2016某县廉租房建设项目--实施方案.doc

XXXX廉租住房建设项目实施方案 XXXX廉租住房建设项目实施方案第一章 概 述1.1项目基本情况1.1.1项目名称：XXXX廉租住房建设项目1.1.2项目单位：XXXX房地产管理局1.1.3项目性质：新建1.1.4建设地点：XXXX黄洋路与现代路交汇处1.1.5项目用地：项目选址范围内建设用地为国有土地，土地取得方式为划拨。1.2编制依据与研究范围1.2.1编制依据1、廉租房保障办法（2007建设部等九部门）；2、廉租住房建设的国家及地方有关法规、政策；3、民用建筑设计通则；4、住宅建筑设计规范；5、建筑设计防火规范；6、项目承办单位提供的相关资料等；7、参考当地的工程造价情况；8、XXXX城区规划文件。1.2.2 研究工作的范围根据国家对建设项目实施方案阶段的深度规定，本实施方案对项目概况及必要性、内容与规模、环保节能、项目组织与实施进度计划、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、内容和规模、项目建筑方案、投资估算和资金筹措，项目效益分析等为项目的决策和实施提供可靠和准确的论证。1.3 方案与结论1.3.1 项目提出的背景建设廉租房，是政府运用市场机制的基本原则，解决城镇低收入家庭的住房问题的主要方式，兼有调控住房市场，调节收入分配的作用。是党和政府为推动房改、促进城镇住房建设和建立住房新制度的重大举措，是为民施德政的一项“民心”工程。改革开放来，随着社会主义市场经济体制的建立，城镇居民的收入水平有了很大的提高，但由于工资制度改革相对滞后，商品房价格上升较快等原因，导致居民的收入与住房价格比例不尽合理，特别是在大中城市尤为明显。为了适应新形势下城镇居民对住房建设的不断增长的客观需求，把广大职工的住房潜在需要变为有效需求，有必要对不同的家庭实行不同的住房供应体系，即最低收入家庭由政府提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；高收入家庭购买、租赁市场价商品住房。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，因而，建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件，是各级政府构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要工作。根据民政局2010年最新的初步统计数据显示，XXXX城镇人均月收入低于750元的家庭总户数为2000户。根据全县房屋安全大检查结果，全县现有C、D级危险房屋360多幢，建筑面积4.3万。近两年，老城区的危旧房屋自然倒塌的现象时有发生。这些都是政府逼切需要解决的难题。1.3.2项目建设的必要性 建设廉租房，有助于逐步缓解城镇最低收入家庭住房困难、不断改善住房条件，正确引导消费、实现住房商品化，最终目的是为了解决城镇居民的住房问题，提高城镇居民的居住水平。项目建设将着眼于房改目标的实现，致力于改善城镇最低收入居民居住条件，满足城镇最低收入家庭不断增长的住房需求。建设廉租房，有利于城镇最低收入家庭住房问题的解决。我国是低收入的国家，低收入家庭一定的数量，他们迫切需要一定时期内租用房屋，以满足基本的住房需求。建设廉租房有利于社会稳定。住房问题是一个社会问题，关系到社会稳定和政治安定。通过行之有效廉租住房的建设，体现了政府对住房因难户的关怀，体现了社会主义的优越性，也密切了党和政府与人民群众的联系，也是全国人民共同实现小康生活水平的一项重要举措，直接关系到经济的发展和社会的安定。1.3.2项目建设规模及内容本次项目为XXXX廉租住房项目，项目总规划占地33350平方米（50亩），总建筑面积50000平方米。项目建设内容包括廉租住房及配套服务设施，总建筑面积50000平方米，建设廉租住房为22栋、总建筑面积50000平方米。另：硬化道路3000平方米；绿化面积11672平方米。1.3.2环保节能项目建设期间的污水产生量较小，一部分自然消耗，一部分流入城市排水管网。本项目属于民用建筑，建成后产生的污染物主要是：污水、生活垃圾。根据不同的污染物，做出了相应的处理，产生的污水采用先进的生活污水处理技术，排入城市管网，生活垃圾按照城市垃圾处理办法，及时清运到城市垃圾处理厂处理，对环境影响不大。