上海房地产价格走势.DOC

壹、影响房地产价格涨跌的因素要分析房地产价格的走势首先要了解影响房地产价格的因素。在市场经济条件下，影响房地产价格涨跌的因素主要有3种，即房地产开发经营成本，综合品质（体现商品价值）、市场供需关系等。1房地产开发经营成本房地产开发成本主要包括土地成本、前期费用、建安成本、财务和管理费、销售成本、行政税费等等。而建筑形态、物业前期产品设计定位、环境创意也是和土地利用、建安成本等密切相关的。房地产开发经营成本的高低将直接影响房地产的价格。从2000年至今，上海房地产开发经营成本中建安费用上下没有太大的波动，而土地价格在直线上升，其余费用有涨有跌，从而造成近年房地产价格呈上升趋势。2房地产综合品质房地产综合品质，代表了房地产作为商品的价值。在通常情况下，商品价值是决定商品价格的主要因素。房地产综合品质大致包括：地段（包括区域环境）和建筑质量（包括小区环境、建筑形态、户型功能等）。在供需相对平衡（或稳定）的时期，房地产价格的变动和房地产商品的价值（即综合品质）的变化是呈正相关的。这几年上海新增房地产的综合品质逐年提高，尤其在90年代后期以来，提高程度在逐年加快。如区域道路交通、综合环境不断改善；小区环境不断变化；建筑立面、造型趋于丰富多彩；户型功能趋于科学、合理等等。这是这几年上海房地产平均价格逐年上升的主要原因之一。3. 房地产供需状况在市场经济下房地产作为商品，其价格受市场供需关系的影响很大。这几年上海房地产供需波动较大。1995年上海商品房竣工面积大于当年销售面积，竣工销售比是1.23：1；商品住宅竣工面积略小于当年销售面积，竣工销售比是0.99:1。19961998年，无论是商品房还是商品住宅，竣工面积都远大于当年的销售面积。19992000年，商品房竣工面积仍大于当年销售面积，但商品住宅竣工面积开始小于当年销售面积。2001年上海商品房和商品住宅竣工的面积都小于当年销售面积。见图1-1、1-2、表1-1。表1-1 19952001年上海商品房和商品住宅竣工、销售状况 单位：万平方米时间1995199619971998199920002001商品房竣工面积700.391207.861464.961565.341468.621643.621791.85商品房 销售面积567.66573.5686.451141.911328.671557.871796.65竣工销售比1.23：12.11：12.13：11.37：11.11：11.06：11.00：1商品住宅竣工面积529.77992.31176.1412421229.231388.011524.21商品住宅销售面积536.31528.5617.021056.771243.331445.871681.47竣工销售比0.99：11.88：11.91：11.81：10.99：10.96：10.91：1资料来源：根据历年上海投资建设统计年鉴整理 商品房和商品住宅的供需关系不能单看竣工和销售关系，因为当年供应量不仅包括当年竣工面积，还应包括上年结转的空置面积。这几年上海商品房供需（严格来说是销售）状况见表1-2、图1-3、1-4。表2 19952001年上海房地产供销状况 单位：万平方米时间1995199619971998199920002001商品房供应面积875.721540.332094.862534.152706.952940.763042.15商品房销售面积567.66573.5686.451141.911328.671557.871796.05供销比1.54：12.69：13.05：12.22：12.04：11.89：11.69：1商品住宅供应面积687.371187.791683.41971.212130.622310.382367.58商品住宅销售面积536.31528.5617.021056.771243.331445.871681.47供销比1.28：12.25：12.73：11.87：11.71：11.60：11.41：1资料来源：根据历年上海投资建设统计年鉴整理 图1-3 19952001年上海商品房供应销售走势图 图1-4 19952001年上海商品住宅供应、销售走势图 从这几年房地产供需关系来看，19951997年，商品房供应差距（比值）在不断扩大，1998年以后，差距逐渐缩小，但是供应绝对量仍远大于需求。2001年开始，商品住宅供需差距明显缩小。房地产供需关系的波动，从另一方面影响到上海房地产的价格波动。19962000年，社会大众直觉感到商品房价格在下跌。而自2001年以来，由于供需差距的明显缩小，商品房价格呈一路上涨的趋势。4小结 房地产价格的涨跌，主要是由房地产开发经营成本、房地产综合品质和市场供求关系所决定的。