加丁嘎度假山庄项目—计划书申请建设可研报告.doc

乌孜加丁嘎度假山庄可行性研究报告加丁嘎度假山庄项目计划书 (合资）可行性研究报告编制单位：乌孜房地产开发有限公司目 录一项目概况 5（一）拉萨林芝地区酒店市场分析 5（二）加丁嘎度假山庄简介及区位特点 6（三）乌孜房地产开发有限公司介绍及经营特色 7二、修建加丁嘎度假山庄酒店的意义 7三、加丁嘎度假山庄酒店的规划设想和设计档次 7（一）酒店客房标准 8（二）配套设施标准 8（三）装饰布局标准 9（四）前厅（大堂）标准 9四、加丁嘎度假山庄酒店工程修建可行性 10（一）建筑结构 10（二）空调设备 10（三）锅炉及热交换设备 10(四）供水设备 10（五）排水系统 10（六）供电设备 11（七）电梯设备 11五、加丁嘎度假山庄修建酒店的优势条件 11（一）加丁嘎度假山庄外观现状 11（二）加丁嘎度假山庄内部结构 12（三）酒店新增基本设备基本 12（四）酒店与别墅互为补充 12（五）修建费用低、周期短 12六、修建后加丁嘎度假山庄酒店功能介绍 13七、加丁嘎度假山庄修建成本及修建前后收益对比 14八、酒店的经营成本及效益分析 17(一）酒店年营业收入测算 17（二）酒店年经营成本测算 20九、财务分析 26（一）投资回报分析 26（二）盈亏平衡分析 28（三）现金流量预测表 33十、加丁嘎度假山庄业主分布态势及业主参股方式 34（一）业主分布态势 34（二）合作方式 35十一、加丁嘎度假山庄的公司治理结构 36（一）采用股份有限公司形式 36（二）公司治理结构 40十二、拉萨加丁嘎度假山庄酒店经营管理 46（一）自行管理 46（二）聘用酒店顾问公司 46（三）纳入酒店管理集团经营体系 46十三、项目的社会效益分析 46十四,结语 47附件： 48一项目概况加丁嘎度假山庄及别墅式度假村,以休闲,度假,旅游,住宿,餐饮,娱乐,租赁,销售为一体的综合性经营项目,项目主要依托林芝地区丰富的旅游资源和独特的地理环境,随着西藏地方经济快速发展和当地基础投施不断完善,特别是林芝机场和青藏铁路的开通,林芝地区的旅游将会每年成倍的增长,旅游业将是林芝地区的支柱产业由于林芝旅游业起步较晚,旅游基础设施较以前有所改变,但还是无法满足日益增长的旅游消费要求,加上现代旅游消费观念的改变,人们从喧哗的高楼大厦到现在的宁静享受自然,从单一的旅游到现在的休闲度假,级别低,设施简陋,传统接待方式等,己无法适应现代旅游消费观念,所以我公司经过多次调研,在离八一镇较近的加丁嘎修建一座具有林芝特色的工布山庄,山庄具有地方民族特色又有现代元素,既能让游客充分领略到独特的异域风情的同时,又能享受到优质高效的现代化服务,满足游客追求新奇,追求个性化的需求,既改变以往林芝留不住过夜游客的局面,也改变林芝目前无一家真正具有工布特色和现代元素的休闲度假山庄的局面拉萨加丁嘎度假山庄酒店项目计划书（一）拉萨林芝地区酒店市场分析随着观光、旅游探险等现代服务业迅速发展，林芝对高档宾馆的需求量也不断提升。据林芝地区旅游局统计，自2005年以来，林芝地区二星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达17%，2007年达到每晚每间1213元，平均出租率均高于72%这一良好水平。这几年，高星级宾馆兴建越来越多。从八一镇到加加丁嘎村由西向东，在不到1公里的距离里，既将建设的加丁嘎度假山庄及别墅式度假村作为高星级酒店潜在客户聚集的甲级别墅式度假村建造，将打破林芝地区住宿供不应求的局面。此外，其中有半数以上国外游客将会在林芝停留过夜、近百个小型旅游局将在林芝设立分公司，旅游业将会高速发展，高星级酒店自然孕育着巨大发展空间。