在房地产不景气中如何突破困境.ppt

1,在房地产不景气中如何突破经营困境,2,大纲,前言一.房地产业的特质与相关行业二.房地产相关法律及费用三.房地产开发流程四.房地产动了吗？五.购屋8步骤六.大高雄地区之地价、房价变动七.大高雄地区房地产的过去与未来八.突破困境之道九.Q&A,家足,丽芬,金燕,希华,3,前言,房地产经营是一门与人类生活需求关系密切的学域，房地产经营管理的内容范围甚广，结合了不动产法律、规划设计、财务管理、投资与营销。是以在面对不景气环境中，房地产经营者应更加扎根本质学能，期许自困境中脱颖而出。有道是万丈高楼平地起、沧海变桑田、桑田变黄金，正是经营房地产经营所必需拥有之专业技术。,4,一.房地产业的特质,资本密集，资金需求量大价格变动大房地产在景气低迷时，变现不易最容易受到政经情势影响的产业地段、交通、环境影响大税金及各项费用开销大，地价税、房屋税、管理费等等费用负担重自用或出租是一个有收益的投资商品建筑物可长期使用建筑也是一个艺术品,5,相关行业,建设公司、不动产鉴价公司、建筑经理公司登记士、土地估价师、地政事务所银行、金融机构政府建管/都市计划部门建筑师事务所工程顾问公司广告(代销)公司建筑经理公司房屋中介公司营造公司企管顾问公司不动产管理顾问,6,二.房地产相关法律及费用,法律:土地法、不动产税法、营建法规、都市计划法、区域计划法、山坡地开发办法不动产诉讼法、不动产经纪法规、民法、商事法、土地登记实务费用:买方:契税、代书费、登记规费、公证费、保险费、贷款代办费。卖方:土地增值税、设定涂销规费、公证费、地价税、房屋税、水电、瓦斯、管理费。,7,三.房地产开发流程,8,四.房地产动了？！,自民国七十五到七十八年房地产狂飙后，房地产已沈闷了十多年，价格也直直落，然而，今年的房地产交易量却出现六年以来的第一次正成长。,9,房地产又见热络的主要原因,(一)、目前是台湾有史以来最低的房贷利率政府为刺激买气，消化余屋，自民国八十九年起已陆续推出六千亿优惠贷款。利率从5.5一路降到2.85。,10,(二)许多人认为目前的房价已跌到谷底，是购屋的最佳良机,政治大学地政系张金鹗教授针对台湾最大房屋贷款银行-土地银行，一千多位新购物贷款客户进行调查，发现：58认为目前房价已在谷底徘徊27认为房地产正在缓步回升14认为房价还会持续下跌,11,(三).实施土地增值税减半征收两年，刺激买卖意愿,今(民国91）年二月政府宣布土增税减半征收2年，许多人决定将旧屋卖掉，另外购买新屋，既可享受低利率贷款，又可节省土地增值税。,12,(四).银行存款利率创新低，其它金融投资工具也不振，房地产再度受到投资客喜爱。,例如：购买地段好，具出租优势的店面或小套房，其一年之投资报酬率皆高出目前银行定存的利率。,13,(五).不动产业者看法,各地房价并无回升，只是趋于平稳，不再跌价。原因有二：1.台湾目前有高达120万户空屋待消化。2.银行逾放比例高达1兆多，其中7成抵押品与房地产有关，庞大的逾放不动产预期将在近期内释出，也使市场行情无法上扬。,14,五.购屋步骤,1.购屋预算评估2.购屋地点评估3.选择中介公司4.买屋小秘诀5.房屋贷款6.签约7.交屋8.轻轻松松搬新家,8,15,1.购屋预算评估,购屋乃人生大事，建议您在展开购屋行动前，先做做购屋指数测验，再用简易计算公式了解自己的财力状况，评估自己的购屋实力，让购屋计划更周详！,16,2.购屋地点评估,天下之大，理想的房子哪里找？先进入市场行情选定预算合适的区域，再用生活机能查询查看区域环境，目标更清楚，省时省事真方便！,17,3.选择中介公司,(1).声誉良好的企业集团(2).有连锁的大型中介(3).制度完备，以保障消费权益为依归的公司(4).公开房价，说明客户权益(5).公开成交行情(6).良好的售后服务,18,4.买屋小秘诀,绝招一：大环境评估绝招二：小环境评估绝招三：利用雨季看房子,19,5.房屋贷款,贷款流程贷款试算优惠房贷专区,20,67.签约&交屋,代书流程簽約備證辦貸款完稅對保产权移转、抵押权设定清點屋況付款、交屋,21,8.轻轻松松搬新家,22,六.大高雄地区之地价、房价变动,房价变动:,23,地价变动,67年指数为100时68-75年间100-200上涨1.5-2倍76-87年间500-700上涨5-7倍83-88年间300-500对前一波而言下跌3成88-91年间250-300从最高峰下跌5-6成,24,七.大高雄地区房地产的过去与未来,(一)区域供需情况81,82年达销售高峰，83年开始走下坡，过去30年有三次销售高峰期，分别是62年、67-68年、76-79年,25,(二)质的改变,26,(三)精华地段的变动,过去:市中心、盐埕、前金、新兴、苓雅现在:三民、前镇、鼓山(凹子底8,25,29,31期重划区)以及市中心精华地段(民生路、四维路、民权路)未来:美术馆园区、农16重划区、多功能经贸园区、新光路商圈以及市中心地段,27,八.突破房地产困境之道,量力而为，资金充裕，自有资金比例要高物美价廉俗搁大碗低价格、高质量的策略慎选推案区域、环境好、地段佳、成功一半少量多样、量小质精、顺势而为成本控制、严密内控、减少浪费浮华加强服务、了解客户需求、调查客户反应建立品牌形象、专业化的经营团队加强销售管道、销售管道的建立断尾求生、出清存货、存货的利用(短期出租),28,结论,经统计至民国84年3月约有1000家建商，但因大环境经营困难，至90年3月仅存150家建商。91年12月因业必归会之因素，建设公司之家数稍稍回增至家建商，惟约有90%的大公司倒闭，70%的中小型建商停业或转业。鼎宇建设立于不败之地之因:反求诸己，化阻力为助力,29,新年快樂,30,Q&A,