文化园商业计划书样本.doc

太湖蓼莪山旅游发展

中华蓼莪文化园

商业计划书

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净化心灵

回归自然

天界人间

本是一家

目录
一．项目概况
1．项目概况……………………………………………………………………..4
2．项目优势……………………………………………………………………..4
3．开发计划……………………………………………………………………..6
二．市场分析………………………………………………………………………8
1、基础市场导向…………………………………………………………… …8
2、估计市场份额………………………………………………………………9
3、决定未来市场关键原因…………………………………………………10
三．营销策略…………………………………………………………………….10
1， 企业及园区形象策划…………………………………………………… ..10
2， 企业及园区营销策划…………………………………………………… .10
3， 和周围旅游景点联合营销………………………………………………11
四．资金筹措…………………………………………………………………….12
1、投资估算……………………………………………………. ………… ….12
2、资金起源…………………………………………………………………….12
3、融资方法…………………………………………………………………….13
五、收益分析…………………………………………………………………… .13
1、营业收入……………………………………………………………………..13
2、经济效益分析………………………………………………………………13
六、项目企业介绍…………………………………………………………………15
七、项目进度 ……………………………………………………………………..16
结束语

第一部分 项目概况

一、项目背景：
旅游业是当今社会经济体系关键支撑，对中国社会经济发展起着关键促进作用。，中国旅游创汇达177.92亿美元，来华旅游入境人数达1122.6万人次，中国旅游者7.84亿人次，旅游总收入约4700亿元人民币，旅游业已成为中国国民经济中一项关键经济产业。伴随大众旅游不停发展，旅游已成为百姓消费亮点，旅游消费化时代已经来临，尤其是长假制实施，中国旅游更是出现了排浪式发展态势，旅游业蕴含着巨大商机，有着辉煌发展前景。在这么一个背景下，作为宗教和旅游有机结合“中华蓼莪文化园”诞生了。
中华蓼莪文化园在常州市武进太湖旅游度假区中央南侧，背靠蓼莪山脉，面临碧波万顷太湖，为环太湖旅游圈又一新亮点，园区距离常州市区1小时车程，无锡市区40分钟车程。分别距离上海、南京、杭州约2.5小时车程，是宁镇扬、苏锡常、杭嘉湖和上海城市群中心区域，该区域是中国经济最为发达地域之一，经济和社会发展在全国多个县（市）中处于领先地位，在“中国综合实力百强县（市）”评选中全部名列前茅。其中：武进市区中国生产产值达262亿元，人均GDP超出3000美元，含有了国际公认激发旅游需求动机条件。从周围旅游景点看，长江三角洲城镇居民旅游消费意识强烈，出游率高,消费总量大，对宗教旅游情有独钟。无锡灵山大佛、常州天宁寺、镇江茅山游客每十二个月全部在100万人次以上，为中华蓼莪文化园市场定位、品牌效应和客源市场提供了良好基础。

二、项目优势：
“中华蓼莪文化园” 在太湖之滨武进太湖旅游度假区蓼莪山脉,背靠蓼莪山脉，面临碧波万顷太湖，有独特山水优势和人文优势。其关键景点为蓼莪禅寺、太湖观音、百孝群雕。专题是以孝道感化大家除恶从善，弘扬“诚信、博爱、奉献、智慧、自然、无为”等人性美德。该园区投影面积57公顷，有其独特旅游资源。

蓼莪文化园远景图

1、优美自然条件：
蓼莪山自古山明水秀，幽奇旷远，形胜甲于一邑，地形地貌景观丰富，三面环山，南临太湖，山顶山坡植被良好，山林叠翠，空气清新、鸟语花香，景色秀丽。蓼莪山两侧各有一座山峰延至太湖边，宛如伸出双臂呵护着中华蓼莪文化园宁静和安祥，这为本区域旅游业发展奠定了风景资源基础。

