房地产界首东城路项目行销整合推广方案样本.doc

界首东城路项目行销整合推广方案
序言：
房地产市场竞争日趋白热化，主观开发模式、自然销售方法已不能适应市场，同时盲目标项目开发性定位，无疑带来巨大市场经营风险；当今房地产开发企业，更愿意借用“外脑”，在猛烈市场竞争环境下，经过[专业地产行销机构]对项目进行全方位整合、定位、包装，充足把握消费趋向，透悉消费心理，基于实际、实施创新行销理念，使您开发项目胜战定江山！　
[善战者，决胜于未战之前]全程行销整合推广是从房地产项目开发前期入手，其成效直接影响到投资项目标市场成败，市场价值实现。我们经过对界首市经济、文化、房地产市场特征充足分析，和项目现实状况细致考究，周围楼盘缜密调查，目标用户行为特征正确把握基础之上，并努力从最大程度缩短销售周期和尽可能实现项目市场价值最优化标准出发，制订出[开源节流、品牌销售、整合推广、过程致胜]　整体【行销整合推广方案】，快速完成本案销售工作。
本方案要旨
第一部分：市场分析篇

一、界首市房地产市场综述
（一）、界首市综述
界首市在安徽省西北部，地处黄淮平原，总面积667.3平方公里，人口72万，辖18个乡镇办事处，是皖西北关键商埠和门户，安徽省综合经济十强县市之一。
[界首历史] 　
界首1947年解放设市，1953年撤市建县，1989年撤县复市。
[界首交通] 　
市区距大京九铁路枢纽之一阜阳站和阜阳机场仅60公里，漯阜铁路穿境而过，公路和104、105、106国道相连，水路由颍河入　淮河　汇入长江。市内电力、道路、通讯事业发达，人民路、中原路两条贯穿市区交通主干线。
。[功效配套] 　
环境优美。宝兰商城、贵源商城、招商大厦、购物中心、华联超市等商业网点。光武小百货市场、陶庙镇山羊市场、鸭王尼龙绳市场、废旧塑料市场名扬全国。
[经济发展]　
据统计整年实现中国生产总值29.4亿元。完成农业总产值14.6亿元。农业结构调整力度加大，畜牧业产值占农业总产值比重达36.6%，比上年提升5.6个百分点，水产品产量同比增加2.3%。乡镇企业增加6.9%。年劳务输出收入3亿多元。国有及规模以上工业企业完成产值7.22亿元，产品销售率较上年提升1.6个百分点，完成技改投入1.18亿元，实施技术改造项目8个，开发新产品26个。财政收入1.018亿元，比上年略有下降，财政支出2.12亿元，增加4.8%。完成社会消费品零售总额14.7亿元。年末金融机构存款余额25.8亿元，贷款余额18.25亿元，分别增加18.4%和6.9%。
[生活水平] 　
全市城镇职员年平均工资7225元，增加1.2%。农民人均纯收入2171元，下降5.8　%。社会保障体系深入完善，全市共有12400人参与养老保险，支付离退休人员养老金1560万元，社会化发放率达成100%，发放失业救助金18.9万元，已登记失业人员按时足额领取了失业保障金。
（二）、界首市房地产市场综合分析
[市场概论]
界首市伴随市场经济不停发展，带动了房地产业、文化教育事业、市政配套设施建设等方面进步；但因为近几年市内各大支撑型企业经济调控出现不一样程度问题，造成界首市和其它相关城市比较处于欠发展阶段。
[市场特征]
房地产市场发展迟缓，据敝司最新调查数据表明：界首市还未有相对较为正规商业物业和住宅物业，现有市场商业体系比较混杂，居住环境落后，物业价格反差很大，物业市场价值表现不客观、不显著，从很多原因能够反应出该市房地产市场价格组成和客观市场不相吻合，产品价值表现还占据着相当主观能动性——市场还不是唯一衡量该地域物业价值砝码。
[物业分布]
老城区仍然是众多项目开发选址关键，界首市因为还没有形成规模型城市，城区覆盖范围有限，物业较集中于市中心，以人民路、中原两条东西市区交通要道为中轴，其中人民路道路两侧物业居多，商业较为密集，物业价格位居市区榜首。市中心集聚了太平街服装市场、贵源商贸服装市场、新世纪商城（建设中）、金全部商城等一批商用一体物业。
[市场建设]
，界首市将深入完善太平街服装市场、东城农贸市场、南方家俱广场等专业市场配套设施建设，加紧实施东城路商业街、东太平街商城、新世纪商城、金全部商城等一批商业设施建设。加紧小型超市、连锁店发展并逐步向农村延伸。从大建市场转向建大市场，对全市商业网点和专业市场进行合理计划布局，做到归行就市。关键发展颍南农副产品交易市场，西城粮油、服装、家电市场，东城建材、家俱、农机具市场，城北医药批发、配送市场，逐步形成优势互补、相互带动市场群体。