政府的政策只是通过调节房地产开发经营成本中某些费用、市场供需关系起作用的。而各种政策面和非政策面的利好或利空消息并不直接对房价产生影响，其作用是刺激或抑制房地产市场的需求。市场供需关系的变化对房地产价格起决定性作用。从1996年起，上海房地产市场供应远大于需求，政府采取了一系列政策措施来刺激需求。2001年起，上海房地产市场供需趋于相对平衡，政府刺激需求的措施逐渐减弱。贰、近几年上海房价上升的状况一、与房价相关的三个指标在全面分析房价之前，有必要搞清楚目前上海较有影响的，和房价相关的三个指标的含义，即中房上海指数、上海市房地产交易中心的住宅预售价格指数和各年的平均成交价。1. 中房上海指数房价指数目前较有代表性的是CREIS中房上海指数。这是将原本非均质的房地产，简单的、粗线条地还原成均质的房地产，从而根据基期的房价（设定为常数，如1000），计算不同时期的房地产价格指数。这种房价指数是抽象的。但是，它能创造一个可以进行同类比较的条件，从而使大家能切实感觉到房价的涨跌。由于目前还不可能将原本非均质的房地产（地理空间、建筑形态、周边环境、建筑材料标准、房屋成新等等综合品质）完全还原成均质的房地产，所以CREIS中房上海指数仍不能完全精确地反映房价的涨跌，但它能基本反映房价的走势。因此，它成为多年来研究者采用的数据。近几年CREIS中房上海指数见表2-1、图2-1。表2-1 中房上海指数历期走势（基期为1994年4季度）时间1994年4季度1995-111996-111997111998-111999-112000-112001-112002-11综合指数1000922893825730692711774841住宅指数1000829850754669641663729794资料来源：历期上海房地产市场报告2. 上海房地产交易中心预售价格指数上海房地产交易中心已发布的上海住宅预售价格指数已有3年时间。上海市房地产交易中心住宅预售价格指数，是设定基期房价指数（如1000），将每一个楼盘在不同时间的实际成交价格相比较，得出每一楼盘的价格指数，然后综合成各区、全市的价格指数。该指数能较为实际反映出市场价格的具体情况。上海市房地产交易中心发布的上海预售价格指数，是以商品期房售价为对象的价格指数。目前该指数只涵盖上海大部分行政区，还未涵盖全市所有区、县。已涵盖的行政区，有各区的住宅预售价格指数。根据住宅形态，分高层住宅、多层住宅指数。近几年上海住宅预售价格指数见表2-2、图2-2。表2-2 上海市住宅预售价格指数历期走势（基期为1999年12月）时间1999-122000-32000-62000-92000-122001-32001-62001-92001-122002-32002-9综合指数10001014.201022.001024.161045.111050.371072.561084.711127.311147.151221.77多层指数10001007.131008.771016.901023.031028.331053.111066.231103.831126.961202.61高层指数10001020.491033.611031.491066.101071.161091.451102.791148.141166.971240.70资料来源：历期上海房地产市场分析（上海市房地产交易中心内部资料）图2-2 上海市住宅预售价格指数历季走势图3平均成交价平均成交价是将不同地段、不同品质在同一时期内成交的总量和总价加以平均出来的，反映了消费者对价格的接受能力。由于不同地段、不同品质的交易量对价格的影响，因此，它不能反映出不同时期房地产的实际价格变动。根据上海市1995年以来商品房销售总额和销售面积的数据，进行计算的平均成交价见下表2-3、图2-3。表2-3 上海市历年商品房平均成交价 单位：元/平方米时间1995199619971998199920002001商品房平均价2572319931983493342235653866商品住宅平均价2477296828913026310233273658 图2-3 上海市历年商品房平均成交价4. 小结由此可见，这三种指标，是从三种不同的角度来反映房地产价格走势的。如从19951999年，中房上海指数呈下跌趋势，1999年11月中房上海综合指数和住宅指数分别比1995年11月下跌了24.9%和22.7%。而同期上海商品房和商品住宅平均售价分别上涨了33%和25.2%，走势截然相反。这主要是因为中房上海指数反映的是基本相同品质房地产的价格走势。而平均成交价是反映上海不同品质房地产平均成交的价格状况。所以，这一时期大家确实感到房价在跌，而事实上，这一时期由于房地产建筑质量在提高，小区和周边环境（如绿化、交通等等）在改善，房型设计在变化等等，具体的房价也确确实实在上升。