方面：一是行政审批中有关部门违法违规行为；二是房地产开发企业哄抬房价、偷税漏税、违规强制拆迁等行为；三是中介任意抬高或压低被拆迁房屋评估价格、行贿等行为。四种手段：以开发项目为切入点全面检查；查处违纪违法案件；典型案例警示教育；健全长效机制07-7-7关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知监发 2007 5 号监察部、国土资源部对 2006 年 10 月以来开展专项行动的情况进行“ 回头看” 检查；集中力量再查处一批典型案件；将问责制引入专项行动07-7-18北京保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（062010年）北京市政府“十一五”期间，北京市新建住房1.23亿平方米，安排经济适用住房1500万平方米（含廉租住房150万平方米），两限住房1500万平方米；作为入市条件，开发建设项目必须按15%的比例配套建设保障性住房及“两限”商品住房07-8-7关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发200724号国务院住房问题是重要的民生问题；建立以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系；保障范围从最低收入扩大到低收入家庭；廉租住房套型建面50平方米以内，在经适房以及普通商品住房小区中配建；经济适用房控制在60平米左右，并且购买5年内不能直接上市交易07-10-28中华人民共和国城乡规划法主席令第74号全国人大规划由城市扩展到镇乡村等；规划送审前必须通过认证会、听证会等获取公众专家的意见；城乡规划修改必须经法定程序；只有政府享有违章建筑强行拆除权07-11-5廉租住房、经济适用住房家庭收入、资产准入标准京建住20071129号北京建委、统计局、民政局、财政局北京市城八区一人户廉租住房保障家庭最低年收入确定为6960元及以下，而一人户经济适用住房保障家庭最低年收入确定为22700元及以下07-11-7北京十一个新城规划(2005-2020）北京市规划委对11个新城的交通、医疗、教育等各方面做出全新规划，并对北京的空间结构做出调整07-11-26廉租住房保障办法九部委令第162号建设部等九部委廉租住房实行货币补贴和实物配租方式，单套面积50平米以内，连续六个月未交租金或居住的收回廉租房07-12-1经济适用住房管理办法建住房2007258号建设部、发改委等七部委单套面积60平方米左右；以保本微利为原则，企业利润3%以内；5年内上市由政府回购，5年以上需上缴土地溢价款；07-12-3北京房屋租赁管理若干规定北京政府令第194号北京市政府08年1月1日起，实行房屋出租登记制度，租房合同签订后7天内不登记将面临200-500元罚款 资料来源：思源经纪公司根据相关部门出台文件整理2007年，房地产行业政策连连出台，宏观调控的一个显著特点，就是把政策重心和资源主要放在了住房保障的公共政策上。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(24号文)可谓是2007年最大的房地产政策，它的主旨不在房价，而在保障。2007年8月，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容。11月30日，建设部等七部门联合发布了经济适用住房管理办法，要求经适房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接”。经适房、廉租房、限价房的无缝对接，使社会保障性住房有了一个系统的体系。同时，国家对房地产整治的力度也在加大，对房地产行业各个不规范的方面进行打击。