拉萨作为神秘之都及国际性旅游观光城市，探险旅游业非常发达。据统计，仅林芝地区一年的旅游人数就高达26000个，随过冬季旅游的开放一年365天几乎都有游客，林芝将会吸引海内外游客7000千人次，旅游观光者居西藏地区之首，这些观光者将成为林芝高星级酒店重要的客户资源。2010年前拉萨酒店业规模将大幅度扩容，床位将从现在的270张增加到3400张，其中星级酒店的床位将从现在120张的基础上增加到280张。综上所述，根据林芝高星级酒店的发展趋势以及酒店业巨大的发展空间，把加丁嘎度假山庄部分楼层修建为酒店，组建加丁嘎度假山庄酒店是符合市场发展需要的。（二）加丁嘎度假山庄简介及区位特点林芝地区地处西藏拉萨市东部,交通十分方便,居离拉萨市200多公里,居林芝区府八一镇一公里左右,这里有茂密的森林,陡峭的峡谷,宁静的湖泊,奔腾的江河,高耸的雪山,碧绿的草地,享补独特的民俗风情,使林芝成为一幅神奇美丽的画卷,素有西藏林芝赛江南的美誉,也是西藏地区旅游的首先目的地,随着生态旅游的升温,更受国内外游客睛睐,特别是林芝机场和青藏铁路的开通,林芝地区的旅游将会每年成倍的增长,旅游业将是林芝地区的经济支柱产业, （三）乌孜房地产开发有限公司介绍及经营特色1.公司简介乌孜房地产开发有限公司成立于2003年3月15日是一家集.房地产开发.销售及酒店经营,食品饮料生产加工综合性企业.公司现有固定资产8干万元,注册资金3000万元,其中乌孜房地产开发有限公司注册资金500万元,江孜县乌孜大酒店(三星级)注册资金970万元,日喀则乌孜大酒店(三星级)注册资金1500万元,乌孜食品饮料发展有限公司注册资金1000万元,现有职工250多人其中高级管理人员11人,中级管理人员23人,特别是乌孜房地产开发有限公司,近几年来在江孜,日喀则地区业绩娇人,并热衷于社会福利事业.并多次得到当地政府的好评和奖励.二、修建加丁嘎度假山庄酒店的意义林芝地区地处西藏拉萨市东部,交通十分方便,居离拉萨市200多公里,这里有茂密的森林,陡峭的峡谷,宁静的湖泊,奔腾的江河,高耸的雪山,碧绿的草地,享补独特的民俗风情,使林芝成为一幅神奇美丽的画卷,素有西藏林芝*江南的美誉,也是西藏地区旅游的首先目的地,随着生态旅游的升温,更受国内外游客睛睐,特别是林芝机场和藏铁路的开通,林芝地区的旅游将会每年成倍的增长,旅游业将是林芝地区的经济支柱产业, 三、加丁嘎度假山庄酒店的规划设想和设计档次上述部分，我们着重分析了拉萨高星级酒店的发展现状以及修建加丁嘎度假山庄酒店的意义，正是基于此，我们建议加丁嘎度假山庄应按照四星级酒店标准来进行修建。酒店拟按照如下标准进行修建：（一）酒店客房标准酒店将设计客房楼层共4层，计划拥有83间（套）各类能满足商务旅行、行政办公用途的豪华、舒适客房，其中，豪华套房4间、商务间10间、标准房69间。酒店房间力求装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具和床上用品。室内满铺高级地毯，或优质木地板及其他适应材料等。采用区域照明且目的物照明度良好。客房拥有独立卫生间，装有高级抽水马桶、面盆及有彩色标识的冷热水龙头、梳妆台(配备梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸并带淋浴喷头（或只设单独淋浴间），配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用豪华建筑材料装修地面、墙面，色调高雅柔和，采用分区照明且目的物照明度良好。客房拥有良好的排风系统、110/220V电源插座、电话副机。配有吹风机。24小时供应冷、热水。程控电话可直拨国内和国际长途。