1.3.3项目实施计划开发过程中选择有经验的建筑队伍和优秀的管理层,严密组织,科学管理,尽早完成该项目的建设。在保证工程质量的前提下，较早的为社会创造效益，根据该项目实际情况,计划分期分批完成。本次项目周期历时周期19个月,2011年6月开始,2012年12月底小区全部交付使用。工程施工过程中,分期、分批滚动施工，使资金和进度有机结合起来。1.3.4 投资估算与资金筹措本项目总投资4500万元，项目资金来源由项目单位自筹。1.3.5资金使用计划本项目建设资金一次性筹措到位，按工程进度逐步使用。1.3.6结论与建议 廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。搞好廉租住房建设，妥善解决城市低收入居民的住房困难，是一项关系群众切身利益的民心工程、德政工程，更是构建和谐社会的一项基础工程。本期项目建设完工后，廉租住房住宅面积增加50000平方米，可为城区最低收入住房困难户提供质优价廉廉租住房960套，按一家三口计算，最低可解决住房困难人口2800多人的住房问题。建议项目承办单位加快前期工作，积极落实建设资金，早日开工，保质保量完成项目建设，尽早投入使用，发挥其应有的效益。1.4主要经济指标项目主要经济指标表项目单 位指 标备 注总用地面积M233350其中代征道路M20绿化面积M2 11672实际用地面积M233350总建筑面积M250000中住宅面积M250000建筑密度%32.6绿化率%35容积率M/ M1.5规划住宅户数户960住宅楼建筑层数层6 第二章 建设背景及必要性2.1 XXXX经济社会发展状况XXXX气候属暖温带与亚热带交汇区，光照充足，降雨充沛，四季分明，土地肥沃，河流纵横，南北动植物汇聚，适宜工、农、林、牧、副、渔各业的发展。XXXX矿产资源十分丰富。现已探明的金属和非金属矿达46种372处。金属矿藏有金、银、铜、铁、铅、锌、铝、锰等，其中铅、锌总储量4万吨以上。铁、锰总储量240万吨，黄金已发现3个矿带，总储量达60余吨。尤其是在XXXX发现的特大型金红石矿床，总储量在5000万吨以上，是目前世界最大的金红石矿床。非金属矿藏主要有大理石、花岗岩、石灰石、萤石、钾长石等，其中大理石地质储量20亿立方米，可开采量2亿立方米。花岗岩地质储量2.5亿立方米，可开采量8000万立方米。XXXX地貌多姿、山河秀丽，人文、自然景观荟萃，是中原风光旅游胜地。境内有“XXXX猿人”遗址和猿人洞穴多处，新石器时代遗址达25处，唐代古刹丹霞寺、宋代道观兴阳观、五跺山北顶祖师庙驰名豫西。近期发现的楚长城遗址，被中国长城学会誉为“长城之父”、“祖赐长城、无价之宝”。兼有“北雄雨秀”特色的石人山南麓九龙沟风景区，集“雄、险、奇、秀、幽”为一体。百尺潭大瀑布、仙人洞、蓄水13亿立方米的鸭河口水库等自然景观。气象万千，景色迷人，是理想的旅游、疗养、避暑胜地。XXXX有着优越的经济地理位置：国家“八五”计划重点项目鸭河口310万千瓦火电厂已并网发电，河南省第一座抽水蓄能电站正在崔庄回龙沟兴建之中。焦枝铁路，207国道纵贯全境，程控数字电话通联海内外，南距XXXX机场60公里，可飞抵郑州、广州、北京、西安、上海等地。宁西铁路、207国道高速公路和南水北调中线工程的开工建设，必将为XXXX各项事业的发展提供更加便利的条件。XXXX人民在县委、县政府的带领下，坚持以经济建设为中心，按照“开发高效农业、培育工业骨干、发展私营经济、集中会战交通”的总体思路，解放思想，抓住机遇，立足本县资源优势、积极调整结构，切实转变经济增长方式，加快了XXXX经济与社会的全面发展。尤其是近年来，他们按照“重抓菌毯渔、常抓林蚕牧”的工作布局以“四高”（高产值、高效益、高品质、高税收）、“五化”为发展方向，强力实施“168”工程，即建立一个鸭河库立体开发示范区，壮大食用菌、绢丝毯、水产养殖、经济林、柞蚕、畜牧六大主导产业，开发“柞木香菇”、“XXXX地毯”、“鸭河鱼”、“XXXX辛夷”、“XXXX柞蚕”、“波尔山羊”、“板山石材”、“皇路店花生”八大特色产品，使全县已基本形成集高效农业、创汇农业、生态农业为一体的现代化农业县。2.2廉租房政策我国的保障性住房建设，是政府从供给面入手实施住房保障的一种方式。 