某路住宅及综合楼项目建设可行性论证研究报告.doc

某某昌路住宅及综合楼项目申请报告委托单位：某某市金辉煌房地产有限公司咨询机构：中国市政工程东北设计研究院编制日期：二零零九年十二月某某昌路住宅及综合楼项目申请报告 目 录 第一章 申报单位及项目概况1 11项目申报单位概况1 12项目概况2 第二章 发展规划、产业政策和和行业准入分析11 21发展规划分析11 22产业政策分析1523行业准入分析18第三章 资源开发和综合利用分析2131资源开发方案2132资源利用方案2133资源节约措施23第四章 节能方案分析2941用能标准和节能规范2942能耗状况和能耗指标分析2943节能措施和节能效果分析30第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析3751项目选址及用地方案3752土地利用合理性分析3853征地拆迁及移民安置规划方案40第六章 环境和生态影响分析4161环境和生态现状4162 生态环境影响分析4463 生态环境保护措施4764 地质灾害影响分析5465 特殊环境影响59第七章 经济影响分析6171 经济费用效益分析6172 行业影响分析6673 区域经济影响分析6874 宏观经济影响分析70第八章 社会影响分析7181 社会影响效果分析718、2 社会适应性分析728、3 社会风险及对策分析72第九章 建设与实施 7491 项目建设实施的安全、消防、卫生等措施 7492 工程质量要求7593 项目招标方式和招标组织形式75路住宅及综合楼项目申请报告第一章 申报单位及项目概况11 项目申报单位概况 1.1.1 单位名称：某某市金辉煌房地产有限公司1.1.2 单位地址：某某市人民大道中11号A幢201204房1.1.3企业性质：有限责任公司1.1.4注册资金：人民币叁佰万元1.1.5成立时间及经营年限：成立于2004年9月2日；根据某某市工商行政管理局颁发的企业法人营业执照，无经营年限。1.1.6 法人代表：韦洪文1.1.7股东成员情况：股东成员2人（韦洪、韦洪文）1.1.8 单位概况：某某市金辉煌房地产有限公司成立于2004年9月2日，是从事房地产开发建设的民营企业，公司秉承现代企业的管理模式，建立了完善的内部管理机制，拥有一支作风扎实、务实进取、知识结构配置合理的职工队伍，既有资深的管理人才，又有经验丰富的工程技术、计算机应用技术、经济及法律人才，现有员工20多人，全部都具有大专或以上学历，其中工程师3人，经济师2人，会计师1人。公司办公设备先进，运作管理规范，具有较雄厚的开发实力和先进的建设、管理、营销及售后服务理念。 1.1.9 资产负债情况：详见资产负债表（表1-2-1）1.1.10主要投资项目 某某市金辉煌房地产有限公司现在主要的投资项目有“金辉煌商务大厦”及本项目等。 表121 资 产 负 债 表 单位：元资 产行 次年 初 数期 末 数负 债 及 所 有 者 权 益行 次年 初 数期 末 数 流动资产：1流动负债：45 货币资金21910035529500810.6短期借款46 短期投资3应付票据47 应收票据4应付帐款4818503411760341 应收帐款5预收帐款49 减：坏帐准备6其他应付款50 应收帐款净额7应付工资51 预付帐款84050540102应付福利费52 其他应收款91110014000未交税金532156032310 存货10未付利润54 待转其他业务支出11其他未交款55 待摊费用12预提费用56其中：期初库存已征税款13待扣税金57待处理流动资产净损失14一年内到期的长期负债58一年内到期的长期债券投资15其他流动负债59 其它流动资产166017611862流动资产合计191915195929554912.6流动负债合计6318719031792651 长期投资：20长期负债：64 长期投资21长期借款652090005510000 固定资产：22应付债券66 固定资产原价232535929.425395191.43长期应付款67 减：累计折旧242514037140其他长期负债68 固定资产净值252533415125358051.4369 