合村并城项目可行性研究报告.doc

郑州市合村并城项目

可行性研究报告

目 录
1 总论 1
1.1 项目概述 1
1.2 建设单位概况 2
1.3 报告编制依据和范围 2
1.4 主要技术经济指标 3
1.5 结论 4
2 项目提出的理由、过程和必要性 5
2.1 项目提出的理由与过程 5
2.2 项目建设的必要性 6
3 项目需求分析与建设规模 9
3.1 经济发展现状 9
3.2 项目前景分析 10
3.3 项目竞争力分析 11
3.4 市场需求分析 12
3.5 项目定位 13
3.6 建设规模 14
4 场址和项目建设条件 14
4.1 场址 14
4.2 项目建设条件 15
4.3 基础设施条件 18
4.4 市政条件 18
4.5 社会经济环境 19
4.6 综合评价 20
5 规划建筑方案 21
5.1 规划设计方案 21
5.2 建筑方案 22
5.3 结构方案 23
6 建筑设备方案 26
6.1 给排水工程 26
6.2 采暖、通风工程 27
6.3电力工程 31
6.4 弱电机房 34
7 消防 37
7.1 编制原则 37
7.2 编制依据 37
7.3 消防措施 37
7.4 消防教育和管理 39
8 节能 39
8.1 编制原则 39
8.2 编制依据 40
8.3 建筑节能 40
8.4 节水措施与水环境系统的建设目标 41
8.5 暖通节能 42
8.6 电气节能 42
8.7 机电设备节能 42
9 环境影响与保护 43
9.1 环境现状分析 43
9.2 影响环境的因素分析及采取的措施 43
9.3 环境保护 44
10 劳动安全、卫生防护 46
10.1 劳动安全 46
10.2 卫生防护措施 47
11 项目招标 48
11.1 编制依据 48
11.2 招标方案 48
12 项目实施计划 50
12.1 项目实施进度安排 50
12.2 项目实施进度表 50
13 投资估算与资金筹措 51
13.1项目投资估算 51
13.2资金筹措 52
14 财务评价 53
14.1项目运营计划 53
14.2成本、费用和各项税收 53
14.3投资利润 54
14.4财务指标分析 54
15 不确定性分析 56
15.1盈亏平衡分析 56
15.2敏感性分析 56
16 可行性研究的结论与建议 57
16.1评价结论 57
16.2 建议 57

5

第一章 总 论
1.1项目名称与建设单位
项目名称： *****
项目建设单位：******
项目负责人：******

1.2 项目建设单位概况

*****有限公司(以下简称东龙控股)于2010年5月17日成立。*********，土地一级开发、土地二级开发的管理与经营，公司注册资本金10亿元。
主要职能：
(一)多渠道进行融资，对龙湖区域实施梯级开发，实现资本运营、资产增值。
(二)坚持以政府主导、市场化运作的原则，全面负责龙湖区域土地一级开发。
(三)负责郑州引黄灌溉龙湖调蓄工程项目的开发与建设。
(四)负责龙湖地区公共基础设施、公用设施及其他配套设施的建设与管理。
(五)积极参与水电气热等能源供应和污水处理、城市绿化等准经营性基础设施项目的开发和运营管理。
(六)参与房地产、社会公益公建项目等土地二级开发项目的建设与经营。
(七)以服务*****为宗旨，完成******交办的其它项目。
组织架构 ：
根据公司职责定位，****高管人员暂为总经理一名、副总经理三名，总工程师、总经济师、总会计师各一名。近期拟在公司内部设立三部一室，即计划财务部、建设管理部、地产开发部和综合办公室。各部门工作职责及人员设置为：
(一)计划财务部：负责公司综合计划、融资及财务管理工作。研究制定公司发展战略，编制公司中、长期建设发展规划，编制年度业务计划和项目开发计划，统计并上报公司各种经济信息，管理公司的经济合同，制定并实施公司资金管理计划，建立预决算管理制度，确保资金安全、完整及有效使用。
(二)建设管理部：负责公共基础设施项目和公用事业的建设与管理。组织项目前期的编制和报批，全过程监管工程建设，及时掌握项目建设进度并提出资金拨付意见，会同东区进行项目竣工验收、决算并负责项目后评估。
(三)地产开发部：负责政府授权范围内土地的一级开发与整理，参与编制区域土地利用总体规划，拟定年度土地储备与供应计划，组织开展土地的收购、征用、拆迁、还建等工作；负责土地的七通一平等配套开发建设和划定区域内的商品住宅、酒店宾馆、文化娱乐、体育休闲等商业和生活服务设施的开发与建设。
