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山西国际贸易中心物业管理投标书北京戴德梁行目录1. 序言2. 企业情况2.1 戴德梁行介绍2.2 企业管理架构3. 山西国际贸易中心管理方法及工作计划3.1 管理方法3.1.1 戴德梁行山西国际贸易中心物业管理组织架构3.1.2 激励和监督机制3.1.3 信息反馈及处理机制3.2 工作计划3.2.1 工作步骤3.2.2 管理汇报3.2.3 物资装备4. 管理人员配置及培训管理 4.1 管理人员配置4.2 管理人员培训4.3 管理人员管理5. 财务管理5.1 财务管理制度5.2 财务科目分类说明6. 管理规章制度和档案建立和管理6.1 岗位责任制6.2 职员劳动协议及职员手册6.3 档案建立和管理7. 服务管理7.1 前期介入管理设想,拟派专业人员数量7.2 业户装修守则7.3 清洁工作7.4 消防保安应急应变处了处理方案7.5 设施及设备管理维护政策和程序8. 智能化系统管理维护8.1 智能化系统日常运行及维护方案8.2 保护智能化系统预埋管线及多种公共管线方法8.3 高科技在管理中作用9. 管理服务指标承诺10. 收费事宜10.1 管理预算(草案)10.2 管理酬金及取酬方法11. 附件投标函 开标一览表(1.2) 1.前 言序言本投标书为本企业在依据 贵司提供山西国际贸易中心物业管理招标文件 基础上,经过研究、讨论、整理,制订初步方案。本投标书内所包含商务酒店部分均以外判经营管理角度考虑。而商务会所部分因无具体设施及服务内容,故各相关事项另行制订。如能和 贵司合作,本企业将制订具体工作计划表,方便能顺利、按期开展各项工作。现在,本企业已经取得了北京房屋土地管理局颁于本企业“北京市物业管理资质合格证书”,谨此说明本企业管理资格已经被相关当局认可。本企业现在在全国已管理项目超出80余个,总管理面积亦已超出8,000,000平方米。本企业深信经过提供专业管理技术,定能保障 贵司投资之物业权益,物业价值亦所以得以保值。因贵项目估计于年底完工,所以本企业认为物业管理工作已刻不容缓,本企业深信物业管理工作及早介入,对整项计划之功效效益及资金有效地利用全部有主动作用。所以,期望能和 贵司尽早合作,立即展开物业管理工作。2.企业情况2.1.戴德梁行介绍本行物业管理部于1993年成立，发展快速而稳定，并于同时成立梁振英测量师行物业管理，除提供专业管理服务于香港著名大厦外，亦不停提供物业管理服务于多个中国大型发展项目，现时物业管理企业已管理超越八百万平方米之楼面面积，而所聘用之管理人员已超出2,500人。就母企业梁振英测量师行已经和欧洲DTZ Holdings Plc、东南亚戴玉祥产业咨询企业签署协议，合组一家环球企业，三家企业于1月1日开始，采取同一名称戴德梁行。梁振英测量师行物业管理亦于1月1日正式更名为戴德梁行物业管理。戴玉祥企业现在已发展成为新加坡最大房地产顾问企业，职员人数达五百人。 DTZ是欧洲其中一间最具规模物业顾问企业，一九九八/九九年度营业额达一亿一千五百万英镑，业务及欧洲二十三个城市。DTZ 亦是英国本土最大物业顾问企业，职员总数一千三百人。这项合作计划逾三千名职员，分布欧洲、中东、非洲、亚太区超出三十个国家一百一十个城市。戴德梁行将成立投资及企业地产顾问等关键业务小组，负责统筹国际用户服务及管理业务发展。负责调查研究及资讯科技等范围支援小组亦告成立，以提供全球如一服务水平。 本行过去数年在中国不一样省市，为多个项目之发展商提供了物业管理顾问服务及参与了实质管理运作，并获委任为多个大型项目之物业经理，从经验所得，不一样省市之政府部门，对物业投入使用时之要求规范，申报装修审批程序，有不一样监管模式。以本企业过往之丰富经验，定能为发展商提供切合实际之意见，使物业发展及管理能顺利展开。2.2 企业管理架构戴德梁行中国办事处架构香港驻当地董事物业估价租售代理物业管理市场研究中国办事处架构物业管理专责小组本企业结合香港总部物业管理经验及北京分部地域实际，组成专案小组， 为物业项目提供服务 。