房地产项目调查报告样本.doc

南湖板块补充调查汇报及城市桃源开发策略提议 第一章 序言一、 调查目标现在，南湖城市花园计划设计招标正在担心，我们策划小组工作关键也转入开发策略设计阶段，为了对南湖板块竞争对手开发策略做一个全方面了解，并在此基础上对企业项目开发策略做初步提议，我们特对南湖花园板块关键在销项目做此调查。二、 调查实施单位 此次调查现场实施由周小靖、袁西、张炜、潘继征、徐婕、王艳玲共同完成，资料分析由周小靖、张国良、潘继征、袁西、辛大扬、王艳玲、徐婕共同完成，资料整理和文案写作由周小靖完成。三、 调查规模1、 样本数量：此次关键调查楼盘数量为8个，包含中央花园之碧云天，虹顶花园、新大地、成功花园、加州花园、华锦花园和江南庭园。2、 样本广度：因开发策略属于竞争策略之一，所以此次调查范围仅仅陷于南湖花园板块之内。3、 样本深度：此次调查对个案深入程度关键在项目现在4P策略同第一次调查改变，并企图从这种改变中分析出对手开发策略选择。四、 调查方法 此次调查针对在销项目区内进行了考察，去各售楼部进行了具体咨询，并利用因特网进行了个案资料搜集，对部分项目疑点以后又进行了电话咨询。五、 资料统计分析方法此次调查资料统计是依据调查员调查统计和所搜集资料加以整理，采取分析方法努力争取全方面客观。六、 汇报权威性说明1、 资料完整性说明：因为此次调查属本策划小组第一次调查，存在经验不足遗憾，所以有些信息没有搜集到，但就资料总量来说，足以确保本汇报完整性。2、 资料真实性说明：对于各对手销售效果情况、每期开发量情况、下一期开发量情况，极难取得真实资料，我们只能利用现有资料和科学方法进行估计，本汇报以“预估”加以标识，特请决议者注意。第二章 关键调查结果统计分析一、南湖花园板块项目分类同我们第一次调查（12月3日）相比，南湖花园板块在售项目标“棋局”发生了新改变，有些项目已经售罄，有些项目进入销售尾期且有新推盘动向，有些项目第一次调查未开盘，此次调查已经变成现房，现将这种“改变”列表比较以下：第一次调查便已经售罄项目第一次调查准现房在售，此次全部售罄项目第一次调查准现房在售，此次调查少许尾盘在售项目第一次调查期房预售，此次调查现房在售项目第一次调查未开盘，此次调查在售项目此次在销项目，估量明年会有新盘推出项目两次调查全部没有销售，但估量会在明年会推盘项目祥和苑、温馨苑、康乐苑、宁静苑，宝安花园、华锦1期、松涛苑、颐和苑、新大地1期，江宏花园3期，经典花园江南庭园2期，华锦2期加州花园、成功花园1期新世纪宝安家园、虹顶花园，新大地博雅苑、子期园，华锦花园3期、碧云天3期，虹顶花园2期，新世纪宝安2期南湖城市花园、江南庭院旁某项目共6个（期）共4个（期）共2个（期）共2个（期）共4个（期）共4个（期）共2个(期)从上表个项目标改变中，我们能够得出以下结论：1、 南湖花园板块从当初整体计划发展到今天，已变成一个项目密集“大杂烩”；2、 10多个（期）项目标全部入住或基础入住，使该板块生活气氛和小区配套基础成熟，属成熟大型小区；3、 8个（期）在销项目和明年23个新推项目将使本板块竞争压力高居不下；4、 在江宏花园、华锦花园和成功花园等3个低级低价经济适用房项目中，江宏花园已经售罄，华锦第三期已转入商品房开发，成功花园除了价格以外，其它从产品到环境均处弱势，所以经济适用房对南湖板块低价冲击力度将得到一定缓解，整个南湖板块将进入全方面转型和初步升级阶段；5、 第一次调查和第二次调查时间间距刚好十二个月，所以，从两次调查在销项目标改变情况能够初步估算出市场对南湖板块消化力大约在3035万方之间。