固定资产清理26长期负债合计702090005510000 在建工程27所有者权益：71待处理固定资产净损失28实收资本72400000004000000029其中：国家资本金73 固定资产合计30法人资本金74 无形及递延资产31个人资本金75 无形资产32外商资本金76 递延资产33资本公积7734盈余公积78251598310941 无形及递延资产合计35未分配利润7921536127299378 其他长期资产36其中：上年未分配利润80 临时设施3781 减：临时设施摊销38所有者权益合计824240521047610319 临时设施净值3983 临时设施清理4084 其他长期资产41854286 其他长期资产合计4387 资产合计444448611154912970.03负债及所有者权益合计884448611154912970 补 充 资 料 ：1、已贴现的商业承兑汇票 元 3、商品削价准备期末余额 元 2、融资租入固定资产原值 元1.1.11现有生产能力某某市金辉煌房地产有限公司具有雄厚的资金实力、人才储备和开发商品住宅小区的营运能力。12 项目概况 121项目的建设背景 1、我国房地产业发展概况近年来，我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨呈现走高的趋势。虽然在国家宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标的增幅有所回落，但据业内有关统计数据，2006年前三季度我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%，涨幅回落2.4个百分点。其中，9月份房价与2005年同期相比上涨5.3%；从分季走势看，经历了宏观调控的房地产市场，房价走势开始实现稳步下调。70个大中城市的销售价格指标，今年一季度涨幅为5.5%，二季度涨幅5.7%。6月至9月的月度涨幅则分别为5.5%、5.7%、5.5%和5.3%。商用物业近年来需求呈现强劲的发展势头，越来越受关注，国内投资者和海外基金纷纷投资商用物业。随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，一种不同于传统的商铺租赁形式，以全面融合房地产业与商业为特色的商用物业（商业房地产）有望成为引领我国房地产的新增长点；而我国零售业的全面对外开放，将掀起新一轮商用物业的投资热潮。商贸服务业的高速发展将要求城市加快调整商业结构模式，合理分布商业网点，以大型百货商场为主导，以各种超市为基础，发展专门店、专业店、便利店。因此，也就需要城市拥有更多分布合理的商用物业。2、项目所在地房地产业发展概况目前，某某市房地产销售状况处于全省中等水平，商品房空置率低，房地产市场的消费对象主要以本土和周边各县区城市化人员为主。某某市房地产市场的发展相对平稳，没有特别的高潮与衰落时期，即使是在国家宏观调控紧缩时期也是如此；根据某某市房管局多年来的房屋成交量的分析统计，市区年新建商品房交易量在60万左右。 根据某某市中长期规划，到 2010 年市区建成面积达 110 平方公里，城市非农业人口规模为 110 万，年平均增加近 5 万人。按人均居住面积 20 平方米计算，还需要建设 956 万平方米房屋，平均每年新增 95 万平方米。 而某某市目前房屋年竣工面积仅 50-70 万平方米，仅能满足市区新增人口住房需求的 55%，市场空间还很大。此外，某某市及所辖的五县市目前的城市代水平仅为 24%，2005 年城市化水平达至 35%以上，新增城市人口 73 万以上，年均增加近 15 万人。某某作为粤西地区城镇群的中心城市，其优美的环境、良好的居住条件、优质的教育条件及、医疗条件等等是周边市县无法相比的，必将吸引周边县市部分居民进入某某市区投资置业居住，从而加大对某某房地产市场的需求。 某某市的商贸服务业发展迅猛，商贸服务业的发展增加了对商用物业的需求，加速了某某市的商用物业建设的发展。近几年，相继建设有国贸A、B、C座和世贸大厦、怡福国际等；零售业巨头沃尔玛也已落户某某；市区内的各已开发房地产楼盆和正在开发的房地产楼盆的地上一、二层一般都是商用物业（商铺位），但商业营业用房价格不高，商业公寓、写字楼在数量、规模、价格上都存在着教大的潜力和发展空间。