2.1.2 房地产金融政策分析2007年国家及北京有关房地产金融政策如下：颁布日期政策名称文号颁布部门主要内容07-1-29关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知北京市建委、公安局、工商局、商务局境外机构和境外个人购买自用、自住商品房须提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺；购买后不得随意出租、转让07-9-27关于加强商业性房地产信贷管理的通知银发2007359号央行、银监会囤地囤房开发企业不予发放贷款；首套自住房且90平米以下首付款不低于20%，90平米以上首付款30%；第二套以上住房贷款首付款比例不低于40%，贷款利率不低于央行基准利率1.1倍；借款人贷款月支出不高于收入50%07-12-8上调存款准备金央行07年12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1%。至此，存款准备金率上调至14.5%07-12-11关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知银发2007452号央行、银监会以借款人家庭为单位认定房贷次数；已贷款购房的家庭住房面积低于当地平均水平，可比照首套自住房贷款政策执行；住房公积金贷款列入参考项07-12-18加强转按揭和加按揭贷款央行央行副行长刘士余表示，未经批准，擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务严重，楼市炒房严重，加剧房地产和股市泡沫成分，央行要确保各项政策落到实处07-12-20第六次加息银发2007467号央行07年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率4.14%，贷款基准利率提高到7.47%；其他各档次存、贷款基准利率相应调整资料来源：思源经纪公司根据相关部门出台文件整理2007年3月18日至2007年12月21日，金融机构一年期存款基准利率不断上调，六次加息，其在于提高房地产开发企业的资金使用成本，以压缩其获利空间，从而抑制房地产投资过热现象。同时，为了有效抑制房地产投资性需求，防范金融风险，央行、银监会出台“359号文件”，严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。此外，商务部及外管局等相关部门先后发布了多项房地产行业“限外”政策，都在大力的防止投资过热的问题。2.1.3 房地产土地政策分析2007年国家及北京有关房地产土地政策如下：颁布日期政策名称文号颁布部门主要内容07-1-82007年国土资源工作要点国土资发20071号国土资源部认真落实严格土地管理和调控的各项政策，加快土地利用和管理方式的转变；全面提升国土资源管理能力和水平07-1-30北京“十一五”土地资源保护与开发利用规划北京国土局加大普通商品住宅用地供应，严格控制高档公寓和市场过剩物业用地供应，禁止别墅用地供应；城区不得进行土地过度开发；划分四类功能区；土地开发以轨道交通为导向07-4-4落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度的通知国土资发200778号国土资源部、监察部政府供应工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式公开出让或租赁；对于国务院31号文件下发前工业项目协议出让，要在2007年6月30日前签订完毕07-9-12加大闲置土地处置力度的通知国土资源部土地闲置费原则上按出让价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回；对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退；合理确定出让宗地规模，缩短开发周期；推广东莞处置盘活闲置土地经验07-9-12全国土地执法百日行动方案国土资电发200743号国土资源部集中100天时间，清理2005年1月1日以来“以租代征”、违反土地利用总体规划扩大工业用地规模、未批先用等土地违法违规行为，确保土地调控政策的有效实施07-9-28招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定国土资源部部令第 39 