锦绣华夏安置社区建设项目投资可行性研究报告.doc

锦绣华夏安置社区建设项目可行性研究报告锦绣华夏安置社区建设项目可行性研究报告申报单位：河南天玺置业有限公司日 期：二一三年十月目录第一章 总论31.1项目概述31.2可行性研究报告编制依据31.3编制指导思想41.4编制的原则41.5研究范围41.6结论和主要技术经济指标5第二章 项目背景6第三章 项目建设的必要性8第四章 项目选址与建设相关条件94.1选址原则94.2项目选址94.3选址综合自然条件9第五章 用地规划与建设内容115.1用地规划115.2景观规划125.3交通规划125.4能源、水、电及通信工程规划135.5建设内容15第六章 可持续发展与环境保护166.1建设实施可持续发展战略166.2项目环境影响分析166.3环境保护与资源节约利用措施176.4环境保护结论17第七章 劳动安全卫生与消防187.1劳动安全卫生187.2消防187.3节能措施19第八章 项目组织管理与实施进度208.1项目建设程序208.2项目建设计划208.3项目建设管理208.4项目建设进度208.5项目管理监督21第九章 项目招标内容239.1招标主要依据239.2招标组织原则239.3招标范围239.4招标组织形式239.5招标内容24第十章 投资估算与资金筹措2510.1投资估算2510.2资金筹措27第十一章 社会效益分析28第十二章 研究结论与建议2912.1、结论2912.2、有关说明与建议29第十三章 存在问题与建议措施31第一章 总论1.1项目概述项目名称：锦绣华夏安置社区建设项目项目建设单位：河南天玺置业有限公司建设项目开发性质：按照国家关于发展与完善社会主义市场经济体制的有关法律、法规和政策，积极筹措土地开发、基础设施建设、房地产开发和城市建设所需资金，并实施开发建设，推动区域乃至全市的产业升级;经市政府同意，对符合条件的其它项目进行投资、开发及经营管理。项目概况：锦绣华夏安置社区占地约15000亩，其中规划建设用地8000亩。社区规划、设计标准高，布局合理，各种配套设施齐全。园林、绿地、河流、景观错落有致，社区以居住为主，容积率低，绿化率高，小区品味好，是非常适宜居住的高档小区。总投资约250亿元，一期投资50亿。本小区建成后将成为本区域的一个亮点，能较好地带动本区域的地产业发展，也同样给本公司带来可观的经济效益和社会效益。1.2可行性研究报告编制依据1、郑州市统计年鉴（2011年）2、郑州市统计年鉴（2012年）3、现场踏勘及其它有关调查资料1.3编制指导思想根据项目的建设特点，编制本项目建议书的指导思想是：紧密结合区域内经济社会发展的实际和需要，结合郑州市以及产业集聚区发展的特点，增强前瞻性，经得起长期检验，定位科学明确，远近结合，设施完善，经济实用，环境优雅，体现一流。1.4编制的原则1、优化设计方案，节约建设投资，使可行性研究切实可靠。2、立足当前，着眼未来，实现可持续发展。3、设施完善，功能齐全，符合规范，各项基础设施要充分满足城镇发展的需要，做到规模适宜，分区明确，功能齐全，实用方便，符合有关规范要求。4、环境优雅，建设具有现代意识，环境优美、舒适，实现人与自热和谐交融。5、投资经济，节能省地，建筑物要充分利用现有地形，合理布局，充分利用自然通风和采光，注意节约土地和节约能源，使建设投资经济有效。1.5研究范围根据郑州市发展计划委员会对项目可行性研究报告和项目建议书的有关内容和要求，并在所提供的有关原始资料的基础上，结合项目的实际情况对项目的背景、项目建设的必要性、建设条件、建设规模、主体设施的功能及技术条件、总平面布置及公共设施、项目建设进度和组织管理、资金估算和资金筹措等方面进行论述，研究和计算，为项目的决策提供依据。1.6结论和主要技术经济指标1、结论（1）锦绣华夏安置社区建设项目符合河南省经济结构调整的战略要求和郑州市经济发展的需要，项目意义重大，必要性充分。（2）项目建设内容合理可行，功能齐全，满足规模需求。（3）项目建设条件成熟，符合国家产业政策导向。具有较好的经济、社会综合效益，项目切实可行，应加快推进建设。2、主要技术经济指标序号项目名称单位数量备注1规划用地面积亩150002建设用地亩8003建筑容积率2.64 4项目总投资亿元250第二章 项目背景上街区位于郑州市西部，距省会郑州38千米，是郑州市6个行政区之一。