湖南某市批发大市场建设项目可行性研究报告.doc

目 录第一章 总 论5一、项目摘要5二、可行性研究报告编制依据6三、综合评价和论证结论7四、问题与建议7第二章 项目背景9一、项目提出的背景9二、项目建设的必要性11第三章 建设条件13一、项目概况13二、项目建设的有利条件14三、主要障碍因素及解决方案16第四章 建设单位基本情况17一、建设单位概况17二、研发能力17第五章 市场分析与销售方案18一、市场分析18二、产品生产方案19三、销售策略和营销模式19四、销售队伍和销售网络建设19第六章 项目建设方案21一、项目建设任务与规模21二、建设规划与布局21三、生产技术方案及工艺流程21四、项目建设标准和具体建设内容26五、项目实施进度安排29第七章 投资估算与资金筹措30一、投资估算范围30二、投资估算的依据30三、项目总投资及资金筹措31四、资金使用和管理31第八章 财务评价33一、经济评价原则33二、基础数据33三、总成本费用分析34四、产品销售收入及损益35五、财务盈利能力分析35六、项目的风险及不确定性分析36七、财务评价结论39第九章 环境影响评价40一、环境影响40二、环境保护与治理措施40三、环保部门意见41第十章 农业产业化经营及农民增收效果评价42一、农业产业化经营42二、项目区社会效益及农民增收43第十一章 项目组织与管理45一、组织机构与职能划分45二、人员要求及培训45三、组织与管理46四、劳动保护与安全卫生47第十二章 可行性研究结论与建议49一、可行性研究结论49二、问题与建议4931第一章 总 论 1.1项目背景1.1.1项目名称*市城南新区*大市场新建工程。1.1.2项目承办单位*市人民政府搬迁建设领导小组办公室。1.1.3可行性研究报告编制依据1.1.3.1*市城南新区控制性详细规划；1.1.3.2*市城市总体规划；1.1.3.3国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）；1.1.3.4有关各专业的国家设计规范；1.1.3.5建设单位提供的各项基础资料；1.1.3.6经济环境及社会调查；1.1.3.7本院与项目业主签订的咨询协议。1.1.4项目提出的理由与过程*市位于湖南省的几何中心，湘黔铁路与建设中的洛湛铁路交汇处，是改革开放后崛起的一座新城，有“湘中之星”、“花园之城”的美誉，曾荣获“全国城市环境综合整治优秀城市”称号，1999年撤地设市。近年来，市委、市政府逐步树立起“城市是经济发展的载体，抓城建就是抓发展”的观念，实施城市带动战略，贯彻“扩城区、强筋骨、抓配套、增功能”的城建工作方针，努力在“经营城市”方面做文章，市人大颁布实施了关于加强*市中心城市规划、建设、管理的决定城市扩容提质方面有了较大的发展，城市建设发展迅速，各行各业正呈现出一片蓬勃发展的势头，特别是市委、政府“北扩南移”战略的实施，为城南新区的发展提供前所未有的政策支持，在市委、政府的支持与关心下，城市新区建设正以飞快地速度崛起，各种办公楼、高档住宅、中高档小区正如雨后春笋般出现。一个城市新区的形成，除了办公与住宅建筑外，还需有城市配套设施的建设方能为新区人民提供一个完善的、方便的居住办公环境，在这种情况下，学校、医院、市场、超市等建设已经刻不容缓。因此，城南新区*大市场的建设由此应用而生，并得到了各方的大力支持与积极响应。2007年8月，*市人民政府搬迁建设领导小组办公室委托我院对*城南新区*大市场新建工程进行可行性论证。我院组织专业技术力量，对项目及所在区域情况进行了详细调查、了解和研究，具体分析了项目的可行性和必要性，编制了本项目可行性研究报告。1.2项目概况1.2.1拟建地点*大市场位于*城南新区内，东邻洛湛铁路，南邻城市支路，西邻黄泥路。1.2.2建设规模与内容总规划用地面积15411.07平方米。总建筑面积30388.6平方米。主要建设钢结构交易大棚2973.9平方米，商业店铺12698平方米，商业住宅17330.6平方米。1.2.3主要建设条件1.2.3.1政策扶持本项目属于城市配套设施工程，是促进*城市建设、构建和谐社会、确保人民安居乐业的惠民工程，受到*市委、市人民政府和各市直单位的重视和国家、地方政策的扶持。