号国土资源部建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放；付清全部土地出让价款后方可领取国有建设用地使用权证书07-9-30认真贯彻“国24号文件”加强土地调控的通知国土资源部普通住房不得低于住宅供应总量的70%；每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年；对超出合同约定动工开发日期满一年未动工的，征收土地闲置费，责令限期动工、竣工07-12-12国土部部39号令详解国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权，不得人为限制申请人资格和条件；招标出让价高者得和综合评价最优者得；开发商必须缴清宗地全部出让金后，才拿到土地使用权证资料来源：思源经纪公司根据相关部门出台文件整理2007年，在土地政策方面，“招拍挂”新规加速了地产企业的整合，尤其是39号令的颁布，其中最引人注目的规定是，受让人必须付清全部土地出让金后，才能领取土地使用权证书，未按合同缴清全部土地出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。这意味着开发商必须在交清全部土地出让金后，才能进行开发建设。同时国家还加强了闲置土地处置的力度和土地供应的调控。2.1.4 房地产税收政策分析2007年国家及北京有关房地产税收政策如下：颁布日期政策名称文号颁布部门主要内容07-4-9北京房地产开发企业土地增值税清算管理办法京地税地2007134号北京市地税局对赞助、福利、奖励等发生所有权属转移视同销售房地产；高层商品住宅(7层以上)建安造价允许扣除标准为每平方米2263元，多层商品住宅允许扣除标准为每平方米1560元07-8-15关于2007年度征收城镇土地使用税的通告京地税地2007329号北京市地方税务局自2007年1月1日起，北京市城镇土地使用税的纳税等级划分为六级；东直门外斜街、大屯路等升为二级土地，西大望路等地段调整为一级土地07-12-13物业税预计明年征收财政部财政部人士透露，物业税预计在明年开征，根据套数、面积、类型等标准划分征收，将从商业用房和豪宅、别墅开始征收资料来源：思源经纪公司根据相关部门出台文件整理2007年北京市房地产税收政策进一步完善。从土地增值税清算到提高城镇土地使用税，进一步紧缩开发商的利润空间，平衡各行业间的利润率差，收紧房地产企业的资金链，在保障政策执行上还将会进一步强化执行。同时物业税在2008年开始试点征收已是大势所趋，北京首当其冲。物业税的开征将在一定程度上抑制房地产投资性需求和大户型、豪宅的需求，但由于政策的关联性甚广，还需进一步完善。结论：由上述政策看出，政府把政策重点放在了住房保障方面；对房地产的整治力度加大，对房地产行业的不规范方面进行打击；同时通过金融政策抑制房地产投资过热，抑制投资性需求；土地出让金的全部缴清提高的对开发商的要求，并加强了对闲置土地处置的力度和土地供应调控；同时通过税收政策，紧缩开发商的利润空间，并通过物业税的出台抑制投资新需求和对大户型、豪宅的需求。总体来说，政府通过大量的调控政策，使房地产结构更加合理，更多考虑中等收入人群的住房问题，创造和谐的社会环境。3 北京市市政交通建设情况及对房地产市场的影响3.1 北京市市政交通建设情况3.1.1 北京市道路交通规划公共交通未来将占主导，据北京城市总体规划(2004年2020年)确定，到2020年，北京交通结构趋于合理，公共交通成为城市主导客运方式，出行的选择性增强，出行效率提高，交通拥堵状况得到缓解和改善。 预计到2020年，北京市全市民用机动车拥有量将达到500万辆左右，全市出行总量将达每天5200万至5500万人次。中心城市公共交通出行占出行总量的比例，由2000年的27%提高到50%以上，其中轨道交通及地面快速公交承担的比重占公共交通的50%以上。北京将在2020年初步建成以公共交通为主体、轨道交通为骨干、多种运输方式相协调的综合客运交通体系。届时，由地铁、轻轨、市郊铁路等多种方式组成的快速轨道交通网将覆盖中心城范围，并连接外围的通州、亦庄、顺义、大兴、房山、昌平等新城，最终形成19条线路、570公里左右的轨道交通网络。3.1.2 市政交通建设对北京房地产市场的影响由于奥运会的举办和北京市大力加强公共交通建设，地铁线路的不断延伸，轨道交通体系的完善，北京的道路交通结构将日趋合理，交通拥堵将有很大的缓解。道路布局的合理，方便快捷的交通体系，将促进城市商业发展和商贸流通，并且会带动房地产市场的发展。