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青岛酒店式公寓市场分析第一部分酒店式公寓、产权式酒店概念特征区分一、 酒店式公寓概念（一） 酒店式公寓特点酒店式公寓，意为“酒店式服务，公寓式管理”，是亚洲兴起一个只做服务、没有任何酒店经营纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店服务功效和管理模式，又吸收了信息时代写字楼特点，拥有良好通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一个综合性很强物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多个功效于一体。（二）酒店式公寓户型从几十平方米到几百平方米不等，能够满足使用者个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套家居设计和电器。对于不一样户型也有不一样格调，在服务上依据住户要求提供酒店式服务同时，隶属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。（三）酒店式公寓计划设计酒店式公寓项目本身设计也是个性化，它不能流于通常形式，因为酒店式公寓用户群是著名跨国企业高级职员、经理、总裁等，她物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景物业企业进行管理，这就消除了房东对物业管理企业水平怀疑，能够为住客提供高级、到位多种服务。选择酒店式公寓自住最大特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时能够得到酒店式多种服务，如洗衣服、更换被单等。通常酒店式公寓公共设施均类似酒店，所以居住者身份和气派也可彰显。伴随大家生活水平及生活品味提升，大家对生活质量要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群这种需求。二、 产权式酒店概念（一） 产权式酒店最早出现在欧美旅游发达地域。产权式酒店本质在于购置者购置目标并非用于自住，而是将客房委托酒店管理企业统一经营和出租，以获取客房利润分红和取得酒店管理企业赠予一定时限无偿入住权为目标。（二） 产权式酒店投资业主以取得酒店完全不动产产权作为资本，经过出让所购客房使用权赚取收益。这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权业主或委托酒店物业管理企业统一出租经营，所以能够认为它是拥有私家产权酒店。第二部分青岛酒店式公寓、产权式酒店发展现实状况概述一、 青岛酒店式公寓市场发展现实状况概述（一） 单一酒店式公寓物业形式匮乏就现在青岛酒店式公寓市场发展现实状况来看，计划为单一酒店式公寓形式物业项目相对匮乏，此一定意义上说明了青岛酒店式公寓市场正处于探索阶段，不管是开发商还是政府计划部门，对于此种物业形态建筑开发建设还有待市场深入验证。（二） 计划有酒店式公寓物业形态部分综合性高品质项目引领市场时尚现在青岛新开工或将要开工多个高品质项目，在项目总体计划方面大多为：商业、办公楼、酒店式公寓。这种形式计划，极大提升了项目标综合品质和整体管理运行能力，对于吸引国际中国高端用户入住，形成良好综合性高端物业运行气氛，提供了良好基础。（三） 酒店式公寓分布区域特点现在青岛市场上计划有酒店式公寓部分项目，其分布区域能够分解为以下多个区域：市南区中心区域、开发区、城阳区，此三个区域现在全部有酒店式公寓项目存在。从以上三个区域各自区位特点来说，在此建立酒店式公寓项目是有其一定区域发展特点和群众基础。其中市南区中心区域，山东路、香港路沿线，以其良好区位地段优势成为开发此建筑物业首选之地；开发区，政府政策倾斜，招商引资力度加大，港口经济迅猛发展，使此区域整体发展形势良好，对于酒店式公寓物业形态开发建设拥有一定环境基础；城阳区，青岛北部特色城区、经济重镇，众多工业园、韩国企业集散地，使此区域开发建设酒店式公寓项目拥有了良好群众基础。二、 青岛产权式酒店发展现实状况概述（一） 青岛产权式酒店分布需要有显著环境原因支持在地理位置上，产权式酒店多分布在旅游区、商业中心和高尔夫球场等旅游、休闲项目内，相对于酒店式公寓来说，用户环境要求淡于商业而偏重于自然。就现在青岛产权式酒店分布现实状况来看，李沧区广业锦江大酒店处于商业中心区，崂山区弄海园在崂山石老人旅游度假区，格林堡高尔夫度假别墅在即墨高尔夫球场内，也属于旅游度假区。