印刷公司商务写字楼项目可行性研究报告书.doc

第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称昆山市朗格印刷有限公司商务写字楼项目1.1.2 建设单位概况企业名称： 昆山市朗格印刷有限公司 经营模式： 生产型 成立时间： 2000年 1.1.3 项目建设地点昆山市光明经济开发区光明北路以北，发达路以西1.2 建设单位概况昆山市朗格(天祥)印刷有限公司位于光明路以北、发达路西，这里环境优雅，交通便利, 经过几年的发展，公司现占地面积180亩，拥有员工110人，建筑面积20000平方米，其中，生产加工区14000平方米，办公区2000平方米，生活区4000平方米，全部设施完全是按照现代化设计建制而成。公司凭借先进的设备、技术，工艺及科学的管理，并始终坚持贯彻“以质量创品牌、以品牌拓市场、以市场求发展”的经营策略,信奉“信用是用不完的资本，诚实是打不倒的招牌”,始终坚持“效昆山朗格（天祥）印刷有限公司作为本市印刷加工的龙头企业，为推动建设型、节约型、和谐型的新昆山一直在不断发挥自己应有的作用。1.3 编制依据和范围1.3.1可行性研究的依据1、中华人民共和国土地管理法中华人民共和国主席令第二十八号；2、中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国主席令第七十二号；3、中华人民共和国建筑法中华人民共和国主席令第九十一号；4、中华人民共和国城市规划法中华人民共和国主席令第二十三号；5、城市房地产开发经营管理条例国务院令第248号；6、物业管理条例国务院令2007第504号修订；7、江苏省城市房地产开发经营管理条例；8、昆山市国民经济和社会发展“十二五”规划；9、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；10、江阴县总体规划及有关政策和规定；11、现行有关技术规范、规定；12、项目承办单位提供的其他有关基础资料、数据；13、项目承办单位委托编制本项目申请报告的委托书；1.3.2 可行性研究的范围1、项目提出的背景及建设的必要性2、市场分析及建设规模3、建设地点和建设条件4、规划设计方案5、节能方案分析6、环境和生态影响分析7、工程招标方案8、建设实施与工程进度安排9、投资估算和资金筹措10、提出本项目工作结论1.4 项目概况及简要结论1.4.1 项目概况1、建设地点昆山市光明经济开发区光明北路以北，发达路以西2、建设规模本项目规划总用地3、外部配套条件本项目建设位于昆山市经济开发区城市规划区以内，开发区基础设施完善，道路、供水、排水、供电、通讯、供热、燃气等基础设施完善。4、环境保护与安全生产本项目投入使用后仅有生活垃圾、生活污水产生，生活垃圾统一收集处理，由市环卫部门处理；生活污水经化粪池简单处理后，经城市市政管网进入污水处理厂；厨房油烟废气采用家用油烟处理设备由专用排烟竖井排至屋顶高空排放，对周围环境不产生污染。5、总投资及资金筹措6、项目建设期项目建设期19个月。于2011年9月开始准备工作，2011年10月开始土建工程施工，2013年3月竣工验收。7、经济效益分析1.4.2 项目评价结论1.5 主要经济技术指标本项目主要经济技术指标详见附表：主要经济技术指标序号项 目 名 称数 量备注1规划总占地面积：亩2建筑总面积M22.1商业办公区M22.2时尚都市文化区75390.00M22.3行政办公区18230.00M22.4商业休闲促进区68190.00M22.5高层住宅226270.00M22.6物业、会所、幼儿园等配套工程5000M22.7地下建筑（车库、储藏室）130000M23绿地率38.86%4容积率1.795建筑密度17.92%6住宅总户数1725户7居住人数4176人8户均人口3.2人9车位3035个9.1地上车位604个9.2地下车位2431个10总投资184229.03万元其中：建筑工程费用119761.00万元 工程建设其他费用50821.44万元 基本预备费13646.59万元11建设期五年12资金筹措企业自筹第二章 项目背景及建设的必要性2.1 项目背景按照昆山市城市总体规划（2001-2020年），到2020年，城区用地面积将达到80平方公里、城市人口75万人，城镇化水平55%。