香港戴德梁行物业管理 当地物业管理处 北京物业管理部 定时会议协调支援定时会议*庞大网络服务， 加上丰富之专业经验， 组成全国性资料库。* 曾提供服务之城市，包含：沈阳、昆明、武汉、西安、长春、北京、 上海、杭州、南京、天津、厦门、顺德、广州、深圳、珠海、重庆 及成 全部。戴德梁行组织架构香港总企业董事局香港总行中国办事处物业管理部工贸小区租售物业管理管理服务写字楼租售小区估值顾问服务商业店铺租售市场研究租约管理住宅租售租售代理大厦公契小区估价维修保养市场研究物业管理投资策略3.管理方法及工作计划3.1管理方法3.1.1戴德梁行山西国际贸易中心物业管理组织架构山西国际贸易中心管理处人员架表（221人） 各部门具体人员架构物业部（54人）注：1. 会所人员未在本架构中。 2. 因商务酒店部分将外判,故本架构中所设商务酒店主管、管 理员仅负责和酒店承判商协调工作。 工程部（62人）保安部（89人）行政人事部（7人）财务部（6人）3.1.2激励和监督机制戴德梁行将在管理过程中融入激励和监督机制,注意不停提升职员工作表现,以保障戴德梁行管理水准表现。3.1.2.1 激励职员薪金中有工作表现奖，由部门经理评定，依据职员工作表现酌情发放。为职员提供培训课程；对于工作表现好职员，提供赴戴德梁行北京项目培训机会及给提升机会等。戴德梁行将于每个月评选最好职员，对于当选职员将给物质奖励。为活跃职员生活，行政人事部将组织系列职员活动，如运动会、郊游、棋类比赛等，激励职员热爱本职员作、忠诚于企业。对于职员激励工作，将由行政人事部负责，建立全方面职员激励机制。上面只是列举部分实例。3.1.2.2 监督戴德梁行将建立工作质量检验机制，将自有工作标准量化、确定分值，由专职人员随时检验监督，发觉不符合戴德梁行工作标准情况即扣除责任人工作表现分值，并将每位职员作表现分值和其个人收入挂钩。3.1.3信息反馈及处理机制戴德梁行在大厦物业管理过程中将建立一套信息反馈机制，关键包含：- 用户投诉信息反馈及处理，由物业部负责实施。- 大厦整体物业管理信息反馈及处理，由财务部负责建立一套统计表格，每个月统计大厦物业管理各项指标，并作出分析，提出具体改善方法提议。3.2 工作计划3.2.1工作步骤戴德梁行将于每个月向发展商提交物业管理工作汇报，具体步骤以下：相关管理处之管理月报、月度预算及年度预算、人事安排、协议及各项管理规章制度由北京梁行审核后和发展商商议决定；管理处之具体操作由驻场总物业经理和发展商沟通，由驻场总物业经理将全部往来文件交北京梁行副本。步骤完成时间管理处向北京梁行提交当月管理汇报每个月4日或以前北京梁行审阅北京梁行提交发展商管理月报每个月8日前3.2.2 管理汇报汇报格式（样式）以下：一、总经办1. 公布每个月管理关键，公布关键事项。2.关键会议精神（包含和发展商/政府/业主/内部/其它合作单位）会议日期 出席人员 关键内容/处理事宜 跟进3.大厦财务保险/第三方保险/现金保险等方面情况统计。4.管理处签定相关协议：项 目承判商协议期限金 额备 注5.设备维修合约统计：项目内容承判商合约期限备 注6.下月工作计划二、人事行政1. 人事变动 1.1入职职员姓名 部门 单位 入职日期_ _ _ _ _ _ _1.2 离职职员姓名 部门 单位 离职日期_ _ _ _ _ _ _2.职员编制2.1 各部门现有职员编制情况（含新入职职员）部 门本月人数预算人数差 额人事行政财 务物 业工 程保 安 合 计： 2.2各部门新增设人手： 部门 欲增聘职位 增聘原因 _ _ _ _ _ _3.职员培训培训部门培训职员姓名培训内容考评成绩尚需加强方面4.职员保险 上月保费：RMB 本月保费：RMB 新增职员保费：RMB 离职职员保费：RMB5.职员架构图6.需发展商帮助跟进事宜7.下月工作计划三、财务1.收入情况1.1 酒店式公寓收入1.2 康乐设备1.3 停车场收入1.4 水/电费收入1.5 装修费用统计表2.支出情况 上月累积（赤字）/盈余： 本月新增（赤字）/盈余：3.财务预算4.需发展商帮助跟进事宜5.下月工作计划四、物业1. 物业管理统计表收楼数目装修数目入住数目2. 