（二） 青岛产权式酒店物业发展相对趋缓，市场认同度较低。青岛产权式酒店物业开发建设速度缓慢，这和青岛现在城市发展进度存在一定关系，青岛即使经过近几年迅猛发展，城市综合品质得到了一定提升，不过对于城市物业建筑开发理念还和上海、北京等一线城市存在一定差距，而产权式酒店物业形态作为一个风险性很大投资性物业，其发展进程还有待在市场上去不停探索和验证。第三部分青岛酒店式公寓、产权式酒店相关竞争个案市场情况对于现在青岛市场上酒店式公寓、产权式酒店项目，我们对市场在经营、正在开发域和将要开发项目进行了客观、全方面项目个案整理分析，具体情况以下：一、酒店式公寓项目（一） 市南区中心区域1. 已开发项目个案u 项目名称：TOP颐和国际开发商：青岛泰山房地产项目位置：香港中路10号总建面：12万平米计划用途：写字楼、酒店式公寓建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：2栋建筑层数：31层、40层总套数：写字楼440套、酒店式公寓403套绿化率：10%面积区间：60-150平米主力面积：68、95、108平米价格区间：10400-26600元（写字楼）、10400-17000(公寓)销售均价：约13000元/平米装修标准：精装修车位：400个，地上4050，地下300个，3元/天开完工日期：04.11.20.5.26开盘日期：5.9.17交房日期：06.10.31u 项目名称：瑞纳康全部开发商：青岛华侨地产工地位置：海门路8号总建面：1.5万平米计划用途：酒店式公寓建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：1栋建筑层数：18层总套数：150套面积区间：31-365平米主力面积：105平米价格区间：约13500-16000元/平米销售均价：约15000元/平米装修标准：约元/平米公开日期：04.9交房日期：05.12u 项目名称：数码港三度空间开发商：青岛阳光新地项目位置：海丰路10号总建面：2万平米建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：1栋总套数：200套面积区间：52-112平米主力面积：52-90平米销售价格：11000-13000元/（二手房价格）租赁价格：398-698元/天；4.5-10万元/年销售情况：开发、售完、4月开业u 项目名称：千禧龙城市精英开发商：荣昌置业集团工地位置：香港东路225号总建面：8519平米建筑形态：高层建筑风格：现代总套数：118套（含12套阁楼，无产权）面积区间：73-108平米销售价格：7000-11000元/（二手房价格）租赁价格：300-400元/天；26000元/年销售情况：10月开始销售；底售完经营情况：半数以上业主交由物业经营，物业收取费用，物业服务到位，经营情况良好。2. 正在开发项目个案u 项目名称：二疗改造项目开发商：青岛中金渝能置业项目位置：香港中路8号 总建面：33.7万平米计划用途：办公、酒店、商业、公寓、酒店式公寓（3万平米）建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数: 3栋建筑层数：约50层总套数：未定容积率：5.98建筑密度：23%绿化率：35.5%面积区间：未定主力面积：未定价格区间：未定销售均价：开发商现在估计4万（本企业认为在2.5-3万/平米相对客观）装修标准：未定开完工日期：奥运会之前建设完成u 项目名称：世纪名人广场开发商：青岛浪潮集团项目位置：香港西路46号（海天大酒店西侧）总建面：15万平方米计划用途：办公楼、酒店式公寓建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数:1栋建筑层数：41层总套数：未定容积率：未公开建筑密度：未公开绿化率：未公开面积区间：未定主力面积：未定价格区间：未定销售均价：估计2-2.5万/平米装修标准：未定开完工日期：9月21日u 项目名称：东海路9号开发商：阳光新地置业投资商：天泰、红领集团、新地集团项目位置：东海路9号总建面：95368平米计划用途：公寓建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：2栋建筑层数：50层总套数：约500余户容积率：9.5建筑密度: 未公开绿化率：未公开面积区间：70-623平米主力面积：70-270平米价格区间：未定销售均价：估计3万左右装修标准：未定景观设计：贝尔高林（香港）交付日期：初u 