XXXX廉租房政策的内涵是：由政府直接投资兴建公共住房，政府以实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。保障对象既有需要特别救助的低收入、有特殊住房需求的老年人和残疾人，也有部分买不起商品房的中、低收入者。此外，随着供需的变化，XXXX的廉租房供给方式还将从支持产业发展的需要，同时解决专业人才的住房困难问题。凡在该县重点产业、高新技术产业或市政府重点培育的大企业、大集团就业而且收入偏低、无住房的人员，以及在该县城区工作满3年、具有全日制大学本科以上学历的外来大学毕业生，均可以申请租赁廉租房。2.3 承办单位概况XXXX房地产管理局位于XXXX城关镇中华路205号，成立于2001年，属正科级事业单位，法人代表李毅，现有干部职工200余人，机关内设办公室、财务股、业务股、公房股、村镇股、廉租办六个股室，下设房改办、测绘队、交易中心、抵押科、租赁科、装饰办、执法大队、物业办、评估公司、房地产开发公司等二级单位，另在各乡镇均有办事机构。XXXX房地产管理局主要职责是负责全县房屋产权籍管理、房地产开发经营管理、商品房预售管理、城乡房屋权属档案管理、房地产交易市场管理、房产测绘管理、廉租住房和经济使用住房管理、物业管理、室内装饰装修管理、危险房屋管理及安全鉴定、直管公房管理、房地产中介服务管理、住房制度改革等多项房地产行业管理职能。XXXX房地产管理局坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为重要指导，认真贯彻落实“以人为本”的科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，立足实际，以“规范管理、有效开发、优质服务、争创一流”为目标，创新机制、锐意改革，着力提高管理水平，强化队伍素质和行业作风建设，积极树立行风端正、优质高效、队伍整齐、热情周到的房管系新形象，各项服务工作已走在了全市前列。20022011年逐年被市政府授予“房地产市场管理先进单位”“住房保障先进单位”等荣誉称号；20012011年相继被XXXX房管局、XXXX县委、县政府授予“法制建设先进单位”、“房屋租赁管理先进单位”、“招商引资先进单位”、“新农村建设先进单位”、“治安模范先进单位”等多项荣誉称号。2.4项目提出背景当前，我国正处于“黄金发展期”，同时也是“矛盾凸显期”。资源约束，环境污染的矛盾日益突出，地区差距过大、居民收入差距拉大等矛盾也逐渐显现。随着国民经济的持续快速发展，在解决居民的温饱之后，居住问题成为提高居民生活质量的一个重要方面，也成为全面建设小康社会的重要任务。随着住房制度改革的不断深化，房地产市场体系不断完善，以住宅为主的房地产业成为推动各地社会经济快速增长的重要因素，但同时房地产市场运行中还存在着不少矛盾和问题，改善群众住房条件的任务仍十分艰巨。主要表现在，部分城市房价上涨过快，房价相对稳定的长三角房价出现反弹；住房供应结构的矛盾还比较突出，市场上供应的商品住房套型的面积仍然偏大；住房建设粗放发展的格局还没有得到根本转变；在房价持续上涨过程中， 中低收入家庭住房支付能力相对下降，全国还有大量中低收入家庭居住问题没有得到根本解决，进城务工农民工居住问题、高校毕业生在城市居住问题日益突出。因此，开发建设廉租住房具有重要的现实意义。住房问题是主要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城镇居民住房问题、特别是中低收入家庭的住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的，把解决居民住房问题作为深化住房制度改革，实现全面建设小康社会目标的重要内容，作为解决民生委托、构建和谐社会的主要工作。逐步建立住房保障体系，多渠道解决好群众住房问题，使广大群众特别是中低收入家庭能够共享和发展的成果，为全面建设小康社会目标的实现奠定基础，促进社会和谐稳定发展。2.5项目提出的理由XXXX位于XXXX盆地的北沿，是XXXX的北大门和豫西南的交通要道，社会经济发展日新月异，城市建设发展很快，居民消费结构不断提高，住房需求比较旺盛。但由于XXXX是国家级贫困县，虽然国家实施安居工程政策以来，城镇住房建设投资不断加大， 城镇居民住房得到了改善提高，但城镇中低收入家庭住房紧张状况依然存在。