国际商业广场物业管理投标书模板.doc

目 录上篇 投标文件商务标5一、物业收费报价说明51、报价编制情况52、报价依据53、编制依据5二、物业收费报价61、分项报价一览62、报价简明说明6三、物业管理开支明细71、人工费72、办公费73、环卫费74、公共设施运行维护费85、电梯运行费86、二次供水设备运行维护87、绿化费88、支出费用汇总9四、物资装备费用（物业项目创办费）10下篇 投标文件技术标11第一章 企业基础情况11第二章项目管理总体构想12一、管理服务理念12二、管理优势121、管理服务理念优势122、探索创新能力优势133、人才培训机制优势134、沟通能力优势14三、服务承诺141、总体承诺142、具体承诺15第三章人力资源管理17一、长城国际广场物业办组织构架17二、拟配置岗位人员要求171、物业办主任172、部门主管183、绿化技师、设备技工184、各岗位职员18三、岗位职责191、物业办主任192、客服部203、维保部204、护卫部21四、职员培训管理221、培训承诺222、新职员培训计划223、日常培训264、尤其培训265、培训管理要求26第四章 物业管理早期介入28一、早期介入人员281、物业早期介入人员应含有条件282、对介入人员要求28二、物业早期介入工作步骤29三、物业早期介入工作内容301、对在建房屋进行实地考察302、获取房屋销售、交付及准业主信息303、获取建筑各类图纸、指标、工期信息304、了解实际建筑情况315、提交协调汇报和整改提议316、参与建筑完工验收工作327、对房屋及隶属设备设施进行清查328、参与制订物业管理方案32四、早期介入意义和优势331、早期介入意义332、早期介入优势33第五章 物业交付（入伙）管理34一、房屋交付步骤34二、业主入伙作业指导351、入住准备工作352、入住手续办理363、房屋验收374、发放钥匙375、签署业主条约和消防安全责任书376、资料发放38三、房屋装饰装修管理381、装修管理要求382、装修登记申请39第六章 安全秩序和消防管理41一、护卫管理411、安全和秩序维护目标413、值班（总控、监控）室工作内容424、巡视检验工作内容425、护卫工作注意事项43二、消防管理431、日常消防工作内容432、消防管理运做步骤图443、消防监控操作步骤图45三、秩序维持461、车辆交通管理462、治安事件处理应对方法46第七章 环境管理47一、卫生保洁标准47二、保洁作业指导491、地下室、天台、转换层清洁492、瓷砖、喷涂和大理石墙面清洁493、乳胶漆墙面清洁504、不锈钢清洁和保养505、玻璃门、窗、幕墙清洁506、灯具清洁517、室外地面清洁51第八章 设备设施维修维护管理53一、设施设备维护标准53二、电梯维护管理541、电梯管理标准542、电梯运行管理方法54三、变配电系统管理561、变电运行倒闸操作实施562、主设备巡视项目及检验次序563、 变电设备维护项目57四、水电维修管理581、水电报修客服操作步骤582、维修电工操作规程583、用电线路维修维护594、供水管线维护60第九章 绿化管理61一、绿化治理维护611、绿化面貌标准612、绿化维护工作内容61二、日常绿化养护631、乔木修剪632、灌木修剪653、绿篱修剪664、草坪养护665、水分控制666、施肥67第十章 地下车库管理68一、地下车库管理要求68二、地下车库管理方法69三、车辆管理71第十一章 突发事件应急预案72一、电梯困人应急预案72二、除雪应急反应预案73结束语74上篇 投标文件商务标一、物业收费报价说明1、报价编制情况承蒙长城国际广场开发商对我企业信任，邀请我企业对长城国际广场物业管理服务项目进行投标，在此，我企业至邸莹莹总经理以下全体职员表示最真挚地谢意！我企业针对本物业项目进行了慎重地人事、物资资源调配，组织了一批高专精专业物业管理服务人员。