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关于成立商业管理公司可行性报告第一部分 商业地产的定义2关于商业地产的定义或概念一直未有一个清晰的释义或定论。如果去请教房地产公司，他们也许会说商业地产就是“商业”+“地产”，与以往的地产不同于增 加了“商业”。住宅越往上越贵，商铺越往下含金量越高，于是这就是商业地产了。我们不能说 他们的回答是错误的，但我们可以肯定的说，这只是商业地产终端的一种存在方式。更有甚者，个别房地产开发商的回答是这样的，借用商业用以包装，实现虚拟价值拉升，最终的核心目标还 是物业的销售，预期地产板块价值的实现，而时于商业仅作为地产项目的配套去看待，至于商铺 销售后业主的收益及经营者的经营状况则是“与我何干”的态度。如果去请教一家大型商业地产发展商，也许经过很长时间的讨论后，我们会忽然发现商业地产绝 不是上述的那么简单，它即不是商业，也不是地产，它是一个承托了多方利益的载体，其中以物 业的升值、经营者的获利为基础，承载5者相互间形成良性影响而又赖以生存的生命链，例如：开 发商、投资者、经营者、金融机构与管理者。故商业地产的初步定义我们可以进行一个粗略的概括：商业地产是以商业为核心，以地产为载体 的商业模式，它的显著特征为：五方利益主体分别为开发商、投资者、经营者、金融机构与管理 者。3第二部分 商业地产的现状及发展趋势4随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购 物”、作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流。口 现在的商业地产按其形式分为商业综合体、购物中心(Shopping mall)、社区商业、零售百货业、专业大卖场、专业批发市场、专业零售店、主题商场、商业步行街、酒店 公寓写字楼等。国内第一个超大型购物中心(北京金源燕莎MALL)开业后，购物中心的发展进入一个蓬勃发展的高速路，购物中心也曾经一度被认定为商业地产的代名词。以西安作为全国二线城 市角度来看这个市场，国内的购物中心似乎与西安的零售商业近乎一致，即：过多的购 物中心涌现势必导致同质化的竞争。更有甚者出现较多的定位不清晰、主题不鲜明、盲目 开发最终导致开发商难以按预期收回投资，最终落得投资者投资失败、经营者经营惨淡 的局面。5商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作 模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程时商业项目进行规划设计。商业 地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项 目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。在进行大型商业地产项目建筑规划设计时，一般包括7个环节：商业方案设 计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计等。6近6年来，中国商业地产开发总量一直保持着年26%的增速，然而另一方面商业地 产问题积聚，困局重重。未来商业地产的发展趋势主要分为以下几个方面。1、几种有开发潜质的商业 地产2、高端商业地产开发的主 流模式一一商业综合体3、主题和特色商业地产7 ,一.，a，.总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。所以中国的商业未来会越来越多，当然也需要专业的商业运营管理公司来帮助开发商打理前期招商和后期运营等困难。8第三部分管理者在商业地产的重要性运营管理的定义：运营管理就是时运营过程的计划、组 织、实施、反馈、设计、运行、改进和控制，是与产品 和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。商业地产项目不仅需要良好的地段、政府的大力支 持、准确地市场定位，更为重要的是须有一个成熟的管 理者一一运营团队。纵观国内及西安一些较为知名的商 业地产项目或零售商业，我们不难发现，但凡运营较好 的项目，它们共有的一个显著特征是拥有强大而又成熟 的运营团队。