(四)综合办公室：负责公司行政、党务、人事、工会以及文秘档案办文办会、宣传培训、法律事务、固定资产管理等方面的综合协调与处理。
随着公司业务的发展，根据公司运作、项目的开发建设以及职能变化情况，相应增加公司内部职能部室，逐步成立子、分、合资公司，独立运作长远发展，将公司做大做强。
1.3 项目背景
合村并城是城市发展的一个新阶段，是随着生产力的发展而促进城乡(村)居民生产方式、生活方式和居住方式变化的过程，是城乡(村)人口、技术、资本、资源等要素相互融合，互为资源，互为市场，互相服务，逐步达到城乡(村)之间在经济、社会、文化、生态上协调发展的过程。
合村并城就是对原有的城边村、城中村以及新城规划区内的村庄进行整体改造和综合开发，建设高标准住宅小区，使其逐步与城市融为一体，从而实现城乡(村)政策上的平等，产业发展上的互补，国民待遇上的一致，让农民享受到与城镇居民同样的文明和实惠，使城乡(村)经济社会与环境全面协调，可持续发展。
在我国加快城镇化进程与社会主义新农村建设的背景下，整合农村土地资源、加强城乡联系己成为提高社会生产力的必然要求。在这种背景下，合村并城政策正式被提了出来。合村并城建设工作，直接关系到农民群众的切实利益和农村面貌的改善，是全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的必然要求，也是加快社会主义现代化建设的重大任务。
合村并城指的是针对乡村分布分散，人地矛盾突出，土地瓶颈日益显现的现实问题，将相邻或相近的功能上联系紧密的村庄合并，统一规划功能区，统一进行基础设施建设，实现土地集约使用和农村新社区建设的目标。通过合村并建实现空间整合，构建城乡一体化的土地利用机制，可以实现土地在城乡之间的优化配置，逐步推动土地、劳动力、资金和信息等要素的城乡互动，促进城乡产业成功对接，拉动产业整合，着力提升农村生产力及其创新发展能力，达到城乡一体化建设的目标。
郑州市作为全国人口第一大省的省会城市，城市化进程也在迅猛提速。都市区建设、中原经济区核心增长极的打造以及城市组团发展规划的实施，都需要大幅度增加建设用地。这种经济社会发展和保护耕地之间的矛盾日显突出。为了破解这一难题，实现科学发展、可持续发展，郑州市人民政府制定了《关于合村并城工作的指导意见》(郑政文(2011)257号)，坚持“政府主导、区级负责、市场运作、规划引领、安置优先、产业支撑、创新社会管理”的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进合村并城工作。对中心城区、六县(市)和上街区的城市建成区外、城市规划区内的“六城十组团”、产业集聚区规划内的行政村或自然村、改制后的社区或转制后股份制公司实施合村并城，全面实施合村并城战略，坚持统筹城乡经济社会发展，进一步抢抓机遇，创新体制，着力推进产业结构和城乡结构调整，着力保障和改善民生，切实改善农村生产生活条件，促进农民持续增收，加快城市(镇)、组团、产业集聚区规划的实施，推动中经济区实现跨越式发展。
为加快郑州市城镇化进程，全面推进合村并城工作的开展，2012年1月，郑州市人民政府下发了《关于将二七区马寨镇区等31个合村并城项目列入市试点计划的通知》(郑政文(2012)6号文)，根据区政府(管委会)申请，经市合村并城办公室组织市发展改革委、国土资源局、规划局、城建委等单位论证审查，将二七区、金水区、惠济区、中原区、管城回族区、郑州高新区、郑州经济开发区、郑东新区等区共计31个合村并城项目列入市试点计划。郑东新区合村并城试点项目就包括了合村并城祭城南、柳林、祭城北等3个安置区项目。本项目涉及拆迁4个行政村(17个自然村)，安置人数约9821人。涉及拆迁村庄小郭村、花庄、南录庄、小郭庄，对上述4个行政村实行；统一规划、统一合并、整体搬迁，形成人口集中、布局合理、设施配套、环境优美的新村庄。通过村庄整合有利于提高项目区村民的生活质量，促进区域经济社会的发展，推动郑州市的城镇化进程。
由于合村并城项目涉及广大居民的切身利益，是一项复杂的系统工程，涉及国土、规划、拆迁安置等问题。需做好让村民赢得现代文明的生活环境，政府赢得良好的投资环境，城市化步伐加快。因此，本项目的提出是适应新时期、新阶段下民生工作的需要，是落实各级领导有关文件精神的重要体现，是在经济发展的基础上，更加注重社会建设、着力保障和改善民生、推进社会体制改革、推动建设和谐社会的内在需要。