项目名称：香格里拉二期开发商：香港嘉里控股项目位置：香港里拉1期西侧总建面：8万平米计划用途：商务写字楼、酒店式公寓、高级酒店客房、商业建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：2栋建筑层数：24层总套数：未公开容积率：未公开建筑密度: 未公开绿化率：未公开面积区间：未公开主力面积：未公开价格区间：未公开销售均价：未定装修标准：未定开完工日期：11月10月u 项目名称：万邦中心开发商：万邦置业发展计划设计：美国T&M建筑事务所项目位置：市南区延安三路234号总建面：20万平米计划用途：商务写字楼、酒店式公寓、商业裙房建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：2栋建筑层数：50层（写字楼240米，内设20部电梯）、30层（酒店式公寓约111米）总套数：未公开容积率：未公开建筑密度: 未公开绿化率：未公开面积区间：未公开主力面积：未公开价格区间：未公开销售均价：未公开，估计2万/平米以上装修标准：未定地下二、三层车位：1000个以上入住日期：8月31日u 项目名称：鼎盛时代开发商：青岛深华房地产代理商：青岛福元九合物业管理：第一太平戴维斯项目位置：香港中路26号总建面：12.5万平米计划用途：商业、商务写字楼、酒店式公寓（3.4万平米）建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：1栋建筑层数：48层总套数：约400多套容积率：6.99建筑密度:48.5%绿化率：32.6%面积区间：50-200平米主力面积：50-70平米销售均价：估计2万元/平米主力价格：未定装修标准：精装修，装修标准未定停车位：未定开盘日期：未定入住日期：未定u 项目名称：维多利亚广场开发商：青岛华森置业发展商：上海相卫集团、山东华艺集团总建面：约5.8万平米计划用途：商业、酒店式公寓（约2.8万平米）建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：1栋建筑层数：地上28层，地下4层总套数：414套容积率：7.2建筑密度：45%绿化率：25%面积区间：50-90平方米主力面积：50平米价格区间：未定销售均价：约2万元/平米装修标准：未定停车位：未定开完工时间：06.11-08.12开盘日期：估计5月3. 将开发项目个案u 项目名称：凯悦大厦开发商：青岛凯悦置业代理商：戴德梁行物业管理：戴德梁行项目位置：香港路和燕尔岛路交汇处总建面：11万平米计划用途：商业、商务写字楼、酒店式公寓(约5万平米)建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：2栋建筑层数：写字楼39层，酒店式公寓50层总套数：约600套容积率：未公开建筑密度: 未公开绿化率：未公开面积区间：75-400平米主力面积：未定销售均价：估计2.5万元/平米主力价格：未定装修标准：全装修停车位：地下三层，共945个开盘日期：未定入住日期：未定u 项目名称：香港置地广场开发商：山东省房地产开发集团青岛分企业项目位置：香港路和江西路路交汇处总建面：9.92万平米计划用途：酒店式公寓、高级住宅、商业建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：1栋建筑层数：26层总套数：未定容积率：未公开建筑密度:未公开绿化率：未公开面积区间：未定主力面积：未定销售均价：未定主力价格：未定装修标准：精装修停车位：782个开盘日期：未定入住日期：未定u 项目名称：崂山上实松岭路项目开发商：上海上实代理商：未定物业管理：未定项目位置：崂山区松岭路总建面：15.8万平米计划用途：商业（2万大型百货，1.6万餐饮娱乐，2.4万店铺）、酒店、酒店式公寓（约6.2万平米）建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：5栋建筑层数：约30层总套数：232套容积率：未公开建筑密度:49.7%绿化率：15.2%面积区间：150-500平米主力面积：150300平米价格区间：未知销售均价：约2.5万元/平米装修标准：全装修停车位：约700个开盘日期：未定入住日期：未定（二） 开发区u 