湘潭昭山示范区湖南农药厂与湘潭客车厂国有工矿棚户区改造建设项目可行性研究报告.doc

湘潭昭山示范区湖南农药厂（二期）与湘潭客车厂国有工矿棚户区改造建设项目 可行性研究报告
目 录
1 总论 4
1.1项目背景 4
1.2棚户区现状 6
1.3项目建设目标 8
1.4项目单位简介 8
1.5项目概况 9
1.6编制依据 10
1.7研究工作范围 11
1.8工程主要建设内容及配套工程 11
1.9项目总经济技术指标 11
2 现状分析及项目建设的必要性 14
2.1现状分析 14
2.2项目建设的必要性 16
3 棚户区改造原则、范围及建设规模 21
3.1棚户区改造指导思想及原则 21
3.2棚户区改造范围 22
3.3棚户区优惠政策 23
3.4棚户区治理组织实施 24
3.5建设规模 25
3.6建设内容 25
4 项目选址及建设条件 27
4.1项目选址原则 27
4.2项目选址 27
4.3建设条件 27
5 工程建设方案 32
5.1设计指导思想 32
5.2规划、建筑设计 32
5.3结构设计 40
5.4给排水设计 45
5.5电气设计 52
5.6暖通空调 63
5.7燃气设计 66
6 拆迁安置 71
6.1棚户区改造指导思想及原则 71
6.2具体实施方案 71
6.3征地拆迁费用估算 73
6.4拆除工程方案 75
6.5土地整理 75
7 环境影响评价 76
7.1编制依据 76
7.2环境现状 76
7.3施工期环境影响分析 76
7.4项目建成后环境影响分析 78
7.5减缓环境影响的对策 81
7.6绿化 84
7.7环境影响分析 84
8 劳动安全卫生及消防设计 85
8.1劳动安全 85
8.2卫生防疫 85
8.3建筑消防设计 86
8.4给排水消防设计 88
8.5电气消防设计 90
8.6通风空调消防（防、排烟系统） 94
9 节水、节能措施 95
9.1设计依据 95
9.2节能措施 96
9.3节能计算 99
10 组织机构 104
11 项目管理、实施进度 105
11.1项目管理 105
11.2项目实施进度 107
11.3建设项目跟踪审计 108
12 项目招投标 112
12.1编制依据 112
12.2招标管理 112
12.3投标、开标、评标和中标程序 113
12.4评标委员会的人员组成和资质要求 114
13 投资估算与资金筹措 115
13.1投资估算 115
13.2融资方案和资金使用计划 126
14 社会影响评价 127
14.1社会影响效果分析 127
14.2社会适应性分析 128
14.3社会评价结论 130
15 风险分析 131
15.1社会稳定风险分析的目的、依据和风险等级 131
15.2项目社会稳定风险因素分析 131
15.3可能存在的社会稳定风险及其评价 132
15.4对存在的社会稳定风险的化解与防范措施 134
15.5下一步风险防范预案 135
15.6结论 135
16 研究结论与建议 136
16.1结论 136
16.2建议 136

