XXXX剧院地块项目可行性研究报告.doc

地块项目可行性研究报告目 录一项目界定11项目解析1（1）项目位置及四至1（2）地块现状1（3）项目配套分析2（4）地块分析小结3二投资背景和市场环境研究41广州宏观经济分析4(1)2007年广州宏观经济状况4(2)2008年一季度广州市经济运行情况4(3)广州宏观经济分析小结62市场环境分析6(1)广州写字楼市场分析6(2)广州动漫市场分析10三 专业市场板块分析121 办公物业市场板块分析122 项目所在片区写字楼物业分析173片区商业市场分析224动漫商城案例研究23四 项目发展建议251地块SWOT分析252项目定位25（1）项目整体定位25（2）容积率的确定26（3） 写字楼定位26（4） 商业定位28（5）车位29五 项目经济效益评价301指标说明302项目开发建设进度安排303投资估算与资金筹措30（1）总投资估算30（2）资金筹措324投资使用计划325销售收入测定32（1）销售收入估算32（2）出租收入估算336项目销售回款计划337资金来源与运用分析338项目利润339财务与敏感性分析34（1）赢利能力分析3410项目不确定性分析34(1)项目盈亏平衡分析34(2)项目敏感性分析34(3)委托方与文化局在收益不同分成比例下的测算35六 附件38附表1：项目开发成本估算表附表2：项目投资计划估算表附表3：项目销售收入与税金及附加估算表附表4：项目出租收入与经营税金及附加估算表附表5：资金来源与运用表附表6：项目损益及利润分配表附表7：项目现金流量表（全部投资）附表8：项目敏感性分析表 一 项目界定1 项目解析（1） 项目位置及四至项目地块占地面积2,739平方米，净用地面积2,355平方米。项目位于中山二路，地铁1号线东山口站出口旁。项目地呈方正矩形状，东面为菜园北街，南面为一片低矮住宅民房，再往南为东华路，西面为一乙级写字楼粤运大厦，北面为中山二路。项目临城市主干道，所处区域为广州传统的商业网区。地块位置示意如下：项目位置 （2） 地块现状地块现用作停车场，地块沿中山二路有临时建筑做街铺，地块现状如下： （3） 项目配套分析交通配套分析路段道路分析项目临中山二路，中山二路属于中山路，是城市主干道，为广州市东西走向的主要干道之一，单边4车道，设计行驶时速60公里/小时。而项目南面的东华路是城市次主干道，通过东华路可以连接到广州市区内主要的快速路内环路。公共交通分析项目位于地铁1号线东山口站旁，距离地铁出口距离在150米以内。在项目临中山大道处设有东山口公交站点，经过的公交车线路有十余条，在距离项目直线距离200米以内，农林下路与中山二路的交汇处设有东山电车总站。位于署前路，正在建设的地铁5号线站点出口与项目的距离也在250米内。项目的公共交通连接非常便捷。商业、住宅配套分析地块所处的片区为广州传统的商业旺区之一，商业配套齐全。在与项目直线距离200米内，农林下路与中山二路交汇处有商业面积近2万的大型集中商业锦轩现代城，里面设有大型超市和酒楼等日常生活商业配套。在与项目相隔约500米处有位于署前路的东山百货，是大型的综合百货大楼。项目往西到中山三路地铁站出口有大型地铁上盖购物中心中华广场。而农林下路和中山二路则有众多的临街商铺，商业业态齐全。片区内的住宅资源丰富，即有龟岗大马路片区的旧式住宅，也有中山路和农林下路的现代商品房，租赁房源充足。其他资源分析片区内的医疗资源和教育资源发达。中山二路及附近路段集中了中山大学第一附属医院，广东省心血管病医院，广东省人民医院东院，广州友好医院肿瘤科等广州具规模和影响力的医院，因此带动了该路段医药贸易行业的发展。片区内有广州市两大高校广东工业大学和中山大学医学院，估计在校学生超过1万人，此外还有育才中学，农林下路小学等中小学校。大量的学生群体的存在为项目发展动漫商业提供了支持。（4） 地块分析小结 项目的交通连接十分便捷，位于地铁出口旁，具备开发办公物业的必要交通条件 项目位于传统商业旺区，相关配套发达，项目具有丰富的商业、住宅资源配套 项目片区内的特定相关资源为项目发展提供了市场支持 项目地块规模小，限制了建筑设计的空间。 