我企业十分有信心将本项目打造成省市一流精品品牌项目，也确信招标方决议者必将慧眼识珠，和我们携手合作，共同缔造双赢局面。2、报价依据（1）由贵企业提供招标文件，及我企业专业人员自行踏勘本项目物业现场所测算物业基础情况。（2） 按淮南市高层住宅小区物业管理公共服务等级标准要求，及我企业编制物业管理方案。3、编制依据（1）项目相关资料及现场所测算76000m物业服务总面积；（2）物业收费管理措施（发改1864号）；（3）安徽省城市市容环境卫生预算定额（1998年）；（4）人工费按淮南市平均劳务工资价格；（5）材料价格按信息价格和市场价格综合取值。二、物业收费报价1、分项报价一览经过周密测算，我企业对长城国际广场物业收费报价以下：每平方每个月: 1.25元 本报价包含电梯使用维护、二次供水设备运行维护、公共照明等各项物业相关费用。2、报价简明说明依据具体管理经营情况，兼顾考虑开发商销售支持，我企业可配合销售宣传，在销售期间合适浮动（优惠）收费标准，以答谢开发商和业主大力支持；根据淮南市物业收费管理措施，高层建筑一二三层物业收费给予对应降低。三、物业管理开支明细1、人工费序号岗位人数工资标准工资额 社保金服装劳保月累计1主任125002500531252030762部长2180036001062504047523收费员1800800531252013764维修工112001200531252017765保安员131000130006903325260204886保洁员790063003717175140103327绿化工290018001062504029528累计27292001433767554044752备注:备注:社保金按淮南市最低标准每人531元；服装费按每人每十二个月300元分摊至每个月；劳保按每人每个月20元计算。2、办公费费用项目预算依据月费用交通费估算500通讯费办公电话网络500办公耗材纸、笔、墨、打印费200水电费估算500节日装饰估算200不可估计估算500累计24003、环卫费费用项目预算依据月费用卫生用具估算500垃圾外运处理估算1300化粪池清淤每十二个月2次1000清洁浇灌用水估算500累计33004、公共设施运行维护费项目数量单价月费用公共照明1000度081810公共用水100吨38380设施保养500设施更换500累计21905、电梯运行费用电量（度）电费年检费维修维护一部累计九部总计8006481252009738757备注：电费按0.81元每度计算；年检费安淮南市质量监督局要求（1500元）分摊至每个月；因为还未得到电梯及二次供水设备具体功率参数，其用电量为估算；。6、二次供水设备运行维护用电量（度）电费维修维护月累计1500121550017157、绿化费项目测算依据每个月费用（元）肥料及病虫防治估算200局部更换补苗估算200绿化工具购置费估算200绿化用水费估算300绿化费用累计9008、支出费用汇总序号费用项目月支出每平方价格测算依据1人工费用44752 0.746 附明细表2办公费用2400 0.040 附明细表3低值易耗品摊销200 0.003 估算4工具耗材摊销200 0.003 估算5消防费用摊销100 0.002 估算6固定资产折旧1589 0.026 按5年90%摊销7环卫费3300 0.055 附明细表8公共设施运行费维护费2190 0.037 附明细表二次供水1715 0.029 电梯8757 0.146 9绿化费用900 0.015 附明细表11第三者意外及财产险133 0.002 保额20万元年费率0.8% 12小区文化费200 0.003 估算13不可预见费1329 0.022 按以上费用2%提取14利润3388 0.056 按以上费用5%计算15法定税金3949 0.066 按收入5.55%计算累计75103 1.252 备注：收入不足时，考虑其它经营收入（如停车场管理收费）填补物业管理服务支出。