2、丰富人文资源：
该区历史上曾留下不少名胜古迹，其中最为著名蓼莪寺，始建于东晋，得名于《诗经．小雅.蓼莪》篇。现尚存古井一口和石柱雕刻等明朝遗物，是全国唯一孝子祠遗址。悠久历史文化和自然景观交相辉映，能够精心打造独特人文景观和个性鲜明专题旅游文化，确定在相邻旅游区中独树一帜地位，以和众不一样旅游价值和魅力召唤游客。

3、雄厚区域旅游整体规模：
江苏环太湖地域一直是中国外游客向往旅游热点，周围有没有锡马山国家旅游度假区、灵山大佛、水浒城、三国城、欧洲城景区和正在计划建设中其它旅游度假观光区。旅游资源分布各有特色，各景区能够扬长避短、相互协调呼应，建成各具特色而又亲密联络旅游基地，形成强大规模优势，有力地推进整个环太湖旅游业发展。毫无疑问，以后苏锡常地域滨湖旅游事业将和当地域经济一样熠熠生辉。本园区开发能够充足发挥这种地域边缘优势。

4、便利交通条件：
伴随沪宁高速公路、宁杭高速公路、新长铁路、环湖路开通和潘分公路、
潘百公路、潭底公路等道路深入建设，加上在潭底周围开通直达苏州、无锡、湖州、杭州航班，将使当地域成为交通便利，对中国外旅游含有吸引力旅游观光基地。

三、开发计划：
1、园区功效定位：
依据当地域自然条件，区位条件优势和旅游资源特色，中华蓼莪文化园功效定位为：以宣传弘扬孝道、佛教文化为专题，以太湖观音为标志，集旅游观光、度假休闲、觉悟教育、拓展智慧空间、亲和人性等于一体，形成现代化多功效综合园林景区。

2、总体布局：
中华蓼莪文化园开公布局是以武进太湖旅游度假区整体构想为基础，在功效上多层次设想，在综合环境上多方位把握，在较高层面上形成功效开发构架，以期最大程度地达成科学利用自然资源，优化环境结构，提升景区旅游价值目标。景区布局可概括成“寺、像、龙、广场、湖”等景观。

3、景观设计：
整个文化园区以真山真水，人文胜迹作为创作源泉，着力于对蓼莪山文化和自然进行艺术提炼和环境塑造。全园关键可分为六大景点：六龙广场、蓼莪乡村、净澄湖、蓼莪禅寺、百孝群雕和太湖观音。园区内设置有两条关键景观轴线。
“龙行天地”之轴：滨湖广场→六龙广场→龙门→九龙壁→净澄湖→蓼莪会馆→龙光塔为一条景观轴线，在此轴线上关键部署表现“龙文化”设施。含有深远进深感。
“净灵朝圣”之轴：六龙广场→龙门→莲花广场→孝子广场→百孝群雕→妙音广场。以妙音广场发出两条道路，一条经观自在石牌坊→紫竹苑观音石窟 →太湖观音主雕像，另一条转至蓼莪禅寺。经过轴线引导，达成从世俗空间向神圣空间自然过渡，空间序列起伏跌宕，渐入高潮。