周围与荥阳市接壤：东邻荥阳市城关乡，西、南分别与高山镇、刘河镇毗邻，北部与王村镇相连。上街区虽不于郑州市城区接壤，但仍为郑州市区，为郑州市的卫星城区。地处河南省北部、华北平原、黄河冲积平原扇轴部，为豫东平原和豫西丘陵的相交地带。上街区位于郑州市辖区西部38公里处，周围与荥阳市接壤：东邻荥阳市城关乡，西、南分别与高山镇、刘河镇毗邻，北部与王村镇相连。陇海电气化铁路、万泉河路由东而西贯穿城区。郑（州）洛（阳）汴（开封）高速公路傍区而行。上街区是郑汴洛“黄河之旅”旅游热线上的咽喉重地，自古就有“三秦咽喉”、“东部襟带”之称，为历代兵家必争之地。上街区域辖1个镇和5个街道办事处，全区总面积64.7平方公里。上街城区辖5个街道办事处，辖区总面积17.855平方公里。锦绣华夏安置社区由B1、B2、B3，三大小不同的地块组成，形成三个相对独立的组团。三个地块安置了北峡窝村、西街村、观沟村、大坡顶村、振兴村、西涧村共六个村的村民居住。在拟建时将该项目定位于环境优美的高品位居住区，同时融入多层次多种户型的要求，各种居住档次，各种居住分区搭配合理，即满足市场对户型的要求，又满足交通系统住户的需求，同时也使小区成为较独立完善的社区。所以必将有广大的市场，其经济效益是乐观的。第三章 项目建设的必要性我国房地产业已经进入稳步发展阶段，城市居民巨大的住房需求，随着城市化进程加快，城市人口大幅度增加，进一步加大了住房需求，无房家庭急需购房，解决生活安定问题；有房家庭需购买更大的住房，以改善生活条件，城市青年进入婚龄期，都需要新的住房；此外，外地人来郑州购房，目前金融环境再一次促使 有钱人将购房作为投资等，这些都未房地产业提出了很高要求，同时也为房地产业带来推动力和潜在、广阔的市场。 通过安置区的建设，一是进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众共享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区。二是进一步解决城乡并存的二元结构，促进城市的和谐发展。三是集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高村民经济收入。四是深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决村民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。五是有利于建设城市新社区，城中村改造与开发，由“分散”走向集中，促使人居向社区集中、要素向产业集中。六是在新建小区中，建立公共活动场所和健身娱乐设施，丰富群众文化生活，有利于加强法制宣传教育，建立健全基层维稳、维安工作平台、工作机制和群防群治工作体系，营造和谐稳定的社会环境，推动社会新风尚的形成。第四章 项目选址与建设相关条件4.1选址原则（1）与城市其它区域有方便快捷的交通联系（2）可综合利用林地、缓坡、河流等，创造良好的景观特色（3）具有足够的用地和发展空间 （4）具有较高标准的市政基础配套条件（5）要充分考虑所在区域的环境承载力及生态环境质量（6）地质条件符合要求4.2项目选址项目位于郑州市上街区，洛宁路以东，漓江路以南，华山路以西，万泉河路以北。建设场地现状地势平坦，交通便利，利于施工的组织建设。4.3选址综合自然条件（1）地形地貌项目地势相对平坦，区内村庄较多，人口密度高。（2）气候条件 根据收集的气候条件了解，郑州市地处暖温带大陆性季风气候区，春早多风、夏热多雨，年平均气温14.4，郑州市的干燥指标K1.5，属于湿润区。 郑州地区的气候条件如下： 年平均气温 14.4 年极端最高温度 43.0 年极端最低温度 -17.9 冬季采暖室外计算温度 -5.0冬季通风室外计算温度 0.0夏季通风室外计算温度 32.0冬季平均室外风速 3.4m/s夏季平均室外风速 2.6m/s日最大降雨量 189.4mm全年主导风向 西北夏季主导风向 东北基本风压值 0.45KN/基本雪压值 0.40KN/最大积雪深度 230mm最大冻土深度 270mm地震基本烈度 7度（3）交通运输条件 东有洛宁路，南有漓江路，西有华山路，北有万泉河路，交通便利，有利于工程的实施。