3、项目所在地城市基础设施环境 近年来，某某市紧紧围绕创建“国家园林城市”、“全国卫生城市”、“国家环保模范城市”和建设生态型城市的目标，充分发挥港口城市的优势，积极整合资源，建成南国热带花园、中澳友谊花园、绿塘河湿地公园、滨湖公园、金沙湾观海长廊二期工程等大型景观，努力把某某打造成集饮食、娱乐、购物、观光、休闲、度假、商务、会议等诸多功能于一体的现代化滨海城市，加大城市基础设施的建设，城市环境、居住质量大大改善，将刺激居民对住房的投资热情，带动住宅产业的开发。本项目建设正是处于这样一个大环境中，项目开发投资前景乐观。122 建设地点 本拟建设项目用地位于某某市霞山滨海居住区海昌路29号，综合楼东邻市审计局综合楼，南临海昌路，西面是中国人寿保险公司大楼；住宅楼北面是某某市第二十五小，南邻市审计局综合楼；项目建设所在地向东延伸即临观海长廊，是不可多得的商住地块。其综合楼用地界址点坐标分别为：东南角：X 46131.140，Y 38842.990，西南角：X 46131.140，Y 38803.350 ，西北角：X 46166.140，Y 38803.350，东北角：X 46166.140，Y38842.990 ； 其住宅楼用地地形不规则，主要的界址点坐标分别为：东南顶角：X46171.990，Y 38870.650，西南顶角：X 46166.140，Y 38842.990 ，西北顶角：X 46221.340，Y 38812.466，东北顶角：X46221.340 ，Y 38838.260 。拟建用地具体地理位置详见图2-1。123 项目建设内容和规模本项目规划总用地面积3057 m2（其中住宅楼规划用地面积1669.6 m2，综合楼规划用地面积1387.4 m2），总建筑面积约 11806.9m2（其中住宅楼为5187.7 m2，架空层未计算在内；综合楼为6619.2 m2），其中地上建筑面积约为 9512 m2（住宅楼为4007 m2，综合楼为5505 m2），地下室建筑面积为2294.9 m2（住宅楼地下室为 1180.7 m2，综合楼 地下室1114.2 m2），具体如表1-2-1。 图2-1 拟 建 项 目 地 理 位 置 图表1-2-1 项目建设内容和规模表序号项 目单 位数 量备注1项目规划总用地面积m23057项目总占地面积3057 m2其中住宅楼m21669.6综合楼m21387.42总建筑面积m211806.9住宅楼架空层未计算在内其中住宅楼m25187.7综合楼m26619.23地上建筑面积m29512住宅楼架空层未计算在内其中住宅楼m24007综合楼m255054地下室建筑面积m22294.9地下停车位40个其中住宅楼m21180.7其中住宅楼20个综合楼m21114.2综合楼20个124 产品和工程技术方案 1、项目建、构筑物方案依据项目用地、建设资金和项目建设环境等建设条件，本项目拟按表1-2-2所列规模进行建设，建成后，将推出商业办公面积5505平方米，住宅面积4007平方米的房产产品。项目规划要求建筑色彩造型新颖大方，与周边建筑和滨海环境相协调，尊重自然生态环境，结合地域、地区特点，采用高起点的环境艺术及景观设计。表1-2-2 项目建设规模和产品方案表序号项目名称建设规模（）用途备注1住宅楼4007商住架空层未计算在内2综合楼5505商业、办公3地下室2294.9停车等地下停车位40个其中住宅楼1180.7其中住宅楼地下停车位20个综合楼1114.2综合楼地下停车位20个4合 计11806.9住宅楼架空层未计算在内2、总平面布置本项目为新建工程，建筑平面拟设计综合楼主要入口向南面海昌路，住宅楼主要入口向东面的小区内道路；综合楼主要入口前方退缩10米，设置绿化场地，住宅楼也因地制宜设置绿化场地；两建筑物周围均设有环行消防车道；主要利用地下车库解决车的停放。绿化设计：主要由建筑物周边绿化，屋顶花园绿化组成，屋顶花园为垂直绿化，营造不同层次的环境空间。