附图：
1. 位置示意图
2. 用地红线图
3. 总平面布置图
4. 竖向布置图
5. 日照分析图
6. 户型图

附件：
1. 改造实施方案
2. 职工代表大会决议
3. 企业基本情况
4. 项目资料真实性承诺书
5. 配套资金承诺书
6. 职工自筹资金意向的调查情况
7. 用水、用电意见书
8. 教育和医疗条件意向调查书
9. 规划条件通知书
10. 建设项目选址意见书
11. 用地预审意见
1 总论
1.1项目背景
昭山位于湖南省中部，突兀挺立在湘江东岸，是湘潭市的北大门。2009年6月正式挂牌为“长株潭城市群资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验示范区”（以下简称“昭山示范区”），总面积68km2，全区辖昭山乡、易家湾镇、昭山旅游经贸开发总公司、昭山风景名胜区管理处四个正科级单位，区内共有20个行政村和4个社区，常住人口5万余人，流动人口2万余人。
昭山示范区旅游资源丰富，山水毓秀，景色宜人。山中遗址、古道、古寺、古碑刻、古树相互辉映，“三山”（昭山、虎形山、凤形山）、“两水”（仰天湖、湘江）闻名遐迩，素有湖南“金三角”、长株潭“绿心”之美称。著名的“山市晴岚”——昭山，为潇湘八景之一，山巅昭山寺始建于唐代，迄今已有上千年历史。仰天湖2000亩水面波光潋滟，如同镶嵌在“金三角”上的一颗明珠；湘江生态经济带在境内全长7km，自然生态保护良好，具有极大的开发利用价值；虎形山、凤形山等旅游资源，为发展休闲旅游产业提供了良好载体。
昭山示范区历史悠久，人杰地灵。相传早在西周时期，周昭王南巡荆楚，曾在这里盘桓多日，昭山因此得名。古往今来不少迁客骚人、仁人志士在此留下足迹：她的无限灵气，曾让大画家米芾、北宋名臣刘锜、南宋理学家张栻、著名的思想家王夫之、画圣齐白石等在此敬慕释怀，留诗作画；她的湖湘精神，也曾让近代革命先驱黄兴、一代女侠秋瑾、伟大领袖毛泽东常往返于斯，吸纳湖湘文化精髓，探求中国革命之路，这些文化资源为昭山的文化休闲提供了丰富的素材。
昭山示范区区位独特，交通便利。其位于长沙、株洲、湘潭三市的结合部，地处三市“Y”字形中心点，扼三市水陆交通咽喉，与三市市中心公路均距不超过15km。京珠、上瑞高速公路和G107、G320国道在此交汇，京广、湘黔铁路穿境而过，距黄花机场仅30分钟车程，长株潭城际铁路在此设有站点。
《中共中央国务院关于促进中部崛起的若干意见》（中发﹝2006）10号文件）指出：促进中部地区崛起，是中国新阶段总体发展战略布局的重要组成部分，作为中部地区国家重点发展扶持的四大城市群之一“长株潭城市群”是国家促进中部崛起的战略支点。2007年12月国家批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区；2008年底《长株潭城市群区域规划（提升）》获得批复，提出了长株潭城市群建设成全国“两型社会”建设的示范区、中部崛起的重要增长极、全省新型工业化、新型城市化和新农村建设的引领区、具有国际品质的现代化生态型城市群的战略目标；根据国务院批复的《长株潭城市群资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验总体方案》以及《长株潭城市群区域规划（2008-2020）》的要求，按照省委省政府对“两型社会”建设确定的“省统筹、市为主、市场化”的原则，确立了河西示范区、昭山示范区、云龙示范区、天易示范区、滨湖示范区五个示范区。示范区的设立，标志着长株潭城市群“两型社会”建设进入实质性操作阶段——初步形成“两型”特色的产业结构、增长方式和消费模式。
鉴于昭山所具备的丰富人文自然资源，以及独具优势的空间区位，由湖南省人民政府、湘潭市人民政府批复通过的《长株潭城市群两型社会示范区湘潭易家湾昭示片区规划》明确提出将昭山示范区打造成为长株潭地区乃至湖南省的“生态绿谷、创意之都”，使之成为长株潭城市群总部经济的聚集区、创意产业的中心区、生态旅游的首选区、生态环保的标志区、城乡统筹的样板区、经济发展的增长极。湖南省政府、湘潭市政府为鼓励昭山示范区的创新发展给予了充分的政策扶持，昭山示范区享有“两型”社会建设“先行先试”改革突破试验权，拥有国、省、市赋予的产业、财税、土地、投融资、人才科技、行政等六个方面的优惠政策。昭山示范区采取高端规划引领，战略项目带动，基础设施先行，公共配套同步的战略思路，自成立伊始，短短4年间，昭山示范区作为长株潭融城核心区，经济和社会都得到迅猛发展，其休闲旅游业、城市建设和房地产业成就尤为引人瞩目。作为现代都市中不可多得的登山揽胜、休闲旅游胜地，昭山示范区每年接待游客30万人次。昭山示范区“三纵三横”路网框架已成形，昭山作为联通长株潭三市的交通枢纽优势日益显现。未来，2030年昭山示范片区总人口将达到19万人（其中城镇人口7万人，旅游人口12万人），GDP超过500亿元，成为湘潭市、长株潭城市群建设中的核心区域和黄金地段，成为湖南省一颗耀眼的“绿心”，成为国际知名“绿心”生态宜居区。