二、 板块项目计划布局总示意图见以下南湖花园板块项目计划布局示意图：制图：周小靖井冈山路南湖路巡司河路机场路机场北路机场二路机场三路洛梁路板块现入口温馨苑别墅区宁静苑江南庭院未知项目华锦花园祥和苑江宏花园颐和苑康乐苑中央花园其碧云天新大地经典家园加州花园宝安花园宝安花园电信虹顶花园新世纪宝安花园变压城市桃源新凯利松涛苑成功花园 现有路 在建或待建路 已售罄项目 整体尾盘在售项目 分期在售，有新动向 公用设施 本企业项目 有可能推盘未知项目 板块现有入口 板块在建新入口在建新入口车站运动中商中北从上图能够看出：1、 整个南湖花园板块开发基础上是从井冈山路（板块总入口处）向南湖路逐步推进；2、 现在在销项目基础上在机场路两边；3、 在销项目集中地带也是整个板块大型配套设施密集地；4、 本项目标区位优势现在在南湖板块属于偏中位，假如洛梁路早日连通，其两侧地块将是南湖花园板块下一个板块密集点，本项目标区域优势也会得到改善。三、 板块在销关键项目产品特点描述 项目名称产品特点中央花园之碧云天虹顶花园新世纪宝安花园新大地成功花园加州花园华锦花园2期布局全部围绕中心花园周围，7层住宅朝向南偏北一点，确保对中央景观共享，栋距比一期大有提升采取中央花园和组团相结合方法，基础上每3栋楼成“小”字型围合成一个组团总体上成两个半围合组团，但二者组团绿化地大小比较悬殊，也可看作只有一个中心花园布局108亩土地因为被计划中奥林匹克运动场分割成两块，开发成四个组团兵营式，密度高2个组团，小高层靠近里边空旷地有一定规模中心花园，其它均匀布局，组团感不是很强，从计划图大致估量79个组团，有半围合，也有行列式层数4栋6层；4栋12层；6栋7层计划1栋小高层，21栋多层，本期工程建成8栋多层计划12栋6层，1栋10层，2栋点式12层，1栋点式18层大约13栋多层，2栋小高层（12）集中于第三期第一期10栋7层3栋小高层，4栋7层全部7层结构多层框架；小高层框剪框架，少许底层架空框架已入住部分多层砖混，小高层框架砖混框架早期砖混，二期有部分砖混，部分框架套间组合小高层点式1梯4户；多层条式，一栋23个单元小高层4单元成板式1梯2户，多层35单元组合成栋多层条式，10层1梯3户，12层1梯3户和4户，18层1梯4户小高层板式，多层3个单元组合成栋34个单元组合成栋小高层1梯4户，有两栋多层5个单元组合成栋，中间做成门洞，给人两重门感觉34个单元组合成栋 项目名称产品特点中央花园之碧云天虹顶花园新世纪宝安花园新大地成功花园加州花园华锦花园2期户型小高层3室两厅为主，面积122140；客厅4.2米开间；主卧25个平米以上，双阳台（客厅和厨房）；7层住宅42为主，面积176207，6层住宅2242，面积98143现在在销户型32为主，面积120138；顶层为带露台22，面积8390，3阳台（客厅、主卧和厨房）；厅宽4.6，顶层以外全部错层，大三室带保姆间现在推出多层32和42为主，客厅开间4.5以上，双阳台（客厅和厨房），均带工人房现在在推子期园32为主，面积113145，最大面积比第一期工程小了30左右，少许22面积95100，厅宽4.2，双阳台（客厅、厨房、餐厅或卧房）没有具体户型资料，大多户型120平米以下，全封闭单阳台以32和42为主，有部分主卧异型房，推出空中花园概念以22和32为主，少许11和42，面积54166，厅宽4.2，双阳台（客厅和卧房）装修特点现代、亮黄色调；LG电梯；套内初装修；三网入户；地下一层贮备和