进口丰田汽车4s店建设项目可行性研究报告.doc

目 录1项目综述11.1项目背景11.2项目建设的目标任务21.3项目选择原则31.4项目建设内容及规模31.5可研报告编制依据41.6可研报告成果构成42项目建设的必要性及有利条件52.1项目建设的必要性52.2项目建设的有利条件73项目区概况83.1自然地理83.2社会经济情况113.3基础设施113.4水利建设现状124农业生产方案134.1农业生产现状134.2农业生产规划144.3农业节水技术配套措施155水土平衡分析165.1原则与方法165.2灌溉需水量175.3灌溉工程可供水量205.4水供需平衡分析206工程方案216.1工程总体方案216.2工程规模布局217项目管理及实施计划347.1项目实施机构及组织管理347.2运行管理367.3分年度实施计划377.4项目招标管理377.5.建设监理管理387.6合同管理397.7施工管理397.8质量管理408水土保持与环境影响评价418.1水土保持方案418.2环境影响评价428.3 环境影响初步评价438.4综合评价与结论449投资估算及资金筹措449.1概算编制依据449.2工程总投资及构成459.3资金筹措方案4610经济评价4610.1概述4610.2计算系数及计算条件4710.3国民经济评价4710.4财务评价5210.5结论5611结论与建议5636第一章 项目总论一、项目名称XXXX商贸有限公司（赵国春）进口丰田汽车4S店建设项目二、项目建设单位概述（一）项目建设单位名称XXXX商贸有限公司（二）项目建设单位简介XXXX商贸有限公司成立于2008年，注册资金500万元，主要业务为上海大众斯柯达汽车在XX的销售和售后服务工作。公司自成立以来，在XX地区不断开拓市场，经过两年多的发展，企业已构建了良好的营销和服务体系，为消费者提供系统完整、功能齐全、服务完善的汽车服务，在消费者心中树起了良好的形象。公司2009年实现销售额5000多万元。（三）项目建设单位住所XX市XX区桥北XXXX物流园区（四）项目联系人及联系方式三、项目建设概述（一）项目规划方案XXXX商贸有限公司从2008年经营上海大众斯柯达汽车的销售和售后服务以来，经过两年的发展，在汽车销售和售后服务工作中取得了良好的业绩，并于2010年取得在XX经营进口丰田汽车的销售许可。项目规划占地8000平方米，建设地址位于XX物流园区，建设内容主要包括工程建设和设备购置。本项目的建设，可以拓宽企业的业务范围，增强企业实力，提高企业在XX地区汽车销售和售后服务方面的综合竞争能力。（二）项目建设内容及规模1、工程建设（1）展厅及办公室，建筑面积为7116平方米，共三层，一层2472平方米；二层2172平方米；三层2472平方米。（2）维修车间及配件库，建筑面积为1650平方米，共两层，一层1150平方米；二层500平方米。（3）地下停车场，建筑面积为2648平方米。2、设备购置、安装主要包括配套工程设备、汽车维修设备、办公家具及其他工器具等。（三）项目建设地点XX市XX区桥北XXXX物流园区。（四）项目建设期限2010年6月2010年11月（五）项目建设性质新建（六）项目总投资及资金筹措1、项目总投资项目总投资3105.26万元，其中固定资产投资2543.17万元，流动资金562.09万元。在固定资产投资中，建筑工程费1679.10万元，设备购置及安装工程费440.59万元，工程建设其他费用302.38万元，基本预备费121.10万元。2、资金筹措项目总投资3105.26万元，全部由建设单位自筹。四、项目编制依据 （一）十大产业调整和振兴规划（二）XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（三） 项目建设单位提供的其他背景资料五、项目编制原则（一）本着投资少、见效快、效益高的原则，根据市场的需求和发展趋势确定合理的建设规模。