然而，与昭山示范区作为“绿心”地区与“两型”社会建设“先行先试”改革示范区的内涵要求，以及与昭山示范区经济发展迅速的背景不相符的是昭山示范区大量的国有工矿棚户区尚未改造。目前国有工矿棚区集中分布在湖南农药厂片区、湖南省建筑陶瓷厂片区、535工厂片区及湘潭客车制造厂片区。国有工矿棚户区共4480户，其中湖南农药厂2357户、湖南省建筑陶瓷厂343户、535工厂1430户、湘潭客车制造厂350户。
这些棚户区房屋密度大，房屋结构简陋，缺乏必要的市政基础设施和相应的社区配套设施，居民生存发展空间小，生活环境条件差，且现有的消防设施十分薄弱，一旦发生了火灾和其它灾难，因道路狭窄，坑洼不平，消防车不能进入，对及时采取有效的救助措施有很大影响。但是棚户区居民大多数是退休或低收入职工等群体，缺乏经济能力通过市场途径改善居住条件。并且，党中央、省委省政府及相关部门在近几年都出台了一系列加速棚户区改造的政策制度。习近平总书记更是在2013年召开的中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设的第十次集体的学习中明确指出，住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定；李克强总理在2013年国务院常务会议上，强调改善困难群体住房条件，让广大翘首以盼的困难家庭早日搬进新居，是各级政府保障基本民生的“硬任务”，是必须向人民兑现的“硬承诺”；2014年伊始，习总书记又不顾严寒亲赴边陲考察棚户区改造工作，希望棚户区改造工作加速推进，百姓日子越过越好。
按照湘潭市统一安排，2014年昭山示范区管理委员会先期启动了湖南农药厂（南天）工矿棚户区一期683户改造工作，得到了广大人民群众的好评，并收到了良好的改造效益；2015年，为迅速把改革发展的成果惠及到广大人民群众，决定改善全部棚户区居民的住房条件和生活环境。根据昭山示范区的统一规划，将省建筑陶瓷厂及535工厂棚户区内的居民集中异地安置；将湖南农药厂棚户区内还未改造的居民及湘潭客车制造厂棚户区的居民集中异地安置。
本次可研编制的内容为湖南农药厂（二期）及湘潭客车制造厂棚户区改造，由湖南昭山经济建设投资有限公司作为建设单位，采用异地集中安置方式全面实施棚户区改造工作。
1.2棚户区现状
1) 湖南农药厂
原湖南农药厂发展鼎盛时期，企业干部职工达到1万余人，亏损衰落时期，大量干部职工调走，依法破产后，4千多名职工就地下岗待业。由于昭山乡、易家湾镇地区多家国有企业情况类同，本地无法提供更多就业机会，相当部分职工只能选择异地再就业，逐渐搬离开农药厂职工宿舍区，留下职工大都属于再就业困难职工。原湖南农药厂内共有57栋宿舍楼，建筑面积120692.35m2，住在棚户区内的职工及家属共有2357户，7470人，户均住房面积51.21m2，人均住房面积16.16m2。职工宿舍大多建于上世纪60-80年代，按当时职工居住标准规划，具有楼间距小、公用设施少、住宅面积小、通道公共区域面积小等特点，至今，大多数住房由于已出现裂、脱、陷、渗、漏情况，部分住宅楼出现墙皮脱壳掉落、基础下陷、墙体外斜开裂等现象。现企业亏损破产，根本无力进行职工宿舍维修与配套改造；留下来的住户，由于种种原因特别是经济条件的限制，更无力改善居住条件。从入户调查的情况来看，全体棚户区居民改造呼声强烈，新建房屋愿望迫切。
根据棚户区分布现状及操作难度，拟对棚户区项目的实施，实行“总体规划，分期立项、分批安置，有效实施”的方针。整个棚户区分为二期分期立项实施。一期棚户区改造区域共18栋，总户数684户，人口2527人，拆除建筑面积39614m2，一期工程已于2014年启动实施；二期棚户区改造区域共39栋，总户数1673户，人口4943人，拆除建筑面积81078.35m2。
2) 湘潭客车制造厂