二、界首市住宅市场分析
据此次市场调查，现在界首市住宅情况相对低下，多数为早期建筑，在整体物业计划、设计合理性实施上，基础处于空白；住宅物业仍停留在“满足居住者有其屋状态”，对现代居民居住生活性和舒适度等方面考虑严重不足。
[住宅现实状况]
该市住宅市场和其它城市有着显著区分。截止现在，除在建[宝兰小区]外，纯居住型物业近乎于零；现有住宅和商业铺面合为一体占据相当份额，如金太阳商城、新世纪商城、金全部商城等均为集居住、商业市场为一身综合性物业。显然这对于居家所追求舒适、安宁生活环境和享受生活欲望是相违反。某种程度上反应了该市房地产市场不成熟、不完善。
[住宅价格]
物业价格是一个地域房地产市场发展情况反应，同时也是衡量当地居民消费能力尺度。从市场数据得出结论，现阶段该市住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。关键分为三个层次：
[1]、一级地段——市中心关键位置——住宅销售均价：950元/㎡-　1200元/㎡
[1]、二级地段——市中心边缘位置——住宅销售均价：850元/㎡-1000元/㎡
[1]、三级地段——和城市接壤位置——住宅销售均价：750元/㎡-900元/㎡。
[住宅品质]
对于次级商业城市经济发展、经济收入提升，标志着消费水平将有所上升，住房做为一次大消费支出，有别于通常商品投入关注度，她们愈加重视居住产品品质，其内容包含：小区计划、交通、建筑质量、产品布局分配和物业配套、景观、环境等等。而界首市现在居民住宅基础无小区计划人性化可寻，对居住环境考究甚少，包含到产品本身缺乏功效合理，采光、通风等细微原因也不能有效实现。
三、界首市商业地产市场分析
[商业市场总体特征]
商业地产关键从专业商业市场和混合商业市场两个方面展开，界首市当下商业地产市场较为淡薄，，关键表现在两个方面：
第一、缺乏规模型、专业型大型商业市场支撑 　市中心区域（老城区）内已成型仅有贵源商贸中心（服装市场）和在建金全部商城、新世纪商城；除华联超市外，无成规模百货商场、大卖场、批发市场和品牌专营市场。
第二、以零碎型商业铺面为主，商业热度无法提升 　因为没有专业、大型商业市场，不能聚集一定人气，市场价值就极难表现，加之市场压力大，不能形成商业气氛，从而造成很多沿街门面出现滞销或空置尴尬商业局面。
[商业市场综合分析]
市场类别　项目名称　地理位置　销售价格
集中市场　贵源商贸中心　人民路和大桥北路交叉口东北　租赁：40元/㎡/月　（两层，早建）
金太阳商城　人民路和解放路交叉口西南　销售均价：6000元/㎡（单层）
金全部商城　人民路和健康路 　售 　价：　10000元/㎡（双层）
新世纪商城　人民路中段　未开盘
零碎市场 　市府广场周围门面　租赁：10元/㎡/月　（单层，早建）租赁：20元/㎡/月（单层，新建）
　人民路和解放路交叉 　租赁：　60元/㎡/月
　人民路和文昌路交叉 　租赁：　10元/㎡/月
　中原路和健康路交叉 　租赁：14元/㎡/月（双层）
　中原路和解放路交叉 　租赁：　10元/㎡/月（单层）
从统计表中能够显著看出，市中心区域价格要远高和市边缘区域，零碎市场和集中型市场也形成差距，这也就是人气价值是商业价值最直观表现；市民消费驻足重心仍在中心区域，要经过相当程度上市场引导方能逐步转移其消费观念；其次良好路段，交通网络发达，也是提升商业价值关键。

四、界首市房地产市场前景估计析

基于宏观环境影响，中国房地产业发展迅猛，关键表现在房地产整体素质提升及对应市场价格不停上扬，必将带动地方经济、房地产业。就界首市现实状况，经济发展缓慢，房地产市场发展还没有达成城市建设应有空间，根据经济建设正常轨道，伴随建设步伐加紧，市民经济收入不停增加，该市房地产市场将蕴藏着巨大发展广度；但这必需依附于市计划建设正常轨迹、对外经济往来、招商引资力度加大。从界首市政府汇报会上得悉，该市各个方面均取得了显著成效，将加大市政计划建设、招商引资，形成对内对外快速同时市场发展战略。对于界首这么次级城市来说，房地产业才真正开始起步。