4、“中华蓼莪文化园”开发构想依据：
龙是中华民族象征，历史悠久，华夏子孙被称为“龙传人”。作为图腾崇敬神物，龙代表着吉祥、尊贵、威武、庄重，其丰富多变形态是华夏祖先用智慧发明艺术结晶。
常州自古有“龙城”之誉，又名“六龙城”。常州现有成功旅游景区中华恐龙园也是龙文化表现，游客达120万人次，为中华蓼莪文化园龙文化表现奠定了良好游客基础。
孝道，是中华民族传统美德，古人云：“孝为百行先”。历代君王均以孝道作为治国安邦基础之一。唐明皇李隆基曾亲自为孔子所著《孝经》作序注解，以宣扬封建孝道和孝治思想，教化百姓淳朴民风。现代社会，孝道仍然是中华民族道德评价关键标准，是社会主义精神文明和道德规范关键组成部分。孝本质是“广敬博爱”，尊敬父母，赡养老人，不仅是报答养育深恩，也是义不容辞社会责任。蓼莪禅寺修复目标是：恢复其苏南名刹规模和风貌，营造一片清修禅定，参悟正觉佛国静土，使湖光山色、水木清华，和梵音禅唱、暮鼓晨钟相合。对于十方信众，可礼佛进香，洗涤尘心，广积善缘；对于一般游客，可体验禅寺清净祥和气氛，接收“孝道”文化感召，净化心灵，陶冶情操。因为蓼莪禅寺所纪念王裒是中国古代著名二十四孝之一，千百年来二十四孝小说流传广远，深入人心，而现代生活中大家却和之有了疏离陌生之感。为了借鉴传统孝道文化美德，促进精神文明建设，我们在恢复蓼莪禅寺同时，还将二十四孝扩充至百孝。将中华五千年文明史中孝敬父母、尽忠报国及在各领域对中华民族历史进程有重大影响百位杰出人物，以巨型群雕艺术手法展现出来，以加强文化内涵和深度。在表现手法上，采取现代声光技术，动感地表现每一个感人小说，且设计电脑触摸屏等，让游客能参与和溶入到整个孝文化情境中去。经过游赏，不仅能够增加知识，还可净化心灵，油然产生热爱家庭、关心她人、回馈社会高尚信念，同时引导游客主动参与，寻幽探胜，抚今追昔，满足知识性需求及休闲娱乐之趣，达成寓教于乐目标。
观音是中国佛教寺院和佛教信徒常常供奉菩萨像，在民间更是广为信仰，童叟可颂。她表现了东方“大慈大悲，自度度人”大乘思想。观音圣像示现中华蓼莪文化园区，面朝太湖、俯视蓼莪山。太湖碧波万顷，群山重峦叠翠，实乃佛园净土，福泽胜地。太湖观音近和蓼莪禅寺相沟通，远于灵山大佛相辉映，成为中华蓼莪文化园区标志。观音圣像含有当今佛像艺术，雕塑学、建筑学、科学技术时代特色，是一尊具传统风格和时代精神造像珍品。敬造观音圣像于太湖之滨，观音祥和慈悲之光普耀湖山，表现出“慈悲洛世，寻声救苦，智法圆通，利乐有情”佛法精神，必将成为民众祈祷仁爱、智慧和觉悟象征。我们追求“净化心灵回归自然”，我们信仰“天界人间本是一家”。

蓼莪文化园效果图

第二部分 市场分析
1、基础市场导向
本景区关键市场可分为两部分，其一是当地、上海及长江三角洲其它地域旅游者。据调查研究，中国城市居民旅游和休闲出游市场，随距离增加而衰减，37%出游市场分布在距城市15公里范围内，24%市场分布在距城市15~50公里内，21%分布在50~500公里内。由旅游中心城市出发非本市场居民目标地选择范围，关键集中在距离城市250公里半径范围内。以此作参考可将本园区关键中国客源市场定位在200公里半径范围内。这一范围，包含了上海、江苏大部分和浙江、安徽等省部分地域。而这一地域恰恰包含了由宁镇扬、苏锡常、杭嘉湖和上海组成中国当今最大城市带，中华蓼莪文化园就处于该城市带中部。这些城市人口众多，经济发达，居民收入水平高，出游能力强，长久居于喧嚣城市环境，出游愿望强烈，出游频率高。城市之间有长江水道、京沪铁路、沪宁高速公路等水陆交通线紧密连接，有巨大人流、物流、资金流、信息流互动，是中国最关键客源产生地。同时，这些城市又全部是关键旅游城市，游客流量大，从而使蓼莪文化园区拥有潜力巨大客源市场。