总之，合村并城是为了加快城乡一体化进程，推进新型农村社区建设，改善农民生产生活条件，提升农村公共服务水平，促进城乡统筹发展、和谐发展、科学发展，破除城乡二元结构，协调推进工业化、城镇化和农业现代化，努力形成城乡经济社会发展一体化新格局。为此，河南东龙控股有限公司提出了郑东新区合村并城祭城北安置区项目。
1.4编制依据
1.4.1 项目依据
本可行性研究报告的编制是根据河南东龙控股有限公司与河南省城市规划设计研究总院有限公司郑州规划技术咨询部签订的技术咨询合同进行，其项目依据、适用的法律法规等主要依据如下：
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《中华人民共和国土地管理法》
3、《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》（国发200213号）
4、建设部《城市规划编制办法》
5、建设部《城市规划编制办法实施细则》
6、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）
7、《中共河南省委、省人民政府关于加快城镇化进程的决定》
8、《河南省全面建设小康社会规划纲要》
9、《中共郑州市委、郑州市人民政府关于加快城镇化进程的实施意见》
10、《郑州市城市总体规划（2004-2020）》
11、《郑州市国民经济和社会发展“十二五”规划》
12、《郑汴新区总体规划（2009-2020）》
13《郑州市土地利用总体规划》
14、涉及城市规划中应该执行的有关规定和规范
1.4.2 项目直接依据
D 《郑州市城市总体规划》（2004—2020）
D 《郑州市国民经济和社会发展“十二五”计划纲要》
D 《郑州新区防洪与水利规划》
D 《郑东新区龙湖地区城市基础设施布局规划》
D 《郑东新区合村并城工作领导小组会议纪要》（郑东合村会纪【2012】14号）
D 咨询设计委托书
1.4.3 采用的标准及规范
1、甲方提供的设计委托书及咨询设计要求；
2、《城市居住区规划设计规范》 GB50180—1993(2002年版)
3、《住宅设计规范》 GB50096-2011；
4、《住宅建筑规范》GB50386-2005；
5、《民用建筑设计通则》 GB50352-2005；
6、《建筑工程建筑面积计算规范》GB／T50353-2005；
7、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)；
8、《城市道路和建筑无障碍设计规范》JGJ50-2001；
9、规划地形图及郑东新区规划局的有关政策、规定。
10、《城市给水工程规划规范》（GB50082-98）
11、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）
12、《防洪标准》（GB50201-94）
13、《建筑抗震设计规范》（GBJ50011-2001）
14、《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-2008）
15、《河南省居住建筑节能设计标准》（DBJ41-062-2005）
16、《供热计量技术规程》（JGJ173-2009）
17、《居住建筑节能设计标准》（JGJ26-2010）

1.5 编制范围
本项目涉及小郭村(小郭村、河西村、十三连、马皮靴、马庄)、南录庄(南录庄、西录庄、南宋庵、小柳林、宋庵、南李庄、庙东庄、王家庄)、花庄、新村(新村、李庄、后录庄)，共计安置9821人。按照就地安置的原则，本安置区的选址应在规划龙湖区的北区范围内择地安置，即龙湖区北部，龙湖内环路与外环路之间的区域。
本可研报告即在上述范围内对项目建设的必要性、建设规模和内容、总体布置与建筑规划方案、配套公用工程等内容进行论述，同时还对项目的环境保护、节能、消防安全与文物保护、招投标方案以及项目进度计划和社会经济、效益评价进行分析论证，为项目决策单位提供决策依据。
1.6 项目简介
郑东新区合村并城祭城北安置区共包含B2—04—02、B2—05—03、B4—02—02、 B4-03-02、 B4-03—04、 B6—01—02、 B6-05—01、 B6-05-04、B6—03—02)等九个宗地总建设用地面积为350750平方米(合525.86亩)，总建筑面积1298259.11平方米，其中地上建筑面积977428.91平方米，地下建筑面积320830.2平方米。