项目名称：泽润金融广场开发商：青岛太阳房地产项目位置：长江路和天目山路交汇处总建面：1.9万平方米计划用途：写字楼、酒店式公寓建筑形态：小高层建筑风格：现代建筑栋数：2栋建筑层数：14层绿化率：32%面积区间：未知主力面积：73-79平米价格区间：未知销售均价：约5800元/平米装修标准：800元/平米公开日期：05.5交房日期：06.9（三） 城阳区u 项目名称：城阳希尔景园开发商：青岛希尔景园开发项目位置：城阳区兴阳路总建面：13.7万平米计划用途：5星级酒店、商务办公、商业、酒店式公寓建筑形态：高层（公寓12层）建筑风格：现代建筑栋数：未知建筑层数：未知面积区间：未定主力面积：未定销售均价：未定主力价格：未定装修标准：未定停车位：未定开盘日期：未定入住日期：未定二、产权式酒店项目（一）李沧区商业中心区域u 项目名称：广业锦江大酒店开发商：青岛广业投资发展项目地址:李沧区夏庄路46号酒店管理企业：锦江国际管理集团总建面：2.5万平米客房面积：45-100平米客房套数：209套配套标准：四星级标准销售价格：均价约9000元/平米租赁价格：约700元/天销售情况：基础售罄经营情况：1月开业返租方法：协议，年投资回报率7%，每十二个月无偿入住12天（二）崂山石老人旅游度假区u 项目名称：弄海园开发商：SPR集团项目地址：香港东路316号酒店管理企业：SPR集团经营规模：酒店共12层，6/8/10为度假公寓客房面积：65平米总套数：30套配套标准：精装+家俱+家电销售价格：5万元/30年；经营情况：经过RCI组织世界范围内分时交换（RCI就是“国际度假村共管协会”，是全球最大分时度假产品和服务供给商，在度假村出租及管理行业中占主导地位，为全球任何一个地方旅游度假者提供超地域度假服务。它拥有全球最大分时度假交换网络和交换平台，其交换酒店遍布191个国家3700多个酒店、度假村，拥有全球70%分时度假资源，在191个国家里有300万户家庭会员，在全球全部分时度假会员中有近75是RCI会员，也就是说，全球有10个实现度假交换中，8个是经过RCI办理交换。）返租方法：7天/1年（三）即墨高尔夫旅游区u 项目名称：格林堡高尔夫度假公寓开发商：青岛华山国际乡村俱乐部项目地址：即墨市华山镇烟青路酒店管理企业：格瑞（香港）酒店管理经营规模：4栋公寓楼客房面积：112-115平米套数：首期36套配套标准：精装+家俱+家电销售价格：180-220万元/3套，3套起售销售情况：180万元/3套，已售完。返租方法：第一个5年8.5%，第二个5年5%，5年后可原价回购.第四部分 综合评述一、 由以上项目个案部分资料能够看出，市南区区中心位置酒店式公寓项目相对较多，开发体量较大。由此能够推断出在以后项目开发地块中，伴随市中心区域稀有黄金地块逐步匮乏，在市中心拿地开发项目标开发商不仅在容积率方面煞费苦心，而且对于开发何种建筑形态物业建筑也需慎重考虑选择，而酒店式公寓计划将成为其发明项目最大利润率最好选择路径之一。二、 对于现在青岛市开发建设酒店式公寓项目，其计划设计全部排除了单一形式酒店式公寓计划，意即为综合性高品质项目，一个项目除计划有酒店式公寓部分外，还计划有商业、酒店、写字楼部分，而且此种形式发展趋势也将连续较长一段时间。三、 现在青岛市场上近期酒店式公寓项目，除TOP颐和国际、瑞纳康全部项目已经交付使用外，其它大多处于开发建设阶段，部分处于计划阶段，离开工还有一段时间，综合以上情况，现在青岛市场酒店式公寓市场存量为8万平米左右，未来两三年内市场放量将达成44万平米左右。四、 青岛市作为半岛地域关键外商投资城市和著名旅游城市，欧、美、韩、日等外商投资企业派驻青岛高层管理人员和旅居人士逐年增多。外籍和中国中短期驻青高级管理人员对配套完善、管理服务水平较高酒店式公寓租赁有一定需求，这种租赁需求在一定程度上促进了青岛酒店式公寓产生。千禧龙苑城市精英、数码港三度空间、TOP颐和国际反应了青岛酒店式公寓发展历程，在过去一段时间内一定程度上代表了青岛地域酒店式公寓发展水平。 千禧龙城市精英：岛城首家酒店式公寓，市场接收度较高，但因为是市场初生阶段，所以不管是开发商还是消费者，对酒店式公寓关键标准酒店式服务，均认识不深、要求偏低。，青岛荣昌置业集团开发了青岛第一个酒店式公寓千禧龙苑城市精英。作为岛城第一个酒店式公寓项目，同时又在非CBD区域，开发商在项目定位上尝试较为大胆。因为填补了市场空白，同时定位较正确，所以城市精英在后期销售上取得较大成功。不过，因为酒店式公寓在青岛市场尚处于新生阶段，开发商和购房者对于该种物业经营、运作模式均缺乏深入了解，所以在后期经营管理上，不管是硬件配套还是软性服务水平，均难以达成标准酒店式服务水平。