常州凌家塘农副产品市场调研研究报告.doc

凌家塘农副产品市场调研汇报

1、市场整体概况
表1、1 市场整体概况
市场名
凌家塘农副产品市场
*区域位置
在江苏省常州市西郊凌家塘立交桥南侧，北临振中路，东临新312国道。　
*建筑形式
*细分区域太多，具体请查看尾部汇总。
铺位形式
*细分区域太多，具体请查看尾部汇总。
市场规模
占地面积 87 万平方米（ 1306 亩），总计划建筑面积 55 万平方米。
商户数
约1200户
铺位数
铺位约1440间
楼层及单层面积
*细分区域太多，具体请查看尾部汇总。
主次通道
　主通道15米，次通道10—12米，大棚里通道12米。
层高
*细分区域太多，具体请查看尾部汇总。
中央空调
无
出租率
95%
使用率
85%
楼层及经营分区
蔬菜区（蔬菜大棚，蔬菜地产，蔬菜展销，蔬菜精品房）水果区（果品精品房、果品大棚、果品地产、香蕉房）粮副区（粮油区、副食区、荤食区、禽蛋区）水产区（鱼区虾、海鲜区、特种水产区、螃蟹区）
中庭和垂直交通
无
铺位装修情况
铺位内部基础无装修，地板则为水泥地面，刷白墙，无吊顶。
铺位配置
水电、电话、宽带。
出入口
8个人行入口，8个车辆出入口
交易模式
现货批发
市场性质
批发占99%
商圈半径及用户组成
销售覆盖江苏 20 个市、县和浙江安吉、长兴、湖洲、金华、衢州、杭州，安徽广德、郑溪等，占领常州当地市场份额达成 90% 以上。
开业时间
1992年9月， 年进行整体迁扩建和全方面升级改造。
营业时间
蔬菜区（AM3：00——PM18:00，以到货时间为基准）。其它区通常全部是早5点至晚6点。
市场整体经营情况分析
江苏凌家塘农副产品批发市场是江苏省关键物流基地，创建于 1992 年 9 月， 年整体改制建立现代企业制度， 年依据城市总体计划进行整体迁扩建和全方面升级改造，市场经营来自全国 20 多个省（市）蔬菜、果品、粮油、水产品等农副产品 1000 多个品种，辐射长三角地域 50 多县市，常驻经营户 1600 多户， 年交易额达成 116.8 亿元，为江苏省规模最大农副产品批发市场、华东地域关键农产品集散中心
总体计划布局为 “ 八区一街八中心 ” ： 蔬菜、果品、粮油荤副食品、水产品、物流配载、加工配送、仓储冷藏、生活配套服务区 ； 配套商业及后勤服务街 ； 物流信息中心、加工配送中心、检测检疫中心、会展拍卖中心、电子结算中心、电子监控中心、信息服务中心、物业管理中心 。现在已完成 新市场一期工程， 完工建筑面积 21. 3 万平方米 ，形成“ 四大交易区 ( 蔬菜、果品、粮油荤副食品、水产品 )” 经营格局。

市场规模说明：
市场规模
市场计划总占地面积 87 万平方米（ 1306 亩），总计划建筑面积 55 万平方米，总投资 8.02 亿元。
2、绘图
1) 市场区位图:
江苏凌家塘农副产品批发市场在江苏省常州市西郊凌家塘立交桥南侧，北临振中路，东临新312国道，南临常金路，西临西绕城高速公路，距离常州市中心约为6.8公里，搭乘公车约要40分钟。

图2、2 市场整体布局图

3、商铺建筑特征、经营特点说明：
表3、1 商铺建筑特征、经营特点
经营品类
经营商铺照片
开间
进深
层高
使用面积
经营产品
说明经营特点（综合化、专题化）
蔬菜类（蔬菜精品房）