清洁监控清洁工作质量统计表清洁地点清洁人数清洁质量尚需改善方面3. 用户投诉处理单元业户名称收件日期投诉内容处理结果跟进4. 需发展商直协调事宜5. 下月工作计划五、保安1. 关键事件/案件统计时间地点事件经过处理结果责任人2. 保安监控系统运转情况3. 消防中控系统运转情况4. 二次装修保安/消防监控统计表5. 需发展商协调事宜6.下月工作计划六、工程1. 系统/设备设施移交移交内容移交时间遗交问题跟进2. 二次装修汇报单元交图至管理处日期递交设计院日期装修开始日期完工期装修商3. 维修工作统计地点时间维修内容维修结果责任人4.大厦设施运转及维护4.1 空调通风系统 正常 不正常 原因： 例检日期： 责任人签字： 4.2 液化气系统 正常 不正常 原因： 例检日期： 责任人签字： 4.3 强电系统4.3.1 发电机组 正常 不正常 原因： 例检日期： 责任人签字： 4.3.2 装配电组正常 不正常 原因： 例检日期： 责任人签字： 4.3.3 升降机 正常 不正常 原因： 例检日期： 责任人签字： 4.3.4 电器维修正常 不正常 原因： 例检日期： 责任人签字： 4.3.5 公共照明正常 不正常 原因： 例检日期： 责任人签字： 4.4 弱电系统4.4.1消防系统 正常 不正常 原因： 例检日期： 责任人签字： 4.4.2防火及防烟门 正常 不正常 原因： 例检日期： 责任人签字： 4.4.3走火通道 正常 不正常 原因： 例检日期： 责任人签字： 4.4.4可视对讲及电话线路系统 正常 不正常 原因： 例检日期： 责任人签字： 4.4.5保安监视系统 正常 不正常 原因： 例检日期： 责任人签字： 4.4.6卫星电视及公共电视系统 正常 不正常 原因： 例检日期： 责任人签字： 4.5 供水系统 正常 不正常 原因： 例检日期： 责任人签字： 4.6 排水系统 正常 不正常 原因： 例检日期： 责任人签字： 4.7 康乐设施（ ） 正常 不正常 原因： 例检日期： 责任人签字： 4.8 停车场设施4.8.1出入闸及收费系统 正常 不正常 原因： 例检日期： 责任人签字： 4.8.2通气及抽气系统 正常 不正常 原因： 例检日期： 责任人签字： 4.8.3抽水及防洪设施 正常 不正常 原因： 例检日期： 责任人签字： 4.8.4路牌及车位设施 正常 不正常 原因： 例检日期： 责任人签字： 5遗漏工程跟进6需发展商协调事宜7下月工作计划3.2.3 物资装备3.2.3.1 维修用设备和工具清单 空调、给排水专业1 项目名称 / 类别数量产地空调给排水专业电锤(博士牌)1进口台钻1国产多用机床1国产潜水泵2国产手动葫芦(173)(373)各一个1套国产运输车1000kg1国产运输车300kg3国产运输车液压1国产人字梯1.5m3国产管道疏通机 大、小各一台1套国产多种钻头2套国产多种冲击钻头2套国产手电8国产充电手电2国产防水手电4国产氧气表1国产乙炔表1国产乙炔瓶1租用氧气瓶1租用氮气瓶租用一字、十字改锥22套国产多头改锥2国产钢丝钳22国产尖嘴钳22国产斜嘴钳4国产空调、给排水专业2项目名称 / 类别数量产地空调 给排水专业弯嘴钳2国产挡圈钳2国产测电笔22国产盒尺(5m,3m)3m 20;5m2国产直角尺2国产钢板尺1m(2把)0.5m(2把)300mm(4把)2国产锤子0.5P 1.5P 3P各2把0.5P 2套;1.53p2套国产鸭嘴锤2套国产大锤18P2套国产锯架4套国产拉铆枪 大、小号2套国产组锉(小、中号，什锦锉)2套国产中板三角、圆、半圆(10)锉2套国产大板、小板 圆、三角(8)锉2套国产套筒扳手28件2套国产梅花扳手5.5324套国产呆扳手8244套国产棘轮扳手4把国产扭力扳手2把国产英制内六方扳手2套国产复合表2国产涨管器、扩口器(两用)1套进口割刀2套国产卤素检漏仪1套国产空调、给排水专业3 项目名称 / 类别12.31产地空调 