3、主要经济技术指标（见表1-2-3）表2-3-1 主要经济技术指标一览表序号项目单位指标备注1总用地面积m23057 其中住宅楼地块1669.6综合楼地块1387.42规划用地面积m23057其中住宅楼1669.6综合楼1387.43建筑基底面积m21039.2其中住宅楼501综合楼538.24总建筑面积m211806.9其中住宅楼5187.7架空层未计算在内综合楼6619.25建筑密度住宅楼地块30.0综合楼地块38.86容积率住宅楼地块2.4综合楼地块3.977绿地率住宅楼地块26.0综合楼地块25.025.04、项目建筑设计方案（1） 平面功能布局综合楼用于商务及办公；住宅楼首层部分作商务用途，二至八层为住宅。（2）竖向设计、交通及流线综合楼九层，地下层层高3.5m，一层层高4.5m，标准层层高3.2m；住宅楼八层，地下层层高3.5m，一层层高4.5m，标准层层高3.0m。综合楼、住宅楼均设电梯二部；两建筑物周围均设有环行通道，兼作消防车道。（3）建筑造型和空间设计分别按综合楼、住宅楼建筑的具体功能进行功能分区，运用几何形体产生丰富平面组合空间，建筑立面色彩造型新颖大方、简约、明块，与周边建筑和滨海环境相协调。综合楼室内空间主要表现公共性与开放性，明确，合理；住宅楼室内空间设计以舒适、美观为宗旨。5、结构设计（1）上部结构采用框架一剪力墙结构。底层地下室结构采用框一剪结构。（2）基础根据荷载估算，基础需要采用桩基础。6、其它工程设计（略）125 投资规模和资金筹措1、投资规模： （1）项目总投资约2184万元（其中土地费用500万元），其中固定资产投资总额1552.80万元，建设期贷款利息99.65万元，基本预备费73.94万元；（2）投资人：某某市金辉煌房地产有限公司；（3）出资方式：资金投入。2、资金筹措：项目所需资金（总投资）的 36.63 ，即800万元为某某市金辉煌房地产有限公司自有资金，其余 1384万元，即项目总投资的63.37通过向某某市霞山区金辉煌酒店借款解决。3、资金运用：总投资2184.00万元中，除土地费用500万元、基本预备费73.94万元及建设期利息99.65万元外，约1478.86万元用于建设投资（建设投资1478.86万元中包括建筑工程费1081.04万元、安装工程费260.94万元、工程建设其他费用136.88万元）。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析21 发展规划分析 211 项目建设符合国家房地产业、商贸服务业发展规划1、我国房地产行业发展规划概况房地产业是国民经济的重要组成部分，房地产业创造的增加值在GDP中的比重逐步提高，房地产业对经济增长的作用不断增大。据有关部门的统计数据，1953-1978年，我国GDP年均增长6.1%，其中房地产业年均增长5%，对经济增长的贡献率为1.83%。1978-2005年，我国房地产业增加值占GDP的比重平均为4.1%，比改革开放前提高了2.1个百分点，期间我国GDP年均增长9.6%，房地产业年均增长11.4%，对经济增长的贡献率为2.39%。 房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系，在投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系，从房地产业的直接带动系数看，总的带动系数为0.5435，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、社会服务业、非金属矿物制品业、建筑业等7个行业。从房地产业的完全带动系数看，总的带动系数为1.4161，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等16个行业。 中华人民共和国城市房地产管理法颁发施行后，经过20 多年的发展，我国房地产业已成为国民经济支柱产业，对于房地产业的发展，中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要以及中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要都肯定的提及。