蓼莪文化园区周围景区景点游客统计：
周围景点接待游客情况 现在市场潜在旅游者估计表

景 点 名
游客人数
（万人）

区域市场
人口数
（万人）
熟知度
%
潜在游客数（万人）
灵山大佛
207

上海
1400
30
18.9
中华恐龙园
102

南京
518
30
4.8
天目湖度假区
128

无锡
428
50
22
无锡三国水浒城
176

苏州
571
30
8
常州市天宁寺
111

常州
331
50
35
茅山
153

镇江南通扬州
500
30
6.5
上海
1400

嘉兴湖州
300
23
3
南京
518

浙江其它城市
500
22
3.3
无锡
428

其它华东市场

15
7.5

海外市场

5

总计

120

当地域关键市场第二部分是海外华人、港澳尤其是台湾地域同胞，和在上海、苏州、无锡及长江三角洲地域合资、外资企业中外籍人士和中高层管理人员。本园区集旅游观光、度假休闲、文化研究、拓展智慧空间和亲和人性于一体，各类配套设施齐全，格调高雅，既符合东亚人对东方文化崇尚，又满足西方人对回归自然向往，对吸引这些海外游客注意力含有得天独厚优势。
上海举行世界博览会，估计仅海外游客就有7000万人，本区距上海只有两小时车程，到时定有众多海外游客来旅游观光，相信世博会举行会让本企业投资收益更为理想。

2、估计市场份额
参考周围景区景点游客量及门票价位：距离该景区5公里灵山大佛门票65元，游客207万；距离40公里中华恐龙园门票60元，游客102万；距离50公里茅山道馆门票55元，游客153万。本园区预定门票40元，估计游客量年120万人次。现在市场供给源关键来自灵山大佛，因为灵山大佛每十二个月有200多万游客，大全部来自上海、无锡和浙江部分城市，有很好消费基础，交通十分便利。灵山大佛景区游览只需2小时左右，游客从上海等地赶来，拜完大佛自然要来拜观音，8分钟车程有足够吸引力和理由。观音在大家心中更含有亲和力，所以太湖观音在未来市场更含有竞争力。

3、 决定未来市场关键原因
（1） 长江三角洲地域经济快速发展，大家生活水平快速提升，大家对休闲娱乐追求不停加强。
（2） 太湖水吸引力在增加。
（3） 大家对古文化向往。
（4） 本园区周围环境不停改善及周围项目资源共享。
（5） 以苏、锡、常、杭、嘉、湖为圆周旅游圈已形成。
（6） 江苏全省整体旅游环境在改善。
（7） 常州市委、市政府对旅游开发给更多关注。
（8） 太湖湾这块不可再生旅游资源已定为常州乃至江苏省关键旅游开发区。

第三部分 营销策略

1、企业及园区形象策划：
形象建立有赖于系统和高效率形象传输，形象传输要和市场营销结合起来，加大形象广告宣传力度，同时大力开拓公共关系、节事活动、网络媒介宣传等多样化形象传输路径。
2．企业及园区营销策划：
A、形象确立营销活动策划：
关键表现方法有：中国旅游市场中关键盛会承接或组团参与宣传，地方节日活动加盟，大型电视综艺节目标地点提供，冠名赞助等。
B、形象认可营销活动策划：
关键表现方法有：年历印制发送；报纸公益广告赞助公布；居民聚居点各类公益设施赞助制作（如灯箱、楼牌、候车亭等）。
C、形象接触营销活动策划：
关键表现方法有：赞助电视、报刊综艺节目；奖品（门票、年票等）；提供小区无偿老年旅游团体；征文征策等征集活动奖励。
D、配合营销活动策划：
配合营销活动关键目标是培养潜在旅游者和发明二次旅游机会，经过长久小型宣传和介绍，给受众潜在旅游机会选择，而不带有任何强迫性，轻易被受众所接纳。
3．和周围旅游景点联合营销
3.1和无锡灵山大佛强强联合促销，策划沪宁杭三大城市群一日或二日游。
上海——灵山大佛——中华蓼莪文化园。
南京——中华蓼莪文化园——灵山大佛，杭州——中华蓼莪文化园——灵山大佛。