P.3 二 投资背景和市场环境研究1 广州宏观经济分析(1) 2007年广州宏观经济状况2007年广州市实现生产总值（GDP）7,050.78亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长14.5%。其中，第一产业增加值161.09亿元，增长5.0%；第二产业增加值2,816.89亿元，增长15.6%；第三产业增加值4,072.80亿元，增长14.1%。第一、二、三次产业增加值的比例为2.2939.9557.76。三次产业对经济增长的贡献率分别为0.8%、43.1%和56.1%。2007年末，广州市常住人口数 1,004.58万人，比上年末增加 29.12万人，增长3.0%；社会从业人员663.76万人，比上年末增长9.0%。其中，第一产业从业人员82.50万人，减少2.3%；第二产业从业人员263.76万人，增长11.2%；第三产业从业人员317.50万人，增长 10.5%。城镇从业人员398.71万人，增长11.2%。(2) 2008年一季度广州市经济运行情况2008年一季度，广州市完成地区生产总值1746.64亿元，比上年同期增长11.1%，增幅回落2.2个百分点。其中，一、二、三次产业分别完成增加值34.90亿元、654.83亿元和1056.91亿元，分别增长-2.6%、9.2%和12.8%，三次产业比例为2.00：37.49：60.51，与2007年全年相比，第三产业比重提高2.75个百分点。2008年一季度广州市经济运行的主要特点如下：工业生产平稳增长，但增幅回落一季度，广州市完成规模以上工业总产值2,157.15亿元，同比增长12.1%，增幅回落10.3个百分点。增幅回落的主要原因是雪灾导致交通受阻、电力供应紧张、部分汽车制造企业由于推出新车型而减少产量、电子产品更新换代滞后以及价格下降等。3月份生产基本恢复正常，规模以上工业产值和增速均创今年月度新高，完成产值801.12亿元，增长16.1。民营工业企业增势较好。第三产业增速加快，贡献率加大与上年同期对比，一季度广州第三产业增加值增速加快1.5个百分点，第三产业增加值占GDP的比重加大0.79个百分点，第三产业对全市经济增长的贡献率加大17.02个百分点，第三产业拉动全市经济增长提高0.74个百分点。可见，第三产业增速加快，贡献率加大，是一季度全市经济增长的主动力。从需求来看，消费市场畅旺；固定资产投资增速加快；对外贸易总体发展势头良好，但出口增长波动较大消费市场畅旺一季度，广州市实现社会消费品零售总额745.72亿元，同比增长16.1%，增幅加大2.7个百分点。其中，批发和零售业实现零售额623.15亿元，增长15.4%；住宿和餐饮业实现零售额122.57亿元，增长19.9%。固定资产投资增速加快一季度，广州市完成全社会固定资产投资316.93亿元，同比增长10.7%，增速加快1.2个百分点。其中，房地产开发投资在三大类固定资产投资中增长最快，投资137.22亿元，增长23.9%；基本建设投资143.70亿元，增长9.7%；更新改造投资35.22亿元，下降18.6%。从固定资产投资投向的产业看，第一、二、三产业完成投资分别为0.22亿元、59.42亿元和257.29亿元，分别增长77.1、5.7和11.9。工业中的汽车制造业和电子产品制造业投资增速较高，分别完成投资17.03亿元和5.86亿元，分别增长1.3倍和34.7。在第三产业中，房地产业投资遥遥领先，完成投资144.07亿元，增长24.5%；批发和零售业投资增长最快，完成投资6.86亿元，增长4.0倍。重大项目带动作用较强。一季度，全市超亿元的投资项目有37个，完成投资额97.24亿元，增长15.3。对外贸易总体发展势头良好，但出口增长波动较大一季度，广州市商品进出口总值为182.51亿美元，同比增长15.3%。其中出口94.56亿美元，增长16.6%；进口87.95亿美元，增长13.9%。贸易顺差为6.61亿美元。