2、我国房商贸服务业发展规划随着经济全球化进程的加快，全球产业结构发生了巨大变化，在知识技术和全球化力量的推动下，商贸服务业已经成为越来越多国家新的支柱产业，发展商贸服务业已经成为促进经济增长、调整经济结构和产业结构升级、缓解就业压力、改善市民生活质量的有效渠道。因此，提升和大力发展商贸服务业是我国经济发展工作的重点之一。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中就明确提出“鼓励发展所有制形式和营业态多样化，诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配道等现代化流通方式和组织形式。按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局”。近年来，一些外资大型综合购物中心纷纷到我国各大中城市落户，一种不同于传统的商铺租赁形式，以全面融合房地产业与商业为特色的商用物业有望成为引领我国房地产的新增长点；随着我国零售业的全面对外开放，商用物业也将掀起新一轮的投资热潮。本项目的建设将为社会提供较高质量和较高层次的商务办公楼和商住楼产品，对项目所在城市商务网点的合理分布、城市功能的提升和优化都将产生积极的影响和促进作用，是符合国家扩大国内需求的宏观经济政策的，也是符合国家房地产业和商贸服务业发展规划的。212 项目建设符合某某市发展规划1、某某市城市发展和规划概况 某某市近年来加快实施“工业立市、以港兴市”发展战略，综合经济实力跃上新台阶。2006年全年实现生产总值（GDP）770.18亿元，固定资产投资206.53亿元，增长14.5%。其中，基本建设投资完成 109.11 亿元，增长 17.2%；更新改造投资完成 38.43亿地，增长 4.3%，房地产开发投资完成 23.93 亿元，增长 65.5%。 某某市十一五规划提出，到 2010 年，某某市综合经济实力要上新台阶。经济增长质量明显提高，增长方式进一步转变。全市生产总值增长10%，到2010 年达到1200 亿元，固定资产投资年均增长12.5%，累计1300 亿元。 根据某某市中长期规划，到 2010 年市区建成面积达 110 平方公里，城市非农业人口规模为 110 万，年平均增加近 5 万人；某某市及所辖的五县市目前的城市化水平达至 35%以上，新增城市人口 73 万以上，年均增加近 15 万人；2010 年市域总人口达到700750 万人，城市化水平为55%，2020年市域人口达到870920万元，城市化水平提升至65%，逐步提速的城市化进程。这必将带来对住宅和各类商业物业的旺盛需求，为房地产业提供广阔的发展空间。 2、某某市房地产行业简况据某某房产管理局的统计数据， 2006 年某某市批准预售的商品房项目共50 个，可预售商品房面积为 74.46 万平方米，其中可预售商品住宅65.79万平方米；可预售住宅套数为 5068 套。商品房销售额 19.04 亿元，商品房面积 80.83 万平方米，其中住宅商品房销售额 17.53 亿元，住宅商品房销售面积 76.53万平方米，住宅商品房平均均价是2268 元/ 平方米。 据此分析，某某市今后一段时间内房地产销售逐步增长，价格仍将有所上升。 3、项目与城市总体规划的衔接（1）该拟建项目布局符合土地使用功能的规划，该地块的使用功能是作为商业、住宅用途的；（2）该项目的规划布局符合城市公共建筑的设置规划，符合商业网的规划分布；（3）项目建设选址符合某某市城市总体规划。某某市某某市金辉煌房地产有限公司已就有关方案向某某市城市规划局提出申报，某某市城市规划局对此以湛城规（规划）2007665号文作出批复。4、项目的建设符合房产市场和商贸服务业发展的需求当前，全国写字楼（商用物业）市场的需求和供应呈现强劲势头，越来越多的国内投资者和海外基金关注商用物业的投资。某某市的商用物业十分抢手。国际零售业巨头沃尔玛置地落户某某；位于开发区龙潮东路与海滨路交汇处东南侧的某某美食广场正在兴建；包括国贸C座在内的各已开发房地产楼盆和正在开发的房地产楼盆的商用物业（商铺位）均已被预售、预定一空，售价和租金十分可观。