（4）市政公用设施条件 市政配套设施已基本齐全，能满足本项目的需求。第五章 用地规划与建设内容5.1用地规划 1、规划原则 （1）现代化原则规划设计理念先进，软硬件建设现代化。 （2）功能布局合理降低城市交通、噪音对居住区的干扰。 （3）安全与经济充分利用地形地貌，做好竖向规划，减少土石方工程量；依据地质情况规划建筑用地，确保建筑安全，降低建筑造价。 （4）交通便捷生活服务设施布局考虑有较短的服务半径。（5）可持续发展预留发展用地，各功能区用地可持续发展需要适当平衡。（6）生态保育相对集中绿化用地，尽可能保护现有林木。扩大绿地的生态效应。2、规划指标统一规划，分步实施。项目建设用地面积约437亩，规划总建筑面积约770000，由河南天玺置业开发有限公司组织开发建设。3、建筑风格控制创造符合当地人文环境、气候特点、市场需求、人类生活和社会行为的建筑，彰显新古典主义建筑风格。单体设计体检以人为本的指导思想，注重建筑内外空间的过渡处理，营造多层次交往空间。建筑语汇与色彩运用凝重、高雅、明快，体现独特个性，兼顾现实需要与可持续发展需要。5.2景观规划 城镇景观是规划的一个重要组成内容，遵循规划的文化原则，能体现区域文化内涵，力求使城镇环境阳关明媚，建筑、绿化与道路景观和谐，创建以人为本，符合现代景观生态学、美学和场所精神特征的优美的工作与生活环境，经得起历史检验，并有利于分期建设。规划体现下列原则：（1） 功能原则充分发挥植物的遮阳、防风、防尘、减噪、降温及防灾功能。（2） 经济原则降低建设成本，减少维护管理费用。（3） 文化原则传承区域民族文化环境特征。（4） 乡土原则符合区域自然地理特征。规划注意合理控制相关指标，如人均绿地、绿地率、绿化覆盖率、植树成活率、垂直绿化等，同时还要考虑绿地系统的布局合理性、绿化种植结构的层次性、景观艺术特点、植物群落结构及抗性栽培等。5.3交通规划城镇交通规划需满足出行交通的通达性与快捷性要求，其主动功能是解决区域内部各功能区与各建筑物之间的交通联系，以及城镇消防和急救通道，同时又是重要的景观构成因素。交通规划应综合考虑道路的平面线形、纵断面线形、横断面布置、道路交叉口、道路附属设施、路面类型，满足行人和各种车辆行驶的技术要求，明确道路红线和建筑控制线。在交通规划中，要处理好人、车、路、环境等之间的关系，交通道路的平面、横断面应相互协调；规划设计的线路标高应与地面排水、地下管线、地下建（构）物、线路两侧的建筑物配合，同时应考虑残疾人的使用要求。主、次干道要人车分流，静态交通要能适应机动车的发展要求。重要建筑之间的人行道路宜考虑遮蔽风雨的连廊。交通规划要考虑分期建设的有机衔接。5.4能源、水、电及通信工程规划1、能源规划 根据国家能源资源和能源政策，能源规划要符合统筹兼顾，因地制宜，有利于经济发展、方便生活、保护环境的要求。 尽可能使用清洁能源，充分考虑太阳能的利用。因节约运行费用不得不采用有污染的能源时，应有有效的防污染措施。2、供水与排水工程规划 具有完善的供水和排水系统，供水和排水系统方案应切实可行，并能同时满足社会效益、经济效益、环境效益等方面的要求。 为保证水质量，配水干管采用环状管网，然后枝状通过每个建筑群。 区内排水采用雨污分流制。生活污水经化粪池处理后排入指定的污水主干管道。雨水排放充分利用自然地形和水体，管渠的布置采用分散布置，就近排放的原则，雨水在各地块内经雨水管汇集就近排入雨水管渠，进入干管接入排洪沟。3、供电工程规划规划后的电力网应达到以下水平：要具有充足的综合供电能力，可满足各类用电需要，电网的建设速度要高于城镇用电的增长速度，送、变、配电容量之间、有功与无功容量之间比例要协调，供电的可靠性要符合安全供电标准要求，达到规定的供电可用率指标。城市供电电网为10KV接入，设双电源供电，其中之一配备300KW的自备电源作为重要负荷的备用电源。规划10KV进线和低压电缆都采用地埋电缆，区内一些重要的生产与工作用电为一级用电负荷及二级用电负荷，其它用电负荷为三级负荷，道路广场照明采用灯杆照明。变电所进线杆装设阀型避雷针，高大建筑物在屋顶装设避雷网。所有的用电设备均需接地，工作接地和防雷接地采用同一接地装置。4、通信工程规划建设项目建设中在满足近期规划的同时，应充分考虑远期规划的规模合理划定，但建设可按实际需要分期进行。通信与网络规划应以总体规划为主要依据。