出行便利性和通达性的提高，消费者购买房屋的选择范围也将进一步扩大，从一定程度上也对北京的房地产市场发展起到积极促进和推动作用。同时随着交通体系的完善，中心城区和周边地区的产业布局进一步调整，房地产的地域性进一步显著，市场的细分也会更加明显。4 地区住宅供应分析及区域市场特点4.1 北京市房地产投资情况房地产开发投资增长波动较大。2003、2004年，北京房地产投资高速增长，分别达21.5%、22.5%。2005年受国家抑制房地产调控、房屋空置率上涨、市场泡沫之争等因素的影响，房地产投资增幅大幅下降，同比上涨仅为3.5%，相比上年同期涨幅下降19个百分点。此后，受市场刚性需求、房价大幅上涨、奥运预期等因素，市场一致被看好，房地产投资大幅反弹上涨，2006年房地产开发投资1719.9亿元，同比增长12.8；2007年，北京房地产开发投资完成额达1995.8亿元，同比增长16%。4.1.1 北京市商品房供给情况2003-2004年，北京市施工面积仍保持逐年上升的势态，后几年，由于国家宏观调控导致土地和金融的双重紧缩，北京商品房施工面积增长率自2005年开始出现逐年下降趋势，到2006年已经出现了负增长为-2.5%，比上年下降了10.7个百分点。2006年北京市商品房施工面积10483.5万平方米。2007年1-11月，北京市商品房施工面积保持低速增长，截至11月底，达到9906.1万平方米，比去年同期增长5.1%，考虑到房地产开发受宏观调控的持续影响，预计未来几年北京的商品房施工面积将维持零增长或者负增长的增长速度。2007年1-11月新开工面积2138.3万平方米，同比下降9.4%。商品房竣工面积达1820万平方米，基本与去年同期1821.8万平方米基本持平，从上述图表可以看出，由于受到2005以后宏观政策的影响，竣工面积和新开工面都有逐年下降的趋势。受房地产刚性带动，2005年以后，北京市商品房空置面积呈下降趋势，2006年空置面积1039.7万平方米，比2005年减少了24.3%。2007年，受国家调控抑制需求、房价上涨过快影响，商品房空置面积1136.2万平方米，比上年末增长9.3%。4.1.2 2007年北京住宅市场供应状况北京住宅市场供应缩减。统计显示，2007年1-11月，北京住宅累计批准上市102218套，与2006年同期相比，减少了19438套，下降幅度达15.98%。从各月的新增上市量来看，上半年市场淡季和回暖分界分明，而随着8、9月下发的土地使用权出让清理、房地产信贷，以及国土资源部39号令，对北京商品住宅市场产生影响，引发了下半年北京商品住宅批准上市量的急剧波动，走势不明朗。4.2 住宅宏观销售分析4.2.1 总体销售情况-北京市商品房销售情况近五年来，北京市商品房销售面积在2005年时达到一个高峰，销售面积为2803.2万平方米，其后，逐年下降趋势，2007年，商品房（含现房和期房）销售面积2176.6万平方米，比上年下降16.5%，其中，销售商品住宅1731.5万平方米，下降21.5%。北京商品房销售额近年来稳定增长，2006年突破了2000亿元大关，增长率为13.97%。与2005年相比增长率有所下降，由于2007年商品房价格的大幅度提高，所以本年度商品房销售额也必定会有所增加。4.2.2 2007年住宅销售情况2007年前三季度商品房及住宅供求对比 单位：万季度商品房竣工面积住宅商品现房销售面积住宅商品期房销售面积住宅第一季度360.7271.987.261.5235.4179.6第二季度598.3459.2123.591.3418.7359.7第三季度394.2263.9132.494.8408.5355.0资料来源：北京统计信息网 北京市房地产交易管理网第一、第二季度，北京市商品房及其中的住宅部分竣工面积都略高于销售面积，可见市场消化有效供给的能力很强；第三季度出现了销售面积高于竣工面积的情况，证明市场在进一步消化前两个季度里剩余的可售面积。从月成交情况来看，政策影响明显，12月成交量下滑显著。