四、物资装备费用（物业项目创办费）费用项目数量单价金额备注各类资料表格估算3000建立各类档案、规章制度所需办公场地部署估算0办公室门窗、墙地面处理可视标识估算5000广场标志标识及部分温馨提醒维修工具用于公共设施设备零星维修电工工具（套）21000万用表、电笔、侧线器、防电服等管道疏通机1手电钻1500500登高梯26001200绿化用具绿化养护必需绿化机械估算30000草坪机、割灌机、绿篱机、打药机绿化工具1套3000大小修枝剪、木工锯、大力钳、高枝剪、铁锹、锄头等警安器材安全保卫必需警棍6100600对讲机710007000手电筒350150大衣52001000冬季值班雨具52001000雨天巡视保洁器材环境卫生必需保洁用具估算500扫帚、拖把、抹布、尘推等垃圾车21000垃圾清理外运办公器材日常办公必需电脑、打印机160006000收费、档案管理、文字处理办公桌椅315004500用户业主接待、日常办公沙发、茶几21000用户业主接待、日常办公文件柜4500书面文件搜集保险柜140004000收费存放空调240008000用户业主接待、日常办公电话机2100200饮水机3100300累计105950注:该费用一次性投入,以后列入固定资产折旧或耗材。下篇 投标文件技术标第一章 企业基础情况淮南市万佳物业管理成立于5月，注册资本50万元，具三级物业管理资质。企业现有职员50余人，中层以上管理人员均含有大专以上学历，全部些人员全部已取得了建设部门颁发职员、经理上岗证书。万佳物业企业十多年来呕心沥血，经过了专业系统培训和学习，培养出一支高素质管理队伍，建立了一套完整科学管理运作模式和质量管理体系，所管物业数次荣获省、市、区荣誉称号。现在，万佳企业所托管服务物业类型包含：写字楼、住宅、别墅、商铺。企业经过市场竞争前后取得了长城花园小区、田东小区、长城国际广场广场办公楼等优异物业管理项目。并和在和众多优异物业企业竞争中，一举中标中央直属企业华山建精英楼，首开淮南地方物业企业管理服务国家级大型企业先河，成为淮南物业企业新标杆。企业坚持“服务第一，业主至上”标准。以服务为基础，以业主需求为导向，本着“为用户发明价值”理念，以服务促管理，以管理促效益，努力为广大业主发明安全、舒适居住、办公和经营环境。专业铸就实力，实力打造未来，万佳人将以您满意，是我们永恒追求为己任，尽其所能，努力为广大业主提供满意服务，同时也为繁荣物业管理市场做出贡献，为淮南争光!第二章 项目管理总体构想一、管理服务理念成就山南高层新地标成就我们将经过一系列服务质量长久有效控制方案严格实施，和对山南新区深入融合，做好新地标服务者；山南高层在瞬耕山南麓这深具历史底蕴文化之地成居，在长城国际广场广场这彰显尊贵品质时尚之全部就住。新地标建筑格局档次新、特、异，服务内容质量高、精、尖，四处展现代表整个新区形象王者风范。二、管理优势1、管理服务理念优势我企业长久致力于服务质量长久有效控制机制建立，并建立了一整套服务质量长久有效控制制度，以国务院颁布物业管理等级要求为质量标准，切实落实物业服务规范化要求。我企业也是淮南区市第一家有完善投诉及回访制度物业企业，管理服务理念一直领先于淮南物业同行。2、探索创新能力优势我企业在学习省内外物业及其它行业优异管理经验，将之和淮南实际情况相结合，创建了一套含有自我特色现代化综合物业管理体系。如我企业借鉴督察工作性质，设置了督查之职，其工作直接向总经理负责，督查企业各部门及各管理项目工作，确保服务和管理质量。又如我企业借鉴零售业顾问式销售模式，以业主为顾问，经过多个渠道和业主进行沟通。关注每一位业主对小区物管意见和需求，以此做为企业改革和发展方向，全心全意为业主提供愈加完善服务。