3.2和其它景区联手策划几条旅游线路：
1、东线：上海——苏州——无锡——常州。
在此条线路上，常州应充足表现出其旅游产品和其它多个城市差异，关键突出中华蓼莪文化园、天宁寺、中华恐龙园等。
2、南线：常州——杭州——绍兴。
这条线路可作为一条江南水乡游旅游组合产品，常州关键促销太湖、天目湖、古运河。
3、西线：常州——镇江——扬州——南京。
这条线路特色为江南古镇游，常州突出龙文化作为区分于其它城市特色产品：“中华蓼莪文化园”“六龙广场”是龙文化表现大手笔。

3.3常州关键旅游线路设计：
1、 精品线路：
中华恐龙园——天宁景区——中华蓼莪文化园（两日游）
中华恐龙园——天宁景区——淹城——中华蓼莪文化园——灵山大佛（三日游）
中华蓼莪文化园——淹城——中华恐龙园——天宁景区——天目湖度假区——茅山风景区（四月游）
2、 山水风光游：
茅山风景区——天目湖度假区——太湖景区——马山度假区（两日游）
3、、龙城龙园龙文化旅游线路：
中华恐龙园——天宁景区——淹城——中华蓼莪文化园（两日游）
4、古寺古塔古运河旅游线路：
茅山风景区——天宁寺——文笔塔——箕巷——横山风景区——中华蓼莪文化园（两日游）
5、科普修学旅游线路：
中华恐龙园——名人名馆——淹城——中华蓼莪文化园。

第四部分 资金筹措

一、 投资估算
项目标总投资包含土地、基建投资花费和运行资本
关键由前期费用，总体部分，入口广场、净澄湖、蓼莪禅寺、太湖观音、百孝群雕等部分组成，详见表（1）投资估算表。

二、资金起源
本项目标开发总投资需用1.7亿元，不足资金期望经过融资方法处理。

三、融资方法：
贷款、权益注入，或二者全部有对应数量。
自企业注册以来，已经有些人参股，现股本金430万元。建设资金不足部分采取以下两种融资方案。
方案一：
融资金额5000万元人民币，时间5—。
回报方法：
1、 借贷期以高银行正常利息1-2个百分点计息支付，到期归还本金；
2、 前二年作为建设期，从第三年起每十二个月按总额百分比回报，到期不还本金。到时可奖励一定数量股份，长久持有。

方案二：
投资方投入5000万元人民币，投资方和项目方友好协商持股百分比，当经营期投资方优先全部收回投资时，持股数降低至双方能够接收百分比，并长久持有。

第五部分 收益分析

以中国旅游业实际经营情况及旅游市场发展前景为基础，结合太湖旅游大环境和中华蓼莪文化园景区计划，本企业作以下估计：
一、营业收入
（1） 门票收入
参考当地域关键专题景点门票价格：苏州乐园80元/人，杭州未来世界80元/人，无锡中视影视基地三国水浒城65元/人，中华恐龙园60元/人，灵山大佛50元/人，中华蓼莪文化园关键由太湖观音、蓼莪禅寺、净澄湖等景点组成。依据经济规律和游客旅游心理，本景区门票价格为40元/人，境内外人士一律相同票价。估计每十二个月收入4800万元。
（2）客房收入
龙之居宾馆，设100套标准房200张床位，按平均房价80元/床，每十二个月收入计480万元。
（3）入园旅游等消费收入
本景区特餐饮、游览和参与性娱乐项目共有20多项。营业早期入园消费水平计划为30元/人，消费人数为80万人次，每十二个月收入计2400万元。
（4）蓼莪商业街租金及购物收入
商业街能够出租摊位方法来提升对应收入。商业街面积共7500M2，按每日1。5元/M2计算，收入约405万元/年。购物每人按10元计，60万人次，累计600万元/年。
由此可得，正常年份总收入为8685万元，7月营业，7—12月按35%计算。