5、工程管线综合规划综合规划是为合理利用土地，综合确定区域管线工程在地下的空间位置，避免工程管线之间及其与相关建筑物、构筑物之间相互矛盾和干扰，为各个工程管线设计和规划提供依据。同时，对区域内各种地下管线进行综合安排统筹考虑管线与道路、建筑、绿化、管线之间的关系、规划管线与现状管线的关系以及管理和维修的需要等问题，避免今后各项工作的相互混乱和互不衔接。5.5建设内容 本项目共分B1、B2、B3三个地块，总占地约15000亩，总建筑面积约8000亩，总投资约250亿元。三个地块各自规划布置北峡窝里、西街、观沟、大坡顶、振兴、西涧村6各村安置区，各村安置分区设计，并相互有机的结合成一体，除了在B2地块以北独立安置6个村的保障商业区，三个地块均沿街布置商业区，形成各村的商业圈，即相互联系又相互独立，最大化提升商业价值。沿路一侧布置的均是17F18F的一梯四户、一梯五户、一梯六户的户型，小区内部中心区域围合水景绿地布置的塔楼均是11F15F的一梯三户和一梯四户的小高层住宅，户型内部可分、可合，灵活多变。B1和B3地块南侧布置了独立的幼儿园，方便内部管理。三个地块应各村要求为方便各村内部管理，各村用地的人车出入口并未进行明确分流设计。各区域内人行流线均通过入口广场，与中心广场相呼应，形成主轴线。各地块均设置充足的地面停车位，供商业服务及住户和访客临时停车使用，并方便住户从停车场快捷的到达每户。小区采用大面积中心景观庭院和线形绿化使园林空间开敞通透，无视线阻隔，自然延伸，绿城花语这一主题将整个区域连成一体。塑造三级绿环系统：临街公共绿化系统、小区中心绿化系统、组团绿化系统。第六章 可持续发展与环境保护6.1建设实施可持续发展战略“可持续发展”是21世纪无论发达国家、还是发展中国家的共同发展战略，是人类求得生存和发展的唯一途径，“可持续发展”的思想补充深化了人们对社会的认识，启迪人类要从更加广阔的时空范围来思考、设计和建设自身的生存环境，实现长期稳定发展的目标。本项目从一开始就贯彻实施可持续发展战略，使之成为该项目建设总的指导方针，尽可能减少经济开发对自然环境的扰动，尽可能采用节约能源的新技术和设备。建设项目的环境保护工作是可持续发展的重要体现，是防止建设项目产生新的污染和生态环境破坏的重要措施。为贯彻、落实环境保护这项基本国策，通过对该项目的工程特性、环境质量现状和污染特性分析，识别、预测项目在建设和使用过程中对周围环境造成的影响及其范围和程度，提出进行环境保护的对策和建议，从而确认建设项目的可行性，为项目的合理布局和综合开发的可持续发展提供环保依据。6.2项目环境影响分析本项目在建设过程中及建成后经济活动和人民生活中存在的环境影响主要有局部生态破坏和环境污染。生态破坏主要是现有土地利用和土地覆盖的变化；环境污染物主要有：（1） 生活垃圾及污水。（2） 生产活动中产生的废物、废水。（3） 相对距离的低分贝、少量的机动车产生的噪音影响。6.3环境保护与资源节约利用措施（1）垃圾污染会造成土壤和水质的污染。生活垃圾设数个安全隐蔽的收集点和转运点，尽量减少人们的视觉污染，按环卫部门规定设置垃圾填埋场集中处理。（2）建筑垃圾具有一点规模时，分类集中，按环保要求统一处理。（3）排水系统采用雨污分流制，雨水直接排入排洪沟，生活污水经化肥池处理后与生活污水有污水管排入污水处理厂处理，达标后统一排放。（4）结合现状地形、建筑布局，改造原有坡地，建设各类绿地，形成点、线、面结合的城市绿地系统。（5）施工期间要做好相关的防护措施，文明施工，尽量减少对环境的影响和污染，可考虑种树植草大面积的绿化同步进行。6.4环境保护结论环境污染物主要是生活垃圾及污水，对此，应采取完善的收排设施，处理达标后排放活集中转运。无特殊污染物，采用一般的处理净化措施即可，不会给环境带来不利影响，少量的机动车产生的噪音一般短暂，对环境干扰不大。第七章 劳动安全卫生与消防7.1劳动安全卫生劳动安全卫生是郑州市经济活动正常进行的重要前提，为此，要坚持安全卫生思想教育，提高群众安全卫生意识，并采取如下措施：（1） 设置专门的安全保卫部门，配备必要的安全保卫人员及设备，制定严格的安全保卫规章制度，预防和杜绝一切事故隐患。（2） 区内的供配电、电力装置的过电保护、电气设计的保护接地以及建筑物的防雷接地等，严格按有关标准规范设计。