3、人才培训机制优势人才培训是确保物业企业管理服务水平不停提升根本动力。为此，我企业建立了一套完整职员培训制度：新进职员进行五天特训，和30天实习培训；在职职员培训模式为每七天六各部门主管和项目经理在总企业参与学习，各部门主管和项目经理参与培训后，以学习内容为基础，对基层职员进行理论培训和劳动技能培训；如有职员调职或升职，我企业将会针对其新岗位，为其设置尤其培训课，以帮助其立即适应岗位；我企业激励职员自学，并对自学有成职员给予奖励。到现在为止，我企业是淮南市唯一一家拥有完整全员培训机制，并真正落在实处物业企业。正是在这种全员培训大环境下，我企业各个岗位职员全部含有较高专业素质，学习能力强，上升潜力大，这正是我企业做好各项物业工作基础确保。4、沟通能力优势我企业自职员进入企业第一天，就会在培训课中向其强调沟通关键性。只有上下沟通，才能很好落实实施既定工作计划；只有左右沟通，各部门及各服务项目才能相互协调，相互配合，做好每一项具体工作；只有和业主及相关部门单位内外沟通，我们才能创建物业企业和业主友好共处文明小区，才能发明有利于企业联络和发展外部环境。正是因为我企业重视对职员沟通能力培养，我企业职员整体沟通能力较强，这是做好物管工作基础条件。三、服务承诺1、总体承诺（1） 物业区域实施贴心管家式物业服务。（2） 物业使用人满意度指数在98%以上。（3） 管理范围内不发生重大安全管理责任事故。（4） 三年内成为淮南市优异物业住宅区2、具体承诺（1）设置固定办公场所，管理人员统一着装，佩戴企业工号牌。（2）物业办设12小时服务接待，二十四小时服务电话，365天无间断。（3）制订各类管理人员岗位责任制，内部管理运作及考评制度，和完善管理工作步骤等。（4）档案资料齐全，管理完善，分类合理，方便检索。（5）信息化管理，建立物业智能化管理平台，提升工作效能。提供包含了安全管理、清洁管理、设备管理、行政人事等信息，实现局域网内资料信息共享，业主及职员随时可上网，查看物业企业工作情况，并提出意见及提议。（6） 建立完善投诉处理制度，和专门用户服务部。（7） 各类人员业绩和工作量化考评制度，考评统计完善。（8） 物业区域内栋号有显著标志，入口处和关键路口公共地方有引路标识图（牌）。（9） 根据物业管理标准管理公用配套设施、设备和场地。使其完好率达成98%以上。（10） 道路通畅，路面平坦整齐，无积水。（11） 供电、供水、供气、电梯、中央空调等设施完好无损，运行正常，无二次供水污染及隐患。（12） 停车场、棚、房及其它公共场地、建筑小品、雕塑、广告牌等完好。（13） 建立装修管理制度，要求业主严格根据房屋使用说明作业，无违章装修，无乱搭乱建，乱张贴悬挂等现象。（14） 房屋本体公用设施整齐，公用部位无违章占用。（15） 按计划标准管理公用配套设施、设备和场地，无缺漏或违章私自改动原计划行为，无私自侵占公共设施或场地现象，运行正常。公用设施、设备、场地完好率达成98%以上。（16） 道路通畅无损坏，路面平坦整齐，排水通畅。（17） 公用排污、排雨水管线设施完好无损。（18） 供电、供水、供气、电梯、消防监控、安防监控等设施完好无损，运行正常，无二次供水污染及隐患。（19） 停车场、棚、房及其它公共场地、建筑小品、雕塑等完好。（20） 路灯、楼梯灯完好率达98%以上。（21） 做好设施设备维修并采取对应安全方法。（22） 小区实施封闭管理，主出入口二十四小时值班。（23） 小区机动车辆实施进出登记管理。（24） 护卫员着制式服装，对小区关键部位2小时巡查一次。（25） 坚持白天全天保洁，打扫和擦洗楼道每个月不少于二次。（26） 绿化专业修剪保养，防虫防害。（27） 窨井、化粪池、管道六个月清淤、清塞不少于一次。（28） 专用停车场，设专员看管。