以西安为例来讲。万达、立丰、凯德、世 纪金花、民生、开元、百盛、银泰等，无论是自持物业 还是已销售的物业，租赁合作还是联营合作，都是依靠 这样的商、也运营管理团队和一套成熟的商、业项目运营管 理模式最终成就了今日的辉煌。10西大街时代盛典项目（西大街百盛36853rd）该项目于2004年12月18日开业，开业前预期的目标为第一年亏 损总额控制在3000万元以内即为完成任务，而实际上，第一年营业额为L 8亿元，净利润约为1000余万元；第二年营业额2.3亿元，净利润2300万元；第三年营业额287亿元，净利润3500万元；2012年营业额约8.0亿 元，净利润约为9000万元；论述该案例不是为了说明这个项目的 地理位置多好，而是要说明百盛的运 营团队创造了一个商业神话，这个神 话是建立在西大街向未有大型商业的 区域，通过运营团队的不懈努力，最 终收获成功。11立丰国际购物广场项目（东二环立丰MALLlOOOOOrri）该项目于2006年正式启动项目招商，早期曾委托北京的 一家商业运营公司代理，因2006年该区域的商业氛围基本为零，代理公司未取得预期目标后终止了合作。基 于同年万达的招商开展及开业压力，2007年6月，立丰集团决定成立自己的商业运营团队，经过近半年多的 艰难实施于2007年12月28日对外宣布开业。开业当年，7至10层的平均租金为48元/m/月，且向有较多的空置铺位。经过运营团队 的调整，2012年7至10层的平均租金为170元/irf./月，无空置商铺，完租率100%（沃尔 玛、百盛百货、苏宁电器、幸福蓝海院线、海底捞、西安饭庄、超越健身半主力店除外）。截止今日，立丰集团旗下的立丰御海商 业运营管理公司在国内承接及合作的项目达 30余个。12第四部分成立商业运营管理公司的SWOT分析13.立商业公司SW 0T矩阵分析.1、优势.1、商业运营管理团队有自己的服务项目和资产可供运营，已经具备成立商业运 营管理公司的P基础条件，立足于自身项目，实现全程掌控、即时调整。2、实现战略发展的目的同时，自身项目的运营经验能够为战术的发展提供平台。3、自身项目的运营成功有利于形成品牌效应，该品牌效应包括了投资者对开发 商的信任、经营者时运营团队的信任、运营团队对公司的信任等。4、成立自己的商业运营团队，不仅降低了成本费用，更有助于培养商业人才，使员工有成就感、归属感。5、有利于把握市场的商业信息并整合商业资源。6、成立商业运营团队也符合商业运营管理团队走规模化、多元化、精细化的发 展道路。7、避免了虚假招商及责任难以追究的行业现状。14金成本。2、商业行业对于人员的入行门槛虽然比较低，但创新复合型的运营人才较为缺少。3、行业特征所影响，人员流动较大，欠缺稳定顶。4、对平台的需求较高。153、计划实施1、集团公司成立商业部，负责自身商业地产项目的前期策划及招商，后期 的运营与发展。2、与外聘代理公司形成联合招商与运营团队，借助自身项目与代理公司，通过1至2年的全程作业，熟知策划、招商、运营中各个环节的业务知识及 解决方法。3、可考虑通过猎头公司及推荐的方式，吸收个别高层及中层管理人员。4、建立与商业运营团队成员之间的沟通机制，确保目标一致、观念一致、步伐一致。16第五部分 组建商业运营团队的前期工作17商业运营中心组织架构18商业运营管理业务领域八业务领域七购物中心策划专业市场策划业务领域三业务领域五业务领域六业务领域四V旅游地产策划步行街策划19商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节 主要是通过市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项 目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进 行科学分析。20定位是项目入市的第一步，是商业地产项目设计 的第二个环节。项目定位是在项目市调及可行性 分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何 做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目 进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主 要方式是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位：211、项目业态定位一一明确项目 的业态，回答项目是什么的问 题。