第二部分：地块综合素质分析
一、项目概况
项目暂定名[界首市东城路项目]。地处安徽省界首市东区，建设场地在人民路（东西方向）、东城路（计划中）、中原路（东西方向）交汇。总体规模庞大，实施分期开发战略，一期项目拟建住宅和商业铺面。
中原路、人民路直接贯穿其中，道路宽广，东城路准备冠名兴建，地块毗邻界首市广电大楼（在建），距界首市市政府约300米，周围分布机关单位、金融系统（中国农业银行）、市政府广场，地段发展潜力显著。
二、项目地块SWOT分析
（一）、优势（S）：
1-地段发展契机显著，新城关键版块
依据界首市整体计划布局，以人民路、中原路为关键发展趋势是原因之一；且现在整个市区西面、东面和南面已经没有充足发展空间，城市东拓已成肯定，当地块无疑成为新城区关键，伴随各类机关、企业、服务体系逐步落实和完善，必将带动本案地块价值和产品价值。
2-项目地块规模优势
项目占地面积大，预建总面积位居界首现有物业前例，规模效应可有效引导和促进消费者对居住、投资经商欲望和能动性，同时也有利于品牌价值推进。
3-企业经营品牌优势
“法姬那”做为贵司优势企业经营品牌，能够有效带动关联品牌经营业主进入，增强商业投资者投资欲望，轻易形成品牌连锁，提升商业档次。
4-道路宽广、通畅
人民路、中原路是该市区关键主干道，均经过本案；另外，火车站、国道邻近咫尺，道路阔达，对外出行方便。
（二）、劣势（W）：　
1-市政配套不健全
项目周围基础无日常所需生活配套设施，如学校、医院、菜市等，外部条件不足，将会干扰消费者购置欲。
2-无公交车辆通行市区
　因为地方经济发展缓慢原因，该市现在只有1路公交车通行，不经过本案，给本案一般消费居民、投资者进入市区带来不便。
3-周围感观不好，影响消费意识
项目东、南、北三个方向均为田地，对于一个发展较成熟城市来说，生活居住郊区化以逐步形成，是利好原因；而相对落后城市——界首，因她们择居观念依旧停留在以市中心、以最热闹气氛为居住环境时候，显然本项目不是她们理想安居场所。
（三）、机会（O）：　
1-城市缺乏高品质物业
据调查发觉，整个界首市基础没有大型规模小区、品质物业；且物业形象、配套落后，对本案新形象、新产品推出是一大利好原因。
2-行销策划之项目利器
　猛烈房地产市场竞争决定了除了项目原有优势资源利用外，行销策划无疑已成为当今项目开发推广营销利器。所以，以超前决议意识，以科学态度研究“供给----需求”，便能够抢占“先机”。
3-新城计划建设带动
　本项目可依靠新城建设实施市场发展优势，如现有市府广场美化，商业设施、生活配套完善等，以实现项目标连动价值。
4-项目本身价值提升
丰富和完备项目本身功效配套：如道路、学校、交通设施、医院等，提升产品品质，就更能发挥优势，实现本项目物业潜在价值，最大化兑现产品价值。

（四）、威胁（T）：
1-传统消费心理障碍
项目周围现在比较空旷，人气较差，这对于久居市区居民和投资者——传统居住观念影响、选择投资环境气氛，有着不可逾越心理障碍，毕竟该区域还处于发展阶段，她们关注很多是现实状况。
2-市场竞争，客源分流
　现在浙江、江苏等地开发商已在该市掀起了圈地热，“金太阳商城”、“新世纪商城”、“金全部商城”等新建物业分流了本案相当一部分目标用户。
3-首期先建商业铺面，极难吸引人气
　主因地块偏离城市中心，市区居民消费意识不强，不能形成人流量，对商业部分现推势必有一定难度。　
4-首期产品定价过高，市场接收度低
　很多大中型城市案例表明，大型项目标赢利关键是在中期或后期，前期关键以“中低价位、高姿态”入市，吸引消费，形成气氛，树立品牌。相反一味追求成本利润回收，反而影响资金回笼和收益价值最大化，同时给项目去化造成风险。
三、总结
从市场调研分析结果、本项目标优劣势比较，即使本项目地段含有良好发展潜力，但肯定要有时间和过程制约，项目匮乏对应生活气氛和商业气氛，生活配套、基础设施微弱，无疑是本案最大阻力；反之，本项目若能在产品创新、小区品质提升、宏观条件配合和价格策略上取胜话，将会有效降低销售风险性和困难度。所以本案关键就是尊重市场、丰富本身功效，整合和项目相关多种要素。追求产品供给----需求完善性，使项目达成预期市场期望值。

第三部分 　项目开发战略性思索
一、项目开发战略和城市计划发展