提供国际互联网宽带接入服务。电话机旁备有使用说明及市内电话簿；有彩色电视机、提供客人可以控制的音响系统。配备十分有效的防噪音及隔音措施；有内窗帘及外层遮光窗帘等。（二）配套设施标准大型中、西餐厅汇集各式精美的中西佳肴，可满足不同宾客不同的饮食文化需求；设施完善，类型丰富的娱乐设施，设有桑拿、健身中心、桌球室、美容美发厅等，使宾客在休闲中消除紧张、疲劳；典雅豪化，风格迥异的会议室及多公能厅，可承接国内大型商务会议、婚宴，是举行各种规模国内会议、宴会的最佳场所；大型购物天地汇集西藏各地区精品，让宾客“足不出户”即可满载而归；酒店拥有近100个泊车位的停车场，能完全满足各类客人的停车需要；同时商务中心主要将代售邮票，代发信件，办理电传、传真、复印、国际长途电话、代购交通票务、国内行李托运等。提供打字和电脑出租等服务；提供代购交通、影剧、参观等票务服务。（三）装饰布局标准酒店布局合理，外观有特色，设施使用方便、安全。内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。酒店内公共信息图形符号符合LB/T001。酒店各区域通风良好，空气质量符合国家标准。 对客服务的设施设备养护良好，达到整洁、完整、卫生，并维持正常功能。员工更衣室、公共卫生间、浴室、餐厅、宿舍等工作和福利设施功能相对完善，有相应的管理制度，与酒店星级形象相一致。 （四）前厅（大堂）标准 酒店大堂设在酒店裙一楼，面积宽敞，与接待能力相适应；气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；有与酒店规模、星级相适应的总服务台；大堂内有中英文标志。大堂将提供如下服务：24小时提供接待、问询和结帐服务；提供留言服务；提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)；提供信用卡服务；提供外币兑换服务；接受客房预订；在非经营区设客人休息场所；提供代客预订和安排出租汽车服务；能够用英语提供服务等等。四、加丁嘎度假山庄工程修建可行性（一）建筑结构加丁嘎度假山庄建筑结构为框架结构，每层面积可以自由分割。根据每层面积及四星级酒店房间设置标准，酒店可修建为69个标间，10个商务间。4个豪华套房,如市场需要，可将酒店的一个单层修建为10个豪华套房。（二）空调设备加丁嘎度假山庄购置冷水机两台、循环泵四台、冷却泵三台、冷却风机二台。空调设备基本可以适应大酒店的需要，酒店区域空调需要单独配置功率较小的两台冷水机组及相应设备，以便24小时独立运行供应冷气。（三）锅炉及热交换设备加丁嘎度假山庄现有锅炉三台，可以供加丁嘎度假山庄使用，别墅楼区域锅炉也要单独配置，以便冬季24小时独立运行供暖。注;(如不须供暖此项可跚除)（四）供水设备加丁嘎度假山庄将修建水塔一座，其中水箱容量是5吨。因此，水压和流量等也符合酒店所需标准。（五）排水系统排水问题是加丁嘎度假山庄修建为酒店的最大问题。目前加丁嘎度假山庄没有下水道管道，酒店修建必须要对所有排水管道进行布管。另外，排水系统还需要配备污水处理装置。（六）供电设备加丁嘎度假山庄需 (1000A) 变压器一台,能满足单个楼层均能提供3200A的容量，因此，酒店修建完成后，就可以符合酒店的用电需求（七）电梯设备加丁嘎度假山庄主楼新增电梯2部、货运电梯1部、主楼电梯为OTIS电梯，速度2.5m/s，载重为1150KG，容量15人。因此，电梯要符合四星级酒店的硬件要求。酒店经营时，可根据实际情况分区使用电梯，以方便酒店客户迅速入住房间。（八）酒店大堂加丁嘎度假山庄一楼裙楼是按照四星级的标准进行设计的。而酒店修建需要把一楼裙楼按照四星级酒店标准进行修建。