企业职工住房主要建设于上世纪70-80年代，户型大部分为45-60㎡套间，由于地处工厂集中区，职工住宅楼布局十分紧凑，据调查，大部分具有再就业能力职工调离或自动分流，现棚户居民主要由年龄偏大、再就业能力差留守职工构成，主要经济来源为下岗职工基本津贴。棚户区内共有36栋宿舍楼，建筑面积16939.8m2，住在棚户区内的职工及家属共有350户，982人，户均住房面积48.40m2，人均住房面积17.25m2。
上述二企业均由于原有企业关停，无力进行职工住宅维修与配套改造，留守职工由于受经济来源的限制，更无力改善居住条件。职工宿舍大多建于上世纪50-80年代，按当时职工居住标准规划，具有楼间距小、公用设施少、住宅面积小、通道公共区域面积小等特点，至今，大多数住房由于已出现裂、脱、陷、渗、漏情况，部分住宅楼出现墙皮脱壳掉落、基础下陷、墙体外斜开裂等现象，据检测，已是危房。棚户区供水管网、电网电路严重老化，水管承受不住正常水压，跑漏爆管现象层出不穷，电路承受不住正常负荷，断路短路情况时有发生，导致住宅区居民用水用电情况是“停水停电3、6、9，断水跳闸天天有”。由于排水系统与垃圾收集转运设施不足和不科学，居民生活垃圾、污水排放十分不便，久而久之导致楼前楼后臭水沟，房前房后垃圾堆，不清理臭，清理起来更臭，出太阳烤着臭，下大雨飘起来臭……，种种缺陷，让曾今为国有企业做出贡献的留守职工及其家人依旧在忍受棚户区的困苦。
1.3项目建设目标
按照国家对棚户区改造政策从根本上解决棚户区居民的基本居住条件和生活环境的原则，通过大量细致的现场调查、鉴定、统计湖南农药厂及湘潭客车制造厂棚户区的实际情况，以及根据《长株潭城市群两型社会示范区湘潭易家湾昭示片区规划》提出将昭山示范区打造成为长株潭地区乃至湖南省的“生态绿谷、创意之都”的要求，故棚户区改造采取异地新建，统一安置。利用安置点现有的部分基础配套设施，使新建安置小区组团交通方便、居民来往便捷、配套设施齐全、基础设施完备、居住条件较好，为棚户区居民建设一个适合居住、活动的小区。方案实施后，基本上可以解决棚户区居民恶劣的生活环境，并推进安置地经济的发展和城镇的建设，在当地政府的支持和协调下，保证综合改造目标的落实。
1.4项目单位简介
1) 湖南农药厂
湖南农药厂于1950年建厂，当时厂址在长沙市，1955年迁入湖南省湘潭市易家湾镇，占地37万m2，固定资产1.6亿多元。厂区濒临湘江，紧靠107、320国道和京广铁路，湖南省农资交易市场在公司正对面。公司自有专线铁路货栈和航道码头，交通极为便利。是全国十五家重点农药企业之一，湖南省优秀企业、高新技术企业，属国家大型一类企业。曾经在化工部排名前三，产量在国内排名前十。生产3大类共计30多个产品：农药有甲胺磷、甲基对硫磷、敌敌畏、敌百虫，杀虫单、杀虫双、氧化乐果、扑虱灵、NC—129、百菌清、三环唑、骠马等；化工原料有烧碱、吡咯烷酮、r—丁内酯、氯甲烷等；医药原料药有FDP、脑复康、头孢菌素等。年工业总产值亿元以上，1991年优质产品产值占总产值96.28％。是国家一级计量单位，在全国同行业中第一个获化工部“质量管理奖”。 1993年由原湖南农药厂独家整体改制为国有控股的股份制企业（湖南南天实业股份有限公司）。原湖南农药厂（南天股份）发展鼎盛时期，企业干部职工达到1万余人，亏损衰落时期，大量干部职工调走，依法破产后，4千多名职工就地下岗待业。
2) 湘潭客车制造厂
市属企业，始建于1958年，位于湘潭昭山示范区易家湾镇，占地面积约320亩，历史上主营客车制造修配，鼎盛时期干部职工达到2000余人。由于产能落后，于1997年关停至。
据调查，上述二个国有企业是当时昭山乡、易家湾镇地区主要龙头骨干企业，由于产能落后等原因，集中在1991-1995年时间段先后关停，引起当地围绕龙头企业衍生的配套企业成片关停或转走的连锁反应，地区就业岗位锐减，失业率飙升。大部分年轻、再就业能力强干部职工迅速调走或分流，留在当地的主要是由于年龄偏大、知识技能单一、职业病困扰、创业基础薄弱等原因造成的再就业能力差人群，主要经济来源为下岗职工基本津贴。
1.5项目概况
1.5.1项目名称
湘潭昭山示范区湖南农药厂（二期）与湘潭客车厂国有工矿棚户区改造建设项目
1.5.2项目建设单位
建设单位：湖南昭山经济建设投资有限公司
法定代表人：杨晓军
注册资本：人民币拾亿元整
成立日期：2012年3月29日
公司类型：有限责任公司（法人独资）
注册地址：湘潭市岳塘区易家湾街道101大院100号
经营范围：一级土地储备及经营；基础设施建设与投资、项目策划。