二、近几年上海房地产价格上升的状况2000年以来，无论是中房上海指数、上海住宅预售价格指数，还是商品房平均成交价都在逐年上升，见表6表2-4 20002002年上半年上海房地产价格涨幅及比较时间2000年比上年同期增长2001比上年同期增长2002比上年同期增长中房上海综合指数3.04%9.13%11.07%中房上海住宅指数3.59%10.09%12.27%上海预售价格指数4.51%7.87%7.86%上海商品房平均房价4.18%8.44%上海商品住宅平均房价7.25%9.95%注：2000年和2001年均为12月指数，平均成交价按年比较，2002年上半年和2001年上半年进行比较。由此可见，2000年以后上海房地产价格不仅逐年上升，而且增幅逐年加大。叁、近几年上海房地产价格上升的原因和具体表现一、近几年上海房地产价格上升的原因在第一章节中已对影响上海房地产价格的因素进行了简略的分析，本节将分这些因素是如何推动近两年房地产价格上升的。2000年以来，上海房地产开发成本中，土地价格直线上升成为推动房价上涨的一大因素。以下还将分析综合品质和供需关系的变化对上海市房地产价格的影响。（1）住宅品质的提高对近两年房价的影响众所周知，这两年上海房地产（主要是住宅，下同）的小区环境、周边环境、房型、建筑外观等等比前几年有了较大的改善。但是综合品质不仅包括上述这些因素，还包括地段、建筑形态等等。2000年和2001年，上海内环线内地区商品房销售面积占全市商品房销售面积的比例，均比上一年增加，见表3-1、图3-1。表3-1 19992001年上海各地区商品住宅销售状况时间199920002001全市商品住宅销售面积1243.331445.881681.47内环线内销售面积内环线内占全市比例291.9123.48%361.9125.03%448.9926.70%内外环线间销售面积内外环线间占全市比例580.7846.71%772.4953.43%800.1847.59%外环线外销售面积外环线外占全市面积370.6429.81%311.4821.54%432.325.71%资料来源：根据历年上海投资建设统计年鉴整理上面图表中，2000年和2001年内环线内地区销售面积和所占比例，均超过外环线外的销售面积和所占比例，符合由于地段因素导致价格上升的条件。而2001年外环线外的地区销售面积和所占比例的增加幅度，超过内环线内的地区销售面积和所占比例的增加幅度，这似乎和2001年平均价格上升相矛盾。其实决定价格（包括平均价格）的因素很多。除我司将在下面讨论的供需关系、消费者偏好等因素外，即使是综合品质，也是由各种具体内容所构成的。建筑形态也是综合品质的重要内容（详见表3-2）。 表3-2 19992001年上海各种建筑形态商品住宅销售状况 单位：万时间1999年2000年2001年全市住宅销售面积1243.331445.881681.47别墅、高档公寓销售面积39.4553.4587.63占比例3.17%3.70%5.21%多层住宅销售面积842.06853.61901.91占比例67.73%59.04%53.64%小高层住宅销售面积121.58238.42296.64占比例9.78%16.49%17.64%高层住宅销售面积240.24300.4395.3占比例19.32%20.78%23.51%内环线内住宅销售面积291.91361.91448.99别墅、高档公寓销售面积17.967.55.68占比例6.15%2.07%1.27%多层住宅销售面积56.7766.3154.25占比例19.45%18.32%12.08%小高层住宅销售面积52.7691.87111.11占比例18.07%25.38%24.75%高层住宅销售面积164.42196.43277.96占比例56.33%54.28%61.91%内外环线间住宅销售面积580.78772.49800.18别墅、高档公寓销售面积9.8829.8331.87占比例1.70%3.86%3.98%多层住宅销售面积444.33538.87496.5占比例76.51%69.76%62.05%小高层住宅销售面积59.65111.82161.54占比例10.27%14.48%20.19%高层住宅销售面积66.9291.97110.28占比例11.52%11.91%13.78%外环线外住宅销售面积370.64311.48432.3别墅、高档公寓销售面积11.6116.1250.08占比例3.13%5.18%11.58%多层住宅销售面积340.95248.44351.16占比例91.99%79.76%81.23%小高层住宅销售面积9.1834.7323.99占比例2.48%11.15%5.55%高层住宅销售面积8.912.197.06占比例2.40%3.91%1.63%资料来源：根据历年上海投资建设统计年鉴整理从上表中，我们可以看出，2000年和2001年的上海别墅、高档公寓、高层住宅销售面积的比例在逐年上升，但2001年明显比2000年上升得快。