帝景苑项目(房地产)建设可行性研究报告.doc

毕业论文（设计）GRADUATIONTHESIS（DESIGN）论文（设计）题目Title Of Thesis（Design） 世纪花园XX苑项目可行性研究报告 分院（系别）Department 专业Specialty班 级Class 论文（设计）作者Author of Thesis（Design）论文完成日期Date论文（设计）指导教师Advisor指导教师职称The Title of Advisor XX苑项目可行性研究报告Century Garden Regal Court Feasibility Study Report指导教师对毕业论文（设计）的评语Advisors Comments on Graduation Thesis (Design)评语： 指导教师（签章）Signature of Advisor 日期 Date 评阅人意见评阅人姓名：职称：选项标准： A很同意 B同意 C基本同意 D不同意分项评价评价项目ABCD选题质量1选题符合专业培养目标，体现综合训练基本要求2题目难易适度3题目工作量适当4有理论意义或实际价值能力水平5查阅文献资料能力强6综合运用知识能力强7研究方案的设计能力强8研究方法和手段的运用能力强9外文应用能力强成果质量10文题相符11写作水平高12写作规范13篇幅适度14成果有理论或实际价值总体评价： 优 良 中 及格 不及格 评阅人评语 评阅人签字： 年 月 日答辩（评审）委员会意见Appraisal of Defence Commission答辩（评审）成绩Mark of Defence鉴定意见Appraisal & Comments 主任（签章） Signature of Dean 日期Date XX苑项目可行性研究报告摘 要 本设计通过对山东淄博XX苑项目仔细研究和实地考察，结合项目情况制定项目可行性研究报告，内容包括本项目开发市场环境分析，总体开发经营模式，项目建设指标及实施进度，项目投资估算与资金安排，项目融资方案，项目财务评价，项目风险分析。并由此得出项目可行性研究报告结论与建议。 通过实地考察和查阅相关文献资料得到本报告中的相关数据信息，通过调研了解房地产现行市场环境，应用技术经济学的相关知识分析数据，得出本项目的各项经济技术指标，进而联系市场环境，得出本项目最终可行的结论。根据结论给出相关建议。关键词 房地产 分析 可行性 研究报告Century Garden Regal Court Feasibility Study Report Abstract：Through careful study of the Shandong Zibo Century Garden Royal Garden project and site visits, the design develop the project feasibility study report, which is including the project development market environment analysis, the overall development of business models, projects indicators and progress on the implementation of the projectEstimated investment and financing arrangements, project finance programs, projects, financial evaluation, project risk analysis. And resulting conclusions and recommendations of the project feasibility study report.Through site visits and access to relevant literature data in this report. Through understanding the knowledge of the real estate current market environment, the application of economics analysis of data and the economic and technical indicators obtained in this project. Then contact the marketenvironment, come to a final feasibility conclusions of this project. According to the conclusions given recommendations.Key words: Real estate analysis feasibility study repor目 录第1章 总论11.1 项目背景和概况11.2 主要技术经济指标21.3 问题与建议3第2章 项目投资环境与市场研究42.1 投资环境分析42.2 区域房地产市场分析62.3 