昆山未来城市发展以“一城五区”的空间结构和“十五纵十五横一环”为主干的城区道路网络体系，优化城市生态环境和人居环境，实现拉开城市框架、优化城市格局、拓展城市空间、促进城市经济腾飞的战略。昆山的整体经济环境较其他三线城市较为优越，在该地区商业领域上其主要反映在购物场所密集，单店体量较大。尤其近几年，昆山商业房地产发展迅猛，大型商业物业层出不穷，造成一定区域内的商业竞争非常激烈。目前来看，昆山市的房地产市场起步较晚，商业物业的开发更是相对滞后，但考虑到城市的整体经济建设及综合实力的提高等因素，昆山市现代商业物业市场已经得到初步培育，其蕴藏的巨大潜力开始逐渐得以释放，在未来的城市发展规划中，现代商业物业的建设与发展将会逐步提高。尽管如此由于现阶段对商业物业产品的认识还不够充分与成熟，缺乏相应开发之经验，因此在开发决策、整体策划、市场运作、经营管理等方面均有待发展和完善。预计在未来几年的城市发展规划中昆山市商业物业将进入高速与理性的发展时期。随着市场竞争的增强，昆山商业项目开发中项目自身形象的塑造和宣传成为推动项目成功运作的关键。由于投资型物业的特殊产品性质，项目前期规划的建筑形态，应着眼于未来，满足将来多种行业业态的需求。因昆山市商业物业开发相对滞后，大部分行业规划不科学，因而导致项目本身成品品质、产品个性、产品吸引力不能得到有效展示，物业投资的核心价值不能充分体现。因此，本项目在开发过程中应在注重前期产品建设及设计理念的基础上，应通过塑造具有较强市场表现力和产品支撑的整体物业形象来体现物业自身有形价值，从而提升项目的市场竞争力。随着江苏省国民经济的良好运行，居民对消费品的需求开始逐年上升，同时由于房地产市场、商业市场的积极、平稳发展，昆山市商业物业市场得到了极大地推动和促进，但是由于目前昆山市现代商业物业的经营及规划中所限，部分商业物业经营不尽如人意，出现供过于求的现象。但这种现象的发生在很大程度上是因为经营模式及不具有创新的理念所造成，因此可以通过合理、科学的整合可避免此种不利因素的发生。在逐步开放和激励竞争的宏观形势中，昆山市商业市场已经逐渐进入发展阶段，在其自身进行多次结构调整的推动下，现阶段昆山市现代商业市场发展水平已有较大转变，商业市场呈现现代化、市场化、多元化的发展趋势。随着昆山市房地产（商业地产）市场开发水平的不断升温、社会经济和商业流通的逐步发展，昆山市商业物业在未来一段时间内将面临较好的发展机会，整体环境将趋于成熟，现代商业物业的特征将发挥重要作用并在逐步升级的市场竞争中得以充分体现。 在当前科技、经济与文化等各个领域趋于同一性、广泛性的同时，民族、传统与区域性的文化同样受到人们的重视，表现出区域广泛性和局部地域性二者相互交织、多元共存的局面。上述文化观念在现代商业市场、消费市场中同样得到充分体现。商业物业市场发展潜力、经营效果将主要取决于其物业自身对周边消费的直接影响力，有效消费人群越多，商业物业经营可行性将随之增强。所以在满足局部区域市场消费需求的同时，应通过有效途径适当扩大商业物业的影响范围，从而提升物业价值。由于不同区域之商业环境差别较大并存在自身特点和优势。因此，合理挖掘区域特色，注重区域文化内涵的表将提升商业项目市场影响力及物业形象，也将为本项目后期经营提供良好的发展基础。2.2 项目建设的必要性一、 符合国家和地方相关的产业政策要求本项目符合国家发展和改革委员会产业结构调整指导目录(2011版)中允许类项目，是当前国家允许的建设项目。 二、是城市化建设的需要为促进城市建设，树立新的城市形象，走城市化、工业化、产业化、风景化、经济化的路子，改善市容市貌，促进昆山市经济发展，提高城市品味都有重要的意义。随着昆山市经济、社会的迅速发展，城市人口规模、住宅规模、用地规模等随之扩大，空间格局正在进入一个大演变、大重组的阶段。为促进城市建设，树立新的城市形象，走城市化、工业化、产业化、风景化、经济化的路子，实现旧城改造，对于提升当地居民的居住条件，改善市容市貌，促进昆山市经济发展，提高城市品味都有重要的意义。三、能促进相关行业的进一步发展，为当地经济增长做出贡献。房地产业、商业和建筑业已不再是新兴产业，近年来，昆山市的房地产业已成为当地国民经济增长的一个重要支柱，在昆山市国民经济总产值中，房地产业所占的比重正逐年增加，随着人口的增长、GDP的快速增高以及个人消费水平的不断攀升，市场也逐步对房地产业提出新的要求。