（二）充分利用现有的公用工程设施及其他有利条件，对本项目进行合理安排。（三）利用国内先进的工艺和设备，实现节能降耗，提高经济效益和社会效益。（四）坚持实事求是，客观评价的原则，在广泛调查研究的基础上，以科学态度对项目经济效益和社会效益做出恰当的评价。（五）按照国家现行有关产业政策和法律法规进行编制。（六）贯彻“安全第一、预防为主”的方针，遵循现行的防火、安全卫生和劳动保护等有关规定，确保本项目安全稳定运营，保障劳动者的安全和健康。（七）切实增强对国家节能减排政策的理解与把握，按时、按质、按量完成节能减排任务，积极践行社会责任。六、项目主要经济技术指标表表1-1：项目主要经济技术指标表 序号指 标 名 称单 位数 量备注1劳动定员人601.1一般工作人员人521.2管理人员人82建筑面积平方米114143总投资万元3105.263.1固定资产投资万元2543.173.2流动资金万元562.094资金筹措万元3105.264.1银行贷款万元0.004.2企业自筹万元3105.265营业收入万元11678.00 正常年6总成本万元10709.58 正常年7年上交营业税金及附加万元263.10正常年8年交纳所得税万元176.33 正常年9年实现税后利润万元528.99正常年10税后全部投资回收期年5.9711投资利润率%15.0112投资利税率%20.0213财务内部收益率（税后）%14.5514财务净现值万元259.18 (ic=13%）15盈亏平衡点%43.24七、结论XXXX商贸有限公司（赵国春）进口丰田汽车4S店建设项目具有良好的经济效益和社会效益，项目建成后年销售额可达11678.00万元，投资利润率达15.01%。项目建设地址位于XX市XX区桥北XXXX物流园区内。XXXX物流园区内现已成为蒙东地区重要的社会化、专业化、规模化经营的现代物流中心。进口丰田汽车4S店的进驻与园区形成互补的优势，丰富了物流园区的经营内容，同时，公司依托物流园区的产业集聚的优势，拓宽XX商贸有限公司的经营业务，能够提高企业的销售覆盖面，增强公司在XX汽车销售和售后服务的综合竞争力，可以提供一定的就业岗位，对增加地方财政产生积极的影响。第二章 项目建设的必要性分析一、产业环境简析为应对国际金融危机对我国实体经济的影响，根据国务院部署，由国家发展改革委与工业和信息化部会同国务院有关部门开展了钢铁、汽车、船舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造业、电子信息、物流业十个重点产业调整和振兴规划的编制工作，制定了十大产业调整和振兴规划。国家已经将汽车行业定性为九大支柱性产业之一，汽车产业具有产业链长、关联度高、就业面广、消费拉动大等特点，迅速复苏可有力带动相关产业发展，成为国民经济增长的重要推动力。2009年3月20日正式发布了汽车产业调整和振兴规划全文，确定了汽车业发展的8大目标和11项政策，这项以实现汽车产销稳定增长为首要目标的规划中，提出了振兴汽车业的具体政策措施，包括减征乘用车购置税（已经实施）、开展“汽车下乡”（已经实施）、加快老旧汽车报废更新、清理取消限购汽车的不合理规定、促进和规范汽车消费信贷、规范和促进二手车市场发展、完善汽车企业重组政策、推广使用节能和新能源汽车等。汽车产业调整和振兴规划实施一年，成为我国汽车产销止跌回稳、迅速增长的重要动力。2009年国产汽车产销双超1300万辆，同比增长超过46，并一举超越日本成为全球最大的汽车生产国，超越美国成为全球最大的新车市场。据国家统计局统计，2009年汽车商品零售额约为1.1万亿元，同比增长32.3，增幅高出社会消费品零售总额一倍多。汽车产业的增长，直接带动了交通运输设备制造业工业增加值快速增长。大多数相关行业实现了正增长，如钢材、专用设备制造业、通用设备制造业、电气机械及器材制造业、纺织业、橡胶制品业等。汽车产业的强劲复苏，有力地带动了工业增长的整体回暖和经济企稳回升。