销售预测92.4 营销策略11第3章 建设规模与项目方案123.1 建设规模123.2项目概况123.3 设计依据123.4 项目设计主题和开发理念133.5 项目总体规划方案133.6 建筑设计143.7 结构设计153.8 节能设计153.9 消防设计16第4章 环境影响评价174.1 编制依据174.2 环境现状174.3 项目建设对环境的影响184.4 环境保护措施18第5章 组织机构与项目进度195.1 组织机构195.2 项目实施进度安排195.3 项目实施过程控制措施19第6章 投资估算与资金筹措216.1 投资估算216.2 资金筹措256.2.1资本金筹措25第7章 财务评价与社会评价277.1项目评估依据277.2 财务评价基础数据的选择277.3 财务评价277.4 不确定性分析287.5 项目对社会的影响分析307.6 风险分析307.7 社会评价结论31第8章 研究结论与建议328.1 可行性研究结论328.2 建议32致谢语33参考文献34第1章 总论1.1 项目背景和概况1.1.1项目名称XX苑1.1.2承办单位概况单位名称：山东创业房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司注册资金：3120万元单位住所：联通路90号黄河河务局三楼业务范围：房地产开发经营、物业管理法定代表人：刘炳俊建设单位简介：山东创业房地产开发有限公司的前身是淄博市创业房地产开发股份有限公司,是淄博宏信资产经营集团有限公司相对控股、联合其他企业以发起设立形式组建的股份有限公司，法人代表刘炳俊，注册资本人民币3120万元，具有一级房地产开发资质，资质证书编号032005。公司的经营范围：房地产开发、建设经营；房屋出售、出租；建筑及装饰材料、建筑机械的销售；装饰装修；工业设备安装。公司按照“精简、效能”的原则，下设办公室、财务部、市场部、工程监理部、物资供应部、营销部、建筑设计工作室、客户服务中心、万佳物业管理公司等机构。公司自1992年成立至今，在市委、市政府、市建设行政主管部门的领导和支持下，认真贯彻执行城市建设综合开发的基本方针，按照“市场是根本、销售是关键、质量是生命、效益是目的”的工作思路，始终坚持“质量第一、信誉第一、用户至上”的经营宗旨 ，紧紧抓住开发建设精品工程和完善售后配套服务两大环节，靠质量树品牌，得到了社会的广泛认可。1.1.3与委托方签订的咨询协议1.国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；2.国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3.城市房地产开发经营管理条例；4.房地产项目经济评价方法。1.1.4编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对鼓浪屿花园项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。1.1.5项目提出的理由1.项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。淄博房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。2.项目对城市建设将起到促进作用目前，淄博市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与山东省住宅房地产业发展规划相差甚远。因此，改善淄博市人民的居住条件已经成为淄博市政府特别关心的问题之一。同时，随着淄博经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使淄博城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。XX苑项目符合淄博城市建设总体规划，改造了大批的旧城区，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。3.解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目的开发，将为增加淄博市当地社会就业岗位作出一定的贡献1。1.1.6拟建地点XX苑地处世纪路与中润大道交汇地段，真正身居淄博市中心城区发展中轴线方向上，无法复制的绝版地段,升值潜力无限。雄踞城市新干线，既有老城商业设施为依托，又与开发区政务中心时刻守望，集聚规划中的淄博新区政务中心的尊贵、安全和文化中心、体育中心的繁荣于一身。重新定义淄博城市坐标,抢占新城市中心繁华先机。交通辐射能力强大、交通便利，123路、137路市内公交车直抵花园门户，十余分钟直达市中心。众多名校遥相呼应,世纪幼儿园、八音盒幼儿园、世纪小学、世纪中学、淄博职业学院、山东理工大学使孩子从小便畅游在浓墨书香氛围之间淄博新区地标性景观，坐拥玉龙河优美景观，尊享亲水生活，动静间赢运未来。1.1.7预期目标项目规划土地面积约7.83公顷，由11栋小高层的高尚住宅小区，规划居民总户数720户，规划绿地率43.9%，容积率 1.87 。