修建后，一楼大堂将有咖啡吧、茶吧等酒店配套设施。主裙楼大堂、大门、停车场、电梯设备等均要符合高星级大型酒店的规模要求，以便有与高星级酒店相对应的高档次、高品味的公共设施、最现代的优雅环境。五、加丁嘎度假山庄修建酒店的优势条件（一）加丁嘎度假山庄外观现状一个外形设计具有鲜明个性的酒店建筑无疑会给人们留下难忘的印象，同样也为其收益打下良好的基础。加丁嘎度假山庄是林芝地区第一幢高档次建筑，外观朴实不失典雅，内部华丽不失舒适,及要突现藏式文化又要不失现代高雅，而与周边建筑相比自成特色，完全符合高星级酒店建筑的外观标准。（二）加丁嘎度假山庄内部结构加丁嘎度假山庄建筑结构为框架结构，根据每层面积及四星级酒店房间设置标准，酒店每层面积均可自由分割，楼层局部的调整对酒店结构及每层总体布局影响很小，有效降低了酒店内部改造成本，为将来内部布局的合理变化提供了方便。另外，高等级酒店一般都拥有自己的裙楼，加丁嘎度假山庄的二层裙楼，为合理布局会议中心等配套设施打下良好基础。（三）酒店新增基本设备基础目前，加丁嘎度假山庄新购置基本设备基础。如酒店空调设备、供排水系统、供热系统、电梯设备、供电设备、停车场等配套设施，都要能够完全适应酒店的运营。另外，加丁嘎度假山庄是星级酒店，因根据四星级酒店的硬件标准，需添置最基本酒店设备。（四）酒店与别墅互为补充高级住宅别墅和高星级酒店的有机组合对山庄来说，是全新高效的主题式商业组合，国内风景区很多知名酒店均采用此组合，在这种商业组合中，别墅为酒店提供商务客源，酒店为别墅带来高档的酒店式物业管理。两者商业模式既相对独立又互为补充。（五）修建费用低、周期短 利用加丁嘎度假山庄现成土地修建四星级酒店,，修建用费较低，若以4个楼层计算，修建费用可控制在2650万元人民币左右。若要是在拉萨地区另寻新址兴建类似级别的酒店，所需资金至少将达3500万元。与此相比，修建酒店显得经济实惠。另外，修建酒店周期也较短，若修建4层楼，所需时间至多2年。而要是在拉萨买地建酒店，从购地到竣工直至酒店营业，一般需要三至四年时间。六、修建后加丁嘎度假山庄酒店功能介绍加丁嘎度假山庄的主楼、一楼裙楼、二楼裙楼以及停车场，计划修建豪华套房4间、商务间10间、标准房69间。每个装修雅致的客房和套间均备有闭路彩色电视、单独的浴室和淋浴、单独控制的空调系统、国际直拨电话带浴室专线。酒店设有卫星地面接收系统，可为宾客及时转播国际电视节目。另外，酒店将拥有中央音响系统、中央空调系统、自动火警系统以及电脑管理系统等现代化设施。另外，酒店还将拥有：（1）现代化的商务中心，面积100平方米，位于群1楼；（2）设备完善的健身房，面积150平方米，位于裙2楼；（3）高档购物中心，面积200平方米，位于裙1楼；（4）可同时容纳160人参会的会议中心（可分隔为46间小型会议室），面积300平方米，位于裙2楼；（5）典雅别致的咖啡吧、酒吧、茶吧，面积200平方米，位于裙1楼。（6）大型宴会餐厅，可以和加丁嘎度假山庄现有餐厅开展合作。（7）停车场，面积3000平方米。酒店主要功能附表：图表4：加丁嘎度假山庄酒店主要功能表序号酒店功能面积（单位：平方米）备注1豪华套房1035132商务间、标准房9316173停车场30004商务中心100修建费用25万5健身房150修建费用30万6大型会议中心300修建费用50万7咖啡吧、酒吧、茶吧200修建费用60万8餐厅300修建费用50万七、加丁嘎度假山庄修建成本及修建前后收益对比（一）加丁嘎度假山庄修建成本根据加丁嘎度假山庄修建的初步规划，将从加丁嘎度假山庄选择三个楼层作为酒店楼层，另外酒店裙楼将修建为酒店大堂，据此大酒店总面积为15664.08平方米，其中，（1）客房面积为：10351.3平方米；（2）停车场面积3000平方米；（3）一楼大堂面积约为1834.43平方米（4）其他功能设施面积约1400平方米若以其中一个楼层修建为酒店豪华套房，其它三个楼层修建为商务间和标房来计算，则有1035.13平方米修建为套房、9316.17平方米修建为商务间和标房。