（3） 对易燃、易爆、有毒的物品实行专人管理。（4） 经常检查和保持消防系统器材的完好性，确保消防设施的启动可靠有效。（5） 配备适当数量的环卫人员，负责公共场所的清扫保洁工作，创造一个卫生整洁的环境。7.2消防1、有关依据（1）建筑设计防火规范（GBJ16-87）（2）建筑灭火器配置设计规范（GBJ140-90）2、区域消防 区内设有消防设施，出现火灾时，消防队需在5分钟内到达。3、消防安全措施（1）预防为主、防消结合，完善和保障各项消防措施。（2）区域内建筑间距和建筑设计严格执行建筑设计防火规程（3）电气设备安装，采取相应接地、防爆措施，对建筑物采取防雷、防爆措施。7.3节能措施（1）选用新型的节能型用电设备和节能电机，用电设备力求做到供电、用电及电力拖动系统合理配置，降低电耗，节约用电。（2）合理的确定供排水方案，选用节能型管网，安装计量仪表，节约用水。（3）加强对水、电的装表计量与维护保养工作，严格计量管理制度，杜绝跑、冒、滴、漏。（4）尽可能使用清洁能源。 第八章 项目组织管理与实施进度8.1项目建设程序 建设程序系指基本建设全过程中各项工作应当遵循的先后顺序，坚持按建设程序办事，是按照自然规律和经济法则管理基本建设的一项根本原则，也是本项目科学决策和顺利实施的重要保证。 根据我国的建设经验，并结合国家经济体制改革和投资管理体制深化改革的要求及国家现行政策规定，本项目的工程建设必须遵循下列程序，有步骤、循序渐进地按照项目建设各阶段的工作要求进行。8.2项目建设计划 本项目按照基本程序建设，逐步开展项目建议书、可行性研究、地质灾害评价、环境评价、总体规划、建筑单体设计等各项前期工作。 建设以满足经济发展和城市建设功能要求出发，实行统一规划，分阶段实施。8.3项目建设管理 为了确保本项目建设的顺利实施，达到项目预期目标，合理安排资金，积极、充分、扎实地做好建设前期的各项准备工作，认真做好规划和设计工作，精心组织施工。8.4项目建设进度 本项目建设工作时间紧、任务重，为了切实完成各期建设任务，应做好工程建设项目进度安排。在控制好建设投资的同时，保证工程质量，按照合理、有序的工程进度开展建设。表8-1项目建设进度计划表序号项目名称2013201420152016201720181可研编制及审批2征地、地质灾害评价及林业勘察3环境评价4城镇规划5工程勘察6初步设计及报批7施工图设计8三通一平9道路基础设施施工10主体建筑施工11竣工验收8.5项目管理监督 本建设项目实施规范管理，建设资金实行统一管理，由财务单独立账、核算，并加强财务审计，资金使用严格按计划进行，严格财务规章制度，严防违规违纪行为发生，做到事先预防、事中监督和事后审核。 建立项目法人责任制、资本金制度、工程招投标制度、项目咨询评估制和建设监理制等内容体现在项目建设程序之中，是项目建设程序更加完善。 严格执行建筑法，并按照基建程序实行工程建设项目监理制，严格控制质量，优化工期、合理配置资源，严格执行工程建设项目竣工验收制度和工程建设项目质量终身责任制。 工程设计、勘察、施工、采购各个建设环节均须执行国家有关招投标法规。 为了确保项目建设按期完成，保证质量，高效使用资金，实行以本项目主要负责人全面实施和管理的项目法人制。第九章 项目招标内容9.1招标主要依据 （1）中华人民共和国招投标法 （2）中华人民共和国国家发展计划委员会令 第3号：工程建设项目招标范围和规模标准规定，第4号：招标公告发布暂行办法，第5号：工程建设项目自行招标试行办法，第9号：工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定，第11号：评标委员会和评标方法暂行规定。9.2招标组织原则 （1）严格执行国家及河南省招标制度 （2）遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，保证潜在投标人平等、便捷地获取招标信息，保证评标活动的公正性。9.3招标范围工程建设全部招标范围：项目的勘察设计、建筑安装工程、监理，设备的采购。9.4招标组织形式本工程建设招标范围拟采取委托招标。9.5招标内容建设项目招标内容包括：招标范围、招标组织形式、招标方式等。