第三章 人力资源管理一、长城国际广场物业办组织构架物业办主任护卫部万佳物业企业开发商或业委会客服部环境部维保部巡查班岗位班值班室绿化班水电班收费班维修班保洁班二、拟配置岗位人员要求1、物业办主任（1）含有物业管理从业人员岗位证书，从事物业管理工作三年以上；（2）熟悉物业管理相关政策法规，对工程设施有一定了解和管理能力；（3） 外表端庄，思绪灵敏，品行良好；（4） 有良好团体精神和沟通技巧；（5） 有良好指挥能力，语言交流能力；（6） 有事业心及责任感，爱岗敬业。2、部门主管（1）从事物业管理工作二年以上；（2）熟悉本部门相关知识，含有相关技术职称和执业资格；（3）曾经长久从事、指挥、指导和本部门相关技术工作；（4）有极强协调能力，语言交流能力；（5）有事业心及责任感，爱岗敬业；（7） 通计算机操作。3、绿化技师、设备技工（1） 含有相关技术等级证书；（2） 从事物业管理工作十二个月以上；（3） 熟悉本岗位工作步骤、技术要领，操作熟练；（4） 掌握相关知识，善于发觉设备或绿化问题，并能立即处理；（5） 爱岗敬业、吃苦耐劳，有团体精神。4、各岗位职员（1） 含有对应专业知识技能并能熟练操作；（2） 服从管理，敬业爱岗；有团体精神；（3） 细心、认真，能承受工作压力。三、岗位职责1、物业办主任（1）全方面负责物业办各项工作；（2）负责组织物业办年度及每个月工作计划，人员编制计划，培训计划，费用收支计划制订；（3）负责审阅部门年度及每个月工作总结；（4）主持物业办工作例会，立即了解物业办人员情况，检验、总结、部署工作；（5）根据物业办年度培训计划，组织落实培训工作；（6）审核和落实物业办管理服务工作计划和作业文件；（7）负责物业办管理服务质量控制和费用控制；（8）负责物业办职员工作绩效考评，以此做为月考评浮动工资发放依据；（9）负责协调物业办内外部工作关系；（10）负责组织安全预案审核和实施；（11）负责处理物业使用人重大投诉及回访；（12）负责物业保险项目标制订及组织实施；（13）负责物业办程序性文件复核；（14）负责制订文体设施管理制度及管理工作监控；（15）负责物业使用人非协议约定特殊求援事件安排、处理工作。2、客服部（1）负责服务中心十二小时用户接待，及二十四小时服务电话接听工作；（2）负责接待并处理物业使用人投诉、提议；（3）负责接待并处理内部职员投诉、申诉及提议；（4）在特殊或紧急情况下，负责内部信息联络，总体调度协调；（5）负责组织电话访问物业使用人，了解物业使用人对物业工作满意是否，并真实向服务中心及其它部室进行反应；（7）每个月对用户投诉进行汇总分析，并出具分析意见；（8）帮助物业办主任，对重大投诉进行回访；（9）设定用户意见箱及服务电话，将用户投诉及其它意见转达相关责任部门，并跟进催办，确保投诉件件有回音；（10）完成服务中心交办其它任务。3、维保部（1）负责物业服务范围内供水、供电、供气、供暖、配电、中央空调、照明等设施设备故障检维修。（2）认真钻研技术，熟练掌握电气设备原理，精通实际操作和维修技术，做到判定故障快捷正确，处理快速立即；（3）按时按质保量完成设备检修工作；（4）定时巡视电气设备，亲密注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养统计；（5）做好给排水设备（设施）运行操作和维修保养工作；（6） 发生故障时，保持头脑冷静，严格按操作规程立即排除故障，重大事故立即上报，并组织技术力量快速排除故障；（7） 搜集整理各机电设备设施技术参数、交底资料、安装情况、维保方法、运行统计，建立和不停丰富设备设施档案；（8） 负责责任区域机房设备清洁和设备消耗残余清理。