大酒店各功能区域面积比例图如下：图表5：加丁嘎度假山庄酒店功能区域面积比例图根据四星级酒店设计标准，加丁嘎度假山庄酒店修建工程将包括以下几个大的项目：（1）套房装饰；（2）标房装饰；（3）房间机电；（4）酒店设备；（5）套房家具、窗帘等；（6）标房家具、窗帘；（7）大堂改造等。下面用图表示加丁嘎度假山庄酒店修建工程预算：图表6：加丁嘎度假山庄酒店修建工程预算表编号项目名称单位工程量单价（元）合计（元）1山庄宾馆主体修建费用M215664.08700109648562豪华套房装饰M21035.1310501086886.503商务间、标房装饰M29316.178808198229.604房间机电M210351.31201242156.005酒店设备项111560001156000.006套房家具、窗帘套1215019.38180232.567商务间、标房家具、窗帘套17111816.352020595.858酒店其他主要功能1200000工程总造价元26048956.51备注：1、酒店设备项目，包括空调购置、增加锅炉交换器等，属于暂估修建成本；2、一楼酒店大堂修建费用,属于暂估修建成本；根据该工程预算，工程修建费用大致如下：（1）山庄宾馆主体及小型别墅修建面积为15664.08平方米,按照每平方米700元,( 2 )大酒店豪华套房装饰面积为500平方米，按照每平方米1050元的经济指标计算，酒店套房装璜工程造价为1086,886.5元；（3）大酒店商务间、标房装饰面积为9316.17平方米，按照每平方米880元的经济指标计算，酒店标房装璜工程造价为8198,229.6元；(4)酒店改造机电部分的工程费用若按照每平方米120元的经济指标计算，4个楼层的机电费用为1242156元。（5）酒店其他主要功能设施如商务中心、健身房、大型会议中心、咖啡吧、酒吧、茶吧等，其改造费用约215万元。酒店改造工程总体费用，除了包括套房、标房、机电部分的改造费用，还应该包括酒店设备的更换费用、酒店房间家具、窗帘等费用。根据表格显示，酒店修建工程总造价为26048956.51元。各项目修建费用占总修建费用的比例如下图表示：图表7：加丁嘎度假山庄酒店修建费用比例示意图八、酒店的经营成本及效益分析（一）酒店年营业收入测算加丁嘎度假山庄酒店拥有83间客房，其中套房4间、商务间10间、标准房69间；另外，拥有大型会议中心、高级西餐厅、咖啡吧、健身房、商务中心等酒店配套设施。（1）营业收入:主要是酒店客房收入。按照套房价格500元/日、商务间300元/日、标间200元/日计算，酒店出租率按照60计算，酒店客房年收入为964.98万元：其中，高级套房年收入为43.2万元、商务间年收入64.8万元、标准间年收入856.98万元。各房间类别年收入比例表：图表10：加丁嘎度假山庄酒店各房间类别年收入对比表随着拉萨旅游热的升温，未来几年林芝高星级酒店的出租率将有稳步上升，另外，酒店房间价格也将大幅度增长，因此，加丁嘎度假山庄酒店的年主营收入也将随之有较大涨幅。从2010年至2014年，按照加丁嘎度假山庄酒店客房出租率每年按照1比例上升，客房价格按照每年10的比例增长来计算（据林芝地区旅游会展处统计，自2005年以来，林芝地区二星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达17%，我们此处计算为保守测算），那么加丁嘎度假山庄酒店客房年收入将呈现稳步上升趋势。