尤其在开发理念又上了一个新台阶，绿色、休闲、人文、环保、智能化成为现阶段人居消费的趋势。档次上由原来的分散、零星、低标准开发变成为现在的小区化、规模化、讲环境、重布局的小康型开发。房地产市场关联度大，房地产市场的发展可带动建筑施工、建筑材料、装饰装修、建筑设计等行业的发展。据调查了解，随着昆山经济的发展，市民消费需求的不断上升，生活水平的提高，使得房产需求明显，所以，本项目的建设既能满足昆山市居民的住房需求，又能带动其他相关行业的发展，为当地经济的发展做出了贡献。该项目建成后，将以全新的姿态献以当地居民，项目布局严谨，形成舒适、优美、安静的高档次、高标准、高品位的一个新的居住社区，将大大提高居民生活质量，改善人民的精神面貌，提升居民居住档次和品位。 综上所述，该项目的建设与国家、地方现行产业政策和经济发展规划是完全相符的。第三章 市场预测及建设规模3.1 市场预测写字楼产品开发在不断的发展进步，但我们对写字楼的改进若只限于形式，而没有对客户的办公和生活产生实质的影响，那充其量只能成为一个量变，只有真正实现了对人的关注，深入满足客户多方面的需求，写字楼开发才能真正产生质变。现在有很多项目已经在这方面做出了探索，不断有新的创意显现出来，形成市场热点。如今，由于入住企业客户的实际生产和生活需求，使得仅仅具有单一功能的商用物业，很难满足国际化企业的商务需求，因此，高档写字楼的品质不仅仅反映在产品上，更加反映在其配套设施和管理服务上。“打造商务综合体”成了去年写字楼市场具有标志性的词语，这类写字楼展示出来的特点就是日趋完备的配套功能设施和日益完善的管理服务水平，以建筑综合体的综合优势体显现项目的高档品质，大大提高了客户工作和生活的便利性，极大的提升了客户入住的附加值。 这类产品通常是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等多种生活空间的三项以上根据自身特点进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。生态化写字楼是近年写字楼形式发展的重点，其核心思想有两点，一是充分利用自然资源，包括绿化景观、自然风、阳光等资源。二是充分调动技术手段，达到低能耗、减少污染，实现可持续性发展。近年出现的商务花园就是充分利用自然资源的典范，一般建立在城郊但交通相对比较方便的地方，它的特性就是低密度、低容积率，高绿化率，充分利用自然通风采光，一般是由多栋五到八层的写字楼单体组成的花园办公社区。商务花园在欧洲和美国占有高达50的写字楼量，因为商务花园很好的体现了建筑与自然的和谐，在这里办公的人们处于更加放松的状态，所以深受客户的欢迎。据专家估计，在5年内商务花园将占据国内20的市场。据分析，国内写字楼公建消耗是欧洲国家写字楼公建消耗的7至8倍，是日本的10倍。这些费用对我国的经济造成了重大的浪费。这些费用全部或部分会转嫁给使用建筑的客户，也给客户造成了一定的经济负担，所以节能环保是公建项目一直面临且急需解决的问题。2005年，建设部颁布并实施了我国第一部公用建筑节能设计标准，以实现在2020年新建建筑节能65的目标。节能化也经历了从自然节能到系统节能、科技节能的发展过程，在一两年前，节能往往和自然生态联系在一起，充分利用自然采光通风，节省水电成为节能的关键词汇。随着写字楼规模不断扩大和科学技术水平的发展，节能已经和高端的节能材料、节能设计息息相关。不少写字楼项目都在节能方面做不断做出新的探索。随着社会分工明确化、细分化速度的日益加快，写字楼客户的行业特性也更为突出。因此，在巨大的市场需求面前，部分写字楼针对某些行业对写字楼的特殊需求，为其度身订造了办公空间。Loft写字楼的出现就来源于设计、广告、摄影等创意行业的特殊需求，其定义的要素包括，高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，空间的流动性、自由性、开放性、艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。这些要素恰好满足了设计、广告等创意产业讲究艺术感，不拘一格，标新立异的个性特征，所以深受欢迎。