房地年产业营改增新规分析.doc

房地产业“营改增”新规分析

一、研究背景
自2014年两会提出“六大税改”，2015年两会进而提出推进“七大税改”，增值税改革一直是税制改革的重要方面。2016年，“营改增”全面铺开势在必行。
实施“营改增”改革则是推进增值税改革的重中之重，而房地产业的改革则是“营改增”改革中最有难度的一部分。3 月24 日，财政部公布了《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》细则，明确从 2016 年5 月1 日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，并为房地产企业和建筑企业提供了过渡政策。
由于房地产行业业务复杂，牵扯的主体多，金额高，实施改革则对社会、经济影响较大。因此，改革要慎之又慎。就整体而言，房地产行业“营改增”的实施，将消除房地产业现行增值税、营业税并存引起的重复征税现象，完善增值税产业链条，解决房地产企业内部税负不公问题，规范房地产供应市场，降低纳税人负担，促进经济更好更快发展。
本组将从税制要素，营改增前后法规比较，税负变化三个方面开始让大家对此次房地产业营改增有个大致的了解。　　
二、 房地产业“营改增”后税制要素
1、 纳税人：
在中华人民共和国境内（以下称境内）销售不动产或者提供不动产经营租赁服务的单位和个人，为房地产业增值税纳税人，应当按规定缴纳增值税。
其中单位是指企业、行政事业单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位，个人指个体工商户和其他个人。
单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。
其中纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
一般纳税人：年应税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人。
小规模纳税人：年应税销售额超过500万元的为小规模纳税人。
符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。具体登记办法由国家税务总局制定。
除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。
年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。

2.课税对象：
（1）销售不动产：指有偿转让不动产所有权的行为。不动产是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
（2）不动产经营租赁服务：指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

3.税率：
（1）一般计税办法：适用税率为11%
应纳税额=当期销项税额－当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
（2）简易征收办法：适用征收率为5%
应纳税额=销售额×征收率

4. 计税依据（含过渡政策）
（1）销售不动产
①非房地产企业纳税人转让不动产
纳税人
纳税对象
实行办法
计算公式
一般纳税人
转让2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产
可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产

可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产

适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产

适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

小规模纳税人
小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产

以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

小规模纳税人转让其自建的不动产

以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

②房地产企业转让不动产

征税办法

税率
计算公式
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目

适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额

11%
（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价
款）÷（1+11%）×11%

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目

可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。按照取得的全部价款和价外费用计算销售额。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

5%
（全部价款+价外费用）×5%
房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目

以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

5%
应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

备注：
1.以上表格根据3月23日《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）整理而成，
2.以上表格所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债 等各种形式取得的不动产。
3.一般纳税人按5%或3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，都应该按法定税率11%向机构所在地主管税务机关纳税申报。
4.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
5.房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，或者《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

③营改增之销售不动产如何征税速查表
企业性质
纳税人性质
时间
方式
简易OR一般
是否差额
税率
征收方式
非房地产企业
一般纳税人
4月30日前
取得
可选简易
是
5%征收率
不动产所在地预缴，向机构所在地纳税申报。
备注：适用一般纳税人的法定税率为11%
适用一般
5%预征率
4月30日前
自建
可选简易
否
5%征收率
适用一般
5%预征率
5月1日后
取得
应适用一般
是
5%预征率
5月1日后
自建
否
小规模纳税人
—
取得
—
是
5%征收率
自建
否
房地产企业
一般纳税人
4月30日前
自行开发
可选简易
否
5%征收率
—
适用一般
否
3%预征率
不动产所在地预缴，向机构所在地纳税申报。
备注：适用一般纳税人的法定税率为11%
5月1日后
应适用一般
是
11%税率
备注：扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款
小规模纳税人
—
—
否
5%的征收率
—
个体工商户
按个人购买住房对外销售处理，具体参见《过渡政策》第五条的规定。
不动产所在地预缴，向机构所在地纳税申报。
其他个人
—
取得
—
是
5%的征收率
备注：不含自建、不含其购买的住房。个人销售自建自用住房免税。

（2）不动产经营租赁
纳税主体
纳税对象
计税方法
一般纳税人
出租其2016年4月30日前取得的不动产经营租赁服务
可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
出租其2016年5月1日后取得的不动产经营租赁服务
一般计税方法的应纳税额，税率为11%。
小规模纳税人
小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房）经营租赁服务
应按照5%的征收率计算应纳税额