1.5.3可行性研究报告编制单位
单位名称：武汉华中科大建筑设计研究院
住 所：洪山区关山武黄公路39号
法定代表人：李玉堂
注册资金：人民币：陆佰万元整
经营范围：规划咨询、编制项目建议书、编制项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告、工程设计。
证书编号：工咨甲22120070007
1.5.4建设地点
昭山示范区昭易六号路以东、新民路以南、朝阳路以西、朝阳渠以北区域
1.5.5建设规模
本项目总设计住房为2040套，其中安置棚户区居民2023户，人数5925人；拆除现有棚户区建筑面积98018.15m2，整理棚户区土地253.82亩。
本次项目规划总用地面积61990.90m2（约92.99亩），其中城市规划道路建筑面积6205.36m2（约9.31亩），项目净用地面积55785.54m2（约83.68亩），项目总建筑面积232722.71m2；其中总计容建筑面积为185755.88m2（其中住宅面积为176470.20m2，商业面积为5655.15m2，物业管理用房面积930.53m2，9个班幼儿园面积2700.00m2），不计容面积建筑面积46966.83㎡，为架空层及地下室。总停车位为1161个，其中地面停车位26个，地下停车位1135个。
1.5.6建设期
项目建设期限：3年（2015年3月-2018年2月）
1.5.7投资估算
本项目工程总投资：63584.90万元；其中住宅33188.93万元、公共设施15315.27万元、基础设施工程4452.82万元、其他费用7028.74万元（含征地拆迁费4649.32万元）、预备费3599.15万元。
1.5.8资金筹措方案
1) 群众自筹：由棚户区居民承担，每户居民出资18~22万；
2) 国家财政补贴：申请国家财政补贴。
1.6编制依据
1) 湘潭昭山示范区湖南农药厂（二期）与湘潭客车厂国有工矿棚户区改造建设项目可行性研究报告委托书；
2) 国家住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会文件《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》建保[2010]56号；
3) 业主提供的1:1000的现状地形图；
4) 国家住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造中央投资补助建设计划的函的通知》；
5) 《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号；
6) 《关于做好申报中央预算内投资补助保障性安居工程项目前期工作的通知》湘发改委[2011]64号；
7) 建设部颁发的有关规范、标准、定额；
8) 国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
9) 国家、省、市有关设计和建筑规范、标准；
10) 编制项目可行性研究报告的有关法规及规范性文件；
11) 建设单位提供入户调查及相关资料；
12) 建设工程设计文件编制深度要求建保[2008]216号。
1.7研究工作范围
本报告主要对工程项目棚户区的现状、建设必要性、改造范围、建设规模、建设条件、总体规划、建设方案、环境保护、投资估算、资金筹措等方面进行全面的研究。
1.8工程主要建设内容及配套工程
1.8.1主要建设内容
项目建设用地面积61990.90m2（约92.99亩），其中城市规划道路建筑面积6205.36m2（约9.31亩），项目净用地面积55785.54m2（约83.68亩），用地规划住房2040套，实际安置2023户，自建17套，项目总建筑面积232722.71m2；其中总计容建筑面积为185755.88m2（其中住宅面积为176470.20m2，商业面积为5655.15m2，物业管理用房面积930.53m2，9个班幼儿园面积2700.00m2），地下建筑面积42405.06m2，架空公共开放建筑面积4561.77m2。安置总人数5925人。
1.8.2配套工程
湘潭昭山示范区湖南农药厂（二期）与湘潭客车厂国有工矿棚户区改造建设项目配套服务工程主要有：物管用房、垃圾收集点、居民存车处、门卫等公用设施及道路、水、电、通信、绿化景观、广场、围墙、土石方平整等室外工程。
1.9项目总经济技术指标
项目总经济技术指标见下述各表。