受春节和雪灾等因素影响，2月份出口增速低迷，3月份恢复正常。1月、2月、3月当月出口分别增长24.7%、0.5%和22.9。从经济运行质量来看，工业企业经济效益有一定的下滑；居民收入稳步增长；城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业;利用外资平稳增长；市场价格持续较快上涨居民收入稳步增长 一季度，广州市城镇单位职工平均工资为11198元，同比增长15.3%。城市居民人均可支配收入为7361元，增长5.8%。人均消费性支出5202元，增长11.6%。随着收入水平的提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中的服务性消费支出增速较快。一季度广州市城市居民人均服务性消费支出为1735元，增长13.8%，快于消费性支出增速2.2个百分点，占消费性支出总额的33.35%。农村居民人均现金收入为3107元，增长12.9%。 城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业3月末，广州市城镇单位从业人员219.67万人，比上年末减少4.02万人，下降1.8。其中，第一、二、三产业从业人员分别为0.76万人、98.93万人和119.98万人，分别比上年末下降3.4、2.3和1.4。城镇登记失业人员总数为10.20万人，失业人员再就业人数为2.98万人，再就业率为29.20。利用外资平稳增长一季度，广州市外商直接投资实际使用外资额为6.47亿美元，同比增长7.9。服务业引资步伐较快，制造业引资下降。一季度，服务业外商直接投资实际使用额为4.53亿美元，增长11.5%。制造业外商直接投资实际使用额为1.88亿美元，下降0.7%。市场价格持续较快上涨一季度，城市居民消费价格总水平同比上升7.1，其中消费品价格上升9.1%，服务项目价格上升2.7%。农村居民消费价格总水平同比上升12.7%，其中消费品价格上升15.9%，服务项目价格上升2.6%。食品类仍然是价格上升的主导因素。(3) 广州宏观经济分析小结 广州市经济以第三产业为主，经济总量雄厚，在全国排名第三；城镇人均可支配收入也位居全国前列，居民消费意愿强烈，商业市场发达；在工业发展方面，三大主导产业发展势头良好，增长迅速，全市工业总产值位居全国前列。良好的商业消费环境及雄厚的工业基础将为广州市商业与写字楼市场的发展提供坚实的基础。2008年一季度，受雪灾天气的影响，广州经济发展增速有所放缓，企业经济效益有一定的下滑；到08年3月份，企业生产基本恢复正常，广州市经济增长速度回到正常轨道。一季度全市固定资产投资和居民人均可支配收入稳步增长。总体来说，雪灾天气对广州经济的影响已基本消除，广州市经济继续保持稳步增长的良好发展态势。2 市场环境分析(1) 广州写字楼市场分析2007年1月至2008年4月份，广州市批准预售的写字楼面积为51.06万平方米。在二级市场方面，07年1月到08年4月的总交易量为94.64万平方米，交易均价为11,472.39元/平方米；三级市场总成交量为31.46万平方米，交易均价为4,176.048元/平方米。07年1月到08年4月登记的写字楼租赁面积总共为610.38万平方米。以下为各个月份的具体数据：时期新增供应量（万）一手交易量（万）一手交易价格（元/）二手交易量（万）二手交易价格（元/）登记租赁面积（万）2007年1月2.717.74121522.7433132.432月2.017.46108520.37552114.653月03.17140600.71566037.234月05.96109734.08452450.095月6.4311.01127151.55503628.886月10.898.7112673.2428253.117月0.575.61132171.03461644.348月07.65125292.4475452.459月08.01129032.44383636.7610月9.815.6284503.29473934.4411月4.23.11112233.82233335.4112月4.634.88101591.25395747.582008年1月2.647.58103990.73614737.062月02.59102362.84372518.343月03.3280130.12271853.024月7.172.23114330.93353934.592007-2008年4月广州市新增写字楼面积情况从上图可以看出，广州写字楼放量都保持一定的间隔时间，一般每间隔两个月就会出现一段时间的写字楼集中放量。