而多层住宅销售面积的比例逐年较大幅度地下降。从各地区来看，2001年内环线内高层住宅销售面积所占比例，比2000年上升7.63个百分点，多层住宅下降6.2个百分点。2001年内外环线间的多层住宅销售面积所占比例，比2000年下降7.7个百分点，其它类型住宅销售面积所占比例，有不同程度提高。2001年外环线外的别墅、高档公寓销售面积所占比例，比2000年增加6.4个百分点，多层住宅仅增加1.5个百分点。因此，从各种不同建筑类型的住宅销售来看，品质较好（价值较高）的别墅、高档公寓、高层住宅所占比例越来越大，品质相对差一些的多层住宅所占比例越来越小。 此外，综合品质中环境（大环境和小区环境）、建筑质量等都呈逐年改善和提高的趋势。如中心区旧房拆除面积逐年增加；新建住宅周边景观视觉较好；城市绿化率和人均绿化面积逐年提高。综合品质的提高，是上海近两年房地产（住宅）价格上升的主要原因之一。（2）供需差距逐渐缩小在本文第一章节中，我司介绍了上海近几年商品房（包括商品住宅）的竣工、销售状况和供应、销售状况。从当年竣工和当年销售关系来看，当年供应量仍大于当年销售量，但供销比值正在缩小。从近两年商品住宅供销比值来看，1999年是1.71:1；2000年是1.60:1；2001年是1.41：1。2000年比1999年缩小0.11，2001年又比2000年缩小0.19。这是近两年上海房地产价格上升，且上升幅度逐年增加的又一重要原因。上海是一个特大型城市，尽管各区之间交通极为便利，但是区域性市场特征仍然存在。由于各行政区域的房地产供求关系不完全平衡，因此各区、县房价涨跌的情况不完全一样。近两年上海各行政区房地产供需状况见表3-3。 横表 从上表中可以看出，中心城区（黄浦、静安、卢湾三区）供需逐趋接近，边远郊区、县供需差距仍较大。需要说明的是，这几年虽然土地价格的上升提高了房地产开发的成本，但这几年上海房价上升主要是受房地产综合品质的提高和供需比值缩小的共同影响。同时，消费者的偏好也影响了部分房地产价格的上升。近两年多来，上海不同地区、不同建筑形态的房地产住宅价格变动情况见表3-4。表3-4 19992001年上海商品住宅平均销售单价 单位：元/平方米199920002001全市商品住宅310233263685内环线内商品住宅491749305324内、外环线间住宅293030623364内环线外住宅194221202474全市别墅、高档公寓571960196125内环线内别墅、高档公寓737885208363内、外环线间别墅、高档公寓514269807979外环线外别墅、高档公寓365233684690全市多层住宅242025362600内环线内多层住宅370638743735内、外环线间多层住宅270526972842内环线外多层住宅183518292084全市小高层住宅437240934317内环线内小高层住宅525250475378内、外环线间小高层住宅381635323722外环线外小高层住宅293033753406全市高层住宅441844705032内环线内高层住宅495950955550内、外环线间高层住宅330733583855外环线外高层住宅277528063031资料来源：根据历年上海投资建设统计年鉴整理从上表中可以看出，2001年上海全市高层涨幅最大，依次是小高层、多层、别墅、高档公寓涨幅最低。从地区来看外环线外涨幅最高，依次是内外环线间和内环线内地区。内环线内地区上涨绝对值最大。 （3）小节近两年多来，上海房地产综合品质逐年提高，供需差距逐渐缩小，反映市场价格的各种指标均呈上升趋势。但上海是一个特大型城市，各区供需差距不完全平衡；建筑形态的商品也不完全平衡。因此，各地区、各形态的商品住宅价格上升幅度也不完全一样。二、房地产价格的构成目前我国房地产价格包括商品房预售价格和存量房的销售价格。由于我国实行商品房预售制度，即期房建设达到一定条件后，可以上市供应，进行预售，许多购房消费者在预售阶段即进行预购。因此商品房销售价格是该商品房前期（半年或一年前）预售价格的反映。同样，目前的预售价格基本可以反映半年后或一年后的销售价格。房地产的供应，不仅仅是增量房（目前称商品房）的供应，同时还包括存量房的供应；同样，房地产的需求也不仅仅是对商品房的需求，同时也包括对存量房的需求。由于房地产是特别耐用的商品，使用寿命较长，因此商品房预售价格和存量销售价格是相互影响的。三、近两年多来房地产预售价格走势1、上海房地产预售量的走势商品房的供需关系，从供应角度来看同样应包括当年批准预售面积和上年末预售的结转面积。