加丁嘎度假山庄酒店客房价格增长大致如下：图表11：加丁嘎度假山庄酒店200102014年客房价格表20102011201220132014套房500585650760850商务间300350410470575标准间200235270400450加丁嘎度假山庄酒店2010年至2014年客房收入增长图（单位：万元）：图表12：加丁嘎度假山庄酒店20102010年客房年收入增长图（2）其他收入：主要是酒店会议中心、餐厅、健身房、商务中心、停车场等配套设施的年收入。根据对林芝地区高星级酒店经营情况的调查，一般高星级酒店会议室、餐厅及其他配套设施的年收入约为100万元。若酒店会议中心大力开拓市场，作为自治区各地区召开会议的主要会场之一，那么酒店会议中心的年收入还将有较大的提高。另外，根据目前停车场状况，我们预计停车场年收入为5万元左右。营业收入汇总列表：（单位：万元）图表13：加丁嘎度假山庄酒店营业收入汇总表收入高级套房商务间标准间配套设施停车场总计数额43.264.8856.9810021066.98注：酒店出租率按照60计算。（二）酒店年经营成本测算（1）营业成本主营成本主要是指与酒店客房收入相对应的运营成本，据了解，高星级酒店客房运营成本主要包括客房耗材成本及客户早餐成本等。一般情况下，酒店客房日消耗材料成本15元，那么按照出租率60计算，加丁嘎度假山庄酒店客房年材料消耗费用约26.89万元；按照早餐成本每份10元、每个客房每日2份早餐计算，每年早餐成本费用约35.86万元。（2）营业费用营业费用主要是指酒店运营的物业管理费支出、基层人员工资及其他费用支出。物业管理费支出主要包括酒店设备保养费、设备修理费等等，若按照每平方米月管理费1元计算，那么加丁嘎度假山庄酒店年物业管理费约为16.3.万元（此处计算，不包含停车场面积；另外据了解，四星级酒店年水电、燃油等能源消耗费用约80万元。基层员工工资：根据下文所示的加丁嘎度假山庄酒店岗位设置和人员编制表，我们预编酒店基层员工为98人。按照目前拉萨高星级酒店基层员工工资的一般水平（每月平均薪水900元、含四金），加丁嘎度假山庄酒店基层员工年工资总额约106万元。其他费用：其他费用主要是酒店运营中的宣传、广告等必须支出的费用。据了解，高星级酒店年宣传、广告费用约10万元。（3）管理费用管理费用主要是指酒店运营过程中酒店管理层工资、酒店公司前期开办费用以及酒店固定资产折旧费。管理层工资：根据下文所示的加丁嘎度假山庄酒店岗位设置和人员编制表，我们预编酒店管理层员工为10人。按照目前拉萨高星级酒店管理层员工工资的一般水平（平均年薪3.6万元、含四金），加丁嘎度假山庄酒店管理层员工年工资总额约36万元。公司开办费用：主要包括装饰费用和酒店公司工商注册费用、酒店开业典礼费用等，开办费用合计30万元（其中装饰费用约为25万元）。公司开办费用按照年摊销，每年摊销费用为6万元。固定资产折旧与摊消费：相关须重新添置固定资产（设备）400万元，折旧年限按照10年计算，每年折旧费用为38万元。增加酒店电脑等办公用固定资产10万元，按照5年折旧，每年折旧费用为2万元。酒店固定资产折旧费和开办费摊销表：图表14：加丁嘎度假山庄酒店固定资产折旧费和开办费折旧资产资产总值（万元）折旧年限年折旧成本（万元）公司开办费3056设备固定资产4001040办公固定资产1052折旧和摊销费用总计48其他费用：按照高星级酒店费用开支的一般标准，每年酒店差旅费、办公费、招待费、小车费、培训费约需 20万元。（4）财务费用财务费用主要是指酒店涉及银行贷款时需支付银行利息、银行手续费等。计划银行贷款1500万人民币，贷款时间为2年，按照目前银行贷款利率计算，每年财务费用约90万元。