二．经济效益分析
（1）十三年七个月经营期经济效益测算：
总营业收入： 115945万元人民币
总营业税： 9278万元人民币
总经营成本： 35297万元人民币
总管理费用： 20799万元人民币
财务费用： 1万元人民币
总经营利润： 38556万元人民币
总所得税： 9031万元人民币
总折旧： 11515万元人民币
总税后纯利润：29525万元人民币
（2） 园区总投资17065万元人民币，建设期二年，到7月1日开始营业。
（3） 年投资收益率=（年净利润+年折旧）/投资总额=16.5%
（4） 预算回收期五年六个月（详见表6、7、8）

第六部分 项目企业介绍

一． 经营理念
“诚信、博爱、奉献、智慧、自然、无为”

二． 经营指导思想
精品制作， 打造品牌
成本控制， 财务精算
市场营销， 开明高明
服务承诺， 诚而有信
资本运作， 长久战略
现代制度， 国际通例
以人为本， 激励创新
互助合作， 团体精神
无上智慧， 拥抱人性
企业利益， 高于一切
博爱奉献， 回报社会
永不放弃， 自然无为

三． 项目提议人简历
项目提议人蒋建明先生1957年生于常州市武进运村，18岁担任大队党支部书记，是至今武进历史上最年轻一代书记。24岁进武进商业局供销合作总社工作，从办事员做起，一级一级晋升到总社副主任。其间在常州工业技术学院进修二年经济管理，并于1993年5月起兼任龙宇商业集团企业总经理，下属60多家企业。在供销合作总社任职期间，为总社业务发展做出了杰出贡献，曾数次受到部、省、市级表彰，1992年被选为武进风云人物，中国商业部表彰其为优异工作者。
1997年6月至12月，蒋建明先生在武进太湖旅游度假区担任专职副主任。 在这期间她一直思索太湖湾开发前景，在她推进下，政府将太湖湾开发放到了议事日程。她也毅然决定放弃公职，成立民营企业，开发旅游产业。常州市武进太湖蓼莪山旅游发展在她提议之下于1月23日成立。
作为企业首席实施官，蒋建明先生有丰富管理经验和和国际接轨经营理念。她曾担任龙宇商业集团法人代表，熟悉企业资金管理和资本市场运作，有良好业务和财务基础。提议“中华蓼莪文化园”项目，她经过了长达四年酝酿、策划及市场调研，该项目最终取得了教授一致认可和政府大力支持。

四． 项目管理人员：
现在该项目在筹备阶段，关键管理人员有董事长、总经理蒋建明先生和副总经理温宁力女士。：

第七部分 项目进度

完成了项目标立项及总体计划。上六个月进行修建性详规及单体设计，园区内原建筑物清理和动迁，下六个月正式动工。估计在6月开张营业。

蓼莪文化园地理位置图

结束语

“中华蓼莪文化园”由我们武进太湖蓼莪山旅游发展开发及经营管理，目标不仅能弘扬孝道、佛法精神，满足十方信众朝礼心愿，而且是增辉太湖、耀我河山万年之计，是中国佛教界一大成就，是中国宗教艺术一大盛世。作为一个现代企业，除了和大家共享中华蓼莪文化园博大精深文化，更关键，我们会坚持企业和投资者有利益高于一切，树立长久盈利观；聘用相关教授作为企业智囊团为企业投资决议服务，脚扎实地地做好自己企业品牌同时，适时适量地应用资本经营手段，盘活企业资产，加大资本扩张，形成一个倍增效应，加速企业健康发展，追求市场化运作下高效益，高利润。在企业内部管理上，我们以“诚信、博爱、奉献、智慧、自然、无为”企业理念来营造企业文化，按“知识、技能、态度、习惯”新型职员标准，组建能适应国际中国环境改变企业团体，逐步地把我们企业运作成能自动运转精巧企业化集团。