小区总经济技术指标表
序号
名称
单位
指标
备注
1
本工程总用地面积
m2
61990.90
合92.99亩
其中
城市规划道路面积
m2
6205.36
合9.31亩
工程净用地面积
m2
55785.54
合83.68亩
2
总建筑面积
m2
232722.71

其中
地下建筑面积
m2
42405.06
人防面积:9200.00㎡
地上计容建筑面积
m2
185755.88

地上不计容建筑面积
m2
4561.77
架空开放空间
地上计容建筑面积
住宅面积
m2
176470.20
A型：89.79㎡ /户，共1020套
B型：83.22㎡/户 ，共1020套
商业网点面积
m2
5655.15

幼儿园面积
m2
2700.00
9个班
物业管理用房
m2
930.53

3
规划总户（套）数
户（套）
2040
实际安置2023户，自建17套
4
安置人数
人
5925

5
道路广场面积
m2
18329.32

6
绿化面积
m2
25626.19

7
通透式围墙
m
588.50

8
土方量
挖方
m3
56245.84

9
填方
m3
156752.30

10
建筑占地面积
m2
11830.03

11
住宅层数
层
31

12
建筑容积率

3.28

13
停车位
个
1161
地上：26个，地下：1135个
14
建筑密度
%
21.20

绿地率
%
45.94

小区公共服务设施配建表
序号
类别
项目名称
规模
面积（㎡）
层数
备注
1
公用设施
垃圾站
1座
20.31

2
公用设施
门卫岗亭
3座
36.96

3
合计

57.27

小区配套基础设施一览表
项目
数量
计量单位
备注
道路广场面积
18329.32
m2

绿地面积
25626.19
m2

通透式围墙
588.50
m
高度2.4m
挡土墙
1560.56
m3

土方
挖方
56245.84
m3

填方
156752.30
m3

2 现状分析及项目建设的必要性
2.1现状分析
改革开放以来，我国国民经济和各项社会事业持续较快发展，广大人民群众的物质文化生活不断改善。特别是近些年来，随着城市建设的发展和人民生活水平的提高，我省城市人均住房面积由1998年的15.6m2增加到现在的21.8m2，增长39.7％。但在城市群众总体居住条件明显改善的同时，为国家经济发展作过重要贡献的工矿企业职工的生活居住条件却依然很差，已无法跟上城市经济发展的步伐。
并且，本项目是“长株潭城市群资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验示范区”的棚户区改造项目，依据《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发[2014]36号）以及其他棚改支持政策，能使用行政审批快速通道，以及相应的税费减免政策，工程建设过程中将严格执行建筑节能强制性标准，实施绿色建筑行动，确保工程建设的合理周期，确保工程质量安全。因此，本项目具备其他商品房开发项目所不能比拟的社会舆论优势、建设成本优势和建设质量优势，拥有显著的市场竞争优势。
长株潭城市群是我国中部重要的城市群，核心城市包含长沙、湘潭、株洲，是我国京广经济带、泛珠三角经济区、长江经济带的接合部。2007年12月14日，国务院批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。当前，国家“中部崛起”发展战略和“两型社会”综合配套改革实验正不断推进，推动长株潭城市群不断壮大发展。
就城市区域环境来说，湘潭市是长株潭城市群的重要城市，三市呈“品”字型分布，两两相距约45公里，三市的主要经济指标在全省均占有十分突出的地位，是湖南省经济实力最强、发展水平最高的核心经济区。随着全球经济一体化速度的加快，区域经济一体化已成为当前世界经济发展的重要特征和基本现象。
2010年国务院就原则同意修订后的《湘潭市城市总体规划》（2010-2020年），要求湘潭市按照合理布局、集约发展的原则，大力发展高新技术、科教、文化旅游产业，逐步把湘潭市建设成为经济繁荣、社会和谐、生态良好、特色鲜明的现代化城市。
根据湘潭市“十二五”规划的设想，在“十二五”期间的5年内，湘潭市将加快推进新型城镇化，打造现代宜居滨江新城，充分发挥生态资源和滨江景观优势，着力实施城市建设“2146”工程，走出一条适应资源 环境承载力、有利于产业和人口聚集的新型城镇化道路。到2015年，城镇化率达到61%，将湘潭建设成为全国文明城市、国家历史文化名城、现代宜居滨江新城。