本项目总投资估算为577216万元。其中：工程直接费为366444万元，工程其他费用为125815万元，工程预备费39381万元，代建管理费26582万元，建设期贷款利息18995万元。

第二章 项目概述
2.1城市概况
2.1.1中原经济区建设背景
2011年十一国庆前夕，国务院正式出台《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见入建设中原经济区正式上升为国家战略。中原经济区地处中国中心地带，其范围涵盖河南全省、延及周边地区的经济区域，地理位置重要，市场潜力巨大，文化底蕴深厚，在全国改革发展大局中具有重要战略地位。这是我们河南省干载难逢的机遇。郑州作为省会城市，是中原经济区的核心，既是这一重大战略的首先受益者，也必须是重大责任的首先担当者。郑州的综合实力在全省占有很大的份量，在中原经济区建设中要发挥龙头作用、重心作用和示范带动作用，要求郑州实现跨越式发展。目前，我市基础设施和产业发展取得了长足进展，集聚辐射能力不断提升，科教和文化优势不断增强。随着加快中原经济区的建设，我市具备了加快发展、加速崛起的条件和环境。
2012年2月1日我市召开的郑州市第十三届人民代表大会第四次会议审议批 准了《中原经济区郑州都市区建设纲要(草案)》(简称《建设纲要》)。《建设纲要》明确将郑州都市区定义为：以主城区为核心，以发达的交通通道为依托，以一体化的规划为指导，以组团发展、产城互动、复合型、生态型为发展路径，辐射带动其他区域快速发展，促进各功能区间的相互联系与协作，构筑功能布局合理、空间利用高效、承载能力强劲、产业特色突出、社会和谐友好、人民富裕文明的现代化都市区。《建设纲要》明确了郑州都市区“一区两城”的战略定位“一区”即中原经济区的核心增长区，建设以全域城市化、生态和环保共同推进 的“三化”协调科学发展先行示范区，建设华夏历史文明重要传承区，进一步增强承载力、辐射力和整合力。“两城”一是最佳人居城市；二是中部地区重要的中心城市，巩固和提升郑州作为全国交通枢纽的地位，建设全国先进制造业基地，建成全国现代服务业中心，建成现代农业示范区，建成国家区域性创新中心，构建中西部地区对外开放的高地和国际陆港，建设具有世界影响的国际旅游城市历史文化名城。《建设纲要》指出：郑州新区为郑州都市区的核心增长极，其规模将和中心城区相同。郑州新区将重点推进七组团，即龙湖区、CBD、郑州东站地区、国际物流园区、龙子湖高校园区、白沙—绿博园组团、经济技术开发区建设。
2010年8月19日国务院批复的《郑州市城市总体规划(2010年至2020年)》中指出：郑州市是河南省政治、经济、文化中心，河南省省会，国家历史文化名城，我国中部地区重要的中心城市，国家重要的综合交通、通讯枢纽。郑州市是现代物流、商贸中心，区域性金融中心，区域性科研、教育、文化、体育、医疗卫生中心，先进制造业基地和科技创新基地。到2020年，市域总人口达到1100万人，城镇人口达到880万人，城镇化率达到80％左右，中心城区城市人口控制在450万人以内；市域城镇建设用地控制在836平方公里以内，中心城区城市建设用地控制在400平方公里以内。
2.1.2郑东新区概况
郑东新区是河南省委、省政府推进城市化建设，把郑州打造成为国家区域中心城市而采取的一项重要举措。根据《郑州市总体规划》（1995-2010）郑东新区规划，引入生态城市、环形城市、共生城市、新陈代谢城市、地域文化城市等先进的发展理念，远景概念范围150平方公里（其中起步区33平方公里）。
郑东新区主要包括中央商务区、商住物流区、龙湖区、龙子湖高校园区、科技物流园区、郑州经济技术开发区六个功能区组团。中央商务区(CBD)规划面积约3．45平方公里，包含由60栋高层建筑组成的内外两环建筑群，两环之间是商业步行街。环形建筑群中间有国际会展中心、河南艺术中心与会展宾馆等标志性建筑。商住物流区是CBD的功能支撑区，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区。龙湖区内规划有水面约6.08平方公里的龙湖，与流经郑州市区的几条河流、郑州国家森林公园等构成城市生态区。龙子湖高校园区主要由高等院校组成。科技物流园区用于安排科研院所和研发机构。郑州经济技术开发区是郑东新区的工业支撑区。