汽车产业调整和振兴规划的出台，不但有力地促进了汽车工业的整体进步和发展，同时，也将会加快汽车消费市场的长期、稳定发展。二、项目建设的适应性（一）近年来，XX地区经济呈现出了稳健的发展局面。 XX发展前景广阔，经济潜力巨大，是实施西部大开发战略的前沿阵地，又是振兴东北老工业基地的涵盖区域，近年来，国民经济持续增长，综合实力进一步得到提高。2008年XX市生产总值达到752.39亿元，增速为18.3%。第一产业增加值143.55亿元，增速为8.8%，第二产业增加值375.21亿元，增速为25.3%，第三产业增加值233.63亿元，增速为15.6%。2008年全社会固定资产投资完成517亿元，增速为22.2%。社会消费品零售总额239.87亿元，增速为24.8%，其中，城区（XX区、松山区、元宝山区）消费品零售总额121.8亿元，旗县消费品零售总额118.07亿元。一批重点项目相继投产，有效地支撑了经济的快速发展。2009年XX市地区生产总值达到912.89亿元，增速为16.6%。第一产业增加值148.94亿元，增速为4.4%，第二产业增加值451.39亿元，增速为24.7%，第三产业增加值312.56亿元，增速为13.3%。2009年全社会固定资产投资完成655.03亿元，增速为26.7%。经济发展呈现出了良好态势。汽车行业作为与社会经济发展紧密联系的行业，区域经济的发展情况对行业的发展产生重要影响。XX地区经济近年来呈现出了稳健的发展态势，为XX汽车销售行业的发展创造了一个良好的氛围。近几年来，随着XX地区人们生活质量和品位的提升，对汽车的需求在逐步增加，已由最初的代步工具转变为对享受生活的表现形式，这种改变悄然拉动了XX汽车行业的整体销售水平，综合竞争力和影响力得到了显著提升。从成交额来看，XX汽车行业发展水平迅速靠拢整个汽车业的总体发展增速，以近8%的销售增长态势稳步前进。（二）项目建设单位在汽车销售和售后服务方面具备一定的优势，为本项目的建设和运营奠定了市场、管理、人才的基础。XXXX商贸有限公司两年来一直致力于汽车销售和售后服务方面的业务，赢得了消费者的信赖和支持，在XX汽车销售市场中占有一定的份额。在流程管理方面，公司严格按照汽车4S店 “接待需求分析产品介绍试乘试驾促成交易合同签定配套服务交车售后跟踪”的业务流程，为消费者提供贴心服务，尤其在售后服务方面，对购买车辆的用户及时进行跟踪、回访，为其提供汽车保养知识。公司适时为员工进行汽车知识、礼仪方面的培训，提升人员的营销技能和整体素质，拥有了一支在汽车销售和维修方面的人才队伍。此外，公司以发展为平台，建立了科学、务实的人才管理体系，不断创新人才保障机制，积累企业在发展过程中人才方面的需要，为本项目的建设和运营奠定了人才基础。三、建设用地与相关规划XXXX商贸有限公司位于XXXX物流园区。（一）项目建设的用地已获得XX市国土资源局XX区分局的批复，批复文号为红国用（2010）字第040号（二）项目建设规划正在办理中。（三）项目环境影响报告书已经获得批复。批准文件为关于XXXX物流园区环境影响报告书的批复赤环发2006166号第三章 项目建设内容及建设进度一、项目建设内容及规模（一）工程建设1、展厅及办公室，建筑面积为7116平方米，共三层，一层2472平方米；二层2172平方米；三层2472平方米。2、维修车间及配件库，建筑面积为1650平方米，共两层，一层1150平方米；二层500平方米。3、地下停车场，建筑面积为2648平方米。（二）设备购置、安装主要包括配套工程设备、汽车维修设备、办公家具及其他工器具等。