房地产开发和城市建设计划紧密关联，因为本案在界首市计划中新城区，地块尚处于未开发状态，怎样协调好城市计划和房地产开发关系，对本案有着主动而关键意义。
（一）总体指导思绪：　1、东城路地块开发需要紧密结合界首未来城市发展计划
　2、经过对东城路地块开发加速和带动界首城市化进程
（二）界首市未来城市计划方向：
在界首市未来版图计划中，围绕市政府为关键城市计划已初步定型，以东升路为城市中心主干道新城区计划将逐步替换以人民西路为中心老城区计划。现在老城区人口密度过高，交通、环境压力过大，致使城市品位一直难以提升。城市东移是界首市未来发展关键方向，怎样做到老城区到新城区过渡将是一项长久而艰巨任务。
东城路紧邻新城区中心地带，作为未来新城区关键干道之一，在地理位置上有着主动而显著战略意义，所以东城路地块开发战略应做到“高屋建瓴”,在城市计划大方向中寻求更合理发展定位。
（三）项目开发需要城市建设加以配合：
1-　统一计划、统筹安排，促进住宅和公用设施建设同时发展。
[1]　交通及基础设施。调整完善交通体系，改善基础设施条件，避免建设和管理滞后。
[2]　生态环境保护计划。综合计划绿化隔离地域、水系、限建区、林带等生态保护区域。居住生活区应该加强生态建设，保持生态平衡；对现有地形、地物要进行合理地利用和改造，同时要建设足够绿地。
2-　新城区建设不仅要重视塑造界首现代化城市形象，更要提升新城区生活质量和环境质量。
新城区建设必需突出人居环境营造，以其优美环境、完善基础设施、便捷交通和价格优势，吸引成城市区人流。另外确立一套高标准建设指标，如人均住房建筑面积、人均公共绿地面积、人均医疗配套设施面积等等，并依据此指标体系对新城建设严格控制，使新城区城市环境和生活质量得到提升。
（四）项目开发战略思索：
1、针对地块现实状况，有效利用内外部资源，为项目标运作积聚人气。
2、经过东城路物业形象改观和地块人气聚集，有效提升地块市场竞争力；
3、必需对现有地块开发进行合理布局计划，确定计划实施方案，最大化提升项目标市场价值；
二、资源有效整合和项目价值提升
基于本案战略性思索，地块价值提升应做到资源高度整合：
（一）市政府文化广场对本案影响尚不容忽略。
离本案较近市政府广场是界首市已成型文化休闲广场，其功效还未得到有效发挥，现在人流量不大、人气不足，景观、功效计划设置有待完善。市政府广场作为娱乐休闲重场场所，含有聚积人气优势，在后期经过政府行为加以推广，扩大广场影响力，在良好形象带动下，以点辐射面，带动周围发展和形象价值提升。　
（二）“法姬那”品牌优势有效利用
现在贵司有意将东城路路名命名为“法姬那大道”，基于此，敝司认为能够以此为契机，发挥“法姬那”品牌连锁效应，计划建设以“法姬那”　品牌命名商业广场、“法姬那”品牌旗舰店等。结合后期市场运作，经过政府行为推广和媒体宣传，从而达成以较强品牌优势和影响力带动当地块开发。
（三）有效利用政府资源，优化投资环境，增强市民对新城区认同
政府相关部门需要确定　“界首新城区”发展计划方向并适时加大宣传力度。对于新城区计划，政府应出台对应优惠政策和具体方法，来吸引商客投资；坚持计划先行，不停强化规范调控引导作用。通对对新城区进行科学功效划分和风格设计，增强了新城区吸纳功效和承载能力。同时，引导广大市民主动参与城市计划，经过媒体公告、计划展览等方法，使市民广泛关注新城区，提升受众关注度。
三、本案开启成功关键原因
因为现在项目地块周围市场气氛不浓，市场价值不显著，地块不成熟性造成城市东西发展显著差异化。现在在此基础上，开发居住区和商业物业存在着较大市场风险，同时也应看出，项目地块市场潜力仍有着较大培育空间。
所以，怎样有效聚积人气和合理计划开发地块，将是本案开启成功关键。
第四部分：本案目标消费群体锁定及其分析
一、目标消费群体定位
从项目本身出发，结合界首市经济收入、政治文化、消费特征；并经过对整个界首市房地产市场综合分析，物业认真、谨慎调查研究，敝司认为本案主流目标消费群定位为：
【界首市中高级收入群体和中高级投资人士】
二、目标消费群体细分
产品A—住宅目标用户
[1]-一类目标用户：国家公务员、金融、IT、新闻媒介工作者