6
11
↓
17
4.5
168
菌类
综合
客菜大棚区

7
5↓
19
3
203
关键销售广东、福建、山东、安徽、河南、河北、等15个地域蔬菜，共约60多个品种
专题
展销广场

3
10

30
全国蔬菜展销
综合
蔬菜地产

8
10
6.9
80
地产菜关键来自金坛、溧阳、宜兴和市场周围地域当地菜
专题
干货区

3.5
5↓
12
3
60
各类干货
专题
菇类房

3
5↓
15
3
45
海带、菇类。
专题
果品区（果品精品房、果品大棚）

6
15
6
90
经销全国 16 个省市各类瓜果
综合
香蕉房

4
8
4.2
32
香蕉
专题
果品展销广场

3
10

30
全国水果展销
综合
粮副区（粮油区）

4
11
3
88
各类大米、面粉、食用油和杂粮、花生果、葵花籽等
专题
副食区

4
11
3
88
经营品种有调味品、火锅调料、等数千个品种，
专题
荤食区

6
11
3
132
多种肉类，荤食
专题
禽蛋区

4
11
3
88
多种禽蛋
专题
水产区（鱼区）

3
4↓
14
3
54
甲鱼、桂鱼、鳗鱼、鳝鱼、鲈鱼、回鱼、刀鱼
专题
虾区

3
4↓
14
3
54
各类虾米
专题
特种水产区

6
10↓
14
3
85
牛蛙
蟹
鳗鱼黄鳝大黄鱼
鳜鱼甲鱼龟
泥鳅热带鱼等
专题
海鲜区

6
8↓
14
3
180
各类海鲜
专题
螃蟹区

6
8↓
14
3
132
阳澄湖、太湖、滆湖、高邮湖和邻省等产地螃蟹
专题

4、各经营品类面积及业态百分比（按使用面积计算）
表4、1 业态百分比
经营品类
商户数（个）
商铺数（个）
总使用面积（㎡）
业态占比

累计

图4、1 业态饼状

5、上下游关系调研
商户结构：囤货区、青货区、郊菜区：
水果交易区：
干杂区、调味品区、干辣椒区、榨菜区：
姜蒜区：
香蕉交易区：
餐饮区：
1） 上游货源分析：
a) 货源地：
b) 上游批发商性质：
2） 下游市场分析（采购用户分析）：。
a) 下游市场地域：、
b) 用户群类别：
c) 采购方法：
采购交通方法：
表5、1 上下游关系
经营品类
具体经营
品种
商品档次
主力铺位面积
主力铺位
上游
货源
商户
结构

批零百分比
零售用户
批发用户
（开间*进深）
货源地
上游批发商性质

商户地域

商户性质
批发
零售
用户地域
采购交通方法
用户地域
用户群
采购方法说明
采购交通方法
水果类
西瓜、哈密瓜、麒麟瓜
中低端
（在大棚交易，按60元/吨计价）

荆州各地、浙江舟山、新疆哈密、海南　
原产地总经销商、瓜农、倒货者
当地　
批发商　
100%
0(一件起卖共四个)

荆州所辖地域、湖南华容、常德、益阳宜昌枝江等地；周围各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等。
批发商
下游批发商自己开车过来提货或请物流企业发货。
自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货。
水果类
鸭梨
中低端
（在大棚交易，按65元/吨计价）

河北衡水
原产地总经销商、瓜农、倒货者
当地
批发商　
100%

荆州所辖地域、湖南华容、常德、益阳宜昌枝江等地；周围各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等。
　批发商
下游批发商自己开车过来提货或请物流企业发货。
　自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货。
蔬菜类
白萝卜
中低端
（在大棚交易，按60元/吨计价）

湖南桃江、宜昌长阳、荆州当地　
总经销商、菜农、倒货者
当地　
批发商　
100%

荆州所辖地域、湖南华容、常德、益阳、宜昌枝江等地；周围各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等;工厂单位食堂、酒店、餐馆等。
　批发商
下游批发商自己开车过来提货或请物流企业发货。
　自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货。
姜蒜类
蒜子　
中低端
（在大棚交易，按20元/吨计价）
　/
山东金山、河南　
　总批发商、倒卖者
河南　

批发商　
100%
/　
　/
　/
荆州所辖地域、湖南华容、常德、益阳、四川、重庆、宜昌枝江等地；周围各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等;工厂单位食堂、酒店、餐馆等。
　批发商
下游批发商自己开车过来提货或请物流企业发货。
自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货。
姜蒜类
生姜　
中低端
（在大棚交易，按20元/吨计价）
　/
山东莱州　
　总批发商、倒卖者
河南　