设备用房，红外监控外墙为双色、浅灰面砖，阳台不锈钢栏杆，宽带，红外监控施工中，具体用材未知未调查淡黄色涂料，立面平淡，无造型亮黄色外墙涂料亮黄外墙涂料环境利用地块面积优势，打造南湖大型中央专题花园，且经过前期建设，整个环境已经成形，属成熟小区，能找到更多家感觉，底层部分私家花园其中心花园没有碧云天大气，加之多层比率最大，使其它组团栋距过小；其森林概念实际上只是130棵樟树，门前广场和会所能显几分大气，底层基础上全部有私家花园计划图显示其围绕中央水景建设，西式园林为主地块分割，区内环境通常，中间政府计划用地为奥林匹克运动场，现在也只是计划概念而已，底层基础上全部有私家花园简单绿化，一小型中央广场围绕一个水景建设，基础上沿袭宝安花园整体环境风格整个大计划有一个“船型”中心花园，其它各小区草坪绿化为主，确保每个组团有一两个休闲小品设施配套幼稚园，会所，靠近大型超市，游泳池、篮球场、网球场、特色会所大量商业设施大量商业设施临街，网球场、篮球场、宽带宽带 球场、泳池、学校、宽带、红外监控小学、会所、超市、游泳池，网球场、篮球场物业管理城建物业丽岛物业未知未知南湖物业宝安物业惠明物业从上表对比，可做以下共性分析：1、 从布局上看，越是好住宅越重视环境计划和设计，地块大多少全部选择建一个中心花园，地块小假如选择中心花园，将不可避免环境均好性欠缺；2、 组团方法大多以确保朝向为首要，半围合方法在临道路和地块转角有所采取；3、 在住宅层数上，早期大多采取7层，自去年来，小高层开始抬头，但占各项目总体计划量百分比不大，高层尽管碧云天做了计划，但到现在还未敢轻易推出；4、 早期项目和经济适用房均采取砖混结构，现在在销项目基础以框架为主；5、 在套间组合上，以3个单元组合成栋为多；6、 在户型定位上，总体上均以32为主，价格突破1800元项目加大了42百分比，而经济适用房则加大22百分比；7、 户型面积从54207平米，区间跨度很大，但在销户型集中于90140之间同；8、 在套内功效组合上，顶层复式是大多数项目标通用做法，但新开虹顶花园是一个特例，它除顶层以外全部做成错层，顶层退台后反而成了带露台22；9、 双阳台在南湖板块基础上属于“规范动作”，只不过阳台和关键功效房搭配方法不一样而已；10、 客厅开间全部确保4.2以上，虹顶花园厅宽已经突破4.6；11、 整个南湖花园在销项目标尾盘主色调仍然偏黄偏亮，但以后者虹顶花园是第一个采取外墙砖非别墅项目，而且色调偏暗；12、 尽管整个南湖板块整体环境优势并不显著，但中央花园在该板块内环境优势仍然很显著，其它项目在环境上大多缺乏很强个性特征和视觉感染力；13、 碧云天和虹顶花园全部在不一样程度上采取了卖环境策略，但碧云天环境现在已成形，数成熟小区，而虹顶花园有很多概念成份，130棵种在100亩地上，森林感觉有点过渡夸大。14、 在项目配套上，大型项目优势很显著，而虹顶花园会所，从营造标志性建筑和提升项目档次上来说，还是有一定效果。四、 板块在销项目营销推广特点描述 目名称营销特点中央花园之碧云天虹顶花园新世纪宝安花园新大地成功花园加州花园华锦花园2期现在销售性质6层现房基础售罄；小高层和7层现房在售现房销售期房销售在销小高层框架已到10层左右多层期房销售多层准现房销售多层和小高层均现房销售少许现房尾盘销售价格区间小高层18802550；7层210026501700180015901800小高层18302050多层17801180145018002460 