这类消费群体多为界首市中高层次工作人员或中高收入行业人士，她们有固定经济收入起源、工作相对稳定。因界首市区现在没有上档次或生活质量很好住宅，寻求愈加好生活空间群体。
[2]-二类目标用户：二次置业者或私营业主
这类用户有一定经济收入，多为私营业主，分布在离本案道路较通畅、便捷区域；二次置业者也是本案消费群体之一，她们现多居于市内，但对现在住房不是很满意，有想经过现有房屋租赁或出售来换取新房欲望。
[3]-　三类目标用户：一般工薪阶层
　关键为市内通常工薪阶层，以工资为关键收入，工作相对稳定，现代化生活小区是她们所向往理想生活方法。

产品B—商业铺面目标用户
[1]-　一类目标用户：实力型投资企业或个人
1、重视本案规模所带来巨大人气，消费量大且比较集中；
2、物业地段发展潜力，含有较高升值空间和投资回报率，这类投资者多为当地或少许外地投资客商，经营含有品牌趋向和档次标准。
3、这部分消费群经济实力较强，收入相对丰盈，资金周转比较灵活，依据本身情况自己经营或是以高价租赁方法进行运作。
[2]-　二类目标用户：品牌连锁店
界首市现有品牌连锁店甚少，对于一个城市来说显然是微不足道，本项目标确立，势必吸引省内外品牌连锁店投资者，这部分消费群体更重视物业所带来商业气氛，眼光长远，选择正规店面，面积通常在100-200㎡左右商业铺面。
[3]-　三类目标用户：零碎性投资业主
多为本市区原有小商贩，有自己店面，规模很小，属小本生意类别，关键经营小百货、零售、美容美发、干洗店之类，旺市区经济投入比较高，有足够人流量大中型小区是她们最适合选择。
【小结：】
鉴于项目标现实状况，须有效地弱化产品劣势、强化延伸优势，在整体营销策略制订上，以迎合目标消费者需求，将成为我们网罗本案目标消费群体关键手段。

第五部分：项目开发专题定位及地块计划提议
一、项目开发专题定位
经过开发专题定位，明确项目地块开发方向和思绪，为项目标实质性运作提供策略性指导。在深入分析地块特征和正确把握界首市房地产市场基础上，敝司将项目地块开发专题定位为：
【界首市东部“造城运动”】 　
在上述开发思绪引导下，围绕以“新城市主义”为开发根本确定项目地块整体计划提议。
二、项目市场定位
每一个成功占领市场产品，其正确市场定位是发明销售佳绩关键之所在。
（一）住宅部分：
本案住宅部分市场定位应针对现在界首市住宅市场发展滞后，有效需求不足现实状况，以刺激广大市民购房需求，聚集人气、提升地块价值为目标。鉴于此，敝司经过深入研究和分析，确定以下含有市场可行性定位：
【界首市首座大型高品质健康生活小区】
（开创城市住宅开发之先河，表现开发规模、品质，为居者提供舒适人居环境）
（二）商铺部分：
商铺部分是当地块开发关键部分，它开发成功，将是本案开发赢利关键之所在。因为区域版块不成熟性，城市东西发展存在较大差异化，针对本案商铺部分定位，敝司认为要在正确把握市场前提下，最大化提升商铺市场价值，挖掘商铺发展潜力，将进行以下定位方向：
【界首市首座高级商业步行街】
（商业人气聚集地，城市新城区商业物业典范）
三、项目地块计划提议
项目地块为东城路全段，北以新阳路为界，南以顺河街为界，全长1600余米。前期确定开发中原路至翠园路一段，总长700余米，沿街东西商铺进深各22米。
（一）地块分布：
●　A地块 　
位置：人民路和东城路交叉口东南角，　
占地150亩
●　B地块 　
位置：人民路和东城路交叉口西南角
●　C地块 　
位置：人民路和东城路交叉口西北角，
占地10余亩
●　D地块　
位置：人民路和东城路交叉口东北角
●　东城路两侧沿街商铺
（二）地块计划提议：
●　A地块　
计划建设大型纯居住小区
●　B地块 　
计划建设住宅相关生活配套设施
包含：购物及服务区、综合服务功效区、家政服务功效区、装修建材服务功效区
●　C地块
计划建设大型购物广场，引入著名品牌百货连锁企业；
●　D地块
计划建设三星级标准洒店
●　C地块、D地块——中原路沿街商铺
计划建设界首市（法姬那）商业步行街
其中C地块——中原路沿街商铺，拟计划建设服装、鞋帽专区
其中D地块——中原路沿街商铺，拟计划餐饮、娱乐专区
四、项目开发思绪和风险分析
鉴于地块现实状况和区域经济不发达性，考虑到项目投入资金及市场开发风险性，敝司认为对本案现有地块开发思绪应遵照以下标准：
[1]　在发掘潜力基础上，最大化提升项目价值