1.2 主要技术经济指标表1-1 主要经济技术指标表序号项目单位数值1总用地面积783002规划总建筑面积1508002.1其中：住宅建筑面积1243002.2其中：1-2层商铺建筑面积147002.3其中：地下停车场建筑面积118003建筑密度%14.64容积率1.875绿地率%43.96项目总投资万元55397.717财务净现值万元26821.068财务内部收益率%75.649投资回收期年2.421.3 问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及淄博的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。淄博市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第2章 项目投资环境与市场研究2.1 投资环境分析2.1.1国家政治经济形势及有关政策2010年全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比2009年增长10.3%，增速比上年加快1.2个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。如图2-1。图2-1 2007-2010年季度累计GDP 2010年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点。其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长24.5%，回落5.9个百分点；农村固定资产投资36725亿元，增长19.7%，回落7.6个百分点。如图2-2。图2-2 2008-2010年城镇固定资产投资从城镇固定资产投资同比增幅来看，2009年6月固定资产投资连续增长趋势结束，开始震荡下降。国有及国有控股投资同比增幅由2009年5月的43.7%降至2010年3月的16.0%，45回升至20%以上，几经震荡12月下降至12.4%；其他投资同比增幅由2009年5月的35.2%经三次震荡下降和提高，至2010年11月高达38.4%。2009年全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2010年全国商品房销售面积104349万平方米，同比增长10.1%，增幅比去年全年回落28.1个百分点。如图2-3。图 2-3 2009-2010年商品房销售面积及增幅 2.1.2项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素2010年，淄博经济在调整中较快发展。初步核算，全市实现地区生产总值(GDP)2866.75亿元，按可比价格计算，比上年增长13.7%，增幅较上年提高0.5个百分点。其中，第一产业增加值105.3亿元，增长4.7%；第二产业增加值1766.57亿元，增长12.4%；第三产业增加值994.88亿元，增长17.4%。三次产业比例由上年的3.6：62.8：33.6调整为3.7：61.6：34.7。人均生产总值63464元，增长13.5%。固定资产投资规模扩大，结构进一步优化。全年规模以上固定资产投资1290.92亿元，增长22.6%。其中，第一产业投资24.75亿元，增长11.6%；第二产业投资658.16亿元，增长18.5%；第三产业投资608.01亿元，增长27.9%。三次产业投资结构由上年的2.1：52.4：45.5调整为1.9：51：47.1。民间投资1072.46亿元，增长25.6%，增幅比规模以上投资快3个百分点。民间投资占规模以上投资的比重为83.1%，占比较上年提高1.8个百分点；高新技术产业投资215.3亿元，增长63.4%，占规模以上工业投资的33.4%，占比较上年提高8个百分点。内涵效益型投资强力增长，全年完成技术改造投资624.05亿元，增长77.8%，占规模以上工业投资的48.3%，占比较上年提高15.2个百分点。房地产开发销售两旺。全年房地产开发投资166.99亿元，增长18.8%，增幅比上年提高3个百分点。房屋施工面积1254.74万平方米，增长2.59%；房屋销售面积654.99万平方米，增长38.33%；实现房屋销售额240.29亿元，增长73.97%。2.2 区域房地产市场分析2.2.1淄博房地产市场区域分布及特点1.沿中心路及柳泉路带特点：近几年以柳泉路及中心路这两条张店区新旧商圈线状分布的公寓市场迅猛的发展起来，这些项目一般分布区域距核心商圈较近，商业业态分布完整，服务设施完善，交通系统发达，产业形式以高知识、高技术密集型态存在，从而存在大量的高学历、高收入、高消费人群，他们对物业类型的要求比较多样且高端化，这就决定了分布于这一区域的公寓产品类型较多，且形式更新较快，以商务办公、酒店式公寓为主，住宅公寓量较少，典型代表项目财富广场，温州大厦、华夏国际、华都城市公馆等2.