由上图可知，2007年第二季度和第四季度为广州市写字楼放量高峰期，对比这个时期的写字楼一手和二手成交量和成交价格，由于市场上供给的增加，导致成交价格下降，成交量受此影响不明显。2007-2008年4月广州市写字楼一手市场交易情况从上图可以看出，2007年上半年广州写字楼一手交易量和价格平稳并保持在高位水平，受房地产宏观调控影响，2007年下半年广州写字楼成交量大幅减少，价格下降明显；同时，2008年一季度受雪灾天气的影响，写字楼市场也处于低迷的状态，成交量与成交价格都创下近期内的最低水平。2007-2008年4月广州市写字楼二手市场交易情况从上图可以看出，广州市写字楼三级市场交易价格与二级市场价格相差较大，二手写字楼成交量受价格影响较大。总体来说，2007年二手写字楼成交量和价格波动较大，2008年一季度二手市场也处于低迷状态，4月开始市场有所回暖。2007-2008年4月广州市写字楼租赁市场情况据统计显示，2007年广州优质写字楼租赁市场继续快速增长，平均租金录得10.5%的年度增长。此结果可以在上图得到验证，2007年以来，广州写字楼租赁市场持续旺盛，2007年写字楼总租赁面积达到了467.37万平方米，2008年前四月份租赁面积为143.01万平方米。目前广州甲级写字楼主要集中在天河北商圈和珠江新城商圈，交通便利，办公配套完善，租赁价100元/月以上。广州市乙级写字楼以300平方米以下的小单位为主，主要分布在环市路和东风路，租赁价约80元/月左右。2007年广州写字楼市场小结及2008年展望2007年上半年广州写字楼市场保持迅速增长势头，2007年下半年及2008年一季度，受国内房地产宏观调控政策及雪灾天气的影响，写字楼市场呈现出一定的低迷在状态，成交量和成交价格都有一定程度的下滑。随着各种不利影响因素的逐步削弱，广州市国民经济的持续发展使得写字楼市场的复苏成为必然。预期2008年广州经济继续保持高速发展态势，跨国公司和本地企业对优质写字楼的需求将保持稳定增长；不过2008年广州写字楼市场将面临大量供应的局面，同时受国内银根紧缩政策等不利因素的影响，市场上整体租金水平将有一定压力，空置率难免有所上升。在竞争压力下，品质较次的写字楼租金将有下调趋势，而顶级写字楼的租金则会继续保持在高位，并且有可能进一步上涨。(2) 广州动漫市场分析动漫产业目前，广州从事网络游戏、动画、漫画的企业超过120家，从业人员15,000人左右，动漫产业年产值超过100亿元（不含衍生产品），占全国动漫产值的20%左右。而在原创漫画领域，以漫友文化传播机构为代表的龙头企业在国内同行中发挥着领头羊的作用，整个漫画书刊发行量约占全国市场的30%。广州动漫产业发展历程1、年广州市网游动漫产业产值达亿元人民币，从事网络游戏、动漫业务的企业有家，从业人员万人左右。其中，动画片制作和发行企业多家，网易、光通、世纪龙三家企业占据国内市场份额。同时广州拥有漫画企业家，各类漫画组织、团体、学社多个。2、2006年，“YACA动漫拉阔广州06”将首先在锦汉展览中心拉开帷幕；而广州(国际)动漫节暨2006年动漫网游嘉年华则将于8月5日至8日在地铁公园前站动漫星城举行，本次活动将举行中国首届动漫模仿精英秀。国家批准广州继成都之后成为全国第二大挂牌的“国家网络游戏动漫产业发展基地”。3、2007年，“国家网络游戏动漫产业发展基地广州番禺园区”成立，区内共有各类动漫游戏企业330多家，其中产值上亿元的企业就有10多家，从事动漫游戏产业的高端技术人才超过1,000人。