据调查，目前XXXX城区居民人均居住面积为19.2平方米，无房户和人均住房面积不足8平方米的住房困难户约占城市总人口的5%以上，低收入家庭住房形势相当严峻，XXXX从2007年底开展保障性安居工程建设，截止2010年底已经解决了200多户困难家庭的住房问题，相对缓解了贫困家庭的住房需求矛盾，但由于政府财力所限，还未能够满足多达两千多户住房困难户“居者有其屋” 的最低需求。因此，在全面建设小康社会和建设现代化城市进程中，必须把切实解决居民住房问题作为解决民生问题、构建和谐社会的重要内容，以适应当前XXXX经济社会和城市建设的发展需求。为贯彻落实党的惠民政策，推进保障性住房建设，缓解XXXX城镇低收入家庭住房困难局面，根据XXXX委、政府统一安排，XXXX房地产管理局决定在黄洋路与现代路交汇处建设廉租住房。项目已经完成建设用地、规划、环评等手续的前期工作，整体设计基本也基本完成。2.6项目建设的必要性2.6.1项目建设是贯彻落实国家政策的需要国务院温家宝总理在今年全囯人大政府工作报告再次强调： “加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。”“进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。”在今年全国两会上，不少全国人大代表和政协委员呼吁，各级政府必须加大廉租房和经济适用房建设力度，解决低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人民均能有房可住，解除他们的后顾之忧，促进社会的稳定发展。2.6.2项目建设是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要举措我国住房制度改革，确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外，因而孕育乃至产生了诸多的不稳定因素。一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用。因此，解决低收入群体的住房困难，十分需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，消解因住房问题引起的社会差别和不稳定因素。如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。因而，建立完善的住房保障物质基础和保障制度，改善低收入家庭的居住条件，是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要举措。2.6.3切实解决低收入群体的住房问题的需要随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入群体。他们的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。根据民政局2010年最新的初步统计数据显示，XXXX城镇人均月收入低于750元的家庭总户数为2000户。根据全县房屋安全大检查结果，全县现有C、D级危险房屋360多幢，建筑面积4.3万。近两年，老城区的危旧房屋自然倒塌的现象时有发生。这些都是政府逼切需要解决的难题。第三章 项目选址及建设条件3.1建设场地该项目位于XXXX黄洋路与现代路交汇处，根据XXXX总体规划，该区域用地属城市建设用地，项目周边及区域内有区间路数条相互通连，交通条件较为优越，建设场地地势平坦，基础设施完善，四周无污染源，非常适合廉租住房的建设选址。3.2建设条件3.2.1 自然条件XXXX三面环山，地势西北向，东南低，略呈“簸箕形”，背靠伏牛山的主峰玉皇顶，玉皇顶海拔2211.6米，伏牛山沿北部边界向东延伸，形成一道天然屏障。冬天对南下的冷气团起到阻挡作用，因而寒流频率低，形成冬不严寒，夏不酷暑，春秋温暖的特点。地貌组合以山地为主，占总面积的86%。兼有丘陵和河川谷地。土地利用是以林为主，全县有林地210万亩，占总土地面积的48%；牧地和荒地116.3万亩，占26.4%；水面7.75万亩，占1.7%，耕地面积38.98万亩，占8.9%。土壤以黄棕壤土为主，占89.3%。3.2.2 气象条件XXXX位于河南省西部，伏牛山南麓，XXXX盆地北缘。地理坐标为北纬33度12分-33度43分，东径111度55分112度51分。