以距核心商圈时间距离为衡量标准的公寓存在形式分布特点：一般为公交系统较为发达，到达核心商圈时间较短，其次为与区域时尚意识及新形态商业的更新率的紧密程度，这样就缩短了人们对核心商业圈的心理距离，这部分人没有核心商圈人群的高收入及高消费能力，但是结构类型相仿，所有的时间都用在自己的事业上面，所以在考虑选择物业时，时间成为他们的第一要素，对交通系统方面要求比较高，一般分为两种情况，一是公交始发线路比较密集的地方，其次是中途公交经过的比较密集的地方，典型代表为民泰大厦及蓝钻国际等公寓项目，存在形态以商务、办公公寓为主，含一定比例的住宅公寓。3.以大型配套社区为背景的公寓市场随着社区开发规模的日渐增大，生活配套的日渐完善，社区会推出一部分公寓产品来完善社区的产品结构，但一般又存在限制条件：交通比较便利、社区自身商业配套成一定规模。主要以项目自身商业来带动公寓市场 典型代表 黄金国际最后一期推出的商业体内的附属公寓名尚城市广场后期的商业体内的附属公寓产品，产品类型以居住与商务及办公公寓所占比例基本平衡。4.类城市综合体公寓产品项目产品形式较为丰富，但较综合体项目又形不成太大的规模，一方面依靠周边共生项目的辐射影响来作为公寓生存的载体 另一方面又将产品放在市场未来预期上， 这种项目一般存在于发展初期的次核心商业带 典型代表 拉菲（原冠都新城）一般而言，商圈的成熟度决定了公寓产品的存在形式，距离成熟商圈越近的区域，公寓产品存在的形式越多样化，而且类型的需求基本持平，产品的更新换代周期较短；而距离成熟商圈较远的区域，对公寓产品的需求形式越单一，商务、办公及酒店式公寓产品类型减少，居住型公寓产品增多，这也就决定了购买客的组成结构，越靠近成熟商圈，投资客越多，租赁市场越成熟，越远离成熟商圈，自住客越多。2.2.2淄博房地产供求分析1.供给分析反映房地产开发市场运行主要指标完成投资55.61亿元、新开工面积332.30万、预售面积168.30万，同比分别增长73.39%、109.96%、102.41%，增幅较大。与此相反，竣工商品房空置面积大幅减少，仅为75.92，同比下降30.22%。总体看，我市作为房地产三线城市，不存在投资过热、价格虚高、投资投机性购房过多等突出问题，房地产市场总体处于快速、健康运行态势。如图2-4。图2-4 2006-2010年淄博完成投资额图2-5 2006-2010年上半年同期新开工面积对比 2.需求分析商品房价格同比增长较快，近期趋于稳定。全市商品住宅预售均价3348元/，同比增长23.00%，为近年来最高增幅，剔除经济适用房和团购房拉低均价因素，实际涨幅要更大一些。中心城区均价3646元/，同比增长22.68%，综合评价品质较高的楼盘均价大多在4000元/左右，部分项目开盘价达到5000元/以上。受新调控政策影响，近期销售价格总体趋于稳定，5-6月份，全市商品住宅预售均价3312元/，较1-2月份的3363元/、3-4月份的3378元/分别下降1.52%、1.95%。我市商品住宅预售价格虽然增长较快，但目前房价整体水平与全市经济发展和人均可支配收入相比，仍处于相对较为合理区间 。图2-6 2005 -2010年上半年同期商品住宅预售价格对比图2-7 2009年以来各季度商品住宅预售均价走势2.2.3淄博房地产市场特征分析综上所述，我们可以对近几年淄博房地产市场的特征总结如下：1.房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。2.增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。3.商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。4.产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。2.2.4淄博2012-1014楼市分析1.淄博房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实，淄博2014年房地产市场预计将呈现以下特点：(1)房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。(2)住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。(3)土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。2.2014年淄博楼市走势对淄博房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为国家政策调控，土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以2014年楼市房价依然有一定的上涨空间。2.3 销售预测2.3.1项目需求分析本项目XX苑组团位于淄博居住区的东北角，北邻中润大道，东邻玉龙河和世纪路，地处世纪路与中润大道交汇地段，真正身居淄博市新城区发展中轴线方向上，既有老城商业设施为依托，又集聚规划中的淄博市新区政务中心的文化中心、体育中心于一身。交通辐射能力强大、交通便利，123路、137路、159路、90路市内公交车直抵花园门户，十余分钟直达市中心。众多学校遥相呼应，市直机关第三幼儿园分园、八音河幼儿园、世纪小学、淄博职业学院、山东理工大学使得孩子的教育问题得到保证。