备注：
1. 以上表格根据3月23日《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）整理而成。

5. 减免税
（1）免税：
①个人销售自建自用住房。
②2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房。
公共租赁住房，是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。
③军队空余房产租赁收入。
④为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入。
⑤涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。
家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
⑥个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
（2）减税
个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳

6.纳税期限
增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。
纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。
扣缴义务人解缴税款的期限，按照前两款规定执行。

7.纳税义务发生时间
纳税人销售、出租不动产：为发生应税行为并收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务完成的当天或者不动产权属变更的当天。
纳税人提供不动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

8、纳税地点
固定业户纳税人销售租赁不动产应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。
其他个人销售或者租赁不动产，应向不动产所在地主管税务机关申报纳税。
扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。
特殊规定：纳税人销售不动产或者提供不动产经营租赁服务，应按相关规定在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

三、 房地产业“营改增”前后对比

内容
营业税政策
增值税政策
差异
生效区域
中国境内
中国境内
无
纳税人
在中华人民共和国境内提供本条例规定的的销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人（条例第一条）
在中华人民共和国境内（以下称为境内）销售不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税的纳税人（财税【2016】36号第一条）
纳税人销售不动产的税种
扣缴义务人
中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让
无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人，在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。（条例第十一条）
中华人民共和国境外(以下称境外)单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。(36
号文第六条)
应扣缴行为从穷尽式列举改为概念式定义，不再为代理人困扰，直接以购
买方为扣缴义务人。

纳税地点
纳税人提供应税劳务向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。 (条例第十四条)
固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县 (市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；扣缴义务人应
当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。(36号文四十六条)

分固定和非固定业户，房地产开发业因为需办理大量资质和批准，一般
以固定业户为主。

承包、承租、挂靠

单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。(条例实施细则第十一条)
单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。(36号文第二条)

基本精神相同
分类
不分

纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人(财税【2016】36号文第三条)年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务
资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。 (36号文第四条)

房地产开发企业进入一般纳税人和小规模纳税人时代。

管理
实行项目管理(国税发【2006】128号)

符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳积人资格登记。36号文第五条)有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：（一)一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提
供准确税务资料的。(二)应当办理般纳税人资格登记而未办理的。(36号文第三十三条)

税务部门将放弃扮演保姆的角色逐步由财务人员自行判断自担风险建议仔细品味第三十三条的意蕴。
纳税义务发生时间（1）直接收款

纳税人销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。(条例第十二条)

纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天三先开具发票的，为开具发票的当天。（36号第四十五条)

疑问:如果是营改增前应确认来确认收入也未开具发票。且己被收缴营业税发票的。营改增后如何开票？
（2）预收等
纳税人销售不动产，采取预收款方式的其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。销售自建建筑物的为销售发生时间。 (细则第二十五条)

采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预撇增值税。（附件2)(一(八）7)

征税时间无差异差异在干增值税实行预缴
扣缴义务发生时间
营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。(条例第十二条)

增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。(三十六号文第四十五条)

无差异
征税范围
条例规定的转让无形资产或者销售不动产，是指有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为(以下称应税行为)。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的
劳务，不包括在内。 (实施细则第二条)
销售无形资产或者不动产，是指有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：（一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。
1. 由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费。
2. 收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；
3. 收取款项全额上缴财政。
（二） 单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供的工资的服务。
（三） 单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。（36号文第十条）

价外费用
价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、伟约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性
质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：(一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据，(三)所收款项全额上缴财政。(实施细则十三条)
价外费用，是指价外收取
的音种性质的收费，但不
包括以下项目：
(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。
(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。（36号文第三十七条)

以概念代替列举
计税依据（1）
营业额：为纳税人销售不动产收取的全部价款和价外费用。（条例第五条）
销售额：纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。（财税【2016】36条第三十七条）
营业税和增值税是价内税和价外税的不同，需要注意营业额与销售额的差异，一个含税，一个不含税。
计税依据（2）

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。（附件2）（一、（三）、10）
36条 文本条巧妙地躲过了政府出让土地价款并未缴税，不得抵扣，会导致房地产企业税负居高不下的难题。
计税依据（3）

房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。（附件2）（一、（八）、7）
过渡期政策，符合大多数人的期望，保证了总理的总体上税负只减不增的承诺。
（2）销售取得的不动产（单位1.1）一般计税方法
单位销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。（财税【2003】16号）
一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额。（附件2）（一（十））
购置改为取得，外延扩大。沿袭差额计算的思想。
（2）销售取得的不动产（单位1.2）一般计税方法