1.2.3.2场址条件本项目建设用地为已征城市用地，场地已平整，房屋已拆迁，场址已达到“七通一平”要求。场址适宜建设，其他条件均能满足建设的要求。1.2.4项目投入总资金及资金筹措1.2.4.1项目总投资本项目总投资4450万元，其中：前期工程费（含土地费用）1525万元，建筑安装工程2431万元，基础设施建设费100万元，建设单位管理费81万元，办公及生活家具购置费10万元，工器具及生产用具购置费10万元，其它费用81万元，预备费212万元。1.2.4.2资金筹措本项目所需投资为4450万元，资金全部由业主单位自筹解决。1.2.5主要技术经济指标主要经济技术指标详见下表1-1：表1-1 主要技术经济指标表序 号指 标 名 称单位数 量备 注总用地面积m215411.07约合23亩2总建筑面积m230388.63钢结构交易大棚m22973.94商业店铺m2126985商业住宅m217330.66建筑基底面积m264697建筑密度%41.98%8平均层数层4.79容积率%1.97210地面停车位个5011非机动车停放场地m26501.3研究结论与建议1.3.1 研究结论a.本项目建设符合*市城市总体规划和*市城南新区控制性详细规划。b.本项目位于*市城南新区，洛湛铁路旁，距火车站不足10km，紧邻市政府新址，地理位置优越，交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。c.建设地点选择及建筑形式符合*市城市总体规划要求。d.本项目建设场地附近环境好，工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。1.3.2建议a. 本项目具有良好的社会效益，建议政府各级相关行政部门给予大力支持，以使项目早日实施。b. 建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，特别要搞好招投标工作和工程质量监理，以保证工程质量和工程进度。c. 在工程建设中，要注意公用、环保和生活环境的配套建设，物业管理与施工建设同步进行。d. 工程建设中，切实做好节能、节地、节水、节材工作。第二章 需求分析与建设规模2.1需求分析2.1.1项目建设的必要性（1）项目的建设是解决城南新区商贸市场紧缺问题的现实需要近几年来，*市中心城区积极推行“北扩南移”战略，“南移”以新市政府搬迁为重点，建设城南新区。城南新区已与市区商业街融为一体。自从市委市政府在城南新区落成后，先后又有市审计局、国土局、建设局、规划局、国税局、人防办、*区检察院、龙泉花园、金泉小区等相继进驻城南，强烈地牵引着市政府的其他职能部门纷纷抢滩，将形成一个政治、文化中心。但是，城南新区还没有形成配套的超市、商场、市场等服务设施，给周边居民特别是已形成的*安置小区居民购物带来了诸多不便，也不利于城南新区的进一步发展。因此，随着新区人口的增多，在城南新区建设*大市场势在必行。（2）项目的建设有利于加快推进*城市建设、改善人居环境*城市是一座新兴的工业城市，号称“湘中明珠”。*市地改市后，市委、市政府把城市建设作为一项主要工作来抓，城市建设有了较大的发展。近年来，*中心城区完成城建投资20多亿元，城市建设迅猛推进，城市面貌不断改观，城市功能不断完善，城市品位不断提升。人均居住面积、道路面积、公共绿地面积和自来水普及率均居全省先进行列，人居环境位列全省第二。市本级建成区面积达到41平方公里，中心城区新改建城市道路45条，城市公园、广场5个，水、电、气和通讯已能满足50万人口的需要。*市先后被评为省级园林城市、省级卫生城市、省级文明城市和全国绿化模范城市。根据*城市总体规划（20002020年），*城市建设用地在现有的基础上采取以向南和东发展为主、向北和向西发展为次的发展策略，重点开发百亩、万宝、西阳组团，适当开发青山、*、碧溪等组团。城南百亩组团北至湘黔铁路，东至潭邵高速公路*连接线，南至孙水河，用地约7平方公里，规划为高新技术产业园区和城市公共活动新区。拟建*大市场属于百亩组团的市场规划用地，周边是*安置小区，紧邻城市支路，交通方便，环境适宜。