二、项目分项建筑及用途表3-1：展厅、办公建筑面积及用途表序号项 目 名 称楼 层建 筑 面 积（平方米）用途/备注1展厅一层2472汽车销售2展厅二层2172汽车销售3办公用房三层2472办 公表3-2：维修车间、配件库建筑面积及用途表序号项 目 名 称楼 层建 筑 面 积（平方米）用途/备注1维修车间一层1150汽车维修、保养2配件库二层500配件仓库表3-3：地下停车场建筑面积及用途表序号项 目 名 称楼 层建 筑 面 积（平方米）用途/备注1停车场地下一层2648停 车 场三、项目建设进度项目建设时间为2010年6月2010年11月2010年6月： 项目前期准备工作（包括工程设计、项目建议书编制等）2010年7月2010年10月：展厅、维修车间、配件库和地下停车场工程建设2010年11月： 设备购置、安装及调试表3-4： 甘 特 图 时间(月份)项目名称2010年67891011项目前期工作（包括工程设计、项目建议书编制等）展厅、维修车间、配件库和地下停车场工程建设设备购置、安装及调试第四章 项目建设方案一、项目选址项目建设地址在XXXX物流园区，东临XX盐业公司XX分公司，南临园区纬五路，西临赤锡公路，北临园区空地。二、项目区自然条件简介（一）项目场址水文地质情况根据XX自治区有色地质勘探第八队的工程地质勘察报告书及补充说明书提出，场地的地层结构由上而下可分为六层：1、杂填土层厚约2.5米。2、轻亚粘土，层厚约1.5米。3、淤泥质土、亚粘土，层厚约为0.50.6米。4、粉细砂土，层厚约为5米。5、含卵石、圆砾砂，层厚约为0.42.45米。6、圆砾层，层厚约5米。各土层的地基承载能力850吨平方米。根据国家地震烈度区划，XX地区地震基本烈度为7度，按照建筑抗震设计规范GBJll89进行设防。场地地下水类型为第四纪砂砾石孔隙潜水，水位埋深67米左右。透水性和富水性较强，以大气降水及河水补给。水化学类型为重碳酸钙镁，pH值为77.2，无侵蚀性二氧化碳存在。经水质分析，硫酸根含量4060mgL，碳酸根含量为56mgL，故地下水对混凝土无结晶性和分解性侵蚀。（二）项目场址气象条件1、气温年平均气温：6.6 最高气温：42.5最低气温：-31.4 季度平均最高气温(68月)：22.2季度平均最低气温(1112月)：-6.62、相对湿度最热日平均湿度：66 最冷日平均湿度：453、降雨量年平均降雨量：371.1mm 年最大降雨量：560.8mm日最大降雨量：79.4mm 时最大降雨量：30mm4、风向及风速常年主导风向为西南风 夏季主导风向为西南风冬季主导风向为西风 夏季平均风速为2米秒冬季平均风速为2.4米秒 5、气压夏季：706mmHg 冬季：716mmHg6、积雪最大积雪深度：21cm7、冻土深度标准冻结深度180cm，冻结期一般为11月末到次年4月末。（三）项目场址水资源条件距项目区1公里附近有贯穿XX市的英金河属大辽河分支，水量充沛，且XX市地下水资源丰富，水源较好，各项理化指标均符合国家饮用水标准。（四）项目场址其他条件1、项目建设地点属于平川区，地势平坦，不属于地质构造带，没有地质断裂构造结构。2、原材料供应有保障。本项目建设所需钢筋、水泥、砖料、建筑防水等建材均可就近购买，可以节省运杂费。3、交通便利。项目建设地点位于XX市XX区桥北镇XXXX物流园区，交通十分便利，为项目的实施创造了条件。4、通讯条件先进。XX物流园区通讯网络发达，电话可以直拔国内外，移动通讯可以直接联入国际互联网。5、电力能源供应有保障。三、工程方案（一）工程建设依据1、中华人民共和国建筑法2、中华人民共和国环境保护法3、中华人民共和国节约能源法4、建筑设计防火规范（GB50016-2006）5、办公建筑设计规范（JGJ67-2006）6、混凝土结构设计规范（GB50010-2002）7、建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）8、建筑结构荷载规范（GB50009-2001）9、建筑抗震设计规范（GB50011-2001）10、钢结构设计规范（GB50017-2003）11、门式钢架轻型房屋钢结构设计规程（CECS102:2002）（二）建设规模XXXX商贸有限公司位于XXXX物流园区。