4、护卫部（1）负责护卫工作，安排护卫人员依据各自职责，做好诶物业区域安全护卫工作；（2）负责消防工作，安排消防员做好物业区域火灾防范工作；（3）负责交通工作，安排巡查人员，指挥园区内道路交通，纠正违章；（4）常常检验安全消防设施，确保设施完好、消耗品充足，做到人防、物防和技防有机结合；（5）制订和监督推行护卫各岗位职责、任务、工作要求、考评标准，掌握治安区内护卫工作规律及特点，加强关键岗位安全防范；（6）安排护卫员岗位培训、军事训练及日常考评工作；（7）做好护卫队月工作安排（包含训练、学习），每七天召开安全会一次，每个月召开工作总结会一次；（8）常常组织检验各岗位工作情况，零点以后夜间查岗每七天不少于两次；（9）配合其它管理服务工作，阻止、纠正各类违章行为；（10）监督护卫员内务管理和考勤工作。5、环境部（1）负责进行公共区域环境治理和清扫保洁；（2）负责对水景进行打捞清洁；（3）负责设施设备和特殊建筑装饰材料清洁、保养工作；（4） 负责进行清洁卫生自我检验工作；（5） 负责绿地养护、治理、消杀、浇灌、施肥工作；（6） 负责绿化验收、补种、保护工作（7）负责绿化和清洁设备具体操作及保养；（8）劝阻、阻止不卫生、不文明、损坏绿化、公共设施等不良行为；（9）负责监控物业区域内污染、噪声、温度、通风、排水、垃圾存放处理等环境相关情况。四、职员培训管理1、培训承诺（1）各类服务人员上岗培训率达100（2）各类服务人员培训合格率达100%2、新职员培训计划（1）、七天特训计划第一天7：30军事训练半小时。早晨组织新职员学习班,并在第一堂基础培训课前,让新职员相互介绍,以此帮助新职员消除陌生感,立即适应新环境,找到归属感。接下来，为新职员讲授第一堂基础培训课.内容关键有以下多个方面：A、什么是物业,物业作用和发展前景。B、本企业及长城国际广场介绍。C、长城国际广场物业办组织架构及工作程序。D、各岗位职责。E、职员待遇和发展空间。下午课程：（1）现场参观。由专员率领新职员参观长城国际广场，并负责讲解，让新职员对将要服务区域和立即要从事工作，有初步了解。第二天： 7：30军事训练半小时。早晨教授第二堂基础培训课，关键内容有：A、企业规章制度。B、岗位礼仪。培训课结束后，组织新职员进行礼仪练习。下午课程：岗位职责。为新职员上第一堂岗位培训课。帮助职员明确“我是谁”。即新职员在企业位置，身在这个位置应尽岗位职责。具体作业程序，和对应质量标准、作业文件填写。指导新职员进行劳动技能练习。第三天： 7：30军事训练半小时。应急预案培训。即让新职员了解在工作可能会碰到种种困难，为使新职员加深印象，能够采取案例法和演示法。案例法即讲述老职员在工作中碰到困难，演示法能够模拟现实中困境，让新职员应对，从中吸收经验，在轻松学习环境中学会种种应急预案。应急预案培训能够让新职员对立即面正确困难有充足心理准备，避免在突发情况面前手足无措。下午课程：劳动技能。由各部门主管为本部门新职员上第二堂岗位培训课，继续教授所在岗位应知应会种种技能，指导职员练习。第四天： 7：30军事训练半小时。向新职员灌输四个意识：服务意识、质量意识、责任意识、荣辱意识。第五天： 7：30军事训练半小时。敬业精神和团体精神。物业是个新兴服务行业，我们要以服务她人，愉快自己精神主动展开工作，尽职尽责。同时，我们每个人做为团体一份子，要相互配合协调工作，使我们团体发挥出“1+12”整体协力。下午课程：劳动竟赛。织织新职员进行劳动技能竞赛。竞赛以团体形式进行，在强化劳动技能应用同时，无形中使职员树立团体协调工作意识和服务质量竞争意识。对于优胜团体，要当场给予表彰，发优胜奖品，并要求大家鼓掌。这既是对优异激励，也是对其它人触动。要求职员自行组织团体，并选出队长。以这种方法，让有一定领导能力人，自动从新职员中凸现出来，并以其团体表现考查其能力。第六天： 7：30军事训练半小时。火场自救常识及消防演练。下午课程：组织职员进行消防演练。第七天： 7：30军事训练半小时。温习培训课关键。下午对新职员理论学习结果进行考评。考评合格职员进入实习期。不合格职员立即解聘。