表9-1项目招标基本情况表序号工程名称招标范围招标组织形式招标形式不采用招标方式招标估算（万元）全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标1勘察设计2建筑安装3监理4设备5其它第十章 投资估算与资金筹措10.1投资估算表10-1锦绣华夏安置社区建设项目总投资估算表序号项目开发费用工程量单位指标（单价）金额（万元）备注1土地费用土地出让综合费用8000亩80万元/亩640000.002土地出让费用小计640000.00 投资总额250000002资金筹措项目建设总投资为250亿元，建设费用有公司自有资金、招商引资、利用国内银行贷款自筹资金。第十一章 社会效益分析本项目投资的目的除了取得丰厚的利润之外，主要是为社会解决住房供应，同时为上街区的建设和发展做出贡献，目前我国居民的住房仍是政府和百姓关心的热点，经过近三十年的改革开放，我国城乡居民的生活条件虽然有了很大改善，但是随着人口增长和生活水平提高的需要，住房建设仍是供不应求。住房也是一种商品，由于投资的多样化，住房已成为投资的一个主要方向。纵观方方面面的发展前景，本项目的开发不但是可行的，也是必要的。它的建成将改善上街区的居住条件，改变上街区的城市面貌。综上所述，本项目对解决民生问题，繁荣郑州上街区的经济，发挥该地段的商业价值，都有积极的作用，可创造良好的社会效益。第十二章 研究结论与建议12.1、结论通过上述对该项目市场的推测分析可知，该项目在地点、交通、市政及配套设施较完善，自然条件也较好，容易营造良好的居住环境。城中村改造项目受政府政策支持，为项目的顺利实施创造了客观条件。12.2、有关说明与建议本报告的结论与建议是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料的基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的，鉴于目前房地产市场的客观条件及本项目的实际状况，我们认为，有必要对报告的有关问题进一步做出说明，并提出若干建议：（1）本报告时该项目的初步可行性研究报告，由于建筑设计、经营方式、施工方案、税费优惠减免等一系列均未确定，由于市场调研深度不足，各种费用估算及评价均是初步的。（2）本报告的投资估算是按照该市目前同类型项目的投资水平及初步考察当地基础设施后估算的。由于建设方案有待修改，工程施工条件和方法需进一步研究确定，因此实际的投资成本将根据上述问题的深入做进一步的调整。（3）本报告的测算时在多方考察本地区房地产市场的基础上，确定其预售价格的。鉴于本地区目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的的因素之一。我公司除应密切的注意市场，选址合适的市场策略外，还会组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的盈利目标，并取得良好的社会效益与环境效益。（4）建筑工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，实行工程监理制。推行竞投招标、工料包干等一些列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。（5）协调好水、电、煤气、电讯、交通等市政设施的配套联网，亦是项目发展过程中不可忽视的问题。第十三章 存在问题与建议措施本项目在社会环境、建设过程和运行管理三个方面存在着一些不容忽视的问题。对于这些问题，如果未有事先的充分估计并采取相应的措施，将会影响建设项目的顺利完成。为加快项目建设进度，确保建设质量，创造世纪精品，尽快事先项目的综合效益，所以项目建设过程中应有如下措施：（1）本工程消防方案需经当地有关消防部门批准认可后方可实施。（2）具体实施阶段，应多方面筹措建设资金，处理好与当地政府、企业、村民的关系，要把社会群众的利益放在第一位，争取该项目早日建成投入使用。（3）建立投资信用制度，通过银行贷款建设，进一步扩大融资规模。（4）项目设计时，进一步优化建筑功能与规模，开展项目全过程造价控制。（5）认真总结建设工程的经验并应用与本项目建设，进一步加强建设项目全过程造价控制与管理，提高项目投资的综合效益。（6）建议在可能的条件下，加快筹资速度，争取提前建成投入使用，加快上街社会经济建设。29