在市场方面，据不完全统计，目前番禺区的动漫游戏企业产品不仅占据了50%的国内市场份额，还大量销往国际市场。据悉，在东南亚地区，凡是2,000平方米以上的游戏厅，所采用的基本都是番禺制造的产品。如今，番禺的动漫游戏产品已在国内外有了一定的知名度，“番禺制造”已成为国内动漫游戏产业的名牌产品。4、2008年， 广州目前从事网络游戏、动画、漫画的企业超过120家，从业人员15,000人左右，动漫产业年产值超过100亿元（不含衍生产品），占全国动漫产值的20%左右。而在原创漫画领域，以漫友文化传播机构为代表的龙头企业在国内同行中发挥着领头羊的作用，整个漫画书刊发行量约占全国市场的30%。5、2008年，众多动漫、网游开发商纷纷投巨资进入广州，黄埔、天河软件园相继成为广州动漫网游产业的重要研发基地，集研发及设计动漫衍生产品于一体，迅速催生出一批成熟的具有本土特色的动漫节目，6、全国首家以动漫为主题的青年创业基地“青年动漫特区”也在广州市青年宫成立，吸引了众多卡通工作室、漫画社等近50个青年动漫社团与机构进驻创业。动漫交易市场2006年，广州“国家网络游戏动漫产业发展基地”地位的建立，给广州市动漫市场带来巨大的商机。2006年在广州举行的“广州（国际）动漫节暨2006动漫网游嘉年华”活动，四天迎客超过12万人次，超旺的人气让业界再次感受到广州动漫产业的美好前景。目前，广州已建或在建的大型动漫交易场所3家，具体情况如下：1、天河北龙口东动漫商城该动漫主题商城位于“广州软件信息广场”，靠近年底通车的地铁三号线五山站，首层面积为1,600平方米，二层面积1,800平方米。间隔方面以八九平方米至20多平方米的面积为主，另外有少量60多平方米的铺位。租金方面首层平均为200多元/平方米/月；二层平均租金则为首层的三分之一左右。 该动漫主题商城客户群以原创动漫、网游以及周边产品的商家为主，同时还增加了版权贸易这一环节，通过该商城可以把国外的原创卡通在国内生产、国外卡通片在国内享有播放权等。2、动漫星城位于人民公园南广场地下的“动漫星城”，兼享中山五路公交和公园前地铁站这两大地面、地下交通枢纽，毗邻北京路步行街，占据了广州城市、交通以及商业核心地带。动漫星城总投资6亿元，建筑面积3万平方米，使用面积2万平方米。 3、动漫大厦目前，广州正在建设规模为15万平方米、可容纳50家以上企业的动漫大厦，广州市越秀区也在打造一个动漫网游为主体、面积达20万平方米左右、长约3公里的创意大道，为更多动漫名家落户广州服务。动漫市场分析小结广州动漫产业是全国动漫产业的重要组成部分，目前在国内的市场份额占到20%。2006年国家出台的关于推动我国动漫产业若干意见，更是为广州动漫产业的发展带来契机，预计到2010年，广州动漫产业产值将达到180亿元。因此，在广州现有的动漫产业良好发展环境下，加上政府的大力支持与推动，广州动漫产业的发展前景良好。广州动漫产业基地地位的进一步巩固，“动漫之都”知名度的益日提高，也将为广州动漫交易市场带来巨大商机。三 专业市场板块分析1 办公物业市场板块分析目前广州的写字楼物业市场主要分为三大板块，一是以珠江新城为核心的广州新CBD商务圈，二是以天河北为中心的天河商务圈，三是越秀区内环市路、东风路和中山路为轴线的老城区办公商务圈。环市路商务区域东风路商务区域中山路商务区域天河北高档商务区域珠江新城CBD区域区域特征区域主流客源档次代表项目中山路商务区老城商业旺区商业带来的贸易代理、服务咨询中小企业等主要乙级，个别甲级电信广场、中华国际中心、捷泰广场东风路商务区老城商务集中区，东风路交通快捷政府带动的关联企业有、贸易、咨询等企业，客源主流中小企业主要乙级，个别甲级广发大厦、粤海集团大厦、锦城大厦、健力宝大厦环市路商务区老城成熟的商务中心区，周边高星级酒店、高级商业等配套集中涉外（金融、咨询、贸易、销售代理）机构集中区主要甲级，准甲级， 广东国际大厦、好世界广场、世贸中心大厦天河北商务区目前广州最成熟的高档商务区中心国际型（领事馆、金融、贸易、科技）和国内知名企业聚集甲A级财富广场、中信广场、新创举等珠江新城CBDCBD，高档商务氛围逐渐成熟政府相关机构（海关、检察院等）、集团企业总部，金融等甲B级为主，甲A级数量不断增多华普广场、富力科讯、富力盈隆珠江新城CBD珠江新城CBD最早规划于1992年，由于当时广州的办公物业市场尚集中在越秀、东山等老城区，限于当时的市场容量，珠江新城的写字楼物业未获得发展机遇。