Loft，字面意义是仓库、阁楼的意思，因最初的Loft写字楼是由仓库，厂房改建而得名。传统写字楼里一般企业密集度比较高，即使是写字楼具有一定的特色和品牌，也难以对某个企业进行个性化的宣传，而总部型写字楼的发展标志着从表现写字楼内公司额群体形象转变为表现公司个体形象。因为总部型写字楼就是一个企业拥有一栋自己独有的写字楼，当这些写字楼单体有机地组合在一起就形成了总部基地。可以说，写字楼已成为企业自身形象的载体，写字楼所代表的不再是一个群体的形象，而成为某个单体的专属形象，突出了企业自身形象，显示自身特征和实力。为了顺应互联网技术的飞速发展，写字楼项目的整体弱电系统已经成为项目建设基本要求，但是多种线缆的交叉引入，使得写字楼弱电配置缺乏整合和不经济。20世纪80年代，美国一家专门做智能系统的公司在建设自己的办公大楼时，首次在大厦建设前期就提前预留所有的弱电线缆，以备后期应用。至此，全世界第一座智能型大楼宣告成立。智能化技术是一种旨在提高大厦整体效率的技术，它更看重的是系统集成能力，而不是我们常说的5A。写字楼的智能化就是通过一系列领先技术的通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、保安自动化管理系统等的设备安装，使每栋楼都变成一个蕴涵有巨大能量的信息化坐标，而入驻企业可以随心所欲应用相关信息转换.这不仅指大厦的水、电、空调、电梯、消防、安保的精密监测与控制,而且通过语音与数据的高速通讯接入,使企业的办公效率得到全面提升,并在一栋楼里就可以完成全球化沟通。写字楼产品向灵活性发展，主要是配合企业发展需求而产生的。随着经济全球化，大型企业的发展日益扁平，同时为顺应市场的瞬息万变，企业的内部组织也会经常地发生调整和变化。例如，某个企业如果是按照项目管理的方式开展业务，那么他们每个团队的人员、名称就会经常地发生变化。而传统的办公室格局，就已经很难适应企业自身业务的发展了。同时，由于互联网技术在现代企业的广泛应用，使得每次办公室格局调整时，都需要进行十分复杂的线路整改工作，电话线、网线等调整工作非常复杂。因此，为适应企业的这种灵活发展的需要，架高地台计算被广泛地应用到现代化的高端写字楼项目中，有效地顺应了企业灵活性发展的需求。3.2 建设规模第四章 项目选址及建设条件4.1 建设地概况本项目所在地光明经济开发区隶属于昆山市江阴区，昆山市江阴区居，是市委、市政府唯一的驻地区。全区辖9镇、7个街道办事处、两个工业园区， 江阴区“大上工业、突破工业”战略，取得了明显成效。逐步培育形成了钢管制造、轴承及保持器、农副产品深加工、机械电子、化工建材、纺织服装六大优势产业，是全国最大的轴承保持器生产基地。光明经济开发区和凤凰工业园作为江阴区的两大工业园区，基础设施完善，投资环境优越，已成为江阴区招商引资的重要载体和平台。作为省服务业重点城区，江阴区紧紧围绕“打造冀鲁豫周边地区商贸物流中心，构建内陆水域型休闲度假旅游城市”的目标，千方百计加快现代服务业发展步伐。市场商贸业繁荣发展。江阴区共有各类市场96处，其中年成交额过亿元的市场19处。文化旅游业蓬勃发展。现有国家4A级旅游风景区1处，3A级景区2处，国家农业旅游示范点2处。全年共接待游客401万人次，。江苏昆山光明经济开发区位于昆山市城区西北部，系1997年3月经江苏省人民政府批准成立的省级经济开发区，规划总面积11平方公里，首期开发面积6平方公里，2005年12月通过国家发改委全国省级开发区审核，规划控制面积2882平方公里，首期开发面积6平方公里，是以机械、化工、印刷、纺织等为主体产业广泛吸收最新科技成果和先进管理经验的高新技术工业园区。开发区位于国家级历史文化名城昆山市西北郊，处在京沪铁路、济邯铁路、济江馆高速公路三条交通干线交汇的三角地带，毗邻江北最大的物流集散中心光彩大市场，具有独特的区位优势。开发区紧临京沪铁路货场，公路四通八达，驱车九十分钟可达济南国际机场，四小时可达青岛海港，交通条件十分优越，区内道路、电力、通讯等设施齐全，基础设施十分完善，具有广阔的发展空间。开发区管委会设立了外商服务中心、“一站式”服务大厅和投诉中心，将为国内外投资者提供最优惠的政策、最优良的秩序、最优质的服务，努力营造敬商、亲商、爱商的宽松环境，使投资者来得放心、经营安心、生活舒心。