2003—2008年为郑东新区第一个五年发展阶段，建成区面积累计达到50余平方公里，累计完成固定资产投资550．7亿元，累计开工项目406个(其中东区社会投资项目开工207个、基础设施项目开工199个)；在建和建成房屋面积累计突破1800万平方米，入住人口突破24万人，一座特色鲜明、环境优美、生机勃勃、独具魅力的新城区迅速崛起。
2008-2012年是郑东新区第二个五年发展阶段，为“又好又快”建设发展东区，努力实现“十年建新区”跨越式发展目标。“十年建新区”的总体目标是：到2012年，基础设施更加完善，综合承载能力进一步增强。中央商务区、龙湖南区、商住物流区、龙子湖区全面建成，龙湖区开工建设，经济技术开发区成为在国内具有较强影响力，并对全市经济发展具有强大带动作用的新型产业基地和现代制造业基地。郑东新区已上报批复土地开工建设面积达到90％，项目开工率达到80-90％，竣工率达到80％以上，投入使用率达到70-80％，人口入住率达到60-70％。通过5年的不懈努力，力争把郑东新区建设成为全国重要的综合交通枢纽中心、物流中心、区域性金融中心，企业总部基地、现代服务业基地、现代制造业基地，资源节约型和生态文明的示范新区，使郑东新区成为全省科学发展的示范园，社会和谐的首善区、改革创新的试验田，对外开放的排头兵，跨越发展的先行者。
经过十余年的开发建设，郑东新区知名度、美誉度大幅提高，影响力不断增强、已成为展示河南、展示郑州的改革开放新形象、新成果的重要窗口和亮丽名片。截止目前，郑东新区建成区面积超过50余平方公里，累计完成固定资产1000多亿元，累计开工项目406个(其中东区社会投资项目开工207个、基础设施项目开工199个)；在建和建成房屋面积累计突破1800万平方米，入住人口突破70多万人，一座特色鲜明、环境优美、生机勃勃、独具魅力的新城区迅速崛起。
郑州新区西起中州大道，东至开封边界，北起黄河南岸，南至航空港区和中牟县南边界。主要包括郑东新区、郑州经济技术开发区、中牟产业园区、郑州航空港区、郑州国际物流园区和中牟县等“五区一县”。
2.1.3龙湖区发展规划简介
龙湖区规划面积约40平方公里，其中龙湖规划水域面积约6平方公里。龙湖区与流经老城的金水河和熊儿河、贾鲁河、东风渠等形成完整的城市生态水系。，沿河流两岸布建河川公园，形成贯穿全市的生态走廊。龙湖管理运行将综合运用黄河引水、大气降水和地下水补充，利用暴雨径流、水质控制，使水质达到身体可接触水平。龙湖地区主要由三大功能区组成：龙湖北部和南部片区及村庄安置区主要以居住用地为主；副CBD区是由旅游设施、休闲娱乐设施和商业设施、高层复合式设施组成的休闲、娱乐区；人工运河两侧以商业服务区为主。龙湖区规划总居住人口规模为34.8万人，其中龙湖北区安排居住人口21.8万人，龙湖南区安排居住人口13万人。郑东新区的CBD和副CBD通过人工运河形成一个如意型”，伸入龙湖的半岛为CBD副中心，面积约1.07平方公里，是由高度为100米的写字楼、宾馆和特色住宅等组成的另一个环形城市，。其间有湖中湖，是商务、居住、旅游、娱乐和休闲的胜地。
龙湖区规划引入先进的城市发展理念，风格独特，靓点突出。主要表现在五个方面：一是生态城市。通过道路、河渠、湖泊的绿化建设构建生态回廊，并将龙湖生物圈与嵩山生物圈、黄河生物圈有机相连，形成生态城市。二是环形城市。通过规划科学、布局合理的环形道路及CBD和CBD副中心的环形建筑群形成了一个独具魅力的环形城市。三是共生城市。新区规划重视城市发展与自然生态保护相协调和保持历史、现实与未来的延续性，体现了新区与老城、传统与现代、城市与自然、人与其他生物的和谐共生。四是新陈代谢城市。借用生物学的概念，通过组团式发展、—营造良好的生态系统，促进城市的可持续发展，体现了新陈代谢的理念。五是地域文化城市。规划体现了东方文化特别是中原文化特色，根据龙的传说及湖的形态，把规划中的人工湖取名为龙湖；CBD和CBD副中心两个环形城市，通过运河连结，构成象征吉祥和谐的巨型“如意”；会展宾馆及引入我国传统的“四合院”、“九宫格”式建筑理念的商住建设等，彰显出浓厚的传统文化内涵、鲜明的城市个性和独特的城市空间形象。