给排水专业煤气检漏仪2套国产温湿度仪1国产风速仪(热球)2国产电子温度仪2国产真空泵1国产组合焊具1套国产喷灯(206)2国产一字、十字磁力改锥22国产多头改锥(磁性)2国产卡尺2国产单表阀国产声级计(分贝仪)1国产电焊机大、小各1台1套国产电焊面罩2个国产焊线3.5mm若干国产节割机380V1国产氧气乙炔管各50M1套国产套丝机1/22/21国产管子压力1国产管钳子12141618各4把国产管割刀2国产水平尺1国产电焊手套2套国产电焊镜片2套国产电剪刀1国产铁剪刀(弯嘴)2把国产空调、给排水专业4 项目名称 / 类别12.31产地空调给排水专业布剪刀(尼用)2把国产钢丝刷4国产黄油枪2国产手枪钻2把国产冲击钻(日立)1进口活扳手822国产活扳手1022国产活扳手124国产活扳手450/600各1个4套国产六方扳手(公英制)各1套2套国产橡皮锤中号2把国产电线盘(220V)4国产 公用部分 项目名称 / 类别12.31产地铝梯2.5m4国产铝梯2m4国产铝梯11.5m2国产升降平台美国GENIE AWP25S1进口对讲机10国产大型图纸柜3国产土建专业1 项目名称 / 类别12.31产地 土建专业汽泵(1.5P)1国产手提式木工压刨2国产砂带机 O 2001国产曲线锯1国产充电式手枪钻2国产30直钉枪1国产50直钉枪1国产多用插座枪2国产木工夹子3国产吸盘(单爪)3头1国产吸盘(2爪)双头1国产玻璃刀2国产台式平刨(组合式)1国产改锥十, 一6套国产钢丝钳6套国产套筒扳手1套国产扳手8, 106套国产103改锥十, 一6套国产大罗机1国产水平尺2国产橡皮尺2国产1013电码枪1国产斧子2国产25油压钻1国产80，112喷枪1套国产划规大、小(400,200)1国产工具箱20国产土建专业 2 项目名称 / 类别12.31产地壁纸刀20国产土揣子2国产土木工工具及机械1国产建云石机(博士牌)1进口角磨机(博士牌)O1001进口专沙轮机立式、台式各1台1国产钳工平台1国产业柒号笔1国产气割枪1国产项目名称 / 类别12.31产地 万用表2国产钳型表2国产兆欧表2500V1国产兆欧表1000V1国产强兆欧表500V1国产电烙铁200W1国产电电烙铁70W1国产绝缘螺丝刀(套)21国产专高低压绝缘毡若干国产绝缘手套(付)2国产业绝缘靴(双)2国产电桥1国产换灯杆1国产压线钳(小)1国产压线钳(中)1国产压线钳(液压)2国产手电钻2国产呆扳子(套)(632)2套国产梅花扳(套)2套国产蓄电池放电器1国产应急灯4国产榔头2国产钢锯2把国产锯片(盒)若干国产焊锡(匝)若干国产焊油若干国产吸吹器1国产试电笔21国产强电专业2项目名称 / 类别12.31产地 剥线钳21国产尖嘴钳21国产偏口钳21国产强电工改锥(大、中、小)21国产磁性改锥8/70(套)21国产电电工刀21国产克丝钳(8寸)21国产专皮五联20国产皮带20国产业活扳子(8寸、10寸)21国产活扳子(16寸)2国产盒尺7.5M2国产扒轮器4501国产扒轮器3501国产扒轮器(液压)1国产线缆盘220V4国产变配电手车1国产电缆开关车380V1国产 弱电专业项目名称 / 类别12.31产地 弱电专业场强仪1国产手提彩监61国产数字万用表2国产测电笔8国产磁力改锥8国产改锥(8+,-)8国产尖嘴钳8国产偏口钳68国产弯嘴钳8国产内外卡簧钳2国产大力钳1012各11套国产活扳手4610各18国产开口梅花扳手(公共制)1套国产内六角扳手(公英制)1套国产网络八蕊托运头压线钳1进口电话四蕊 插头压线钳2进口打线器1进口无感改锥8国产小型套筒扳手(832)2套国产钟表改锥一字按大小2套进口工具箱 7国产电烙铁70W1支 25W2支1套国产数字万用表(3位半)2国产笔型数字万用表2国产指针万用表2国产跳线若干进口多种插头联接件若干国产铝合金梯2M2国产接线盒30M(220V/10A)2国产测试电话机2国产3.2.3.2 管理用房序号部门使用面积M21总经办452财务部373行政人事部404物业部485保安部32(办公室)20(休息室)6工程部60(办公室)30(休息室)总面积312M23.2.3.3 节能控制方法 综合节能管理,这在智能大厦工程管理领域内也是一个新课题,因为智能大厦机电设备全部采取了自动化监视和控制,使得智能大厦利用综合楼控系统综合节能技术变为现实。