广州政府于2002年重新对珠江新城CBD进行规划定位，用地面积约6.5平方公里，规划居住人口18万，提供就业岗位30万个。其定位为广州21世纪中央商务区的核心商务金融办公区，及华南区最重要的金融中心区域，成为金融企业的聚居地。根据广州城市总体规划，到2010年珠江新城中央商务区将基本建成体现广州城市形象的标志性区域，珠江新城交通网络及铁路系统，地铁3号线、5号线、地下轻轨，至2010年，全市将建成9条地铁线路，总长达255公里。 珠江新城CBD的写字楼物业在2004年开始推向市场，由于当时该区域的办公物业尚处于起步阶段，故租金比天河北商圈和越秀区租金低，但随着2006年大量甲级写字楼的落成，及交通、商业配套设施的逐步改善，和政府优惠政策的扶持，大量的优质客户开始从天河北，越秀区等传统的商圈搬迁到珠江新城，使珠江新城的写字楼租金全面超越天河北和越秀，成为广州写字楼市场的热点区域。主力客户目前珠江新城办公物业的客户为大型企业区域总部，如房地产公司总部大楼、交通集团、烟草集团公司总部大楼；金融机构：世界500强和国有金融、银行、保险、证券公司；政府机构：国税、地税、省检、省计厅。这些都是甲级写字楼的优质客户。规模目前珠江新城在建写字楼总建筑面积约为94.8万平方米，相当于目前天河区和越秀区甲级写字楼总存量的总和。未来3年珠江新城约新增200万平方米的写字楼物业，其中70万平方米为甲级写字楼，由于2008年甲级写字楼供应较少，租赁成交将主要以消化一批2007年新交付使用的甲级写字楼为主。租金目前珠江新城写字楼的平均租金约为150元160元/平方米每月，属于广州写字楼市场的最高水平。优势片区定位高，商务形象好，已形成不错的商务氛围，且有政府的配套政策支持，未来将有多项大型政府配套工程在该区落成，进一步提高片区形象，吸引甲级写字楼的优质客户。不足目前片区内的商业配套略显不足，没有大型购物中心，目前仅靠黄埔大道与广州大道两条城市主干道与外界连接，这两条主干道在上下班高峰期交通非常拥堵，给进出珠江新城造成了不便，而片区内轨道交通要待09或10年才能建成，目前来看片区的交通配套有所不足。天河商务圈天河商务圈以天河北写字楼群为核心，是目前广州市最成熟的办公区域，也是广州主要的甲级写字楼商圈。片区的定位为广州市的中央商务区，区内配套成熟，不仅有数量众多的住宅物业，而且还有正佳广场，宏城广场，天河城广场等大型的集中商业，以及数量众多的临街商业及饮食配套，此外还有大型公建配套设施如天河体育中心，购书中心等。交通配套方面，轨道交通发达，除邻近广州火车东站外，地铁1、3号线连接片区，区内也有众多的公交线路经过。天河商务圈的发展是广州市写字楼物业市场整体升级和东移的结果。老城区土地供应的限制，写字楼档次的不足，迫使广州主要的写字楼商圈从越秀、东山等老城区向当时土地供应较多，且商业配套较好的天河区转移。经过10多年发展，天河商务圈以其高端的定位（中央商务区）和完善的配套设施成为广州市商务办公氛围最浓厚，甲级写字楼最集中，也是广州最重要的商务办公片区，吸引了大批国内外的大中型企业进驻。主力客户国内外大中型企业，跨国企业，港资、台资企业租金与售价目前天河商圈写字楼物业因物业档次不同而租金和售价都有所差异。天河北的甲级写字楼如中信广场，大都会广场等租金约在130元/平方米每月以上，近期发售的中石油大厦和保利丰兴广场售价约在19,00021,000元/平方米。档次稍低的准甲级物业租金约在70100元/平方米每月区间浮动。优势片区内配套成熟，尤其是商业配套发达，轨道交通便利，商务氛围浓厚，是目前广州最成熟的商务办公区域，有利于建立企业形象，对进驻企业有较大吸引力。