昆山光明经济开发区地处东经11514，北纬3616，位于昆山市西北郊，处在处。昆山光明经济开发区地处长江以北、长江平原西部，在大地构造位置上处于华北平原沉降区与鲁西隆起区的衔接部位，海拔高度变化在31-38米之间，地势低平宽广。境内土壤多为褐化潮土亚类和潮土亚类，按照全国统一标准分为、级地，表层多为壤质或砂质，耕性良好。境内属长江平原水文地质区，地下含水层岩性以细砂、粉细砂为主，为浅层淡水丰富区和较丰富区。地下水水质较好,略呈碱性,并普遍含有砷元素。浅层淡水底界面在40米左右,单井出水率为40-60立方米/时。深层淡水顶界面埋深在170-220米之间，深井取水段为顶界面下100米左右，单井出水量为90-130立方米/时。根据建设部门的勘测数据，开发区地载力在12吨左右。 4.2 项目选址本项目光明经济开发区光明北路以北，发达路以西。所处位置优越，环境优美，交通、生活便利，是理想的办公地。4.3 建设条件4.3.1 地理、地下水昆山光明经济开发区地处东经11514，北纬3616，位于昆山市西北郊，处在河北、河南、江苏三省交界处。境内属长江平原水文地质区，地下含水层岩性以细砂、粉细砂为主，为浅层淡水丰富区和较丰富区。地下水水质较好,略呈碱性,并普遍含有砷元素。浅层淡水底界面在40米左右,单井出水率为40-60立方米/时。深层淡水顶界面埋深在170-220米之间，深井取水段为顶界面下100米左右，单井出水量为90-130立方米/时。4.3.2 地形地貌昆山光明经济开发区地处长江以北、长江平原西部，在大地构造位置上处于华北平原沉降区与鲁西隆起区的衔接部位，海拔高度变化在31-38米之间，地势低平宽广。土壤：境内土壤多为褐化潮土亚类和潮土亚类，按照全国统一标准分为、级地，表层多为壤质或砂质，耕性良好。4.3.3 地质昆山市地质构造属华北地台（I）的一部分，江考断裂带又将全市分为2个二级构造单元，其西部为辽冀台向斜（1），东部为鲁西台背斜（2）。辽冀台向斜中有2个三级构造单元，即临清拗断区（1）和内黄隆断区（2）；鲁西台背斜中有1个三级构造单元，即荏平拗断区（3）。其次，自西向东又分7个四级构造单元：馆陶凸起区（1）、临清凹陷区（2）、新集凸起区（3）、莘县凹陷区（4）、桑阿凸起区（5）、阳谷凸起区（6）、东阿凹陷区（7）。昆山光明经济开发区土壤为、级褐化潮土亚类和潮土亚类壤质、砂质土地。据昆山市地震办介绍，昆山市境内近四百年内，未发生过5级以上破坏性地震，近期也未发现明显的地震征兆。4.3.4 气象根据昆山市气象部门提供的资料，昆山市属暖温大陆性季风气候区，具体气象资料数据如下：(1)风向：常年主导风向： SSW冬季主导风向： ENE夏季主导风向： SSW(2)风速：最大风速： 33.3mS冬季平均风速： 3.2mS夏季平均风速： 2.8mS(3)气温：年平均气温： 12.8极端最高气温： 39.5极端最低气温： -19.7(4)相对温度：最冷月平均相对温度： 54%最热月平均相对湿度： 73%全年平均相对湿度： 56%(5)降水量年平均降水量： 600mm年最大降水量： 723.7mm日最大降水量： 298.4mm时最大降水量： 190mm(6)最大积雪厚度： 190mm(7)最大冻土厚度： 44mm4.3.5 社会经济昆山光明经济开发区2010年上半年共计入园重点建设项目28个，项目计划总投资31.31亿元，已到位资金3.75亿元。其中自引项目16个，自引项目中工业项目11个，开发项目5个；自引项目计划总投资15.74亿元。其中工业项目计划总投资5.84亿元，已到位资金4004.5万元，开发项目计划总投资9.9亿元，已到位资金1.14亿元。新入园项目中投资过亿元工业项目3个，固定资产投资1000万元以上新开工的工业项目7个。截至2010年上半年，开发区现有企业125家，规模以上工业企业48家。2010年16月份，区内所属企业完成工业总产值30.84亿元，同比增长38.46%；主营业务收入30.23亿元，同比增长34.36%；利税1.87亿元，同比增长49.97%；工业增加值7.09亿元，同比增长29.56%。规模以上工业企业完成工业总产值29.81亿元，同比增长37.21%；主营业务收入29.30亿元，同比增长33.43%；利税1.78亿元，同比增长48.47%；工业增加值 6.85亿元，同比增长28.24%。