从用户层面来讲，因为85%以上均为投资性用户，其购置产品关键目标是用于后期投资出租，在物业管理企业提供代租业务而租客又没有特殊要求情况下，面对管理企业所提供这种性价比不协调服务，用户选择了降低物业费方法，从而令服务标准深入降低。现在，城市精英所提供服务为简单类酒店服务。但房屋代租业务做得很好，有50%以上用户均将房屋交由物业企业代租。 数码港三度空间：经营运作理念低于城市精英，管理企业只提供一般物业管理，地理优势是其取得成功法宝。此种操作模式也代表了青岛大多数酒店式公寓现实状况。，青岛第二个酒店式公寓三度空间开工。该项目开盘，十二个月时间完成270余套酒店式公寓销售，实现销售均价8500元/。4月，项目交付。三度空间因为处于CBD中心区域，在地理位置上占有绝正确优势，所以即使不提供专业化酒店经营管理，但在销售上却取得了很大成功。这也深入验证了酒店式公寓对地段含有极强依靠性。从用户层面来讲，三度空间用户几乎全为投资性用户，并以长线投资居多，因为其主力户型为52平米，所以房屋总价不高，购置门槛也不高，这使得其购置用户并非像终端消费用户那样高端。一样是因为地段原因，即使用户基础上采取自主租赁形式，但租赁情况很好，用户投资收益也较高。 TOP颐和国际：基础代表了一段时间青岛酒店式公寓发展最高水平，也是市场逐步走向成熟标志。，TOP颐和国际项目开工建设，12月20日开盘，开盘起价10400元/，均价13000元/。现在项目已交付使用，销售率达成90%以上。相对于前两个项目，其在后期经营管理上前进了一大步：戴德梁行为顾问，原黄金大酒店经营管理层为其做酒店管理，从方向和定位上来讲，颐和国际成为岛城真正意义上酒店式公寓。颐和国际在用户组成上和前两个项目也有较大差异，自住型用户增多，占到全部用户30% 40%，前两个项目自住型用户均低于20%。分析其原因，应和户型计划设计和投资升值潜力降低相关。颐和国际户型区间为68145平米，其中主力户型为100-108平米，可分割成小套二，较适宜家居；另外，颐和销售均价达成13000元/平方米，升值潜力相对缩小，从而在一定程度上也使自住型用户增多。五、即使近一段时间来青岛酒店式公寓开发、经营水平有了较大发展，但除颐和国际现在待考证外，其它项目从严格意义上来讲，均不属于真正酒店式公寓，因为即使从项目标开发模式和硬件配套上已基础达成酒店式公寓标准，但在后期经营和软件服务上距酒店式公寓标准还相差很大，关键表现在：1、从开发理念上来讲，开发商在做项目运作时更多只考虑销售步骤，而忽略了后期经营管理步骤；2、即使硬件设施上基础达成酒店式公寓标准，但没有专业经营管理企业为业主提供酒店标准服务，大多数项目只交由物业企业为业主提供一般公寓或稍高于一般公寓服务。所以，青岛市现在出现所谓酒店式公寓基础全部是不完整，甚至有些项目只是一般精装修住宅，比如华侨地产开发瑞纳康全部。很多开发商借酒店式公寓概念进行炒作，以达成促进销售并获取较高利润回报目标。分析造成该种局面原因，关键有三方面：（1）酒店式公寓概念进入青岛甚至中国时间还不是很长，造成公众包含开发商对这一产品了解不深，以至于现在很多新开发以酒店式公寓名义出售项目，对于酒店式公寓了解仍然只停留在房间带装修、家俱、家电层面；（2）很多开发商只是借酒店式公寓概念进行促销，产品售出后，没有负担甚至根本没有考虑到后期经营管理责任；（3）从市场环境和用户需求角度来讲，因为酒店式服务收取物业费用较高，很多业主普遍难以接收，迫使物业服务企业降低费用，同时也降低了服务标准。六、对于此计划用途项目物业市场发展情况，伴随青岛市国际化大城市日益成熟，国际著名度日益提升，政府招商引资力度不停加大，城市化建设进程日益加紧，08奥帆赛良好契机等等原因，全部将使青岛城市综合品质急剧提升，而此些原因一定程度上成就了酒店式公寓物业形态在青岛市开发建设发展大环境；其次，外地著名品牌开发商相继进驻青岛，为青岛带来了崭新开发理念同时，其对于得之不易地块考虑其以何种计划设计才能赢取最大利润率也是其比较关注问题，而酒店式公寓项目以其高端品质市场定位，将成为其极力推崇产品形态之一，未来3-5年内，青岛酒店式公寓形态建筑物业必将成为市场开发建设主流产品之一。成为酒店式公寓项目开发建设崭新十二个月，各类酒店式公寓项目可谓丛出不穷，尤其是市区中心区域，计划有酒店式公寓部分综合性项目引领市场开发时尚，不仅其综合建筑品质更胜以往，而且对于后期服务管理等方面要求也愈加重视，总而言之，将是酒店式公寓集中放量十二个月，也将是检验其市场认同度十二个月。值得一提是除市中心商务区外，崂山区麦岛路至沙子口区域依其山海共存稀缺资源优势和距离市中心远近适中距离，使此区域也已经成为开发建设综合性高品质物业集散地，此区域也将是我们关键关注区域。