批发商　
100%
/　
　/
　/
荆州所辖地域、湖南华容、常德、益阳、四川、重庆、宜昌枝江等地；周围各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等;工厂单位食堂、酒店、餐馆等。
　批发商
下游批发商自己开车过来提货或请物流企业发货。
自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货。
干货调料类
桂皮
中低端
15元/㎡
大棚内地摊（8米*20米）
广西桂林、重庆
　总批发商、倒卖者
当地

批发商　
100%
/　
　/
　/
荆州所辖地域、湖南华容、常德、益阳、四川、重庆、宜昌枝江等地；周围各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等;工厂单位食堂、酒店、餐馆等。
批发商
下游批发商自己开车过来提货或请物流企业发货。
　自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货、能够电话联络发货款项和物流企业送货司机结清。
冻品
内蒙古羊肉及羊腿、羊腱子等
中低端
租用冷库按40元/㎡/月计价。
800㎡
内蒙古锡林郭勒转运至河南水产大世界
总批发商、倒卖者
河南
批发商
100%
/
/
/
荆州周围（因为冷冻品在运输中有很高要求没有专门设备是不能长途运输）
　批发商
下游批发商自己开车过来提货或请物流企业发货。
　自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货、能够电话联络发货款项和物流企业送货司机结清。
榨菜
即食榨菜、生榨菜
中低端
32㎡
4*8米
重庆涪陵
原产地厂家、总经销商
重庆
批发商
100%

/
/
/
荆州所辖地域、湖南华容、常德、益阳、四川、重庆、宜昌枝江等地；周围各类超市（百姓超市）、工厂单位食堂、酒店、餐馆等。
　批发商
下游批发商自己开车过来提货或请物流企业发货。
　自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货、能够电话联络发货款项和物流企业送货司机结清。
3） 常见农产品品类原产地目录
表5、1 农产品品类原产地
经营品类
品牌名
产地
蔬菜
根茎类 （白萝卜）
湖南桃江、邵阳、宜昌长阳、江苏宿迁
根茎类（土豆）
甘肃定西市、陇西县、白银市、临夏州东乡县、山东泰安
（莲藕）
当地洪湖、监利
（胡萝卜）
河南洛阳、河北承德
姜蒜类
（蒜头）
山东金乡县
（生姜）
山东平度市古岘镇
叶类（芹菜）
河北张家口阳原县
叶类（包菜）
重庆、湖北恩施
水果
西瓜
浙江温岭、当地
哈密瓜
新疆、四川大汉口、蒙古阿太旗
麒麟瓜
海南、赤壁、当地、宜昌
鸭梨
河北衡水市
柑橘
湖北公安
提子
陕西咸阳乾县、礼泉
葡萄
甘肃武威
干货
木耳
吉林江源、桦甸、蛟河、湖北随州
干辣椒
河北沧州、福建龙岩
调料
酱油

榨菜类
榨菜
重庆涪陵
冻品
羊肉
内蒙古锡林郭勒

6、租金售价明细调研（见附表），
市场从9月份开业，免租六个月，有些签十二个月商户在10份再续签协议。
1） 商铺租金收费情况
蔬菜区
蔬菜精品房：铺位面积在168㎡（露台36㎡）二层联租，租金为：10-12万/年，3年1签，押2付6。
蔬菜大棚区：铺位面积约为203㎡（露台98㎡）三层联租，正常租金为10000/年，管理企业按商户销售总量分成3%，如年度分成额度达5万，即房租全免。三年一签，押金六个月。
展销广场：现用于停车，在蔬菜展销活动开放后，30㎡摊位租金为5000/月。活动通常开放周期为2-3个月。
干货区：铺位面积为59.5㎡（露台24.5㎡），二层联租，正常租金为7000/年，管理企业按商户销售总量分成2%，如年度分成额度达3万，即房租全免。三年一签，押金六个月。
菇类房：铺位面积在45㎡（露台30㎡）租金为70000/年，三年一签，押2付6。
蔬菜地产：铺面均为80㎡，租金为1万/月，十二个月一签，押2付6。
果品区
果品精品房：铺位面积在90㎡，租金为10万/年
果品大棚：铺位面积在90㎡，租金为10万/年
展销广场：　按15/30㎡出租,展销期间,租金价格约为3000-5000元/月
粮副区
粮油区：铺位面积均为88㎡，租金为5-6万/年