由于上年结转可供预售面积牵涉到每个项目的在建施工和竣工状况，一旦竣工就不成为预售商品房了，也就不能再计入结转预售供应量。这方面的历史统计资料不全，因此结转供应量较难统计，近几年来也未公布过。所以，只能将近两年多来上海市房地产交易中心发布的商品房批准预售和登记预售状况进行整理，供商品房（预售房）供需关系分析参考（详见表3-5、图3-2、3-3）表3-5 19992002年上海预售商品房批准预售和登记预售状况 单位：万平方米时间1999200020012002.19批准面积已预售登记面积批准登记面积批准面积已预售登记面积批准登记面积批准面积已预售登记面积批准登记面积批准面积已预售登记面积批准登记面积商品房1448.521075.161.34：11549.171452.871.07：11659.151831.830.91：1185118680.99：1商品住宅1244.0410401.20：11240.2314140.88：11508.861792.580.84：1154718070.86：1资料来源：根据历年上海房地产市场分析整理（上海市房地产交易中心内部资料）从当年新增预售面积和已预售面积的关系来看，从2001年起，上海预售商品期房的预售量已超过新增供应量；从2000年起，上海预售商品住宅期房的预售量，已超过新增供应量。（19992002年上半年），上海商品住宅预售面积已超过新增预售供应面积665万平方米。这可以说明两个问题：一是上海商品住宅供应，绝大部分在预售阶段已被市场消化吸纳；二是到2002年6月末，上海历年来结转的商品住宅期房已所剩无几。但是上海是一个特大型城市，商品住宅的类型又较多（如别墅、多层住宅、小高层住宅、高层住宅等等），各区域、各种类型的商品住宅的期房市场供需关系也有较大差异（详见表3-6 3-9）。 表3-7 20002002年上海老市区和闵行、宝山、浦东商品房预售面积 单位：万2000200120021季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度黄浦10.778.2813.0511.7911.1815.8617.1314.2616.4219.92卢湾6.226.185.176.024.016.4320.7715.1713.7214.97静安8.627.597.078.069.706.987.649.228.916.25长宁15.9625.829.5229.9331.0535.3838.4041.3329.2332.74徐汇18.9722.9927.0833.1639.7525.8222.2833.1338.3734.75普陀27.5631.7027.1638.3327.4738.2443.2245.7740.8771.90虹口17.2023.1021.6327.2120.1722.9220.9623.5331.0664.80闸北13.7019.8213.9015.3916.4215.6914.8918.3825.1335.87杨浦16.1324.3230.5625.6714.3828.6141.9030.9729.6439.34闵行25.8030.5081.1561.0540.9156.5361.2266.2668.3086.68宝山24.7034.1033.0919.7327.8930.3332.2936.7133.0651.70浦东44.2862.3254.7082.1254.9586.5586.55116.4495.22153.80合计229.91296.7344.08358.46297.88369.34407.25451.17429.93612.72全年合计263.87348.16417.04423.81352.12420.98514.63544.11516.57713.57表3-8 20002002年上海各类地区商品住宅预售登记面积 单位：万2000200120021季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度内环线内地区90.39106.94135.41135.1138.17166.04207.57243.11189.32330.82中心城区41.2744.8260.7362.2364.4882.74115.41130.4499.41169.93非中心城区49.1262.1274.6872.8773.6983.392.16112.6789.91160.89内外环线间地区57.896466.4774.7659.9175.5194.34114.52109.6173.10外环线外地区14.1523.2526.1227.9224.228.8336.7241.9629.6345.18面积合计162.43194.19228237.78222.28270.38338.63339.59*328.55549.10表3-9 