综上所述，加丁嘎度假山庄酒店各项年运营成本费用总额约为444.75万元人民币。酒店运营具体成本构成表：（单位：万元人民币）图表15：加丁嘎度假山庄酒店运营成本表序号成本年成本数额备注1客房年材料消耗费用26.89客房日消耗材料成本15元，出租率按照60计算2年早餐成本费用35.86早餐成本每份10元、每客房每日2份早餐，出租率按照60计算3物业管理费16.3不包含停车场面积4年水电、燃油等能源消耗费805基层员工工资106预编酒店基层员工为98人6宣传、广告费107管理层工资36预编酒店管理层员工为10人8公司开办费用年摊消6（公司开办费用总费用30万按照5年摊销，每年摊销费用为6万元）包括装饰费用和酒店公司工商注册费用、酒店开业典礼费用等9固定资产年折旧与摊消费4010差旅费、办公费、招待费、小车费、培训费2011财务费用90计划银行贷款1500万人民币，贷款时间为2年，按照目前银行贷款利率计算年运营成本费用总额444.75备注酒店运营具体成本比例如下(单位：万元)：图表16：加丁嘎度假山庄酒店运营成本比例图酒店运营成本比例示意图17%48%29%6%主营成本经营专用成本管理专用成本财务专用成本（5）营业税根据上文计算，加丁嘎度假山庄酒店年收入为1066.98万元。依林芝地区有关税务征收规定，高星级酒店的营业税及附加征收比例为5.55%。因此，根据此项规定，大酒店一年营业税及附加应为59.349万元。（6）所得税根据上文计算，加丁嘎度假山庄年收入除去各项成本费用和营业税及附加后为568.9万元。根据林芝地区有关税务征收规定，高星级酒店的所得税征收比例为15。因此，根据此项规定，大酒店年所得税为83.3万元。那么，加丁嘎度假山庄酒店年净收入为477.6万元。税后收入如下表所示：图表17：加丁嘎度假山庄酒店税后收入表序号酒店收入与成本项目数额备注1年收入1066.982年营业税及附加费59.349营业税及附加征收比例为5.55 %3年运营成本费用总额444.754年收入除去各项成本费用和营业税568.95年所得税85.3所得税征收比例为156年净收入477.6根据加丁嘎度假山庄酒店2010年至2014年客房年收入增长示意图中显示的每年客房总收入，其他配套设施年收入102万元均不变。若2011年以后营业成本统一按照444.75万元计算，且营业税和所得税按照上述比例计算，则2010年至2014年每年净收入如下图所示（单位：万元）：图表18：加丁嘎度假山庄酒店20102014年净收入增长示意图2010-2014年净收入增长示意图477.6568.9665.1778.2910.502040801502002010年2011年2012年2013年2014年净收入(万元)当然如果考虑到财务费用两年后不存在。2年以后的净收入比上图的数据还要高。九、财务分析重要假设：1、酒店业持续发展；2、无重大突发政治事件或战争影响酒店建设和发展；3、宏观经济环境无重大突变一般假设：1、所得税率为15；2、利率维持目前水平。（一）投资回报分析20102014年的酒店财务指标如下表：图表19：加丁嘎度假山庄酒店20102014年财务指标2010年2011年2012年2013年2014年总收入(万元)1066.991248.371460.591708.891999.4总成本(万元)444.75445445445445营业税及附加(万元)59.369.381.194.8111所得税(万元)85.3110.1140.2175.4216.5净收入(万元)477.6624.794.9941227若酒店修建装修工程总造价为2600万元计算，从上表可以发现，酒店修建工程投资10年就可以收回成本。