目前已形成了以嘉隆管业、宝通钢管、东方液压为主的钢管制造产业，以昌裕集团、中泰制药、中天醇能源为主的化工医药产业，以福润禽业、龙大肉食、贝斯特印刷为主的印刷加工产业，以佛斯特机械、五岳汽车电机为主的精密机械产业，以东连制衣、暖频道服饰为主的服装针织等五大产业集群，园区产业区域化的发展呈现出旺盛的活力。4.3.6 交通运输通讯昆山位于冀鲁豫三省交界处，东依齐鲁大地，西接秦山晋水，南望中原腹地，北通京津燕赵，自古为华夏战略要地。目前，昆山区位优势更加突出，既是鲁西地区的中心，又是京沪铁路、济邯铁路和济江馆高速公路黄金十字架的交汇点，地处环渤海经济圈和京沪产业带上，成为江苏西部、中原一带和京沪沿线人流、物流、信息流、资金流的一大集散中心不仅起着辐射带动鲁西经济发展的突出作用，而且是江苏省与山西、河北、河南等内陆省份进行交流与合作的主要场所，也是南下北上、东出西进的重要通道。昆山是江苏省仅次于济南的第二大交通枢纽。开发区距济江馆高速公路05公里，周边主要过境公路有青银高速公路、济高速公路和1。4、105、106、308、309等5条国道以及9条省道，济江馆高速公路与京沪、京福、济青高速公路相连接公路交通、客货运输四通八达。京沪铁路、济邯铁路在开发区内交叉，铁路客运站、货运站、编组站均在开发区区域内，昆山成为横贯京沪、京广两大铁路干线，北连天津，南达港澳的重要铁路交通枢纽。开发区距济南国际机场仅1个小时的路程航班直达全国28个大中城市，且每周有3次航班飞往香港、汉城等城市航空运输便利。昆山作为国家批准的陆路直通13岸，距青岛港口 500公里，青岛中远国际货运有限公司在江设有分公司，可直接办理航运业务。从开发区，可以1小时上天(至济南机场)，4小时下海(至青岛海港)5小时到北京7小时抵上海， 一昼夜达香港。4.3.7 公用工程条件给水：开发区内地下水源丰富自来水已引入开发区南部，实行集中供水。同时，京杭大运河从开发区穿过，是国家南水北调东线工程的主要水道，流量达150立方米/秒，可作为开发区水源。污水处理：昆山污水处理厂处于市区东北郊，日处理一般性工业污水和生活污水6万吨。开发区企业污水可通过周公河、新水河直接排入污水处理厂进行处理。同时，开发区南部的昆山污水处理厂二期工程已开工建设，长远解决污水处理问题。电力：昆山市全国最大的火力发电基地之一，距开发区6公里的昆山发电厂发电能力30万千瓦，国家重点能源项目中华发电厂发电能力240万千瓦。目前，开发区建有110千伏变电站1座，35千伏、10千伏输电线路4条，电力供应充足。通讯：网通、铁通公司电话线路贯穿开发区，装机容量5000门。 燃气：中原油田的优质天然气在昆山城区普遍使用，发展用户达6万户。燃气管道已经埋设至开发区南部，根据需要供应生产、生活用天然气。热电：昆山市郊现有2户热电企业，昆山热电厂位于市区西郊，距开发区约6公里，供热机组为25万千瓦，近期总装机容量将扩大为60万千瓦；东昌热电厂位于市区北郊，距园区2公里，供热机组为21.2万千瓦。两户热电企业可有效保证入园企业的热电需要。道路：开发区起步区现有道路五横七纵，总长度 56 公里，规划宽度3060米，路网框架比较完善。第五章 设计方案5.1 设计依据1、中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国主席令第七十四号；2、城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）；3、昆山市城市总体规划4、江阴区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；5、昆山市规划部门提供的11000平面图；6、现状地形图及有关资料；7、项目单位提供的关于编制本报告的有关资料；8、目标客户需求特点；5.2 总体设计方案本项目位于昆山光明经济开发区光明北路以北、发达路以西，属开发区核心位置，交通便捷，环境优美，实为生活、工作之绝佳选择。项目放眼区域核心，打造高端办公大盘，形成光明经济开发区乃至昆山市标杆性办公中心。5.2.1 规划设计理念1、空间要素 办公室的布局、通风、采光、人流线路、色调等等的设计适当与否，对工作人员的精神状态及工作效率影响很大，过去陈旧的办公设备已不再适应新的需求。