建设规模详见下表表4-1：项目建设规模表序 号名 称数 量备 注1展厅及办公7116平方米1.1一 层2472平方米1.2二 层2172平方米1.3三 层2472平方米2维修车间及配件库1650平方米2.1一 层1150平方米2.2二 层500平方米3地下停车场2648平方米4合 计11414平方米（三）结构展厅主体为框架结构，钢筋混凝土独立基础墙，采用的设计基准期为50 年，建筑结构的安全等级为二级。外墙为300mm陶粒混凝土空心砌块，内墙为200mm陶粒混凝土空心砌块。抗震按7度区设防。楼板及屋顶为钢筋砼梁，现浇楼板。框架下设地下停车场。维修车间为钢结构，柱距7.00米，跨度总长30.00米，承重结构为门式钢架。沿建筑物长度方向设柱间支撑和屋面横向水平支撑，檩条、墙梁均采用冷弯薄壁型钢。（四）建筑立面展厅正立面造型为玻璃幕墙，表现简洁明快，有一定力度，使建筑轮廓线条优美，富于变化，并与物流园区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。 项目建设区是室内环境，设备与设施以及消防、安全防护等基本要求必须符合有关规范，并按中档标准设计。四、配套工程 （一）给水排水1、设计依据及范围（1）执行国家制定的有关给排水规范：建筑给排水设计规范GBJ1588建筑防火设计规范GB500162006室外给水设计规范GBJ1387室外排水设计规范GBJ1487建筑灭火器配置设计规范GB501402005（2）设计内容为项目建设范围内的室内外给排水系统及消防给水系统。2、给水 本项目用水为生活用水，给水由园区统一供水管网接入，供水能力能满足项目建设用水的需要。3、排水本项目排水主要为生活废水，可直接排入城区排水管网。（二）供电及通讯1、供电本项目供电工程主要为照明配电及其他用电设备等供电，均接入现行市政供电管网。照明采用日光灯，楼梯、门、走廊选用节能灯，各个楼层安装应急灯。2、防雷与接地保护在楼房顶部设防雷击保护装置。所有用电设备均采用国标材料。3、通讯设计选用外线电话对外联系。通讯外线由当地电信部门提供。（三）采暖通风本项目采暖由城区集中供热统一供给。1、供暖接入市政供暖网络，保证各处供暖。2、各室及走廊按标准安装相应的供暖设施。3、在每栋供暖管道的低处安装一处或多处放水阀门。（四）消防 1、设计依据 建筑防火设计规范GB50016-2006建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）建筑物防雷设计规范GBJ50057-942、消防用水消防用水由市政给水管网供给。3、消防措施本项目消防按照建筑防火设计规范GB50016-2006进行设计，经营区按照防火规范要求进行设计，建筑物间留足防火距离，总体布局呈环状，保证消防道路的畅通。本项目建设区内安装一定数量的ABC手提式干粉灭火器，以备初期火灾发生时使用。有火灾危险的工段，电气设备及照明均采用防爆或隔爆设施。4、消防机构设置及消防器材在项目建设投产后，配置相应的消防器材，设兼职消防员，负责消防安全及消防器材维修更换工作。五、设备购置方案（一）设备购置表4-2：维修车间设备明细表序 号名 称单 价（元）数 量总 价（万元）1喷射测试仪200002台套4.002四柱举升机3200010台套32.003汽车检测电脑2000001台套20.004车身校正仪1500001台套15.005钣金修复机900001台套9.006四轮定位仪1600001台套16.007烤漆房1500001台套15.008扭力扳手100003台套3.009电路测试盒230002台套4.6010气缸压力测试仪70003台套2.1011千斤顶250002台套5.0012转接测试盒136005台套6.8013试乘试驾车2500001台25.0014救援车2000001台20.0015其他修理工具15.0016合 计192.50表4-3：其他工器具表序 号名 称单 价（元）数 量总 价（万元）1配套工程设备180.0011414平方米205.452其他工器具10.003合 计215.45第五章 节约能源、环境保护、消防及劳动保护在本报告中，只对环保、节能、消防等做简单介绍，建议项目单位委托相关专业机构对本项目做环境影响评价报告。