每年的投资收益率曲线图：图表20：加丁嘎度假山庄酒店20102014年投资收益率曲线图2010-2014年酒店的年投资收益率曲线图10.45%20.16%30.17%39.67%49.35%0%5%20%40%60%2010年2011年2012年2013年2014年每年的成本收益率回报曲线图：图表21：加丁嘎度假山庄酒店20102014年成本收益率曲线图2010-2014年酒店的成本收益率曲线图100.2%120.05%180.10%200.20%289.40%0%100%200%300%400%2010年2011年2012年2013年2014年（二）盈亏平衡分析根据酒店年经营成本测算部分的相关数据，我们测算酒店经营固定成本和变动成本为：（1）固定成本=管理专用成本物业管理成本基层员工工资的50水电专用成本的50222万元+8万元53万元40万元313万元（2）变动成本客房材料（年）早餐专用成本（年）水电成本50基层工资50营业税13.5万元17.9万元+40万元+53万元29.5万元153.9万元备注：a上述计算中，管理专用成本包括（单位：万元）：图表22：加丁嘎度假山庄酒店管理专用成本一览各项成本高管工资开办费年折旧设备年折旧装修费折旧办公用品折旧年差旅费等年财务成本总计数额3664026022090454b在计算变动成本中，客房材料和早餐专用成本中是以客房出租率100为依据的。基层员工工资和水电成本在计算中各按照50计算。另外，变动成本中的营业税是以客房收入数据计算的，不包括其他收入部分。（3）酒店营业收入：1066.99万元（保守计算仅采用酒店客房收入数字，不包括酒店其他收入）（4）变动成本分解到房价中。则每套客房年变动成本为：153.9万元83套1.85万元/套；每天每套客房变动成本为：18500元/套365天150.68元/套/天（5）出租率按照100计算则每天客房的收入=20069+30010+5004=1880元/天每套客房每天平均收入18800元/天83套=226.5元/套/天。（6）酒店正常营运平均每天固定成本=444.75万元365天=1284.9元/天根据上述数据：1、客房出租的盈亏平衡点每天的固定成本/（每套客房每天平均收入-每天每套客房变动成本）酒店客房出租的盈亏平衡点为每天出租17套。盈亏平衡客房收入：17226.5365=1405432.5万说明在实际经营中，预计的出租收入将远远超过盈亏平衡的收入，酒店盈利。2、盈亏平衡的出租率为即：酒店每年出租率达到20.48%时，盈亏达到平衡。3、如按预计的60%出租率进行营业，则盈亏平衡出租价格为：4、盈亏平衡的出租价格利用率为：根据这个利用率可以计算各类房间的盈亏平衡价格。标准间盈亏平衡价格为20068.3%=136.6元，商务间盈亏平衡价格为30068.3%=204.9元，豪华套房盈亏平衡价格为50068.3%=341元。盈亏平衡关系见如下示意图：图表23：加丁嘎度假山庄酒店盈亏平衡关系示意图226.5金额(万元)出租率利润可变成本本固定成本总成本总收入盈亏平衡点出租率19.13%预计出租率60%156.48.5盈亏平衡点盈利区盈亏平衡关系示意图20102014年盈亏平衡分析根据前面的假设，20102014年酒店总成本为444.75万元，与2014年的成本445万元差距不大。这里假设20102014年的酒店经营固定成本和变动成本与2010年相同。20102013年的盈亏平衡点主要数据如下表：图表24：加丁嘎度假山庄酒店20102014年盈亏平衡点主要数据2010201120122013每套客房每天平均收入（元/套/天）226.5265310362.7客房出租的盈亏平衡点（套）1714