如何使高科技办公设备更好的发挥作用，就要求有好的空间设计与规划。 2、办公空间需要量身定做 必须要了解公司的业务流程，需把工作上联系密切的部门安排离得近些，这样有利于提高工作效率。 高科技公司、广告传媒公司、国企、商业银行等不同类型的企业有着完全不同的需求。像办公人员较少的公司，个人空间很大，要从空间、色彩上表达时尚感、充满想像力及活泼、跳跃感。而对集团总部，则运用了较多的石材、深色木材和黑灰色调，玻璃和木质感中西合璧，表达霸气、收敛、含蓄、严肃和力量感。 3、企业类型和企业文化的深入理解 只有充分了解企业类型和企业文化，才能设计出能反映该企业风格与特征的办公空间，使设计具有个性与生命。 4、了解企业内部机构设置及其相互联系 只有了解企业内部机构才能确定各部门所需面积设置和规划好人流线路，事先了解公司的扩充性亦相当重要，这样可使企业在迅速发展过程中不必经常变动办公室流线。5、秩序感 在设计中的秩序，是指形的反复、形的节奏、形的完整和形的简洁。办公室设计也正是运用这一基本理论来创造一种安静、平和与整洁环境。秩序感是办公室设计的一个基本要素。 要达到办公室设计中秩序的目的，所涉及的面也很广，如家具样式与色彩的统一；平面布置的规整性；隔断高低尺寸与色彩材料的统一；天花的平整性与墙面不带花俏的装饰；合理的室内色调及人流的导向等。这些都与秩序密切相关，可以说秩序在办公室设计中起着最为关键性的作用。 6、设计要具有前瞻性 现代办公室，电脑不可缺，较大型的办公室经常使用网络系统，规划通讯、电脑及电源、开关、插座是必须注意其整体性和实用性。 7、明快感 让办公室给人一种明快感也是设计的基本要求，办公环境明快是指办公环境的 色调干净明亮，灯光布置合理，有充足的光线等，这也是办公室的功能要求所决定 的。在装饰中明快的色调可给人一种愉快心情，给人一种洁净之感，同时明，快的色调也可在白天增加室内的采光度。 目前，有许多设计师将明度较高的绿色引入办公室，这类设计往往给人一种良 好的视觉效果，从而创造一种春意，这也是一种明快感在室内的创意手段。 8、舒适标准 办公室设计，应尽量利用简洁的建筑手法，避免采用过去的造型，繁琐的细部装饰，过多过浓的色彩点缀，在规划灯光、空调和选择办公家具时，必须充分考虑其适用性和舒适性； 9、环保设计 作为环境设计者的室内设计师，应在工作设计中融入环保观念，装饰材料中油漆、涂料、复合板及各种粘合剂都必须使用环保产品10、现代感 目前，在我国许多企业的办公室，为了便于思想交流，加强民主管理，往往采用共享空间-开敞式设计，这种设计已成为现代新型办公室的特征，它形成了现 代办公室新空间的概念。 现代办公室设计还注重于办公环境的研究，将自然环境引入室内，绿化室内外的环境，给办公环境带来一派生机，这也 是现代办公室的另一特征。 现代人机学的出现，使办公设备在适合人机学的要求下日益增多与完善，办公的科学化、自动化给人类工作带来了极大 方便。 11、强调办公自动化 随着无纸化办公的实现，国外一些办公室设计时，已经与传统设计有很大不同。所有信息都可以通过网络Email、传真机等内部联络办法实现。办公自动化已经成为办公室装修需考虑的主要问题。尤其是一些为销售人员准备的办公室，取消了每个人固定的座位，因为他们中的多数人无需见面也很难碰见，办公室的大多空间被用作会谈和交流用的茶水间或咖啡座，沿办公区的周围准备了安装完备网络和电话插孔的自由座位。销售人员回到办公室后可任选座位，只需接上笔记本电脑就能工作，极大地提高了空间利用率。 11、办公室设计向家居设计靠拢 设计师正在开始参与细节设计，包括家具、装饰品，甚至会客室的一个小烟灰缸。在寸土寸金的今天，把办公室里所有的空间都利用上，将文件柜、更衣柜、档案箱放到最省空间的地方，在墙壁上加隔板放物件，利用楼梯空间装资料，贴着壁纸的墙面被挂画装点得花花绿绿，办公室设计越来越琐碎。 有人认为，办公室设计家居化，说明现在的公司越来越重视员工的需求，通过不断地调整细节让使用者感到方便和舒适，这是一种办公室文化的进步。5.2.2 项目定位昆山光明经济开发区与城市核心区紧密相连，产业密集且相对繁荣、环境优势明显、文化特色突出，区域内建筑密度较小，加之近年的不断开发改造升级，片区大环境日益成熟，未来可用土地资源有限，像本项目的大面积土地已属珍稀，而此地块位于光明经济开发区核心区块，属性稀缺。