（2）新职员实习培训要求A、各部门主管指派优异老职员为培训员，在工作中“即时培训”，教授新职员工作经验，纠正新职员在工作中存在问题。B、对新职员进行考勤，方便考查和培养新职员敬业精神。三次以上迟到早退者不予录用。C、对于表现优异者，应给予表彰，并提前录用。D、办公室人员应先到第一线锻炼一段时间，多接触物业使用人和一线职员，方便对自己所服务物业使用人，所管理职员，有一个认识和了解。E、对新职员提出有利于提升工作效率提议，要给奖励。（3）管理人员培训内容除以上培训课外，管理人员还需进行以下培训。类别科目序号培训科目课时讲课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理现行法律、法规知识；治安管理法；物业管理纠纷理论；物业管理经典案例分析；物业管理基础知识2物业管理常识8.5物业管理概论；机构设置；人员配置；管理方案制订；物业管理运作相关知识；3质量管理2.5ISO9001知识；以其为参考标准，和上海现有条件相结合，努力争取基础服务项目服务步骤化；质量标准化。4企业品牌建设7.5企业发展计划；物业管理和服务理论等；物业管理运作实务5各类专业管理18设备工程管理；房屋（建物知识）；机电设备；空调；管道；给排水系统保养；消防管理；保洁基础管理；绿化和环境保护管理；用户服务礼仪；特约性服务和经营性服务；怎样处理物业使用人投诉；物业使用人沟通技巧。6内部管理8.5行政人事管理；档案管理注：一小时为一课时3、日常培训除入职培训外，物业人员需在每七天五下午进行一次培训。此培训为每个月一专题，如一月培训专题为怎样加强职员管理，二月培训专题为怎样做好和物业使用人沟通。每个月对一个培训课题，进行多角度立体化分析讲解，使受训人对每个培训课题达成较为深刻了解认识，达成理想培训效果。每七天二下午全体一线职员进行部门培训，其内容为部门劳动技能培训及服务意识、团体意识、规章制度等。在培训过程中，应重视揉入实际事例进行讲解，以提升职员听课爱好。对于关键问题，要不怕烦琐，反复再反复，确保“警钟长鸣”。4、尤其培训职员在日程工作中不能很好完成工作任务，需对其进行尤其培训。强调劳动纪律和奖惩制度、荣辱意识、质量意识等。该培训班正常情况下每个月一期。如扣分60分以上职员超出20名，可随时开班。5、培训管理要求（1）参与培训讲师及职员，需进行签到考勤，违者扣分3分。（2）学习职员离开座位时，需将椅子归位，违者扣分1分。（3）上课不许可吸烟吃口香糖或其它零食，违者扣分3分。（4）讲师、职员上课时需将手机调成震动（或关机），不得在上课时间接听私人电话。违者罚5分。因紧急工作需接听电话，需得到讲师许可，并到教室外接听。（5）职员分组值日，随时保持教室内桌椅摆放整齐，并对教室卫生进行清理，帮助培训管理员统计职员扣分情况（在职员值日过程中，发觉有管理潜质职员）。不认真对待值日工作职员，扣分4分。（6）严格遵守培训课时安排，不得随意进出或提前退场。违者扣分7分。（7）在笔试和口试过程中，维持考场纪律，作弊扣分60分，考试成绩无效，并通报批评。（8）课堂不许可交头接耳，私下议论。违者扣分4分。（9）恶意破坏培训秩序，或违反课堂纪律屡劝不改，给予退训处理，并扣80分。（10）培训结束后，讲师及培训管理员需填写培训汇报。（11）培训管理员随机挑选职员填写受训汇报。（12）职员接收培训之日起，即有100分奖励积分。如培训期间，成绩合格，扣分60分以上，仍认定为培训不合格。新职员入职培训扣分60分以上，不予录用。老职员培训，在扣除培训积分同时，扣除相同工作积分（13）每期培训管理前，培训管理员应向全部受训人关键说明第四章 物业管理早期介入长城国际广场现在正在前期建设，为了小区在以后经营运做中能发挥出最好效能，有利于小区形象塑造和房屋销售，同时也便于物业管理单位能为业主提供最优质高效服务，我企业提议从现在开始就对小区建设进行物业早期介入。