2.3.2项目销售目标群定位该组团商品房市场定位为高品质住宅，目标客户群为中、高收入家庭，房型设计以三室二厅二卫户型为主，全明户型设计，功能空间布局合理1.一类客户：企事业单位职工、周边的私营业主本项目周边的大型企业较多，既有老城商业设施为依托,又与开发区政务中心时刻守望,集聚规划中的淄博新区政务中心的尊贵、安全和文化中心、体育中心的繁荣于一身，周边私营企业较多，其住宅多在老城区，拥挤，空间小2.二类客户：周边学校老师从小学到大学皆而有之，如市直机关第三幼儿园分园、八音河幼儿园、世纪小学、淄博职业学院、山东理工大学等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。3.三类客户：本区公务员开发区政务中心，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求，而XX苑的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光转移到。4.四类客户：淄博在外地成功人士目前，对于在外工作的淄博籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。特别是个别名人的推广，对项目内在品质的提升是更大的促进。淄博人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。5.五类客户：各下辖县区、乡镇成功人士“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对的销售也将起到很大的促进作用。6.六类客户：各地房地产投资人士淄博房价目前在全国来讲都偏低，2006年全国地级市房地产销售平均价格2700元/,衡阳现在的水平还不到2200元/，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买 3 。2.3.3销售计划鉴于目前工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。1.销售量一期工程标准层住宅720套，总建面积150800，可销售额约8亿；2.销售进度本项目预计2014年7月初开盘：开盘后一个月内，即至2014年7月底，完成总销售任务的50%，约360套住宅，销售金额约4亿；开盘后三个月内，即至2014年10月底，完成总销售任务的70%，约504套住宅，销售金额约5.6亿；开盘后六个月内，即至2015年1月底，完成总销售任务的80%，约576套住宅，销售金额约6.4亿；开盘后九个月内，即至2015年4月底，完成总销售任务的90%，约648套住宅，销售金额约7.2亿；开盘后十二个月，即至2015年7月底，完成总销售任务的100%，约720套，销售金额约8亿。2.4 营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略。2.4.1推广渠道1.报纸广告包括淄博日报、齐鲁晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前12周进行34次推广既可。2.短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。3.影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。4.单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，淄博张店地方小，人口集中，单张派发能起到良效。5.营销活动活动一：“新干线风光带竣工典礼”、“开盘庆典”。活动二：“炒房团淄博购房动”。活动三：“新干线风光带”摄影图片展”。活动四：淄博人说淄博大型文化论坛。活动五：系列名人讲座。2.4.2媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合新干线带竣工，举办各种活动，扩大在淄博的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。路桥广告：贯穿项目营销始终。影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。淄博报纸：开盘前一月投放34次，以及每次新货上市投放1次。 单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到衡阳的每一个角落。短信推广：一般一个月派发46次，开盘前每周发送23次。公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行12场，开盘后视销售情况举行。第3章 建设规模与项目方案3.1 建设规模本项目总占地面积78600平方米，总建筑面积为150800平方米，建设总容积率为1.91，建设密度为14.6%,建设内容为11栋(1-11号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积124300平方米，1-2层商铺面积14700平方米，地下停车场面积11800平方米）。