项目的建设既能满足*安置小区人民群众生活需要，又能吸引人气，进一步提升城南商业氛围，对加快*城市基本功能配套建设、提高城市品位具有积极的意义，也是一项利民惠民的工程，是改善城南新区生活居住和经济发展质量的需要。（3）项目的建设有利于促进*商品贸易经济的发展2006年，全市社会消费品零售总额110.39亿元，增长14.5%，增幅比去年同期上升1.0个百分点。分地域看，城乡市场全面增长。城市和农村分别实现消费品零售总额50.74亿元和59.65亿元，同比增长16.9%和12.6%。分行业看，超市、商场、餐饮生意兴旺，其中批发零售贸易业98.81亿元，增长14.4%；住宿餐饮业11.15亿元，增长16.3%。社会消费品零售总额110.39亿元，增长14.5%。居民消费价格指数为101.7%。从整体看，全市商贸流通活跃，经济运行的内在活力逐步显现，全市经济社会进入了提速增效发展的新阶段。近几年来，*商业网点和商品市场迅速发展，扩大了城市居民就业，增加了地方财政收入，完善了中心城市服务功能，提高了城市品位，有效地促进了社会的繁荣和发展。随着*区位优势的凸现，区域交通建设的加快，城市功能建设的不断完善，*区域商业中心的地位将更加明显。根据2004年*市规划设计研究院编制的*市城市商业网点规划，2005年起，*将规划在*市政府新址西北侧建设城南商贸区，辐射区域包括洛湛铁路以南，孙水河以北，高丰路以东，新星南路以西，约10平方公里，目标顾客为本地居民及休闲、旅游人口，常住人口约10万人，包括建设*农产品市场、*商业超市等商业网点。本项目的建设符合*城市商业网点规划布局，有利于繁荣*商品流通市场，促进城市经济的发展，提高*区域中心城市的辐射能力。（4）项目的建设是增加就业、促进社会和谐的需要拟建项目规划建设钢结构交易大棚、商业店铺、商业住宅及其配套设施，为开展农副产品、日常生活用品、服装、餐饮等商品交易活动提供了场地，解决了*安置小区及其周边居民的生活难题；同时，项目的建设还可提供建筑、仓储、运输、劳务、贸易、餐饮等方面的岗位近千个，为提高社会劳动就业率做出贡献。项目的建设也有利于农产品的销售，增加了农民收入。因此，本项目的建设在创造就业岗位、促进社会和谐方面具有十分积极的意义。2.1.2城市发展状况*城市是一座新兴的工业城市，号称“湘中明珠”。它到建国前仍为一个小商埠，人口仅2000人左右。建国以后，*城市社会经济进入了一个新的发展时期，特别是改革开发以后，1980年*经国务院批准恢复市建制以来，*城市发展日新月异。2006年底，*城市建设用地达到41平方公里，城市人口达到32万，城市基本职能不但是*区域的政治、经济文化中心，而且是湖南省重要的钢铁工业基地及原材料生产基地，从过去一个名不见经传的小镇发展成为一个规划布局比较合理、功能比较齐全、具有较强吸纳力和辐射力的中等城市。2004年以来*相继跻身省级园林城市、省级卫生城市、省级文明城市行列，2006年又被评定为全省第一个全国绿化模范城市。根据*城市总体规划，到2010年，*中心城区人口规模为32万人，规划建设用地36平方公里；到2020年，城区人口规模可达到50万人，规划建设用地53平方公里。而目前*城市建设用地和城区人口已实现了2010年的规划目标。*城市建设实施“北扩南移”战略，由“一区三片三个组团”发展成为“一区三片六个组团”，构筑“组团布局，山水相间，城乡交融，共为一体”的山水园林城市空间形态。“一区三片”即城市中心区和城西北的青山、*片，城南的百亩、万宝片，城东的西阳、碧溪片；“六个组团”即青山、*、百亩、万宝、西阳、碧溪组团。随着*市委、政府及众多市直机关办公新址的开发建设，城南新区已成为一块新的投资热土，城市道路、市民公园、高尚小区建设如火如荼，人口日益增多，按照未来十年的远景规划，城南新区常驻人口将突破10万，年总消费量达20亿元以上。人口的增长，带来了大量的商机。为满足新区人口的消费需要，按每1km服务半径设置一处农产品市场进行布局的要求，急需配套建设城市贸易市场。