[2]　避免盲目开发，降低开发成本和市场风险
[3]　坚持策略致胜，有计划、有次序地进行开发
就此，针对本案提出以下开发思绪，供贵司参考：
（一）　开发思绪1——住宅先行
（二）　开发思绪2：——商铺先行
（三）开发思绪比较和风险分析
结合地块发展滞后、暂无人气现实状况，本案开发思绪要切实落实“有效聚积人气和合理计划开发地块”开发战略。综合分析两种开发思绪：
开发思绪1，讲究开发整体策略性，有效地落实了开发战略，强调以住宅先行来带感人气快速提升，辅以开发部分商铺，以规模型小区、大型购物广场、高级酒店来整体改观地块物业形象，最终整体开发商铺，从而达成吸引商客投资，做到商业销售价值最大化目标。
开发思绪2，主张先计划建设大型购物广场、商业街、酒店，再行开发住宅，经过商业大范围建设全方面带动地块升值。
【风险比较】
1、因为本案商业体量大，商业开发成功于否，直接关系到本案开发赢利。商业物业成功开启需要足够人气带动，所以，在开发过程中切不可急于冒进，回避市场现在发展现实状况。
2、针对商铺存在较大风险性，开发思绪1做到了有效聚集人气，弱化了项目开发风险目标。
3、思绪2在后期实施中无法做到风险有效分散，投放市场后商业铺面销售难度十分巨大。
【结 　论】
敝司认为项目标开发应确定以思绪1为主体开发思绪，进而制订项目标具体实施方案，确保项目投入市场可实施性。

第六部分：项目运作实施提议
此部分关键是针对地块现有住宅和商铺两种产品提出具体实施提议。
一、住宅开发实施提议
本案住宅开发关键应放在A地块上，在明确住宅市场定位前提下，敝司认为住宅开发事项包含：
（一）　处理交通体系瓶颈
住宅区发展关键条件是良好交通体系，这种交通体系应该是多个交通方法组合。针对本案现实状况，将依靠城市公交体系、周围高速公路网来带动地块住宅开发。
（二）　处理社会服务体系瓶颈
现在区域内社会服务设施并不完善，如商业、教育、文化、医疗等服务设施显著欠缺。这些服务设施显然不是开发商经过努力能够处理。本案住宅大片开发离不开政府支持。
　（三）　重视小区开发品质
1、重视住宅低密度性；
2、重视小区景观空间营造；
3、重视住宅建设均好性　；
4、重视住宅建设多样性；
5、重视住宅建设协调性；
6、整体建筑外观设计要求含有现代风格。
（四）重视房型设计合理性：
依据界首市购房群体消费偏好，房型以2室、3室为主，提议房型面积配比为：
面积70-90㎡ 　占20%
面积90-120㎡　占60%
面积120-150㎡　占20%
（五）促进居住生活区配套化
1、为了确保小区纯居住性，在B地块计划建设住宅相关生活配套，如中小型医疗单位、中小型便利店、洗衣房、酒店等。
2、小区内增设教育机构：设置幼稚园，中小学（也可利用政府资源，在片区内设置中小学），处理业主儿女教育问题。
3、设置小区会所：会所是住户作为休闲活动、公共交往场所。会所设施包含：健身房、儿童游戏室、器械室、图书室、美容中心等。
4、智能配套设施：包含可视对讲系统、周界防越报警系统、车辆出入管理系统、出入口门禁系统、消防报警系统、电子公告、背景音乐系统等。
（六）聘用著名物业管理企业
以聘用著名物管企业，为业主提供更全方面而专业服务，并以此提升小区品质，增强消费购置信心。
二、商业开发实施提议
商铺开发建设要能做到引导市场，要有超前开发意识，惟有如此，才能做到开发、投资和经营者三方共同利润最大化。
商铺愈加重视项目入市后经营情况和物业升值，所以在实施过程中应该对所经营业态业种和经营环境、经营档次有所选择，从软硬环境两方面入手，提升项目标市场认知度，从而提升项目标商业价值和发展前景，吸引投资者和经营者共同投资热情。结合本案开发思绪，商业铺面开发应做到：
[1]　分阶段分批量开发，严格控制开发成本
[2]　对沿街商铺实施关键开发，确定商铺开发重心
[3]　注意开发时机选择
[3]　做好商业街具体计划工作
具体实施阶段：
第1阶段，
1、　以B地块商铺开发为主，成功开启前提是需要住宅来带感人气提升。关键计划经营小区商铺，具体计划见下表。

功效区　功效划分
购物及服务区　速食外卖店、　鲜花店　、报刊杂志店、户外用具店、彩扩/摄影店、面包房、水果店、文具店/办公用具店、时尚物品店、化妆品店、品牌服装店、孕婴用具店、干洗店、美容店、音像店、药店、米面等食品店