一、节约能源节约能源、节约用水是可持续发展的战略措施，本项目将采取一切措施节约能源、节约用水。本项目将严格遵照公共建筑节能设计标准GB50189-2005的要求进行各项细部设计，以使本项目的建筑水平能达到节能型建筑标准。（一）建筑设备监控系统设置建筑设备监控系统，利用先进的系统设备和控制手段，对本项目的空调系统、照明系统和动力配电系统等进行监视、测量和控制。通过遥测监测合理调配负荷，实现优化运行，可有效节约能源。（二）照明灯具照明优先选用节能灯具。采用新型高效光源及电子镇流器，降低照明用电量。（三）空调系统根据使用功能合理划分系统，满足不同室内温度、湿度、洁净度标准，避免能量浪费。（四）机电设备机电设备选用耗能低、效率高的设备。（五）维护结构对于本项目，其维护结构的保温设计符合建筑节能设计标准。建筑外围门窗注意运用热工性能好的构造材料与节点，节省能耗。（六）电气计量各单元电气分部门计量，将有利于节电。（七）工艺流程采暖、供电、供气、供水系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中损耗。（八）管道保温空调冷热水管、送回风管及生活热水管等选择合适的、高效保温材料，加强保温设施，提高能源利用率。二、节水（一）用水设施选用节水型的优良洁具及其他用水设施。（二）给水计量各单元给水按大部门分区计量，将有利于节水。 三、环境影响分析（一）编制依据1、中华人民共和国环境保护法2、项目建设单位提供的环境影响报告（二）设计采用的环境标准1、污水排入城市下水道水质标准（GBJ3082-1999）2、大气环境质量标准GB3095-823、建设项目环境保护管理办法（86）国环字第003号4、噪声控制设计规范GBJ87-85（三）项目施工期环境影响分析拟建项目施工期环境影响是短期的，主要来源于各种施工机械和运输车辆产生的噪声、施工及运输车辆产生的粉尘和二次烟尘、施工废水污染及建筑垃圾对周围环境产生的干扰和影响。1、噪声影响分析施工期间的噪声主要来源于施工机械设备，大多为不连续性噪声。施工期各种噪声多为点源并随距离而衰减。施工期间施工噪声应为重点考虑问题。应严格按照XX市相关施工规定，按规定时间施工。 2、粉尘影响施工扬尘是施工活动的一个重要污染源。随施工季节和施工管理等不同而差别甚大，影响范围可达150300m。3、水污染影响施工期水污染源分为两部分：包括施工人员的生活污水和施工行为本身产生的废水。其中，施工废水主要包括土石方阶段降水井排水、混凝土养护排水以及各种车辆冲洗水。4、固体废弃物影响施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、开挖土方和施工中废弃物如水泥、砖瓦、石灰、沙石、损坏或浪费的各种建筑装修材料。（四）项目施工期环境保护措施1、噪声控制措施噪声源尽量设置在远离敏感点的地方，因此，应在施工现场周围设立简易屏障以便隔声，合理安排运输路线，降低人为噪声。采取上述降噪措施后，可降噪3040dB(A)左右。本项目施工期噪声对周围声环境影响比较轻微。2、施工期粉尘控制措施扬尘造成污染是短期，局部的影响，施工完成后便会消失。减缓扬尘的有效措施有：（1）施工场地定期洒水。大气干燥及扬尘天气时停止土方开挖等产尘作业。（2）施工现场运输通道及时清扫、冲洗。（3）施工车辆进入现场低速行驶，减少尘量。（4）使用密闭式槽车运输干水泥到水泥库房。（5）露天堆放渣土应覆盖。（6）采用外购商品混凝土。（7）来往施工现场多尘物料均要用帆布覆盖。（8）驶离场地车辆要清洗。