20002002年上海各种类型商品住宅预售面积 单位：万2000200120021季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度别墅3.176.376.286.664.25.124.6711.4111.2917.43多层76.8487.2596.3106.39101.42117.14150.42177.02132.95214.82小高层14.6918.3220.5224.1925.4437.8112.9371.5776.28136.74高层45.3159.5488.0879.677.5695.36116.66127.63100.91169.46混合22.823.0616.8320.9413.5514.9353.9311.957.9510.65合计162.81194.54228.01237.78222.29270.36338.61399.58329.38549.10资料来源：以上根据历年上海房地产市场分析整理2、上海房地产预售价格的走势由于近两年多来，上海商品期房（主要是住宅）的供需（预售）关系关系发生了很大的变化，部分地区（如徐汇、静安、长宁、黄浦等区）已出现供不应求的局面，房价迅速上涨。上海老市区和闵行、宝山、浦东共12个区，2002年9月比1999年12月平均住宅预售价格指数上涨22.18%。其中卢湾、徐汇、长宁、黄浦上涨20%以上。从不同地区来看，2002年二季度和2000年一季度相比，内环线内地区住宅平均价格上涨25.82%，其中中心城区上涨27.35%,内外环线间地区住宅平均上涨35.48%，外环线外地区住宅平均上涨12.05%。从各种不同类型的住宅来看，2002年2季度和2000年1季度相比，别墅和高层住宅涨幅最高，分别上涨36.42%和28.31%；多层和小高层住宅涨幅较低，分别为21.93%和17.64%。预售平均价涨幅超过指数涨幅十几个百分点，主要是这两年多来，上海住宅建设综合品质又有了较大的提高，除了环境、建筑质量、房型及部分已开始带有装修外，地段和楼型也有很大的关系。2002年2季度和2000年1季度相比，中心城区占当季预售房面积的比例提高了5个多百分点；小高层、高层、别墅共提高了20个百分点，多层下降了8个百分点（详见表3-10 3-17）。横表横表横表表3-13 20002002年上海老市区和闵行、宝山、浦东商品住宅平均预售单价 单位：元/平方米2000200120021季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度黄浦4618465247584580480747735009571959557616卢湾5131481549454978504653805527581460036150徐汇5592551155605328564856576272654467986601长宁4625486751815332539355425993598467566874静安4936475354055582514152425542602061226439普陀3673365535783918404641784240420645934789闸北4136402942343887429643314582492447804800虹口3748374938133604377238124064431543874471杨浦3548360238623879382940154052426142154163闵行3398357531303165317034163320374738923993宝山2647285928372881283229673043303129993139浦东3458328933823629374640694012471846594692合计平均单价3739376338483943405041734212462547864805表3-14 20002002年上海各类地区商品住宅平均预售单价 单位：元/平方米（不包括松江、嘉定、南汇、奉贤、金山、青浦、崇明等区县）2000200120021季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度内环线内地区4217417143704424444946164684518954075306中心城区（黄、卢、静）4878498851885146496451395252610162236217非中心城区366135813705380739994097397241