房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地主管税务机关进行纳税申报。
此段语言组织不清晰。似乎是想表明房地产开发企业销售的房地产老项目与机构注册、等级所在地不一致？容易引起误解
（2）销售取得的不动产（单位1.3）一般计税方法

一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
问题同上
（单位2）简易计税方法

1. 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，一取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人按照上述计税办法在不动产所爱第预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2. 一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（附件2）（一（八））
重点关注，自建部分没有“减去”的内容，即使自建部分可能原始成本不齐全，是否总局可考虑给予核定的兜底政策，以平衡自建和其他取得的不动产的销售税负差。
（个人）
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。（财税【2015】39号）
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北上广深。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局委托地方税务局代为征收。（36号文第五十一条）
北、上、广、深单独列明，不再统一援引营业税政策。差异主要是非北上广深的地区不区分普通和非普通住房。即使是非普通住宅，只要购买时间超过2年（含2年）即可直接免征增值税。
视同销售
（一） 单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；
（二） 单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；
（三） 财政部、国家税务总局规定的其他情形。
（一） 单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二） 单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（三） 财政部和国家税务总局规定的其他情形。（36号文第十四条）
对公益行为扩大优惠范围；原营业税关于自建销售后，自建应视同应税环
节的定义被删除。

核定销售额
纳税人有价格明显偏低并无正当理由或者视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额。（实施细则第二十条）
纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按下列顺序确定销售额（36号文第四十四条）
偏高也是异常，合理商业目的概念被引入。

计税方法
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。（条例第四条）
增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特点应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。（36条文第十七条 第十八条 第十九条）
引入一般计税方法和简易计税方法概念。
不得抵扣的进项

进项税额是增值税独有的概念；明确非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收，销毁、拆除的情形。（36号文第二十八条）
税率（1）
销售不动产5%（条例）
销售不动产、转让土地使用权11%（财税【2016】36号第十五条）
税率和计算方式都有了变化。
（2）其他
同上
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。（附件2）（一（八）9）

征税率
同上
房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。（附件2）（一（八）7、8）

应纳税额计算公式
应纳税额=营业额X税率（条例第四条）
一般计税方法应纳税额=当期销项税额-当期进项税额；简易计税方法应纳税额=销售额X征收率（36号文第二十一条，第三十四条）
引入了销项税额、进项税额；含税、不含税概念。
折让、退回的处理
折让无明细规定；退回；销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。(财税【2003】
16号)第三条
纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。(第四十二条)
增值税比营业税增加了折让的规定。营改增后营业税已不能减除，已征收
的只能申请退税。

折扣
纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。 〔暂行条例实施细则第十五条)
纳税人发生应税行为，将
价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额，未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售，不得扣减折扣额。〔第四十三条)

基本思路相同
重组
在资产重组过程中通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力为一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。 (总局2011年第51号
公告)

(二)在资产重组过程中通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地便用权转让行为不征收增值税。（附件2.一、）
基本思路相同
试点前发生业务的特殊规定1

1.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以低减允许扣除项目金额，截止纳人营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试
点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。

差额征收的营业税，营改增前没抵减完的，不递减营改增后的增值税，而是向原地税主管税务机关申请退税。
试点前发生业务的特殊规定2

2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
已申报缴纳营业税的，营改增后发生退款，向原来收了营业税的主管地税局申请退税。
试点前发生业务的特殊规定3