境域东西长约95公里，南北长约62公里，面积2946平方公里。境属北亚热带季风型大陆性气候，地处与温暖带交错的边缘，具有明显的过度性特征冬夏长，春秋短，四季分明。因有西北部、北部高大群山屏障，阻挡和削减了南下的冷空气，故冬季比同纬度的邻县气温偏高。年平均气温为14.8度，最冷月份1月平均气温0.9度，极端最低气温-13.8，最热月份7月平均气温27.5度，极端最高气温41.6；年日照实数约1978.8小时，在XXXX盆地属于低值区；无霜期194-245天，平均216天左右；年平均降水量839.5毫米，一般集中在7-9月份，雨热同期，适于农作物生长。 3.2.3地形、地貌条件XXXX地处全国第二级地貌台阶向第三级台阶过渡的边坡上，西、北、东三面环山，是一个南开口的马蹄形盆地。山地、丘陵、平原大体各占三分之一。XXXX地质构造是由一系列褶皱系，断裂带组成，形态复杂。城区地下多为积砂砾层和第四纪冲积土覆盖的岩层，土壤承载力每平方公里厘米1.05-1.4千克。XXXX位于河南省西部，伏牛山南麓，XXXX盆地北缘。 项目选址区域地形平坦，符合建设、规划要求。3.2.4工程地质、水文地质条件地层岩性XXXX地层区跨华北地台和秦岭褶皱系两大地质单元，以栾川维摩寺新安店一线为界，以北属华北地台，以南属秦岭褶皱系，由大洋地壳经过多旋回螺旋式发展，逐渐演化成大陆地壳。地质构造特征XXXX地区地质构造具有多旋回、强烈变动特征。褶皱构造呈线状展布，形态复杂；断裂构造以区域性大断裂为主，呈北西西向或北西向，次为北东向、北北东向延伸。XXXX地质构造是由一系列褶皱系，断裂带组成，形态复杂。城区地下多为积砂砾层和第四纪冲积土覆盖的岩层，土壤承载力每平方公里厘米1.05-1.4千克。水文地质特征XXXX属于长江流域的唐白河水系，较大的河流有七条，自西向东依次为：灌河、松河、白河、黄鸭河、留山河、空山河、鸭河，均汇入白河后注入汉江。白河为XXXX的骨干河道，发源于嵩县玉皇顶东麓，自西北向东南，贯通全县，在县境内长111公里，后流入鸭河口水库，白河左侧支流有黄鸭河、留山河、空山河、鸭河等均发源于北部山地，松河发源于西部山区，灌河发源于西南部五跺山。XXXX水资源总量为13.05亿立方米，其中地表径流约10.33亿立方米，浅层地下水约2.72亿立方米，过境水多年平均地表径流量约1.22亿立方米，可利用水资源10.4亿立方米，人均占有量1739立方米，可利用水资源县城城区地下水补给量约220万立方米。地表径流的季节变化明显，以夏季最多，春秋季次之，冬季最少。河流具有鲜明的季风气候区的特点，表现在丰水期和枯水期明显、最大流量和最少流量相应悬殊、水位变幅大等方面。境内鸭河口水库总库容13 亿立方米，供鸭河电厂及下游6 市县生产生活及灌溉用水。境内其它中小型水库86 座，总蓄水能力0.8 亿立方米，灌溉面积3.5 万亩。 地震烈度我国国家标准中国地震动参数区划图2008于月日起正式实施。该标准在原地震烈度区划图的基础上，吸收了我国近十年来新增加的、大量的地震区划基础资料及其综合研究的最新成果，采用了国际上最先进的编图方法编制而成。新区划图能够更精确、更直接、更详细地反映出地震时地面的动态特征。在这幅区划图中，XXXX域的地震动峰值加速度为0.1，反应谱特征周期为0.35，相当于地震烈度度。XXXX地处华北板块与华南板块交界处，地质构造复杂，地震活动频繁，被列为河南省重点地震监视防御区，市地震办要求各建设单位和设计部门在今后的工程设计中，严格按照新标准进行抗震设防，确保各类建设工程达到设防标准。 根据中国地震动参数区划图标识，该项目位于地震动峰值加速度为0.10g区内（相当于地震基本烈度7度），鉴于场区所处的地震地质构造情况，在工程初步设计前必须进行专门的地震安全性评价，以确定科学的抗震设防要求。3.2.5城镇规划要求项目建设地址位于黄洋路与现代路交汇处，符合XXXX城镇总体规划要求。3.2.6交通条件建设项目紧邻道路，交通条件良好。本项目建筑材料主要采用公路运输方式，完全可以满足本项目建设期间的材料运输要求。3.2.7基础设施条件1、给、排水项目场位于XXXX自来水公司管网内，项目用水由自来水公司供给，能满足项目用水，供排水系统良好。2、供电 供电可加入到城关镇供电所现有供电系统中，可满足项目供电需求。3、通讯 拟建项目均处于全国通讯网络范围内，可为本项目提供可靠的通讯便利。