2.2建设规模及内容拟建*大市场规划用地面积15411.07平方米，建筑基地面积6469平方米，总建筑面积30388.6平方米，主要建设内容为：钢结构交易大棚2973.9平方米，商业店铺12698平方米，商业住宅17330.6平方米，地面停车位50个，非机动车停放场地650平方米。见表2-1：表2-1 建设规模及内容序 号指 标 名 称单位数 量备 注总用地面积m215411.07合23亩2总建筑面积m230388.63钢结构交易大棚m22973.94商业店铺m2126985商业住宅m217330.66建筑基底面积m264697建筑密度%41.988平均层数层4.79容积率%1.97210地面停车位个5011非机动车停放场地m2650第三章 场址选择3.1场址现状3.1.1地点与地理位置*大市场位于*城南新区内，东邻洛湛铁路，南邻城市支路，西邻黄泥路、规划地块地势平坦，形状呈三角形，周围为*安置小区，市场服务人口达数万人，距离湘中大道约1公里，地理位置优越，交通方便。3.1.2场址土地权属类别及占地面积本项目建设用地为已征城市用地，属*市政府搬迁办公室所有。且在城南新区控规中亦规划为市场用地，场地已平整，房屋已拆迁，场址已达到“七通一平”要求。总规划用地15411.07平方米。3.2场址条件3.2.1地形、地貌条件规划用地块原为荒山，高差与现状地坪标高约20米，随着城南新区的开发，地块现状荒山基本已被推平，场地较为平坦，从地块区域看，*大市场南面与西面均是*安置小区，北面不远则是洛湛铁路，地块现状已通水、通电、通路，前期工作基本已完成，施工条件尚好。*市地处湖南省中部，涟水中游，湘黔、娄邵铁路交汇处。位于东径1105324至112742，北纬273546至275831，其东西横跨23.9公里，南北纵长42.2公里，土地总面积430平方公里。市区地形主要为岗峦起伏的丘陵地形及河流的沿岸面积狭窄的平坦阶地地形。地势由西南向东北倾斜，北部是雪峰余脉东延尾部中低山区，峰峦迭障。最高的洪家山主峰海拔875.9米，西部和南部丘、岗高踞，中部溪河合流，水系归一向东，岗平宽阔，东部西阳乡吉祥寺海拔最低为85米，境内相对高差为790.9米，全市平均海拔高185米。3.2.2自然条件本区属典型的中亚热带季风湿润气候区，多年最高气温为40.1，最低气温为9，年平均气温为17-19.5，最高月平均气温31.4，最低月平均气温1.8。年最大降雨量1860.9毫米，最小降雨量919.5毫米，多年平均降雨量1322毫米；年平均降雨日为148天，最多的年达180天，少至126天，多年相对湿度77%，最大月相对湿度86%，最小月相对湿度61%。年平均日照时数1522小时，无霜期285天，年平均雷电日数为45天，属中雷区。全年主导风向东北风，春夏季多东南风，秋季多东北风，年平均风速为1.4米/秒。3.2.3工程地质、水文地质条件3.2.3.1工程地质市区东南部地质主要以碳酸盐岩、粘土岩、碎屑岩为主。地形标高100-210米，由灰岩、泥灰岩、页岩、砂岩组成。区内基岩条件差，大部分被残积压层覆盖，承载力低，压缩性大，在进行各类建筑物时须对上述岩石进行工程地质处理。灰岩、泥灰岩、砂岩，透水性弱，承载力在660-880吨每平方米，属稍可压缩岩石，稳定性中等，适宜于一般建筑。3.2.3.2水文地质*市城区河流为湘江水系。涟水为主干，其余均为涟水支流，共52条如树枝状分布。涟水起源新邵县观音山麓，流经涟源等地60公里，从*市西部石井乡环江村入境，横贯城北，至西阳东入水府水库，流程35公里。孙水是*市第二条较大河流，发流于新邵潘家岭，流程56.3公里，至*西南百亩乡赛辉村入境，流程28公里，经城南至犁头咀，汇入涟水，另有碧水、西阳河、祖师殿河、柳家湾河、石龙河等五条支流，在市境内分别从两岸先后汇入涟水。3.2.3.3地震根据中国地震动参数区划图（GB180362001），项目区地震动峰值加速度为0.05g，对照地震基本列度为度。3.2.4城市规划与区域性规划要求*市城南新区控制性详细规划已经通过*市人民政府审批，该处在控规上用地性质为市场用地，与城南控规相符，地块土地征用手续、使用权证和其它权属证均已办理好，场址已完成“七通一平”。根据规划部门出具的规划设计要点，项目选址所处用地性质为市场用地，符合城市规划要求。