14201690均价小高层2100多层230017501780小高层1900多层17501350左右2200折扣一次付款9696折按揭支持7成20年7成30年7成30年销售率其去年推出4栋多层已卖完，4栋小高层销售率在40左右；6栋7层建得最早，销售较差销售员号称85，估量销售率65左右前两期已售罄，小高层销控表显示约40，销售不佳，第四期多层10左右销售比较差，中心花园处36楼也没有售出销售部搬迁，未知95卖场特点设在红色会所内；当日有一定客流量卖场设置在玻璃会所内，临街会所造型有一定标志性；当日客流量尚可设置在其经典花园内，当日客流量不多卖场设置临街商铺内，当日销售员只有2名，卖场客流少入口简易售楼部，工地广告牌东倒西歪，破烂不堪,有用户电话咨询设在临街物业内，主打广告语小高层，南湖生活新高度南湖“森林浴”；“森”活美景；家有森林，才是新生活尊荣世家大地永恒，温馨无限；房好，价廉坐享生活意趣，领会华锦风情，新一代经济适用房可连续发展热销户型非此次调查关键，未深入调查消费主体促销活动从上表比较可分析出以下共性：1、 现在南湖板块在销项目（分期）大部分属于现房或准现房销售，假如销售顺畅，估量年中全部会逐步进入销售尾期；2、 整个板块价格覆盖区间11802650元，但多层均价集中于17001800元，小高层均价集中于19002300元；3、 伴随江宏花园售罄和华锦性质转型，南湖板块现在销售展现“中间热，两头冷”特点，1750元/平米价格线是现在市场接收得比较快，高级碧云天大户型、加州花园小高层和低级成功花园均相对比较冷静；4、 从某种程度上，环境是提供差价支撑关键原因，但中央花园对环境期望过高，也会走向难以被市场接收极端；5、 在卖场设置上，有会所均设在会所内，大部分调查组员对虹顶花园卖场记忆深刻；6、 在主打广告语上，同万科等品牌地产相比，似乎还难以表现专业素质，大多缺乏个性和感染力。 五、 板块在销项目开发策略分析 项目名称中央花园之碧云天虹顶花园新世纪宝安花园新大地成功花园加州花园华锦花园2期首期开发介入地点机场路和机场北路交汇处靠机场路机场路和机场三路交汇处最里角， 靠近主干道规模小，属宝安花园第3期，现在开发完成机场三路和机场路交汇处功效分区特点高层靠路边，降低栋距；小高层和高级房放在中央公园周围，确保性价比小高层靠边；会所为门，入区见中心花园，沿机场路和机场三路商业设施后为多层，大部分小高层居中，其它小高层和高层靠计划中南湖中央广场小高层靠边，利用12层做商业或办公设施没有整体计划图从整个宝安花园看，有先砖混，后框架，先多层，后小高层特征建筑布局比较均匀，整体计划对称分期地块特点先外围，后中间，先环境，后建筑先外边，后里边，先会所，后住宅先沿街，后里边先差后好，有先吃西瓜皮，后吃西瓜感觉未知先近后远分期产品特点先多层，后小高层；先砖混，后框架；先中等，后高级，高层先多层，后小高层，宁可加大密度，而要降低小高层先商业设施，后住宅，先多层，后高层先多层，后小高层，再多层未知先砖混，后框架产品设计变更其二期小高层原计划为8栋,实际有两栋改六层现在暂无销售资料附图和计划图比较，没有绘商业界，数次也少了1栋，不知是设计更改，还是欺骗消费者未知原外立面颜色为暗红，比较俗，现改为淡黄原外墙设计好象为白色调，而且使用大量落地窗，但现房主色调为黄色，且窗感觉通常学校似乎有所调整分期供给量每期开发量控制在5万方左右，先多后少，本期开发量4万方左右本期开发估量在3.45万方每期2万方左右，有点细嚼慢咽感觉，走一步，看一步本期供给5.8万方本期供给4.5万方左右前两期每期8万方左右分期供给时间间隔基础上是等前一期准现房销售时，推出下一期现在还只开发了1期现在还只开发了1期等第一期时推出下一期现在还只开发了1期第2期是在第一期准现房时推出，现在属于调整期 