目前来看仍然是广州最具吸引力的办公区域。不足目前制约该片区发展最主要问题是道路交通问题。由于片区道路规划失当，加上区内写字楼密度很高，造成了片区内交通拥堵，在上下班高峰期经常塞车，迫使在该片区的上班族更依赖轨道交通，从而大大加重了轨道交通的压力。从短期来看，片区内的交通问题很难得到缓解。此外，虽然片区内集中了众多的甲级写字楼，但大部分档次未达到国际上的甲级标准，与珠江新城相比有一定差距。大部分写字楼的业权分散，也不利于吸引对租赁面积需求大的优质客户。越秀区商务圈越秀区办公商务圈为广州最早的办公物业集中区域，是广州第一代的商务办公区，其地位类似于深圳的罗湖商务区。区域内商业公建配套成熟，尤其是政府机构众多，交通便捷，曾经是广州众多外资企业，金融企业，大型公司的办公首选点。由于区域内有原广交会的主展馆流花展馆，因此也吸引了一大批贸易公司在区域内设立办公地点。但随着广州经济不断发展，进入广州的企业规模和等级不断增强，越秀区商务圈已渐显出不足，主要是区域内的大部分写字楼档次较低，未达到甲级标准，而且物业管理水平不足，形象不高，硬件条件差，难以满足外资、大型企业的要求。而且区域内单一业权的写字楼少，大量小业权的存在阻碍了大型客户的进驻。随着天河商务圈的成熟和珠江新城商务圈的快速发展，越来越多的外企和大型企业从越秀商务圈搬迁至上述两商务圈，越秀商务圈的广州市核心商务圈的地位已经大为减弱。然而，作为广州市发展最早的核心商务办公区域，越秀商圈的成熟配套是目前其它商务圈难以比拟的，多年的沉积的商务办公氛围也使该区域仍然是广州主要的写字楼区域之一。目前天河和珠江新城商务圈的租金价格不断上涨，中小企业和处于创业阶段的企业已难以承受，而租金较低的越秀商务圈正成为这部分企业的首选之地。越秀商务圈的办公物业主要分布在区内三条东西向的城市主干道 环市路，东风路和中山路，从而形成三个商务办公带。环市路办公带环市路办公带为广州最早的CBD，其办公物业的档次也是越秀商务圈中最高的，大部分物业都达到了甲级或准甲级水平。片区内高级商业配套齐全，有五星级酒店和高档购物中心，广交会的原展览馆流花会馆也坐落在环市路，因此片区内的客户以涉外机构为主，包括金融、贸易、销售代理等企业是该片区写字楼物业的主要客户。虽然该片区作为广州第一CBD的地位已不再，但仍然吸引不少高端客户进驻。租金与售价目前环市路的高档甲级物业如广东国际大厦等的月租金与天河商务圈的甲级物业基本看齐，约在110元/平方米。而档次较低写字楼物业租金约在6080元/平方米。东风路办公带东风路办公带最大的特点是片区内政府机构集中，广东省政府，广州市政府和其它主要政府部门都位于东风路，政府资源成为该片区写字楼市场的最大优势。最近广州市政府的规划提出要将东风路建设成为黄金八公里的甲级金融区，利用政府部门集中的优势，着重发展总部经济。因此该片区办公物业的前景值得看好。该片区早期的写字楼物业除少部分达到甲级标准外，大部分为准甲级或乙级物业。近两年随着写字楼市场水平的整体提升，不少甲级水准的写字楼开始推出市场，提升了该片区的办公物业档次。客户方面，以政府带动的关联企业居多，包括有中介咨询服务，金融服务业等，因处于会展商圈，也有不少贸易类型的客户进驻，企业的规模多属于中小型。租金与售价目前该片区办公物业的月租金约为6085元/平方米，近期开售的两个办公物业项目，位于东风东路的紫园国际和东风西路的亚洲金融中心，销售均价分别为15,500元/平方米和12,000元/平方米。中山路办公带中山路从东到西共分八段，为中山一路至中山八路，横跨越秀、荔湾两个区。中山路沿线是广州市传统的商业旺区，农林下路商圈、中华广场商圈、北京路商圈和上下九商圈等广州主要的商圈都沿中山路分布，地铁1号线也有相当多的站点沿中山路一带布置，因此中山路办公带的商业配套最为齐全。中山路的办公物业主要分布在中山一路至中山五路，未形成较大规模的写字楼集中路段。写字楼的档次普遍不高，多为乙级标准，且建设的年期较早，外观设计使用等已显落后。近两年落成的甲级写字楼项目电信广场和中华国际中心在一定程度上提升了该片区写字楼的档次。