3.2.5交通条件*市地处湖南中部，是湖南重要的交通枢纽之一。湘黔、洛湛铁路在*成“十”字交叉，公路有潭邵高速公路*联接线，境内有娄涟高等级公路，另外，规划中二广高速、太澳高速均从*经过，*距离省会长沙仅120公里，交通方便。拟建项目场址位于潭邵高速*联接线西面，距该联接线仅30米。拟建项目场址位于城南新区内，距湘中大道仅1公里。项目东面、南面、北面均接城市支路，西邻黄泥路，场地已完成“七通一平”，黄泥路已接通，这些道路的建成，为项目的建设提供了有利的交通运输条件。3.2.6公共设施条件依据城南新区控规及各相关规划，规划区内将完成给水、排水、燃气、道路等市政基础设施的建设，而实际中，因城南新区发展速度快，*安置小区已基本建成，故市场周围道路已建成，给水、排水、燃气均已开通和到位，且市场场地已平整，完全可以满足拟建项目的需要。场址电源由城南新区变电站供电，容量充足，可靠性强。场址供水由城南新区城市给水管提供，完全可以满足需要，且给水管已经敷设到位。3.2.7社会环境条件*市城南新区建设是近几年发展起来的，是贯彻市委、政府城市建设“北扩南移”的战略举措，随着市委、政府搬入城南新区新办公楼办公，城南新区的建设又达到一个高潮，各市直机关办公楼，住宅楼纷纷开工，新区建设如雨后春笋般涌现，各种高品位楼盘，住宅小区纷纷开发。然而，在各办公楼、住宅小区建成的同时，城市的各相关配套设施却有些滞后，学校、医院、市场、超市均需配套而行，以满足新区人们生活，工作的需要。另外，作为城南新区的拆迁安置基地，*小区现已基本建成，当地老百姓购物、买菜很不方便，迫切需要建一个市场来缓解生活之不便，而依据规划，在*安置小区内规划有1个市场，且市场现状场址土地已经平整，项目选址工程地质好，交通方便，四周均是城市支路，无土方量，无拆迁安置，项目的实施，必将带动整个城南新区的建设，吸引人流，集聚人气，对繁荣城南新区起到重要作用。政策上政府与各相关职能部分对建设*大市场均积极支持，并提供各相关优惠政策，推动*大市场的建设。3.2.8征地拆迁条件拟建工程地块呈三角形，处于*安置小区，地块三角均临城市支路，地块在进行城南新区建设时，已被统一拆迁，拆迁户已安置到位，其补偿标准已按照*市人民政府2003年29号文件规定的标准执行，因此，拟建项目无拆迁矛盾，且土地权属清楚，无任何工农矛盾，有一个良好的外部环境。3.2.9建筑材料和运输条件石料：项目所在地多产白云岩、灰岩、石英砂岩，岩石坚硬，开采方便，储量丰富，运距短，为较好的块、片石料。砂、砾、卵石：项目所在地分布有涟水、孙水河流，沿线砂、砾、卵石储量较丰富，料场多，运距较短，质量较好。钢材：建筑用钢材生产厂家涟源钢铁厂位于*市城区北部，离项目所在地不到10公里。3.2.10施工条件拟建项目施工条件从客观环境上讲，市委、政府对城南新区*大市场的建设十分重视，认为是城南新区建设中城市基础设施配套的一项重要内容，是繁荣城南新区，带动城南新区人气的重要举措。另外，市场周围*安置小区已基本建成，湘中大道两侧各市直单位办公楼、住宅楼大部分已竣工，工作人员、家属即将入住人员的入住，必将要求有生活的配套设施，而市场是方便人们最基本的一个要素。因此，*大市场周围居民迫切需要早日建成市场，并对市场的建设给予积极支持，更为重要的是，由于*大市场位于城南新区内，市场用地内拆迁已经完成，且场地土方已平整，场地周围通水、通电、通气，施工条件极佳，施工的前期工作已基本完成，交通条件良好，便于建筑材料的进出与运送，整体看，拟建项目施工条件极好，无任何工农矛盾，是一项惠民的民心工程。3.2.11土方量拟建项目位于城南新区内，在城南新区政府搬迁过程中，拟建项目场址其拆迁户已经拆除，并统一进行了安置。拟建项目场址原来为荒山，但随着政府的搬迁，*安置小区的建设，政府已将场址周围进行了“七通一平”的前期工作，项目场址已被平整，故拟建项目无填挖方。3.3场址条件比较本项目最初选择了二处场址供相关职能部门选择，分别从它们的区位度，服务半径，交通通达度，占用基本农田数量，拆迁量多少，工程地质条件，市政配套设施等方面进行了比较。