4、原材料供应该工程所属地区交通运输便利，XXXX城及XXXX区周围盛产石料，区内拥有大型的建材批发市场，具有充足的资源，工程所需石灰、砖、钢材、木材等建筑材料均有相应的生产厂家供给，并能满足建材质量标准的要求。本项目建筑材料主要采用公路运输方式，项目所属地区的道路比较通畅，完全可以满足本项目建设期间的材料运输要求。3.2.8 公共设施条件给水排水：项目地址位于城区内，含在供水管网内，完全可以满足施工期间及使用期间供水问题。废水及雨水由排水管排出。电气：该址在XXXX城区的供电网覆盖范围内，利用现有供电设施，改造增设线路，可满足施工期间及运行期间用电需求。网络通信：项目范围内全国性广电网络连接十分便利。道路：保持项目范围内现有道路，新修完善内部道路。3.2.9 征地条件XXXX总规划占地面积33350，属于划拨土地。3.2.10 施工条件场地施工条件优越。项目选址在交通运输便利的地方，周围盛产石料，区内拥有大型的建材批发市场，具有充足的资源，项目建设所需的石灰、砖、钢材、木材等建筑材料均有相应的生产厂家供给，并能满足建材质量标准的要求。本项目建筑材料主要采用公路运输方式，完全能满足项目在建设期间的材料运输要求和其它施工条件。3.3场址评价综上所述，对场址评价如下：项目选址地地势平坦，地质地层稳定，地质条件较好，有利于建场施工和降低造价。 场址紧邻公路交通便利，原材料供给充分、便于工程施工。该址供水、供电条件较好，供水、供电在城市供电网覆盖范围内，能保证项目在施工期间和运行期间的用水、用电需求。第四章 内容及规模4.1建设内容 本项目建设内容包括廉租房住宅、配套服务用房、规划红线内的配套基础设施建设工程等。4.2建设规模本次项目为XXXX廉租住房项目，项目总规划占地33350平方米（50亩），总建筑面积50000平方米。项目总规划占地33350平方米（50亩），实用面积33350方米。本期建设廉租住房为22栋、总建筑面积50000平方米。另：硬化道路3000平方米；绿化面积11672平方米。建筑内容一览表序号建筑、构筑物单位数量结构形式备注1住宅50000砖混2配套服务用房100砖混3道路硬化30004小区绿化11672第五章 工程建设方案5.1工程概况本工程由22栋多层住宅，住宅六层，采用砖混结构体系。5.1.1设计依据1、主要设计规范和规程 、建筑结构可靠度设计统一标准【GB50068-2001】； 、建筑结构荷载规范【GB50009-2001】（2006版）； 、混凝土结构设计规范【GB50010-2002】；、建筑地基基础设计规范【GB50007-2002】； 、建筑抗震设计规范【GB50011-2001】（2008修正版）； 、地下工程防水技术规范【GB50108-2001】； 、建筑工程抗震设防分类标准【GB50223-2008】；、建筑桩基技术规范【JGJ94-94】； （9）建筑设计防火规范GB50016-2006；（10）屋面工程技术规范GB50345-2004；（11）建筑工程建筑面积计算规范GB/50353-2005；（12）民用建筑工程建筑初步设计深度图样05J802；2、上级部门的批文与建设方的设计任务书；3、工程合理使用年限 本工程合理使用年限为70年。 5.1.2设计目标及原则1、强调整体性 小区的用地功能、道路系统、景观环境在统一的规划理念、道路结构、绿化系统的统率下，充分考虑配套设施的共享、空间的过渡、绿化资源的均好性以及区域联系的合理性。2、注重生态性 充分考虑小区的自然环境和生态特色，从营造高效的生态环境的高度出发，科学的确定规划指标和组织多层次的有机生态绿地系统，在充分考虑基地实际情况的基础上，塑造生态型的新型生态小区。 3、户型设计合理性 户型设计人性化，精心安排每一寸的使用空间，户型合理精致，功能设施齐全，注重造型和材料的细节，营造舒适写意的生活空间。按照业主要求合理配置各户型比例，设计经济合理优质户型。 4、一切以人为本 强调小区人，环境和自然的共存和融合，以提高环境质量为目标，充分考虑人的活动需求，创造人性化的活动空间。 5.1.3总体构思舒适宜居、节能省地、绿色环保，平均宽度达20米的带状集中绿地，建筑户型采用一梯三户，住户在采光、通风、景观上都拥有很好的条件。社区的舒适宜居就得到了有力的保证。 所有机动车被严格限制在社区外围，使社区几乎每一寸土地都成为人们与自然充分亲近的场所。