1、政府角度：期待该区域建设充分提升开发区形象、招商引资环境，完善功能配套； 2、开发角度：尽可能在满足政府愿望的前提下保障项目整体收益并实现价值最大化； 3、受众角度：商务办公提升片区升值潜力，重视项目的舒适度、性价比、差异性。5.2.3规划概述1、道路交通规划（1）路网结构中心区的主要路网以总体规划的道路结构网为基础，大体呈现方格网布局。（2）规划策略加强人车交通分离，强化步行系统设计，形成与开放系统空间相结合，联系各主要公共活动场所，优美舒适、安全的步行网络。办公区内增设辅道，缓解基地内干道的交通压力的同时减少车行交通对人行的干扰，强化人车分流。区内干道应尽可能避免过境车辆停留，区内综合安排适宜的户外停车场和停车库，在主要街道人行道断面设计中安排自行车停车场地。2、绿化景观系统（1）系统构成以城市设计整体框架为依据，尽可能利用自然地形、地貌、山水资源，塑造生态型绿色城市风貌，重点加强三条景观主轴设计并在此基础上创造更多的次线景观轴线以丰富中心区空间景观，着重维护自然景观资源较佳区域的自然生态系统。（2）规划策略提高本项目所在地块的绿地率；绿地强调功能、生态与景观的结合，关注街道、广场的遮荫；道路两侧绿化带强调远视景观效果，绿化植物配置要求四季有花，常年显绿；步行系统考虑行走、休憩、健身、骑车、轮椅、游览、观景、交往等各种要求、重视遮荫、避雨、电话联络、饮水、停放自行车等设施的布置。3、城市竖向形态组织为避免开发建设中高层建筑布局无序，城市天际线单调，第五立面俯瞰面杂乱的问题出现，城市设计对城市建筑群竖向形态进行有机组织。（1）地面和道路坡度本项目区内场地现高差不大，场地平整时可根据地势和规划设计建筑格局进行平整。地面坡度和车行道纵坡不大于0.3%，人行道不需要设踏步和防滑措施。（2）地面排水采用道路排泄地面雨水，一般为单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡等在设计段确定。（3）室内外高差建筑物底层地面高出室外地面0.45米。5.3 建筑设计方案5.3.1 设计依据1、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；2、办公建筑设计规范（JGJ67-2006）；3、昆山市城市规划管理技术规定；4、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；5、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-2005）；5、城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；6、承办单位推荐及客户要求的意见。5.3.2 建筑设计小区区域环境、配套条件及地质条件较好，对空间设计有具体要求，以所在地企业为主要租赁目标，同时辅以配套设施。 1、类型与结构结合昆山市总体规划，为提高土地利用率，办公楼地上十六层，为紧凑型设计。配套公共建筑主要包括物业管理、配电室、公厕等社区服务设施，建筑型式灵活选择。2、建筑风格与造型建筑风格定位融入了现代主义手法，并有一定的创新意识。立面造型上摒弃繁杂的装饰，通过简洁的水平线角、窗套等细部处理，创造出简洁、大方的外观形象。（1）建筑设计采用现代主义手法，通过色彩、材料、细部等精细设计，创造一种温和的办公气氛，同时又不失现代简洁明快的风格。（2）在立面设计中统一考虑空调机位。3、剖面设计本项目共计办公楼1幢，地上十六层，地下为储藏室。4、装修材料（1）建筑材料的选择考虑到美观、经济、环保、节能和耐久性的要求。（2）外墙采用加外保温节能做法，均满足国家“三步节能”要求。（3）层面采用两层SBS（4厚）卷材防水，挤塑聚苯板保温层。（4）室内和顶棚为砂浆抹面刮腻子，留二次装修面层；墙面为乳胶漆高档涂料；卫生间地面和墙面做防水层，并预留上下水口，不设厨具和洁具。（5）对新技术、新产品的推广与应用，加大设计的科技含量也起到了一定的促进作用。5.4 结构设计方案5.4.1 地上结构本项目为高层建筑，采用框剪结构，辅助公共建筑均采用砖混结构。5