A方案：即我们最后选定的方案，位于湘中大道以北，黄泥路以西，洛湛铁路以南的一个三角形围合区或内，周围为*安置小区，处于居住小区中央，南距湘中大道约1公里。B方案：位于城南新区内，处于湘中大道与新星路交叉口处，地块周围城市支路尚未形成。区位度比较：A方案处于*市城市发展战略“北扩南移”的重点建设区域城南新区内，从城南新区看，A方案则处于城南新区密集居民点的中心位置，周围是*安置小区。而B方案，虽然也处于*城市建设重点地区城南新区内，但从城南新区看，其靠城南新区东面，处于城南新区居民密集点的边缘，大体显得较偏，居民使用不方便，服务半径不很合理，就区位度而言，A方案优于B方案。交通条件比较：A方案场址呈三角形形状，其周围三面均临城市支路，且距湘中大道仅1公里。目前，湘中大道已拉通，黄泥路也已拉通，A方案场址周围道路已基本建成，形成了一个完整的交通网络，而B方案虽临湘中大道与新星北路，只打通了东面与南面的交通，而西面与北面均处原始状态之中，况且在城市主干道交叉口不宜布置公共设施，以免带来大量的车流、人流，从而影响主干道的交通，给城市居民带来安全隐患。从市场规划设置的原则角度讲，市场应布置在城市居民居住集中的适当位置，不应布置在城市主干道旁，以免对城市交通造成影响。况且，B方案目前现状是一处荒山，房屋还未拆迁，前期工作难度大，现状交通远不如A方案方便。因此，就交通条件而言，A方案略胜于B方案。占用基本农田比较，由于A、B两方案均处于城南新区内，且城南新区建设办公室已经对所处区域土地进行了征收，现状中A、B两方案均处于荒山之上，没有基本农田。因此，从这一方面来讲，A、B两方案具有同等优势，均不要占用基本农田。搬迁量比较：A方案处于*安置小区内，其场址已经通水、通电、通气、通路，场址已被平整，拆迁已完成，无须再对拆迁户进行工作，已无拆迁量，而B方案场址现状还维持原状，还没有进行建设，且房屋还未拆迁，需拆迁房屋10栋，需拆迁面积2300平方米，由于涉及拆迁，B方案前期施工矛盾较多，B方案地处荒山，其土方量较大，前期成本较高。因此，就拆迁而言，A方案优于B方案。工程地质比较：A方案与B方案相距不远，工程地质情况几乎相同，均为可建设用地，均无不良地质构造，从此方面讲，A方案与B方案相同。市政配套设施：A方案场址周围道路已拉通，A方案对外连通线黄泥路已修好，周围*拆迁安置小区已建成，通水、通电、通气已到位，可以说，A方案市政配套设施齐全，而B方案，地处城市主干道交叉口，也已通水、通电、通气，但其场址目前还处于原状，房屋未拆迁，土方未平整，其西面与北面道路未拉通，市政设施明显不如A方案，有待进一步完善。3.4推荐场址经综合比较：我们认为A方案在区位度交通条件、拆迁量、市政设施建设等方面占有明显优势，故选址A方案。项目建成后将对城南新区的人气、消费产生积极影响，进而带动整个城南片区建设，促进*经济的腾飞，满足城南新区居民的生活需求，拟建项目实为一项民心工程。第四章 建筑方案4.1总体规划4.1.1规划依据a、中华人民共和国城市规划法；b、湖南省城市规划法实施办法；c、国家建设部颁布的城市规划编制办法；d、工程建设强制性标准条文（城乡规划部分）；e、国家、省有关城市规划的法律、法规、规范。4.1.2设计理念a、与自然和谐共存规划的指导思想既非人本主义，也非自然主义，而应促进生态建设成为人类文化和谐共存的整体环境，通过对自然生态系统，半自然生态系统，人工生态系统的优化组织来创造人与生物共存的自然化状态。b、充分利用现状，因地制宜规划利用现状地形与形状，与周围城市道路相协调，科学合理，分期实施的原则，适度超前，弹性灵活的规划原则。c、功能明确，布局合理规划功能区明确，布局合理，尽量符合市场的功能布局，满足人流、物流、车流的需求，环境安静优美，创造浓郁的市场文化气氛。4.1.3基本原则a、前瞻性原则：规划时，本着满足现在、着眼将来，近期与远期发展相结合，适当超前规划的原则进行设计。b、地域性原则。规划时，以湘中文化为底蕴，融入*地方特色元素，创造具有地方特色的建筑物。c、“以人为本，环境至上”原则。即坚持以人为本原则，注意满足不同阶层人群多层次需求，尤其突出市场特色与环境的有机结合。d、“经济性”原则。规划中力求经济效益，社会效益与环境效益相结合。