图3-1 项目所处位置图3.2项目概况3.2.1地点与地理位置XX苑组团位于淄博居住区的东北角，北邻中润大道，东邻玉龙河和世纪路，地处世纪路与中润大道交汇地段，真正身居淄博市新城区发展中轴线方向上，既有老城商业设施为依托，又集聚规划中的淄博市新区政务中心的文化中心、体育中心于一身。交通辐射能力强大、交通便利，123路、137路、159路、90路市内公交车直抵花园门户，十余分钟直达市中心。众多学校遥相呼应，市直机关第三幼儿园分园、八音河幼儿园、世纪小学、淄博职业学院、山东理工大学使得孩子的教育问题得到保证。 3.2.2土地权属类别和土地状况本项目开发建设的土地位于开发区新干线，面积为78600平方米。淄博市人民政府国用（2010）第A102843号国土使用证批准为城镇单一住宅用地。本项目土地的开发建设规划，已经淄博市规划局审议通过2。3.3 设计依据1.城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002年版）2.民用建筑设计通则GB50352-20053.高层民用建筑设计防火规范GB50045-954.汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-975.城市规划编制办法6.淄博市城市规划行政技术准则7.淄博市2010年城市总体规划8.本项目邻近的新干线带设计3.4 项目设计主题和开发理念雄踞城市新干线,动静间赢运未来。XX苑地处世纪路与中润大道交汇地段,真正身居淄博市中心城区发展中轴线方向上,无法复制的绝版地段,升值潜力无限。 雄踞城市新干线,既有老城商业设施为依托,又与开发区政务中心时刻守望,集聚规划中的淄博新区政务中心的尊贵、安全和文化中心、体育中心的繁荣于一身。重新定义淄博城市坐标,抢占新城市中心繁华先机。交通辐射能力强大、交通便利,123路、137路市内公交车直抵花园门户,十余分钟直达市中心。 众多名校遥相呼应,世纪幼儿园、八音盒幼儿园、世纪小学、世纪中学、淄博职业学院、山东理工大学使孩子从小便畅游在浓墨书香氛围之间。 淄博新区地标性景观,坐拥玉龙河优美景观,尊享亲水生活,动静间赢运未来。 澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司承担景观设计。严格的规划设计，保证了1：1.5的完美日照间距，为您营造出一片温馨的阳光空间。组团内绿化层次分明、点面结合，水系景观（小溪、喷泉）与新颖的雕塑小品有机的契合，给优美的环境添加了一道靓丽的风景，使组团达到了42%。3.5 项目总体规划方案3.5.1规划设计原则1.挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；2.以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；3.节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；4.人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。3.5.2项目结构和布局XX苑组团规划总用地面积7.83公顷，总建筑面积15.40万平方米，其中住宅建筑面积为1294万平方米，公建建筑面积为1.47万平方米，容积率1.96，建筑密度14.98%，绿地率43.9%，有11栋住宅楼，由3栋16层高层板式住宅楼、8栋11层小高层板式住宅楼组成，共738户。住宅均配有高档电梯，具有良好的通风和采光效果，符合健康住宅的要求。组团依附于整个小区，配套设施齐全，建有幼儿园、超市、小区医疗设施、社区服务设施、多功能文体活动室、物业管理中心等。道路交通组织和停车重点体现便捷、安全、景观三大特色，对道路及交通设施作了合理的布局，形成分缀有序、功能明确的道路组织。采用组团级人车分流的手法，即在组团内部实行人车分流。汽车、摩托车、自行车均设有独立的出入口，与人行入口区分开来。这种交通组织方式可使车辆不进入住宅组团，组团内部结合景观设计健身小径，把组团空间真正留给居民使用。绿化系统以点状院落绿地、块状组团绿地、带状城市绿化走廊等构成，形成点、线、面相结合的完整的绿化系统，将整个区域组团连接成为有机的生态网络体系，以符合可持续发展的战略。为适应地段狭长的特点，小区整体环境采用“一轴两心”的规划布局，“一轴”是一个中心主轴线，“两心”指两个庭院中心景观。3.5.3住宅物业类型和商业布局本项目物业类型以高层住宅为主，布置联排住宅，同时办公性质的高层公寓，物业类型较为多样。本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。3.6 建筑设计3.6.1主要规范及标准1.建筑结构荷载规范 GB50009-20012.建筑地基基础设计规范 GB50007-20023.混凝土结构设计规范 GB50010-20024.建筑抗震设计规范 GB50011-20015.建筑桩基技术规范 JGJ94-946.地下工程防水技术规范 GB50108-20017.砌体结构设计规范 GB50007-20028.高层建筑混凝