3、施工期水污染控制措施对施工期产生的废水应采取以下措施处理：（1）工地生产、生活排水尽量做到有组织收集，不能随意漫流。（2）装修地面冲洗废水须经沉淀池沉淀处理，尽量延长沉淀时间。（3）施工人员盥洗、冲厕污水须经化粪池预处理后再排入市政污水管道。（4）施工期废水通过上述措施治理后统一排入市政污水管道，对周围的水环境影响较小。4、施工垃圾污染的控制措施对施工期产生的固体废弃物应采取以下措施处理：（1）施工期生活垃圾和其他废弃的土方、灰渣应设置固定存放点，并按环卫部门要求运到指定地点消纳处理。（2）施工期产生的可回收废料如钢筋、管头、废木板等应尽量由施工单位回收利用。（3）施工期将产生大量渣土，在运输过程中易引起二次扬尘污染。因此，渣土运输应采用密闭式运输。施工期产生的固体废弃物对周围的环境影响较小，但仍应充分重视，认真执行控制措施。（五）其他环保措施选择符合绿色环保要求的电气产品，达到环保规定的要求。另外在照明设计方面，创造舒适的光环境，注意避免眩光，减少光污染。采用可回收或可重复利用的电气设备与材料，以节约社会资源。（六）项目营运期环境影响分析本建设项目投入使用后，主要的污染源有生活污水、噪声、生活垃圾等。1、水环境影响项目营运期的水环境影响因素主要是生活污水。2、固体废弃物影响运营期固体废弃物基本为生活垃圾等。3、噪声影响项目建成后的噪声源为运输车辆和机械设备产生的少量噪声等，对环境影响较小。（七）项目营运期环境保护措施1、 生活污水处理措施生活污水直接排入城市市政污水管道。2、固废处理措施项目运营过程中的固体废弃物定点存放，由市政环卫部门集中处理。3、降噪处理在设备机房用隔音材料设置隔音墙、隔音顶、隔音门等降噪。 （八）生态保护措施及预期效果1、建设项目所在地属人工生态环境，项目建设用地范围内无濒危物种，无动物栖息地。该项目的建设和运营使这里的绿地和景观有所增加，对生态环境是有利的。 2、建设过程中，应加强绿化工作。选择绿化植物时，应考虑以下因素：所选植物必须适应本地气候条件、土壤条件或通过人工培植后能适应此地条件的植物；选择植物种类要乔木、灌木、草坪、花卉相结合，以使绿地具有自然界美感；选择植物时，要考虑其抗污染和降噪的能力，以更好地发挥保护环境的作用。3、建设项目绿化率约为20，对周边地区的生态环境保护会起到一定的改善作用，不仅能美化周边环境，净化空气，而且还能有效地吸声降噪。（九）结论综上所述，根据现有条件，本项目的施工必然对周边地区造成轻微的环境影响。施工中应采取有效的环保防治措施，尽量减少对周围环境产生的影响，如果做到本章所建议的保护和防护措施，本项目在环境保护方面是可行的。四、消防（一）消防设计依据本项目在设计、施工中，应充分考虑消防安全和人员疏散等问题。消防设计主要依据的设计规范如下：1、建筑防火设计规范（GB50016-2006）2、火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）3、人民防空工程设计防火规范（GB 50098-98）(2001年版)4、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）（二）消防设计基本原则本工程严格遵循上述设计防火规范及国家颁布的有关方针、政策，坚持以防为主、防消结合的原则，采用可靠的防火设计措施，做到“立足自救，安全保险”，保障安全、方便使用、技术先进、经济合理。（三）耐火等级1、本项目耐火等级为二级。所有建筑、结构、给排水、通风、电气等专业均按此原则设计。2、本项目消防设计包括室内及室外消火栓系统。（四）建筑消防 1、建筑消防根据建筑防火设计规范（GB50016-2006），建设项目建筑物之间及其与周边建筑之间的距离满足消防规范要求。楼梯设计满足疏散及距离要求。本项目按规定设消火栓及消防设施，满足消防要求，建筑内采用现代化的消防设施，包括自动报警、自动控制及自动灭火系统，确保防火安全。本项目消防给水按同一时间内火灾次数为一次设计。