据某某市统计局统计资料，2005年某某市全年批发零售业发展迅猛，全年社会消费品零售总额达到269.25亿元，增长17.8，扣除物价因素，实际增长16.4；全年外贸进出口总额18.27亿美元（其中：进口总额8.70亿美元，下降3.4；出口总额9.57亿美元，增长1.5）。商贸服务业发展神速，对商用物业的需求也大大增加。随着大批中小型公司完成原始积累，不愿再跻身于混杂着自住户的住宅和公寓中办公，开始寻找真正意义上的办公场所；某某招商引资工作开展及珠三角的产业转移，众多国内外知名的制造业厂商及房地产商纷纷进驻某某发展，这也增加了对商用物业的需求。 可见，项目的建设符合房产市场和商贸服务业发展的需求从以上分析来看，由于某某市城市经济的发展，某某市区域内部环境的优势，当地购房者和越来越多的外来购房者对房屋的需求会逐渐增加；某某企业购置写字楼的需求也会逐步增加，而某某市近年逐渐减少土地供应量，房地产业准入门槛逐渐提高，也使某某房市身价倍增。因此，本项目的建设所推出的房产商品前景可观，项目的建设是适时的，并极具市场卖点，符合房地产业（商用物业）市场和商贸服务业发展的需求，也符合某某的城市发展规划和某某的发展目标。22 产业政策分析 221 房地产业产业政策的沿革 我国房地产政策变化，主要发生在20世纪90 年代初。随着住房制度改革的开展和深入，我国对房地产市场有了一定的长足发展。可由于1993年、1994年房地产投资的失控，出现了局部城市的房地产泡沫，引发一轮经济过热。于是，从1994 年6 月后至1998 年之前的宏观调控都将房地产列为重点，房地产企业的银行贷款受到严格的限制，房地产公司的上市基本上被禁止。 在1997 年亚洲金融危机的冲击下，我国的出口受到了沉重的打击，经济增长遇到了前所未有的挑战。为了扩大内需，政府采取了一系列手段刺激住宅需求，房地产的政策发生了很大变化，出台了23 号文件，以前所未有的速度推进住房制度改革，对住房消费进行金融支持（鼓励住房消费贷款并实行利率优惠）和税收政策优惠（住宅的转让暂免营业税和所得税）。 2003 年6 月份以后，宏观经济发生了变化，由通货紧缩变为有通货膨胀的趋势。因此，房地产政策也开始发生变化，由鼓励房地产投资变为控制房地产投资。2003 年6 月人民银行出台了121 号文件，开始对房地产投资进行控制，其手段是收缩银行对房地产公司的开发贷款。但此文件遭到了市场的强烈反对，为此，国务院在当年的8 月出台了 18 号文件，重申房地产行业对国民经济的重要性。可见中央对房地产市场是否过热的判断还是不十分肯定。 2004 年，投资增长一直在高位运行，但国家并没有对房地产行业采取进一步的调控措施，只是采取了提高银行存款准备金率等金融紧缩措施。 2005年3月政府工作报告中明确提出“2005年物价工作重点之一是抑制房价的过快上涨”；2005 年3 月17 日，人民银行宣布取消住房抵押贷款的优惠利率；2005年 5 月初国务院出台了“国八条”。 2006年以来，由于我国的房地产市场出现过热的情况，国家根据我国房地产行业发展态势进一步作出了宏观调控，先后采取了多项措施。2006年5月17日，国务院常务会议出台了促进房地产业健康发展的“国六条”，首次明确“切实调整住房供应结构”，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；5月24日，国务院转发了建设部等九部委联合制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（“国十五条”）对此细化，深度关怀低收入人群的住房问题，明确解决低收入家庭的住房困难的3条路径：加快城镇廉租住房制度建设、规范发展经济适用住房、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。国家在房地产发展战略上显露出调整姿态，从产业政策向公共政策回归，房地产开始从过度市场化向社会保障属性倾斜。2006年5月31日，中国人民银行发布了关于调整住房信贷政策有关事宜的通知。继7月24日建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行等六部委