4.1.4规划结构及功能分区考虑到规划地块呈三角形状，且地块三面均是城市支路，其中黄泥路与地块东北面道路路宽为20m，东南面道路宽14m，从市场性质来讲，*大市场作为一个综合市场，主要为城南新区周边居民服务，服务人口达数万人，因此，市场一旦建成，将带来大量的人流与物流，随着人们生活水平的提高，私家车越来越普及，作为市场，停车亦成为影响市场环境与效益的重要原因，因此，在本次规划中，停车作为一个重点来布置。总体看，三角形地块西面也就是临黄泥路一面，与城市其它道路的衔接最顺畅，毫无疑问，黄泥路是*大市场最主要的对外联系通道，人流、车流、物流的主要出入通道，基于此，我们在进行此次规划时，将市场主要出入口，放在临黄泥路一侧，也就是市场的西面作为主要出入口。由于地块呈三角形状，且三面临城市支路，为发挥土地的最大效益，达到理想效果，规划时，我们将临街用地均规划为商业门面，进深12米，层数基本为6层，各围合建筑物按照有关规范，留足市场通道与消防通道，这样，规划地块便成了一个围合形状，另外，作为市场，还应当提供一个宽敞、舒适的交易场所，因此，在规划时，我们在围合建筑内各向用地中间偏移14米作地块内机动车道，地块中间则规划为交易大棚，以满足市场及居民需求。整体看，规划地块由内外两层组成，外层是沿城市支路的商业门面，内层则是由交易大棚组成，内层交易主要以农副产品交易为主，外层则以生活小商品交易为主。为了体现*市场主入口形象，及满足交通量需求，规划时，将市场临黄泥路部分退后道路红线8米，作港湾式停车场，并在黄泥路与东南方向路交叉口处，规划一处停车场。另外，在市场中间，也就是交易大棚下规划地下停车场，以满足停车需要。市场共规划有4个机动车出入口，6个人行出入口，其中，除主入口10m宽外，另三个机动车道入口分别宽7米与6米，位于市场南部与北部，在位于黄泥路上及与黄泥路交叉口处规划有4m宽人行过道。*市场建筑风格采用现代建筑风格，面砖采用米黄色面砖贴墙，主要色彩与周围*安置小区相协调。由于是市场规划，所以在绿化配置上考虑较少，绿化率较低，主要绿化就是沿规划地块三面城市支路种植行道树，市场内道路种植人行道树，交叉口处布置绿化，从而在市场周围形成绿线，以调节人们心里。竖向规划上考虑与城市道路排水相衔接，主要排水方向为南向，排水采用雨污分流制，且用地南面已有一个排水管涵经过，规划用地排水可利用此排水管涵，场地规划标高北高南低，雨水接入城市雨水管道，排水接入城市下水管道。4.2建筑设计4.2.1 商铺沿街设商铺，4m左右开间，进深约12m，设6层，一层作商铺，沿街开门，每个开间内均设楼梯直达六层，二层以上作生活用房，每个开间内每层各设一卫生间，便于出租户使用方便，外墙涂料。4.2.2 公厕、垃圾站公厕设洗手前室，分设男女卫生间各一间，垃圾站设为地埋式垃圾站，一层，层高约3m,外墙涂料。北区设5座，南区设4座，每座建筑面积约24 m2。外墙刷涂料。4.2.3总变配电所总变配电所设在南区，一层，层高约4m，外墙涂料，建筑面积约46 m2。4.3 结构4.3.1 采用的主要规范建筑结构荷载规范（GB50009-2001）2006年版混凝土结构设计规范（GB50010-20025）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）砌体结构设计规范（GB50003-2001）4.3.2 结构设计基本数据4.3.2.1 自然条件a. 基本风压：0.30KN/ m2，基本雪压：0.30KN/ m2，n=50年，地震动峰值加速度为0.05g，地基动反应谱特征周期为0.35S。b. 结构基本要求建筑结构的安全等级为二级，结构设计使用年限50年，建筑物抗震设防烈度为6度。4.3.3 结构造型a.市场交易大棚采用钢架结构。b. 商业住宅、临街商铺采用砖混结构，楼面采用预应力空心板，坡屋面采用砼现浇板。c. 垃圾站、公厕、配电房采用砖混结构，砼现浇屋面板。4.4供电4.4.1设计依据a.有关专业和有关职能部门提供的资料；b.国家现行有关电气设计规程、规范。4.4.2负荷等级本工程除消防用电为二级负荷外，其它用电负荷无特殊要求，属三级负荷。