延展的中心绿地大大削弱了高层建筑的压迫感，居民在社区内生活的每一个细节都有与自然接触、交流的可能。 从鸟瞰角度看整个社区，布局方式与在建的项目一期相衔接，形成完整的外高内低的空间形态。楼栋围聚内敛，领域感强，空间层次分明，与传统民居建筑“外实内静”的空间意境相吻合。 提高容积率最直接的办法就是增加层数，但过高的建筑带给人们的心理感受并不舒适。本规划方案为性价比较好的6层建筑。公共区域场地充足，有效绿地面积大，且绝大多数绿地下无构筑物，使社区拥有动人的景致和不错的微观气候环境。 5.2总体设计5.2.1平面设计平面设计注重功能的实用性和面积的紧凑性，结合保障性住房的特点，设计方案在限定面积范围内，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活动和家具布置相适宜，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。从充分利用土地的角度出发，设计了2个大小不一的景观中庭，并给中心绿化营造留有巨大发挥余地，绿化丰富，最大程度地给小区居民提供了更大的景观空间和休闲场所。1、社区形象 注重社区形象的营造，尤其注重沿街和核心重点空间的建筑形象的设计。在沿街形成富有韵律感同时不失变化的建筑立面效果，以建筑形象结合空间效果创造出既统一和谐又有主有次、突出重点的社区空间感受。 2、道路交通 小区的道路系统为高效的分级道路系统，能通达小区各个区域的主干道，步行道外向绿化带的延伸为基本走向，同时沿路边再形成独立步行休闲散步道，步行线贯穿各个景观中心，形成完善的休闲步行系统。 3、绿化景观 第一级绿化景观系统是贯穿整个地块中心的公共区域，由大面积的绿地、社区配套小公建等组成，归属全体社区居民。各部分不再由传统意义上的道路连接，而是由形态丰富的绿化植被和硬质铺装构成整体，局部仅由突出地面的地砖和灯柱等小品限制出紧急情况下的车行道路，社区环境达到最大程度的完整和统一。 第二级绿化景观系统是宅前绿地，归属不同的楼座，主要由绿化和小型休闲设施组成，是老人和儿童就近活动的地方，在这里完全可以创造特定氛围或趣味的空间。4、停车设计 考虑本项目廉租住房的住宅性质，自行车较多，在出入口适当的位置设自行车棚。 5、消防设计 相邻两住宅楼间距均在1825米，均有到达个住宅楼的消防通道，方便紧急情况下大型消防车辆的进出，在地块内部结合环境设置了足够的消火栓确保消防供水。6、住宅设计 该地块根据地形条件吸收了传统院落的优点，并进行改造和创新。将空间院落的传统理念与理性简约的现代主义有机的结合在一起；将文化意境与功能实用有机地结合在一起。住宅主要采用正南北朝向，同时，通过种植绿化等措施，提高其整体环境质量。 采用传统的院落形式，进行合理、有序的空间围合，以组团级绿地和活动中心为组团中心，住宅主要顺应地形和主路布置。住宅主要采取与地形良好地结合，而且还满足了北方住宅建筑朝向的要求。各组团内院落住宅造型要求各具特色，有一定变化，但在整体上要协调统一。 住宅户型组合均为小户型，一梯三户中为A、B、C三种户型，A户型为两室一厅，户型面积51.87，B户型为两室一厅，户型面积49.98，C户型为一室一厅，户型面积45.89。（详见附图）5.2.2竖向交通设计小区南部与西部向均设有车行出入口、人行出入口及紧急消防出口。各楼栋楼梯设置位置及形式详见建筑专业各层平面图及剖面图。5.2.3立面设计建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能、采用北方民居建筑设计表现形式，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整的要求，同城市环境具有良好的视觉关系，与周边建筑体量共同组成统一和谐的城市空中轮廓线。立面以灰色，白色为主，使建筑颜色生动、协调。5.2.4剖面设计剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑。具体为：住宅楼各层层高均为2.8m。室内外高差不低于0.150m；楼梯每个梯段的踏步数不超过18级，也不少于3级；楼梯平台上部及下部过道处的净高，不小于2m，梯段净高不小于2.2m。