副食区：铺位面积均为88㎡，租金为4-5万/年

荤食区：铺位均为132㎡，租金为7-8万/年

禽蛋区：铺位均为88㎡，租金为4-5万/年

水产区

鱼区：铺位面积为54㎡，租金为14000-0元/年，（主通道第一间租金为0/年，第二间为19000元/年，以这类推，最低14000元/年）
虾区：铺位面积为54㎡，租金为14000-0元/年，（主通道第一间租金为0/年，第二间为19000元/年，以这类推，最低14000元/年）
特种水产区：铺位面积为104㎡，租金为0-30000元/年，（主通道第一间租金为30000/年，第二间为29000元/年，以这类推，最低0元/年
海鲜区：铺位面积为180㎡（含露台），　租金为0-27000元/年，（主通道第一间租金为27000元/年，第二间为26000元/年，以这类推，最低0元/年）
螃蟹区：铺面面积为132㎡，租金为0-30000元/年，（主通道第一间租金为30000/年，第二间为29000元/年，以这类推，最低0元/年）
2）市场收费标准
表6、1 市场收费标准
买方（采购）车辆收费标准：
人力车1元/次：人力三轮车、摩托三轮车2元/次；方向盘式三轮车、载货面包车（7座以下）3元/次；小型货车（标准装载量在1～3吨以内），载货小客车（11座以下）5元/次；中型货车（标准装载量在3～8吨以内）、载货大可耻（11座以下）10元/次；大型货车（标准装载量在8吨以上）20元/次
蔬菜售货车辆（郊菜、农户菜除外） 按每十二个月收取20元～30元综合管理费。
（装载量在8吨以下，20元/车、装载量在8吨以上，30元/车）；姜蒜、干枣：净重35吨以下（含35吨）代收综合管理费50元/车，净重35吨以上代收综合管理费80元/车
蔬菜销售收费标准：（郊菜、农户菜除外）
反季节菜20元./吨（白菜、萝卜、包菜），囤货27元/吨 鲜货35元/吨，汉货60元/吨，大葱80元/吨
郊菜收费标准：
郊菜：指摩托车或小三轮车装载，荆州城郊蔬菜（毛重5吨以下）标准：20元/吨
农户菜收费标准：
农户菜：指摩托车或小三轮车装载量以下装载工具装载蔬菜标准：2元/车次
水果市场收费标准：
按交易每吨50元收取，按每车5元/吨收取综合管理费。
姜蒜干枣收费标准：
生姜25元/吨，大蒜25元/吨，种蒜或独蒜45元/.’
[‘pmn 吨，干枣100元/吨

表6、2 租金售价明细调研
商户名称
螃蟹商户
备注
经营业态
螃蟹区
经营情况
良好
铺位/墙铺 本身技术参数
开间
6米

进深
8——14米

面积
132平方米
实用面积
实用率
按实际面积算

层高
8米

铺位形状
方正

其它

本铺位在市场位置图

囤货区D19～20号
租金、租期及租约年限、押金
租金为0-30000元/年，（主通道第一间租金为30000/年，第二间为29000元/年，以这类推，最低0元/年）
租金按使用面积计算
售价及销售模式
没有销售

管理费
800元/季度
按使用面积计算
空调费
无

其它费用
无

7、市场配套调研
1）仓库：仓库共350间，每间面积为4X11=44㎡，层高6M，租金价格在800元/月。
。
表7、1 仓库品类
经营品类
对仓库需求说明
干货
44㎡ 租金800元/月。十二个月一交，自己配置抽风设备、地下铺上防潮膜。
粮油
44㎡ 租金800元/月。十二个月一交，自己配置抽风设备、地下铺上防潮膜。