2、项目功能定位一一明确项目 的基本服务功能，回答项目可 以做什么的问题。3、项目主题定位一一明确项目 的主题，回答项目应该做什么 的问题。224、项目形象定位一一明确项目 的形象，回答项目的经营特色、差异 化策略、宣传推广原则的问题。5、项目目标客户定位一一明确项目 资源优势，回答项目如何整合资源，提升项目商业价值的问题。6、项目目标消费群体定位一一明确 项目为谁服务，回答项目生存、发展 的问题。7、项目战略定位一一确定项目整体 开发规划思路与目的，回答项目运营 模式的问题。23定位关键关键认清自身条件，了解区域商业现状及当地消费需 求，扬长避短2关键二3 关键三准确把握目标市场，抢占市场先机，寻找经营亮 点，发现缺位商业，与同类商业错位经营建立特有项目亮点，营造浓郁商业氛围，打造 服务明星品牌，提供购物、休闲、娱乐去处24第六部分 公司战略目标和发展规划战略目标：本着解放思想、实事求是、与时俱进、加快发展的指导思想，以资本运营为纽带，建立产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度，形成以市场为导向，打造适应市场经济发展需要的现代企业平台，通过企业平台，实现商业地产运营利益最大化。26商业运营管理团队要发展，必须得到市场的检验，因此，在经营方式上必须转变走市场化运 营，业务拓展要以市场为导向。优化人才结构体系：首先要建立科学合理的人才招聘体系和培训制度，实现商业运营管理团 队人才的专业化，才能有效的拓展地产公司业务，建立现代企业管理制度。其次，要建立科 学合理的薪酬体系，对员工实施人性化在管理，建立合理的奖励机制，提高员工工作积极性。建立有效的法人治理结构：实施法人治理，脱离政府管制，企业完全自主经营，企业法人对 企业拥有决定权，决定商业运营管理团队的发展走向和战略目标。27第一步：以市场为导向，对商业运营管理团队内部的资产（门店）的整合、运营，以 实现提升资产升值空间和经营管理，变管理为经营，实现门店科学、合理、有效的利 用，优化业主、出租人和附近居民的利益。第二步：在完成系统内部资产经营之后，加强与系统内部的资产经营（其他兄弟单位 的资产）的联系，实现信息共享，或者以商业运营管理团队的形式来实现系统内部资 产的整和，扩大商业运营管理团队经营范围。第三步：走向市场，努力打造成为一个商业地产经营地产公司，业务延伸到社会、参与市场竞争，可以考虑收纳私人商铺和商业整体，购买或者租用商业来经营，实现 规模化经营，打造北京商业地产最可信赖的品牌。比如，我们可以利用自己的资产（门店）优势，形成规模如餐饮连锁、酒店连锁。第七部分风险分析与对策291、政策风险及对策在市场化道路上走得顺利，必须要研究政策，按照政策的路径去实现市场化经营。2、技术风险及对策商业地产的投资与运营要求经营者拥有很好的市场敏感度，在经营经验方面，需要多学习和培训、调查和了解。303、市场风险及对策企业没有市场经验，进入市场面临的竞争很大，市场风险大，对抗市场风险需要决策在 做决定之前要进行充分的市场调查。4、人力风险及对策专业人员匮乏，可以引进。高薪聘请专业的商业地产人才，尤其是需要一个优秀团运营 管理团队支持。5、其它风险及对策房子证件不齐（土地证、房产证），这方面的问题可以通过加强与相关部门的协调沟通 来解决。31第八部分研究结论与建议1、研究结论：商业地产商业运营管理团队成立具有可行性和可操作性综上所述，商业运营管理团队成立能有美好的发展前景，其前提是具备条件，并操作性强。用 科学发展观来看，成立商业运营管理团队是为了更好的发展，也是为了实现企业利润最大化，通过经营方式、管理模式、用人机制等方面的转变，来实现企业的战略目标。相信通过我们团 队的共同努力，一定能够实现目标！332、建议首先，成立商业运营管理团队，必须按照市场规则办事，成为独立核算的企业化、市场化商业运营管理团队。其次，商业运营管理团队在人才选拔的时候，应该向专业化靠齐，并且一 定要进行专业的培训。34报告结束谢谢!The end!Thanks35