作为郑东新区的重要组成部分，龙湖地区也是郑东新区目前唯一一片尚未开发的功能区。根据规划，其范围西起中州大道，东至东四环快速路(107辅道)北靠连霍高速公路，南依东风渠，总规划用地面积约40平方公里。由于其位于中心城区东北部，西邻中心城区北部城市活力区，东侧为龙子湖高校园区，南侧紧邻郑东新区CBD成熟区域和新郑州站(高铁枢纽客运站)；区位优越，是未来郑州市区最适宜居住生活的地区，也将是郑州最具活力的地区之一。
根据规划，龙湖地区将形成”一心、一轴、两环、四片”的功能布局结构。“一心”指CBD副中心，主要安排商务休闲、旅游度假及餐饮娱乐等设施；“一 轴”指以运河为纽带连接CBD中心及副中心，主要安排商业、现代服务业以及公共服务设施；“两环”是指生态旅游休闲环和生活居住服务环；“四片”是指四个以居住功能为主的城市片区的功能布局结构。今后，龙湖地区将建设成为土地与空间资源配置合理，配套设施完善，景观优美，环境宜人，富于水景特色的未来型新城区。
城市化进程在很大程度上代表着一个地区、一座城市的社会经济发展水平。事实上，城市本身能否具备区域中心城市的地位和作用，首先是由城市本身的规模决定的。郑州市发展的首要任务是扩大城市规模的问题。“拉大城市框架”才能使郑州市的城市化水平跃上一个新的台阶，才能巩固郑州市作为区域中心城市的地位。这就需要对郑州市的城市框架、基础设施和区域交通环境进行重大完善、调整和投资。首当其冲的工作就是建设高标准的城市道路路网系统。该系统在城市规模的构筑和建设进程中，是最基础的且具有不可替代的作用和地位，战略意义深远。

2.2项目用地现状与分析
2.2.1现状分析
本项目涉及小郭村(小郭村、河西村、十三连、马皮靴、马庄)、南录庄(南录庄、西录庄、南宋庵、小柳林、宋庵、南李庄、庙东庄、王家庄)、花庄、新村(新村、李庄、后录庄)，共计安置9821人。涉及村庄建筑多以平房为主，建筑物极不规整；多数村庄存在严重浪费土地资源；村内的学校、幼儿园、文化设施、商店等公共设施和给排水、供电、供气等基础设施配套极不完善，乱搭乱建、私拉乱扯电线现象普遍，环卫设施落后、休闲娱乐设施缺乏，给村民的生产、生活带来极大不便。

一、居住房屋存在安全隐患
项目涉及村庄的房屋部分建于上世纪50～70年代，部分为80年代之后的新建房屋。上世纪50~70年代的房屋建设标准低，质量差，房屋的墙体主要为空斗墙或单砖墙，其结构稳定性差，随着房屋使用年限的增加，加之维修不及时，多数房屋的墙体已经风化、变形或裂缝，造成门窗关闭不严、开户不灵、房屋破损严重等，且多为超期服役，有的房屋因基础严重下沉，每逢雨雪来临，总是屋顶漏水，四周墙体渗水，地面进水，造成室内阴暗潮湿，安全隐患多。
二、村内基础设施落后
(1)道路：大多道路等级低，路网结构、布局不合理，多为断头路无法满足人流、物流的基本需要；一些道路宽度只有2m或者更窄，消防、急救车辆根本无法进入，安全隐患很大。
(2)供水：大部分小区因为管道老化，跑冒滴漏严重；部分住户仍沿用自备井饮水，水质无保障。
(3)排水：排污系统缺乏或铺设容量不足，雨污不分，每到雨季，区内更是污水横流，极度污染环境。
(4)供电：多数供电线路老化，由于居民私拉乱扯，随意接户，形成了电路蜘蛛网，严重影响居民生活，同时存在较大安全隐患。
(5)环卫设施：环卫设施缺乏，垃圾露天随意堆放，中转间隔过长而不能及时清运，夏季更是蚊蝇乱飞，臭气熏天，成为环境脏乱差的典型。
三、服务设施不完善
村庄内公共活动空间(绿地、广场及供居民休闲活动的社区活动场所)极度缺乏；社区医疗主要为简易的医疗诊所，设备配备不足；幼儿园、小学等教育设施极不完善。
2.3郑州市合村并城发展历程
合村并城是城市发展的一个新阶段，是城乡(村)人口、技术、资本、资源等要素相互融合，互为资源，互为市场，互相服务，逐步达到城乡(村)之间在经济、社会、文化、态上协调发展的过程。
2007年6月，郑州市人民政府《关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》(郑政文(2007)103号)要求健康有序，结合实际进行城中村改造。
2011年郑州市的《政府工作报告》提出：“稳步推进合村并城、合村并镇、合村并点，实现人口向城镇和农村集中、土地向规模经营集中、产业向集聚区集中，加快城乡一体化进程(简称“三并”、“三集中”)。
2011年《郑州市人民政府关于合村并城工作的指导意见》(郑政文(2011)257号)要求加快郑州都市区建设，提高群众生产生活水平，积极稳妥地推进和规范全市合村并城工作。