由我企业无偿指派专业物业管理人员对物业进行先期了解熟悉，全程跟踪，参与项目建设一切开发建筑工作，站在业主使用人和物业管理角度，评价项目计划建设情况，向开发建设方提出有利于以后物业使用、经营建设变更提议和意见。一、早期介入人员1、物业早期介入人员应含有条件（1）大学本科以上学历。（2）持有国家颁发物业管理师资格证。（3）从事物业管理工作5年以上，有较强专业水平。（4）精通建筑开发知识，了解建筑施工程序步骤。（5）善于交流沟通，能适时对项目提出变更提议。2、对介入人员要求（1）了解项目开发建设情况。（2）熟悉工程相关单位和人员。（3）熟悉项目周围环境情况。（4）参与建筑单位例会。（5）定时向开发建设单位发送物业提议函。（6）掌握项目隐蔽工程建筑安装全部情况。（7）为物业企业接管做准备。二、物业早期介入工作步骤对在建房屋进行实地考察参与建筑完工验收工作获取建筑各类图纸、指标、工期信息了解实际建筑情况提交协调汇报和整改提议对房屋及隶属设备设施进行清查参与制订物业管理方案获取房屋销售、交付及准业主信息三、物业早期介入工作内容1、对在建房屋进行实地考察（1）了解具体位置、建筑特色、周围区域、交通情况。（2）了解建筑分期情况、幢数、单元数、户数、建筑面积。（3）了解各配套设备设施分布情况。（4）了解建筑总体规模、建成后占地面积、绿化面积、各类建筑百分比。（5） 了解各建筑施工队人员和作业情况。（6） 编写考察汇报。2、获取房屋销售、交付及准业主信息（1）获知房屋正确交付时间。（2）了解销售人员对业主各项书面、口头承诺。（3）解读购房协议，观看销售宣传。（4）了解房屋销售情况，确定未来交付数量和入住率。（5）掌握已经购房业主各项信息。（6）和部分业主先期沟通，了解准业主消费层次、文化水平、人员素质和服务需求。（7） 编写准业主情况汇报。3、获取建筑各类图纸、指标、工期信息（1）获取总体计划设计图，了解区域全貌。（2）获取单栋建筑、结构、管线、设施、隐蔽工程等图纸，建立设备设施档案。（3） 和工程指挥人员、监理人员、承包人、施工队责任人建立有机联络，参与工程现场会议。（4） 了解、备份工程上各项数据指标、技术资料、原始统计及施工方案。（5） 立即发觉和物业相关工程问题，提交开发商。4、了解实际建筑情况（1）掌握现有配套设备设施安装、使用及养护情况。（2）了解工程进度、技术交底资料、技术档案。（3）查找工程缺点，登记立案，上报开发商。（4）掌握全部隐蔽工程施工安装全过程。（5）备份工程变更情况，制订物业管理企业应对变更方案。（6）督促物业管理设施落实，提出和物业管理相关合理化提议。5、提交协调汇报和整改提议（1）定时向开发商发送物业协调函。（2）依据项目情况提出物业相关整改提议。（3）配合施工方落实整改提议。6、参与建筑完工验收工作（1）代表物业企业参与开发商建筑验收。（2）参与监管部门对建筑单体验收。（3）参与项目综合验收。（4）准备物业接管验收方案。7、对房屋及隶属设备设施进行清查（1）检验房屋外观、道路和绿化情况。（2）清查防盗门及配件和门锁灵敏度。（3）检验室内应含有水电气开关、配件完好。（4）测试隐蔽管线和弱电线路。（5）根据设备设施档案清点全部设备设施。（6）对房屋进行漏水测试和晴雨天观察。（7）统计全部清查问题，确保在物业管理进驻前上报完成8、参与制订物业管理方案（1）研读原物业管理预案（2）了解项目招投标要求（3）对比预案和项目现实情况（4）写出管理预案修正稿四、早期介入意义和优势1、早期介入意义（1） 提升长城国际广场使用价值。（2） 有利于长城国际广场房屋销售。（3） 便于早期向业主提供物业咨询。（4） 为后期愈加好为业主服务打好基础。（5） 有利于长城国际广场项目标宣传和社会形象。2、早期介入优势（1）显示万佳物业企业专业性。（2）利于物业办以后物业管理工作。