3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。

营改增日之前的营业税应税行为，自然还是应补营业税。

四、 房地产业“营改增”前后税负比较（含案例）
1.销售不动产税负分析
房地产开发企业成本主要有三大块：建筑安装及配套设施成本、土地出让成本以及财务成本。
根据改革方案，对于适用或选择适用一般计税方法的房地产企业自行开发的房地产，按11%增值税率缴税，可以将土地出让金成本从销售额中扣除。在房地产开发成本中，土地出让金是最大的一块，约占房地产成本的30%到40%，一线城市甚至更高。土地出让金可以在销售额中扣除，对于减轻房地产企业税负至关重要。建筑业和金融业与房地产业一并纳入营改增试点，有助于降低盖房和融资成本。因此，税负一般会降低。
对于适用或选择适用一般计税方法的非房地产企业一般纳税人转让非自建不动产类似比较方法，主要考虑购置原价占售价比重，但一般购置原价占比较大，所以税负往往是下降的。
非房地产企业一般纳税人自建不动产“营改增”后，税率由5%升为11%，要依据其进项抵扣情况来判断税负变化。
此外，房地产业中小规模纳税人，以及选择适用简易计税办法的所有一般纳税人，按照5%的征收率计税，由于营业税实行的是价内税，税负略有所下降。
【案例1】
某房地产开发公司（一般纳税人）销售一幢新建商品房，取得销售收入7000万元，已知该公司支付的与商品房相关的土地出让金为2000万元，购买电梯等设备800万元，建筑安装工程费为1500万元，接受设计服务花费200万元，（以上均为不含税价格，以上购进均取得增值税专用发票且已通过认证允许抵扣进项税额），支付员工工资600万元。
（1） 营改增前，交纳营业税，且购进材料和服务不能抵扣
应交营业税=7000×5%=350（万元）
（2） 营改增后，交纳增值税，且可抵扣符合条件的进项税额
应交增值税=（7000－2000）×11%－（800×17%+1500×11%+200×6%）=550-313=237（万元）
很明显营改增后有了较大的降税比例。
2.个人二手房交易，税率“平移”，税负不变
增值税的立法原则是不含税计征，属于价外税，那么按照住房成交价计征增值税时需要将含税销售额进行换算，换算公式为：不含税销售额=成交价÷（1+5%），
应纳增值税=不含税销售额×5%，
实际税负为4.76%[1÷（1+5%）×5%=4.76%]。
由于营业税实行的是价内税，因此，二手房实行增值税后比原来的营业税税负略有所下降。
【案例2】
市民出售购买2年内房屋，如果销售额总价100万元。
（1）营改增前，需缴纳营业税5万元。
（2） 营改增后，按增值税算，把100万视作含税销售额，那么不含税销售额就是：100÷（1+0.05）=95.24（万元），
即应缴纳增值税额=95.24×5%=4.76（万元），
相比营业税少了0.24万元。
3. 不动产经营租赁
不动产租赁“营改增”后，适用或者选择适用一般计税计税方法的税率由5%升为11%，要依据其进项抵扣情况来判断税负变化。
小规模纳税人以及选择简易征收办法的一般纳税人，按照5%的征收率计税，由于营业税实行的是价内税，税负略有所下降。
个人出租不动产“营改增”前营业税按3%减半征收，与“营改增”后按1.5%一致，由于营业税实行的是价内税，税负略有所下降。

目 录
第一章 项目总论 - 1 -
§1.1项目简介 - 1 -
§1.2可行性研究的范围 - 2 -
§1.3编制依据 - 2 -
第二章 项目建设背景及必要性 - 3 -
§2.1橡胶密封件项目提出的背景 - 3 -
§2.2国家产业政策 - 6 -
§2.3项目建设的必要性 - 8 -
第三章 项目优势 - 11 -
§3.1市场优势 - 11 -
§3.2技术优势 - 16 -
§3.3组织优势 - 17 -
§3.4政策优势:关中—天水经济区发展规划 - 17 -
§3.5区域投资环境优势 - 17 -
第四章 产品介绍与技术介绍 - 20 -
§4.1橡胶密封件产品介绍 - 20 -
§4.2 产品标准 - 21 -
§4.3 产品特征及材质 - 21 -
§4.4产品方案 - 26 -
§4.5产品技术来源 - 27 -
第五章 项目产品发展预测 - 28 -
§5.1产品行业关联环境分析 - 28 -
§5.2行业竞争格局与竞争行为 - 33 -
§5.3竞争力要素分析 - 39 -
§5.4项目发展预测 - 41 -
§5.5竞争结构分析及预测 - 43 -
第六章 项目产品规划 - 47 -
§6.1项目产品产能规划方案 - 47 -
§6.2产品工艺规划方案 - 47 -
§6.3项目产品营销规划方案 - 51 -
第七章 项目建设规划 - 58 -
§7.1项目建设总规 - 58 -
§7.2项目项目建设环境保护方案 - 61 -
§7.3项目建设节能方案 - 65 -
§7.4项目建设消防方案 - 66 -
§7.5项目建设生产劳动安全方案 - 69 -
第八章 项目组织实施情况 - 73 -
§8.1项目组织 - 73 -
§8.2项目劳动定员和人员培训 - 74 -
§8.3项目管理与实施进度安排 - 77 -
§8.4工程招标 - 80 -
第九章 项目财务评价分析 - 82 -
§9.1项目总投资及资金筹措 - 82 -
§9.2项目财务评价依据及相关说明 - 83 -
§9.3 项目总成本费用估算 - 84 -
§9.4 销售收入、销售税