水源：本项目给水由市政供水管网接入，供生活和消防用水。消防水源由市政供水管网引入。各层均按要求设消火栓。根据本项目建筑物布置情况，设置一定数量的消防水泵接合器与室外消火栓系统的环管相连，保证系统用水。2、灭火器本项目灭火器配置按中危险等级设置，在办公区、值班室及作业区等处配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。（五）消防管理本项目的消防管理，要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，本着自防自救的原则，实行严格管理和科学管理。本项目的经营或使用单位应设置消防安全机构，或配备防火兼职干部和从事消防设施管理、维护的工程技术人员，在职工中组织义务消防队员，对消防队员进行灭火业务培训，并对职工加强消防宣传工作，增强职工的消防意识。在项目建设过程中，加强施工队伍安全管理，严肃施工纪律，杜绝违章施工，加强施工电器设备的检查养护及易燃建筑材料的保管，设置专职消防安全检查员，制定消防安全规章。五、劳动保护（一）劳动定员本项目劳动定员为60人。其中，企业经理1人，副经理1人，财务人员5人，维修人员30人，采购人员4人，销售人员7人，办公室4人，售后服务人员8人。（二）设计中采用的标准1、中华人民共和国安全生产法，2002.6.292、建筑防火设计规范GB5001620063、建筑物防雷设计规范GB50057944、火灾自动报警系统设计规范GB5011698（三）劳动保护措施1、根据经营特点和火灾危险性合理布置，做好场区消防工作。2、加强劳动保护意识的培养，在员工培训中要进行劳动保护知识的学习。3、项目建设单位要成立劳动安全工作小组，进行劳动安全的检查、监督。4、选用可靠的生产设备，在建筑、电器等方面必须采用相应的防火、防爆措施。5、在高噪音场所设置隔音、消音设施，使噪音降至标准以下。6、所有用电设备均须设有短路、过载保护装置及防雷、防静电设施。在进行检修时，要切断电源并派专人看护。7、凡运转设备须加防护罩，以免发生人身伤亡事故。8、所有设备和仪器的使用与检修，严格按照使用说明进行操作。9、按规范设置火灾自动报警系统。10、按规范划分危险区，保证防火防爆距离。建筑结构抗震按当地地震的基本烈度设计。建构筑物的耐火等级、防火间距、疏散通道、安全距离等均按有关规范执行。11、凡容易发生事故及危害生命安全的场所以及需要提醒人员注意的地点，均按标准设置各种安全标志；凡需要迅速发现并引起注意以防发生事故的场所、部位均按要求涂安全色。12、按有关规定设计室内设置采暖及通风，使室内保持良好的空气卫生条件，以防止电脑、打印机等设备产生的污染物超标。第六章 投资估算及资金筹措一、投资估算（一）投资估算编制依据1、本报告提出的各项技术参数、数据，根据XX市近期建设工程造价水平为估算依据，投资估算采用本地类似工程指标换算法进行估算。2、XX建设工程造价信息网、XX市建设工程造价信息。3、XX自治区、XX市人民政府有关部门颁布的有关法规和政策文件。4、国家及地方政府现行关于工程建设其他费用的计费标准。5、建设部项目经济评价方法与参数(第三版)。6、建设项目投资估算编审规程CECA/GC1-2007。（二）编制条件假定由专业管理公司承担设计、施工及项目管理。（三）投资估算1、建筑投资估算（1）建筑工程费建筑工程费依据相关专业所提供的建构筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价包括装修造价。建筑工程费为1679.10万元，占总投资的54.07%。（详见下表）表6-1：建筑工程费明细表序 号名 称单 价（元）数 量总 价（万元）1地上建筑8766平方米1.1展 厅1500.007116平方米1067.401.2车 间1200.001650平方米198.002地下建筑2648平方米2.1地下停车