从上表对比可归纳以下共性：1、 全部项目均选择了分期开发策略；2、 在首期开发点选择上，大多选择临近主干道位置，方便在众多项目中抛头露面，只有新大地反其道而行之；3、 在功效分区特点上，大部分将小高层和高层放在路边，以降低栋距用地，只有中央花园将小高层放在中心花园处；4、 从地块分期区域特点看，大部分有先近后远、先沿街后里边共性，中央花园先外围后中间、先环境后建筑是其独有特色，而新大地由里及外、由差到好开发思绪也可算是一个大胆尝试；5、 在分期产品选择上，先多层后小高层似乎是“不二法门”，早期建设还有先砖混后框架特点；6、 在产品设计变更上，碧云天小高层降低、和多层比高层价格高特点说明，小高层并非开发商自觉选择，多少有点计划布局上无奈之举（项目环境营造和收益平衡面积确保双重需要）；7、 在分期供给产品数量上，每期36万方是大多数开发商选择，但原来江宏花园和华锦花园等低价经济适用房似乎全部达成78万开发量，而新大地采取却是每期2万方左右“小步快跑”方法；8、 在分期时间间隔上，基础上全部是在前一期进入现房和准现房销售时推出，这背后也意味着项目标销售期长于工程建设期，从现在中等商品房销售情况看，建设期完，销售率基础上在4080之间，经济适用房销售居高，小高层销售居下。 六、 板块内明年年中供销量估计 项目名称营销特点中央花园之碧云天虹顶花园新世纪宝安花园新大地成功花园加州花园华锦花园2期南湖城市桃源江南盘旁未知其它未知项目小计总盘面积26万方11.8万方89万方10万方左右未知4.5万方34万方8万方现在在销数量小高层2.4万方;7层4.5万方多层7万方3.5万方住宅，商铺面积未知5万方5.8万方小高层1.8,多层2.7万方2期8万方左右现在在销存量估算4万方左右4万方左右1万方左右3.5万方左右3万方左右估量2万方0.5万方18万方左右增量估计3万方57万方左右5万方左右0销售员说没有058万方35万方4万方左右58万方3040万方增量上市时间估计5月估量上六个月2估量0上六个月不存在未知不存在估量上六个月估计57月估量初未知从上表对比可看出：1、 除中央花园、华锦花园和新大地以外，现在南湖花园板块在销项目基础上还处于第一期开发阶段，而且规模不大（100亩左右）；2、 从现在存量估算和增量估计，能够初步估计南湖花园板块市场总供给在4858万方之间，假如市场总体消化力不变，那幺到年底市场总体销售率在5070之间，供求平衡基础上沿袭百分比关系；3、 在增量上市时间上，估量会集中于上六个月。第三章 南湖城市花园开发策略提议一、 项目开发策略影响要素分析策略组成影响要素要素分析开发分期选择板块总供给和总需求平衡从我们调查和估计数据看来，南湖花园板块和供求百分比关系基础持平，本企业项目整期和分2期推出，对这种供求百分比影响在1417之间对本身产品自信程度策划小组经过比较，对我们产品理念是比较自信，但具体产品和环境现在还没有形成图纸和实际产品；不过，同南湖花园1750价格根本相比，我们对本企业产品成本和价格自信度不是很高开发资金和技术确保假如企业没有新大型项目同时动工，资金和技术将不会形成制约对手策略选择参考对手们大多选择分期开发，这从一个方面说明南湖板块项目销售基础上是“文火炖汤”，极难“一口吃下一个胖子”，尤其是对于中高级项目来说首开发点选择进入通路落实本项目旁边洛梁路和机三路即使均