《国务院办公厅关于批准湘潭市城市总体规划的通知》指出，湘潭市应在确定的1069平方公里城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理，进一步优化中心城区“一江两岸”的山水城市布局，以湘江为纽带，形成“五片一中心”的组团式布局结构;逐步完善中心城区功能，提高中心城区对周边地区经济社会发展的辐射带动能力;按照城乡统筹发展的要求，根据市域内不同地区的条件，有重点地发展县城和基础条件好、发展潜力大的建制镇，优化城镇布局，促进农业产业化和农村经济快速发展;加快促进湘潭市与长株潭其他地区经济社会一体化发展，实现合理分工和优势互补。
在新的历史机遇面前，今后几年，市委、市政府总体部署将城区老旧低矮破的各棚户区进行全面改造。这些区域房屋密集，人口众多，权属复杂，棚户区与已建成的成片的六层以上房屋和正在开发建设的项目相互夹杂；基础设施滞后，道路狭窄，严重制约了城市的交通；社会面貌和整体形象较差，经济发展模式比较落后，与湘潭的城市形象格格不入，形成了明显的反差。
棚户区社会问题的关键是就业不足，就业不足的基本原因：一是城市衰退产业退出或效益降低，形成就业岗位供给总量的绝对减少或相对减少；二是城市国企改革打破了低水平的社会均衡，建立现代企业制度，提高管理效率和企业产权置换都将“减员增效”作为一个主要的改革路径，形成了冲击型失业是棚户区社会问题恶化的“催化剂”；三是由于产业结构“升级”、鼓励密集产业与高新技术产业的发展，加剧了失业下岗职工再就业的困难，使结构性失业问题更趋突出；四是城市长期存在城矿平行并存的两套公共服务和管理体系，企业办社会、政企不分使这些城市解决棚户区问题遭遇管理体制上的困难。
就湘潭市而言，各种棚户区改造主要有四种形式，旧房维修改善、新建安置房、货币化补偿以及政府组织房源、居民持补偿款购买。新建房中，又有两种模式。一种是按棚户区住户建筑面积1：1.2倍以内政策补偿，利用棚户区的地实行商业开发。另一种是单纯实行棚户区改造，直接在原地或另外购置地筹资建新房。据调查，商业开发主要集中在城市棚户区改造项目。政府组织房源、居民持补偿款购买方式也就是团购模式，只不过组织者为政府部门，具有更大的号召力，这样有利于拿到更为优惠的房源，既最大限度维护了被拆迁方的利益，也消化了更多的存量房源，客观上促进了当地房地产业的发展，因此是地方政府更为乐意采用的补偿安置方式。
目前本项目内有住户2023户，棚户区内95%以上的住户都属于较低收入家庭，棚户区大部分住宅为为上世纪70、80年代建造，房屋装修简单，普遍搭建杂屋，房屋结构主要为砖混结构，质量较差。
经调查与分析，本项目棚户区存在以下几个特点：
1）房屋陈旧，房龄较长
棚户区房屋为上世纪70、80年代所建，房屋陈旧，房龄较长，许多地方都是连片的旧屋、老屋、简易房所占比例较高，且大多地方公共配套设施差，人居环境恶劣。
2）房屋质量差、安全隐患多
由于棚户区的房屋为上世纪70、80年代所建，主要为砖混、砖木结构，存在消防、倒塌等重大安全隐患。
3）土地利用效率低
据初步计算，整个棚户区占地大，人口密度小，土地浪费较为严重，不符合“两型社会”建设及城市土地节约集约利用的要求，且该部分土地利用水平低，未能充分发挥土地的利用效率。
2.2项目建设的必要性
2.2.1是解决职工住房困难的需要
湘潭昭山示范区国有工矿棚户区房屋密度大，居住条件差，而在棚户区居住的群众大多数是下岗或低收入职工等社会弱势群体。本项目建设旨在改善棚户区居民居住条件，提高居民生活质量，有利于职工安居乐业，有利于企业持续发展，有利于安定团结和社会和谐稳定。因此，湖南昭山经济建设投资有限公司积极争取政府支持，并多元化筹集资金，计划对棚户区进行全面改造，解决职工住房困难，改善职工的生活条件。
2.2.2是改善国有工矿区生活环境的需要
湘潭昭山示范区国有工矿棚户区居民生存、生活环境较差。据现场调查了解，棚户区建筑密度大，巷道狭窄，防洪、供水排水等基础设施落后，居住环境十分恶劣。同时棚户区内垃圾点少，环境卫生状况极差，春天污水横流，夏天蚊蝇肆虐，一直是环境卫生整治中的难点。另外，棚户区存在较大的安全隐患，而目前现有的消防设施又十分薄弱，一旦发生了火灾和其它灾难，对及时采取有效的救助措施有很大影响。棚户区居民生存发展空间小、生活环境条件差等难点，已成为居民群众“最关心、最直接、最现实”的利益问题。而且在职工片区乱塔乱建比较普遍，治安管理较难，已经严重影响到职工生活，群众反映十分强烈，因此，对该棚户区进行拆除，新建小区，安置居民，已迫在眉睫。
2.2.3是密切党和政府与人民群众感情的重要措施
通过对棚户区的改造，不仅解决了困难职工的的住房问题，改善厂区基础设施条件，使棚户区居民生活环境得到改善，生活质量得到提高，同时提高了党和政府在群众中的威信，进一步密切党群、干群关系，增强社会凝聚力，促进两型社会建设。
2.2.4落实保障性住房重大民生工程的迫切需要