综合服务功效区　快餐连锁或中餐、便利店、便利店、邮政
家政服务功效区　宠物店、电器维修店、网吧、老年服务社、宠物店、二手房交易、渔具店、缝纫店、小区医疗服务点
装修建材服务功效区　汽车美容、洗车、水泥、沙、玻璃店、板材、五金、瓷砖、灯饰、瓷砖、卫浴、窗帘、铁艺、板材、五金、品牌橱柜、石材、地板超市、地板超市、油漆超市
2、大型购物广场开发建设，在开发时机选择上，需要综合考虑住宅小区和购物广场工程进度，以期二者同期完工及交付使用，此阶段同时对著名品牌百货连锁企业进行招商。
第2阶段，
C地块、D地块——中原路沿街商是铺东城路段商铺开发关键，该地段开发，需要在第1阶段完成基础上进行开发，计划建设界首市首座（法姬那）商业步行街，其功效划分为：
1、 　C地块——中原路沿街商铺
拟计划建设服装、鞋帽专区，以零售经营为主，关键引进这类著名品牌，尤其是吸引部分服装、鞋业旗舰店进驻，以此来提升商业步行街形象；其次是部分商家零碎经营。
2、 　D地块——中原路沿街商铺
拟计划餐饮、娱乐专区，经营种类包含特色中餐、咖啡店、连锁快餐、茶座、特色中餐、酒吧等。此地块开发，需要以三星级酒店著名度来带动商铺开发。
第七部分：营销策略篇
房地产销售是整个项目营销过程中关键一环，策略制订实施又是左右销售成功是否重量级砝码，[策略为先、实施为后]，充足把握市场、分析整合项目各个要素，[以务实、以智胜]，胜战于市场。
一、总体销售策略
本案有别于通常型物业，[目标经过树立界首市第一物业品牌效应，以高品质、高形象为主导推广、传输，达成资金快速回笼，产品价值最大化兑现]。所以，本案营销策略关键应放在行销方法创新、市场广告宣传广度和深度把握和销售时机掌控，充足挖掘和延伸项目价值，以中端价格、高端格调传输、引导市场，以至达成开盘后快速去化产品，并为后期产品“高价位、高姿态”市场价值提升做有力促进。
[1]、重视销售推广卖点输出层次性、逻辑性和动态性；
[2]、以“造城运动”浩大声势，刺激需求，激发关注度和购置欲，延伸传输抛物线。
[2]、重视从战略到战术各子系统步骤合理衔接和协调一致，努力争取实施过程趋于零缺点，方便使整个销售推广步入良性循环；
[3]、营销力度上要深入浅出，自然形成“高产品价值和低实际价格”强烈心理感应；
[4]、销售推广必需是建立在相对合理目标期望值上给予实施。
二、销售方法确立
依据我们行销经验和对当地市场了解，确定以[案场销售]为主，其它方法为辅形式作为本案销售方法。
据案场销售实际情况，增加或降低销售队伍，敝司并派遣专案策划人员直接进入案场，视目标用户实际反应和市场行情改变适时调整或改变营销策略，以最短时间贯入实际操作步骤，从而有效避免了远程市场信息传输偏差和间接性。同时委派敝司专业销售骨干进场驻点销售，辅以当地销售人员（意在愈加好掌握当地目标用户消费行为）促进销售。
三、销售时机把握
因为项目现仍处于前期计划阶段，具体工程安排还有待进步探讨落实，但整体上应把握住以下几点：
[1]、以项目本身绝对优势做为贯穿整个销售过程；
[2]、抓住对本案有竞争威胁楼盘空挡时机加强宣传、销售力度；
[3]、节假日、休息日和相关社会公众活动场所展开攻势，促进销售；
[4]、洞悉市场，实施新奇、独特销售举措。

第八部分：项目市场推广方案
房地产宣传和推广是整个房地产开发过程中最为关键工作之一。假如因为宣传策略失调或营销战略缺点而造成营销工作停滞，就会造成整个项目标失败。所以，宣传策略和营销策略应该作为项目开发关键原因。

一、广告推广策略
本案属大型房地产项目，分期开发销售，一期是树立整个项目品质和品牌形象关键，所以在广告策略上应注意利用以下策略：
广告阶段策略：
依据广告紧紧围绕销售推广服务这一宗旨，并结合广告专题层面和开发节奏，我们提议将广告阶段排为以下多个阶段：
[1]、导入期：
以软性新闻为主，配合大篇幅硬广告进行形象推广，以城市中心未来发展方向和打造界首一流品质物业为宣传关键。
内部认购时，针对地段发展、物业形象、产品等方面进行全方面诉求，以硬广告介绍物业产品及认购方法，配适宜量介绍内部认购情况软广告。
[2]、开盘期：
以电视媒体、广播、报纸、新闻报道等形式，实施立体投放。广告传输全方面，突出项目本身优势和配套优势，同时结合开盘销售情况，立即调整策略，