该片区的客户除电信广场和中华国际中心因物业档次较高和可租赁面积较大而吸引到优质的大型企业以外，大部分写字楼的客户以中小型企业为主，行业分布分散，由商业带来的贸易代理，中介服务咨询等占有相当的比例。租金与售价目前片区内仅有的两个甲级项目电信广场和中华国际中心的月租金都在130元/平方米左右，中华国际中心的07年中时的平均售价为13,500元/平方米。其余乙级物业的月租金为5575元/平方米不等。2 项目所在片区写字楼物业分析项目位于中山二路电信广场对面，根据周边写字楼的分布及与项目关联性的强弱，决定研究的片区范围东起中山一路中山立交，西至中山三路中华广场，南至署前路，北至东风路。从越秀区办公物业的板块来看，覆盖了中山路办公带与东风路办公带的部分地段。该片区的物业涵盖了越秀区主要的写字楼类型，既有近两年建设的甲级物业电信广场和中华国际中心，亦有90年代末期建设的准甲级或乙级物业如新裕大厦和粤运大厦，还有更早期在90年代初建设的广州第一代写字楼如东骏广场等。客户和租金售价等基本和各办公带的特征相符。我们根据片区写字楼物业的代表性，规模，与项目的契合度等方面，在不同路段选出以下典型物业做分析对比中山路段（从中山一路至中山三路，包括东川路与白云路）名称广东电信广场位置中山二路 级别甲级主要配套10部电梯，中央空调，智能终端，近500个车位建筑面积总建面15万平方米，写字楼面积78,000平方米，单层面积1,800平方米，共68层开间分布起租面积为400平方米以上空置情况现出租率为99，只剩一单位出租租售价格租金约为135元/平方米/月（低层单位），管理费28元，不对外出售。主要客户大中型企业，外资公司裙楼形态13层为商业裙楼，业态为酒楼、证券营业部、咖啡庭等商业租金首层为310元/平方米，2层为180元/平方米，3层为120元/平方米名称汇隆大厦位置中山二路 级别乙级主要配套3部电梯，中央空调，会议厅建筑面积单层面积约400多平方米，共20层开间分布开间面积为110平方米左右空置情况现出租率约为85，剩余少量单位出租租售价格租金约为60元/平方米/月，管理费25元，不对外出售。停车位租金1,000元/月主要客户中小型贸易企业，大部分与医疗器械相关裙楼形态13层为商业裙楼，首层为银行营业部及药店，23层为牙科医院商业租金名称粤运大厦位置中山二路 级别乙级主要配套3部电梯，中央空调，互联网端口，地下三层车库，52个车位建筑面积单层面积约950平方米，共28层开间分布最小开间面积为60平方米左右，最大可租面积651平方米，一般租户的租赁面积在100250平方米不等。开间实用率为64。空置情况现出租率约为90，剩余少量单位出租，现有空置单位多为大面积的开间，约在300平方米左右租售价格租金约为55元/平方米/月起，管理费20元，中央空调费0.3元/平方米/天。不对外出售。停车位租金600元/月。主要客户中小型贸易企业，中介服务业，医疗器械相关公司。物业的主要的租赁对象为对办公面积需求不大的中小企业。裙楼形态2层为商业裙楼，原为酒楼，现已停业商业租金名称中华国际中心位置中山三路 级别甲级主要配套25部客梯，中央空调，写字楼会所，会议厅，室内运动场所，1100个车位建筑面积分A、B塔，A塔高26层，B塔高62层，单塔单层面积约1800平方米，总办公面积约12万平方米开间分布最小开间面积约为120平方米左右空置情况现出租率约为90，剩余部分单位出租租售价格租金约为130元/平方米/月，管理费29元，。停车位租金800元/月主要客户大型外资知名企业，企业总部裙楼形态没有裙楼，12层为大堂商业租金中山二路是中山路办公带中办公物业较为集中的区域。路段内除电信广场、中华国际中心两个甲级项目外，其余写字楼都为乙级标准，单层面积小于1500平方米，开间面积约在70110平方米左右。从租赁的情况看，空置率低，证明了这个路段的租赁需求较大。客源方面，绝大部分为中小企业。由于路段内聚集了不少广州市具规模的大医院，如中山大学第一附属医院，广东省心血管病医院，广东省人民医院东院等，因此吸引了大批从事医疗器械药品