同时实现智能大厦技能也是建设智能大厦追求目标,经过节能管理,节省大厦运行和管理费用和成本,是智能大厦高效率和高回报率具体表现,所以, 智能大厦节能管理是智能大厦工程管理关键内容。(1) 空调系统节能 在满足人体舒适条件下,依据室外温湿度改变,动态调整室内温湿度设定值,温度1728,相对湿度40%70%。冬季取低值, 夏季取高值。利用综合楼控达成以下控制:- 冬,夏取用最小新风量,过渡季采取全新风量;- 依据室内人员改变情况,增减室外新风量;- 采取全热交换器,降低新风冷,热符合;- 在预冷,预热时停止取用新风;- 依据对不一样温湿度要求,进行合理温湿度控制区域划分- 加大冷热水送风温差,以降低水流量,送风量和输送动力;- 采取变风量末端控制(VAV),变流量控制(VWV),节省风机,水泵和冷水机组电力消耗;- 进行最好起停和运行时间控制;- 采取计算机节能控制算法,客房设备运行和大厦内温度改变和大厦节能有着紧密相关性,据美国国家标准局统计资料表明,假如在夏季将设定值温度下调1,将增大12%能耗。所以,将大厦内温度湿度控制在设定值精度范围内是大厦空调整能有效方法。(2) 照明系统节能利用综合楼控系统达成以下控制:- 合适降低照明度,充足利用日光照明;- 依据外界光纤改变,自动调整照度改变;- 依据不一样区域对照明要求,进行照明度合理开发;- 自动控制公共区荷叶大厦外立面照明开启和开闭;利用综合楼控系统故障计功效使管理者对设备备品备件作出正确统计,作好适宜库存量。总而言之,山西贸易国际中心工程管理就是经过中心建立起来智能系统实现决议、计划、组织、指挥、控制、协调等管理工程智能化系统,经过这一管理方法和手段,实现智能大厦最终目标:服务完美、运作方便,快捷高效,节省各类资源。4.管理人员配置及培训管理4.1管理人员配置 在工作小组方面，本企业将于合约签署后组成八人工作小组负责此项工作，组员名单及资历简历以下：袁铭恩先生职位：实施董事- 含有物业管理工作经验。- 曾负责中国、台湾、香港物业管理工作 如北京恒基中心、上海不夜城广场、上海 港陆广场等。彭荫喧先生职位：实施董事，工商管理学硕士- 含有楼宇工程、工程管理、设施及物业管理经验。- 曾督导大型物业管理工作包含广州中信广场、深圳信兴地王商业中心。林春丽小姐连奕先生职位:助理董事 - 含有8年物业管理经验- 曾负责香港高尚住宅物业管理工作,中国曾负责帮助大型物业如恒基中心、盈科中心、上海不夜城广场等管理工作。职位:物业经理- 含有7年物业管理经验- 含有物业管理企业经理资格证书,层负责北京万通新世界中心,乐坛大厦等综合项目标物业管理工作。陈少龙先生职位：工程总监- 含有在中国及香港九年以上工程经验- 曾负责深圳地王商业中心、北京恒基中心等大型物业工程指导工作。何协全先生物业主任职位：工程经理- 含有十年工作经验- 为英国机械工程师学会会员，亦为英国特许工程师，曾任香港加德士项目工程师、嘉里项目服务机电工程师。另外,本企业将会调派两名物业主任负责协调工作4.2管理人员培训4.2.1培训政策山西国际贸易中心培训政策是全部新聘职员需经过一项入职培训，使职员能立即适应楼宇运作。4.2.2培训目标依据职员不一样等级、职能和部门管理要求，安排对应培训，使新职员熟悉楼宇程序、产品及服务，提升职员归属感。4.2.3培训安排等级培 训 内 容培训对象所需时间备注决议层香港物业考察 香港住房情况及房屋管理机构 香港房屋维修和保养 香港房屋管理财务安排 物业个案参观 香港房屋管理法律依据总经理/各部门经理费用自理管理层物业管理概念 物业管理工作概念 物业管理工作范围 管理条约督导级及以上人员2小时物业管理服务目标 我们目标是什么 目标怎样实现 怎样做和比期望愈加好督导级及以上人员2小时督导原理及技巧 督导原理 督导角色要求 督导管理计划、组织和指导 督导管理控制、评定和培训 督导管理沟通、协调和激励督导级及以上人员2小时激励作用 要求产生动机、行为指向目标 职员能力差异和人力开发 激励种类和效能 增强职员团体精神