准备建设，但机三路建设速度比洛梁路建设速度估量要快消费者便利性提供从现在来看，尽管从机场二路和机三路进入我们项目实际距离一样，但心理距离似乎后者要短，而且机三路新世纪宝安花园街景和档次比新大地要好，更轻易让用户形成好购物心情项目功效分区我们总体计划要求主入口放在机三路，包含我们售楼中心也在机三路主入口处竞争对手策略选择参考对手大部分将临路地块做为第一期，它从一个侧面说明，营造一个好街面形象是吸引用户关键举措之一，尤其是在众多项目“同台竞技”前提下，和消费者拉近距离是更有利选择首期产品选择本身产品类型组合综合平衡环境营造和成本摊销，我们项目标小高层不可避免，只能是缩小小高层面积百分比问题，多层是主力市场对分类产品不一样认同度从南湖板块现在销售情况看来，市场对多层认同要远远强于小高层需求，竞争对手策略选择参考对手们全部采取先多层，后小高层策略，碧云天还将计划中小高层数量降低，从一个侧面说明选择多层即使是最保守，但也是风险最低首期开发量上本身总规模在南湖现有项目中，我们总规模中等偏小本身比较优势市场份量我们项目有优势，也有劣势，从性价比上极难取得绝对优势对手策略选择参考对手选择基础上在46万方首开发时间开发前期准备工作进展从现在计划设计和土地平整进度情况看来，整个前期工作基础上要在45月份左右完成气候影响、企业变动没有和竞争对手形成开发时间差据我们估计，上六个月应该是对手新盘推出集中期分期时间间隔首期产品销售效果和速度要等具体销售进行到36个月才能下结论延期对开发成本影响延期太长会造成土地资金成本增加，也会传达给消费者部分不良印象（是否资金危机？）竞争对手策略选择参考对手们大多选择6-10个月时间间隔期开发特色营造竞争对手特色营造环境先行、会所先行、商业设施在中央花园和虹顶花园全部有不一样程度应用本身项目有利资源分析我们即使没有很好天然条件能够利用，但我们做为以后者能够分析对手不足，争取比对手做得愈加好创新空间和机会分析现在竞争对手开发特色营造不多，这给我们留下了很多可乘之机和创新空间二、 通常性开发策略提议经过对项目策略选择各影响原因分析，本策划小组做以下提议：1、 在项目开发分期选择上，分比合好：在南湖板块，我们总盘量即使不大，但在南湖板块总体需求基础稳定、大量项目同台竞争前提下，各项目能分得“市场蛋糕”全部相对比较小，而且这“蛋糕”大小并不以开发商意志为转移，也不和开发商推盘数量成百分比，最终起决定作用还是事先正确用户、产品定位和良好性价比。本策划小组对南湖城市桃源概念和产品是比较自信，但成本和价格上不自信，将极难确保我们在产品性价比上取得绝对优势，极难确保市场对我们短时间内全盘接纳，所以，我们认为分期开发是最好选择，能给市场更多了解、认知、追捧和消化时间，也能给自己更多选择、调整空间。至于具体期数，可结合项目组团计划考虑23期（具体看市场反响）。2、 在首开发点选择上，先外后里：尽管新大地“先里后外”策略在市场上也没有碰到阻力，但本策划小组仍然坚持：“由外及里”更有利于项目取得推市竞争优势，这么能够营造一个好街面景观、个性特征和生活气氛，一是因为我们对手大多选择临街，尤其是同街竞争项目新世纪宝安花园，假如我们选择由里及外，那幺我们给用户看到，总是杂乱无章工地，这会影响消费者信心；二是街面是我们建筑创新和立面个性和文化表现关键之一，有了好街面形象，更有利于我们进行专题概念推广和挖潜，更能掀起销售热点。3、 在首开发产品选择上，先低后高：用户对多层认同决定了全部开发商产品选择，先建多层，还能够使我们营造好居家气氛和环境，为小高层销售提供强有力价格支撑。