5.3建筑单体设计 1、户型设计 其户型平面设计具有以下共同特点： 户型设计为南北朝向的居室为主，东西通透，布局合理，方正实用，功能清晰，根据不同的功能分为几个相对明确的区域，每个区域安排恰到好处，体现了主人居室的私密性；大开间、小进深的设计，充分体现了休闲生活的情趣。强调充分利用每一单元位置的独特景观，主卧室朝南布置，客厅或是朝南、或是朝向最佳景观面。采用挤塑聚苯板作为屋顶及外墙的保温层，塑钢中空玻璃外门窗。采用大面积开窗，结合凸窗、落地窗等，为住户创造良好的视景条件，同时均考虑户内公共活动空间的开放、灵活性。室内尽量设计过度空间，以组织含蓄、雅致的生活空间。厨房、卫生间烟道、暖气、通风等管道空间尽量集中，统一设计，以不影响空间实用及立面效果为前提。顶层、地层等特殊单元均统一设计，丰富建筑形体与户型的选择。方案特别根据不同单元的组合，仔细设计了建筑的连接细节，把建筑的连接细节作到精致。 2、单体建筑风格 中国传统建筑主张“天人合一、浑然一体”居住讲究“静”与“净”，环境的平和建筑的含蓄，追求人与环境的共生，讲究居住建筑的稳定、安全和归属感。 本项目有沿袭传统建筑精粹的同时，更注重对现代生活价值的精细雕刻，本项目建筑通过现代材料和手法，修改了传统建筑中的各个元素，并在此建筑上进行必要的演化和抽象化，整体风格上仍然保留着传统住宅的神韵和精髓。体现了对传统建筑意境的追求，强调地域化、本土化、以及现代化的追求。 住宅设计为北方风格的和谐宜居型住宅，构思新颖独特，设计精巧别致。卧室、客厅、餐厅、厨房、卫生间，综合考虑，合理布局，满足舒适居住和建筑美学的功能和要求。 本方案根据规划地块中住宅的不同位置设计了多种不同的住宅基本单元，每栋住宅又因地制宜设计了不同的标准户型，辅以底层、顶层单元的变化，使业主有更多的选择。 5.4建筑结构设计方案1、地基与基础 本项目住宅楼建筑基础可选择条形基础或筏板基础，可根据下一步地质勘探资料进一步明确基础选型。 桩基均按建筑地基处理技术规范JGJ79-2002进行设计。 桩基正式施工前，应进行单桩静载试验，单桩竖向承载力最终取值应根据试桩结果确定。 基础地板下需铺300mm厚河卵砂层，砂中含泥量不超过5%，垫层每边扩出基础外缘600mm。分层夯实。 2、上部结构设计方案 （1）住宅楼为取得良好地经济性，采用砖混结构，楼板一般采用100120厚的现浇钢筋混凝土。混凝土采用强度等级为C25 的商品混凝土。受力钢筋一般采用HPB235、HRB335和HRB400热轧钢筋。 （2）社区配套公建 物业用房等均采用砖混结构，楼板采用100120厚。3、抗震设计 基本设防列度为七度，设计基本地震分组为每一组，设计基本地震加速度值为0.15g。建筑结构安全等级为二级，本工程设计合理使用年限为70年。3、层高住宅： 2.8 m ；4、柱：钢筋砼柱 5、梁：钢筋砼梁 6、板：钢筋砼平板 7、地面：砂石垫层；37灰土垫层， 水泥砂浆面层，瓷砖面层。8、楼面：水泥砂浆楼面，全瓷地砖面层； 9、屋面：水泥焦渣找坡，挤塑板保温，SBS卷材防水层；10、门窗：木门、防火门、塑钢门窗、塑钢窗； 11、装饰：住宅楼地面及内装修：为便于用户二次装修，客厅和卧室地面、墙面只做初装修，用户可根据自己的审美观点和经济实力进行二次装修。 内墙面：卫生间、厨房为白色瓷砖到顶，其他为乳胶漆； 外墙面：涂料墙面； 天棚：乳胶漆； 楼地面：户外水泥砂浆，户内水泥砂浆抹光。5.5建筑安全 面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500的落地窗，面积大于0.5m2的有框门玻璃均应采用安全玻璃（钢化玻璃或夹层玻璃）。无框玻璃门应采用公称厚度不小于10mm的钢化玻璃。 外墙饰面砖工程施工执行外墙饰面砖工程施工及验收规程JGJ126-2000的有关技术要求。当基层的抗拉强度小于外墙饰面砖粘贴的粘结强度时，必须进行加固处理，加固后应对样板进行强度检测。找平层材料的抗拉强度不应低于外墙饰面砖粘贴的粘结强度。 安装在易于受到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃门、玻璃隔断等，应采取保护措施。保护措施应视易发生碰撞的建筑玻璃所处的具体部位不同，分别采取警示（在视线高度设醒目标志）或防碰撞设施（设置护栏）等。对于碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的情况，必