棚户区受限于自身经济实力有限，不得不蜗居于简陋的棚户中。棚户区狭小的生存发展，恶劣的生活环境条件，又致使不少棚户区居民的下一代发展陷入恶性循环中，拉宽我国居民收入差距。为此，国家、省、市相关部门颁布了一系列政策制度。《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展地若干意见》（国办发[2008]131号）以及湖南省住房城乡建设厅制定的《湖南省住房城乡建设厅第十二个“五年”规划》等政策文件，明确提出大力加快棚户区改造进度，服务低收入居民，改善城市低收入家庭居住条件，提高生活水平。中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国财政部、中国人民银行《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和关于印发《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》的通知（财综〔2010〕46号）等政策制度则为保障性住房重大民生工程提供了一定的财政资助。并且，习近平总书记更是在2013年召开的中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设的第十次集体的学习中明确指出，保障性住房工程既是民生工程，也是发展问题。同时，习近平总书记还强调要完善住房支持政策，调动各方面积极性和主动性，在适当加大财政性资金对保障性住房建设的投入力度的同时，要综合运用政策措施，吸引企业和其他机构参与到保障性住房建设和运营。李克强总理在2014年主持的国务院常务会议上，不仅提出保障性安居工程建设是政府硬任务硬承诺，还重点提出加速城市棚户区改造，同步建设棚户安置区配套市政设施、公共服务设施，确保同步使用。并明确支持探索多渠道资金支持保障房建设；2014年伊始，习总书记不顾严寒亲赴边陲考察棚户区改造工作，希望棚户区改造工作加速推进，百姓日子越过越好；2014年8月，国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，部署有效有效解决棚户区改造中的困难，要加快项目前期工作，加快配套建设，加快社区公共服务一体化，落实财税支持政策，推进债券创新加大金融支持力度；2014年10月20日召开的党的十八届四中全会，再次明确提出要继续做好改善和保障民生特别是帮扶困难群众工作。城市棚户区改造工程一直是党中央国务院、湖南省委省政府、湘潭市委市政府的重点工作，在目前国情下，城市棚户区改造工程更是一项国家重点民生战略工程。本项目的建设是响应习总书记和的号召，贯彻落实十八届四中全会精神和相关政策，推进国家重点民生战略工程建设，帮助昭山示范区老城棚户区居民早日入住到“绿色”生态、设施齐全的高档社区，享受社会主义新中国共同富裕的社会主义好政策带来的各种利好，全身心投入到昭山示范区作为长株潭城市群新增长极的“绿色”建设工作中。因此，本项目是一项功在当代、福及后人的民心工程，福利工程。
2.2.5创新集中性棚户区改造运作模式的需要
传统的集中性棚户区改造因为受制于建设资金以及传统观念的限制，棚改后的社区虽推动了土地的集约利用，改善了城市形象，但是缺乏完善的配套设施，亦未能为棚改区居民提供持续性的增收机会。因此，本项目抓住昭山示范区所拥有的“先行先试”改革突破试验权，将创新运作模式以突破瓶颈，使得集中性棚改的社会效应和经济效应最大化。本项目一是打破限于安置房为实物安置，而棚改资金有限，棚户区改造安置小区建设相对商品房社区而言配套设施缺乏、居住环境简易，鼓励棚户区居民更多地选择货币补偿方式，使用补偿金购置以其拥有的棚改置换购房优惠价，购买具有完善的商业小区、学校、市民休闲广场、集贸市场等配套设施的高档商品房。其中棚改置换购房优惠定价能保障居民的货币补偿总额足以使棚改家庭人均住房面积达到区域最低保障水平。棚改户居民甚至可以将家中闲置资金结合补偿金，在棚改小区内购买一套相对面积较大的公寓，获得更为舒适的居住环境。从而，推进棚户区居民实现真正有质量的“市民化”，实现项目建设的社会效益最大化；二是抓住《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》提出的支持承担棚户区改造项目的企业发行债券，扩大“债贷组合”用于棚户区改造范围的机遇，发行棚改债券，募集更多的资金，在完全满足棚户区居民的居住面积和配套设施面积的条件下，充分利用棚户区土地资源，开发部分的商品房项目和商业项目，以期提高社区建设的质量，完善社区基础设施和公共服务配套，进一步提高项目社区的品质，吸引更多的改善性住房需求者向本项目聚集，使本项目的建设经营有较好的持续发展能力，促使项目建设的经济效益最大化，同时促使昭山示范区财政资助更多投向实体经济发展的扶助。
2.2.6 建设昭山示范区“两型社会”的需要
棚户区是城市肌体上的一片伤疤，在昭山示范区不断发展和建设的过程中，新盖的高楼大厦与低矮的棚户区形成了鲜明的对比。它以形式的不和谐反映了社会存在的差距。因此，棚户区的改造在缩小社会差距的同时，也是一个市容环境再造工程，改变了城市的面貌，促进了人与社会