4、 在首开发量上，先少后多：从对手推盘规律看来，对于我们中规模项目来说，首推35万方是最好选择，一来能够形成一个独立计划组团和生活空间，二来是市场能给“支持”也只有这幺多。5、 在首开发时间上，按部就班：从对手推盘时间估计来看，我们开发和推盘时间基础上能和对手形成时间差，从而避免“过渡”正面冲突所带来恶性价格竞争和促销效果相互抵消（消费者注意力和购置力全部是有限）；从企业准备工作到位情况来说，也不应该为了抢进度去缩短前期准备工作时间，确保前期工作质量，才是缩短后期工程进度前提。6、 在分期时间间隔上，伺机而动：在整个南湖花园板块，开发商基础上全部是看前期产品销售进度而决定何时推出下一期，对于南湖城市桃源来说，摸底自己在消费者心里份量为关键，所以，我们认为，假如采取分期开发策略，第二期开发应该是销售正式销售进行到第3个月（估量是9月）再重新分析竞争市场特点，确定适宜市场时机。三、 开发特色营造1、 项目通路问题：依据南湖城市桃源现在地块特点，我们认为：首先要处理出入信道建设问题，包含机三路和洛梁路，这项工作已经正在担心实施；二是施工流和客流通路分开问题，我们从其它项目标建设情况看来，施工对路面影响很大，不利于营造好销售环境，好在我们项目两面临主干道，所以能够选择施工车辆从洛梁路进，客流引导（导向牌）从机三路进。2、 销售场所问题：从我们对竞争对手调查体会看来，宽大、明亮且富有个性化卖场即使不是达成销售决定性原因，但却一样影响消费者信心，看到档次差卖场总认为其项目档次也很差，从某种程度上说，卖场是期房销售时项目身份象征，所以，对南湖城市桃源来说，首先是处理售楼建设时间提前问题，我们卖场初计划是设定在门口综合楼内，据我们估量，该楼建设和装修最少需要3个月时间，假如项目推盘为6月，那幺它开工最好在3月份；二是售楼部装修特点问题，对此，我们已在项目专题概念深化策划书中加以说明，这次经过对对手卖场体验，大部分调查人员（尤其是全部女同志）全部认为卖场还应该宽大明亮，因为我们综合楼关键功效是幼稚园，要宽大，那幺幼稚园层高最好采取框架结构，层高合适提升，其内墙在早期最好先不见，等卖完了再建，其外墙在推销期最好多部分通透，确保充足采光，在交付使用时再依据幼稚园要求重建。 3、 部分环境先行问题：环境越来越成为南湖项目标关键卖点，尤其是当项目主体工程建设过程中，销售现场所适环境营造，将使销售眼前一亮，对项目标未来充满美好憧憬，从而加大订单决心，据我们了解，要做到项目全部环境先行在技术上可能难以做到，所以我们提部分环境先行，一是区外环境先行，关键是门前道路绿化和景观设施营造，针对南湖板块“诸侯分割”后“个人自扫门内雪”共同特点，我们要让用户感觉我们不一样（虹顶花园门前广场也是初步尝试）；二是卖场周围环境，坐在售楼部里，透过玻璃窗，最好能看到几丝绿意、三分春色；三是小区工地形象问题，要利用工地围墙或围板彩绘来填补工地形象不足（具体在销售包装中策划）。四、 管理关键和确保方法1、 开发成本管理：开发成本是我们对此次开发策略策划相对不自信地方，所以，在南湖城市花园成本管理上，我们一定要加大成本管理力度，一是从设计开始把关，二是严格进行施工承包和材料设备选购招标，三是加强管理程序规范，避免违反科学程序带来返工现象，四是加强现场签证和工程预决算管理。2、 产品特色确保：产品特色营造会造成部分成本增加，但我们不能因为成本走极端，产品特色是我们吸引用户、造市造势有利资源，实际上我们在产品策划上一直坚持“有限差异化”标准，这也是对降低成本兼顾。