2）其它配套图片及说明：
表 7、2 配套说明
配套
照片
具体说明是怎样运作
餐饮区

每间面积为4X5=20㎡，层高3M，租金价格在50000元/年。
结算中心

总占地面积480㎡

制冰间

冰块10元/块

冷库

现在市场在入口处D区地块建造了万吨冷库，经营门面房231间，左侧发展发展冷冻食品交易区，占地总面积38540平方米。

其中，冷库总建筑面积15386平方米，其中冷间总面积9695平方米，分低温冷藏和高温保鲜两种功效，低温库测算储藏能力10600吨，高温库测算储藏能力1080吨。

其它配套信息：
长途客运配套：无
公交配套：5路、310路、328路、517路、95路
工商税务：无
银行：中国农业银行（市场内）、中国邮政西林支局 （常金路口，常金大桥西侧）
物流配套：恒泰物流配载中心
停车场：无（因为此市场通道较宽，有特定露天展销场地，多种货车及私家车均停在展销场地）
卸货区：无（商户均在露台、过道上直接卸货）
医疗：市场卫生服务站（蔬菜区地产1号房）
安保：市场警务站（果品区广场南侧）
附件1：市场经营分区占地面积明细表

市场经营分区占地面积明细表
项目
分区
占地面积
建筑模式
蔬菜区
蔬菜大棚
32200
单钢结构大棚建筑面积25760平米，砖砌铺位3层占地面积6400平米
蔬菜地产
6432
单层钢结构，柱间距8M，层高6M
菇类房
1080
砖砌一层，铺位开间3米，进深5米，露台10米
蔬菜精品
3009
砖砌2层占地面积为1947平米，露台1062平米
干货区
2960
钢结构单层大棚建筑面积2160平方，砖砌铺位二层占地面积800平米
展销场地（停车场）
1
实际占地面积
累计
46881

果品区
果品精品
5760
钢混结构单层，高为6米，其中通道宽12M
果品大棚
11520
钢结构大棚单层层高6M，棚间通道宽12M
展销广场（停车场）
7020
实际占地面积
香蕉房
2400
砖砌一层，每个铺位含十个对门小铺
累计
20940

粮副区
粮油区
7920
钢混结构2层，中间通道为8M，铺位对门，开间4米，进深为11M
副食区
9680
钢混结构2层，中间通道为8M，铺位对门，开间4米，进深为11M
荤食区
8480
钢混结构2层，中间通道为8M，铺位对门，开间6米，进深为11M
禽蛋区
3600
钢混结构2层，中间通道为8M，铺位对门，开间4米，进深为11M
集贸市场
3000

仓储区
15092
单层屋脊高5M，其中通道为12M
停车场
3000

累计
42852

水产区
鱼区
5796
钢混结构，铺位2层开间3米，进深4米，露台进深10M
虾区
5502
钢混结构，铺位2层开间3米，进深4米，露台进深10M
特种水产
3528
钢混结构，铺位2层开间6M，进深10M，露台进深4M
螃蟹区
9408
钢混结构，铺位2层开间6M，进深8M，露台进深6M
白肉区
3200
详见图片
杀鸡房
2800
砖砌单层，开间4进深10
海鲜区
1260
铺位2层，开间6M，进深8M，露台进深6M
累计
31494

配套设施
餐饮区
320

污水处理站
600

水泵房
200

变电站
320

螃蟹打包房（现宿舍）
1158
3层砖砌，开间4，进深6
制冰车间
300

治安办公室；厕所
200

警务站，办公楼
300

行政楼
450

结算中心
480

整个市场周圈商户办公楼，
在建（平面图中虚线建筑）

附件2: 目标市场招商信息

凌家塘农副食品批发市场于5月11公布以下售价信息：

1、 香蕉区，一层商铺，面积约为53㎡，总价约为63万；
2、 蔬菜区、果品区、粮油区、铺面约140㎡，总价在89－91万
3、岳杨路南区，岳杨路北区，岳杨路西北区，3层联售，使用面积在180平米，总价在108－130万。
4、在果品区和粮油区2层联售，此种商铺有20套，一层面积在40平米，二层在80平米，总面积在110－120平米，总价在110－120万；
5、公寓式办公有蔬菜区、果品区和粮油区，使用面积在30－40平米，总价在15－16万。
6、露台办公是岳杨路南区、干货区、果品区和粮油区。使用面积在36－40平米，总价在15－16万。露台是无偿赠予，面积在24平米，价格在27－32万左右。
截止到8月7日，现在还剩2套岳杨路三层联售铺面未售，使用面积在180平米，售价分别为：153万、143万，得铺率为85%，40年产权，无返租。