月份销售面积（万）成交价格（元/）套均面积（）1-2月127.49479.283.653月113.710063130.614月152.710494133.255月126.210502117.796月172.111623149.747月150.011719113.468月193.312706136.819月188.513789133.7710月186.611144128.4111月165.213106126.2712月124.413729121.97资料来源： 北京市房地产交易管理网4.2.3 总体销售特点1.成交面积：从成交面积上看，全年北京商品住宅累计成交1700.1万平方米 ，各月成交价格1-9月份基本上处于稳定、持续上涨，10月成交量出现异常波动，11月商品住宅成交结构有所恢复，12月成交大量下滑。下半年国家土地政策，金融调控力度加大，深圳等城市房价出现回落现象，导致北京市场需求出现波动，购房者开始持币观望。2.成交价格：从成交价格上看，1-9月份北京商品住宅的各月成交价格基本上处于稳定、持续上涨的态势。10月成交价格出现异常下降，降幅达到19.18%，这主要是由于10月北京商品住宅结构发生大的调整，成交结构比重向外郊区域大幅度转移，一大批中低价位的商品住宅加大了成交比重，从而引发10月商品住宅市场整体成交价格有所下滑。11月商品住宅成交结构有所恢复，市场整体成交价格出现再次上涨。受12月成交量大幅萎缩的影响，12月成交价格上涨减缓，市场进入观望、震荡波动时期。3.套均面积：从套均面积上看，住房供应结构矛盾依然突出。1-7月成交套均面积波动较大，进入8月后，套均面积开始逐月下滑。下半年政府调控力度加大，北京市“90、70”政策执行力渐强，成交户型面积开始趋向小户型。4.3 住宅宏观价格分析4.3.1 总体价格走势-北京市商品房价格走势由于受到奥运经济利好的影响，自2003年以来，北京市商品房价格逐年上涨且上升速度较快，尤其是2007年，截至到11月商品房均价已达到14411元/平方米，其中住宅均价为11377元/平方米。自2003年起北京商品房的销售均价直线上升，经过短短的五年时间，已经由2003年的4737元/平方米变为14411元/平方米，几乎翻了两番。影响北京市房地产价格的原因分析： 近年来，北京市的经济高速发展，受到奥运经济利好的影响，各项经济指标都有所增长，促使了住房需求旺盛，拉动的房价的进一步上升。 地价建安成本等提高拉升房价。从商品房销售价格的成本构成来看，商品房价格主要由土地购入费用，市政公用设施建设费，征地、拆迁、小区基础设施配套等土地开发费用，商品房建设费用以及设计费、推广费用、融资成本等组成，随着如公开招标拍卖土地等费用的逐年上涨使得商品房的开发成本不断攀升，尤其是04年“8.31”大限使得土地价格进一步上调。由此，商品房价格也随之不断提升。 开发商对产品品质的提升。近五年，中高端项目不断的入市，建材等价格上涨外，新建住宅在建材使用、户型设计以及小区环境等方面比以前有了很大提升，价格上涨带来的是性价比的提高，间接拉动了价格进一步上升。 市场需求的增大，随着城市环境的变好以及全国各地人民对北京的向往，人口流动不断加快以及外来人口的增加，加速了购房需求，无论投资还是自主，对需求都有所增加，从而导致了供不应求，使得房价的提升。4.4 区域宏观经济形势分析4.4.1 海淀区区域经济概况海淀区是著名的科技、教育、文化中心，是中国智力资源最密集、科研能力最强的地区。以北京大学、清华大学为标志的高等学府68所，每年有20000多名大学生和5000多名研究生从这里毕业。以中科院为代表的科研院所213个科研院所，两院院士占全国院士总数36%海淀科技园区内有科研人员和工程师37.8 万，有4000多名留学生归国在这里创业。此外，全区有中小学203所，人大附中、清华附中在全国享有很高知名度。改革开放以来，民办教育发展迅速，已经成为国民素质教育和人才培养的重要力量。双语教育、远程教育、社区教育方兴未艾。海淀区是著名的高新技术产业区。在经历了中关村电子一条街的萌芽期、1988年成立全国第一家国家级新技术产业开发区的超速增长期后，1999年6月，国务院批复加快建设中关村科技园区，国务院领导和市委市政府提出了园区建设要一年一个样，三年大变样，五年上台阶，十年创一流的奋斗目标。通过规范的市场运作和有效的政府调节，激发、激活了以科技人员为主体的各类要素，形成了信息产业和通讯(70.4%)、新材料、新能源和环保技术(11.8%)、光机电一体化（9.3%）、生物工程和新医药(4%)四