4.4.3供电电源场址电源状况较好，距安置小区2km处已有110kv集中变电站，小区双电源可分别从上两个变电站架空引来，两路均为100%负荷供电，且一路检修或故障时，另一路不断电。这样供电稳定、可靠，能满足整个小区用电需求。本工程10kV电源引自上一级110kV变电站，主供电源电压10kV，小区主配电压380/220V。4.4.4配电低压配电系统满足工艺、计量、维修、管理、安全可靠的要求，合理采用放射、树干，或者二者相结合的配电方式。在建筑物总配电箱进线处设漏电保护，以防因电气故障引起的火灾。消防负荷在末端一级配电箱处设置双电源自动切换。消防应急照明应急电源采用双路电源末端互投自动控制或采用自带蓄电池灯具且供电时间30min，或采用自发光材料做出口指示和疏散指示灯。室内照明光源根据使用场所的不同，合理地选择光源的光效、显色性、寿命等光电特性指标，为达到较好的照明效果和节能能源的目的，灯具和光源尽量采用节能产品。配线电力电缆采用ZRYJV、YJV型电力电缆，控制电缆采用ZRKVV型，绝缘导线采用BV型导线。电缆、电线敷设根据具体情况，采用沿电缆桥架、线槽、穿管暗敷等方式进行。配管线槽或桥架穿越隔墙处应密封处理。开关、插座、插座箱、配电箱均暗装于墙上。底边距地面分别为1.3m、0.5m、0.5m、1.5m。插座回路设漏电保护。4.4.5户外供电及照明户外电缆采用YJV0.6/1KV型电缆沿电缆敷设，再穿钢管埋地暗敷引至用电点。路灯照明采用高压钢灯路灯，且由装于变电所的路灯配电箱控制，路灯照明配电时尽量保持三相平衡。4.5弱电设户用弱电箱，电话、有线电视、宽带网入户。规划区设电信机房，电信电缆采用HYV2型，敷设方式为电缆穿PVC保护管地下直埋方式敷设。主干线24孔，以敷设有线电视、中国联通、网通等管线。4.6给水排水4.6.1 设计依据a.建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；b.建筑防火设计规范（GB50016-2006）；c.室外给水设计规范（GB50013-2006）；d.室外排水设计规范（GB50014-2006）；e.建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；4.6.2 水源本工程水源采用*市自来水厂提供的城市自来水，规划从黄泥路城市供水管网引入给水管，满足规划区用水量要求。4.6.3用水量居民生活用水量定额为250升/人.日，时变化系数K=2.0，则最高日生活用水量为3052.5m3/日，最高日最高时用水量为Qh=24.0L/s。根据规划市场中公建设施的数量，规划确定公建用水量按生活用水量的15%计，则Q=458 m3/日，最高日最高时用水量为3.6L/S。规划市场未预见水量及管网漏水量按其最高日用水量的10%计，Q=351 m3/日。综上所述，得出该市场总用水量，最高日用水量为3861.5 m3/日。4.6.4 供水系统4.6.4.1给水系统从黄泥路市政给水管网上引入给水管，接入处分别设水表止回阀。室外给水系统管网呈环状布置，室外生活、消防共用一套管网，管径DN200，所有建筑物室内生活给水系统用水就近从室外给水管接入。4.6.4.2消防给水系统依据建筑设计防火规范，住宅不设室内消防给水，只考虑室外消防给水。室外消防用水量标准为：室外消火栓15L/S。市政自来水管网在市场附近为环状, 本工程从黄泥路市政自来水管上接入两根DN150mm的给水管进入，呈环状布置。外接管点自来水水压为0.30Mpa，能满足本工程室外低压消防给水所需水量、水压，故本设计不另设消防加压及储水设施，由市政给水管网直接供给消防水量，并由城镇消防车解决消防给水水压。按建筑设计防火规范要求，在环状给水管上每隔60米左右设置一具室外地上式消火栓SS100，按规范在商铺内布置室内消火栓，距离不大于30m，保证有2股充实水柱同时到达任何地方。4.6.4.3管材室外给水管道采用球墨铸铁管，T型橡胶圈接口；室内生活给水管采用PPR塑料给水管，热熔连接；室内排水管采用UPVC塑料管，粘接；消防管采用内外壁热镀锌钢管，法兰或卡箍连接。4.6.5排水系