2012年1月，郑州市人民政府下发了《关于将二七区马寨镇区等31个合村并城项目列入市试点计划的通知》(郑政文(2012)6号文)，将郑东新区、二七区、金水区、惠济区、中原区、管城回族区、郑州高新区、郑州经济开发区等区共计31个合村并城项目列入市试点计划。郑东新区合村并城试点项目包括祭城南、柳林、祭城北安置区合村并城项目。
2012年3月26日上午，郑东新区首个合村并城安置区--祭城南安置区开工建设，这标志着郑东新区合村并城建设正式拉开序幕，龙湖区群众安置工作进入实质性阶段。
2.4项目建设的必要性
1、项目建设是推进郑州城镇化进程，贯彻国家集约用地政策的需要
合村并城可以促进乡村第三产业的快速发展、推进城乡一体化、城镇化进程，改变城乡二元结构，是从根本上解决“三农”问题的有效途径之一。项目的建设可以促使项目区的人口更快地集中，使第三产业发展更快、更具规模，有利于推动走专业化、规模化的路子，促进社会分工更细，促使农业人口向非农产业快速有效地转移。
我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计。
我市与河南省其他省辖市相比，国土面积排第10位，发展空间严重不足，尤其是中心城区的发展已经受到空间的严重制约。新密牛店的张湾村、高村通过并村联组和土地综合整治，都取得了显著的效果。
此次拆迁区域的原居住建筑多为平房，建筑容积率低，项目的建设使农村建设逐步集中、集约，提高农村居民点的集中布局程度，充分合理利用有限的土地资源，提高项目区土地的集约利用水平。
通过在指定安置区内建设高层住宅的标准化安置区，由整齐统一取代参差不齐，由和谐统一取代乱搭乱建，合理、有效实现集约用地，不仅改善了居民的居住环境，而且拓展了城市的发展空间，优化了城市格局。
2、项目建设是完善公共服务设施建设，提升居住环境质量的需要
目前村内及周边附近学校、幼儿园及医疗卫生、商店等公共配套设施不完善，村民生活极不方便。同时，缺乏公共活动空间，环境质量低下，村内大部分道路曲折不通，不能满足消防、急救、环卫等车辆通行；房屋建设无序，建筑质量不高；同时，房屋采光、通风不足；水、电管线混乱，在消防、抗震等方面存在隐患。再者，由于缺乏统一的规划和管理，村内排水排污、垃圾处理等市政设施不足，加之村民的生活方式并未根本改变，使得生活性和生产性污水就近排入河道或农田，固体废弃物无序堆放。这些都严重影响了村民的基本生活。
目前，我国的公共资源主要集中在城镇，通过合村并城、集约利用土地建设，可以促进公共基础设施建设和文化等事业的发展，增加农民收入，提高购买力，拉动消费，促进经济社会良性循环和发展。在公共基础设施(道路、给排水、医疗、学校、养老院、图书馆、体育文化器材及场馆)建设方面，可以集中资金使之成规模、上档次，可以有效地对环境等进行治理和改造，改善居住和生活环境。既改善了农民的居住条件，同时又使这些公共资源向农村倾斜，使农民更好地共享教育、文化、卫生、社区服务等资源。近年来，郑州市政府把下大力气抓好合村并城作为新农村建设出发点，就是为了改善农民的居住条件，普惠民生。
本项目本着统一规划，统一建设的理念，建设户型合理化、建筑艺术化、质量标准化、建材环保化、配套完善化、环境公园化、生活科技化、社区人性化的绿色、生态、智能、完善的现代化城市小区，村民生活品质得以提升；同时，小区的建设，加快了城乡一体化的步伐，改善了环境，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。
3、项目建设是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的重要举措
社会主义和谐社会，是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。这六方面体现出和谐社会的基本特征，即社会尊重每个人的人权，发扬社会主义民主，调动一切积极因素，充分发挥全社会成员的主动性、积极性和创造性，促进社会的进步；依法治国，实现法治化管理，政治、经济、社会、文化等方面有章可循，社会管理完善良好，安定团结，人民群众安居乐业；社会成员互相帮助，诚实守信，友爱融洽地相处，倡导诚信的价值理念，使之成为社会崇尚的观念；社会各方面的利益得到协调，社会内部矛盾得到妥善处理，既要追求效率又要注重公平，保障社会成员利益相对均衡，使社会各成员都能享受到发展的成果，最终达到人与自然相互依存、和谐相处的状态。