传达给受众销售火爆信息。
[3]、强销期：
着重对物业品质等方面做关键宣传，同时针对产品本身存在不足或销售步骤碰到问题，立即调整策略。
[4]、清盘期：
视前一阶段广告效果及销售情况而制订尾盘广告投入，同时依据工程进度兼顾二期开启通知性宣传，为二期面市做准备。
二、案名提议
基于项目标品牌宣传和该项目市场定位思索，我们经过深入讨论和思维发散，从中提炼出两个含有代表性案名：
案名一：现代城
案名释义： 　
[时代感]：以时代气息领会现代居住、投资；
　[震撼力]：声势浩大，气势磅礴，含有较强震撼感召力；
[规模性]：突出“城”概念，示意规模宏大、品质高；
[差异化]：突破通常物业“**花园、小区、商城”命名单薄性，增强吸引力、关注度；
[易记性]：案名简练有力，便于记忆；　
[延伸度]：案名寓意十分广泛，有利于项目（住宅、商业）双重性市场推广展开。
案名二：东城·时代
案名释义： 　[前瞻 　性]：预示着高度市场发展前景；　
[寓意深刻]：集项目地理位置、规模品质、现代化于一身；　
[可记性强]：文字表述简单，便于记忆；
[个性突出]：以“城”、“时代”命名，个性突出，产生遐想，刺激消费。　
三、平面设计和表现
具体平面表现见方案后附页作品
四、阶段推广专题确定
[1]-导入期专题确定
□　57年等候，最终等到今天！（诉求点：城市建设已经有57年之久，全市却没有一方理想安居乐业之地；显示了项目标大气、恢弘，预示立即改变整个界首市民生活水平、投资空间）
□　二十一世纪，我们生活不再缄默！（诉求点：项目引领了整个城市全新互动生活、投资崭新局面）　
□　动力街区，永不停顿！（诉求点：商业铺面热度、发展升值空间）
□　吉时迎娶，现代城！（诉求点：提醒开盘）
[2]-开盘期专题确定
□　今天，爱她就带她走！（诉求点：开盘，包含住宅和商业）
□　改变生活尺度！（诉求点：住宅）
□　投资，往宽了想！（诉求点：商业，投资看重不仅是当下，更关键是未来发展能量）
□　出色不容错过！（诉求点：从反方向表诉开盘热销）
[3]-强销期专题确定
□　市内淘沙，不如市外淘金！（诉求点：商业街区）
□　至尊府邸，传世经典！（诉求点：住宅品质）
□　不可妄称豪宅，视拥挤为荣耀！（诉求点：住宅品质、商业繁荣度）
□　幸福！就是自由呼吸陌生空气（诉求点：高级小区空气、环境）
[4]-清盘期专题确定
□　你！还有最终一次机会（诉求点：一期基础售完，仅剩少许单位）
□　现代城—现实更出色！（诉求点：一期封顶）
五、媒体投放及费用预算
[1]-优势媒体组合
进行项目宣传并非在全部宣传媒体上加大投入量就能取得很好效果。我们需要寻求是一个花费最小，效果最理想媒体有机组合。依据销售阶段设计，现将本案推广过程中媒体组合安排以下：
导入期
项现在准备工作相当多且繁杂，在这一时期应做部分宣传和做好项目后期宣传资料准备。因为本项目还未真正推出市场发售，故在此阶段应营造良好声势，逐步建立起项目品牌形象，同时为项目下期销售奠定坚实基础。如售楼部、销售物料（如售楼书、模型、展板等）户外广告设计等。
媒体组合
新闻撰稿
电视、广播、报纸
工地围墙广告
开盘期
在前两期宣传推广下，项目形象得到建立，此阶段应展开全方面促销推广。
媒体组合：
工地围墙广告
电视、广播
派发单张
SP活动
巩固前阶段市场形象，增加促销性元素，将项目物业形象清楚公诸于市场，此阶段报纸广告占较大比重。
强销期
此时项目形象已在用户心中基础确立，而且借助发售期销售势头，加强用户对物业认同度，从而达成大量销售目标。
媒体组合：
工地围墙
报纸广告
广告诉求点转向产品品质诉求，加强消费者对物业形象认同。　
清盘期
物业销售靠近尾声，努力争取短期清盘。
媒体组合：
报纸广告
报纸诉求关键应在交楼前准备工作和交楼前后多种活动。
以上仅为敝司相关项目一期媒体计划性安排，在实际操盘中可据情况改动。
[2]-广告费用预算
依据项目本身特点和快速占领市场，缩短销售周期，实现利润最大化为目标，本企业提议整个市场推广费用投放百分比为：5—4—1式，关键放在前期，实践表明前期楼盘宣传好是否已成为衡量项目整体运转成功关键性原因，考虑到本案销售难度，初步广告总费用按总销售额1%　计算，此费用可据实情而调整实施。