随着郑州市城市建设的快速发展，中心城区不断扩展，计划到2020年，郑州市中心城区规划的1100.2平方公里内(含上街)的城郊村统一并入城区，6县(市)规划面积内的行政村全部纳入县(市)城，统一规划，统一建设。因此，通过项目建设，可进一步推动合村并城的进展，改善当地村民住房条件，提升其生活品质，才能调动人民的积极性和创造性，对构建和谐、稳定、发展的文明城市具有重要意义。
综上所述，郑东新区合村并城祭城北安置区项目是十分必要而迫切的。

第三章 项目建设目标
3.1安置目标
本项目涉及小郭村(小郭村、河西村、十三连、马皮靴、马庄)、南录庄(南录庄、西录庄、南宋庵、小柳林、宋庵、南李庄、庙东庄、王家庄)、花庄、新村(新村、李庄、后录庄)，共计安置9821人。
3.2工程目标
按照中原经济区建设新型城镇化的要求，实现不牺牲农业利益，不牺牲土地利益，新型城镇化引领的三化协调发展具体部署，遵循郑州市有关城中村改造和合村并城工作政策、计划和目标任务，实现项目的工程目标。
3.3项目规划控制指标要求
规定每个地块：建筑密度＜25%；
容积率＜2.8；
建筑高度＜60米；
绿地率＞35%；
停车位：每100平方建筑面积1个车位；
社区服务配套用房：每个社区1000平方米，或每百户60平方米；
物业用房：总建筑面积的4‰。
第四章 建设规模预测与建设条件分析
4.1项目选址
4.1.1选址
项目建设地点选址位于郑东新区龙湖区，总计涉及九处宗地，分布在不同的街坊内。其中宗地一(B2-04-02)位于龙湖外环以南，龙翼一街以西、龙北二路以北区域；宗地二(B2-05-03)位于龙湖外环以南，龙翼二街以西，龙北二路以北，龙翼一街以东区域。宗地三(B4-02-02)位于龙湖外环以南，龙翼三街以西，龙北二路以区域；宗地四(B4-03-02)位于龙湖外环以南，龙北二路以北，龙翼三街以东区域；宗地五(B4-03-04)位于龙湖外环以南，龙翼四街以西，龙北二路以北区域；宗地六(B6-01-02)位于龙湖外环以南，龙翼五街以西，龙北二路以北，龙翼四街以东区域；宗地七(B6-05-01)位于龙北二路以南，龙湖中环路以北，龙翼五街以东区域；宗地八(B6-05-04)位于龙北二路以南，龙湖中环路以北，龙翼六街以西区域；宗地九(B6-03-02)位于龙湖外环以南，龙翼六街以西，龙北二路以北，龙翼七街以东区域。

选择上述宗地主要存在以下优势因素：
1、地理位置优越，在龙湖的东北角，内外交通发达。交通便利、通达性好，周围是规划的城市道路，整个住宅区被编织在便捷的交通网络中。毗邻郑州市规划道路龙湖外环路、龙湖中环路、龙北二路、龙翼二街、龙翼四街、龙翼七街等主要干道，本项目建成时，规划道路即可通车，区域内进出交通便利、快捷。
2、基础设施配套正在完善，将具有良好的生活条件。在本项目住宅区周围城市给排水、供电、电讯、燃气等各种公用设施配备正在完善，可为本项目的建设提供了基础条件。
3、项目周边教育、市政配套设施与项目自建公共设施结合，为小区居民基本生活需求提供了保证。
基于此，本项目将祭城北安置区的项目选址即选择在上述九个宗地，其区域位置分布详见可研报告附图。
4.1.2项目用地周边规划及配套设施
一、项目建设用地周边自然状况
本项目九宗用地均选址在龙湖地区的龙湖北区的东北角，用地北靠龙湖外环路（北段），南邻规划道路龙北二路，除宗地八和宗地九因原有变电站影响，位于龙北二路与龙湖中环路（北）街坊外，其余宗地均靠近龙湖外环路，自西向东依次分布。
项目用地现状为农田，据现场踏勘情况显示，基本上为水稻田。用地位置基本上避开了现状村庄，目前，由于龙湖区规划道路尚未开工建设，该用地交通仍为原有道路通行。
二、项目建设用地规划用地性质
按照《郑东新区龙湖地区控制性详细规划》，本项目用地北侧为龙湖外环路，外环路以北区域规划有魏河，其余均为城边绿地；项目用地西侧、南侧和东侧周边均为居住用地，沿龙湖中环路两侧有部分商业用地。
三、项目建设用地周边市政工程配套设施分布
项目用地周边交通规划分布均匀，项目用地北侧为龙湖外环路，龙翼一街、龙翼二街、龙翼三街、龙翼四街、龙翼五街、龙翼六街、龙翼七街，沿南北方向穿过或比邻项目用地，用地南侧为龙北二路和龙湖中环路，项目用地周边规划道路分布均匀，道路通行方便，道路交通状况良好。
按照《郑东新区龙湖地区市政工程基础设施布局规划》，龙湖北区供水规划为，沿龙湖中环路布置供水干管，沿龙湖外环路、龙翼街和龙北二路均布置供水环状管道，因此本项目用地供水规划良好